湖南中原龍盛世紀城定位及營銷策略

【湖南中原事業(yè)二部榮譽出品】

【開創(chuàng)城市濱江公園生活價值的一極】龍盛·世紀城工程整體定位及營銷策略報告湘潭第一個真正意義上的江景樓盤！具備打造成為城市濱江公園·豪門物業(yè)的先天血統(tǒng)！初之印象：承擔(dān)了開創(chuàng)城市濱江公園生活價值一極的重任！肩負著改變河西人居高品質(zhì)生活的重要開展使命！本報告要解決的核心問題工程定位營銷策略報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議2021年新政回憶：政策引導(dǎo)樓市，樓市調(diào)控旋律由新十條細化版向新國八條加強版，宏觀調(diào)控越來越嚴厲調(diào)控內(nèi)容：增加保障性住房供給打擊捂盤惜售，土地閑置行為提高房地產(chǎn)市場消費入市門檻提升利率，增加購房本錢；暫停三套房以上的購房貸款2021年首輪調(diào)控后的市場反映：

4.15新政后僅三個月，房價出現(xiàn)量價齊升的局面，其中一線城市〔北京，上海，深圳等〕略受影響，開發(fā)商瞄準二三線城市；房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，但是效果倒退，引至新一輪的上漲；

投資客迅速抬頭，剛需客戶恐慌性購房。4.15新政后的市場狀態(tài)：一線城市短時期內(nèi)成交量下降幅度達40%以上，四個月后即逆市上行，呈現(xiàn)量價齊升的局面政策卷土重來政策內(nèi)容：閑置地優(yōu)先供給保障房建設(shè)；開發(fā)商土地閑置一年以上禁止買賣土地，嚴控土地出讓全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數(shù)，限購2套房推進房產(chǎn)稅征收試點2021年二次新政后的市場反響：樓市新政滿月調(diào)查：京滬穗等地房價仍堅挺廣州：新樓開盤低調(diào)賣價高開上海：豪宅熱銷大幅推高均價北京：房價振蕩調(diào)整降幅不大天津：“限購令〞或成“搶房令〞9.29新政后的市場狀態(tài)：二次新政后，一線城市僅出現(xiàn)1個月左右的觀望期，隨即市場進入量價齊升階段，二線城市沒有受到影響，反而一路高歌猛進2021年10月四大城市限購令出臺后，成交量環(huán)比均增加，限購令的影響在417與929兩次新政后已經(jīng)根本表達出來，限購令未對二/三線城市市場產(chǎn)生明顯的影響，因此成交量環(huán)比均上漲四大城市在各自限購令出臺后，成交量環(huán)比均增加，主要是由于417新政后，市場成交已經(jīng)較大程度的萎縮，所以限購令出臺后，恰逢熱錢猛烈涌進國內(nèi)，人民幣升值預(yù)期強烈期間，對后續(xù)市場強烈看漲的情緒高昂，看漲呼聲一浪高過一浪，限購令被忽略，成交量持續(xù)上漲。數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心數(shù)據(jù)2021年新政分析：10年調(diào)控失敗，導(dǎo)致新國八條出臺——限購升級，全面出擊，層層阻截，2021年將是深度宏觀調(diào)控年后續(xù)政策有望持續(xù)跟進出臺地方政府面臨深層次壓力房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代一去不復(fù)返上海、重慶作為房產(chǎn)稅試點城市，已經(jīng)在1月27日，即限購令出臺后1天如期而至。作為新的調(diào)控手段，房產(chǎn)稅+限購令以組合拳形式推出，其效果將遠超以往，不排除房產(chǎn)稅逐步推廣。從嚴征收二手房個人所得稅，根據(jù)已公布的政策，按房價差額的20%征收，而實際執(zhí)行的為總價的1-2%，不排除后期會從嚴執(zhí)行。自2021年開始，政府對樓市的調(diào)控從未手軟。金融、稅收、行政、加大保障房供給等手段相繼出臺，舊式新招、多重升級，一狠再狠。我們認為房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返，接下來房地產(chǎn)行業(yè)將進入全新的轉(zhuǎn)折時期，或?qū)⑾滦校驅(qū)⒔】甸_展，或?qū)⒃趪鴥?nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中畸形生存，真正嚴峻的考驗已經(jīng)到來。影響預(yù)判本次新政行政手段色彩濃厚，中央與地方政府博弈加劇，中央把控制房價的皮球又重新踢回到地方。預(yù)計地方政府將從各自實際情況出發(fā)，不排除再次打擦邊球的做法。后市預(yù)測：一、二線城市改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)品面臨變市之殤，市場風(fēng)險增大政策下工程思考新國八條、限購升級等政策的調(diào)控作用下湘潭樓市將不可防止受到宏觀調(diào)控政策的影響，但影響將相對較小，市場開展仍將呈小幅度增長之勢！一、二線城市改善型需求、投資型住宅需求將受到重挫，投資型產(chǎn)品面臨變市之殤，市場風(fēng)險增大政策啟示:1、宏觀調(diào)控下，湘潭市場投資性需求將受到一定影響，但總體受剛需及外來資金支撐，仍將朝良好預(yù)期開展；2、限購令是階段性調(diào)控政策，本案應(yīng)選擇恰當?shù)娜胧袝r機，合理躲避影響與風(fēng)險2021年本案將面臨宏觀政策調(diào)控和市場競爭的雙重壓力，在這樣的形勢下，如何根據(jù)工程特質(zhì)與價值，找到工程精準合理的市場價值占位，就將成為本案成功運營的關(guān)鍵！報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議工程根本經(jīng)濟指標：總建面46萬平，中等規(guī)模具備區(qū)域優(yōu)勢；物業(yè)類型涵蓋住宅，公寓，商業(yè)，綜合性較強；整體屬于較純粹的宜居住區(qū)工程總用地面積：83585.49㎡工程總建筑面積：460400.73㎡工程綜合容積率：4.62工程綠化率：35.28%其中住宅建筑面積：295017.55㎡公寓建筑面積：57222.45㎡臨街商業(yè)面積：32895.1㎡地下建筑面積：72686.2㎡其他公建面積：2579.43㎡地下停車位：2050個地上停車位：640個工程四至：東濱湘江，北望萬樓，南臨湘潭三橋，三面園林環(huán)抱，整體素質(zhì)較高北面：金榮工程/水果市場西面：三大橋引橋南面：湘江/城市綠地東面：鐵路高架橋地塊內(nèi)部：地形方正，一期拆遷量少，易于開發(fā)；南北軸長，東西軸短，臨江面短，景觀視野受到一定限制；三面臨路，一面臨水，整體獨立性較強駕?；炷疗髽I(yè)污水處理廠地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部農(nóng)田一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部一期地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部水塘工程周邊環(huán)境：周邊無高層建筑，景觀視野開闊；靠江臨水，無污染源，屬城市稀缺生態(tài)棲息地，但北面的湘黔線鐵路以及南面的三橋在交通上對本案造成了無法回避的影響周邊商業(yè)環(huán)境：整體檔次較低端，商業(yè)氣氛一般，業(yè)態(tài)以專業(yè)市場、酒店、餐飲汽車美容等為主，生活配套及其他公建配套較少，尚待完善區(qū)位價值：城市雙中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，把守城市西門戶，與繁華河?xùn)|隔江相望河西中心輻射焦點本案河西中心橋頭堡、城市西門戶河西是湘潭最老的城區(qū)，同時也是湘潭最繁華，商業(yè)環(huán)境最成熟，居住氣氛最濃厚的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有湘潭最核心的基建營商圈等，本案距此商圈僅2公里左右，享區(qū)域成熟之利好本案占據(jù)著三橋橋頭堡位置，是河西與河?xùn)|之間的必經(jīng)之路，昭示性好，同時也把守著城市西門戶，是城市的形象展示窗城市開展正由單中心向雙中心轉(zhuǎn)變，本案屬于雙中心輻射的核心區(qū)域交通價值：占據(jù)城市交通要塞——三大橋，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高交通要塞三大橋是湘潭最重要的過江大橋之一，是車流較為集中的交通要道，同時也是從長潭西線去往河?xùn)|最直接最便捷的必經(jīng)之路景觀價值：擁黃金一線/二線江景，湘江風(fēng)光帶等資源，景觀價值突出，生態(tài)居住價值高，同時本案對面也有較好的景觀面供欣賞；北面鐵路鋼架橋也屬于城市景觀，具欣賞性湘江風(fēng)光帶意向圖〔局部〕本案工程地塊距離湘江生態(tài)景觀帶最近僅為：100m歷史人文景點聚集如萬樓、岸花亭、進士第，洗腳橋、東岳廟等配套價值：外享區(qū)域大配套，內(nèi)享社區(qū)3萬商業(yè)配套，坐享15分鐘成熟配套步行生活圈公園配套教育配套醫(yī)療配套商業(yè)配套自身配套逸夫小學(xué)、和平小學(xué)、湘潭一中、二中、四中、十一中等中心醫(yī)院、二醫(yī)院步步高、康星百貨、大洋百貨等雨湖公園、和平公園、白石公園3.28萬平米商業(yè)配套、幼兒園、社區(qū)效勞中心等10分鐘生活圈15分鐘生活圈地塊商業(yè)價值排序:>>>〔注：中原土地價值評判體系〕12343412臨街面三依托濱江風(fēng)光帶及城市綠地公園，能夠打造出具有濱江特色的商業(yè)廣場臨街面二不臨城市主干道，周邊無居住區(qū)，人流不易聚集，因此商業(yè)價值較低產(chǎn)品分析：工程總戶數(shù)2300，面積段在82.9平至182平，戶型涵蓋兩至四房，其中三房占比達93.6%，是工程主要經(jīng)濟產(chǎn)品產(chǎn)品價值分析：本案戶型以中大戶型為主，具有豪門血統(tǒng)，有條件將本案打造成城市新“豪門區(qū)〞136平米舒適三房片區(qū)規(guī)劃價值：河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風(fēng)光區(qū)段，歷史人文景觀資源豐富，對提升本案人文景觀價值有重要作用規(guī)劃區(qū)總用地面積為649.64公頃，包括城市建設(shè)用地和水域。其中，城市建設(shè)用地為625.48公頃，占總用地的96.28%；水域為24.16公頃，占總用地的3.72%。基于自然景觀和建成景觀的核心元素及其空間格局，形成城市景觀結(jié)構(gòu)。規(guī)劃區(qū)域的城市景觀結(jié)構(gòu)及其核心元素可以概括為“兩心三帶五軸九節(jié)點〞?！皟尚抹曋敢劳邪遵R湖和雨湖兩大城市水域景觀形成的城市景觀中心同時也是城市的綠肺；“三帶〞指湘江沿線的濱江風(fēng)光游覽帶、窯灣-城正街集聚的大量人文歷史街區(qū)帶、韶山路沿線的現(xiàn)代風(fēng)貌景觀帶；“五軸〞指在寶慶路、大湖路、建設(shè)北路、泗洲路、和平路五條城市道路所形成的南部歷史街區(qū)和北部城市舊城改造區(qū)的連接過渡紐帶；“九節(jié)點〞包括九天商圈節(jié)點、三大橋景觀節(jié)點、一大橋景觀節(jié)點、壺山景觀節(jié)點、窯灣景觀節(jié)點、文廟景觀節(jié)點、關(guān)圣殿景觀節(jié)點、民主路-白馬湖景觀節(jié)點、韶山路、車站路景觀節(jié)點，這些節(jié)點結(jié)合九天商圈、窯灣、城正街風(fēng)貌片區(qū)形成了城市的標志性區(qū)域。工程規(guī)劃價值：社區(qū)立面為西班牙風(fēng)格，具有較強異域特色，點板結(jié)合的建筑布局，錯落的天際線展現(xiàn)出工程的大氣高端，公建配套較完善，整體規(guī)劃較高端大氣，具有品質(zhì)感工程在設(shè)計上充分利用了基地周邊資源，采用因地制宜的布局方式和人性化的結(jié)構(gòu)特征，營造優(yōu)雅的居住氣氛，為居住者提供親切宜人的空間感受。建筑設(shè)計上以點板結(jié)合的方式布局，同時采用具有西班牙風(fēng)情的坡屋頂、塔頂?shù)冉ㄖO(shè)計細節(jié)，讓工程充滿異域風(fēng)情，同時具有高端，大氣的調(diào)性隱性價值：周邊擁有近3500平米的城市綠地，生態(tài)宜居價值突出，具備塑造成優(yōu)質(zhì)公園景觀的條件，能夠形本錢案獨具特色的“生態(tài)綠島〞價值，同時也能為工程實現(xiàn)出“戶戶觀景、棟棟樓王〞本案周邊高綠化面積約：3500㎡具備塑造成為市民公園的條件，能夠形本錢案獨特的生態(tài)綠島價值，提升工程整體品質(zhì)本案周邊綠地環(huán)繞，使工程能夠做到戶戶觀景，形成棟棟樓王的價值感工程對面已成型的綠化公園示意隱形價值：2021年萬樓新城的崛起，將助力區(qū)域經(jīng)濟的強勁開展，拔高區(qū)域形象，提升區(qū)域價值，本案將成為首當其沖的收益者>>>湘潭市萬樓新城的區(qū)位從宏觀上屬于“3+5〞城市群開展主軸上的核心——長株潭都市區(qū)，從微觀上屬于湘潭市的河西組團。它位于湘潭市雨湖區(qū)，河西老城區(qū)西北部，規(guī)劃區(qū)范圍為建設(shè)北路〔潭錳路〕以東，北二環(huán)線以南，湘黔鐵路以北，湘江以西。