商業(yè)設(shè)計是城市綜合體的靈魂

商業(yè)設(shè)計是城市綜合體的靈魂

隨著中國經(jīng)濟的飛速進展、城市建立的快速推動，城市商業(yè)廣場、商業(yè)綜合體如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，如何規(guī)劃設(shè)計、運作和打造一個勝利的城市商業(yè)綜合體，是開發(fā)商需要不斷學習的課題。

始終以來，商業(yè)地產(chǎn)憑借其超越于物業(yè)形態(tài)之上的巨大商業(yè)價值，吸引著眾多企業(yè)投入巨資進展開發(fā)和工程操作。但由于其籌劃、招商、建立及運營增值、收益等各階段極具專業(yè)性，而非簡簡潔單的籌劃、建立和銷售，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也伴隨著較大的挑戰(zhàn)和風險。

同時，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)類工程的塔尖極致形態(tài)，其對籌劃、招商、設(shè)計、運營治理、資金鏈等均提出了更為苛刻的要求，需要更加理性的決策和投入，一旦消失閃失，其負面影響不僅僅是工程本身，涉及面會更加廣泛，挽回難度也會更大。

假如說住宅地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品的話，那么商業(yè)地產(chǎn)賣的就是價值，是超越于物業(yè)形態(tài)之上的商業(yè)價值。由此可見，它可以增值數(shù)倍，同樣也可以血本無歸。其核心打算因素就是商業(yè)氣氛的打造，這也是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)工程均有市場培育期的緣由所在。而商業(yè)氣氛的成熟期，拋開資金鏈的因素，也不同程度地打算了投資者自持物業(yè)和銷售物業(yè)的比例，以及銷售時機的選擇問題。

那么，如何打造一個勝利的城市商業(yè)綜合體呢？

商業(yè)地產(chǎn)工程的操作可分為四個階段：商業(yè)籌劃階段、商業(yè)設(shè)計及建立階段、營銷招商階段和運營治理階段。這四個階段可謂環(huán)環(huán)相扣、互有穿插，沒有輕重之分，但肯定要相互協(xié)調(diào)、協(xié)作，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都可能造成難以挽回的代價。

商業(yè)籌劃先行

以石家莊新合作廣場商業(yè)綜合體為例，在商業(yè)籌劃階段，我們首先進展了前期市場調(diào)研、商業(yè)定位、預招商和投資模擬分析等。經(jīng)過前期調(diào)研和分析定位，該工程位于石家莊市新華區(qū)內(nèi)，不屬于傳統(tǒng)商圈，但接近市中心，地理位置得天獨厚，通達性好，特殊是工程用地周邊區(qū)域環(huán)境較好，集中了省直機關(guān)、衛(wèi)生廳、省人民醫(yī)院以及一所重點小學和重點中學，周邊星級酒店分布較多，居住生活條件優(yōu)越且配套齊全，所在區(qū)域社會地位高，傳統(tǒng)商業(yè)、金融氣氛深厚。

其次，由于地塊周邊無城市主干道，且北側(cè)有另一座在建的商城，我們經(jīng)過反復論證，認為該工程不適于再建立集中式的大型商業(yè)，而應(yīng)以城市商業(yè)綜合體開發(fā)為主，以可銷售的店面為商業(yè)局部的業(yè)態(tài)形式，結(jié)合公寓、辦公和金融配套，將住宅局部定位為理性、內(nèi)斂，面對高端人群，商業(yè)局部則定位為以金融為主的辦公區(qū)域。嚴密結(jié)合市場的實際需求，合理安排不同性質(zhì)、不同類型的商業(yè)，力求實現(xiàn)利益的最大化。

一體化整合設(shè)計是勝利保障

在商業(yè)設(shè)計及建立階段，除一般意義上的建筑設(shè)計外，還應(yīng)包含商業(yè)形象概念、室內(nèi)外環(huán)境景觀、顏色、標識等設(shè)計內(nèi)容；在建立階段則對投資、時間本錢的掌握起到打算因素，對各專業(yè)、各工種的協(xié)調(diào)協(xié)作要求極高。

目前，國內(nèi)建筑設(shè)計主要分為兩大階段——前期的規(guī)劃、建筑方案設(shè)計和后期的施工圖設(shè)計。商業(yè)工程的設(shè)計環(huán)節(jié)大多也沿用此方法在操作，但這其實是遠遠不夠的，簡單造成重復施工、反復修改、拖延工期和鋪張投資，更主要的是難以到達抱負的商業(yè)環(huán)境效果。

在這方面，興旺國家普遍已成熟地采納建筑、形象概念、顏色、界面、室內(nèi)外環(huán)境景觀、標識設(shè)計一體化的做法，各專業(yè)相互協(xié)調(diào)、滲透、同步進展，綜合效果抱負，事半功倍。從中不難看出，建筑設(shè)計僅僅是商業(yè)設(shè)計系統(tǒng)中的一環(huán)，替代不了全部。國內(nèi)盡管商業(yè)設(shè)計體系尚未健全，但規(guī)劃、建筑、景觀、生態(tài)節(jié)能四大專業(yè)同步進展（托付一家設(shè)計機構(gòu)擔當四大專業(yè)更會省去大量的協(xié)調(diào)本錢）的條件是成熟的，同時專業(yè)的設(shè)計團隊對顏色、標識等整體概念的清楚熟悉，也會引導商業(yè)工程向勝利和高效的方向邁進。

