河南省文化旅游發(fā)展探討及宏泰“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式的深度解讀

河南省文化旅游發(fā)展探討一、文化旅游業(yè)發(fā)展思路河南省文化旅游業(yè)這些年已有了長足進步，但毋庸置疑也存在某些方面不足，這主要表現(xiàn)在三個方面：一是地域開發(fā)和發(fā)展不平衡；二是旅游景觀特色不明顯，吸引和競爭力有限；三是旅游產(chǎn)品缺乏地方特色。如何發(fā)展河南的文化旅游業(yè)，突出文化旅游特色，變資源優(yōu)勢為地方的經(jīng)濟優(yōu)勢，是值得我們深入探討的。筆者認為，河南文化旅游的發(fā)展，應該重點考慮以下幾個基本思路：1.綜合開發(fā)省區(qū)旅游經(jīng)濟，形成“區(qū)域性”、“大旅游”格局現(xiàn)代旅游業(yè)是一個開放型的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，一個地區(qū)旅游業(yè)走向更高層次的發(fā)展，既取決于這個地區(qū)的旅游資源狀況，也取決于是否確立了“區(qū)域”的概念，即能否開展地區(qū)聯(lián)合，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源共享和市場共享，走一條區(qū)域旅游聯(lián)合開發(fā)“大旅游”道路，不能局限于開發(fā)一座城、一座山等單個的景點。河南中原文化是一個整體概念，無論鄭州、開封還是洛陽，其旅游業(yè)都不能孤立地發(fā)展，應該從整個河南省區(qū)出發(fā)，相輔相成，共同構(gòu)筑中原文化旅游市場。在同一區(qū)域內(nèi)，則應該通過不同的定位、共同的方向達到市場共享的目的。根據(jù)現(xiàn)狀特點和優(yōu)勢，可以將河南中原文化劃出10個節(jié)點，以山—河—交通線為主脈串聯(lián)起來，見圖1。河南省的文化旅游業(yè)要以“大十字區(qū)域”為立足點，走區(qū)域旅游聯(lián)合開發(fā)的路子，探索和研究區(qū)域內(nèi)旅游資源的特殊性、旅游產(chǎn)品的互補性，建成“人無我有、人有我優(yōu)”的“大十字區(qū)域”，確保區(qū)域內(nèi)旅游資源對旅游者的吸引力和在旅游市場上的競爭力。鄭州、開封、●以安陽為中心的殷商文化●以洛陽為中心的唐都、宗教文化●以鄭州為中心的古跡文化●以開封為中心的宋都文化●以嵩山為中心的宗教、武術(shù)文化●以商丘為中心的古城文化●以許昌為中心的三國文化●以南陽為中心的玉雕民俗文化●以周口為中心的姓氏根祖文化●以信陽為中心的紅色革命文化圖1河南省文化資源板塊洛陽要利用“名城、名人、名花”的品牌，重點完善黃河風情旅游區(qū)；安陽要充分利用太行山的生態(tài)旅游資源，重點發(fā)展生態(tài)、紅色和古城文化旅游；許昌要加大開發(fā)三國文化的力度，著力打造三國文化、鈞瓷文化、花卉文化的旅游板塊；南陽、信陽要結(jié)合山地森林資源，著力開發(fā)文化旅游和生態(tài)休閑旅游，重點開發(fā)寶天曼和雞公山。各地區(qū)的旅游項目要盡量做到優(yōu)勢互補、資源共享，避免低水平的重復建設(shè)。2.突出旅游形象，創(chuàng)造區(qū)域的鮮明旅游特色近幾年在對外宣傳上常有用“古、河、根、拳、花”五個字來推介河南旅游形象。也有的學者指出：河南作為旅游大省，在旅游市場應該打出六張“牌”，其六是“山水游”。旅游形象是廣大旅游者對旅游產(chǎn)品的直接印象。一個好的旅游形象應具備持久性、獨特性、鮮明性三大特征。這種廣而全的口號實際是淡化了河南旅游業(yè)的整體形象。“古、河、根、拳、花”是河南文化的特色，但絕對不是河南旅游的特色形象，不是河南文化的根本，根本應該是“古”，其次是“根”，其余都是從生的?！肮旁谥性?，根在河南”是河南文化的精髓。河南旅游業(yè)應以豐富的古文化遺跡為依托，以“探源中華根”為主題，以“根文化”、“黃帝文化”為突破口，逐次開發(fā)“古、根、河、拳、花”，打造旅游特色形象，強力開發(fā)和深度挖掘旅游市場。3.內(nèi)聯(lián)外引，聯(lián)合推銷，構(gòu)筑“中原文化旅游區(qū)”優(yōu)勢品牌所謂“內(nèi)聯(lián)”，就是要在河南省旅游區(qū)內(nèi)，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)資源優(yōu)勢互補，避免項目建設(shè)雷同，搞開發(fā)互相攀比；“外引”，就是要充分利用省區(qū)周邊著名風景區(qū)（如黃山、武當山、華山等）的名牌優(yōu)勢，主動參與更大范圍內(nèi)的旅游規(guī)劃，聯(lián)合推銷運作，在強化整體優(yōu)勢的過程中，打造自己的優(yōu)勢品牌。