物業(yè)管理制度政策指南

物業(yè)管理根本制度與政策學(xué)習(xí)指南1精選ppt第一章物業(yè)管理概述一.?條例?對物業(yè)管理的定位物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)2精選ppt二.物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制,房地產(chǎn)管理體制的重大改革,是隨住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化,專業(yè)化,市場化的管理.社會(huì)化,專業(yè)化,市場化是物業(yè)管理的三個(gè)根本特征.3精選ppt三.物業(yè)管理的市場化特征在市場經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營,所提供的商品是勞務(wù),方式是等價(jià)有償,業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施.物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù),業(yè)主和使用人購置并消費(fèi)這種效勞.業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)必須靠自己良好的經(jīng)營和效勞才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場.這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營方式,實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化,雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中表達(dá).4精選ppt四.市場原那么作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件的目的1.強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán):業(yè)主是物業(yè)的主人,有充分的自主選擇權(quán),這種權(quán)利必須依法得到保護(hù).2.強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序:效勞內(nèi)容,效勞標(biāo)準(zhǔn),效勞費(fèi)用,業(yè)主與企業(yè)各自所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,都必須用合同作出明確約定.合同觀念,權(quán)責(zé)意識(shí),依法經(jīng)營有重大現(xiàn)實(shí)意義.5精選ppt五.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和開展1.產(chǎn)生:隨住房商品化開展,管好新建住宅小區(qū)和各類商品房是廣闊群眾的迫切要求,也是新形勢下房地產(chǎn)主管部門的緊迫任務(wù),各地對住宅小區(qū)進(jìn)行了多方面的探索.1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立,標(biāo)志著我國物業(yè)管理的產(chǎn)生.2開展:1993年深圳市人大公布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?以地方立法方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn);1994年建設(shè)部?城市新建住宅小區(qū)管理方法?明確要求社會(huì)化專業(yè)化管理模式,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理6精選ppt1999年建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議,推廣深圳物業(yè)管理工程招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn).2000年中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立,對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要用.2002年建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)檔案系統(tǒng),有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè),推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作.2003年中國物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái),使我國的物業(yè)管理真正走上了法制化標(biāo)準(zhǔn)化的新階段.據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到2005年底,我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過3萬家,從業(yè)人員突破300萬.7精選ppt六.我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征1.住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;2.住房分配采取實(shí)物分配;3.住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度.七.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用1.有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長2.有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量3.有利于增加就業(yè)4.有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定5.有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性開展8精選ppt八.我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革〔一〕城市新建住宅小區(qū)管理方法:建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理根本做法與經(jīng)驗(yàn)根底上于1994年3月23日公布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理新體制,指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向?方法?是我國第一部系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的標(biāo)準(zhǔn)性文件是推動(dòng)我國開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響.9精選ppt〔二〕物業(yè)管理效勞考評標(biāo)準(zhǔn)1.建設(shè)部1995年?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?及考評驗(yàn)收工作的通知.2.建設(shè)部1997年?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)那么?3.建設(shè)部2000年5月?關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知?附件有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)那么〔三〕物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知?10精選ppt〔四〕?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行辦法?1996年國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā).明確規(guī)定物業(yè)管理效勞收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)收費(fèi)原那么收費(fèi)價(jià)格形式費(fèi)用構(gòu)成代辦性質(zhì)的效勞收費(fèi)管理以及違反?方法?給予的行政處分等.〔五〕?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?1998年財(cái)政部公布.結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)特點(diǎn)及其管理要求,從代管基金,本錢,費(fèi)用,營業(yè)收入和利潤進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn).〔六〕?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?建設(shè)部財(cái)政部1998年11月印發(fā).凡商品住房和公有住房出售后,都應(yīng)建立基金專項(xiàng)用于保修期滿后的大修更新改造.11精選ppt〔七〕?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序,加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的管理,1999年建設(shè)部印發(fā)了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?要求物業(yè)管理企業(yè)必須申請資質(zhì)評定然后才能依法經(jīng)營.經(jīng)過試行,發(fā)揮了良好效果,物業(yè)管理企業(yè)根本納入行業(yè)管理,物業(yè)管理市場也根本得到穩(wěn)定.〔八〕?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理,保證裝飾裝修工程質(zhì)量和平安,維護(hù)公共平安和公共利益2002年3月建設(shè)部發(fā)布了?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?明示了禁止行為,明確了裝修人、企業(yè)、行政管理部門法律關(guān)系和法律責(zé)任.規(guī)定了裝飾裝修協(xié)議和合同的主要內(nèi)容12精選ppt〔九〕2003年6月國務(wù)院發(fā)布?物業(yè)管理?xiàng)l例?