請(qǐng)回答2024-北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)及展望

2024年1月2024北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)及展望前言北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié)系列已經(jīng)連續(xù)發(fā)布2023和挑戰(zhàn)這一年來(lái)我們已經(jīng)分析得很多了，也歡迎2024場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展――下行的領(lǐng)域會(huì)觸底反彈嗎？企穩(wěn)的市場(chǎng)能夠保持平穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)嗎？疲弱的需求活動(dòng)和延后的談判決策會(huì)重回正軌嗎？位一同向2024回答和預(yù)判。米陽(yáng)華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人仲量聯(lián)行2請(qǐng)回答2024——北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)及展望目錄2023市場(chǎng)速覽 042024年市場(chǎng)展望樓租金走如會(huì)觸底？ 062025年上半年觸底企穩(wěn)。簡(jiǎn)2024300/需242025年上半年觸底企穩(wěn)。未來(lái)的樓需求還現(xiàn)爆發(fā)式的？ 08計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。需主要來(lái)源將由增求未來(lái)業(yè)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。2024年哪些零業(yè)態(tài)租賃需求更活？ 2.3%。實(shí)于增長(zhǎng)20242.3%。比供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在比供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在2023應(yīng)有效匹配降.204展曲線。

0.9%，并在中長(zhǎng)期保持健康發(fā)轉(zhuǎn)向住宅市年北價(jià)會(huì)漲市政策0饋打32023年市場(chǎng)速覽2023具體來(lái)看2023年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各領(lǐng)域情況：1辦公樓領(lǐng)域，當(dāng)前市場(chǎng)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，北京市場(chǎng)自2019年起進(jìn)入下行周期，租金已連續(xù)下降近五年，當(dāng)前甲級(jí)租金已回落至2011年同期水平，企業(yè)辦公租賃需求急劇收縮，平均單季度凈吸納量跌至歷史最低水平區(qū)間。12零售地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度恢復(fù)，領(lǐng)先項(xiàng)目逐步完成全年漲租目2年內(nèi)恢復(fù)到2021年租金水平。23在工業(yè)物流領(lǐng)域，多年來(lái)供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)推動(dòng)物流租金逆勢(shì)攀升、面積緊缺，但隨著市場(chǎng)擴(kuò)容、供應(yīng)放量，2023年下半年全市空置水平有所上升，部分新項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳；同時(shí)，租戶的租金敏感度不斷提升，市場(chǎng)租金增速回落放緩。34從住宅市場(chǎng)角度看，北京剛需和改善型購(gòu)房需求一貫龐大，三季度新政靴子落地有效刺激部分觀望者入市，且開發(fā)商推盤意愿增加，新項(xiàng)目入市持續(xù)推動(dòng)了需求釋放，利好有置換需求的改善型購(gòu)房者，推動(dòng)短期信心修復(fù)和中長(zhǎng)期價(jià)格保持穩(wěn)健。442023年仲量聯(lián)行研究部發(fā)布了多篇文章和報(bào)告詳細(xì)分析了上述市場(chǎng)情況和趨篇幅所限我們不再贅相關(guān)閱讀敬請(qǐng)自（ 點(diǎn)擊標(biāo)題即可跳轉(zhuǎn)下載頁(yè)面行業(yè)白皮書2023》》》零售地產(chǎn)市場(chǎng)

辦公樓市場(chǎng)40三大細(xì)分領(lǐng)域重振科技企業(yè)辦公樓市場(chǎng)需求552023年初零售市場(chǎng)復(fù)蘇實(shí)錄疫后購(gòu)物中心新發(fā)力點(diǎn)?體驗(yàn)類業(yè)態(tài)如何成為吸粉神器？工業(yè)物流市場(chǎng)北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)十年間首次增容對(duì)市場(chǎng)格局的影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析2023?2023年政府工作報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域解讀綠債開拓房企融資新渠道01

2024年跌破300元/濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期之際，北京辦公樓市場(chǎng)將經(jīng)歷同向下調(diào)，租賃需求預(yù)計(jì)于2024年中觸底后逐步回暖；復(fù)蘇的需求有望2025300北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金