規(guī)劃區(qū)總用地面積約10平米公里。>>>萬樓新城的建設(shè)分為起步區(qū)、近期建設(shè)區(qū)、中期建設(shè)區(qū)、遠期建設(shè)區(qū)。建設(shè)上緊扣商業(yè)拓展區(qū)的功能定位，大力開展現(xiàn)代商貿(mào)和文化休閑產(chǎn)業(yè)，根據(jù)規(guī)劃，今年10月份前，起步區(qū)內(nèi)主體工程將根本完工，預(yù)計到2021年，萬樓景區(qū)，文化廣場，步步高商業(yè)MALL以及新城主干道等根底設(shè)施將根本建成工程SWOT分析優(yōu)勢（strengths）劣勢（weakness）機會（opportunities）威脅（threats）工程占據(jù)河西中心區(qū)域，同時是湘潭稀缺的“三角洲地帶〞三橋橋頭堡位置，昭示性強，是城市展示窗，同時地塊獨立性強交通價值突出享受河西成熟完善的區(qū)域配套地塊北臨鐵路，南臨城市主干道，噪音影響較大，是本案最大的劣勢周邊居住氣氛不夠濃厚，缺乏生活配套周邊存在局部專業(yè)市場以及工廠企業(yè)，整體形象較差河西是老城區(qū)，新的競爭工程較少，市場存在競爭時機點；萬樓新城的建設(shè)對本案價值提升有一定利好區(qū)域新建工程將對本案造成客戶分流；宏觀政策調(diào)控對市場將產(chǎn)生一定影響；放大江景資源優(yōu)勢，完善工程配套，抓住市場機遇，合理躲避政策威脅外部價值內(nèi)部價值工程價值體系構(gòu)建區(qū)位價值：河西中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，把守城市西門戶，與繁華河?xùn)|隔江相望，同時屬于城市稀缺的“三角洲地帶交通價值：占據(jù)城市交通要塞——三大橋，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高配套價值：外享區(qū)域大配套，內(nèi)享社區(qū)3萬商業(yè)配套，整體配套成熟完善景觀價值：擁黃金一線/二線江景之資源，享三大市民公園之配套與湘江風(fēng)光帶，周邊歷史人文景點聚集，景觀價值突出，生態(tài)宜居價值高片區(qū)規(guī)劃價值：河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風(fēng)光區(qū)段，歷史人文景觀資源豐富，對提升本案人文景觀價值有重要作用隱形價值：萬樓新城的崛起，將助力區(qū)域經(jīng)濟的強勁開展，拔高區(qū)域形象，提升區(qū)域價值，本案將成為首當其沖的收益者隱性價值：周邊擁有近3500平米的城市綠地，生態(tài)宜居價值突出，具備塑造成優(yōu)質(zhì)公園景觀的條件，能夠形本錢案獨具特色的“生態(tài)綠島〞價值，同時也能為工程實現(xiàn)出“戶戶觀景、棟棟樓王〞工程指標：總建面46萬平，具備區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢；物業(yè)類型涵蓋住宅，公寓，商業(yè)，綜合性較強；整體屬于較純粹的宜居住區(qū)工程四至：東濱湘江，北望萬樓，南臨湘潭三橋，三面園林環(huán)抱，整體宜居價值較高地塊內(nèi)部：地形方正，易于開發(fā)，臨江面短，臨街面長，景觀視野受到一定限制；三面臨路，一面臨水，整體獨立性較強工程規(guī)劃價值：社區(qū)風(fēng)格具有較強異域特色，點板結(jié)合的建筑布局，錯落的天際線展現(xiàn)出工程的大氣高端，公建配套較完善，整體規(guī)劃具有較好的宜居價值城市豪門·生態(tài)宜居體西城門戶·濱江人居綜合聚集地從構(gòu)建的價值體系可以看出，本案最核心的價值就是稀缺的江景資源價值。但是單憑江景資源價值，本案能否實現(xiàn)其應(yīng)有的價值呢？本案又能否沉著突圍區(qū)域競爭市場，并成功打造城市新豪門區(qū)呢？尋找市場競爭時機報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議2021年湘潭商品房價格走勢2005年-2021年10月湘潭商品房供求走勢調(diào)控下的市場大勢：湘潭房地產(chǎn)市場受政策影響較小，規(guī)模逐年擴張，房價保持了穩(wěn)定持續(xù)上漲勢頭2021年，湘潭市商品房供給206.8萬平米，為09年全年供給量的1.64倍〔09年商品房供給125.81萬平米〕；其中商品房成交面積達215.7萬平米，較09年增長近30%；供求方面，2021年供求系數(shù)為0.96，市場持續(xù)供不應(yīng)求；2021年，湘潭房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定增長，12月商品房成交均價漲至3084元/平米1、區(qū)域地段相似；2、規(guī)模相當；3、推售時間重疊；4、產(chǎn)品面積段類似；1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢競爭對手篩選的四大原那么競爭對手鎖定一級競爭對手：香樟園南院白石古蓮城宜華湘江名城二級競爭對手：建鑫城國際東方名苑中地凱旋城市場競爭分析——鎖定競爭對手白石古蓮城香樟園南院盤龍名府盤龍御景園建鑫城國際社區(qū)東方名苑中地凱旋城宜華湘江名城本案1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略香樟園南院——10.9萬平米高尚社區(qū)；產(chǎn)品涵蓋兩/三/四房，面積段90-145平米；二期將推3棟約3萬㎡，預(yù)計今年5月份開盤以春夏秋冬四季命名組團園林，四季常綠；大規(guī)模社區(qū)配套商業(yè)，綜合會所提升社區(qū)檔次約42%超高綠化率，精心打造河西品質(zhì)高尚人居社區(qū)規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有四季花園園林，商業(yè)中心，綜合會所；整體規(guī)劃一般，無明顯特色1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢四房：141.76㎡兩房：92.34㎡三房：132.88㎡戶型方正，全明戶型干濕分區(qū)，動靜分區(qū)主臥飄窗設(shè)計；客廳朝南，帶大陽臺臥臥朝南，采光面大主臥帶獨立陽臺，衣帽間，表達戶主尊貴地位4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計，采光足共衛(wèi)靠近廚房，遠離次臥，實用不便4.5米寬客廳、餐廳橫廳設(shè)計，采光好臥臥朝南，帶獨立陽臺或飄窗干濕分區(qū)，動靜相離，私密保證產(chǎn)品分析：戶型中規(guī)中矩，無入戶花園，且缺乏創(chuàng)新與亮點，局部戶型存在硬傷，戶型難以與本案抗衡1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢香樟園南院：兩房產(chǎn)品通透性好，雙陽臺設(shè)計，中規(guī)中矩，景觀價值低，且面積浪費多；三房產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，附加值較低；本案兩房：面積更經(jīng)濟緊湊〔87.9平以下〕，舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭占優(yōu)！本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕一期已經(jīng)入住，社區(qū)居住氣氛更濃厚社區(qū)規(guī)劃配套齊全外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商，品質(zhì)信得過片區(qū)屬于老城區(qū)，交通等市政配套落后戶型缺乏創(chuàng)新，沒有亮點，且存在硬傷缺乏突出的外部優(yōu)質(zhì)景觀競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與香樟園南院在區(qū)位，配套上競爭持平；本案規(guī)模、景觀更優(yōu)，因此本案可從規(guī)模、景觀上進行對抗。白石古蓮城：——百萬級雙景中式物業(yè)，河西高端品質(zhì)豪宅；目前售價4000元/平米，在售產(chǎn)品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里組團；二期下半年預(yù)售白石古蓮城本案1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略規(guī)劃開發(fā)：工程分四期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共8棟，為18-29層小高層、高層，塔式、板樓相結(jié)合ADCFEGH一期二、三、四期工程整體分析四期開發(fā)，分別為夏荷里、松竹里、濱湖園、楓林園四組團，目前開發(fā)一期夏荷里組團；一期共7棟18-29層高層建筑，板式，塔式相結(jié)合；目前推出樓棟為E、F、H棟；規(guī)劃上采取人車分流設(shè)計，中央水景園林；1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略產(chǎn)品分析：一梯兩戶/兩梯四戶，大尺度公園景觀豪宅，一步式陽臺設(shè)計，室內(nèi)即使可欣賞戶外美景大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；戶戶入戶花園設(shè)計弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；一步式陽臺，雙層挑高；95-101平兩房173-177平四房127-139平三房1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略板樓設(shè)計，戶型通透入戶花園設(shè)計，附加值高臥臥朝南，臥臥帶飄窗設(shè)計大客廳、大臥室設(shè)計，舒適寬敞；弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)；一步式陽臺，雙層挑高；白石古蓮城：二房、三房、四房以寬舒見長，尺度闊綽，注重利用公園景觀與江景利用；高度舒適性；本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！本案四房：戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新缺乏，競爭不占優(yōu)勢優(yōu)勢分析〔+〕競爭對抗策略：本案與白石古蓮城相比在規(guī)模、景觀、產(chǎn)品上暫時稍弱，在地段，配套，江景資源上優(yōu)勢明顯，可放大優(yōu)勢，進行針對性對抗規(guī)模大盤稀缺白石公園景觀物業(yè)稀缺江景物業(yè)內(nèi)部中心園林景觀稀缺的中式現(xiàn)代建筑劣勢分析〔-〕1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略屬于舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象一般交通線路少，出行不甚便捷四房產(chǎn)品面積偏大，總價過高一步式樣陽臺設(shè)計，贈送率不高競爭對抗策略湘江名城：體育公園物業(yè)，160萬㎡江景大盤；粵派實力開發(fā)商宜華集團代表作；目前開發(fā)一期產(chǎn)品，與本工程全年競爭1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略規(guī)劃配套分析：通過沿江建筑錯位排布，最大化利用江景資源；利用體育館等市政配套，將工程打造為運動健康體育地產(chǎn)工程，外部資源內(nèi)部化，實現(xiàn)工程價值體育館工程主入口設(shè)置在體育館對面，有利于利用體育館配套，將外部配套資源內(nèi)部化，實現(xiàn)工程價值通過內(nèi)部中央水景園林打造，提升周邊別墅、洋房產(chǎn)品價值，彌補外部資源缺乏1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略產(chǎn)品設(shè)計：歐陸新古典主義風(fēng)格；戶型設(shè)計大氣，尺度舒適；以三房為主打戶型，產(chǎn)品極具競爭優(yōu)勢132.17㎡三房餐廳與客廳相連，南北通透，空氣流通順暢主臥與次臥步入式落地窗設(shè)計，展現(xiàn)尊貴南向觀景陽臺與北向生活陽臺設(shè)計，空間明朗4.7米超大開間客廳，尊貴專享；餐廳與客廳相連，南北通透主臥270°全景窗設(shè)計，品賞四季美景；私家空中花園設(shè)計，品味休閑北向次臥270°拐角飄窗設(shè)計與南向次臥飄窗設(shè)計，空間更為開闊163.4㎡四房雙陽臺入戶花園觀景陽臺83.5㎡二房1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕160萬平米規(guī)模社區(qū)；占據(jù)城市有利地段；擁有一線江景，物業(yè)類型豐富；以運動為主題，走體育地產(chǎn)開展模式江景資源利用率較低；工程整體缺乏特色和亮點；工程整體檔次受運動主題影響競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與湘江名城相比無明顯特殊優(yōu)勢，但本案同樣擁有一線江景，因此本案在園林打造、江景利用上假設(shè)能夠有所創(chuàng)新與突破，以及通過具有特色的主題打造，將能夠?qū)崿F(xiàn)與湘江名城的抗衡中占優(yōu)勢1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略東方名苑——市府品質(zhì)樓盤標桿；在售二期1、2、3、6棟房源，約8.7萬平米，產(chǎn)品面積89-190平米，預(yù)計今年4月將推出4，5棟房源本案二期配套豐富，包括1.2萬平米會所、泳池、健身房等公共配套，15萬平米商業(yè)，以及中心1.8萬平米的湖景資源，工程依舊是湘潭首屈一指的標桿之作。