物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓課件：物業(yè)管理篇

——物業(yè)管理民法典解讀進企業(yè)助力企業(yè)法治化發(fā)展《民法典》202X年某某物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓主講人：某某某

時間：202X年X月X日Pellentesquehabitantmorbitristiquesenectusetnetusetmalesuadafamesacturpisegestas.目錄《民法典》與物業(yè)管理物業(yè)管理中的民法典《民法典》現(xiàn)場競答010203《民法典》與物業(yè)管理在民法慈母般的眼神里，每一個人就是整個國家?！系滤锅F01《民法典》與物業(yè)管理《民法典》合同編在合同法基礎上新增“物業(yè)服務合同”一章共14條，物權(quán)編中對物權(quán)法中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條（其中4條為實質(zhì)性修訂），侵權(quán)責任篇中對侵權(quán)責任法中“物件損害責任”一章共7條規(guī)定中的6條進行了實質(zhì)性的修訂。TheCivilCodeandPropertyManagement我國民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進行了詳細界定，而且在合同編中對業(yè)主與物業(yè)服務人之間的商事交易權(quán)利、義務及其效力規(guī)則進行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責任編中對作為商事主體的物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人的管理義務和侵權(quán)責任作了相應規(guī)定。《民法典》第二十四章物業(yè)服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百三十七條物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。第九百三十八條物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。物業(yè)服務合同應當采用書面形式。第九百三十九條建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。第九百四十條建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第九百四十一條物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十二條物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。折中做法，用“保護”代替“保障”和“維護”。侵權(quán)責任編中仍舊規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的“安全保障義務”《民法典》第二十四章物業(yè)服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務人。第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。第九百四十三條物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。第九百四十四條業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。并未將“收支情況和預算方案”作為特別列明事項相當于任意解除權(quán)，民法屆有爭議《民法典》第二十四章物業(yè)服務合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十七條物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。第九百四十八條物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。第九百四十九條物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。第九百五十條物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。物業(yè)管理中的民法典侵權(quán)責任/自甘風險責任/高度危險責任/用工責任/其他責任02侵權(quán)責任CivilCodeinPropertyManagement高空墜物/高空拋物飼養(yǎng)寵物致人損害林木果實墜落損害責任高空墜物責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。注意：公共區(qū)域管理人=物業(yè)服務人特點與思考CivilCodeinPropertyManagement大部分高空墜物是自然原因，物業(yè)企業(yè)無從下手，防范起來成本巨大且效果不理想；物業(yè)企業(yè)責任相對高空拋物責任較大認定所有權(quán)人確定管理權(quán)人有無責任人合同如何約定防范技術(shù)手段防范過程痕跡保留大修基金保險責任高空拋物責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔侵權(quán)責任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權(quán)責任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機關(guān)應當依法及時調(diào)查，查清責任人。能確定侵權(quán)人由侵權(quán)人擔責管理人承擔未履行安全保障義務的侵權(quán)責任難以確定侵權(quán)人的高空拋物責任承擔順序CivilCodeinPropertyManagement高空拋物行為發(fā)生經(jīng)調(diào)查仍難以確認責任人的，由可能加害人補償查清責任人由責任人擔責公安機關(guān)介入高空拋物責任CivilCodeinPropertyManagement基本是人為因素不確定性強難以預測及防范危害嚴重侵權(quán)人難尋特點摸清家底設立易發(fā)清單增設高空視頻監(jiān)控巡查記錄完整找準宣傳切入點，如兒童負面宣傳特點林木果實墜落損害責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權(quán)責任。特點與場景CivilCodeinPropertyManagement特點自然外力原因難以預測防范場景某小區(qū)十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成路過業(yè)主被果實砸傷，樹枝絆倒骨折.調(diào)查出潛在風險1.摸家底及時修剪樹枝，采摘成熟的果實5.勤修剪缺點：增加企業(yè)負擔2.買保險分散風險砍伐林木前注意相關(guān)手續(xù)的辦理建議張貼在明顯出提醒業(yè)主3.貼警示標志夏季天氣多變，及時關(guān)注天氣預報做好防范4.關(guān)注天氣預報《民法典》法條飼養(yǎng)動物損害責任CivilCodeinPropertyManagement1245飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權(quán)責任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。1246違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權(quán)責任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意造成的，可以減輕責任。1247禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權(quán)責任。1249遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔侵權(quán)責任?！睹穹ǖ洹贩l飼養(yǎng)動物損害責任CivilCodeinPropertyManagement1250因第三人的過錯致使動物造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。特點物業(yè)不是執(zhí)法機關(guān)，勸阻制止報告如何進行是個難題。第一千一百七十六條自愿參加具有一定風險的文體活動，因其他參加者的行為受到損害的，受害人不得請求其他參加者承擔侵權(quán)責任；但是，其他參加者對損害的發(fā)生有故意或者重大過失的除外。第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權(quán)責任（后可向第三人追償）。自甘風險責任CivilCodeinPropertyManagement自愿參加不得向其他參加人員主張侵權(quán)除非對方故意或重大過失公司組織小區(qū)業(yè)主開展跑步比賽，應注意什么？特點場景自甘風險責任CivilCodeinPropertyManagement建議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務的承擔侵權(quán)責任——若其他參加者有故意或重大過失情形的，管理者、組織者承擔補充責任。簽署風險告知書或公示風險提示01安全保障措施要到位02購買保險03提前準備應急預案04用工責任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千一百九十一條用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務造成他人損害的,由用人單位承擔侵權(quán)責任。用人單位承擔侵權(quán)責任后,可以向有故意或者重大過失的工作人員追償。特點執(zhí)行工作任務實際用人企業(yè)承擔侵權(quán)責任案例思考開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業(yè)主發(fā)生口角將業(yè)主打傷建議01、工作職責清晰02、崗位職責培訓并留存簽收記錄03、過錯約定高度危險責任CivilCodeinPropertyManagement占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強腐蝕性、高致病性等高度危險物造成他人損害的，占有人或者使用人應當承擔侵權(quán)責任；但是，能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔責任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有重大過失的，可以減輕占有人或者使用人的責任。1239124112401243遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔侵權(quán)責任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔侵權(quán)責任；所有人有過錯的，與管理人承擔連帶責任。從事高空、高壓、地下挖掘活動造成他人損害的,經(jīng)營者應當承擔侵權(quán)責任;但是,能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承擔責任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有重大過失的,可以減輕經(jīng)營者的責任未經(jīng)許可進入高度危險活動區(qū)域或者高度危險物存放區(qū)域受到損害，管理人能夠證明已經(jīng)采取足夠安全措施并盡到充分警示義務的，可以減輕或者不承擔責任。高度危險責任CivilCodeinPropertyManagement高空作業(yè)窨井施工電力施工水設施施工機械車庫保養(yǎng)外墻瓷磚施工等場景謹慎注意義務警示義務安全防護措施特點注意檢查外包單位資質(zhì)保險措施防護措施到位提示義務充分建議《民法典》現(xiàn)場競答03物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的