建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主大會(huì)規(guī)程?〔十〕2003年9月建設(shè)部發(fā)布?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?〔十一〕2003年11月國家發(fā)改委建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔十二〕2004年1月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?〔十三〕2004年3月建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?〔十四〕2004年7月國家發(fā)改委建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?13精選ppt〔十五〕2004年9月,建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主臨時(shí)公約〔示范文本〕?和?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?〔十六〕2005年11月,人事部建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定??物業(yè)管理師資格考試實(shí)施方法?和?物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試方法?〔十七〕2007年3月全國人大公布?中華人民共和國物權(quán)法?〔十八〕2007年8月國務(wù)院公布?國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定?以物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例的物業(yè)管理制度體系建設(shè)根本形成,標(biāo)志我國物業(yè)管理法浦制建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新階段.14精選ppt九.政府在我國物業(yè)管理開展中的特殊地位〔一〕處于方案經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,由福利型房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌飿I(yè)管理模式需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用〔二〕物業(yè)管理是我國城市管理重要組成局部,物業(yè)管理水平直接關(guān)系到城市管理水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù).〔三〕普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣闊百姓的民生問題,直接關(guān)系到民眾的生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定,需要政府從全局高度進(jìn)行必要的監(jiān)督.15精選ppt十.?條例?公布前物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn)1.借鑒性:借鑒新加坡、香港等先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)2.過渡性:由傳統(tǒng)房管模式,漸進(jìn)式方法改革3.針對性:針對當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,選擇應(yīng)對的政策和方法十一.?城市建設(shè)住宅小區(qū)管理方法?由建設(shè)部94年3月25日公布,是我國第一部系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響16精選ppt?城市建設(shè)住宅小區(qū)管理方法?主要內(nèi)容:1.確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門2.確定了物業(yè)管理工作的根本內(nèi)容3.明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4.確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度5.明確了管理委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)6.明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)7.確定了物業(yè)管理效勞的合同制度與備案制度8.針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9.對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為規(guī)定了行政處分措施17精選ppt十二.?條例?公布后物業(yè)管理制度建設(shè)主要特點(diǎn)1.配套性:主要是?條例?配套文件和實(shí)施細(xì)那么出現(xiàn),以貫徹落實(shí)?條例?為根本方針2.經(jīng)驗(yàn)性:主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)有針對性地作出制度安排3.操作性:將?條例?中的根本制度和原那么規(guī)定予以細(xì)化,使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施18精選ppt十三.?條例?的指導(dǎo)思想1.強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系2.強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等民事主體,是服務(wù)與被效勞關(guān)系3.強(qiáng)調(diào)業(yè)主,企業(yè)通過公平公開協(xié)調(diào)方式處理事項(xiàng)19精選ppt十四.?條例?創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容七項(xiàng)根本制度:業(yè)主大會(huì);管理歸約;前期物業(yè)管理招投標(biāo);物業(yè)承接查驗(yàn);物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理;物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格;住房專項(xiàng)維修資金其主要內(nèi)容1.尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利2.建立業(yè)主民主協(xié)商,自我管理,平衡利益機(jī)制3.?條例?和有關(guān)法律法規(guī)共同標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)活動(dòng)4.妥善處理政府和市場的關(guān)系20精選ppt十五.?條例?的主要內(nèi)容:共七章七十條第一章總那么:對立法目的,調(diào)整對象和適用范圍,倡導(dǎo)原那么和行政管理體制等作了規(guī)定.第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì):規(guī)定了業(yè)主的概念權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會(huì)組成宗旨成立條件職責(zé)會(huì)議制度議事規(guī)那么,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)職責(zé)與組成.業(yè)主公約的內(nèi)容法律效力,業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容第三章前期物業(yè)管理:前期物業(yè)管理效勞合同,業(yè)主臨時(shí)管理歸約,前期物業(yè)管理招投標(biāo),物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù),物業(yè)資料的移交,物業(yè)管理用房保修責(zé)任21精選ppt第四章物業(yè)管理效勞:明確物業(yè)管理效勞中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系.有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人相互關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展.第五章物業(yè)的使用與維護(hù):規(guī)定對于標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)以及供水,供電,供氣,供熱通訊有線電視等單位的行為,保障物業(yè)的正常使用與維護(hù),具有十分重要的意義.第六章法律責(zé)任:是法律法規(guī)規(guī)章必不可少的重要組成局部第七章:附那么22精選ppt十六.?條例?法律責(zé)任的特點(diǎn)1.行政責(zé)任民事責(zé)任并存.物業(yè)管理企業(yè)的違法行為損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益不僅要承擔(dān)民事責(zé)任且要服從行政機(jī)關(guān)監(jiān)督承擔(dān)行政責(zé)任2.凡能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的,不再設(shè)定行政處分的原那么.損害公共利益,需要給予處分的那么優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān),以充分表達(dá)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原那么3.表達(dá)了業(yè)主自我管理自我監(jiān)督的原那么.當(dāng)業(yè)主某些行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)先進(jìn)行自我管理自我約束然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任23精選ppt十七.?條例?確立的根本法律關(guān)系1.業(yè)主相互之間的關(guān)系2.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系3.開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系4.供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系5.