【中山市房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測6400字（論文）】

PAGE8目錄一、引言 1二、城市居民住房消費需求及認知分析 1（一）居民住房消費現(xiàn)狀 1（二）居民住房消費需求特點 1（三）居民對調(diào)控政策與中山市房價走勢的認知 2三、目前，中山市火炬開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀調(diào)查分析 3四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響和判斷預測分析 4（一）新一輪的調(diào)控政策對中山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 4（二）房地產(chǎn)開發(fā)商對中山市房地產(chǎn)市場的判斷預測 5五、調(diào)查的結(jié)論 5（一）住房需求總量較大 5（二）投資投機性購房需求占比較小 6（三）居民和開發(fā)商對中山市房價水平判斷存在分歧 6（四）多數(shù)居民家庭購房計劃受調(diào)控政策影響不大 6（五）多數(shù)居民仍要購買較大面積住房 6參考文獻 8引言自2009年12月份以來，針對全國部分城市房價、地價上漲過快的情況，國家實施了對房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控政策。本輪調(diào)控政策目的明確，就是打擊投資投機性購房需求，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，對市區(qū)抽選了300戶城市居民家庭和20家房地產(chǎn)開發(fā)商，從供求雙方分別了解相關信息，形成此調(diào)查報告，以為有關方面決策提供參考依據(jù)。城市居民住房消費需求及認知分析（一）居民住房消費現(xiàn)狀近年來，隨著中山市住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。2010年末，中山市居民人均住房建筑面積已達27平方米，13%的家庭擁有第二套住房，但是居民住房仍舊以中小套的房改房為主，房齡較長。調(diào)查顯示：1、房改房在居民現(xiàn)住房中仍占主要地位。在調(diào)查樣本中，有62.5%的現(xiàn)住房是房改房，房改房仍然是中山市居民家庭目前最普遍的住房。2、商品房在居民現(xiàn)住房中比例已達32.5%。在調(diào)查樣本中，有32.5%的居民家庭現(xiàn)住房是商品房，商品房所占比例呈逐年提高趨勢。3、住房以中小套為主。在調(diào)查樣本中，每戶建筑面積在70平方米以下的占55%，70—90平方米占27%，90平方米以上的占18%。4、多數(shù)房屋房齡在十年以上。在調(diào)查樣本中，65%的居民家庭住房房齡在十年以上，其中房齡在二十年以上的占到28%。5、13%的居民家庭擁有第二套住房。在調(diào)查樣本中，有13%的居民家庭擁有第二套住房，出現(xiàn)了一戶擁有兩套以上住房的情況。（二）居民住房消費需求特點調(diào)查顯示，有21.6%的居民家庭有購房愿望和需求，其中15.7%的居民家庭打算在五年內(nèi)購房。同時，我們發(fā)現(xiàn)在不考慮購房的原因中，因為房價太高、無力購買的比例占到40.8%。1、住房太小是居民對現(xiàn)有住房不滿意的主要原因。調(diào)查顯示，有33.3%的居民家庭表示對現(xiàn)有住房不滿意。不滿意的原因中排名第一的是住房太小，占30.1%。其他主要原因有戶型結(jié)構(gòu)不理想、周邊環(huán)境不理想、物業(yè)管理不好、住房太舊，分別占18.7%、13.8%、13%和12.2%。2、剛性需求仍是居民購房的主要因素。調(diào)查顯示，有15.7%的居民家庭表示近期有購房意向。購房原因仍以剛性需求為主，占比重最大的是改善住房條件，占57.6%。結(jié)婚用房、滿足居住要求、拆遷用房分別占18.2%、9.1%和3%。而投資增值或保值只占3%，另有9.1%的居民家庭選擇其他。3、住房面積需求以90-120平米為主。調(diào)查顯示，在有購房需求的居民家庭中，66.7%的居民家庭準備購買90—120平方米的住房；其次是60—90平方米的住房，占21.2%；選擇120平方米以上的占12.1%。4、能承受的房價每平方米在5000元以內(nèi)。在有購房需求的居民家庭中，90.9%的居民家庭能承受的房價每平方米在5000元以內(nèi)。其中，39.4%的居民家庭表示能承受的房價每平方米在4000—5000元之間，能承受的房價每平方米在3000—4000元之間的占36.4%，能承受的房價每平方米在3000元以下的占15.1%。