住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其控制措施

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其控制措施在當(dāng)前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行基本上參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)已成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重要方面。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、社會監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下方面：1、借款人引起的風(fēng)險(xiǎn)。一是借款人由于工作、收入、健康等因素的變化，不能按期償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行帶來損失。隨著勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動等，都會影響借款人收入；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難。二是借款人在通過按揭方式購置房屋后，市場環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房，利用尚需償還的借款，重新購置其他房屋；三是借款人在申請住房貸款時(shí)就存在詐騙動機(jī)。2、開發(fā)商引起的風(fēng)險(xiǎn)。一是違約。開發(fā)商將購房款借入后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等的影響造成不能按時(shí)交樓盤或所交樓盤不符合購房契約標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是詐騙。一些開發(fā)商以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用。3、抵押物引起的風(fēng)險(xiǎn)。目前房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來難以達(dá)到目的；二是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假，其評估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。4、銀行自身引起的風(fēng)險(xiǎn)。一是信貸管理不完善，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理，貸款回收造成風(fēng)險(xiǎn)。三是信息不對稱帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即對貸款資料的掌握不及時(shí)、不全面造成錯(cuò)誤判斷而形成的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于上述風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行除深化改革、建立有效的與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房融資體系和社會化的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級市場外，只有強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善住房融資工作規(guī)程，才能有效控制住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識，經(jīng)營上不可急功近利一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識，重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不合規(guī)的開發(fā)商和購房者套取貸款。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理。對開發(fā)商貸款資金要單獨(dú)開立賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，促使開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。二、拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化目前房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的資金主要來源于銀行借款，在房地產(chǎn)信貸規(guī)模居高不下的情況下，應(yīng)大力拓寬直接融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是推動房地產(chǎn)證券化，向社會籌集開發(fā)資金。監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對房地產(chǎn)公司上市的限制，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上的閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于房地產(chǎn)業(yè)。逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場。四是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購房需要。三、加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽(yù)狀況，對抵押物的價(jià)值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，擔(dān)保單位資信調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對借款人還款能力的審查，包括建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等，特別需要注意掌握借款人的職業(yè)和購房動機(jī)。二是審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料，證實(shí)其用地、售房等行為合法。三是加強(qiáng)對抵押物的評估工作，防止借款人的實(shí)際成交價(jià)低于貸款額，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是細(xì)化和完善合同文本，住房抵押貸款契約，要明確規(guī)定各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。要詳細(xì)推敲每一條款，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人。五是及時(shí)辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。四、加強(qiáng)貸后管理，注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換等重大企業(yè)行為；三是對檔案及抵押物的保管，做好登記造冊、專