二、文化旅游發(fā)展的對策和措施針對河南省歷史文化資源和旅游業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時考慮到河南省是中原大旅游圈乃至黃河中下游旅游帶大格局中的一個點，為了充分發(fā)揮文化資源優(yōu)勢，使其成為這個大格局中的亮點和輻射中心，可采取如下措施：1.大力發(fā)展特色資源，培植具有個性的專項旅游產(chǎn)品河南省歷史文化的旅游開發(fā)要時刻抓住一個“特”字，重視對其具有特色及有吸引力強的資源進行景區(qū)或景點開發(fā)建設(shè)，豐富旅游產(chǎn)品的類型和數(shù)量，通過培植具有個性的名牌專項旅游產(chǎn)品來吸引廣大旅游者。（1）逐步完善傳統(tǒng)的“三都兩教一河”特色景區(qū)的建設(shè)傳統(tǒng)的“三都”指安陽、洛陽、開封，這是中原旅游的名牌產(chǎn)品，知名度高。安陽是一個有3000年歷史的“中華第一都”，是著名的七大古都之一，現(xiàn)在建成開發(fā)景區(qū)有殷墟、天寧寺塔(文峰塔)、修定寺塔(唐塔)、靈泉寺石窟(萬佛溝)、岳飛廟、小南海石窟、明福寺塔等全國重點文物保護單位和紅旗渠紀念館、殷墟博物苑全國愛國教育基地2處。洛陽是中國歷時最長、朝代最多的古都，集名窟、名寺、名花、名城于一體，著名景區(qū)有龍門石窟、白馬寺、關(guān)林、古墓博物館、千唐志齋。開封目前是河南目前唯一保持古色古香的古城，歷史文化景點眾多，尤其以宋代的名勝古跡為全國之最。龍亭、鐵塔、大相國寺、包公祠、禹王臺、延慶觀、繁塔、岳飛廟等都是開封享有盛名的觀光景點。近年還先后興建、復建了宋都御街、礬樓、清明上河園、天波楊府、中國翰園碑林等一批仿宋景觀，再現(xiàn)了古都昔日的繁華景象。兩教指佛教和道教，集中在廟觀文化和自然山水旅游的開發(fā)。佛教文化旅游重點完善龍門石窟、白馬寺（洛陽）、風穴寺（汝州）、慈云寺（鞏義）、少林寺（登封）、大相國寺（開封）、白云寺（民權(quán)）。道教文化旅游重點完善太清宮、老君臺（鹿邑）、延慶觀（開封）、上清宮（洛陽）、太初宮（靈寶）?！耙缓印笔侵钢性幕S河風情旅游。東起商丘，西至三門峽，中經(jīng)開封、鄭州、洛陽，重點開發(fā)和完善燧黃陵、商丘古城、莊子故里（商丘）、宋都御街、龍亭、鐵塔、大相國寺、清明上河園、翰園碑林（開封）、商城遺址、黃帝故里（鄭州）、洛陽博物館、關(guān)林、王城公園（洛陽）、三門峽大壩、黃帝陵、虢國墓地博物館（三門峽）。（2）努力加強精品景區(qū)的輻射和拉動作用河南省有許多文化景區(qū)的開發(fā)程度比較高，已經(jīng)處于成熟階段，對周圍區(qū)域的輻射和拉動作用比較大，如嵩山少林、龍門石窟、白馬寺等。下一階段，要進一步加強這些精品景區(qū)的輻射和拉動功能，發(fā)揮區(qū)域增長極的擴散作用，首先，把提高區(qū)域可達性作為改善區(qū)域旅游開發(fā)條件的重要目標，如提高聯(lián)結(jié)區(qū)域中心與其他區(qū)域中心的道路等級、提高交通工具的速度、開展直達運輸以減少中轉(zhuǎn)時間等。其次，旅游資源豐富、旅游業(yè)有所發(fā)展但發(fā)展程度不高、旅游開發(fā)的空間結(jié)構(gòu)還不完整的地區(qū)，特別是區(qū)內(nèi)中心城市作用重大，又有交通干線與之相連與外界相通的地區(qū)，可以以精品景區(qū)和中心城市為節(jié)點進行有序空間拓展，即逐漸實現(xiàn)由“點”到“線”到“面”的空間開發(fā)和發(fā)展狀態(tài)的形成，從而實現(xiàn)區(qū)域旅游的最佳發(fā)展。（3）重點打造“名城—特藝”特色文化旅游歷史上不少王朝在河南省境內(nèi)建立都城和分封諸侯，所以河南境內(nèi)的古城遺址和生活遺跡很多?！懊恰卑尻枴㈤_封、安陽、商丘、南陽、?？h、鄭州、許昌。開封和洛陽是國務院首批命名的國家歷史文化名城，安陽、商丘、南陽、浚縣、鄭州是國務院第二批和第三批命名的國家歷史文化名城，許昌在2006年10月被中宣部命名為“三國文化之鄉(xiāng)”、“中國陶瓷文化之鄉(xiāng)”、“中國蠟梅文化之鄉(xiāng)”。河南名藝是指中原的民間藝術(shù)。中原文化底蘊深厚，群眾基礎(chǔ)廣泛，孕育出豐富多彩的民間藝術(shù)，就像一顆顆璀璨的明珠，斑斕絢麗。河南民間藝術(shù)具有濃郁的民族特征、鮮明的地域色彩、深邃的文化內(nèi)涵，反映出勞動人民獨特的生活情趣，代表著民眾的審美理想，是我國藝術(shù)百花園中的一朵奇葩，主要包括濮陽的雜技藝術(shù)，開封的汴繡、盤鼓，朱仙鎮(zhèn)的木版畫，淮陽的泥泥狗，洛陽的唐三彩，許昌的鈞瓷，南陽的玉雕、烙花、馬街書會、博愛農(nóng)民繪畫等。（4）開發(fā)和包裝尋根游、花卉游等專項文化旅游產(chǎn)品主要開發(fā)周口姓氏文化節(jié)、洛陽牡丹、開封菊花、許昌花木博覽園、陜縣連翹花。