能承受的房價每平方米在5000—6000元之間的占9.1%。81.8%的居民家庭能承受的房屋總價在60萬以下。其中，45.5%的居民家庭表示能承受的房屋總價在40—60萬之間，能承受的房屋總價在20—40萬之間的占33.3%，能承受的房屋總價在20萬以下的占3%。能承受的房屋總價在60—80萬之間的占18.2%。房屋售價每平方米6000元、總價80萬是被調(diào)查戶能承受的極限。5、絕大多數(shù)居民能支付的購房首付款在10—20萬元之間。在有購房需求的居民家庭中，55.6%的居民家庭表示能夠承受的購房首付款在10—20萬元之間，10萬元以下的占37%，20萬元以上的占7.4%。59.3%的居民家庭表示能夠承受的月還款額在1000—2000元之間，1000元以下和2000—3000元的均占18.5%，3000元以上的占3.7%。（三）居民對調(diào)控政策與中山市房價走勢的認知國家連續(xù)實施新一輪調(diào)控政策，旨在打擊投資投機性購房需求，抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。居民對此有何看法也是我們本次調(diào)查的目的之一。調(diào)查結(jié)果表明：1、九成以上的居民家庭認為目前中山市的房價很高或偏高。36.6%的居民家庭認為目前中山市的房價很高，54.3%的居民家庭認為目前中山市的房價偏高，二者合計達90.9%。認為目前中山市的房價符合實際的占6.5%。另有2.6%的居民家庭表示說不好。2、將近七成的居民家庭認為未來1—3年中山市的房價將會繼續(xù)上漲。針對未來1—3年中山市房價走勢的判斷，21.6%的居民家庭認為中山市的房價將會快速上漲，45.1%的居民家庭認為中山市的房價將會小幅上漲，16.3%的居民家庭認為中山市的房價將會保持穩(wěn)定，認為小幅下降的占7.2%，9.8%的居民家庭表示說不好。3、半數(shù)以上有購房需求的居民家庭關注國家的房地產(chǎn)政策。針對近期國家出臺的一系列調(diào)控政策，在有購房需求的居民家庭中，15.2%的居民家庭表示非常關注，39.4%的居民家庭表示比較關注，兩者合計比例為54.6%。有42.4%的居民家庭表示不太關注，表示基本不關注只有3%。4、近四成的居民家庭表示購房計劃受到調(diào)控政策影響。調(diào)查顯示，在有購房需求的居民家庭中，36.3%的居民家庭表示自己的購房計劃受到了國家調(diào)控政策的影響。其中24.2%的居民家庭表示推遲購房計劃，9.1%的居民家庭表示提前購房計劃，3%的居民家庭表示取消購房計劃。5、多數(shù)居民家庭認為應控制房地產(chǎn)價格快速上漲。對于控制房地產(chǎn)價格快速上漲的最有效的措施，45.8%的居民家庭選擇嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售的行為。選擇大力發(fā)展保障性住房及廉租房的占19.6%，選擇抑制投資投機性購房需求的占15.7%，選擇加強地方政府監(jiān)管的占11.8%，選擇發(fā)展二手房市場和租賃市場的占2%，還有5.1%居民家庭選擇其他。目前，中山市火炬開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀調(diào)查分析目前，中山火炬開發(fā)區(qū)乃至全國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡銷售三種。1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。企業(yè)直接銷售策略在火炬開發(fā)區(qū)具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)有雅居樂地產(chǎn)及宇宏健康花城，它們均擁有自己下屬管理的營銷團隊。2.委托代理銷售策略。它是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險，通過代理商的服務性質(zhì)，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。此策略在火炬開發(fā)區(qū)具有代表性的樓盤有科技新城的“群英華庭”、“第5大道”及“城果”，張家邊的“金華花園”（天域置業(yè)代理）等。3.網(wǎng)絡銷售策略。網(wǎng)絡營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。此策略方式在火炬開發(fā)區(qū)當中的大多開發(fā)商并沒有單一性的采用，而是兼顧性的運用。如雅居樂地產(chǎn)及宇宏健康花城，它在企業(yè)直接銷售策略當中輔助性的采用了網(wǎng)絡銷售策略。