某住宅區(qū)改造工程項目投資風險管理研究

PAGE謹以此文獻給我的導師教授2024級學生朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風險管理研究學位論文辯論日期：指導教師簽字：辯論委員會成員簽字：獨創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得中國海洋大學或其他教育機構(gòu)的學位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何奉獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。學位論文作者簽名：趙長輝簽字日期：2024年2月16日學位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學位論文作者完全了解學校有關(guān)保存、使用學位論文的規(guī)定，并同意以下事項：1、學校有權(quán)保存并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。2、學?？梢詫W位論文的全部或局部內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編學位論文。同時授權(quán)清華大學“中國學術(shù)期刊〔光盤版〕電子雜志社〞用于出版和編入CNKI?中國知識資源總庫?，授權(quán)中國科學技術(shù)信息研究所將本學位論文收錄到?中國學位論文全文數(shù)據(jù)庫??！脖Ｃ艿膶W位論文在解密后適用本授權(quán)書〕學位論文作者簽名：趙長輝導師簽字：簽字日期：2024年2月16日簽字日期：年月日朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風險管理研究摘要2024年2月，國家出臺了要求穩(wěn)定房價的調(diào)控政策。在多方調(diào)控及金融危機等多方因素的影響下，房地產(chǎn)價格依然呈現(xiàn)不斷攀升和暴漲的趨勢，這為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來巨大的利潤和機遇。但即使在這樣的“黃金開展期〞同樣經(jīng)歷了2024年的“地產(chǎn)蕭條期〞以及2024年下半年至2024年初的“停滯期〞。“高空置率〞、“高負債率〞“鬼城〞、“房地產(chǎn)泡沫〞、“面粉貴過面包〞“以價換量〞等名詞也同樣為房地產(chǎn)行業(yè)的急速膨脹敲響了警鐘。在這樣的高機遇與高風險并存的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)成為必然趨勢，以往投機性和粗放型的開展模式必然會遭到淘汰。住宅工程具有投資大，周期長，施工技術(shù)復雜的特點，與一般工程相比，具有更多的不確定的風險因素，且?guī)淼奈：π砸苍酱?。因此，在住宅日益增多及風險管理愈加受關(guān)注的大背景下，住宅工程的工程風險管理必須得到有效的實行，可以說，住宅工程的風險管理，刻不容緩，勢在必行。本文在介紹工程工程管理相關(guān)理論的根底上，以朱家莊住宅區(qū)改造工程工程為例進行工程風險管理的研究通過分析提出該工程風險管理過程中需要主要的問題及準備工作，從不同角度總結(jié)出工程四類風險，包括工程進度風險、質(zhì)量風險、本錢風險以及平安風險，并進一步對風險指標進行確定，并通過層次分析法對設(shè)置的一級指標與二級指標進行風險評估，提出風險應對措施，希望為該工程更好的完成，以及國內(nèi)相關(guān)企業(yè)的工程風險管理提供一定依據(jù)。關(guān)鍵詞：工程風險管理；住宅改造；風險評估ResearchontheriskmanagementofZHUJIAZHUANGresidentialrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffectiveriskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmoreandmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectriskmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyprocess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment目錄摘要 4Abstract 5Keywords 50引言 10.1研究背景 10.1.1工程工程風險管理背景 10.1.2住宅區(qū)工程工程風險管理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 10.1.3朱家莊住宅區(qū)改造工程工程建設(shè)背景 60.2研究意義 70.3研究的主要內(nèi)容 71工程工程風險管理理論 81.1工程工程風險概述 81.1.1風險的定義 81.1.2住宅工程工程風險的分類 81.1.3住宅工程工程風險的特征 101.2工程工程風險管理概述 111.2.1工程工程管理與工程工程風險管理的關(guān)系 111.2.2住宅工程工程風險管理的特點 121.2.3住宅工程工程風險管理的流程 131.2.4住宅工程工程風險管理的根本原那么 152朱家莊住宅區(qū)改造工程工程 162.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況 163.2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程設(shè)想 162.2.1工程風險管理過程控制 162.2.2工程建設(shè)生態(tài)環(huán)境問題 172.2.2工程風險管理的可持續(xù)性 182.3朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準備情況 183朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風險因素識別 193.1住宅區(qū)改造工程工程進度風險因素 193.2住宅區(qū)改造工程工程質(zhì)量風險因素 203.3住宅區(qū)改造工程工程本錢風險因素 213.4住宅區(qū)改造工程工程平安風險因素 224朱家莊住宅區(qū)改造工程工程風險評估 244.1風險評估的方法介紹 244.2.朱家莊工程的風險評估 254.2.1構(gòu)建工程風險評估指標體系 254.2.2判斷矩陣的建立 274.2.3指標權(quán)重確實定 284.2.4模糊隸屬度向量確實定 324.2.5模糊綜合風險評估結(jié)果 335朱家莊工程工程風險應對策略分析 355.1風險預防 355.2風險緩解 375.3風險轉(zhuǎn)移 385.4風險自留 405.5風險利用 40結(jié)論 41參考文獻 41致謝 43朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風險管理研究PAGE330引言0.1研究背景0.1.1工程工程風險管理背景19世紀30年代，風險管理在全球范圍內(nèi)得到了迅速開展，法國、德國、日本等國紛紛開始重視風險管理，并建立起全國性和地區(qū)性的風險管理協(xié)會。而在1983年，美國風險和保險管理協(xié)會年會上討論和通過的“101條風險管理準那么〞更是標志著風險管理的開展步入新的臺階。隨后，風險管理擴大到國際交流范圍，由環(huán)大西洋地區(qū)向亞洲太平洋地區(qū)開展。2024年，我國國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了?中央企業(yè)全面風險管理指引?，對風險管理初始信息、風險評估、風險管理策略、解決方案等方面內(nèi)容作了詳細說明和闡述，這標志著我國企業(yè)的全面風險管理進入了新的階段。2024年的美國金融危機，使全球經(jīng)濟進入低谷，嚴重地影響了我國對外貿(mào)易。給我國的經(jīng)濟帶來了較大損失。國家開始把目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)，出臺了“四萬億〞方案來刺激經(jīng)濟的增長。此時，住宅產(chǎn)業(yè)變得更加重要。由于住宅產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、拉動國內(nèi)投資和刺激消費、創(chuàng)造多個就業(yè)時機等特點。住宅產(chǎn)業(yè)的開展能很好地刺激國內(nèi)經(jīng)濟開展，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。并很好地配合新形勢下我國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型〔即由外貿(mào)出口向擴大內(nèi)需、刺激消費轉(zhuǎn)變〕。對于住宅開發(fā)工程開發(fā)期長，投資量大，過程復雜。加上住宅行業(yè)對外部政策環(huán)境變化非常敏感以及住宅市場競爭劇烈的狀況。使得住宅工程投資開發(fā)者在投資開發(fā)過程中面臨很多風險。在開發(fā)過程中，無論是住宅房地產(chǎn)開發(fā)商、施工方、監(jiān)理，他們的風險管理思想落后，風險管理手段都比較落后。在政府層面，相關(guān)預防、監(jiān)管住宅工程開發(fā)風險配套政策也不夠完善。所以我國的住宅開發(fā)工程的風險管理比較落后。稍有不慎就會使風險成為真正的損失。致使工程失敗、土地拋荒等嚴重后果，給國民經(jīng)濟和社會帶來不利的影響。0.1.2住宅區(qū)工程工程風險管理國內(nèi)外研究現(xiàn)狀〔1〕國外研究現(xiàn)狀AlinaOprea在Theimportanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地產(chǎn)建設(shè)工程要進行前期論證，通過經(jīng)濟分析、技術(shù)測算、風險評估來提升工程管理的綜合效益。