社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系6.物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系24精選ppt第二章物業(yè)管理效勞一.物業(yè)管理效勞的特點(diǎn)1.物業(yè)管理效勞的公共性和綜合性:物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)效勞合同形成交易關(guān)系,交易標(biāo)的物是物業(yè)管理效勞由于物業(yè)管理主要指向房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修養(yǎng)護(hù)管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序即綜合性,重點(diǎn)是物業(yè)的公共部位和公共設(shè)施備.而這些設(shè)施設(shè)備不為單一的業(yè)主所有,而是全體業(yè)主或部分業(yè)主所共有,具有為某一特定社會(huì)群體提供效勞產(chǎn)品的公共性25精選ppt2.物業(yè)管理效勞受益主體的廣泛性和差異性:物業(yè)管理效勞的公共性決定了受益主體的廣泛性和差異性.物業(yè)效勞合同中效勞內(nèi)容,效勞標(biāo)準(zhǔn),效勞期限,雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任等約定必須是全體業(yè)主的合意.但對于業(yè)主群體來講很難實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主認(rèn)識(shí)完全一致,總會(huì)有個(gè)別或局部業(yè)主持有異議.26精選ppt3.物業(yè)管理效勞的即時(shí)性和無形性:物業(yè)管理效勞是生產(chǎn)和消費(fèi)同時(shí)進(jìn)行的這使得物業(yè)管理企業(yè)必須隨時(shí)滿足業(yè)主客觀上存在的物業(yè)效勞需求效勞是無形的,難以像有形產(chǎn)品那樣使消費(fèi)者感知存在.這種無形性使質(zhì)量評價(jià)變得困難和復(fù)雜27精選ppt4.物業(yè)管理效勞的持續(xù)性和長期性:物業(yè)管理效勞提供的是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過程,物業(yè)管理企業(yè)必須保證物業(yè)共用部位的長時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行,在合同有效期內(nèi)任何效勞中斷都可能導(dǎo)致業(yè)主的投訴和違約的追究.物業(yè)管理效勞的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大本錢,使得物業(yè)效勞合同的期限一般較長這對保持物業(yè)效勞質(zhì)量的穩(wěn)定和改善客戶關(guān)系較有利,同時(shí)也要求物業(yè)管理企業(yè)必須長時(shí)間接受客戶的監(jiān)督和考驗(yàn).28精選ppt二.物業(yè)管理效勞的內(nèi)容:物業(yè)管理效勞,是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過效勞合同約定的公共性效勞.概括說含兩方面內(nèi)容:一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序.具體說含以下內(nèi)容:1.房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理;2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理;3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理;4.環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理效勞;5.區(qū)域內(nèi)公共秩序消防交通等協(xié)管事項(xiàng)效勞;6.物業(yè)裝飾裝修管理;7.物業(yè)檔案資料管理;8.專項(xiàng)維修資金代管29精選ppt三.物業(yè)效勞合同約定以外的效勞?條例?第44條規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞,效勞報(bào)酬由雙方約定.需注意以下三點(diǎn):1.提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞,并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù);2.合同以外的效勞事項(xiàng)由特定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;3.物業(yè)效勞合同約定以外的效勞是一種有償服務(wù).效勞報(bào)酬數(shù)額支付方式支付時(shí)間等由雙方當(dāng)事人自主約定.30精選ppt四.物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn):為標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2004年印發(fā)了?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕?從物業(yè)管理效勞的根本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔效勞、綠化養(yǎng)護(hù)管理六個(gè)方面界定效勞內(nèi)容,制定了三個(gè)等級(jí)的效勞標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽定物業(yè)效勞合同,確定效勞等級(jí),約定效勞工程內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)效勞價(jià)格的參考依據(jù).31精選ppt五.物業(yè)效勞收費(fèi)的原那么1.合理原那么:收費(fèi)水平應(yīng)與我國經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致,既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力,也不能一味降低收費(fèi)水平,進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶值和制約群眾生活水平的提高.2.公開原那么:?中華人民共和國價(jià)格法?規(guī)定:經(jīng)營者銷售、收購商品和提供效勞,應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià).物業(yè)企業(yè)應(yīng)在區(qū)域顯著位置公示企業(yè)名稱,效勞內(nèi)容,效勞標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)工程,收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).3.收費(fèi)與效勞水平相適應(yīng)原那么:價(jià)值相符,符合等價(jià)交換原那么,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營作風(fēng)須老實(shí)信用.32精選ppt六.物業(yè)效勞收費(fèi)的定價(jià)形式?價(jià)格法?規(guī)定了我國三種定價(jià)形式:政府定價(jià);政府指導(dǎo)價(jià);市場調(diào)節(jié)價(jià).2004年出臺(tái)的?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法?對物業(yè)效勞收費(fèi)僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種.七.物業(yè)效勞費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式1.包干制:物業(yè)效勞費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢,法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤.2.酬金制:預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)效勞企業(yè)的酬金33精選ppt八.物業(yè)效勞費(fèi)用的本錢構(gòu)成〔或物業(yè)效勞支出〕1.管理效勞人員工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)2.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用6.辦公費(fèi)用7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用8.物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費(fèi)用通過專項(xiàng)維修資金列支,不計(jì)入物業(yè)本錢.34精選ppt九.實(shí)行酬金制的物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)1.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況;2.業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答覆;3.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)效勞合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況進(jìn)行審計(jì).35精選ppt十.物業(yè)效勞費(fèi)的繳納和催促1.業(yè)主和使用人的交費(fèi)責(zé)任:業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人.物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,為業(yè)主提供效勞,業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi).業(yè)主還可以將其物業(yè)出租或由他人使用時(shí)業(yè)主可與使用人約定由物業(yè)使用人交費(fèi)假設(shè)使用人不履行或不完全履行費(fèi)用繳納約定時(shí),業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)36精選ppt2.