.2%于2024年跌破300元/平方米/月

預(yù)計(jì)2024年甲級(jí)租金同比下降7.2%2023全市甲級(jí)辦公樓全年僅錄得15.682%為8.0200年以來(lái)最大年度降幅。當(dāng)前辦公樓租賃表現(xiàn)與以往市場(chǎng)邏輯相比呈現(xiàn)出較大差異。在過往目入駐率提升后立即回調(diào)租金，整體市場(chǎng)調(diào)整期一般僅持續(xù)1-2年。回顧202112個(gè)季度的租金下行態(tài)勢(shì)，3-4預(yù)計(jì)2024年甲級(jí)租金將進(jìn)一步同比下降7.2%，降幅較2023年適度收窄。中小面積段租戶在本輪租金下調(diào)中相對(duì)獲益更大。盡管業(yè)主持續(xù)做出租金讓步，但針對(duì)萬(wàn)平以上的大面積客戶目前尚未給出突破底線的租金優(yōu)惠。從2018年至今，1萬(wàn)平以上與500平以下面積段成交均價(jià)的差值已從210元/平方米/月，降至26元/平方米/月，大面積客戶反而相對(duì)喪失了部分優(yōu)勢(shì)，也決定了當(dāng)前萬(wàn)平以上降本搬遷型需求鮮有落地的市場(chǎng)現(xiàn)狀。當(dāng)前，部分辦公樓項(xiàng)目空置高企，需要吸引大面積客戶方能實(shí)現(xiàn)有效回填，我們預(yù)計(jì)只有突破底線的租金價(jià)格才能刺激大面積需求入場(chǎng)，這也是2024年全市租金降幅預(yù)計(jì)較大的原因之一。2023年四季度增發(fā)的1萬(wàn)億元國(guó)債有望緩解地方財(cái)政壓力、改善融2024年中企2025我2023北京辦公樓市場(chǎng)白皮書》02 北京辦公樓租賃需求將進(jìn)一步趨02 北京辦公樓租賃需求將進(jìn)一步趨

于提質(zhì)降量，主要來(lái)源將由增量需求轉(zhuǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的需求來(lái)源。在國(guó)央企業(yè)服務(wù)三大行業(yè)未來(lái)也將持續(xù)構(gòu)成北京需求支柱行業(yè)。隨著特點(diǎn)行業(yè)的精細(xì)化發(fā)展，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。39%39%占據(jù)了全市39%63%在23計(jì)達(dá)到63%在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐放緩和中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的內(nèi)外因素共同作用下，各領(lǐng)域企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)策略普遍趨向于減費(fèi)加當(dāng)前租金下行、利好租戶的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)的租賃需求進(jìn)司及各類分支機(jī)構(gòu)占據(jù)了全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)體量的39%，2023年全市甲級(jí)辦公樓5作為需求支撐的作用則更加突出。場(chǎng)的主要需求來(lái)源，在2023年租賃成交中面積占比合計(jì)達(dá)到63%業(yè)中內(nèi)資律所占比32新租了2,000現(xiàn)了市場(chǎng)從整體行業(yè)普遍擴(kuò)張向特點(diǎn)行業(yè)精細(xì)發(fā)展的轉(zhuǎn)變。此外，高精尖、創(chuàng)新型行業(yè)的提速發(fā)展有望為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇和需求增長(zhǎng)空間。2023年2月，北京市政府引導(dǎo)基金?北京高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金正式落地。該基金規(guī)模20億元，重點(diǎn)投資智能制造、綠色能源、醫(yī)藥健康等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，

辦公樓市場(chǎng)提供充足的未來(lái)需求增長(zhǎng)儲(chǔ)備。2023在國(guó)央企的2025年由03

預(yù)計(jì)咖啡茶飲、寵物經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)電子等領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)布局線下實(shí)體零售，推動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)和租賃需求進(jìn)一步改善。北京零售市場(chǎng)已率先于其他地產(chǎn)板塊步入修復(fù)軌道，預(yù)計(jì)2024年市區(qū)租金2.3%。145萬(wàn)2024有145萬(wàn)平方米2.3%2.3%2024金2.3%

2023年率1.81.6%表現(xiàn)最佳的頭部商業(yè)項(xiàng)目完成了全年3-7%一些頭部零售地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)一步提高了旗下項(xiàng)目在2024年的漲租預(yù)算6-10%區(qū)間，部分市場(chǎng)領(lǐng)先的商業(yè)項(xiàng)目有望在未來(lái)2年回歸2019202年市區(qū)平均租金同比增幅預(yù)計(jì)將達(dá)到2.3%。北京零售市場(chǎng)正處于供應(yīng)高峰期2023年迎來(lái)了107萬(wàn)平方2024年將再有145管存量項(xiàng)目持續(xù)去化并已開始部分提漲租金，但是當(dāng)前很多未來(lái)項(xiàng)目在市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的進(jìn)程中，部分細(xì)分零售業(yè)態(tài)將持續(xù)拓展線下空間，形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局：將持續(xù)構(gòu)成2024202331.3%2025年底全球布局超2Tims咖啡則預(yù)計(jì)在2026年底擴(kuò)至3,000將2023年新開店超1,30011月獲得君樂寶入股302023年前三季度寵物消費(fèi)領(lǐng)域共發(fā)生2010在消費(fèi)電子產(chǎn)品ARVR設(shè)備和AIOPPO也宣布2024年再建設(shè)1,000家門店并更聚焦購(gòu)物中心渠2024年末開始進(jìn)入線下布局期。04金

簡(jiǎn)答：多年來(lái)供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年承壓放緩，租金同比增長(zhǎng)率降至0.4%，為近五年來(lái)最低水平。展望2024年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)新增供應(yīng)有效匹配降本需求，租金小幅向下調(diào)整0.9%，并在中長(zhǎng)期保持健康發(fā)展曲線。2017年至20228.36%2023受大量新增供應(yīng)及降本增效