BrejaSK，BanwetDK，IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把管理風險分成投資風險、可保風險和經(jīng)營風險三類，應在可行性研究中加以重點考慮。同時，OECD〔或L-M〕、WB〔或ST〕、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法來測量投資、管理、經(jīng)營風險，對風險進行量化計算。RichardReed，HaoWu在Understandingpropertycyclesinaresidentialmarket中認為在房地產(chǎn)市場中要按照工程管理原理和方法進行研究，依據(jù)市場規(guī)律和管理規(guī)律，這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)營中的競爭力。ProjectManagementInstitute中提出住宅工程管理要從工程建設(shè)的必要性、可行性、工程建設(shè)的經(jīng)濟性、綜合效益方面研究，通過市場需求預測、工程建設(shè)開發(fā)、工程過程管理、工程效益評價幾方面具體闡述。國外對房地產(chǎn)建設(shè)工程可行性研究十分重視，研究方向和順序主要從房地產(chǎn)的區(qū)位選址、住宅工程建設(shè)條件、市場規(guī)律和技術(shù)測算方面著手研究。國外的房地產(chǎn)工程管理重視建設(shè)體系、建設(shè)目標項、全方位交流、過程和結(jié)果評價、風險管理和綜合價值。MichealBall〔2024〕系統(tǒng)的研究了歐洲住宅市場，從歐洲住宅市場特點、抵押貸款率、市場投資現(xiàn)狀、不同區(qū)域的住宅市場的開展情況入手，說明了歐洲各國的住宅市場正在衰退，但是各個國家的表現(xiàn)不一樣的，它的前景仍然是不確定的。Sukulpat，Andrew，Raymond〔2024〕論述了美國住宅產(chǎn)業(yè)的流動性以及住宅貿(mào)易的相關(guān)因素。并指出了美國住宅市場的過度繁榮是主要由社會和經(jīng)濟及有升級需求的家庭數(shù)量的增多，同時伴隨其他因素影響的結(jié)果。并指出現(xiàn)階段美國住宅市場的問題必須通過改革來解決，管理者必須加強對金融業(yè)的監(jiān)管，來防止房地產(chǎn)的動亂。指出投資者應該留意不同國家的地產(chǎn)制度背景，細節(jié)上的把握能使投資者降低投資風險同時提高投資收益。Graeme和James〔1996〕介紹了美國、澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭等五國的房地產(chǎn)、股票以及債券等開展情況。選取年至年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)的根底上，分析了國際房產(chǎn)風險。提出這五個國家之間的房地產(chǎn)關(guān)系是相當重要的，而且評價曲線的平滑程度能很好的表征現(xiàn)實中的風險。同時，根據(jù)現(xiàn)實情況必須把房地產(chǎn)風險估提高。StephenA.Ross和Randall〔1991〕為了研究股票和債券對房地產(chǎn)的影響程度。選取了具有代表性的股票及債券指數(shù)。得出了在地產(chǎn)風險中股票和債券的所占比例為之間。在風險管理方面，Rao〔1994〕認為合理的風險管理，首先通過風險識別、風險評估構(gòu)成的根本工具。對潛在風險因素分析，并列舉和評估這些風險因素所造成的潛在后果，以及評估這些后果發(fā)生的可能性。然后根據(jù)風險識別階段形成風險評估描述，使決策者能對風險管理現(xiàn)有決策應急方案作出評價并能選擇最適宜的方案最后階段是風險調(diào)控和監(jiān)測是風險管理。Uherand和Toakfey〔1993〕對風險水平如何進行監(jiān)控，風險發(fā)生的善后問題進行了仔細的分析研究Raz〔2001〕等將過程論來描述工程風險管理，認為風險管理就是一個由工程的意向籌劃開始，經(jīng)歷組織、協(xié)調(diào)、控制，由最后完成工程的一個動態(tài)過程。ChapmanC〔1997〕指出工程風險管理過程應該首先對風險的按其規(guī)律進行分類匯總，然后進行評估，得出各種風險的評估值。風險調(diào)控然后制定工程風險的動態(tài)控制方案。Fairiey〔1994〕提出了七階段的風險管理過程應該是從工程風險識別開始、再進行工程風險評估、然后制定詳細的風險管理控制方案，包括風險的預防、監(jiān)控風險、風險應對策略等等。Roger〔2024〕研究認為，為了將損失降到最低，必須知道怎么樣找出風險應對手段。所以，前期的風險分析及風險應對措施的建立很關(guān)鍵?！?〕國內(nèi)研究現(xiàn)狀許學強，朱劍如〔2024〕在現(xiàn)代城市地理學中提出城市住宅建設(shè)應該按照城市開展整體規(guī)劃建設(shè)，工程的前期論證符合城市開展方向，按照經(jīng)濟地理學的理論去布局，同時配套設(shè)施應與城市資源環(huán)境相融合。秦鑒青和張蓓〔2024〕指出，工程管理開發(fā)建設(shè)標準、技術(shù)進步、市場預期和風險躲避等方面實事求是的進行科學分析與論證。徐進〔2024〕指出組織設(shè)計沒有最好，只有最適宜。因為組織設(shè)計的過程實質(zhì)上是一個組織改革的過程，它是把企業(yè)的任務、流程、權(quán)利、責任進行有效組合和協(xié)調(diào)，并依據(jù)市場和客戶群體的變化，不斷的進行優(yōu)化和改革，從而到達大幅提高企業(yè)運行效率和經(jīng)濟效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)公司應依據(jù)自身實際和開展實際，采納以上建議，建立良好的組織，進而實現(xiàn)簡化流程、降低本錢。陳竹杰〔2024〕在隆福國際住宅工程工程開發(fā)全過程管理研究中提出在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)工程是從工程籌劃、工程設(shè)計管理、施工管理、銷售管理和物業(yè)管理等過程為一個開發(fā)全過程。何平〔2024〕在西昌XX住宅工程施工過程管理研究提出工程施工過程管理是個全局的、全方位的系統(tǒng)管理，具體運用的管理方法涵蓋到WBS分項管理方法、掙值方法，本錢和進度集成控制管理等方法。單興波〔2024〕在大型住宅工程全過程管理的幾點體會中認為大型住宅工程要注重住宅工程的造價控制和耐久性設(shè)計。劉哲〔2024〕在高層住宅工程施工質(zhì)量控制的方法研究中指出高層住宅工程質(zhì)量的控制及影響建筑質(zhì)量的因素，要使用全面質(zhì)量管理等手段對高層住宅工程的施工全過程進行研究。劉丙?！?024〕在論工程工程全過程管理中提出在工程工程實施階段，為業(yè)主提供招標代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行〔竣工驗收〕、工程工程后評價等效勞，根據(jù)業(yè)主委托對工程工程進行質(zhì)量、平安、進度、費用、合同、信息等管理和控制。王軍民〔2024〕在住宅工程投資效益綜合評價指標體系的建立中提出了經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三大一級指標，就業(yè)、平均分配、投資利潤率、速動比率、綠化率等二十四個二級指標。田靈江〔2024〕對我國的住宅產(chǎn)業(yè)的開展及其現(xiàn)狀作了詳細介紹，從它的起源、特點、以后的開展趨勢以及所存在的問題都進行了深入研究。并對住宅產(chǎn)業(yè)健康開展提出看法。主張以科技來帶動住宅行業(yè)的持久開展。并制定有效地住宅產(chǎn)業(yè)配套制度，逐步建立完善的住宅市場。帶動有潛力的企業(yè)成為住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭，加速住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。龍奮杰，向肅〔2024〕通過對吸納率的分析，合理得對住宅市場進行了評價。得出：在城市住宅市場中經(jīng)濟適用住房市場和商品房市場的的供需均衡狀態(tài)是相互影響的。但是各個城市的住宅市場的供需狀況不同，每個城市的吸納率也不同。地方政府制合本地的經(jīng)濟適用住房政策時，不應該采用統(tǒng)一的吸納率標準作為依據(jù)。而是充分考慮經(jīng)濟適用房的地域分布特點選取合理的指標，建立綜合可靠的住宅市場評價模型。并進行綜合分析根底上設(shè)定和實施適合該地域的經(jīng)適房政策。向喬玉，劉鵬翱，李佳〔2024〕研究了住宅市場與城市經(jīng)濟的相互關(guān)系，指出住宅市場具有帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展、增加社會投資的積極影響。同時也會帶來高房價、儲蓄效應、擠出效應等消極影響。提出政府應該合理有效對住宅市場進行監(jiān)管，運用行政手段來制定住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布，使住宅市場帶動城市經(jīng)濟的快速開展。鄭思齊，師展〔2024〕簡單介紹了我國的財稅制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的價格上漲。而且“土地財政〞依賴性高的城市，土地購置費用相應的較高。針對此現(xiàn)象，運用個城市的數(shù)據(jù)對“土地財政〞價格效應進行實證檢驗，建立個方程進行廣義據(jù)估計檢驗，但是檢驗效果在統(tǒng)計意義上并不顯著，這與兩個市場不同的市場化程度有關(guān)。