出租屋管理工作中的問題及對(duì)策

摘要本文以惠州市博羅縣羅陽街道市區(qū)出租屋管理為研究對(duì)象，指出目前惠州市博羅縣羅陽街道市區(qū)出租屋管理存在的問題及現(xiàn)行管理中的難點(diǎn)，然后試圖通過問題的分析和解決，為惠州市博羅縣羅陽街道政府開展出租屋管理工作提供一點(diǎn)決策參考。關(guān)鍵詞：惠州市博羅縣羅陽街道；城市出租屋；管理一、引言出租屋管理是納入社會(huì)治安管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作?；葜菔胁┝_縣羅陽街道為了管好流動(dòng)人口，落實(shí)“以屋管人”的工作思路，惠州市博羅縣羅陽街道政府設(shè)立了出租屋管理部門，統(tǒng)籌出租屋管理工作，市成立了出租屋管理處、區(qū)成立了出租屋領(lǐng)導(dǎo)工作小組辦公室、街道（鎮(zhèn)）有出租屋管理服務(wù)中心、社區(qū)有出租屋管理服務(wù)站（鎮(zhèn)）等四級(jí)出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)，并按100-120套出租屋配備一名管理員的標(biāo)準(zhǔn)建立起出租屋管理員隊(duì)伍，落實(shí)“以屋管人，以業(yè)控人”的工作機(jī)制?；葜菔胁┝_縣羅陽街道的出租屋管理機(jī)構(gòu)建立以來，實(shí)行旅業(yè)式、封閉半封閉式管理、物業(yè)式小區(qū)管理，對(duì)出租屋實(shí)行分片分類分級(jí)管理，大力加強(qiáng)出租屋流動(dòng)人口的登記管理，狠抓出租屋的消防安全整治，大力打擊出租屋內(nèi)的制假造假、非法行醫(yī)、非法傳銷等違法犯罪活動(dòng)，出租屋的火災(zāi)事故逐年減少，發(fā)生在出租屋內(nèi)的刑事、治安案件大幅下降。出租屋集中的城中村，通過加強(qiáng)出租屋管理，社會(huì)治安明顯好轉(zhuǎn)?；葜菔胁┝_縣羅陽街道的城市出租屋管理取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、惠州市博羅縣羅陽街道城市出租房屋管理存在的主要問題出租屋租賃容易，具有很大的隱蔽性，加之管理措施未能有效跟上和落實(shí)，一些外來人員往往利用出租屋從事違法犯罪活動(dòng)，使出租屋成為一些犯罪分子的落腳點(diǎn)和黑窩點(diǎn)。近年來，從國家打擊處理違法犯罪的情況看，流動(dòng)人口比重占70%，且以出租屋為落腳點(diǎn)或直接利用出租屋進(jìn)行違法犯罪的情況也越來越突出。由于年年結(jié)合嚴(yán)打?qū)ｍ?xiàng)治理行動(dòng)，并加大了對(duì)出租屋進(jìn)行清查、清理和整頓，取得了一定的成效，產(chǎn)生了一定的社會(huì)震懾力。但由于管理的深度和力度仍然不夠，效果得不到持續(xù)，不能令人滿意，還存在著不少問題，必須高度重視，加強(qiáng)出租屋的治理。綜合起來，惠州市博羅縣羅陽街道城市出租屋管理主要存在以下一些問題：（一）日常管理不到位，失控現(xiàn)象嚴(yán)重由于目前市政府各職能部門對(duì)出租屋管理各自為政，責(zé)任不明，各行其是，抓得不力，多數(shù)情況下表現(xiàn)為公安機(jī)關(guān)唱獨(dú)角戲，其它政府部門參與支持不夠，從而導(dǎo)致大部分出租屋日常管理不到位，比較混亂，失控現(xiàn)象嚴(yán)重。派出所對(duì)房屋出租情況底數(shù)不清，對(duì)房屋出租戶情況掌握不明，對(duì)承租人員的身份情況、現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)缺乏相應(yīng)的了解。