以特色產(chǎn)品為節(jié)點和脈絡，挖掘和利用河南豐富的特色文化資源，全面整合，統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點，形成點、線、面相結(jié)合的旅游格局，把特色旅游發(fā)展起來，培育成旅游產(chǎn)業(yè)的重要增長極。進一步提高服務質(zhì)量，抓好軟硬環(huán)境建設(shè)，營造舒適的河南特色文化之旅。2.優(yōu)化旅游網(wǎng)點和交通格局，發(fā)揮區(qū)際間旅游線路的價值（1）進行景點、景區(qū)的廣泛協(xié)作，開發(fā)區(qū)際性旅游線路。如：①洛陽—許昌—南陽—新野—襄樊三國文化游②鄭州—洛陽—開封—安陽古都文化游③白馬寺—少林寺—風穴寺—乾明寺—彼岸寺—靈山寺佛教游④濮陽清豐單拐—濮陽臺前孫口將軍渡—駐馬店正陽—信陽光山—新縣箭廠河千里躍進游⑤太清宮—延慶觀—中岳廟—嘉應觀—太初宮中原道教游（2）改善旅游交通條件文化旅游的發(fā)展，交通條件當屬關(guān)鍵。要能夠進得來、出得去、散得開，快行慢游，就要有較好的交通條件來加以保障。從河南中原旅游交通的大格局來講，鐵路、公路條件較好，水運較次，但是旅游定點車（船）的數(shù)量少，檔次不高，還滿足不了旅游業(yè)快速發(fā)展的需要，需大力加以改善。3.規(guī)范旅游服務的標準，極大地提高旅游服務質(zhì)量文化旅游業(yè)的發(fā)展，對旅游服務質(zhì)量提出了更高的要求。在提高設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境景觀等有形的物質(zhì)指標的同時，還要提高服務質(zhì)量等無形的非物質(zhì)指標，就是要進行標準化管理，按照1995年以來先后頒布的規(guī)范旅游行業(yè)的各項標準來嚴格地進行旅游服務質(zhì)量的管理。4.加強旅游信息體系建設(shè)，建立和完善旅游網(wǎng)絡系統(tǒng)旅游業(yè)是信息依賴型產(chǎn)業(yè)。文化旅游是現(xiàn)代化的新型旅游業(yè)，要求建立新型的交互式的旅游信息體系，做到咨詢、預定、服務、管理的大區(qū)域協(xié)作和“一體化?！焙幽鲜〉穆糜涡畔Ⅲw系現(xiàn)在已經(jīng)有了較好的基礎(chǔ)。通過政府上網(wǎng)工程，進一步完善地方旅游信息系統(tǒng)，使每個地方都有自己景區(qū)的網(wǎng)頁，這對推動河南省文化旅游向更高層次發(fā)展無疑將起到極大的推動作用。5.完善設(shè)施以增強現(xiàn)有景區(qū)綜合接待能力，提高旅游經(jīng)濟效益要加強旅游基本設(shè)施和其他配套設(shè)施的建設(shè)與完善，通過重點建設(shè)一批融自然觀光、度假為一體的文化旅游區(qū)，盡快形成具有相當產(chǎn)業(yè)規(guī)模的綜合接待能力，增強對國外、國內(nèi)游客的吸引力，并且，要開展各種富有地方特色、民族特色的游樂活動，以滿足游客對對不同旅游產(chǎn)品的需求欲望；要大力開發(fā)和發(fā)展有地方特色的旅游工藝品，特別是那些文化品位高、產(chǎn)品附加值高且具有紀念和保存價值的商品，增加旅游的環(huán)境容量，以達到增加旅游經(jīng)濟效益的目的。一些特種工藝品及民間工藝美術(shù)品，都應賦予新的內(nèi)容，如南陽玉、朱仙鎮(zhèn)木版畫、淮陽泥泥狗等。6.加強旅游資源和環(huán)境保護，實現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展文化旅游要把生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)放在首位，走生態(tài)環(huán)保和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的道路。在開發(fā)文化旅游資源的同時，要盡量保護其原生性，保護當?shù)靥赜械膫鹘y(tǒng)文化；要使接待設(shè)施和項目實現(xiàn)文化與自然的協(xié)調(diào)，保持人與自然的和諧，提供高品位而又原汁原味的文化旅游真品和精品。三、重點發(fā)展的旅游項目綜上所述，河南文化旅游繼續(xù)做強古都旅游，做大和拓展的旅游項目可考慮以下項目：1.紅色旅游紅色是指河南的紅色旅游資源。河南富有光榮的革命傳統(tǒng)和豐富的紅色旅游資源，發(fā)展紅色旅游潛力很大。全省各類愛國主義教育基地有600余處，知名度較高的如鄭州“二七”革命紀念塔和紀念館、鄂豫皖蘇區(qū)首府革命博物館、淮海戰(zhàn)役烈士陵園、確山竹溝革命紀念館、劉鄧大軍渡黃河紀念地、楊靖宇將軍紀念館、彭雪楓將軍紀念館、吉紅昌將軍紀念館、紅旗渠、焦裕祿紀念館等。各地可以根據(jù)歷史文化的內(nèi)容，開展各類形式的紅色旅游活動，營造良好的紅色旅游氛圍，以展覽館、故居尋訪、名人足跡游的形式達到領(lǐng)略革命前輩風采、緬懷歷史的教育目的。2.