最后提出政府短期內(nèi)調(diào)控房價并不能有效解決房價問題，而必須首先通過改革和創(chuàng)新制度，端正政府在公共財政和土地制度中的動機和行為。蔡健民〔2024〕針對目前房地產(chǎn)特征及房地產(chǎn)風險管理研究滯后地現(xiàn)狀，深入系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)風險管理方法，來加強對房地產(chǎn)風險研究，提高風險管理的能力。主要對房地產(chǎn)投資工程風險的種管理方法進行詳細地介紹、分析。即三維模型，價值鏈，模糊群體評估方法，系統(tǒng)動力學。以及在特定情況下運用哪種方法、這幾種方法的結(jié)合使用進行了研究。這為后來的學者研究房地產(chǎn)風險全過程管理提供了依據(jù)。程傳山〔2024〕根據(jù)我國房地產(chǎn)風險管理的現(xiàn)狀，認為現(xiàn)階段很有必要在理論和實踐上加強房地產(chǎn)風險管理。仔細研究了此建造階段風險管理流程：風險預測風險評估風險控制。對每個流程都進行深入仔細的研究，以及對風險管理的方法進行詳細的論述。為了對論文中的理論進行驗證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度出發(fā)，得出了符合論文理論的結(jié)果。孟慶波〔2024〕在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)風險管理研究現(xiàn)狀及最新理論根底上，深入研究了風險管理中的風險識別階段，通過德爾菲諾法構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)風險二級指標體系，并運用因子分析法對二級指標進行分析，生成了一級指標體系。再結(jié)合灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建評價模型。進行實證研究，通過定量和定性分析，得出了可靠的結(jié)論，充分證明了指標體系可以運用到評價工作中，評價模型的和可行性和實用性。為評價研究房地產(chǎn)投資風險提供了一整套理論和方法。在住宅工程風險管理方法方面，模糊層次分析法相關(guān)理論比較成熟，主要將其用于指標因素的分析評價、方案的選優(yōu)等等。近年來，許多學者對模糊層次分析法的優(yōu)化改進進行了不同程度的研究。在風險管理方面，模糊層次分析法運用于指標的評價。管學雷〔2024〕在其論文中了解了國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)開展狀況以及國內(nèi)房地產(chǎn)投資大背景。初步分析了房地產(chǎn)投資決策的風險。針對主要風險建立了評價決策模型，并運用模糊層次分析法進行驗算。對投資方案進行評估。結(jié)合實例，對模型的實用性進行了檢驗。說明了模糊層次分析法運用于房地產(chǎn)投資決策中是科學的，它不僅可以在數(shù)學理論上解決了投資決策過程的模糊問題，而且也可以將決策者帶有主觀地模糊性質(zhì)地經(jīng)驗量化以保證其在結(jié)論上是科學的。論文研究說明模糊層次分析法是適合復雜大型房地產(chǎn)投資工程決策選優(yōu)中的。張金瑩〔2024〕首先分析房地產(chǎn)投資風險特點以及歸納總結(jié)了幾種風險評價方法。將法引入到基于的模糊綜合評價法中建立房地產(chǎn)開發(fā)投資風險評價模型，有效的降低了風險評價的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評價法，并選取實例對模型的實用性和可行性進行了驗證。驗證結(jié)果說明，該模型在預測評估開發(fā)風險度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳〔2024〕以我國座城市的數(shù)據(jù)，運用模糊層次分析法評價研究了我國房地產(chǎn)的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計算精度。通過研究得出：近幾年來城市房地產(chǎn)泡沫程度呈升高趨勢，具體城市的房地產(chǎn)泡沫程度跟該城市所處區(qū)域、經(jīng)濟開展水平關(guān)。赫巖，單峰，魏丹〔2024〕提出了自己的建筑火災風險評價思想。首先借鑒物理學中的系統(tǒng)平安工程理論然后選取了建筑火災風險的內(nèi)在外在因素作為指標構(gòu)建評價體系。并利用三角模糊函數(shù)建立判斷矩陣，最后進行各個因素的單排序和總排序，以及最終目標的權(quán)重排序。通過實例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數(shù)據(jù)支撐建筑火災風險客觀評價對于建立建筑火災風險防范機制有著積極的作用。通過中外研究文獻可以看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程的風險研究還是較多的，主要有房地產(chǎn)開發(fā)工程的各個階段的風險研究，還有針對工程開發(fā)工作中遇到的某一類風險而進行的研究，如工程的融資、本錢控制的風險等。運用的方法也較多，如專家調(diào)查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評價法、系統(tǒng)動力學、模特卡洛分析法等。但是，房地產(chǎn)包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類別的工程風險不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產(chǎn)工程的風險管理研究在大層面上進行的，更進一步細化分類的工程的風險研究還是有所不同〔不同類別的工程的相關(guān)政策、技術(shù)要求、市場情況不一樣〕，或者只是針對某一類工程的某一方面、某一階段的風險。因此，本論文著重寫房地產(chǎn)工程中住宅改造工程的風險管理，并不僅僅針對住宅工程的某一階段或某一類的風險，而是對住宅改造工程的整個開發(fā)過程中普遍遇到的風險進行研究。對房地產(chǎn)工程進行進一步的細化，對其中的住宅工程的風險管理的研究奉獻微薄的一份力量。0.2研究意義〔1〕本課題研究運用經(jīng)濟學、管理學、統(tǒng)計學、建筑學等方面的理論知識，擴大了這些學科的研究范圍和視角，具有一定理論意義?！?〕通過對朱家莊住宅小區(qū)改造工程風險管理理論與實踐的研究，并與其它房地產(chǎn)工程管理開展趨勢聯(lián)系起來，為完善所有房地產(chǎn)工程管理提供了一定的思路?！?〕工程風險管理有助于我國相關(guān)房地產(chǎn)公司、建設(shè)公司把握市場脈搏，鎖定目標市場，了解市場狀況、消費者傾向、市場供需狀祝、競爭對手情況，從而預測市場走勢，為企業(yè)確定經(jīng)營方向、制定開展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供數(shù)據(jù)支撐。〔4〕本工程還可為我國現(xiàn)時期居民住宅小區(qū)建設(shè)管理提供參考；論證該房地產(chǎn)工程的市場可行性、技術(shù)方案可行性和綜合效益可行性是否真的切實可行，以及房地產(chǎn)工程開發(fā)中的風險防范、建設(shè)管理問題，為該住宅小區(qū)工程的改造及開發(fā)提供可靠的依據(jù)。0.3研究的主要內(nèi)容第一章主要介紹課題的研究背景與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，為更好的理解論文打下根底。第二章主要介紹工程工程管理相關(guān)理論，提出工程工程風險管理的特點與流程等內(nèi)容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進入文章核心局部，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的根底上，通過分析提出該工程風險管理過程中需要主要的問題及準備工作，并引入第四章和第五章文章最重要局部。第四章主要進行工程風險的識別，從工程進度風險、質(zhì)量風險、本錢風險以及平安風險四個方面提出工程開展過程中的風險指標，為第五章進行風險評估提供依據(jù)。第五章通過層次分析法對設(shè)置的一級指標與二級指標進行風險評估，得出本工程風險處于中等水平。第六章在第五章風險評估結(jié)果的根底上提出風險應對措施，通過風險預防、風險緩解、風險轉(zhuǎn)移、風險自留以及風險利用幾個方面進行。1工程工程風險管理理論1.1工程工程風險概述1.1.1投資風險的定義風險的根本含義是損失的不確定性。風險管理是對風險進行認識、估計、評價及采取防范和處理措施等一系列過程。風險管理的目的就是要防止或減少風險損失。1.1.2工程工程風險的分類住宅區(qū)改造工程工程風險分類與工程工程風險分類相同。為了深入、全面地認識工程工程風險，并有針對性地進行管理，就有必要將住宅工程風險進行分類。分類可以從不同的角度，根據(jù)不同的標準進行。通過分類人們可以進一步認識住宅區(qū)改造工程工程及其具有的特性。工程工程風險的分類方法主要包括以下幾個方面。按照工程風險發(fā)生概率分類按照工程風險發(fā)生概率分類的方法，可以使人們充分認識住宅區(qū)改造工程工程風險發(fā)生可能性的大小。一般人們可以將住宅工程風險按照發(fā)生概率大小分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的住宅工程風險。某個風險因素在不同的住宅工程工程中發(fā)生的概率是不相同的?！?〕按照工程風險后果的嚴重程度分類按照工程風險后果的嚴重程度分類的方法，可以使人們充分認識工程風險發(fā)生后的嚴重程度。一般人們可以將住宅工程工程風險按照后果嚴重程度分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的風險。