有的房主（單位或個(gè)人）為營利賺錢，或非法出租，或放松管理，甚至縱容、包庇租戶從事違法犯罪活動(dòng)；有的承租人，既無合法證件，又無正當(dāng)職業(yè)，在出租屋內(nèi)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。當(dāng)前，一個(gè)不容忽視的治安動(dòng)向是：有的賣淫女或違法犯罪分子，把出租屋作為賣淫嫖娼或吸食毒品、賭博等違法犯罪的避風(fēng)港，嚴(yán)重破壞了出租屋的管理秩序。（二）制度法規(guī)不完善，管控措施不實(shí)由于主客觀的原因，公安機(jī)關(guān)在出租屋治安管理工作上，至今未有一套完整的、具有法律約束力的、符合本地實(shí)際的、可操作性的出租屋治安管理實(shí)施細(xì)則或規(guī)定，為此，基層派出所對(duì)房屋出租戶、承租戶缺乏有效的制約機(jī)制，導(dǎo)致出租屋治安管理工作的無序和多重性、出租屋的申報(bào)、登記、辦證等靜態(tài)管理與跟蹤、控制、調(diào)查等動(dòng)態(tài)管理嚴(yán)重脫節(jié)，使出租屋的管理一直停留在一般的、自愿的無約束力的表面登記上，出租屋的變更、人員出入、人員增減等動(dòng)態(tài)管理根本得不到落實(shí)，給派出所及時(shí)掌控住戶信息增加了不少的難度，管理的無序致使沒有達(dá)到真正意義上的管理效能，這不得不引起我們對(duì)房屋出租管理現(xiàn)狀的深思。（三）派出所力量薄弱，管理力不從心派出所處于公安機(jī)關(guān)的最底層，是公安機(jī)關(guān)的前沿哨所，“上面千條線，下面一根針，派出所就是這一根針?！狈志謾C(jī)關(guān)部門和一線單位都是派出所的上級(jí)，誰都隨時(shí)可以下一道指令給派出所，治安的、刑事的、維穩(wěn)的、日常工作的、中心任務(wù)的、正當(dāng)?shù)暮筒徽?dāng)?shù)?，最終都得派出所去落實(shí)，這些工作占用了社區(qū)民警大量的時(shí)間和精力，有社區(qū)民警反映，有時(shí)一周能有一天時(shí)間下社區(qū)就算不錯(cuò)了，經(jīng)常是“種了別人的地，荒了自己的田”。由于社區(qū)民警超負(fù)荷工作，把大量的時(shí)間和精力都多用在臨時(shí)性事務(wù)警務(wù)活動(dòng)上來，一個(gè)個(gè)應(yīng)接不暇，嚴(yán)重阻擾和沖淡了派出所基礎(chǔ)性工作。面對(duì)數(shù)量眾多、分布在大街小巷各個(gè)角落且沒有明顯標(biāo)識(shí)的出租屋，社區(qū)民警無從著手，加上管理手段還只停留在串門串戶清查的層面上，累得派出所民警喘不過氣來，社區(qū)民警實(shí)在難以將出租屋管理到位。盡管出租屋是派出所基礎(chǔ)工作中很重要的一項(xiàng)，但派出所社區(qū)民警平時(shí)工作普遍只限于群眾上門辦證，沒有專門上門的清查登記，所以對(duì)于城市出租屋的管理確實(shí)是管理不到位，也存在管理力不從心的狀態(tài)。（四）信息技術(shù)跟不上，管理手段落后從目前惠州市博羅縣羅陽街道內(nèi)的網(wǎng)吧業(yè)、旅館業(yè)管理工作看，做的較好，實(shí)現(xiàn)了信息化管理，措施、責(zé)任落實(shí)到位，可以說做到底數(shù)清、情況明。網(wǎng)吧業(yè)實(shí)名制上網(wǎng)率可以說達(dá)到100%，旅館業(yè)身份證登記入住率也能達(dá)到100%。而上述的網(wǎng)吧業(yè)、旅館業(yè)的數(shù)量各派出所必定是可數(shù)的，只要宣傳到位、措施到位、責(zé)任到位，以及民警死看死守100%就能達(dá)到的。但對(duì)于出租屋的管理而言，除了臨街門面出租屋外，社區(qū)民警對(duì)轄區(qū)究竟有多少間出租屋，誰都說不清楚，有誰能說出租屋做到底數(shù)清、情況明，只有憑著想象而知，上面一旦檢查出租屋，只能聽天有命，。