未交付房屋的交費(fèi)主體:?條例?規(guī)定巳竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納.3.業(yè)主委員會(huì)對欠費(fèi)業(yè)主的催促義務(wù):?條例?和?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?均明確規(guī)定:對于欠費(fèi)業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)效勞企業(yè)可以依法追繳.但不得采取停水停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi).依法追繳的方式是依據(jù)物業(yè)效勞合同關(guān)于解決爭議條款的約定,通過仲裁或向人民法院起訴解決.37精選ppt十一.物業(yè)效勞企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)不是水電氣熱通訊有線電視合同的當(dāng)事人,沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用.?條例?為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的合法權(quán)益,明確規(guī)定:"物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)時(shí)等額外費(fèi)用.""物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)."38精選ppt附: 物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審一、物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審的定義 1、物業(yè)效勞定價(jià)本錢，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)效勞社會(huì)平均本錢。 2、物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)效勞企業(yè)的效勞本錢實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。39精選ppt 二、物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審的原那么和依據(jù) 1、物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原那么： 〔1〕合法性原那么 合法性原那么。計(jì)入定價(jià)本錢的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定； 〔2〕相關(guān)性原那么。計(jì)入定價(jià)本錢的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)效勞直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 〔3〕對應(yīng)性原那么。計(jì)入定價(jià)本錢的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞內(nèi)容及效勞標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。 〔4〕合理性原那么。影響物業(yè)效勞定價(jià)本錢各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。40精選ppt 2、物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審的依據(jù)核定物業(yè)效勞定價(jià)本錢，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)效勞企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的本錢資料為根底。 三、物業(yè)效勞定價(jià)本錢的構(gòu)成物業(yè)效勞定價(jià)本錢由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成41精選ppt 其中： 1、人員費(fèi)用是指管理效勞人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)效勞企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。 2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。42精選ppt 3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 4、清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 5、秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、平安防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)效勞企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。43精選ppt 6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購置物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)效勞企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。 7、辦公費(fèi)是指物業(yè)效勞企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。 8、管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)效勞企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)工程情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)效勞正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)效勞小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。44精選ppt 9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)效勞固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)效勞固定資產(chǎn)指在物業(yè)效勞小區(qū)內(nèi)由物業(yè)效勞企業(yè)擁有的、與物業(yè)效勞直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)效勞費(fèi)開支的費(fèi)用。45精選ppt 四、物業(yè)效勞定價(jià)本錢審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)1、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)本錢。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它工程中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用工程中重復(fù)列支。46精選ppt 2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，本錢監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 3、物業(yè)效勞企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的效勞內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)效勞的本錢按照外包合同所確定的金額核定。 4、物業(yè)效勞企業(yè)只從事物業(yè)效勞的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)工程的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)效勞費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)效勞企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)效勞之間分?jǐn)?，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)工程之間分?jǐn)偂?7精選ppt十二.物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容1.物業(yè)管理事項(xiàng)2.物業(yè)效勞質(zhì)量3.物業(yè)效勞費(fèi)用4.雙方的權(quán)利義務(wù)5.專項(xiàng)維修資金的管理與使用6.物業(yè)管理用房7.合同期限8.違約責(zé)任9.其他條款48精選ppt十三.物業(yè)管理資料移交應(yīng)注意的要點(diǎn)房屋和設(shè)備設(shè)施的各種圖紙,技術(shù)資料,使用說明、檢修記錄檔案,以及與物業(yè)相關(guān)的業(yè)主情況資料.資料移交問題?條例?有明確規(guī)定1.物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料2.物業(yè)效勞合同終止時(shí),物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì)3.物業(yè)效勞合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)做交接工作49精選ppt十四.前期物業(yè)效勞合同的主要條款1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的根本情況2.物業(yè)效勞內(nèi)容與質(zhì)量3.物業(yè)效勞收費(fèi)方式4.物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)內(nèi)容5.物業(yè)的承接查驗(yàn)6.物業(yè)的使用與維護(hù)7.專項(xiàng)維修資金8.違約責(zé)任9.其他事項(xiàng)50精選ppt十五.前期物業(yè)效勞合同的特征1.合同具有過渡性2.合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂3.合同是要式合同十六.