〔3〕按工程風險引發(fā)的原因分類按工程風險引發(fā)的原因分類的方法，可以使人們充分認識造成住宅區(qū)改造工程工程風險的原因，以便人們可以有針對性地采取風險管理措施。人們可以將工程風險引發(fā)的原因按主觀或客觀原因分類，也可以按照組織內(nèi)外以及行為的原因分類，還可以按照政治、技術(shù)、經(jīng)濟、運行或環(huán)境等原因進行分類。行為風險是指由于個人或組織的過失、疏忽、僥幸、惡意等不當行為而造成的財產(chǎn)損毀、人員傷亡的風險。經(jīng)濟風險是指在工程工程管理活動中，由于工程管理不善、市場預測失誤、價格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等所導致經(jīng)濟損失的風險。技術(shù)風險是指伴隨科學技術(shù)的開展而來的風險。在工程施工過程中，安排的施工組織，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技術(shù)、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程工程帶來的工期、質(zhì)量和本錢損失。政治風險是指由于政局變化、政權(quán)更迭、罷工、戰(zhàn)爭等引起社會動亂以及相關(guān)政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程工程帶來的財產(chǎn)損失或損害以及人員傷亡的風險。組織風險是指由于工程有關(guān)各方關(guān)系不協(xié)調(diào)以及其他不確定因素而引起的風險。工程工程的規(guī)模巨大，技術(shù)復雜，施工周期長，工程參與各方的工程管理目標和要求不同決定了有效的工程組織對工程工程的重要性，也決定了工程工程的組織風險?！?〕按照工程風險是否可管理分類按照風險可管理的程度，可將住宅區(qū)改造工程工程風險劃分為可管理風險和不可管理風險?？晒芾盹L險是指可以預測，并可采取相應措施加以控制的風險反之，那么為不可管理風險。風險能否管理，取決于風險不確定性是否可以消除以及活動主體的管理水平。要消除風險的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料和其他信息。隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理風險可以變?yōu)榭晒芾盹L險?！?〕按照工程風險關(guān)聯(lián)程度分類按照工程風險關(guān)聯(lián)程度分類，可以使人們充分認識住宅區(qū)改造工程工程風險是獨立發(fā)生的還是關(guān)聯(lián)發(fā)生的。一般情況下，關(guān)聯(lián)程度小的工程風險多數(shù)是獨立發(fā)生的，它很少對工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響。關(guān)聯(lián)程度大的工程風險那么會對工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響，甚至引發(fā)一系列的工程風險。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程工程采取針對性的風險評估和管理措施?！?〕按工程工程目標實現(xiàn)程度劃分根據(jù)風險對工程工程目標實現(xiàn)程度的影響來分，住宅區(qū)改造工程工程風險可以分為質(zhì)量風險、本錢風險、進度風險、壞境風險和平安風險等。對于一些大型的、復雜的住宅區(qū)工程工程，具有特定的工期、本錢和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴格要求，其目標能否實現(xiàn)對工程參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程工程開展的各個階段和工程參與各方將面臨目標能否實現(xiàn)的風險?！?〕按工程工程風險管理的主體劃分根據(jù)風險管理的主體來分，可分為業(yè)主的風險、承包商的風險和咨詢監(jiān)理的風險、設(shè)計單位的風險以及其他相關(guān)方的風險。很顯然，住宅區(qū)改造工程工程中不同工程主體所面臨的風險是不一樣的，在不同階段所面臨的風險種類和嚴重程度是不一樣的。業(yè)主的風險包括人為風險、經(jīng)濟風險和自然風險。承包商的風險包括決策錯誤風險、締約和履約風險以及責任風險。咨詢監(jiān)理的風險包括來自業(yè)主的風險、來自承包商的風險和職業(yè)責任風險。1.1.3住宅工程工程風險的特征風險的特征是由風險的屬性決定的，是風險的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認識住宅工程投資風險的特征，對企業(yè)建立風險管理機制，減少風險損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風險的全面特征可歸為如下五點?！?〕不確定性房地產(chǎn)投資時一項復雜的系統(tǒng)工程，同時投資的涉及面廣。對特定的個體來說，龐大的系統(tǒng)工程會表現(xiàn)出種種的不確定性，即風險是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導致的損失程度等都是不確定的。〔2〕客觀性房地產(chǎn)風險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這主要是因為導致風險的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物開展的特性，因此只能在一定程度改變風險的形成和開展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風險?！?〕潛在性潛在性是風險存在的根本形式。風險是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導致這種可能的因素都會發(fā)生，風險事故的發(fā)生是偶然的。·因此，隨著風險的因素的變化，風險可能有量的增減，也可能面對質(zhì)的改變，新風險產(chǎn)生時也常帶有舊風險的消亡?！?〕可測性風險具有不確定性，但這種不確定性可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析判斷，對某種風險發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進而對這種不確定性進行預測和衡量。〔5〕補償性房地產(chǎn)投資的風險比較高，因此投資者大都要求在收益中對所承擔的風險進行補償，也就是要求風險回報。風險與收益是并存的，風險越高，收益一般越大。如果能正確認識和利用風險，不要消極地預防，`更不要懼怕，有時可以將風險當做一種時機，從而獲得額外的風險補償。1.2工程工程風險管理概述1.2.1工程工程管理與工程工程風險管理的關(guān)系?美國工程管理知識體系指南?〔PMBOK第5版〕對工程管理的定義是，工程管理是運用知識、技能、工具和技術(shù)來滿足相應的工程需求。工程管理是通過相應的應用和整合47個邏輯分組工程管理過程來完成的，這些過程可以被分為5個步驟：啟動、規(guī)劃、實施、監(jiān)視和控制以及結(jié)束〔陳偉珂等，2024〕。?中國工程管理知識體系?〔CPMBOK2024〕指出：“工程管理就是以工程為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，對工程進行高效率的方案、組織、指導和控制，以實現(xiàn)工程全過程的動態(tài)管理和工程目標的綜合調(diào)與優(yōu)化〔王高航，2024〕。〞各種各樣的風險伴隨著工程工程的整個開發(fā)過程，威脅工程的成功和企業(yè)的長久開展，作為企業(yè)或工程的管理者必須扎扎實實地做好風險管理工作，明確目標和責任是首要工作。在工程工程中本錢、質(zhì)量、進度的控制就是風險管理的目標，責任范圍的清晰界定、落實到人是風險管理成敗的關(guān)鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造工程，屬于建設(shè)工程〔ConstructionProject〕范疇，主要指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過投資決策，建設(shè)形成滿足預期需求的活動。工程工程的類別可以按照投資來源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標準進行分類，不同類別的工程工程，有管理上的共性，但也有針對工程特點的特殊性。工程工程管理是工程管理在工程領(lǐng)域的應用。是工程工程管理者，為實現(xiàn)工程的功能、質(zhì)量、費用等目標，系統(tǒng)運用現(xiàn)代科學管理理念、管理技術(shù)和管理手段，對工程工程的投資建設(shè)進行全生命周期的方案、組織、控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動〔李金海等，2024〕。進行工程工程管理，需要根據(jù)科學的管理體系，選擇適宜的管理方法，標準管理以保證工程的各個階段順暢、高效的實現(xiàn)。工程工程風險管理就是人們對工程實施過程中潛在的意外損失進行辨識、評估、預防和控制的過程。其理論和實踐涉及到自然科學、社會科學、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學、管理科學、數(shù)學、概率論等多種學科，可以說工程工程的風險管理是一種綜合性的管理活動〔Ben，2024〕。