張家邊金華花園在委托代理銷售策略當中同樣輔助性的采用了網(wǎng)絡銷售策略。當前，火炬開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點：品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；全國品牌雅居樂地產(chǎn)，在中山是婦孺皆知，它們?nèi)サ狡渌胤介_發(fā)皆可憑借其強大的品牌效應確立市場地位，吸引客戶。把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速把握市場主動權(quán)；由中炬高新持股做開發(fā)的“匯景東方”，在全國各地房地產(chǎn)限價、限購的大潮下，“匯景東方”抓住中山的輕軌時代，利用輕軌概念打造輕軌站前千畝大盤，高姿態(tài)進入市場。分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；在火炬開發(fā)區(qū)豪頭路段，由鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)的“尚城”住宅片區(qū)，從當初的輕軌概念價格到現(xiàn)時已開通輕軌的價格，漲幅已近100%，同時分期、分批進行輕軌熱點宣傳，制造出不同時期賣點不斷的效果，使價格逐步走高。以質(zhì)論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；以千畝大盤、品牌效應進入火炬開發(fā)區(qū)神涌片區(qū)的保利房地產(chǎn)，以其全國品牌及該地塊交通便利、升值空間不斷造勢，打造火炬開發(fā)區(qū)一個新的住宅片區(qū)。物管跟進后顧無憂——物業(yè)治理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。雅居樂地產(chǎn)，保利地產(chǎn)等全國品牌，皆以物業(yè)管理好著稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響和判斷預測分析（一）新一輪的調(diào)控政策對中山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響1、六成開發(fā)商表示“不差錢”。在房地產(chǎn)新政下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況如何？45%的開發(fā)商選擇基本平衡，15%的開發(fā)商選擇較寬裕，兩者合計為60%。另有40%的開發(fā)商僅選擇有缺口，沒有開發(fā)商選擇有很大缺口。2、新政給開發(fā)商貸款帶來了一定影響。對于房地產(chǎn)新政對開發(fā)商的主要資金來源—銀行貸款的影響，75%的開發(fā)商選擇了有一些影響，25%的開發(fā)商認為沒有影響。沒有開發(fā)商選擇有很大影響。3、近半數(shù)開發(fā)商表示調(diào)控政策沒有給企業(yè)房屋銷售帶來影響。調(diào)控政策的連續(xù)出臺有沒有給企業(yè)房屋銷售帶來影響？44.5%的開發(fā)商表示沒有影響，22.2%的開發(fā)商認為有所下降，11.1%的開發(fā)商認為有所上升，另有22.2%的開發(fā)商選擇說不清，沒有開發(fā)商選擇大幅下降或大幅上升。（二）房地產(chǎn)開發(fā)商對中山市房地產(chǎn)市場的判斷預測中央經(jīng)濟工作會議突出強調(diào)，要把城鎮(zhèn)化作為今后一個時期擴大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略。市委、市政府搶抓機遇、乘勢而上，按照城鄉(xiāng)一體化的要求，樹立全域中山市的理念，加快實施城市發(fā)展戰(zhàn)略，著力拉開城市框架，拓展城市發(fā)展空間，開拓出一條與其他城市不同的、具有時代特色的新型城市發(fā)展道路。開發(fā)商是如何看待中山市房地產(chǎn)市場的，也是我們調(diào)查目的之一。1、六成開發(fā)商認為中山市目前房價符合實際。調(diào)查顯示，60%的開發(fā)商認為中山市目前房價符合實際，20%的開發(fā)商認為房價很高，20%的開發(fā)商認為房價較高，沒有開發(fā)商認為房價偏低。2、九成開發(fā)商認為未來1—3年中山市的房價將會繼續(xù)上漲。針對未來1—3年中山市房價走勢的判斷，75%的開發(fā)商認為將會小幅上漲，15%的開發(fā)商認為將會快速上漲，10%的開發(fā)商認為將會保持穩(wěn)定，沒有開發(fā)商認為房價會下降。3、六成開發(fā)商認為大力發(fā)展保障性住房及廉租房是控制房地產(chǎn)價格快速上漲的最有效的措施。