花卉旅游河南因為特殊的氣候和地理位置，花卉眾多，其中洛陽的牡丹、開封的菊花、鄢陵的臘梅已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)和規(guī)模，在國內(nèi)外具有重大影響。從每年的初夏到初冬，4—5月洛陽牡丹，9—10月鄢陵的園藝博覽，10—11月開封菊花，花會次第盛開，吸引大量游客。政府可借花會之勢，精心組織慶典、經(jīng)貿(mào)科技、文化藝術(shù)、項目洽談等，帶動多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，樹立花卉旅游形象和花卉經(jīng)濟品牌。3.許昌三國旅游許昌具有豐富的文化資源，尤其是三國文化得天獨厚。全國有三國名勝古跡500多處，許昌就占有80多處，且品位極高，如漢魏故都、關(guān)羽挑袍辭曹處的灞陵橋、關(guān)羽秉燭夜讀的春秋樓、曹操射鹿臺、曹操練兵臺、曹丕登基受禪臺、神醫(yī)華佗墓、許昌博物館、曹丞相府等，深深吸引著眾多游客。應該深度發(fā)掘許昌三國文化底蘊，充分利用三國文化資源，因地制宜，把文化與旅游結(jié)合起來，打造三國文化旅游強勢品牌，形成以體現(xiàn)三國特色為主題的文化旅游產(chǎn)業(yè)，帶動服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，促進經(jīng)濟發(fā)展。4.武術(shù)旅游河南是武術(shù)的故鄉(xiāng)，少林功夫和陳家太極的知名度極高。但河南武術(shù)的旅游開發(fā)停留在觀光游覽的層次，文化開發(fā)的深度不夠。河南武術(shù)充分利用現(xiàn)有的少林武術(shù)節(jié)和國際太極年會的優(yōu)勢，使河南武術(shù)向規(guī)模集聚發(fā)展，建設(shè)主題公園，再現(xiàn)歷史典故、武俠小說中的經(jīng)典描寫和人物場景，增加游客的參與和體驗，同時設(shè)立各色武術(shù)教育，開設(shè)武術(shù)觀摩表演，定期舉行世界性的武術(shù)交流會或者五岳武林大會，以此呼應珠海武術(shù)主題公園，一南一北，深挖武術(shù)文化內(nèi)涵，在國內(nèi)外確立“武林”形象。5.根文化旅游近年來，尋根問祖旅游逐漸趨熱，也是文化旅游發(fā)展的一個方向。河南是我國眾多姓氏的發(fā)源地，“根”文化旅游已經(jīng)初成氣候。針對不同市場，河南各地陸續(xù)推出各種主題的尋根旅游，周口市已成功連續(xù)舉辦兩屆中華姓氏文化節(jié)。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，各級政府加強和世界各地的聯(lián)系，結(jié)合利用各類傳統(tǒng)的民間節(jié)事活動，舉辦特定內(nèi)容的尋根旅游，充分打造“根在中原，美在河南”的文化品牌和旅游形象。作者單位：許昌學院旅游文化資源規(guī)劃與開發(fā)研究所作者簡介:劉XX（1969-），湖南省雙峰縣人，碩士，許昌學院歷史文化與旅游學院教師。研究方向：資源評價與區(qū)域開發(fā)。深度解讀：宏泰“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式導讀：一、關(guān)于宏泰二、宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式解讀■宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)流程的四個階段圖解以及詳解（有圖表）■宏泰的三大主要業(yè)務■業(yè)務收入來源：——20**年主要收入占比——20**年利潤占比三、詳解業(yè)務模式以及收益：以龍河高新項目為例■項目概述■與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容■20**年土地出讓情況（圖表）■項目持續(xù)性收益部分：園區(qū)稅收返回額（圖表）四、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競爭力■目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài)：■宏泰差異化的核心競爭要素五、業(yè)務模式、財務數(shù)據(jù)與華夏幸福對比思考：六、輕資產(chǎn)模式有多輕？七、復制模式能走多遠？八、亮點借鑒正文：關(guān)于宏泰：中國宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司