工程工程管理風險就是在工程管理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個工程工程都必然伴隨著一定的風險，工程風險不僅包括在整個建設(shè)工程工程施工的全過程中自然災害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、管理性問題引起的經(jīng)濟損失的不確定性，只有通過對工程風險的識別，將其定量化，進行分析和評價，選擇風險管理措施，以防止大風險發(fā)生，或在風險發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實現(xiàn)工程的總體目標，所以風險管理是工程工程管理不可缺少的一個局部。1.2.2住宅工程工程風險管理的特點〔1〕具體的工程工程風險具有特殊性。工程工程風險管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經(jīng)要研究具體工程的風險，那么必須與該工程的特點相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程工程復雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程工程的類型，工程所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的工程有不同的風險，有不同風險的規(guī)律性、行業(yè)性特點。例如計算機開發(fā)工程與建筑工程工程就有截然不同的風險。③住宅區(qū)改造工程工程所處的地域，如國度、環(huán)境條件?！?〕要全面有效地進行工程工程風險管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程工程系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進行預測，所以不熟悉情況是不可能進行有效的風險管理的?！?〕住宅區(qū)改造工程風險管理很大程度依賴于管理者的經(jīng)驗。雖然人們通過全面風險管理，在很大程度上已經(jīng)將過去憑直覺、憑經(jīng)驗的管理上升到理性的全過程的管理，但風險管理在很大程度上仍依賴于管理者的經(jīng)驗及管理者過去工程的經(jīng)歷，對環(huán)境的了解程度和對工程本身的熟悉程度。在整個風險管理過程中，人的因素影響很大，如人的認識程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風險管理中要注意專家經(jīng)驗和教訓的調(diào)查分析，這不僅包括他們對風險范圍、規(guī)律的認識，而且包括對風險的處理方法、工作程序和思維方式，并在此根底上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新工程的決策支持。〔4〕風險管理在工程管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和工程管理的各個階段和各個方面，涉及工程管理的各個子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、本錢管理、工期管理、質(zhì)量管理聯(lián)成一體?！?〕風險因素不可能被全面消滅。風險管理的目的，并不是消滅風險，在住宅區(qū)改造工程工程中大多數(shù)風險是不可能由工程管理者消滅或排除的，而是在于有準備地、理性地進行工程實施，減少風險的損失。1.2.3工程工程風險管理的流程房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的根本流程是由風險的識別、風險評估、確定相應風險管理策略、制定和實施風險管理方案和監(jiān)督改進五步組成，并且在風險管理的過程中風險信息的溝通十分重要〔林潔等，2024〕。下面具體對房地產(chǎn)風險管理的步驟進行介紹?！?〕風險信息的識別在全面風險管理的過程中，風險信息的識別是最為根底的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風險，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)風險管理目標和企業(yè)經(jīng)營目標，就必須對所有的潛在風險因素進行全面的收集和分類整理，建立專門的風險事件庫，為風險管理提供真實可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進行風險管理。否那么，由于風險信息的缺失和失真，將影響整個風險管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負面作用?！?〕風險評估企業(yè)在完成風險的識別后，就需要對風險發(fā)生的概率，風險造成的影響進行科學而準確的評估，才能將風險控制在合理范圍之內(nèi)，即控制了風險又保證了工程經(jīng)營目標的實現(xiàn)。風險的評估分為兩個步驟；首先是風險分析，分析風險發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風險評價，評估如果風險發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損失?！?〕制定風險管理策略在對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險進行識別評估之后，還要明確企業(yè)對不同風險的應對態(tài)度，制定相應的風險管理策略。制定正確的風險管理策略，首先確定風險偏好。企業(yè)對風險的根本態(tài)度，愿意承擔哪些風險，承擔多大的風險；其次確定風險承受度，衡量出企業(yè)的風險承受能力。然后確定風險管理有效性的檢驗標準?！?〕制定和實施風險管理方案風險管理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應該將任務分解，由各職能部門結(jié)合自己的風險管理職能要求提出相應的解決方案。風險管理方案要有具體的風險管理目標和風險管理的組織、措施、手段、管理工具等?！?〕監(jiān)督與改進房地產(chǎn)企業(yè)的全面風險管理是一個持續(xù)的過程，需要對風險管理的過程進行監(jiān)督，并總結(jié)風險管理的經(jīng)驗成果和教訓，以此來改進和完善房地產(chǎn)全面風險管理。通過在房地產(chǎn)公司的業(yè)績考核中增加有關(guān)風險管理的考核內(nèi)容，能夠增加風險管理的力度，提高企業(yè)各部門進行風險管理的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風險管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風險管理流程開展風險管理工作，才能保障風險管理工作的順利進行和風險管理目標的實現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風險管理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風險管理思想和措施，目前房地產(chǎn)風險管理有待進一步完善。1.2.4住宅工程工程風險管理的根本原那么〔1〕穩(wěn)健性原那么全面風險管理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風險管理方法〔林潔等，2024〕。要確保全面風險管理體系架構(gòu)清晰、責權(quán)對等、信息通暢及可操作性才，能實現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風險管理體系中應力求簡單，體系越復雜，風險信息溝通的及時性及準確性越難以保證。〔2〕系統(tǒng)性原那么全面風險管理框架并非建立一個或幾個模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開展戰(zhàn)略、經(jīng)營平安、投資平安等多個目標；而且需要融合全部風險管理相關(guān)工作，包括風險的識別、評估、控制到效果評價等；同時保證在體系內(nèi)風險信息的暢通。全面風險管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)工程的風險管理視作一個系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個全面的系統(tǒng)?！?〕分散性和集中性統(tǒng)一原那么為保證風險管理的效率和水平，風險應分類細化，對風險實行分散管理，不同部門來處理不同類型風險。首先由各部門負責管理本部門風險，因為各部門在進行日常工作時能接觸到最新的風險信息，并能高效快速地對風險做出處理。在風險分散管理發(fā)揮作用的同時，仍需要實行風險集中管理，需要有專門的風險管理部門負責統(tǒng)籌實現(xiàn)風險管理的戰(zhàn)略目標，監(jiān)督風險管理的執(zhí)行情況，反響風險管理的實施效果〔湯海輝，2024〕。協(xié)調(diào)在各個職能部門之間以及上下級各管理層級間的風險管理活動。〔4〕適度靈巧性原那么在風險管理框架的指導約束下，進行風險管理的同時，框架同樣的需要具備一定靈巧性，否那么會限制全面風險管理體系的應變能力，使制定的風險管理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據(jù)外界環(huán)境、企業(yè)開展需求的變化進行調(diào)整，建立動態(tài)的全面風險管理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造工程利用了大局部的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學，中學，技校，賓館等，同時對一些設(shè)施進行了改造，如幼兒園，在兩個主要的節(jié)點增加了局部的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個，有兩個為近期修建的小區(qū)配備，。總的停車規(guī)模在200個左右。