前期物業(yè)效勞合同的時(shí)效前期物業(yè)效勞合同僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘條件下的權(quán)宜措施,假設(shè)業(yè)主具備自行選聘條件后必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)效勞企業(yè)的自主權(quán)?條例?第26條特別規(guī)定:“前期物業(yè)效勞合同可以約定期限;但是,期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)效勞合同生效的,前期物業(yè)效勞合同終止〞51精選ppt十七.物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):?條例?36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定,提供相應(yīng)的效勞〞其中包含維護(hù)秩序和協(xié)助平安防范〔一〕物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序義務(wù)1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)〔1〕侵占公共場地,私搭亂建,損害居住環(huán)境〔2〕違規(guī)裝修,拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施,造成財(cái)產(chǎn)損害和平安隱患〔3〕安裝設(shè)備設(shè)施,侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益〔4〕違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物,損害環(huán)境,影響相鄰業(yè)主活52精選ppt〔5〕經(jīng)營活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo),給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害;〔6〕使用房屋、陽臺(tái)荷載超標(biāo),給相鄰業(yè)主造成平安隱患;〔7〕使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危險(xiǎn)物品,給相鄰業(yè)主造成平安隱患;〔8〕占用房屋共用露臺(tái)門廳或公共通道,影響他人使用和通行;〔9〕阻撓阻礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕,損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;〔10〕其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及規(guī)章制度的行為53精選ppt2.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式:為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序,?條例?規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為物業(yè)管理企業(yè)義務(wù)〔1〕履行告之義務(wù)〔2〕履行制止義務(wù)〔3〕履行報(bào)告義務(wù)3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序法律責(zé)任:物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告之制止報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后,對于成心違規(guī)業(yè)主并給其他業(yè)主造成損害后果的,按照?民法通那么?關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定,由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,物業(yè)效勞企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)效勞合同的違約責(zé)任

54精選ppt?民法通那么?對于侵害相鄰權(quán)的法律責(zé)任,規(guī)定如下〔1〕不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)方便生活團(tuán)結(jié)互助公平合理精神,正確處理供水排水通行通風(fēng)采光等方面的相鄰關(guān)系.給相鄰方造成阻礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除阻礙,賠償損失;〔2〕損壞國家、集體財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償.受害人因此遭受其他重大損失的,侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失.55精選ppt建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?規(guī)定〔1〕因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的,裝修人可向裝飾裝修企業(yè)追償.〔2〕裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的,由裝修人負(fù)責(zé)賠償.〔3〕裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間,對公共部位和設(shè)施造成損害的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.56精選ppt〔二〕物業(yè)管理區(qū)域的平安防范協(xié)助義務(wù)1.物業(yè)管理企業(yè)在平安事故中的義務(wù):是協(xié)助相關(guān)主管部門做好平安防范工作,而不是全面負(fù)責(zé).要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)〔1〕發(fā)生平安事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施,避免擴(kuò)大損失〔2〕及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故〔3〕協(xié)助做好救助工作2.物業(yè)保安人員職責(zé):維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序?yàn)闃I(yè)主提供良好的生活環(huán)境.57精選ppt十八.物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任:?條例?第36條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任〞.是合同責(zé)任,而非法定責(zé)任.:“依法〞主要指?民法通那么??合同法??刑法?及條例等法律法規(guī)的規(guī)定.“相應(yīng)〞有兩層含義:一是根據(jù)不同情況,承擔(dān)不同類型責(zé)任:違約侵權(quán)責(zé)任;行政責(zé)任;刑事責(zé)任.二是根據(jù)物業(yè)效勞合同的不同約定,承擔(dān)不同的責(zé)任:主要是違約責(zé)任.58精選ppt十九.物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)1.公共建筑和公共設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘3.公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任二十.業(yè)主裝飾裝修房屋的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利,但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益為前提.業(yè)主裝飾裝修房屋時(shí),不得有違反法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約明文禁止的行為.59精選ppt二十一.利用公共部位公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營相關(guān)規(guī)定1.規(guī)定了利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營應(yīng)辦理的程序2.明確相關(guān)業(yè)主業(yè)主大會(huì),物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)3.確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向:主要用于其維修養(yǎng)護(hù);補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金;“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用〞60精選ppt第三章物業(yè)管理的根本制度一.業(yè)主的權(quán)利1.按物業(yè)效勞合同約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供效勞2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議3.提出制定修改管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么建議4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán);選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)5.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同6.對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知請權(quán)和監(jiān)督權(quán)7.監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用8.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利61精選ppt二.業(yè)主的義務(wù)1.遵守管理規(guī)約,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金5.按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用6.