（以下簡稱“宏泰”，股票代碼6166.HK）始創(chuàng)于1995年6月，是中國大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及運營服務供應商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目也位于廊坊市。除了產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的規(guī)劃開發(fā)和運營外，宏泰本身也直接從事房產(chǎn)開發(fā)、銷售和租賃，這是其在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)之外的業(yè)務。宏泰的業(yè)務重點是專注于京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局范圍內(nèi)的土地面積達10平方公里或以上的大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目開發(fā)，這有別于傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)商。除專注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目開發(fā)業(yè)務外，公司還在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目內(nèi)和河北省其他地區(qū)通過招標、拍賣、掛牌出讓程序取得土地，投資、開發(fā)、銷售居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項目。其官方網(wǎng)站上的信息顯示，目前已取得居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項目土地使用權(quán)面積205.9萬平方米，開發(fā)和儲備的居住、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)項目達22個，總建筑面積286.8萬平方米，另外還有5個用于取得租賃收益的投資物業(yè)，建筑面積21.3萬平方米。這些物業(yè)項目與產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)生協(xié)同效應，增加了可觀的收入和現(xiàn)金流量。本期智庫內(nèi)參將從深度剖析宏泰的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式、業(yè)務收益來源、利潤，該模式的可持續(xù)性等，剖析宏泰的發(fā)展內(nèi)核，為公司運營提供參考：定位：“中國大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)、開發(fā)及運營服務供應商”■發(fā)展模式概括：宏泰發(fā)展董事局主席王建軍對自身的發(fā)展模式解釋為：將產(chǎn)業(yè)整合和新城建設(shè)有機地結(jié)合在一起，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為基礎(chǔ)，構(gòu)建一整條或多條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，以大體量的園區(qū)投資與開發(fā)建設(shè)為支撐，在平臺之上整合多種資源，構(gòu)建標準的可復制模式?！龊晏┠壳爸饕a(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目及其分布：中國宏泰正在與河北省廊坊市、張家口市、安徽省滁州市地方政府就5個產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的開發(fā)進行合作，項目規(guī)劃總面積近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、龍河商務休閑度假基地、廣陽高新科技成果孵化園，位于安徽省滁州市的滁州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集中示范園區(qū)，以及位于張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。龍河高新區(qū)已進入積極發(fā)展階段，并已開發(fā)大量可供出讓土地。其余幾個項目處于開發(fā)初期，預計直至2035年，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目可持續(xù)提供可出讓的土地。