目前，社區(qū)民警對(duì)出租屋的管理仍然停留在上門登記，手工記錄的狀態(tài)，根本未談得上用現(xiàn)代信息技術(shù)來加強(qiáng)出租房屋的管理，管理手段落后，管理效果低下。因此，信息化管理必定成為創(chuàng)新流動(dòng)人口管理的大勢所趨，應(yīng)盡快提到加強(qiáng)公安基礎(chǔ)工作的重要議事日程。三、造成惠州市博羅縣羅陽街道城市出租屋管理存在問題的主要原因惠州市博羅縣羅陽街道城市出租屋管理存在著多種問題，究其原因，主要有以下幾個(gè)方面：（一）責(zé)權(quán)利分離，部門缺乏協(xié)調(diào)性一是多頭管理。多頭管理造成大家都管、大家都不管，最后無人管的管理局面。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。但隨著各地城市建設(shè)的快速發(fā)展，房屋租賃市場日趨活躍，一些非房地產(chǎn)管理部門也紛紛介入了房屋市場租賃管理。主要有工商、公安、計(jì)生等部門，有的地方還成立了專門的出租屋管理部門。原本由房地產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的房屋租賃市場，被人為分割，造成多頭管理、政出多門的局面。其結(jié)果是誰都在管，誰都管不了、管不好。這種局面不僅加重了房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還造成了管理體制和市場秩序的混亂，不利于房屋租賃市場持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。例如，一些較大型商品住宅區(qū)的出租屋以物業(yè)管理為主要模式，而一般出租屋的治安管理工作則由派出所負(fù)責(zé)，由于兩種管理模式職責(zé)上存在較大的沖突，雙方如果配合不好，就會(huì)導(dǎo)致治安管理制約力度不強(qiáng)?；葜菔胁┝_縣羅陽街道雖然已經(jīng)成立了出租屋流動(dòng)人員管理辦公室，部分出租屋較多的村（居）也成立了出租屋管理服務(wù)點(diǎn)，但出租屋管理涉及公安、房管、工商、勞動(dòng)、計(jì)生、民政等多個(gè)部門的業(yè)務(wù)，如此多的管理部門各自為政，他們之間缺乏有效的協(xié)調(diào)溝通，難以形成出租屋和流動(dòng)人員管理的整體合力。平時(shí)無事就好，一旦發(fā)生事情，各部門之間必然互相推責(zé)，又互相指責(zé)，最后也找不出一個(gè)敢于出來承擔(dān)管理失職的部門。二是出租屋管理機(jī)構(gòu)權(quán)威性不夠，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)較弱，難以真正發(fā)揮管理職能。區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)出租屋管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室是出租屋管理的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心定性為“自收自支的事業(yè)單位”，并非職能部門，只有執(zhí)行權(quán)，沒有執(zhí)法權(quán)和處罰權(quán)，出租屋和流動(dòng)人員管理的執(zhí)法權(quán)都在職能部門。街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心日常工作主要是受公安、稅務(wù)、計(jì)生等行政職能部門的委托，集中辦理轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃合同登記備案、暫住證登記、稅費(fèi)征收等相關(guān)工作，屬于協(xié)調(diào)和受委托機(jī)構(gòu)。