法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)62精選ppt三.業(yè)主大會(huì)的組成:由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成四.業(yè)主大會(huì)性質(zhì):物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式,代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定,決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)五.成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇:一個(gè)物業(yè)區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)六.業(yè)主大會(huì)的籌備1.成立業(yè)主大會(huì)籌備組2.業(yè)主大會(huì)籌備組工作63精選ppt七.籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求1.首次業(yè)主大會(huì)召開15日前以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告籌備組工作內(nèi)容2.公告?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么〔草案〕?和?管理規(guī)約〔草案〕?業(yè)主向籌備組反響意見時(shí)間和方式同時(shí)公告3.確認(rèn)業(yè)主身份4.業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)八.業(yè)主大會(huì)的成立:籌備組自組成之日起30日內(nèi)在所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下組織召開首次業(yè)主大會(huì).64精選ppt九.業(yè)主大會(huì)職責(zé)1.制定修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么2.選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作3.選聘解聘物業(yè)效勞企業(yè)4.決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施5.制定,修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度6.法律法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)65精選ppt十.召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況1.20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的;2.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么或管理規(guī)約規(guī)定的其他情況.十一.業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)那么1.業(yè)主大會(huì)作出的一般決定,實(shí)行簡單多數(shù)表決原那么,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過2.業(yè)主大會(huì)作出制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么,專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定實(shí)行特別多數(shù)表決原那么,必經(jīng)區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過.66精選ppt十二.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)?條例?將業(yè)主委員會(huì)明確定為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu).業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)管理工作十三.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2.代表業(yè)主與選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂效勞合同3.及時(shí)了解業(yè)主和使用人意見建議監(jiān)督履行合同4.監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)67精選ppt十四.業(yè)主委員會(huì)的備案1.?條例?規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案2.備案一般包括業(yè)主委員會(huì)的成員根本情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么等主要內(nèi)容.十五.業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件1.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī)3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么管理規(guī)約模范履行義務(wù)4.熱愛公益事業(yè)責(zé)任心強(qiáng)公正廉潔有社會(huì)公信力5.具有一定組織能力6.具有必要的工作時(shí)間68精選ppt十六.業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的2.無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的4.有犯罪行為的5.以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的7.其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的69精選ppt十七.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的標(biāo)準(zhǔn)1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜2.遇有特殊情況,經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的,也應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議3.無論是定期還是臨時(shí)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議均應(yīng)有過半數(shù)委員出席,作出決定須過半數(shù)委員同意4.業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議均應(yīng)作好書面記錄,主持會(huì)議的委員簽字后存檔.70精選ppt十八.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制要求業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)依法履行一定的職責(zé),必須在法定職責(zé)內(nèi)從事活動(dòng),不得濫用其權(quán)利從保障廣闊業(yè)主合法利益的角度出發(fā),法律對業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的活動(dòng)作了限定,禁止業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)十九.管理規(guī)約的性質(zhì):管理規(guī)約是全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性標(biāo)準(zhǔn),以書面形式訂立.71精選ppt二十.管理規(guī)約的主要內(nèi)容含四方面1.有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理2.業(yè)主的共用利益3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)4.違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任二十一.管理規(guī)約的作用:是作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事務(wù)的共同性約定和允諾,是自我管理的一種重要形式和手段.是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的有益補(bǔ)充,是調(diào)整業(yè)主權(quán)利義務(wù)關(guān)系的根底性文件,也是物業(yè)管理順利進(jìn)行進(jìn)行的重要保證.72精選ppt二十二.管理規(guī)約的法律效力:對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力;對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力;對物業(yè)繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力二十三.業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約制成的主體:由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定.建設(shè)單位是第一業(yè)主,且是唯一業(yè)主.二十四.業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容1.物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么3.維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么4.涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)5.違約責(zé)任73精選ppt二十五.業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的違約責(zé)任1.