占據(jù)湘潭市府央?yún)^(qū)核心地段，坐享區(qū)域頂級配套，整體檔次高規(guī)劃配套分析：二期以公園居為工程主題定位，規(guī)劃有1.8萬平米中心湖景，以及1.2萬平米公共配套，15萬平米商業(yè)1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略中心湖景商業(yè)會所、健身房自身配套周邊配套市政府、市委、人大、政協(xié)湘潭電視臺、房產(chǎn)局湘潭大劇院、東方紅廣場、湖湘公園步步高、紅旗商貿(mào)、建鑫家居廣場、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行湘潭第六醫(yī)院、婦幼保健院1.2萬會所配套15萬商業(yè)配套1.8萬湖景配套社區(qū)幼兒園、籃球場產(chǎn)品分析：產(chǎn)品面積跨度大，在89-190平米之間，戶型以兩房三房為主，贈送面積大，戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品競爭力強1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略B型：兩房106平米A型：三房139平米C型：三房134平米D型：三房143平米戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；戶型舒適尺度大，但面積浪費多；動靜分區(qū)不合理，性價比低；戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；客廳餐廳一體，舒適尺度大；陽臺進深大且開闊戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；雙陽臺設(shè)計，舒適性強；落地飄窗設(shè)計，凸顯產(chǎn)品價值；戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)；三景觀陽臺，雙飄窗設(shè)計，創(chuàng)新十足；超大客廳，衣帽間，儲藏室等設(shè)計提升產(chǎn)品價值東方名苑：兩房產(chǎn)品中規(guī)中矩，缺乏亮點，性價比低；三房舒適尺度較好，創(chuàng)新點多；四房較奢華，面積尺度，同時面積浪費也多，缺少創(chuàng)新亮點；本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！本案四房：戶型方正大氣，產(chǎn)品擁有空中花園，附加值高,競爭占優(yōu)！優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕占據(jù)市府中央核心地段，區(qū)位價值與配套優(yōu)勢明顯；內(nèi)部湖景資源與周邊公園配套使工程景觀價值突出；一期銷售的“叫好叫座〞，使工程品質(zhì)與品牌形象深入人心產(chǎn)品以大戶型為主，面積尺度大，總價高，浪費面積多；戶型缺乏創(chuàng)新，性價比與附加值不高；競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與東方名苑相比在區(qū)位、規(guī)模、配套、品牌影響力上全面處于下風(fēng)，僅能在景觀資源上保持一定優(yōu)勢，因此本工程還需進一步放大景觀價值與優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品級園林上有所突破。1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略建鑫城國際——150萬平米城市綜合體大盤。目前在售二期5號棟，10號棟約300套左右，以公寓、兩房、三房產(chǎn)品為主，預(yù)計5月份將推出2期剩余產(chǎn)品建鑫國際社區(qū)二期共12棟小高高層產(chǎn)品，目前在售5/10號棟，以公寓與高層住宅為主，戶型以兩房三房為主，面積段在79-135平米之間1期2期3期4期〔待開發(fā)〕〔待開發(fā)〕高層住宅+專業(yè)家居商業(yè)高層住宅+商業(yè)+寫字樓本案規(guī)劃配套分析：工程規(guī)劃有9000平米市政廣場，東南亞風(fēng)情園林，人人樂超市，以及酒店與寫字樓，公寓等，整體上屬于新城綜合體工程，周邊配套完善，工程綜合素質(zhì)較高1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略東南亞風(fēng)情園林——云頂雅境市政廣場酒店與寫字樓自身規(guī)劃與配套人人樂超市、崇尚百貨東南亞風(fēng)情園林、空中游泳池棋牌室、健身中心、SPA、桑拿咖啡沙龍、紅酒品鑒屋周邊配套一期商業(yè)產(chǎn)品分析：產(chǎn)品線豐富，涵蓋兩/三/四房，面積段跨度在79-140平米，戶型設(shè)計合理，具有創(chuàng)新性及高舒適性，性價比及附加值均較高，產(chǎn)品競爭力強大1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略83平米兩房109平米三房140平米四房產(chǎn)品方正實用，布局合理戶型舒適尺度較好，但缺少靈活與創(chuàng)新；陽臺面積較大，景觀價值較好；產(chǎn)品功能分區(qū)合理，緊湊實用；戶型舒適尺度較好，附加值較高，贈送入戶花園，大陽臺，拐角飄窗等；建鑫城國際：二房周正實用；三、四房戶型周正，贈入戶花園，飄窗，戶型舒適度高本案兩房：面積更緊湊；本案三房：創(chuàng)新與靈活度相對低，無競爭優(yōu)勢！本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕城市綜合體大盤，影響力較大；地段優(yōu)勢較明顯；各種生活配套完善，綜合素質(zhì)高；物業(yè)類型豐富，吸附力強；東南亞風(fēng)情主題園林，獨具特色產(chǎn)品以大戶型為主，戶型設(shè)計上存在缺乏，得房率低無強勢景觀資源競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與建鑫城國際社區(qū)相比在規(guī)模、配套、產(chǎn)品上處于下風(fēng)，僅在景觀上具有優(yōu)勢，因此可通過一線江景實現(xiàn)競爭差異化，表達優(yōu)勢。1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略中地凱旋城——法國風(fēng)情貴族生活住區(qū)。工程分三期開發(fā)，目前在售二期共11棟，約600套左右，建筑面積4.5萬平米，預(yù)計銷售周期將持續(xù)到2021年下半年工程共分三期開發(fā)，目前一期售罄，2021年10月31日二期開盤，產(chǎn)品主打50㎡一房，105㎡、111㎡三房，36000㎡法式園林隨著呈現(xiàn)，本案規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有3.6萬法式風(fēng)情的中央皇室園林，以及凡爾賽廣場，一期8000平米商業(yè)也逐漸成熟，周邊配套也較為完善，工程整體素質(zhì)較好1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢3.6萬平米中心園林二期規(guī)劃及配套工程規(guī)劃有3.6萬平米皇室園林以及一期8000平米商業(yè)，同時凡爾賽廣場、香水廣場南北照應(yīng)，勝利女神廣場、皇冠水景廣場、水世界廣場點綴其間、錯落有致。埃菲爾園、凡爾賽園、塞納園、雨果園四大組團將完全展現(xiàn)法式風(fēng)情生活產(chǎn)品分析：產(chǎn)品主打一房和三房戶型，面積段在50-133平米之間，以緊湊實用為主，整體中規(guī)中矩，功能分區(qū)合理，但缺少創(chuàng)新亮點，產(chǎn)品附加值較低，競爭力較弱1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢105平米三房111平米三房戶型緊湊實用，分區(qū)合理；產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附加值較低；戶型緊湊實用，分區(qū)合理；產(chǎn)品呈L型，是產(chǎn)品一大缺陷；產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附加值較低；二期優(yōu)勢分析〔+〕劣勢分析〔-〕稀缺的法式異域風(fēng)情生活社區(qū)；占據(jù)城市有利地段；有成熟的園林實景展示；周邊配套較為完善產(chǎn)品設(shè)計單一，產(chǎn)品線不夠豐富，戶型存在缺陷；工程整體缺乏品質(zhì)感競爭對抗策略1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略競爭對抗策略：本案與中地凱旋城相比最核心優(yōu)勢在于景觀，假設(shè)本案在園林打造上也能夠有所創(chuàng)新與突破，將全面壓制中地凱旋城區(qū)域典型工程產(chǎn)品綜合對抗分析——市場仍然缺乏具有特色主題的工程，本案除地段、配套、景觀具有一定優(yōu)勢外，規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等其他方面素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢區(qū)位規(guī)模配套定位/主題園林產(chǎn)品東方名苑建鑫白石古蓮城湘江名城盤龍名府城郊香樟園南院本案區(qū)域典型工程產(chǎn)品對抗分析——本案需通過放大景觀、地段、配套上的優(yōu)勢與價值，才能與競爭工程實現(xiàn)有利抗衡本案屬于資源型樓盤，基于市場競爭分析，本案差異化競爭突破方向在園林景觀、定位或主題上1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略推售時機初判：4月-8月市場集中放量，市場競爭相對劇烈；8月-9月市場存在供給窗口期，建議工程在工期條件滿足的前提下于8-9月上市，以避開市場競爭劇烈期2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兩房：84套三房：600套四房：40套宜華湘江名城東方名苑二期盤龍名府·君澤府建鑫國際社區(qū)二期剩余產(chǎn)品中地凱旋城二期白石古蓮城夏荷里組團剩余產(chǎn)品放量初始集中放量，持續(xù)銷售階段余量消化一房、三房約242套一房、三房約262套香樟園南院8/9/10號棟76-147平米兩-四房，約350套90-145平米，兩至四房約220套2021年4-9月區(qū)域競爭市場預(yù)計放量：兩房約250套；三房約800套；四房約400套89-190平米；兩至四房約648套二房、三房、四房約200套數(shù)據(jù)來源：工程組實地調(diào)研+中原研究中心注：本數(shù)據(jù)為調(diào)研所得，與實際數(shù)據(jù)存在誤差市場競爭分析小結(jié)市場仍然缺乏具有特色主題的工程，本案除地段、配套、景觀具有一定優(yōu)勢外，規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等其他方面素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢4月-8月市場集中放量，市場競爭相對劇烈；8月-9月市場存在供給窗口期，建議工程在工期條件滿足的前提下于8-9月上市，以避開市場競爭劇烈期市場競爭啟示：單憑江景價值本案難以形成市場競爭優(yōu)勢，因此本案還需找到其他的工程價值構(gòu)建成工程獨特的價值體系，并整合工程所有的資源價值，形本錢案另一極價值，實現(xiàn)市場競爭突圍。如何找到本案的另一極價值？報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議足跡客戶洞察方法調(diào)研方法：深度訪談?wù){(diào)研時間：2月15日-17日，共計3天；參與人員：袁建平、王作楷、尹燦訪談對象：成交〔或誠意〕客戶、銷售經(jīng)理〔或籌劃、銷售人員〕；訪談數(shù)量：深訪近20位潛在客戶；其他競爭工程客戶20位深訪的潛在客戶：1、包括在周邊樓盤攔截訪問的成交〔或誠意〕的客戶、以及置業(yè)參謀；2、本地居民；3、中原在湘潭工程前期積累客戶資源；深訪的銷售經(jīng)理〔或籌劃、銷售人員〕：包括湘江名城、白石古蓮城、金僑城、東方名苑、建鑫城國際……共計10個樓盤。70客戶深訪基于本工程屬性的整體了解，對本案潛在客戶進行深入訪談，以找到“本案對位的客戶群體及置業(yè)需求〞。

