第2章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

精選ppt第2章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究

本章學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的根本概念和指標(biāo)體系，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制；2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法；以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析；3.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報(bào)告的編制單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程社會(huì)影響分析。精選ppt重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究案例精選ppt房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對(duì)與工程有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷工程技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2.1房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究的目的旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性，并為工程的實(shí)施控制提供依據(jù)或參考。精選ppt按對(duì)象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來(lái)獲取收益的方式投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究娛樂(lè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項(xiàng)目用途2.1房地產(chǎn)可行性研究概述精選ppt房地產(chǎn)可行性研究的作用

…是投資決策的重要依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)

…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

…是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)

…是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

2.1房地產(chǎn)可行性研究概述精選ppt①工程概況②市場(chǎng)研究⑥結(jié)論及建議④工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑤社會(huì)影響分析③工程開(kāi)發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容精選ppt房地產(chǎn)可行性研究的步驟詳細(xì)研究開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇資料收集及市場(chǎng)調(diào)查組織準(zhǔn)備第四步第三步第二步第一步編寫研究報(bào)告書(shū)第五步2.1房地產(chǎn)可行性研究概述精選ppt可行性研究報(bào)告的編制單位可行性研究報(bào)告可由開(kāi)發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的情況。通常情況下，由開(kāi)發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)編制完成。精選ppt房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容研究報(bào)告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖2.1房地產(chǎn)可行性研究概述精選ppt廣義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給和需求信息、正確判斷和把握市場(chǎng)現(xiàn)狀及其開(kāi)展趨勢(shì)，同時(shí)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。狹義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指開(kāi)發(fā)商為了工程開(kāi)發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵精選ppt2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的必要性和作用必要性能使決策者準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略，也可以從中發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，從而較好地躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以幫助開(kāi)發(fā)商掌握消費(fèi)者消費(fèi)意向及消費(fèi)動(dòng)態(tài)，尋求工程的最正確市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率作用是工程籌劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)的前提；是工程籌劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；是工程籌劃者了解市場(chǎng)，挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；是工程投資時(shí)機(jī)研究、工程定位、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的根底，貫穿工程全程籌劃的始終精選ppt〔1〕調(diào)查內(nèi)容的廣泛性；〔2〕調(diào)查內(nèi)容的針對(duì)性；〔3〕調(diào)查內(nèi)容的時(shí)效性；〔4〕調(diào)查方法的多樣性與專業(yè)性；〔5〕調(diào)查結(jié)果的局限性。2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原那么〔1〕客觀性原那么；〔2〕全面性原那么；〔3〕經(jīng)濟(jì)性原那么；〔4〕學(xué)習(xí)性原那么。2.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)精選ppt1.訪問(wèn)法2.2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查常用方法人員訪問(wèn)訪問(wèn)郵寄訪問(wèn)網(wǎng)上訪問(wèn)精選ppt2.觀察法直接觀察法親身經(jīng)歷法痕跡觀察法行為記錄法3.定性研究法焦點(diǎn)小組座談會(huì)深度訪談法投影技法4.實(shí)驗(yàn)法精選ppt精選ppt1.確定調(diào)查目的2.建立調(diào)查組織3.初步情況分析1.制定調(diào)查方案2.搜集資料3.資料的甄別與審查1.分析數(shù)據(jù)2.撰寫調(diào)查報(bào)告3.總結(jié)反響準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段2.2.6房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序精選ppt2.2.7房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容環(huán)境調(diào)查需求調(diào)查供給調(diào)查營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查層面2.區(qū)域環(huán)境調(diào)查層面3.微觀環(huán)境調(diào)查層面1.市場(chǎng)需求容量調(diào)查2.消費(fèi)者調(diào)查1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總體調(diào)查2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查1.房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查2.房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查3.房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查精選ppt2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程市場(chǎng)細(xì)分所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，就是指營(yíng)銷者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分為假設(shè)干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。其中，每個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，也稱“子市場(chǎng)〞。這里必須指出的是，細(xì)分市場(chǎng)不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來(lái)進(jìn)行的，而是從消費(fèi)者的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分得理論根底即消費(fèi)者的需求、動(dòng)機(jī)、購(gòu)置行為的多元性和差異性來(lái)劃分的。市場(chǎng)細(xì)分對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營(yíng)銷起著極其重要的作用。2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念精選ppt住宅類房地產(chǎn)商業(yè)類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)地理細(xì)分人口細(xì)分心理細(xì)分行為細(xì)分2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法按照房地產(chǎn)功能的不同分類住宅物業(yè)類型的市場(chǎng)細(xì)分方法精選ppt2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程定位2.4.1客戶定位客戶定位就是開(kāi)發(fā)商為自己的工程確定、確認(rèn)潛在客戶的過(guò)程，確定房地產(chǎn)工程的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。1.客戶定位的概念2.目標(biāo)客戶群的研究?jī)?nèi)容⑴客戶群年齡；⑵客戶群職業(yè)特征；⑶客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)；⑷客戶群的商品房消費(fèi)能力、消費(fèi)方式；⑸客戶群對(duì)商品房特征的需求；⑹客戶群對(duì)環(huán)境及配套的需求；⑺客戶群對(duì)物業(yè)管理的需求；⑻客戶群購(gòu)置商品房的目的。精選ppt2.4.2產(chǎn)品定位但凡提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形效勞均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念物業(yè)管理信貸保證售后效勞質(zhì)量地理位置建筑造型戶型結(jié)構(gòu)