按住戶計算，現(xiàn)狀停車位對住區(qū)的開展來說嚴重缺乏，同時由于標準缺乏，多車輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現(xiàn)象十分嚴重。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建造地下車庫，根據(jù)漸進式開發(fā)時序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個區(qū)域。本工程合同工期為18個月住區(qū)現(xiàn)在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造工程以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數(shù)的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數(shù)的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數(shù)的1.7%。住區(qū)平均層數(shù)為5.48層?，F(xiàn)狀住區(qū)在主要的兩個沿街面上大量底商。在改造中增強原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準備情況房地產(chǎn)工程建設(shè)周期長、建設(shè)過程復雜、涉及方面多，這就要求工程開發(fā)單位對整個建設(shè)過程進行嚴格控制，保證工程按照整體規(guī)劃實施，按時完成整個工程預期目標。工程管理過程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過程控制標準，房產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計方面多，包括財務、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對每個方面要設(shè)立控制標準，財務要根據(jù)財務指標確定衡量標準，技術(shù)要根據(jù)國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運用人力資源管理標準，質(zhì)量可以通過質(zhì)量管理控制方法按照國家和行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國家和區(qū)域的衡量指標，通過對這幾方面的標準設(shè)立可以對過程中的指標進行準確判斷；其次是要運用科學的方法衡量績效，工程開發(fā)的不同階段應該完成不同的任務，實現(xiàn)不同的預期目標，工程管理部門要根據(jù)工程規(guī)劃目標，結(jié)合工程各方面的控制標準，運用過程控制方法、目標管理法、比率分析、滾動方案分析等方法對工程各階段績效進行衡量判斷，通過比較、衡量可以發(fā)現(xiàn)規(guī)劃目標的完成情況，到達的效果和效率，當然規(guī)劃目標和實際效益肯定是有偏差的，這時就得去判斷偏差的程度，如果在合理、可以允許的范圍內(nèi)時候可以接受的，但如果差距較大，無法到達預期標準，那就要進行偏差糾正；也就是最后要根據(jù)衡量結(jié)果糾正偏差，要分析偏差產(chǎn)生的原因，是規(guī)劃制定的不合理還是執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，要是方案制定不切實際，那就得重新修改和調(diào)整工程規(guī)劃，要是工程實施過程中出現(xiàn)的問題那就要重新進行工程建設(shè)的工作，嚴格按照規(guī)劃要求完成工作任務，保證工程各個階段的績效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風險因素識別3.1工程投資風險的種類與來源3.1.1區(qū)位選擇風險開發(fā)商在確定投資開發(fā)意向后，需要對投資開發(fā)工程的位置進行選擇。這需要開發(fā)商充分調(diào)查和了解各個工程候選位置周邊環(huán)境、當?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)、競爭情況，當?shù)氐暮晡⒂^政策，如城市規(guī)劃、土地政策、稅收、產(chǎn)業(yè)政策等。以及了解人文風俗習慣和自然環(huán)境。同時了解當?shù)氐娜司杖?，生產(chǎn)總值等經(jīng)濟情況。這些因素直接影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營工作，甚至影響整個住宅行業(yè)的開展。因此，在前期選擇工程的建設(shè)地的時候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風險分為區(qū)位市場、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟個方面的風險。3.1.2工程選擇風險開發(fā)商進行工程選擇決策時，會遇到自身和客觀條件的不確定性。比方，選擇普通類住宅型工程會和經(jīng)濟適用房工程，會遇到來自市場、政策上不同的約束條件，對自身的要求也不經(jīng)盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類型住宅工程，開發(fā)商自身開發(fā)經(jīng)營策略也不一樣。同時開發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅工程都能給自己帶來盈利，有些那么會使開發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開發(fā)商在進行工程選擇決策時，應該重視工程風險，充分考慮主客觀條件。它分為：工程類型、工程規(guī)模、管理能力、技術(shù)水平這方面風險。3.1.3融資風險住宅工程開發(fā)需要大量的資金。雖然前期投資決策階段，只是涉及住宅工程開發(fā)工作的一局部。開發(fā)商會在此階段進行融資運作，提前儲藏資金。為后續(xù)的開發(fā)工作準備。但是開發(fā)商融資資金大、融資過程環(huán)節(jié)多、面對不同的利益方多。因此會面臨相關(guān)的風險。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使工程失敗。融資風險分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購地風險開發(fā)商購得土地使用權(quán)，是住宅工程開發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒有土地就沒有住宅工程。但是土地使用權(quán)的購得需要大量的資金，批復周期長。土地使用權(quán)的獲得也有多種方式，如協(xié)議出讓、掛牌。每種方式受相關(guān)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開發(fā)商在購土地使用權(quán)階段要謹慎、小心。認真做好每個環(huán)節(jié)的工作。購地風險分為：購地方式、購地規(guī)模個方面的風險。3.1.5批文風險投資決策階段開發(fā)商需要跟多個政府相關(guān)部門打交道。如：城市規(guī)劃局、人防辦、城市管理局、銀行等。住宅工程開發(fā)工作需要制作多個工程資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關(guān)部門的批復，才能進行下個階段的工作。這些資料普遍制作難度大、時間長、種類多，充分考驗開發(fā)商的工作和溝通協(xié)調(diào)能力。此階段相關(guān)政府部門的批復資料的周期也較長，由于相關(guān)資料認定標準和人理解上的差異，容易對資料產(chǎn)生分歧。也有可能相關(guān)事項得到同意但落實不到位的情況。增加批復工作的難度。拖慢開發(fā)商的開發(fā)工作，進而影響整個工程其他工作。批文風險分為：開發(fā)商能力、政策落實性。3.2住宅區(qū)改造工程工程風險識別3.2.1風險識別流程與方法簡單闡述風險識別的過程，第一步是要明確風險識別對象，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程主要作業(yè)進行分解。第二步是收集處理生成與風險有關(guān)的信息，風險識別建立在大量的數(shù)據(jù)根底上，很多風險就是因為數(shù)據(jù)和信息的不對稱引起。第三步，明確各個階段的不確定性因素，運用生成的信息結(jié)合風險管理人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)工程不確定性進行分析。第四步，選擇風險識別的方法，結(jié)合風險的特點選擇適合的識別方式。第五步，將風險識別后確定風險分類，并確定風險屬性。風險識別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風暴法。情景分析法，德爾菲法，SWOT分析法等。在本工程上重點使用德爾菲法和SWOT法。德爾菲法，在對所要預測的問題征得專家意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反響給各位專家，再次征求意見，再集中，再反響，直至得到穩(wěn)定的意見。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢)、Weakness(劣勢)、Opportunity(時機)、Threat(威脅)的縮寫。SWOT分析的是對工程內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身優(yōu)劣勢根底上，判明外部的時機和威脅，對環(huán)境做出準確的判斷，繼而制定工程的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風險識別結(jié)果分析本工程風險包括進度風險、質(zhì)量風險、本錢風險和平安風險四大類別。