業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用,維護(hù)和管理的約定,阻礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟2.業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟3.建設(shè)單未能履行臨時(shí)管理規(guī)約約定義務(wù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴,也可根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟74精選ppt二十六.?條例?關(guān)于業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定1.建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前,應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約2.建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益3.建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示,并予以說明.物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽定買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾.75精選ppt二十七.業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)那么1.遵守相鄰權(quán)規(guī)定:?民法通那么?規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系.給相鄰方造成阻礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除阻礙,賠償損失.〞2.遵守房屋裝飾裝修規(guī)定:業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告之物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理效勞協(xié)議.76精選ppt3.共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定〔1〕業(yè)主按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改〔2〕業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定〔3〕在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)那么4.使用物業(yè)的禁止性規(guī)定〔1〕損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途〔2〕占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備77精選ppt〔3〕違章搭建,私設(shè)攤點(diǎn).〔4〕在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物〔5〕違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲〔6〕擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫〔7〕利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)〔8〕違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的有關(guān)規(guī)定78精選ppt二十八.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原那么“公開、公平、公正和老實(shí)信用〞二十九.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性1.住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè),而非住宅物業(yè)不強(qiáng)調(diào)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)2.對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)或投標(biāo)人少于3個(gè)的建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè).但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),才可以進(jìn)行.79精選ppt三十.前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定1.?條例?要求,住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)2.對于規(guī)模較小的住宅物業(yè),投標(biāo)人少于3個(gè)的,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū),縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),才可以進(jìn)行3.不管是采用招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式,都應(yīng)中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)80精選ppt三十一.前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容1.招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡介:包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式,工程其本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等2.物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求:包括物業(yè)效勞工程、效勞內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)的標(biāo)準(zhǔn)等3.對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求:包括投標(biāo)人資格,投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等4.評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法5.招標(biāo)活動(dòng)方案:包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況,開標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)等6.其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容81精選ppt三十二.物業(yè)管理招標(biāo)的備案:投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案.提交以下材料1.與物業(yè)管理有關(guān)物業(yè)工程開發(fā)建設(shè)的政府批件2.招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書3.招標(biāo)文件4.法律法規(guī)規(guī)定的其他材料82精選ppt三十三.物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容1.投標(biāo)函2.投標(biāo)報(bào)價(jià)3.物業(yè)管理方案4.招標(biāo)文件要求提供的其他材料83精選ppt三十四.物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)那么1.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間,公開招標(biāo)物業(yè)管理工程,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日.2.招標(biāo)人對巳發(fā)出的招標(biāo)文件,認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的,應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人.該澄清或修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成局部3.招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理工程的具體情況,可以組織潛在投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)工程現(xiàn)場,并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料84精選ppt4.通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)該按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作〔1〕新建現(xiàn)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成〔2〕預(yù)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在取得?商品房預(yù)售許可證?之前完成〔3〕非出售的新建物業(yè)工程應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成85精選ppt三十五.物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊,由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?省自治區(qū)直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并,或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng),以備聘請.86精選ppt三十六.物業(yè)管理評標(biāo)委員會(huì)1.