核心利益有形產(chǎn)品核心產(chǎn)品延伸產(chǎn)品精選ppt2.產(chǎn)品定位的概念房地產(chǎn)工程的產(chǎn)品定位是在市場(chǎng)細(xì)分、客戶需求分析、客戶群確定的根底上，對(duì)房地產(chǎn)工程的主要技術(shù)參數(shù)、模式等確實(shí)定，對(duì)產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)形象。3.產(chǎn)品定位的原那么〔3〕定位的前瞻性原那么〔4〕產(chǎn)品之間的不可替代性〔1〕定位的市場(chǎng)化原那么〔2〕定位的差異化原那么精選ppt4.產(chǎn)品定位的限制條件房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對(duì)產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價(jià)格等起到?jīng)Q定作用俄客觀和主觀條件，主要包括圖示幾個(gè)方面。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個(gè)方面?！?〕土地；〔2〕城市規(guī)劃；〔3〕顧客需求；〔4〕資金供給；〔5〕市場(chǎng)條件；〔6〕開(kāi)發(fā)商思維。精選ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法SWOT分析方法建筑籌劃法目標(biāo)客戶需求定位法頭腦風(fēng)暴法5.產(chǎn)品定位的方法精選ppt2.4.3形象定位1.形象定位的概念形象定位主要是找到該房地產(chǎn)工程所持有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。2.形象定位的原那么〔1〕工程形象易于展示和傳播；〔2〕工程形象定位應(yīng)與工程產(chǎn)品特征符合；〔3〕工程形象定位與工程周邊的資源條件相符合；〔4〕工程形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合；〔5〕工程形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素，與其他樓盤有明顯的差異和區(qū)別。精選ppt要解決什么問(wèn)題？工程經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢？項(xiàng)目能否賺錢？賺錢時(shí)是否面臨的風(fēng)險(xiǎn)？精選ppt如何解決？財(cái)務(wù)分析〔確定性分析〕風(fēng)險(xiǎn)概率分析〔不確定性分析〕靜態(tài)分析〔NO資金時(shí)間價(jià)值〕動(dòng)態(tài)分析〔YES資金時(shí)間價(jià)值〕簡(jiǎn)單投資收益率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析精選ppt2.5房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)狀況分析效率型指標(biāo)價(jià)值型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈年值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用年值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標(biāo)體系期限型指標(biāo)2.5.1房地產(chǎn)工程反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系精選ppt財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)編制根本財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表2.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本程序精選ppt房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表一般包括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表42.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表的編制精選ppt通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表，可以計(jì)算反映工程盈利能力的主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表一般包括：現(xiàn)金流量表1損益表2資金來(lái)源與運(yùn)用表3工程投資現(xiàn)金流量表工程資本金現(xiàn)金流量表3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表的編制精選ppt財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率

清償能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表借款償還期

4.財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系精選ppt2.5.3房地產(chǎn)工程反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率投資收益率靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期精選ppt財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將工程壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：FNPV——工程在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；CI-CO——凈現(xiàn)金流量；——折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率；如果FNPV≥0，那么工程可以被接受；如果FNPV≤0，那么工程應(yīng)該被拒絕。精選ppt凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue將工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的貼現(xiàn)率折算成開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。〔看現(xiàn)金流量表〕貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個(gè)月后的價(jià)值是10615，那么月貼現(xiàn)率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標(biāo)準(zhǔn)：NPV≥0，盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可行NPV<0，淘汰該工程精選ppt現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5

一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700精選ppt財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率是指使工程凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為：

——工程在第t年的凈現(xiàn)金流量；——工程開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)。精選ppt內(nèi)部收益率(IRR)internalrateofreturn是在工程建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)值=0時(shí)的貼現(xiàn)率。是工程所能承受的最高貸款利率判斷標(biāo)準(zhǔn)：IRR≥貸款利率，工程保本、盈利IRR<貸款利率，工程虧損計(jì)算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個(gè)貼現(xiàn)率i1（一般是基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個(gè)更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳NPV1NPV1+NPV2精選ppt現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700精選ppt投資收益率是指工程在正常年份的凈收益或工程壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為：投資收益率＝年凈收益÷投資總額×１００％其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤(rùn)總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤(rùn)。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。精選ppt項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)收入—總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)工程利潤(rùn)=工程總收入—工程總本錢費(fèi)用銷售收入出租收入1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.銷售費(fèi)用6.財(cái)務(wù)費(fèi)用7.其他費(fèi)用8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用9.稅費(fèi)土地使用權(quán)出讓金土地征用費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)精選ppt現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700精選ppt本錢利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%精選ppt靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期投資回收期是指工程的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期〔〕即在不考慮時(shí)間因素影響的條件下，工程的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。公式為：精選ppt動(dòng)態(tài)投資回收期〔〕即工程以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)工程投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為：動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：精選ppt現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700精選pptT靜=？T動(dòng)=？精選ppt2.5.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)投資預(yù)測(cè)與分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的預(yù)測(cè)主要包括對(duì)工程的銷售預(yù)測(cè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)方法根據(jù)預(yù)測(cè)的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩種。精選ppt

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)tt管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用稅金及政府收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)精選ppt本錢費(fèi)用估算結(jié)果匯總精選ppt確定租售方式確定可租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e確定售價(jià)〔租金〕水平安排租售進(jìn)度編制租售方案表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程租售方案的制定精選ppt風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為：--對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資工程均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)--僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別工程產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)2.6房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析精選ppt房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)主要表達(dá)在投入資金的平安性、期望收益的可靠性、投資工程的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。--房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等；--房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。精選ppt房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)分析方法盈虧平衡分析項(xiàng)目安全率敏感性分析概率分析1234精選ppt

國(guó)家對(duì)擬建工程的考慮除了工程本身對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、開(kāi)展方向及資源的有效配置，因此要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。2.7房地產(chǎn)工程的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)精選ppt財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)