-----------下面截取了4個典型客戶的深訪情況。注：客戶資料為開發(fā)商提供樣本典型客戶訪談代表分析一樣本典型客戶訪談代表分析二樣本典型客戶訪談代表分析三樣本典型客戶訪談代表分析四姓名：羅紅聯(lián)系：1376221xx05職業(yè)：白石古蓮城置業(yè)參謀訪談要點：1、目前在售的產(chǎn)品以130~180平米的三房、四房為主，大社區(qū)，均價3800元/平米，客戶對于區(qū)域價值認知度高，接受度尚可，購房主要以改善型置業(yè)因素為主；2、成交客戶主要為大企業(yè)職工，且整體文化層次較高，收入穩(wěn)定，購置力較強，且追求生活品質(zhì)與尊貴感；3、市場上真正意義上的高品質(zhì)樓盤還是比較少，公園物業(yè)的價值對于湘潭人來說非常重要。對他們的吸引力也是比較強的。業(yè)內(nèi)人士訪談實錄一姓名：石正聯(lián)系：1387316xx26職業(yè)：九華新城籌劃師訪談要點：1.目前市場開展穩(wěn)定，均價不高，但是受政府政策的促進以及河西整體環(huán)境改善等利好作用，未來開展較好2.目前客戶購房置業(yè)的主要關(guān)注點還是集中在價格，戶型，配套這幾點上。完善的配套與好的環(huán)境加上不錯的產(chǎn)品最能吸引客戶的眼光。3.目前在售的幾個樓盤如東方名苑，納帕溪谷等相對來說品質(zhì)較高，配套也比較完善，河西這邊大盤較少，只有白石古蓮城，競爭相對較弱，同時價格上漲空間也比較大；姓名：彭熙聯(lián)系：1380749xx14職業(yè)：湘江名城銷售經(jīng)理訪談要點：1.來這邊置業(yè)的客戶分布區(qū)域很廣泛，以企業(yè)職工，政府公務(wù)員為主，省內(nèi)外的客戶也有很多，大家都很看好這里的開展前景，其實客戶的要求很簡單，有品質(zhì)感，舒適，價格合理對他們的吸引力很大，我們工程有體育公園，白石古蓮城有白石公園，東方名苑也有公園，公園物業(yè)的價值越來越來被市場客戶所認可和接受；2.區(qū)域的客戶整體素質(zhì)很高，對于居住環(huán)境與品質(zhì)有較高的要求，生活的舒適性與便捷性也是客戶會重點考慮的因素，同時也不乏對于時尚，尊貴享受的追捧與推崇。但是目前符合客戶心理需求的工程較少，多數(shù)產(chǎn)品以普宅為主配套以商業(yè)，與客戶心理距離較遠；業(yè)內(nèi)人士訪談實錄二語錄：“濱江風(fēng)光帶在修了，萬樓那邊也在修了，未來這個地方升值潛力還是很大，而且有江景”