評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評標(biāo)專家共同組成,成員為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二2.評標(biāo)委員會(huì)的專家成員,由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定3.招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的,不得進(jìn)入評標(biāo)工程的評標(biāo)委員會(huì).87精選ppt三十七.物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案1.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人2.招標(biāo)人確定中標(biāo)人后,應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人,并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書3.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案4.招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),按招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同.88精選ppt三十八.違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任1.投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假,騙取中標(biāo)2.投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo),不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭,不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益3.投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo),損害國家利益社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益4.禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或評標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)違反規(guī)定住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)限期改正,警告,并處10萬元以下罰款89精選ppt三十九.我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性1.有利于明確各方的責(zé)權(quán)利,維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,防止矛盾糾紛2.可以催促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定,重視物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè),對提高建設(shè)質(zhì)量,保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義3.可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端,加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接,保障開展物業(yè)管理的必備條件90精選ppt四十.物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容:物業(yè)資料移交;現(xiàn)場驗(yàn)收〔一〕物業(yè)管理資料移交:前期由建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)資料;業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)與新選聘物業(yè)企業(yè)合同生效,原物業(yè)企業(yè)將資料交給業(yè)主委員會(huì)再移交給新選聘的物業(yè)效勞企業(yè).〔二〕物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收:包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面91精選ppt1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收〔1〕對給水和暖氣管線做打壓試驗(yàn),檢查各類閥閘是否靈活,各類配件支架是否齊全完好,檢查排水系統(tǒng)是否通暢〔2〕檢查相關(guān)儀表儀器是否齊全完好,所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的平安標(biāo)準(zhǔn)〔3〕消防采暖電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書〔4〕空調(diào)發(fā)電機(jī)電梯機(jī)房高壓泵房等高噪聲設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證〔5〕檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求92精選ppt2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收〔1〕檢查道路圍墻是否完整,甬路是否與大市政主干道正確接通;〔2〕臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否撤除清理干凈,場地是否平整;〔3〕物業(yè)區(qū)是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站〔4〕停車場是否符合交通管理部門要求,有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施;〔5〕綠化是否符合設(shè)計(jì)要求,草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好,有否病蟲害

93精選ppt四十一.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料1.竣工驗(yàn)收資料:包括竣工總平面圖,單體建筑,結(jié)構(gòu),設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施,地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料2.技術(shù)資料:設(shè)備設(shè)施安裝,使用和維護(hù)保養(yǎng)資料3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件4.物業(yè)管理所必需的其他資料:如物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)資料;有關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等94精選ppt四十二.物業(yè)的保修責(zé)任:指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任四十三.房屋的保修范圍和期限1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定.保修期從交付之日計(jì)算2.商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期.3.因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任.用戶驗(yàn)收后自行添置改動(dòng)的設(shè)施設(shè)備,由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任95精選ppt四十四.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性1.針對我國現(xiàn)狀有必要加強(qiáng)對物業(yè)資質(zhì)管理,把好市場準(zhǔn)入關(guān)2.針對物業(yè)管理效勞特性,有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度3.針對物業(yè)管理專業(yè)特性,需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度四十五.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)分三級(jí),具體要求如下96精選ppt〔一〕一級(jí)資質(zhì)1.注冊資本500萬元以上2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程,管理,經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人.其中具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人,工程,財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

97精選ppt4.管理兩類以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米,高層100萬平方米,獨(dú)立住宅(別墅)15萬平方米,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量,效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績.98精選ppt〔二〕資質(zhì)二級(jí)企業(yè)1.注冊資本300萬元以上2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程,管理,經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)的專職管理和技術(shù)人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人,工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

99精選ppt4.管理兩類以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以