房地產 -2023年第四季度物流地產市場報告

2023年第四季度物流地產市場報告數(shù)字研究院01物流地產市場分析02新興行業(yè)租戶分析本文所有數(shù)據(jù)來源于國家及各地統(tǒng)計局、專業(yè)機構及物聯(lián)云倉平臺內部數(shù)據(jù)。文中的一切資料及數(shù)據(jù)，可能存在滯后性，僅供參考，具體以實時數(shù)據(jù)為準。由于本文發(fā)布時，尚有部分12月數(shù)據(jù)未發(fā)布，因此本文部分數(shù)據(jù)只更新到11月數(shù)據(jù)。物流地產33全國高標倉租金及空置率情況255租金(元/m2·月)一空置率(%)98——出口金額(美元)當月同比(%)(左軸)——社會融資規(guī)模存量期末同比(%)(右軸)重點地區(qū)高標倉租金情況(元/m2·月)——成渝城市群——京津冀城市群——長三角城市群——珠三角城市群重點地區(qū)高標倉空置率情況(%)5—一成渝城市群京津冀城市群——長三角城市群——珠三角城市群本季度新增供應占比情況(%)區(qū)域城市本季度增量(m2)區(qū)域城市本季度增量(m2蘇州市435951臺州市278505東莞市628980大理白族自治州40100天津市2236070長三角城市群：蘇州市、上海市、嘉興市、杭州市、南安市、蕪湖市、湖州市、金華市、徐州市、溫州市、常州市、臺州市、鎮(zhèn)江市、揚州市州市、麗水市、馬鞍山市、鹽城市、舟山市、淮北市京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家其他地區(qū)：武漢市、長沙市、南昌市、鄂州市、孝感市、九江市、湘潭市、襄陽市、黃石市、黃岡市、株洲市、撫州市、荊門市、荊州市、安順市、包頭市、北海市、昌吉回族自治州、澄邁縣、大連市、大同市、儋州市、德州市、東營市、福州市、撫順市、阜新市、贛州市、貴陽市、哈爾濱市、海東市、?？谑刑厥?、濟南市、濟寧市、揭陽市、晉中市、酒泉市、開封市、昆明市、拉薩市、蘭州市、臨沂陽市、漯河市、南寧市、盤錦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青島市、清遠市、泉州市、廈門市、沈陽市、太原市、泰安市、威海市、濰坊市、烏魯木齊市、西安市、咸陽市、煙臺市、銀川市、營口市、漳州市、長春市、鄭州市、駐馬店市、淄博市注：本報告僅包含物聯(lián)云倉平臺各城市群收錄城市，非各城數(shù)字研究浣回顧2023年，國內存在明顯的需求不足問題，比如：出口持續(xù)下滑，社會融資規(guī)模增速下滑，在這種情況下全國物流地產市場也持續(xù)承壓，租金全年持續(xù)下滑，空置率則持續(xù)上行。分區(qū)域看，重點區(qū)域的物流地產市場分化加劇，珠三角和成渝地區(qū)相對比較穩(wěn)定，京津冀和長三角地區(qū)則全年下行，其中京津冀下行壓力最大。從新增供應分布看，本季度長三角仍占比最大，其次是珠三角和京津冀，但珠三角地區(qū)需求旺盛，對高標倉仍有大量需求，新增供應完全能被消化，而長三角和京津冀在持續(xù)承壓的情況下，仍有大量新增供應，對其物流地產市場走出困境是非常不利的。從新增供應趨勢看，新增供應再次大幅抬升且高于去年同期水平。三季度報我們曾提到，物流地產市場的復蘇需要需求復蘇，新供應持續(xù)下降，但從趨勢來看，新增供應短期內難以大幅下降，這是由于前期新建了大量項目，新增供應有一定慣性。因此，未來應更多關注需求端的改善。2023年四季度物流地產市場報告◎2024.1soycInc.新興行業(yè)租戶分析數(shù)字研究院中國半導體市場國產替代空間廣闊中國集成電路進出口金額情況(億美元)2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年■集成電路進口金額(億美元)■集成電路出口金額(億美元)中國半導體市場國產化率情況(%)02015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年遠期目標2023年四季度物流地產市場報告◎2024.150ycInc.國產替代的需求下，晶圓廠產能將持續(xù)快速擴張2023年中國大陸12英寸晶圓廠產能情況公司集團(萬片/月)(萬片/月)中芯國際華虹集團紫光集團芯恩集成聞泰科技萬國半導體英特爾臺積電 總計2023年中國大陸8英寸晶圓廠產能情況公司集團(萬片/月)(萬片/月)中芯國際華虹集團芯恩集成總計數(shù)字研究院污染控制是芯片良率提升的關鍵之一，而晶圓載具是污染控制的重要工具。晶圓載具包括前開晶圓傳送盒(FOUP)、前開晶圓運輸盒(FOSB)、無接觸晶圓水平運送裝置(HWS)等品類，其中FOUP主要用于晶圓廠中晶圓的保護、運送、儲存，F(xiàn)OSB主要用于硅片制造廠與晶圓廠之間12寸晶圓的運輸，無接觸HWS的任務是將昂貴、復雜的成品晶圓從晶圓廠安全地運送給最終客戶。晶圓自動化搬運存儲系統(tǒng)智能穿梭車移動機器人堆垛機輸送機立體庫數(shù)字研究浣當前中國半導體市場仍然非常依賴進口，2022年進口金額超過4000億美元，國產率還處于較低水平不足20%,但政策引導未來將大幅提高國產化率，遠期目標70%,因此目前國內主要半導體企業(yè)大幅新建擴產晶圓廠擴大產能，當前8英寸和12英寸晶圓產能213萬片/月，規(guī)劃在建產能已經達到了578.3萬片/月。因此未來晶圓的存儲需求也就大幅增長。對于半導體企業(yè)來說，產品技術是第一競爭力，包含物流環(huán)節(jié)的供應鏈管理是第二競爭力，產業(yè)各個環(huán)節(jié)的管理都在向著智能化、數(shù)字化的方向發(fā)展。在倉儲環(huán)節(jié)中的需求痛點，一方面是3C、半導體都是精密產品，且價值高，對存儲和搬運中安全性有很高的要求，另一方面是人工成本的上升以及精度要求，需要減少人工的接觸。