語錄：“新景那邊的綠化隔離帶做的就蠻好，像個公園一樣，不過在橋下面，風(fēng)水不是很好”

語錄：“這個地方在兩座橋之間，一邊鐵路，一邊公路，很吵的”語錄：“這邊景觀資源還蠻豐富，但是周圍環(huán)境較差，配套少，而且每天都會很吵，一天不歇氣”地塊印象關(guān)鍵詞：噪音，景觀，配套，公園傾聽本地居民心聲···阻礙“工程定位提升，調(diào)性拔高〞的現(xiàn)實因素

第三

第一

第二工程處在三橋與鐵路湘黔線之間，噪音污染較嚴重，影響了客戶置業(yè)行為一線江景資源利用率不高，江景觀景面較窄，同時江景資源也存在枯水期，因此江景資源并不能形本錢案的核心競爭力居住氣氛較濃厚，但周邊環(huán)境檔次較低，生活配套尚待完善，公建配套較缺乏，與河西中心地段有一定距離萬樓新城和新景那邊濱江風(fēng)光帶已經(jīng)在開工了，但是我們這邊還沒有消息，雖然周邊歷史景點很多，但是沒有一個像樣的公園新景那邊有個步步高，那里人比較多，根本上附近的居民都會去那邊買東西，其他就沒地方了，平時想要娛樂下要么就只能區(qū)市中心，要么就只能去江邊上走走了?？蛻糁脴I(yè)需求的敏感點分析

第三

第一

第二價格仍是影響主流客戶的關(guān)鍵因素客戶需要看見實實在在的景觀地段是影響客戶置業(yè)的重要因素價格是客戶最關(guān)心的因素，但不是必要因素，本案在定位需要尋找到對位的客戶群，這群客戶的置業(yè)敏感點將在景觀，配套，地段上在景觀的打造上，不能單純的依靠江景資源去提升工程價值，拔高工程形象，需要通過其他的景觀打造，從概念、實景上下功夫本案在地段優(yōu)勢比較明顯，三橋是由長潭西線去河?xùn)|最近的必經(jīng)之路，本案處在西城核心門戶位置，是城市形象的展示窗口。從客戶洞察分析來看，在面臨市場競爭，現(xiàn)實存在的不利因素的前提下，本案單純依靠江景資源及整體規(guī)劃，是無法形成工程核心價值力的。從投入本錢，市場接受度，客戶置業(yè)需求分析，以及工程實際操作的便利性考慮，我們需要找到一個能夠?qū)崿F(xiàn)并被認可的工程價值，作為本案核心競爭力的重要組成?？蛻舳床靻⑹竟こ毯诵膬r值建立的思考本案核心價值：江景資源價值基于本案的核心價值、市場競爭思考、客戶洞察三個維度的思考，本案的另一極價值是：生態(tài)公園宜居價值市場競爭啟示：單憑江景價值本案難以形成市場競爭優(yōu)勢，因此本案還需找到其他的工程價值構(gòu)建成工程獨特的價值體系，并整合工程所有的資源價值，形本錢案獨有的價值開展模式，實現(xiàn)市場競爭突圍。公園物業(yè)價值是本案易于實現(xiàn)，同時也是市場開展較為成熟，較為認可的一種物業(yè)開展價值！客戶洞察啟示：在面臨市場競爭，現(xiàn)實存在不利因素的前提下，本案要形成工程真正的核心價值力還需要找到一個能夠?qū)崿F(xiàn)并被認可的工程價值，作為本案核心競爭力的重要組成。本案的兩極核心價值兩極核心價值江景資源價值公園物業(yè)價值一/二線江景、濱江風(fēng)光帶三大市民公園/內(nèi)部景觀公園報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議本案公園物業(yè)價值的狂想生態(tài)宜居價值無可替代頂級的房子并不難得，位于城市中心的天然的河流、天然的森林、珍貴的土地才是稀缺的資源，而且價值往往隨著時間的推移更加歷久彌新。