出租屋管理機(jī)構(gòu)沒有執(zhí)法權(quán)，缺乏權(quán)威性，但卻承擔(dān)了繁重的工作量。此外，轄區(qū)要開展行動(dòng)，如禁摩、抓小販等，鎮(zhèn)（街）出租屋管理服務(wù)中心的工作人員基本都要參加，而且，出租屋管理機(jī)構(gòu)甚至改變了協(xié)助管理的角色，而變成了請(qǐng)求這些行政部門來協(xié)助工作的模式。出租屋管理機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出嚴(yán)重的職、權(quán)、責(zé)不相一致的問題，嚴(yán)重影響了出租屋管理的成效，這種矛盾造成兩種惡果：要么管理不到位，要么非法粗暴執(zhí)法。（二）認(rèn)識(shí)不到位，忽視服務(wù)重要性管理與服務(wù)是一對(duì)矛盾統(tǒng)一體。它們的區(qū)別在于，管理的構(gòu)成要件是管理者和被管理者，服務(wù)的構(gòu)成要件是服務(wù)者和被服務(wù)者；在管理內(nèi)部，管理者是矛盾的主要方面；在服務(wù)內(nèi)部，被服務(wù)者是矛盾的主要方面。管理者和被服務(wù)者對(duì)事物發(fā)展具有不同的要求，正是這種不同要求賦予了管理和服務(wù)不同的范疇。由于受長期存在的等級(jí)制度造成的等級(jí)觀念、“官本位”觀念的影響，形成了管理者的地位高于被管理者，而被服務(wù)者的地位高于服務(wù)者的“定論”，這種地位的錯(cuò)位，致使管理與服務(wù)的對(duì)立、內(nèi)部構(gòu)成要件的對(duì)立都會(huì)被人為地?cái)U(kuò)大，從而造成更多更深的社會(huì)矛盾。從實(shí)際工作來講，根深蒂固的當(dāng)官高高在上的觀念，使政府管理部門與出租屋出租人、承租人一開始就形成了“貓抓老鼠”的對(duì)立關(guān)系，雙方一個(gè)疲于“抓”，一個(gè)疲于“逃”，服務(wù)與被服務(wù)便是無從談起。（三）配套立法滯后，執(zhí)法缺乏依據(jù)一是現(xiàn)行國家房屋租賃法律法規(guī)調(diào)整的范圍過窄。隨著流動(dòng)人員的不斷增加和新的管理問題不斷地出現(xiàn)，現(xiàn)行法規(guī)政策未能為出租屋的管理提供充足的法律依據(jù)和相應(yīng)的法規(guī)支持，以致在管理過程中出現(xiàn)法規(guī)與實(shí)際工作不配套、不銜接的困難。與出租屋相關(guān)的國家法律主要有（中華人民共和國土地管理法）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，土地管理法基本對(duì)農(nóng)民住房的出租行為不作限制。而城市房地產(chǎn)管理法對(duì)房屋租賃僅作了一些原則性的規(guī)定，并沒有具體的實(shí)施細(xì)則?，F(xiàn)行的國家法律未對(duì)大量存在的農(nóng)村土地集體所有制的農(nóng)民房屋發(fā)生的租賃行為作出規(guī)定，使地方立法所依托的法律支撐不足。省市政府雖然也制定了一些行政規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)法中常因法律依據(jù)不足，難以獲得司法機(jī)關(guān)和社會(huì)有力的支持。如《惠州市博羅縣羅陽街道房屋管理租賃規(guī)定》明確規(guī)定“出租人辦理房屋租賃登記備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘毓才沙鏊炗喼伟藏?zé)任保證書”，但簽訂的治安責(zé)任書缺乏相關(guān)的法律支持，難以獲得司法機(jī)關(guān)的認(rèn)同。所以，因?yàn)榕涮琢⒎ǖ臏?