所以半導體行業(yè)對自動化需求相對也是比較高的，通過采用智能化系統(tǒng)配合庫區(qū)硬件的模式，企業(yè)以更低的企業(yè)運營成本、更高的作業(yè)效率、更優(yōu)的管理方式，實現(xiàn)物料從倉庫到生產線的存、揀、核、配、發(fā)等一系列環(huán)節(jié)的智能化作業(yè)模式。因此，隨著晶圓廠產能的迅速擴張，晶圓存儲需求的擴大，對于自動化立體庫的需求也會增長，未來將在物流地產市場扮演一個新興角色。2023年四季度物流地產市場報告2024.150ycInc.2023年四季度物流地產市場報告◎2024.150ycInc2023年四季度物流地產市場報告◎2024.150ycInc——制造業(yè)PMI——非制造業(yè)PMI——綜合PMI數(shù)字研究浣2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月2023年10月2023年11月2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月中國經濟當前仍處于筑底階段當前一輪擴大內需政策已持續(xù)15個月，對比歷史屬于正常時間范圍0工業(yè)企業(yè)的庫存周期與PPI擴擴大內需開啟擴大內需退出擴大內需開啟擴大內需退出擴大內需開啟擴大內需退出個8擴大內需開言月擴大內需退出擴太內需開啟底部區(qū)域27個月19個月—2008年1月2008年8月2009年3月2009年10月2010年5月2010年12月2011年7月2012年2月2012年9月2013年4月2014年6月2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月2017年12月2018年7月2019年2月2020年4月2020年11月2021年6月2022年1月2022年8月2023年3月2023年10月數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院整理及繪制到結束時間2008/8-全球金融危機爆發(fā)導多次下調存款準備金率和“四萬億”拉動內需計劃以鞏固房地產調控成果為基出口下行、產能過剩、國內經濟增長出現(xiàn)起7次使用降準降息調控工加速推進PPP項目，并建立下調首套房首付比、棚改貨具專項建設基金幣化啟動對樓市進行刺激等下調存款準備金率、下調2023/9-至今疫情傷痕效應、美聯(lián)2次下調存款準備金率、儲激進加息下調5年期LPR報價等增發(fā)國債一萬億、地方債化優(yōu)化個人住房貸款中住房套債、減稅降費等數(shù)、提出“三個不低于”等數(shù)據(jù)來源：中國政府網，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院整理及繪制2024年宏觀政策基調仍然是解決需求不足的問題中央經濟工作會議中央經濟工作會議2023年12月12日召開的中央經濟工作會議指出，“進一步推動經濟回升向好需要克服一些困難和挑戰(zhàn)，主要是有效需求不足、部分行業(yè)產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，國內大循環(huán)存在堵點，外部環(huán)境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升”。同時，會議強調，“做好明年經濟工作，……,加大宏觀調控力度，統(tǒng)籌擴大內需和深化供給側結構性改革，….…,切實增強經濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經濟回升向好態(tài)勢”。此外，會議要求，“明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，….,不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎。要強化宏觀政策逆周期和跨周期調節(jié)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。三季度報告中提到：“當前國內內需不足給經濟增長帶來了壓力”“市場情緒悲觀，制約經濟恢復”“國內經濟持續(xù)恢復基礎仍需鞏固，復蘇進程仍充滿挑戰(zhàn)，更多穩(wěn)增長政策有望在Q4加快落地”。可以看出中央經濟工作會議指出我國當前經濟發(fā)展面臨的問題和后續(xù)政策措施基本與三季度報告中的分析與判斷一致。步入2024年，更多的政策有望繼續(xù)出臺繼續(xù)推動內需逐步回升，緩解需求不足、產能過剩的問題。2023年四季度物流地產市場報告◎2024.150ycInc.對2024年物流地產市場溫和復蘇保持謹慎樂觀步入2024年，擴大內需仍是主基調，還會有更多的宏觀政策出臺與落地生效，預計物流地產市場可以實現(xiàn)溫和復蘇。但當前國內經濟面臨結構轉型期，經濟復蘇與需求回暖將一波三折，也需要謹慎樂觀的看待2024年物流地產市場。2023年四季度物流地產市場報告@2024.150ycInc.隋電隋電郵超話箱數(shù)字研究浣物聯(lián)云倉數(shù)字研究院簡介物聯(lián)云倉數(shù)字研究院依托物海量數(shù)據(jù)、強大的數(shù)據(jù)挖掘能力和豐富的倉儲物流行業(yè)研究經驗，圍繞物流園區(qū)，為客戶提供數(shù)據(jù)服務、市場調研、物流園區(qū)規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設計、招商代理、建筑規(guī)劃設計及咨詢等服務，助力行業(yè)發(fā)展