在世界知名的大都市里，其城市公園的四周往往也是高檔住宅的熱土。接近自然不僅是身體的需求，也是人類心靈的渴望。每兩秒鐘，一片足球場大小的森林就從地球上消失。綠色、環(huán)保的主題日益被提上日程，在全球化的保護生態(tài)環(huán)境大潮中，有氧、健康的生活方式也成為現(xiàn)代都市所熱衷追逐的生活方式。而作為城市中有限的自然資源，其價值也隨著城市的開展水漲船高。公園物業(yè)價值，已經(jīng)成為了城市低碳、低壓、低調(diào)、環(huán)保、健康生活的代名詞私享專屬的公園生活本案公園物業(yè)價值的狂想本案公園生活相比湘潭其他公園物業(yè)最大的不同在于其私有、專屬的特點。如湘江名城打造的是非真正意義的體育公園；白石古蓮城、東方名苑依靠的是城市的市政公園，都并非私有公園。而本案三面的綠地公園屬于本案的配套公園，是針對本案而精心打造的，能夠為業(yè)主提供一種私享的、專屬式的公園生活體驗無法復(fù)制的城市稀缺資源本案公園物業(yè)價值的狂想在繁華的城市中心，稀缺的山水就是一種稀缺的資源。一來這種資源不可再生、屈指可數(shù)并日益減少；二來這種資源又是人們所熱衷追求的生活方式，那么它的價值可想而知。本案占據(jù)著稀缺的江景資源，也占據(jù)著城市的公園資源，工程的價值也隨著高漲，價值開展?jié)摿薮蟆牧硪环N層面來講，誰占據(jù)著無法復(fù)制的城市稀缺資源，誰代表的就是城市的價值巔峰和高貴性！城市豪門圈層的焦點本案公園物業(yè)價值的狂想公園物業(yè)，天然豪宅，公園與豪宅總有著不解之緣。從紐約中央公園的上東區(qū)到倫敦海德公園的海德公園1號，公園物業(yè)早已成為豪宅的不二的代言人，為更多城市居民的公園化居住提供了無限的想象空間。無論紐約中央公園，還是倫敦海德公園，不再是單純意義上的富人區(qū)，而是一個具有高品質(zhì)的豪門區(qū)域，這個區(qū)域應(yīng)該具有特殊的人文氣氛、深遠的歷史紀念、明確的身份象征以及絕對的生活享受。依公園而居，是城市品質(zhì)與品位的代表，隱隱概定出上層豪門階級的生活方式，左右城市，享用自然，這是豪門圈層在壟斷稀缺公園資源根底上，對自己的犒賞。報告重要結(jié)論回憶整體定位依據(jù)定位客戶洞察市場競爭本體素質(zhì)客戶洞察市場競爭啟示工程價值梳理利用主題概念確立市場高品位的工程形象利用產(chǎn)品競爭力獲得市場客戶的選擇和青睞利用概念化營銷確立必要的市場地位河西中心輻射焦點區(qū)域，占據(jù)三橋橋頭堡位置，把守城市西門戶占據(jù)城市交通要塞，交通路網(wǎng)縱橫，通達性高擁黃金一線/二線江景之資源，享三大市民公園之配套與湘江風(fēng)光帶，周邊歷史人文景點聚集，景觀價值突出，生態(tài)宜居價值高河西濱江新城是長株潭三市唯一以歷史人文資源為特色的濱江風(fēng)光區(qū)段，對提升本案人文景觀價值有重要作用本案能夠?qū)崿F(xiàn)市場差異化競爭優(yōu)勢的兩大關(guān)鍵：主題、景觀本案需通過放大景觀、地段、配套上的優(yōu)勢與價值，才能與競爭工程實現(xiàn)有利抗衡江景+公園的開展模式是市場上比較成熟的開發(fā)模式，受到市場較好肯定；本案具備走這種開展模式的條件和素質(zhì)以及必要性工程主題思考都市唯一的、以濱江生態(tài)資源、公園資源為主的綜合社區(qū)——整合工程所擁有的江景資源，歷史人文資源，同時打造公園資源，形成工程獨樹一幟的資源價值體系，實現(xiàn)工程的差異化優(yōu)勢工程市場價值占位思考：做市場的挑戰(zhàn)者，重現(xiàn)定義城市濱江生活的價值領(lǐng)導(dǎo)者—資源環(huán)境不可復(fù)制性—樹立市場標桿—產(chǎn)品的難以超越追隨者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品特色和價值市場角色界定利用雙景觀生活營造，建立起區(qū)域新的住宅價值標準，實現(xiàn)在區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢，早期確定市場挑戰(zhàn)者的角色；利用工程及區(qū)域的成長性價值，依托工程“雙景觀〞的不可復(fù)制性，進行特色產(chǎn)品的打造，逐步樹立市場標桿，最終確立市場領(lǐng)導(dǎo)者的角色。東方名苑城郊香樟園新景御江山白石古蓮城工程整體定位城市公園·NewCLD·瞰江豪門區(qū)都市公園——本案的區(qū)位價值突出，既屬于河西的核心區(qū)域，又是湘潭城市的西門戶，占據(jù)三橋橋頭堡位置，受湘潭兩大核心——河西中心區(qū)與河?xùn)|中心區(qū)的輻射，因此本案可以說是都市之心。公園代表著本案所具有的周邊綠化景觀資源瞰江豪門區(qū)——江景資源屬于城市的稀缺資源，本案占據(jù)了城市的稀缺資源，足以表達本案先天的高端調(diào)性，同時本案在定位上偏向中高端，因此可以說是城市的豪門聚居區(qū)。當公園邂逅城市稀缺江景···一種國際化的濱水生態(tài)人居模式已經(jīng)開啟··公園物業(yè)價值與江景生態(tài)資源價值的聚合···代表著城市開展的新高度，成就了一個豪門階層的榮光400米濱江風(fēng)光帶···3500平米環(huán)繞綠地···8000平米集中綠地···30000萬平米內(nèi)部綠化···預(yù)示著城市最具生態(tài)價值的“天然氧吧〞棲息地已經(jīng)形成工程住宅物業(yè)定位IPark·濱江豪門·生態(tài)觀邸iPark〞——指在那些置身在公園其中，或被公園環(huán)繞，與公園零距離，能自主、直接享受公園資源的物業(yè)?！癷Park〞帶著更強烈的主語色彩，強調(diào)“我擁有，你呈現(xiàn)〞的主動選擇關(guān)系。城市中，“iPark物業(yè)〞在與公園保持零距離的背景下，能給予居住者更優(yōu)越的居住環(huán)境和生態(tài)景觀，使貼近自然、回歸園林的城市居住夢想，輕易實現(xiàn)。濱江豪門——本案由于戶型為中大戶型，高總價決定本案的目標客戶更加純粹，更加尊貴，同時也代表住在本工程是一種身份的象征。生態(tài)觀邸——工程所擁有的江景資源以及周邊的公園資源決定了工程首先是都市的頂級的生態(tài)住區(qū)，宜居價值十清楚顯；豪邸那么代表了本案的整體調(diào)性客戶區(qū)域來源洞察—以河西居民為主，同時力爭吸附河?xùn)|區(qū)域客戶核心客戶區(qū)域主要客戶區(qū)域邊緣客戶區(qū)域客戶地圖住宅物業(yè)客戶定位—城市豪門，貴族階層屬性特征：財富；地位；生活；品質(zhì)；自我；自尊；創(chuàng)意；私密；享受；宜居；品味；榮耀。核心客戶心理描述：注重宜居生活感受，對舒適生活有高要求，品味極高，事業(yè)漸入佳境，具備投資眼光重要客戶心理描述：對生活品質(zhì)充滿追求與渴望，眷戀城市宜居情調(diào)，自尊心強烈，熱衷于自由寧靜的氣氛，尊貴之感游離客戶心理描述：渴望舒適生活，自尊心強烈，向往品質(zhì)生活，關(guān)注交通及配套游離客戶重要客戶核心客戶偶得客戶偶得客戶心理描述：關(guān)注投資價值，傳統(tǒng)家觀念，鄉(xiāng)情未改，眷戀故土政府公務(wù)員事業(yè)單位職員私企老板上層管理人士高級白領(lǐng)45%10%20%35%目標客戶：以湘潭城市中高端收入人群為主，深入挖掘和吸納長沙，株洲及湘潭縣客群案名建議龍盛·江與城主推案名：備選案名：龍盛·世紀公園主訴求點工程調(diào)性：大氣、奢華、高端工程大氣、高端，工程價值點釋放報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議基于整體定位思考下的產(chǎn)品優(yōu)化：1#126.4㎡三房主要解決餐廳采光問題建議將餐廳改為入戶花園等魔幻空間，主人可以根據(jù)自身需求改為書房、雜物間等。提高工程贈送面積。建議將餐廳移至此處，保證餐廳采光，同時南北雙陽臺設(shè)計能實現(xiàn)客廳通透，保證通風(fēng)采光。基于整體定位思考下的產(chǎn)品優(yōu)化：2#122.6㎡三房與1#126.4㎡三房建議相同主要解決餐廳采光問題建議將餐廳移至此處，保證餐廳采光，同時南北雙陽臺設(shè)計能實現(xiàn)客廳通透，保證通風(fēng)采光。建議將餐廳改為入戶花園等魔幻空間，主人可以根據(jù)自身需求改為書房、雜物間等。提高工程贈送面積?；谡w定位思考下的產(chǎn)品優(yōu)化：11#、12#110.5㎡三房問題主要為餐廳及客廳通透采光問題：客廳采光面約為2.1米，通透性受到影響。問題：餐廳與書房無采光面，容易形成暗室。建議對餐廳位置進行調(diào)整。問題：活動空間面積較大，造成空間浪費，可設(shè)計入戶花園、雜物間等靈動空間，提升工程賣點?；谡w定位思考下的園林優(yōu)化：借景，借助周邊三大市政公園及湘江風(fēng)光帶，打造公園物業(yè)，對不同組團進行園林組團命名，將公園與住宅相融合本案工程為市政綠化所圍繞，同時靠近萬樓風(fēng)景區(qū)，依托湘江風(fēng)光帶；外部景觀優(yōu)勢明顯。本案可借助外部資源，擴大觀景空間?；谡w定位思考下的園林優(yōu)化：框景：利用植被、道路、休閑廣場及水系等運用，形成景觀區(qū)隔，實現(xiàn)移步異景植被，廣場等圍繞不同組團打造，同時與幽靜道路，木橋等配合，實現(xiàn)處處觀景；景觀主線將社區(qū)群落劃分為假設(shè)干局部，在社區(qū)之間形成有效的區(qū)隔，實現(xiàn)移步異景。工程內(nèi)中央水系處打造水上棧道或親水平臺，精致的材質(zhì)，賦予意境的細節(jié)設(shè)計，給業(yè)主回家、賞景多了一條選擇，增加情調(diào)?；谡w定位思考下的園林優(yōu)化：水景棧道或親水平臺，零距離享受水景，擴大休閑空間親水平臺水上棧道水上棧道水上棧道基于整體定位思考下的園林優(yōu)化：園林內(nèi)部放置西式風(fēng)情的文化小品，讓社區(qū)隨處充滿異域風(fēng)情景觀小品各地塊昭示性強的區(qū)域如公共廣場、社區(qū)內(nèi)、景觀大道旁，根據(jù)各組團的主題分別布置風(fēng)格相宜的景觀小品。跌水池畔水景雕塑景觀雕塑特色的裝飾小品特色的裝飾小品基于整體定位思考下的園林優(yōu)化：綠化帶相交叉的地方建設(shè)公共休閑空間，增加生活的情趣和社區(qū)的歸屬感充分利用景觀相互連接性，增加生活情趣；布置廣場、駐足空間等，提升居民參與性。商業(yè)價值優(yōu)化：〔假設(shè)條件允許〕建議臨街商業(yè)盡量布置在工程東南面，通過景觀資源的結(jié)合打造特色濱江商業(yè)區(qū)，提升商業(yè)價值地塊商業(yè)價值排序回憶根據(jù)地塊商業(yè)價值的排序以及商業(yè)人流動線的設(shè)計考慮，建議本案商業(yè)布置在工程的東面及東南面〔如圖〕理由如下：一方面可借勢周邊景觀，打造特色商業(yè)，另一方面出于昭示性及工程出入口設(shè)置情況的考慮規(guī)劃中主要臨街商業(yè)優(yōu)化后主要臨街商業(yè)其他優(yōu)化建議：建議幼兒園的擺放位置進行調(diào)整，以保證工程東南面景觀資源價值最大化規(guī)劃幼兒園建議幼兒園位置幼兒園作為本案重要配套，位置選擇尤為重要；基于工程自身考慮，為了讓工程景觀價值最大化并充分得到利用，同時考慮幼兒園對昭示性，景觀性等要求不高，因此建議本案幼兒園擺放位置設(shè)置在西北角。工程西面為本案重要的小區(qū)出入口，將幼兒園設(shè)置于附近，也對工程業(yè)主提供了更多方便?；谡w定位思考下的亮點打造：增強底層架空層的作用，作泛會所，園林景觀，休閑設(shè)施等用途使用工程架空層：增加綠化空間，豐富園林層次，增加共享空間架空層下開放的空間與主軸聯(lián)為一體，迅速擴大共享空間感受。健身房臺球室咖啡吧有氧健身房作為會所必備配套設(shè)施，也是今后會所經(jīng)營的主要來源之一；咖啡吧、餐廳等可為業(yè)主待客休閑提供場所，美景與美食共享，成為工程一大賣點基于整體定位思考下的亮點打造：會所根據(jù)本工程定位，建議本工程設(shè)置以濱江休閑為主題的對外經(jīng)營會所餐廳基于整體定位思考下的亮點打造：取消地上停車位，擴大工程景觀及休閑空間，同時實現(xiàn)人車分流，提升整體宜居檔次湘潭重點樓盤車位比統(tǒng)計表湘潭主要在售或待售工程車位比集中于1：0.6-1：0.8，本案地下車位比約1：0.9，取消地上車位，不影響工程交通，同時實現(xiàn)人車分流，提升工程檔次。鐵路及公路噪音解決策略專題用事實說話，用聲音傳達！13錄音點2鐵路/公路現(xiàn)場實景鐵路及公路噪音問題的躲避：設(shè)置減震溝或減震墻。設(shè)置減振溝或墻需消耗不小的投資，可根據(jù)資金情況進行選擇振波在地下遇不同介質(zhì)時,介質(zhì)間差異越大,那么振波越容易反射而不易穿過介質(zhì)分界面。因此，通過設(shè)置溝和墻改變改變原來的介質(zhì)—土，從而到達減震的目的減震墻深度原那么與減震溝類似，只是材料用的是墻體而已向地層下打入柱樁，形成柱陣列或柱陣也可以獲得顯著的減振效果減振溝要產(chǎn)生明顯的減振效果,那么溝深必須大于振波波長的1/4，因此，深度必須大于5m，深度越深，減震效果越好，溝內(nèi)可填塞聚氨酯泡沫塑料或類似軟質(zhì)材料，既耐壓,又隔振(不能將溝填實,否那么失去隔振效果)溝渠也能起到減震溝的作用減震溝和減震墻的減震原理減震墻的設(shè)置原那么減震溝的設(shè)置原那么鐵路及公路噪音問題的躲避：沿線設(shè)置綠化帶、綠化土堤、隔音墻等隔聲設(shè)施，削弱噪音影響綠化帶：防噪綠化帶必須由矮生樹、灌木叢與樹冠濃密的高大樹種配合組成綠林實體，并宜選擇常青的或落葉期短的樹種，才能起減噪作用。防噪綠化帶不僅能起聲屏障的作用，而且還可以凈化空氣綠化土堤：可在土堤旁設(shè)置運動健身設(shè)施和休憩設(shè)施，充分利用空間隔音墻：隔音墻應(yīng)注重景觀效果鐵路沿線的隔聲設(shè)施種類鐵路及公路噪音問題的躲避：通過材料上的選擇，進一步削弱噪音的干擾隔音玻璃是一種對聲音起到一定屏蔽作用的玻璃產(chǎn)品，通常是雙層或多層復(fù)合結(jié)構(gòu)的夾層玻璃，夾層玻璃中間的玻璃膜(Interlayer)對聲音傳播的弱化起到關(guān)鍵作用,具有隔音功能的玻璃產(chǎn)品包括夾層玻璃、中空玻璃、真空玻璃、DOK聚酯遮陽靜音玻璃