，法律支持不足，一旦出現(xiàn)問題，想依法執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定，又變成了無法可依的尷尬局面。（四）屋主眼光短淺，違規(guī)行為嚴(yán)重出租屋大多分布于城市快速發(fā)展的地段，隨著工廠、企業(yè)在該地區(qū)的不斷發(fā)展壯大，大量流動(dòng)人員的涌入，使該地區(qū)的房屋租賃出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。在這種情況下，周邊的村民出于眼前短期經(jīng)濟(jì)利益的考慮，未經(jīng)規(guī)劃部門審批，就在自家的宅基地上自由建設(shè)，以用于房屋出租。而村民在建房的過程中，很少考慮到日后長遠(yuǎn)的利益，只顧將自己的房子建高，以獲得更多的租金收入。為逃避管理和交納有關(guān)稅費(fèi)，屋主與承租人合伙欺騙管理人員，人來不登記、人走不注銷，使信息的采集輸入工作相對(duì)滯后，出租屋不辦證，人戶分離現(xiàn)象普遍存在。四、加強(qiáng)惠州市博羅縣羅陽街道城市出租屋管理的對(duì)策要加強(qiáng)對(duì)出租屋的管理，及時(shí)全面掌握出租屋的底數(shù)和有關(guān)情況，從基礎(chǔ)工作做起，不斷更新管理觀念，勇于探索工作方法，找準(zhǔn)工作切入點(diǎn)，突出重點(diǎn)，善抓難點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，建立集管理、服務(wù)于一體的新型出租屋管理機(jī)制。建議做好以下幾方面工作：（一）強(qiáng)化責(zé)任教育，加大宣傳力度強(qiáng)化社區(qū)民警責(zé)任心教育，加大對(duì)群眾宣傳教育引導(dǎo)工作力度，夯實(shí)耕種“責(zé)任田”根基。責(zé)任心就是工作態(tài)度，反映內(nèi)驅(qū)力的大小和工作的扎實(shí)程度。社區(qū)民警就是要對(duì)社區(qū)的各項(xiàng)工作負(fù)責(zé)，落實(shí)好工作的責(zé)任制，耕好自己的“責(zé)任田”，工作不等不靠，結(jié)合社區(qū)的實(shí)際情況，主動(dòng)、細(xì)致、有針對(duì)性地開展各項(xiàng)工作，尤其是群眾工作。社區(qū)民警沒有一項(xiàng)工作不與群眾打交道，沒有一項(xiàng)工作不需要依靠群眾、走群眾路線的，取得群眾的理解和支持是社區(qū)民警做好工作的基礎(chǔ)和保證，出租屋管理也是如此。為此，要強(qiáng)化社區(qū)民警全心全意為人民服務(wù)的宗旨教育和責(zé)任心教育，社區(qū)民警要多關(guān)心轄區(qū)群眾疾苦，想群眾之所想，急群眾之所急，辦群眾之所需，從一點(diǎn)一滴做起，腳踏實(shí)地，以主動(dòng)上門走訪服務(wù)等形式，逐家逐戶了解民情，掌握實(shí)情，并深入宣傳出租屋管理的有關(guān)法律法規(guī)，提高群眾的法律意識(shí)，宣傳教育工作做到家喻戶曉，促使出租屋業(yè)主人人皆知應(yīng)履行的義務(wù)和承擔(dān)的法律責(zé)任，促使出租屋業(yè)主樹立事先申報(bào)和守法經(jīng)營的法律意識(shí)。（二）整合社區(qū)資源，形成工作合力確立城市出租屋社會(huì)化管理模式的理念非常重要。作為出租屋治安管理主要職能部門的公安機(jī)關(guān)，要確立出租屋管理社會(huì)化的理念，在警力“微弱”增長的情況下，單單依靠有限警力推“獨(dú)輪車”已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足量大面廣的出租屋管理的需要，可否積極爭取黨委、政府的重視和有關(guān)部門的大力支持，按照“現(xiàn)有警力主打，拓展警力協(xié)作，警民聯(lián)動(dòng)綜治”的工作思路，依靠群眾力量，整合社區(qū)資源，發(fā)動(dòng)群眾、居委會(huì)共同參與，形成社區(qū)管理合力，全面推進(jìn)出租屋管理工作社會(huì)化。