3.3.1進度風險因素〔1〕規(guī)劃設(shè)計風險為符合城市整體設(shè)計風格，工程按照“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理〞的要求。在降低資源和能源消耗，營造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時，建筑具有區(qū)域引領(lǐng)示范作用的、標桿性的樣板工程，為朱家莊開發(fā)和城市環(huán)境保護奠定了堅實基調(diào)?！?〕施工風險施工風險主要是由工程施工階段不確定因素導致的風險，由于工程針對居住地人群的特殊設(shè)計，因此建筑標準較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工本錢較高，面臨的風險更大?！?〕配套風險完善的配套設(shè)施是住宅區(qū)改造地產(chǎn)能提供優(yōu)質(zhì)效勞的重要根底，由于生活水平的提高，居住地人群對居住生活、文化娛樂等各方面的需求都需要完善的配套設(shè)施來得以實現(xiàn)。配套缺失不完善將會嚴重影響工程的成功經(jīng)營?！?〕氣候風險氣候氣象等條件，對門窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會導致工程中斷。〔5〕技術(shù)風險技術(shù)風險主要存在于工程的施工階段，眾所周知，施工階段是工程的主要階段，而由工程質(zhì)量和工期故障樹分析，技術(shù)風險與工程質(zhì)量和工期等因素密切相關(guān)，是工程中存在的主要風險?！?〕安裝、裝修工程的風險包括安裝、裝修原材料的質(zhì)量不佳引起的工程質(zhì)量問題裝機械設(shè)備等使用不當引起的平安事故問題安裝、裝修工人技術(shù)不過關(guān)或責任心不夠引起的工程質(zhì)量和平安問題裝修材料的環(huán)境污染及相應的防火問題裝修、安裝的各方之間的相互配合協(xié)調(diào)不善引起的工期延誤問題等?！?〕工程方案調(diào)整風險工程方案調(diào)整會打亂原有的施工組織方案，擾亂正常的施工方案的進行，不僅影響施工進度的正常進行，還會造成一定的經(jīng)濟損失。3.3.2質(zhì)量風險因素住宅區(qū)改造工程工程質(zhì)量風險來源于經(jīng)營過程中各方面的不確定因素，包括住宅區(qū)改造地產(chǎn)經(jīng)營管理者水平、效勞質(zhì)量等方面?！?〕經(jīng)營管理者水平地產(chǎn)改造經(jīng)營管理者水平的上下，直接影響朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的運營效率和經(jīng)營目標，只有具有較高的管理水平，才能使工程的經(jīng)營合理有序，更有利于工程經(jīng)營目標的實現(xiàn)?！?〕效勞水平住宅區(qū)改造工程工程運營是否成功的關(guān)鍵因素之一就是工程所提供的效勞是否能滿足入住居住地人群的需求。效勞水平較好能吸引客戶入住提高入住率，而效勞較差那么可能造成客戶流失?！?〕勘察設(shè)計風險據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，勘察、設(shè)計階段對工程工程本錢的影響程度達40%以上，由于設(shè)計變更或設(shè)計不當導致的工程質(zhì)量事故占，因此，勘察、設(shè)計對工程投資有著重大影響，甚至有可能導致建筑物倒塌，使房地產(chǎn)開發(fā)商的蒙受巨大損失?！?〕工程招標與發(fā)包風險工程招標與發(fā)包風險主要包括招標方式、發(fā)包方式風險以及合同風險。目前招標方式有公開招標和邀請招標兩種，公開招標時面向全社會公開招標，邀請招標時邀請3-10家單位進行招標，不同的招標方式給企業(yè)帶來的本錢是不同的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計勘察、施工、監(jiān)理單位都是通過合同的形式來約束雙方的權(quán)利義務關(guān)系。因此，不同的合同形式給開發(fā)商帶來的風險程度是不一樣的。〔5〕新技術(shù)的應用風險工人對新技術(shù)不熟悉，操作不熟練，引起工程質(zhì)量問題，甚至導致工程平安問題。工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及工程合同，對工程的平安、使用、經(jīng)濟、美觀和環(huán)境特性提出的綜合性要求。在工程建設(shè)中，對工程質(zhì)量影響的重要因素是人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境，要保證工程質(zhì)量，就要對這些質(zhì)量影響因素加以控制。工程平安風險包括施工人員不平安行為風險、控制物不平安狀態(tài)風險、作業(yè)環(huán)境不平安風險三類。發(fā)生平安風險必能導致人身和財產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。所以對平安生產(chǎn)進行控制，主要是催促工程施工單位落實平安生產(chǎn)法規(guī)的教育和實施，消除施工中的隨意性和冒險性，做好各項平安技術(shù)措施，盡可能減少各類傷亡事故的發(fā)生。3.3.2本錢風險因素〔1〕政策風險房地產(chǎn)開發(fā)過程中，指由于政府政策可能的變化導致企業(yè)潛在的一種經(jīng)濟損失就是政策風險。這種風險主要來源于房地產(chǎn)制度的變化、政治環(huán)境德的變化、經(jīng)濟體制改革的變化以及金融政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化等。政策風險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是全面，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的成敗，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極做好風險的防范措施，密切關(guān)注并順應相關(guān)政策的變化，主動地預測政策變化的趨勢和影響，以盡可能減少由于潛在政策變化導致的收益下降，本錢上升的損失?！?〕可行性研究風險在可行性研究階段，一般工程進行投資估算其準確率可以控制在工程總投資的±10%左右。房地產(chǎn)投資工程的可行性研究是在充分進行市場分析后，從市場、技術(shù)、法律、經(jīng)濟、財力、環(huán)境等方面對工程進行全面籌劃論證，以確定開發(fā)工程是否值得投資?？尚行匝芯啃枰M行大量的調(diào)查研究，因此其科學性受到調(diào)查深度和廣度的影響。另外，在可行性研究中，許多分析和研究是基于對未來情況的預測根底上的，而預測結(jié)果包含著很大的不確定性。這些不確定性，就為可行性研究帶來了風險，并最終給開發(fā)商投資決策帶來風險。因此，開發(fā)商在可行性研究時應特別注意數(shù)據(jù)采集的科學性，并盡可能選擇與實際數(shù)據(jù)擬合程度高的預測模型?！?〕融資風險當前資本市場上資金的融通方式有許多，每種融資方式的資金本錢都不同。商品住宅開發(fā)所需資金量巨大、資金占用時間長，因此合理選擇融資方式和渠道將有助于開發(fā)商減少融資本錢從而降低融資風險?！?〕采購風險在當前國際外部壓力下，人民幣大有重啟升值通道態(tài)勢。這就造成了一方面引發(fā)升值預期，人民幣升值的外部壓力將會重新引發(fā)升值預期，這將吸引更多熱錢流入套利。另一方面在全球金融危機背景下，國家數(shù)字龐大的貨幣投放量給金融體系注入了充裕的流動性，使得國內(nèi)通貨膨脹壓力巨大，物價持續(xù)上揚，相關(guān)建筑原材料價格上升，建材本錢增加?！?〕本錢控制風險本錢有效控制存在風險。由于該工程擔負著區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)示范的社會責任，為建設(shè)出一流的產(chǎn)品，促進區(qū)域的建設(shè)開發(fā)，為區(qū)域聚集更多的人氣，工程在建設(shè)中極有可能在選用更為優(yōu)質(zhì)的建材、資質(zhì)更高、水平更高的設(shè)計院、總包商、分包商，使得工程突破原有的本錢預算。3.3.2平安風險因素〔1〕建筑設(shè)計風險設(shè)計風險是指由于各專業(yè)設(shè)計建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟、美觀、平安和可靠性要求，以及設(shè)計進度不能滿足工程要求。如建筑設(shè)計中平面布局、戶型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后不能得到消費者認同和滿意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導致投資商發(fā)生財務危機，期望的收益變成實際的損失。對于此類風險，投資商應通過招投標擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，嚴格審查設(shè)計單位的資質(zhì)等級和業(yè)績，通過詳細的市場研究后再提出設(shè)計要求，防止頻繁的設(shè)計變更，加強設(shè)計監(jiān)理和設(shè)計審查，進行圖紙會審等來防范?！?〕事故風險導致質(zhì)量問題的發(fā)生因素有很多，主要原因有設(shè)計失誤、施工不善等等。雖然質(zhì)量問題開發(fā)商可以將其轉(zhuǎn)嫁到設(shè)計部門、承包商或保險公司身上，但是在房地產(chǎn)市場中形成的企業(yè)商譽的降低卻是一個既定的事實，這對開發(fā)商來講是一個極大的隱性損失。