隔音玻璃處理中空玻璃真空玻璃夾層玻璃DOK聚酯靜音玻璃臨街面的隔音處理選擇具有隔音功能的建筑外強涂料、板材，如纖維板、夾芯輕質(zhì)內(nèi)、外墻板，建筑涂料等，均能夠起到一定的隔音效果關(guān)于鐵路及公路噪音問題的思考中原觀點：本工程地塊與鐵路之間有100~200米的距離，中間有綠化帶，我們是有條件通過綠化帶植被及防噪防震動設(shè)施削弱鐵路高架橋上傳來的噪音干擾；同時本工程與城市三橋的引橋局部有20米以上的距離，中間也存在綠化景觀帶，因此我們同樣能夠采取相應(yīng)措施削弱不利影響。后期在營銷過程中不用刻意回避此問題，可通過正面解釋，專業(yè)的噪音測試，防噪音材料等的應(yīng)用，告知鐵路對于社區(qū)居住無任何影響不是每個工程都是十全十美，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾握_面對工程問題！報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>政策下的工程思考>>工程本體分析>>市場競爭分析>>客戶洞察>>工程整體定位>>工程價值優(yōu)化建議>>工程營銷策略建議推廣策略價值策略價格策略推售策略項目整體營銷策略工程整體營銷策略鏈循環(huán)契合工程整體的工程節(jié)點及相關(guān)展示；合理躲避市場同類型產(chǎn)品的競爭；巧妙躲避工程內(nèi)部同類型產(chǎn)品之間相互競爭；符合工程分期資金回收目標的要求；符合整體推廣節(jié)奏并契合工程品牌價值的逐步推高升華；考慮客戶影響〔以符合客戶需求為重，以最高性價比產(chǎn)品吸引市場眼球，突圍市場競爭圈，吸引客戶關(guān)注點〕；集中力量，各個擊破〔持銷期銷售難度大速度慢，沖刺開盤銷售率為制勝法寶，結(jié)合工程和展示，制造節(jié)點，分批推售)。整體推售策略制定的原那么本工程推售策略原那么工程整體推售策略——重新挖掘工程價值，構(gòu)建新價值體系——把握關(guān)鍵節(jié)點，采取活動營銷，制造傾城影響力價值展示策略避實擊虛，高密度推售活動策略核心策略配合策略策略目標以合理的銷售價格，實現(xiàn)高溢價及資金快速回籠渠道策略——渠道整合，深耕細作【避實擊虛】——基于對市場競爭思考下的制勝策略——考慮市場競爭工程推售時間，采取避實擊虛策略，尋找市場空白點，快速出貨高密度推售，保持工程在市場上的持續(xù)關(guān)注度【高密度推售】為什么要進行高密度推售？本案通過推盤節(jié)奏的控制，完全可以，而且必須使用高密度的推售手法，持續(xù)性提高產(chǎn)品銷售價格本案能否實現(xiàn)高密度推售？原那么上以一個半月一次為準，具體要配合工程節(jié)點以及蓄客情況。高密度推售的頻率控制123——基于對市場競爭思考下的制勝策略——中原認為，本案住宅產(chǎn)品可通過外部公園景觀與內(nèi)部景觀的結(jié)合，實現(xiàn)“棟棟樓王，戶戶觀景〞1#2#3#4#7#8#5#6#9#10#11#12#14#13#15#16#17#18#19#20#21#22#一期住宅價值排序為：〔根據(jù)景觀、朝向、噪音、日照等打分〕內(nèi)部景觀單位17#>18#>15#>16#外部景觀單位11#>12#>2#>1#利益實現(xiàn)最大化：現(xiàn)金牛產(chǎn)品入市炒熱工程；一期明星產(chǎn)品拔高利潤明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品17、18#旗幟1、2、11、15、16#利潤主力主流三房：成熟市場中領(lǐng)導(dǎo)者，具有極高性價比，它是工程資金的主要來源。客戶需求量較高、可實現(xiàn)較高價值。三房：具備差異性優(yōu)勢以及稀缺景觀的高端產(chǎn)品，形成工程標桿價值，實現(xiàn)高市場溢價。1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617工程產(chǎn)品價格提升的策略思考：以明星產(chǎn)品強勢入市，拔高工程形象與價值，提高客戶心理預(yù)期，搭配現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實現(xiàn)快速熱銷，炒熱工程，制造持續(xù)影響力，同時實現(xiàn)資金快速回籠嬰兒產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品明星產(chǎn)品一期整體戶型配比1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗策略推售時機初判：4月-8月市場集中放量，市場競爭相對劇烈；8月-9月市場存在供給窗口期，建議工程在工期條件滿足的前提下于8-9月上市，以避開市場競爭劇烈期2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兩房：84套三房：600套四房：40套宜華湘江名城東方名苑二期盤龍名府·君澤府建鑫國際社區(qū)二期剩余產(chǎn)品中地凱旋城二期白石古蓮城夏荷里組團剩余產(chǎn)品放量初始集中放量，持續(xù)銷售階段余量消化一房、三房約242套一房、三房約262套香樟園南院8/9/10號棟76-147平米兩-四房，約350套90-145平米，兩至四房約220套2021年4-9月區(qū)域競爭市場預(yù)計放量：兩房約250套；三房約800套；四房約400套89-190平米；兩至四房約648套二房、三房、四房約200套競爭回憶數(shù)據(jù)來源：工程組實地調(diào)研+中原研究中心注：本數(shù)據(jù)為調(diào)研所得，與實際數(shù)據(jù)存在誤差三期推售策略分解：充分利用明星產(chǎn)品的溢價作用，對現(xiàn)金牛產(chǎn)品采取積極的少量多推，好壞搭配，錯位搭售、集中出貨策略，制造緊迫感，讓客戶不能自拔，售罄法那么1、少量多推：本案一期單體樓棟中單位量較少，容易制造售罄效果；多頻次推售容易拔高單價，逼定客戶。2、好壞搭配：好單位與差單位相搭配推出，并保證每批產(chǎn)品均有觀景單位，實現(xiàn)均勻快速走貨。3、售罄原那么：所推量根據(jù)客戶蓄積量確定，保證每一批推售量售罄，創(chuàng)造工程市場熱銷良好口碑。1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617工程節(jié)點假設(shè)能夠滿足推售策略以及營銷節(jié)點需求，可將一期產(chǎn)品分三批次進行推售重要說明：1、首期第一批推售樓棟2/15/17#，共291套；戶型全是三房；第二批推1/18#，共355套；第三批推11/12/16#，共240套2、中原建議每一批次推售均有性價比高和價值較高的戶型介入1#3#4#7#8#5#6#9#10#14#13#19#20#21#22#12181112151617第一批次第三批次第二批次一期第一批次產(chǎn)品分析戶型設(shè)計干濕分區(qū)，動靜相離雙陽臺設(shè)計，廚房有生活陽臺，客廳帶4.2米寬景陽臺主臥帶獨立衛(wèi)生間，帶八角飄窗，舒適性強入戶設(shè)計廁所較不合理2#三房戶型一期第一批次產(chǎn)品分析戶型設(shè)計干濕分區(qū)，動靜相離雙陽臺設(shè)計，廚房有生活陽臺，客廳寬景陽臺主臥帶獨立衛(wèi)生間，舒適性強入戶設(shè)計廁所較不合理15/17#三房戶型銷售策略：小步快跑、高頻次推售及售罄法那么鼓點戰(zhàn)略制造緊迫【龍盛理論】讓客戶心急——似鼓點般緊湊的營銷節(jié)奏制造緊迫感2月3月4月5月6月8月9月10月11月第一批次第二批次第三批次12月7月第一批主推2#，15#，17#共291套〔根據(jù)蓄客情況適時加推1#，共157套〕蓄客期蓄客期蓄客期第二批主推1#，18#，共355套〔根據(jù)蓄客情況適時加推12#〕一期整體銷售鋪排方案第三批主推11#,12#，16#，共339套2#樣板房開放售樓部開放，認籌2021年1月持銷期開盤持銷期開盤持銷期開盤一期售罄，二期開始蓄客形象建立價值樹立首批開盤強銷持續(xù)銷售階段策略一期實景園林開放房交會蓄客期持續(xù)銷售推廣策略價值策略價格策略推售策略項目整體營銷策略工程整體營銷策略鏈循環(huán)推廣策略思考關(guān)鍵一：需要言之有物；