一是將出租屋協(xié)管責(zé)任落實(shí)到物業(yè)管理和單位院落門衛(wèi)等人員中，強(qiáng)化他們主動(dòng)參與意識(shí)。二是在出租房主中建立信息員，拓寬情報(bào)信息來源，及時(shí)獲取出租屋出租信息和深層次、內(nèi)幕性的情報(bào)信息；三是強(qiáng)化居委會(huì)主動(dòng)參與意識(shí)。作為最基層組織，居委會(huì)對(duì)居民的情況最熟悉，對(duì)居住的人員情況也容易在第一時(shí)間掌握，可以說，租賃屋管理的好壞，居委會(huì)的作用不容忽視，將租賃房屋管理工作納入對(duì)居委會(huì)的社會(huì)治安綜合治理考核之中，居民出租房屋后，對(duì)出租房主、承租人的基本情況由居委會(huì)負(fù)責(zé)登記，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)上報(bào)派出所登記備案。（三）拓展管理空間，創(chuàng)新服務(wù)機(jī)制拓展社區(qū)警務(wù)管理空間，探索出租屋管理由被動(dòng)管理變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)的新機(jī)制，不斷地提升管理水平。在大力推行警務(wù)制度改革的今天，社區(qū)警務(wù)室作為派出所工作的前沿陣地，已經(jīng)發(fā)揮著無可比擬的作用，創(chuàng)新社區(qū)警務(wù)室工作，已成為落實(shí)“三基”工程建設(shè)、加強(qiáng)基層基礎(chǔ)建設(shè)的一個(gè)重要課題。例如，惠州市博羅縣羅陽街道云城區(qū)12個(gè)警務(wù)社區(qū)，在警務(wù)室內(nèi)設(shè)立租賃房屋信息欄，免費(fèi)為轄區(qū)內(nèi)出租屋業(yè)主登記租賃房屋信息服務(wù)，使要租房的人員對(duì)轄區(qū)內(nèi)出租屋情況一目了然，同時(shí)也讓出租屋業(yè)主切實(shí)感受到民警的貼心周到服務(wù)，增強(qiáng)出租屋業(yè)主主動(dòng)接受、配合公安機(jī)關(guān)管理的積極性和主動(dòng)性，真正將我們的工作要求變?yōu)槌鲎馕輼I(yè)主的需要，實(shí)現(xiàn)零距離服務(wù)群眾，只有這樣，才能深入人心，才使出租屋管理達(dá)到事半功倍的社會(huì)效果。（四）加快技術(shù)建設(shè)，提升管理效能加快現(xiàn)代警務(wù)信息化技術(shù)建設(shè)，提高出租屋管理的現(xiàn)代信息化技術(shù)應(yīng)用手段，從而提升管理效能。建立出租屋中介組織網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與公安機(jī)關(guān)并聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)出租屋的動(dòng)態(tài)管控。理念決定行為，行為源于理念。在警務(wù)工作信息化大背景下，加強(qiáng)對(duì)出租屋的現(xiàn)代信息化管理已成為公安機(jī)關(guān)最具戰(zhàn)略特征的現(xiàn)代警務(wù)元素，只有加強(qiáng)了公安信息化建設(shè)，才能提升公安工作的水平和服務(wù)的效率。房屋租賃中介組織由于經(jīng)濟(jì)利益的原因，決定了其信息具有量大、更新時(shí)間快和可利用率高的特點(diǎn)。公安機(jī)關(guān)要用足用好手中的法