對于控制房地產(chǎn)價格快速上漲的最有效的措施，60%的開發(fā)商選擇大力發(fā)展保障性住房及廉租房。選擇抑制投資投機性購房需求的占15%，選擇嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售的行為的占15%，沒有開發(fā)商選擇發(fā)展二手房市場和租賃市場以及加強地方政府監(jiān)管，另有10%的開發(fā)商選擇其他。調(diào)查的結(jié)論（一）住房需求總量較大雖然近幾年中山市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，居民商品房占有率明顯提高，但是隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)市場需求仍然十分旺盛。根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果分析，中山市潛在的住宅市場需求仍然很大。調(diào)查結(jié)果顯示，未來五年內(nèi)有住房需求的家庭占15.7%，以此推算，全市20萬戶城市居民中，有購房需求的家庭戶數(shù)3.1萬戶，以套均面積90平方米計算，需要約280萬平方米住房面積。全市有18.3%的無力購買商品房的家庭，這部分家庭的住房需求需要依靠經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房來解決。據(jù)推算，全市這部分家庭約有3.7萬戶，以套均面積60平方米計算，需要約222萬平方米保障性住房面積。如果包括17.6%的需求不確定家庭、以及隨著中山市城市發(fā)展戰(zhàn)略和皖江城市帶規(guī)劃實施帶來的城市人口的快速增加，預計未來五年內(nèi)中山市住房需求量將超過600萬平方米，由此可見，中山市房地產(chǎn)市場需求仍有較大空間。（二）投資投機性購房需求占比較小中山市房地產(chǎn)市場以自住性需求為主，投資性需求比重較小，基本沒有投機資金的進入。調(diào)查顯示，居民家庭以投資增值為目的的購房需求僅占3%。這種結(jié)構(gòu)比例也使得在有購房需求的居民家庭中有54.6%購房計劃不受調(diào)控政策影響，44.5%的開發(fā)商銷售情況不受影響，甚至11.1%的開發(fā)商銷售量還有所上升。（三）居民和開發(fā)商對中山市房價水平判斷存在分歧本次調(diào)查顯示，有90.9%的居民家庭認為中山市目前房價較高，而60%的開發(fā)商則認為目前房價符合實際，雙方對中山市房價水平判斷存在分歧。我們認為，這主要是由于雙方看待這個問題角度不同所致。從開發(fā)商角度來看，中山市的經(jīng)濟水平相對較高，人均可支配收入穩(wěn)居全省首位，房價和周邊二、三線城市比較還是處于一個比較合理的水平的。從居民家庭的角度來看，一方面消費者永遠是希望房價越低越好。另一方面，雖然2010年中山市居民人均可支配收入超過2萬元，但是仍有六成以上的居民收入低于這個水平，而10%的低收入家庭人均可支配收入僅為8千余元。這使得雖然有33.3%的居民家庭不滿意目前的住房，但只有15.7%的居民家庭考慮在5年內(nèi)購房，不考慮購房的居民家庭中有23.3%表示無力購買。（四）多數(shù)居民家庭購房計劃受調(diào)控政策影響不大調(diào)查顯示，雖然國家連續(xù)出臺調(diào)控房價政策，但是在有購房需求的居民家庭中54.6%的家庭表示購房計劃不受影響。我們認為這主要由兩方面因素造成。一方面，剛性需求是中山市居民購房主要原因。在有購房需求的居民家庭中，改善住房條件、結(jié)婚用房、滿足居住要求、拆遷用房等剛性需求占購房目的的87.9%，而投資增值或保值只占3%。比較迫切的剛性需求使得居民家庭急于置業(yè)。另一方面，普遍存在房價上漲預期。雖然國家調(diào)控政策連續(xù)出臺，但66.7%的居民家庭和90%的開發(fā)商均認為1-3年內(nèi)中山市房價仍會繼續(xù)上漲。在這種上漲預期的驅(qū)使下，居民家庭更傾向于加快置業(yè)步伐。（五）多數(shù)居民仍要購買較大面積住房盡管90.9%的居民家庭認為房價較高，但是66.7%居民家庭仍要購買面積為90-120平米房屋，而市場上這類住宅總價均在50萬以上，遠高于居民家庭年收入。僅有21.2%的居民家庭選擇購買60-90平米的小戶型房屋。我們認為這主要由兩方面原因造成。一方面，中國人傳統(tǒng)上來說對家庭非常重視，而是否擁有舒適的住房直接關系到家庭生活幸福度。因此，在認為市場價位偏高的情況下，一些收入相對比較低的家庭仍然非?？释麚碛幸粋€舒適和寬敞的家。另一方面，現(xiàn)在的購房者背后常常有幾個家庭幾代人在支撐，這也使得收入相對比較低的家庭購買力相對上