例如在石家莊新合作廣場商業(yè)綜合體中，綜合工程規(guī)劃的整體布局方面，我們設(shè)計了五個不同性質(zhì)、不同風格的休閑廣場。整體建筑設(shè)計采納中國結(jié)的設(shè)計理念，由中國結(jié)環(huán)環(huán)相扣抽象變形而來的建筑立面，富有節(jié)奏感和韻律感，在重復與復制中表達穩(wěn)重、內(nèi)斂的氣質(zhì)。無過分的裝飾，立面造型與平面功能嚴密結(jié)合，平面功能在立面上都有直觀的反映。通過提取建筑中的元素，設(shè)計師抽象出與建筑統(tǒng)一的符號語言，對標識、小品等景觀顏色進展了統(tǒng)一處理，提升了設(shè)計的整體體量，也實現(xiàn)了建筑、景觀一體化的精細設(shè)計。

在綜合體的商業(yè)局部，設(shè)計師注意室內(nèi)外空間的豐富多樣化，打造了開放式、體驗式的購物環(huán)境，將不同人流通過多樣化的空間引進相關(guān)商業(yè)區(qū)域。特殊是二層休閑廣場景觀連廊的設(shè)計當屬該工程濃墨重彩的點睛之筆，是整個建筑的高潮局部。該景觀連廊形狀醒目、節(jié)奏感強，奇妙地將人流分為上下兩層引進建筑，形成自然起伏的曲線，到達兩個首層的效果，擴大了步行街聚集人流的功能。從建筑內(nèi)部流線上，連廊將消費人群最大化地引向了工程中部的中心庭院廣場，使四周的商業(yè)活潑起來。在中心庭院一層商業(yè)的頂部，通過連廊對外的連接，自然形成了圍合式的平臺休閑空間，環(huán)繞主題廣場，表達了傳統(tǒng)的合院理念。成為辦公、公寓以及周邊人群最相宜的溝通平臺，并擴大了商業(yè)的臨街面，提升了其周邊的商業(yè)價值。

營銷招商和運營治理也需專業(yè)化操作

對于營銷招商和運營治理階段同樣需要專業(yè)化操作，包括行銷籌劃、市場推廣、招商策略及執(zhí)行等，是商業(yè)地產(chǎn)勝利與否在執(zhí)行層面的核心和關(guān)鍵所在。與此同時，運營治理系統(tǒng)的建立、團隊組建、物業(yè)治理和資產(chǎn)治理，關(guān)系著城市商業(yè)綜合體工程長遠而良性的進展。

城市綜合體建筑的四大特征

城市綜合體建筑本身具有四個典型特征，而不同業(yè)態(tài)功能的合理布局、高效節(jié)能的本錢掌握、各種簡單系統(tǒng)、城市形象的綜合解決效果，是其設(shè)計勝利與否的關(guān)鍵。好的設(shè)計作品應(yīng)更多考慮建筑與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，考慮人們作為空間使用者的心理感受和使用要求，從而提升工程的整體經(jīng)濟及社會價值。

首先是超大的空間尺度。城市綜合體的體量在與城市規(guī)模、區(qū)域經(jīng)濟總量相匹配的同時，往往與城市主干道相聯(lián)系，建筑體量相對巨大，室內(nèi)外空間尺度的協(xié)調(diào)把握往往是考量設(shè)計師對工程掌控力量的關(guān)鍵之一。其次是交通體系的立體化和樹形化。從業(yè)態(tài)和交通構(gòu)成上，人流、車流形成立體的交通組織，將城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通及建筑內(nèi)部交通與城市公共交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，形成了浩大而簡單的系統(tǒng)。此外，由于城市綜合體機電、設(shè)備系統(tǒng)的簡單配置，節(jié)能環(huán)保、新能源和新技術(shù)的廣泛應(yīng)用將是其今后的進展趨勢，對于投資方、設(shè)計方、建筑方、治理方都提出了更高的要求。

在此根底上，專業(yè)化的操作至關(guān)重要。在商業(yè)籌劃、商業(yè)設(shè)計、招商融資、運營治理各個環(huán)節(jié)中，專業(yè)團隊的參加是必定的。即使如此，投資方還需具備將各個環(huán)節(jié)有機串聯(lián)、協(xié)調(diào)運作的力量，從而保證浩大系統(tǒng)的順當運行。這種狀況下，能夠規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)一體化同步進展的專業(yè)設(shè)計團隊，就成為了提高工作效率、降低協(xié)調(diào)本錢的有效途徑之一。

從積極意義上講，很多面臨舊城改造、土地置換的城市中心地帶，城市商業(yè)綜合體因其功能業(yè)態(tài)的豐富多樣性和互補連動性必定會給