施工事故風險往往是與工程質(zhì)量問題同時的，它是指因施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)商品破壞、人員傷亡飛機械設(shè)備損壞等。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費。雖然這類事故的解決往往是在施工工人與承包商之間，但這會影響整體工作氣氛且延遲工期，這些損失變成開發(fā)本錢的增加?！?〕設(shè)備故障或損壞風險設(shè)備風險是指由于設(shè)備老化而不能滿足工期要求或容易造成人身傷亡以及由于新設(shè)備的質(zhì)量問題或首次使用操作不當而造成的損失。在施工階段或經(jīng)營階段，應注意設(shè)備的有機更新，同時對設(shè)備的采購應強化檢測力度，對新設(shè)備的操作也應當標準化?！?〕法律風險法律手續(xù)不齊全，業(yè)主后承包商在工程實施過程中違法法律法規(guī)，對工程平安造成影響。〔5〕環(huán)境損失風險環(huán)境損失主要由污染破壞與生態(tài)破壞行為造成，前者指廢棄物排放引起的環(huán)境污染損失，后者指自然資源的非持續(xù)開發(fā)利用導致的生態(tài)退化損失。城市綜合體開發(fā)工程對環(huán)境的影響具有雙重性一方面工程在幵發(fā)建設(shè)過程中以及建成使用中自身產(chǎn)生的廢棄物〔廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等〕排放造成對周邊環(huán)境的破壞，是一個環(huán)境污染源；另一方面，城市綜合體工程是人們居住、工作、休閑和娛樂的場所，需要舒適、安靜、和諧的環(huán)境，又屬于被保護的對象。因此城市綜合體開發(fā)商必須具有前瞻性和思維嚴謹性，只有對環(huán)境損失具有很好的認知才能真正了解城市綜合體工程開發(fā)所處的風險狀況。4朱家莊住宅區(qū)改造工程工程風險評估4.1風險評估的方法介紹〔1〕模糊層次分析法概述1970年中期，托馬斯賽蒂提出了一種定性與定量相結(jié)合的分析方法，層次分析法〔Theanalytichierarchyprocess〕簡稱AHP。它將系統(tǒng)的目標分解為多個因素層，并得出各個因素層之間的非系列關(guān)系，能有效解決決策問題。后來人們將模糊數(shù)學理論與其結(jié)合，形成模糊層次分析法〔FAHP〕。這種方法能很好的解決法中存在的一致性差異、一致性檢驗困難、過于主觀性等問題?！?〕模糊層次分析法特點①將決策過程中的模糊問題量化，來進行分析。解決其難以進行定性描述的問題。使分析結(jié)果具備科學性。②通過得出指標數(shù)值，將不同性質(zhì)的事物進行比較。能夠更好給決策提供依據(jù)。③強調(diào)由多個子因素層來構(gòu)成總目標，以系統(tǒng)的觀點來分析問題。④通過方案的科學評價和選優(yōu)來進行決策。是科學、民主的價值觀的表達?！?〕模糊層次分析法應用步驟①建立梯階層次指標體系。確定問題的解決目標，將影響因素分為多個層次的模型。②構(gòu)建判斷矩陣。根據(jù)建立的層次梯階體系，將因素以適宜的指標進行數(shù)字量化，構(gòu)建判斷矩陣。③模糊判斷矩陣的一致性判定。④層次單排序，利用歸一化求得排序權(quán)重向量，進而求出指標的權(quán)重。⑤層次總排序，求得每個子層因素對上一層目標層，直到總目標層的排序權(quán)重。⑥分析結(jié)果，做出決策。4.2.朱家莊工程的風險評估4.2.1構(gòu)建工程風險評估指標體系根據(jù)以上章節(jié)對該工程各層級風險因素的識別，對工程進行風險分析得到的遞階層次結(jié)構(gòu)風險指標體系可以歸結(jié)如下?？傦L險集R={進度風險R1，質(zhì)量風險R2，本錢風險R3，平安風險R4}。進度風險R1={規(guī)劃設(shè)計風險R11，施工風險R12，配套風險R13，氣候風險R14，技術(shù)風險R15，安裝、裝修工程的風險R16，工程方案調(diào)整風險R17}。質(zhì)量風險R2={經(jīng)營管理者水平R21，效勞水平R22，勘察設(shè)計風險R23，工程招標與發(fā)包風險R24，新技術(shù)的應用風險R25}。本錢風險R3={政策風險R31，可行性研究風險R32，融資風險R33，采購風險R34，本錢控制風險R35}。平安風險R4={建筑設(shè)計風險R41，事故風險R42，設(shè)備故障或損壞風險R43，法律風險R44，環(huán)境損失風險R45}。根據(jù)以上分析建立工程的風險評估指標體系，如以下圖所示。施工風險R12施工風險R12配套風險R13氣候風險R14技術(shù)風險R15安裝、裝修工程風險R16工程方案調(diào)整風險R17效勞水平R22勘察設(shè)計風險R23工程招標與發(fā)包風險R24新技術(shù)的應用風險R25可行性研究風險R32融資風險R33采購風險R34本錢控制風險R35政策風險R31事故風險R42設(shè)備故障或損壞風險R43法律風險R44建筑設(shè)計風險R41環(huán)境損失風險R45進度風險R1質(zhì)量風險R2本錢風險R3平安風險R4規(guī)劃設(shè)計風險R11圖5-1風險總集的結(jié)構(gòu)層次模型4.2.2判斷矩陣的建立采用0-9標度法。即將風險的度量標準分為1-9九個標度，即同樣重要、略重要、較重要、非常重要、絕對重要，將這五種重要程度分別賦予數(shù)值1、3、5、7、9，風險程度位于兩個標準標度之間的那么分別賦予數(shù)值2、4、6、8。根據(jù)邀請到的專家的打分情況進行因素之間的兩兩比較，從而確定各個風險的重要程度。表5-1一級指標兩兩比較判斷矩陣工程風險R進度風險質(zhì)量風險本錢風險平安風險進度風險1523質(zhì)量風險1/511/41/3本錢風險1/2412平安風險1/331/21表5-2進度風險二級指標兩兩比較判斷矩陣工程風險R1R11R12R13R14R15R16R17R111457386R121/41351/364R131/51/3141/453R141/71/51/411/61/21/2R151/334611/75R161/81/61/52711/3R171/61/41/321/531表5-3質(zhì)量風險二級指標兩兩比較判斷矩陣工程風險R2R21R22R23R24R25R2115243R221/511/41/21/3R231/24132R241/421/311/3R251/331/221表5-4本錢風險二級指標兩兩比較判斷矩陣工程風險R3R31R32R33R34R35R3111/41/554R32411/476R3354186R341/51/71/811/3R351/41/6331表5-5平安風險二級指標兩兩比較判斷矩陣工程風險R3R31R32R33R34R35R4112651/3R421/21721/4R431/61/711/21/7R441/51/2211/6R4531/67614.2.3數(shù)據(jù)來源和指標權(quán)重確實定本文權(quán)重計算參照高等教育出版社2024年版?管理運籌學?〔作者韓伯棠〕中介紹的標準列平均法的方法來求各因素的權(quán)重。以階段層指標向量的計算為例來進行說明。首先先求出階段層兩兩比較矩陣每一列的總和，將上表兩兩比較矩陣中每一列的數(shù)相加，得到每列的和，得到一個新的矩陣。表5-6一級指標矩陣列總和工程風險R進度風險質(zhì)量風險本錢風險平安風險進度風險1.0005.0002.0003.000質(zhì)量風險0.2001.0000.2500.333本錢風險0.5004.0001.0002.000平安風險0.3333.0000.5001.000總和2.33313.0003.7506.333將表5-2兩兩比較矩陣中的每一元素除以其相應列的總和，所得的商作為新矩陣對應的數(shù)，所組成的新的矩陣成為兩兩標準矩陣。例如，新矩陣中進度風險對應的數(shù)為兩兩比較矩陣中的1除以列綜合2.033，即為0.492。這樣的矩陣成為標準兩兩矩陣。表5-7一級指標模糊判斷矩陣標準矩陣工程風險R進度風險質(zhì)量風險本錢風險平安風險進度風險0.4920.3850.5330.474質(zhì)量風險0.0980.0770.0670.053本錢風險0.2460.3080.2670.316平安風險0.1640.2310.1330.158求出階段層兩兩標準矩陣中每一行的平均值，所得的平均值就是階段層中各指標的權(quán)重。例如第一行，進度風險對應的指標權(quán)重為0.492，0.385，0.533，0.474四個數(shù)的和，即為0.471，按照同樣的方法求出階段層其他幾個階段的指標權(quán)重值。表5-8一級指標各因素權(quán)重工程風險R進度風險質(zhì)量風險本錢風險平安風險行平均值進度風險0.4920.3850.5330.4740.471質(zhì)量風險0.0980.0770.0670.0530.074本錢風險0.2460.3080.2670.3160.284平安風險0.1640.2310.1330.1580.171根據(jù)以上計算步驟，求得階段層的特征向量為〔0.471，0.074，0.284.0.171〕按照同樣的方法，依據(jù)得出的指標層的兩兩判斷矩陣，可以得出各指標層的特征向量。進度風險指標的特征向量為〔0.345，0.159，0.105，0.029，0.191，0.115，0.056〕，質(zhì)量風險指標的特征向量為〔0.416，0.062，0.262，0.099，0.161〕，本錢風險指標的特征向量為〔0.125，0.25，0.491，0.027，0.178〕，平安風險指標的特征向量為〔0.250，0.162，0.041，0.070，0.477〕。本文中由于各層級的兩兩比較矩陣的元素是根據(jù)專家的主觀判斷，通過兩個因素兩兩比較得到的。在比較的過程中，不可防止地會出現(xiàn)一些誤差和錯誤，由于評分的指標較多，因此可能會得到一些比較結(jié)果之間不一致性的情況。以階段層的評分過程為例，如果進度