39萬(wàn)平方米的市場(chǎng)情緒影物流市場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)率僅達(dá)到顯著 低于預(yù)期，為近五年來(lái)最低水平。計(jì)在20242023年因原倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地拆違而向高標(biāo)倉(cāng)遷移的租賃需求總計(jì)超12萬(wàn)平方米，

北京物流市場(chǎng)的凈吸納量預(yù)計(jì)將在2024年達(dá)到39萬(wàn)平方米-.9%2024年達(dá)到39萬(wàn)平方米。 但是，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏調(diào)整的背景下，租戶對(duì)租金的敏感度大幅提升，在倉(cāng)儲(chǔ)租賃方面分撥的預(yù)算持續(xù)下降，以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換和外溢需求日漸凸顯。2023年，由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達(dá)20萬(wàn)平方米以上。在需求外溢的持續(xù)影響下，部分北京業(yè)主為保持項(xiàng)目穩(wěn)定的入駐水平，預(yù)計(jì)將在2024年推出更為積極優(yōu)惠的租賃策略，包括降價(jià)續(xù)租，提供特價(jià)庫(kù)房及延長(zhǎng)免租期等。并有力帶動(dòng)廊坊、2024至20252/3場(chǎng)租金表現(xiàn)將在2024年明顯分化市場(chǎng)租金將在2024年以0.9%的幅度小降。

預(yù)計(jì)北京物流市場(chǎng)租金將在2024年以0.9%的幅度小降

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，北京住宅市場(chǎng)給予階段性的正向反饋，市場(chǎng)韌性及需求潛力顯現(xiàn)。2024年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，住房置換鏈條打通及供應(yīng)端高產(chǎn)品力項(xiàng)目入市將促進(jìn)改善性需求釋2023中指數(shù)據(jù)顯2023年1-114.40.5492024年政策加力1-11月北京城六區(qū)住宅用地供應(yīng)量同比下降19.7%2024年新房?jī)r(jià)格。11京2023年北京高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)同比大幅減少52.32.9北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年北京品牌管理長(zhǎng)租公寓總套數(shù)較2021年同期增長(zhǎng)152%賃需求明顯回升并帶動(dòng)租金企穩(wěn)。截至693《順時(shí)?2023。2024年北京住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回主要作者華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人中深董事 辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人華北區(qū)研究部董事Ming.Ji@華北區(qū)研究部董事華北區(qū)研究部董事陳晨華北區(qū)研究部董事Celia.Chen@華北區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理黃嘉佩華北區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理Kiah.Huang@華北區(qū)研究部助理經(jīng)理齊旋華北區(qū)研究部助理經(jīng)理Hilary.Qi@

張雅華北區(qū)研究部高級(jí)分析師Hera.Zhang@華北區(qū)研究部高級(jí)分析師華北區(qū)研究部高級(jí)分析師浦唯漪華北區(qū)研究部高級(jí)分析師Miriam.Pu@jllo華北區(qū)研究部分析師王香華北區(qū)研究部分析師Linda.Wang@中國(guó)區(qū)研究部分析師李茵中國(guó)區(qū)研究部分析師Amanda.Li@仲量聯(lián)行大中華區(qū)分公司市國(guó)壽金融中心2號(hào)

省杭州市郵政編杭州來(lái)福士中郵政編

省沈陽(yáng)市電話財(cái)富中心路號(hào)電話

鲗魚涌英皇道979號(hào)電話坊一座7樓郵政編碼 8

T2辦公樓802室

郵政編碼A21

傳真+85228465000電話100026電話+861059221300紅星 段紅星 段成都國(guó)融中心座層

310000傳真+8657181965988傳真+8657181965966省南京市

110013+862431958555福田 四路福田 四路郵政編嘉里建設(shè)廣場(chǎng)第三座郵政編

+85228459117.hk傳真電門財(cái) 16澳富傳真電門財(cái) 16傳真電話傳真

129郵政編碼610021郵政編碼

辦公樓18基廣場(chǎng)22012201

518048電話+8675588266608電話

+85328718822+85328718800+862866805000+862866805096環(huán)球金融中心18環(huán)球金融中心18

210018傳真+862589660660傳真+862589660663省青島市

+8675522638966和和津匯廣場(chǎng)座 津匯廣場(chǎng)座

.mo臺(tái)北 大樓樓郵政編101 20 臺(tái)北臺(tái)北 大樓樓郵政編101 20 電話11049電話郵政編碼郵政編碼 45郵政編碼

市南區(qū)香港中路61號(hào)

郵政編碼

3408

傳真+886287589898傳傳+862363708588+862363708598省廣州市

遠(yuǎn)洋大廈A座2308室266071傳266071傳+8653285795801

300051電話+862259011999電話北省武北省武電電話

+886287589899.tw州周大福金融中心東路6號(hào)-0310623

市郵政編碼興業(yè)太匯香8中心一座22樓郵政編碼

武漢恒隆廣場(chǎng)辦83908-09室傳真+862759592100傳真+862759592155+862023388088

20004