——能清晰的告訴客戶我們賣什么關(guān)鍵二：推廣信息與銷售重點結(jié)合——讓推廣真正為工程銷售效勞關(guān)鍵三：結(jié)合銷售階段，有重點的投放——控制營銷本錢，將錢花在刀刃上關(guān)鍵四：在客戶看得到的地方，做文章

——渠道深挖，實現(xiàn)推廣效果最大化“一個中心，三個根本點〞本案一期首開區(qū)線上推廣策略“一個中心〞—圍繞都市公園·瞰江豪門區(qū)形象為核心，高舉高打“三個根本點〞—1、立足資源優(yōu)勢，展開實效營銷2、循序漸進，逐步加大推廣力度3、注重網(wǎng)絡(luò)營銷一個中心：以“塑造都市公園·瞰江豪門區(qū)形象〞為核心，以低本錢實現(xiàn)高舉高打形象標桿立意出發(fā)點：工程定位—都市公園·瞰江豪門區(qū)都市公園瞰江豪門VS形象塑造關(guān)鍵：1.工程前后推廣調(diào)性保持一致，市場識別度高度統(tǒng)一；2.階段性推廣重點明確，重點戶型重點引導(dǎo)。一、媒體組合：軟文及硬廣揭發(fā)布，進行預(yù)熱炒作，牢牢抓住消費者注意力。二、公關(guān)營銷活動互動的方式，直接而準確地傳達樓盤信息、宣傳工程的形象及工程所宣言的生活方式。第一階段第二階段第三階段123能量積聚，高度蓄勢強勢入市，脫穎而出多媒體組合，立體轟炸，無懈可擊的現(xiàn)場展示。全面滲透，口碑傳播以主流媒體為主要陣地，持續(xù)滲透推廣攻勢減弱，保持市場聲音，手段：價格策略、促銷手段、營銷節(jié)點。形成品牌積累與沉淀第四階段4一個中心：通過懸念式廣告，引發(fā)市場強烈關(guān)注，以“都市公園·瞰江豪門區(qū)形象〞為核心，制定階段性推廣戰(zhàn)略形象塑造期賣點訴求期體驗營銷期價值聚變期調(diào)性——始終保持工程推廣的連貫性和高調(diào)性！一個中心：高舉高打——制造群眾影響力資源把握資源決定戰(zhàn)略，扼芙蓉大道、河?xùn)|大道、建設(shè)路口等城市主干道上的廣告牌資源，通過強勢媒體資源，樹立對外主形象關(guān)鍵節(jié)點投放局部焦土政策關(guān)鍵節(jié)點加強投放，將樓盤的實銷信息最廣泛的傳播出去重點區(qū)域、重要節(jié)點實行局部焦土政策，挖掘一切可以挖掘的渠道，全面擴大工程的影響力網(wǎng)絡(luò)炒作充分發(fā)揮炒作的力量，任何一個營銷節(jié)點，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)先行，加強網(wǎng)絡(luò)投放中原長沙代理樓盤，目前在售的工程有21個，可以形成相互轉(zhuǎn)介，形成資源互動。長沙奧園北辰·三角洲長房·時代城卓越·蔚藍海岸建鴻達·萬博匯昊天…第一個根本點：立足資源優(yōu)勢，展開實效營銷借助中原各分公司已有的客戶資源和地緣優(yōu)勢，中原湖南、中原廣州和中原深圳“三地齊賣〞，開啟全國地產(chǎn)銷售嶄新篇章。聯(lián)動資源·三地齊賣聯(lián)動資源·三地齊賣：“中原湖南〞全程組織，“中原廣州〞、“中原深圳〞鼎力支持！第一個根本點：立足資源優(yōu)勢，展開實效營銷整體指導(dǎo)原那么：“立足湘潭、輻射省內(nèi)、多層結(jié)網(wǎng)、多城營銷〞立足湘潭：樹立工程核心價值體系，同時通過高端媒介和圈層營銷滲透長株潭高端客戶；多層結(jié)網(wǎng)：利用中原強大聯(lián)動資源，積極開展多個城市同時運營的方式，實現(xiàn)“化零為整〞；聯(lián)動營銷：各個城市根據(jù)自己的市場、客戶不同，“化整為零〞做出適合自己銷售的策略；聯(lián)動資源·三地齊賣第一個根本點：立足資源優(yōu)勢，展開實效營銷銷售階段第一階段2021.5.30—6.30第二階段7.1—8.30第三階段第四階段10.1—12.31渠道營銷〔聚眾起事〕立體營銷〔全面覆蓋〕階段主題“相見恨晚〞+定位語城市CBD上的瞰江豪門推廣渠道〔逐級遞增〕戶外廣告牌1塊網(wǎng)絡(luò)炒作短信營銷中心開放活動樣板房開放開盤前主流媒體全面覆蓋、產(chǎn)品說明會渠道客戶直效營銷園林開放不定期現(xiàn)場營銷活動體驗活動營銷業(yè)主答謝活動老帶新活動中原轉(zhuǎn)介秋交會其他促銷活動龍盛世紀公園，城市首席生態(tài)公園居線下和渠道傳播為主線上線下全方位覆蓋第二個根本點：推廣力度逐步加大滲透循序漸進，從區(qū)域開展到全城的標志性地位圍繞工程核心價值點進行全方位闡述和推廣重點活動增加戶外廣告牌2~3塊公交車身路旗市政導(dǎo)視增加交通電臺電影院屏幕短信報廣誠意登記啟動暖場活動增加公交站臺誰讓豪門停止想象誰讓豪門停止想象活動角色：線下傳播主導(dǎo)作用要求：長期性、覆蓋性、截流性活動各媒體角色定位戶外戶外角色：線上傳播主導(dǎo)投放需求：長期性、覆蓋性、截流性階段性戶外網(wǎng)絡(luò)報廣角色：線上傳播第一輔助作用要求：節(jié)點性、覆蓋性、溝通性短信短信角色：線下最靈活輔助媒體作用要求：節(jié)點性、覆蓋性電臺公交電臺角色：線上傳播第三輔助作用要求：節(jié)點性、覆蓋性報紙網(wǎng)絡(luò)角色：線上傳播第二輔助作用要求：節(jié)點性、溝通性臨時角色：線上傳播第一輔助作用要求：節(jié)點性、覆蓋性、截流性競爭攔截在本工程營銷的重要節(jié)點上，需要在岳塘區(qū)及雨湖區(qū)各目標客戶來訪的重點區(qū)域進行路旗包裝，以最大限度的釋放工程信息。結(jié)合各區(qū)域的重要性和執(zhí)行的可行性進行排序如下：路旗地點選擇——以三橋雙擁路〔工程周邊〕為主局部焦土政策實施方案——主干道路旗包裝投放時間：樣板房開放和開盤前開始投放戶外投放點中原建議：投放3~4塊戶外，主要設(shè)置于芙蓉大道與紅易大道交匯處，河?xùn)|大道與吉安路交匯處，湘潭三橋，建設(shè)路口等增強對全湘潭以及縣級客戶的截留，同時提高工程的影響力。3~4塊戶外廣告投放，高調(diào)樹形象，全城展示湘潭一橋建設(shè)路口河?xùn)|大道與吉安路交匯芙蓉大道與紅易大道交匯第三個根本點：注重網(wǎng)絡(luò)營銷1、網(wǎng)絡(luò)營銷目標：讓本工程成為網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度最高的樓盤之一！2、具體指：熱點樓盤和論壇排名前三甲。3、實現(xiàn)方式：建議與知名主流房地產(chǎn)網(wǎng)站進行合作，形成品牌號召力。4、通過品牌號召力獲取諸多效勞附加值，如看房日記、看房團、成長日記、文字鏈首頁更新、硬廣動態(tài)新聞發(fā)布等。5、事件營銷：制造影響力話題，炒作網(wǎng)絡(luò)。6、中原制定工程組籌劃專人專職維護網(wǎng)絡(luò)營銷。建議合