宏泰發(fā)展產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目基本情況一覽表龍河高新區(qū)龍河商務區(qū)廣陽園區(qū)滁州園區(qū)張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園面積和現(xiàn)況規(guī)劃面積28平方公里（2800萬平方米）；已進入積極發(fā)展階段規(guī)劃面積9.5平方公里（950萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃面積15平方公里（1500萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃面積15平方公里（1500萬平方米）；已簽署具約束力的協(xié)議，開始市場營銷活動規(guī)劃占地2361畝（約160萬平方米）；已簽訂具約束力的協(xié)議，未開始土地整理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)定位新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、現(xiàn)代服務和物業(yè)開發(fā)度假旅游及設(shè)施、商務總部及文化產(chǎn)業(yè)（待落實）規(guī)劃中新材料、新能源、裝備制造、現(xiàn)代服務及綠色食品（待落實）。（初步）高新技術(shù)、可再生能源總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)。服務范圍規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場行銷以及管理經(jīng)營項目的跟進服務規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場行銷以及管理經(jīng)營項目的跟進服務規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地平整、興建基建、市場行銷以及管理經(jīng)營項目的跟進服務招商引資以“生態(tài)、現(xiàn)代、活力”為理念，打造“特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，生態(tài)宜居城

”，

“北方濱水生態(tài)新區(qū)”、“科教、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心”、“張家口市現(xiàn)代服務業(yè)核心集聚區(qū)”■宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)流程的四個階段圖解以及詳解：第四階段第四階段第三方設(shè)立業(yè)務管理及經(jīng)營產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目開發(fā)物業(yè)招商引資及吸引具潛力企業(yè)客戶土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二階段地方政府取得土地配額第三階段第一階段規(guī)劃設(shè)計及第三方設(shè)立業(yè)務管理及經(jīng)營產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目開發(fā)物業(yè)招商引資及吸引具潛力企業(yè)客戶土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二階段地方政府取得土地配額第三階段第一階段規(guī)劃設(shè)計及定位產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)地方政府通過公開拍賣、招標或掛牌互讓流程出讓土地使用權(quán)注：部分非由宏泰執(zhí)行第一階段：主要為產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的初期規(guī)劃，在這期間宏泰與地方政府、第三方國際規(guī)劃公司進行討論、合作，最終獲得政府對于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃的審批；第二階段：本階段主要有兩項工作：一是進行基礎(chǔ)設(shè)施的投資與建設(shè)，并伴有配套設(shè)施；二是進行招商引資工作，即進行產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)推廣工作，有目標地吸引行業(yè)龍頭企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)；第三階段：在宏泰的協(xié)助下，由當?shù)卣畬⑼恋赝ㄟ^招拍掛流程出讓于龍頭企業(yè)；第四階段：宏泰為入駐的龍頭企業(yè)提供入園的一系列增值咨詢服務，并對產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)進行運營和管理。在出現(xiàn)宏泰認為是好的土地和機會時，其也會通過招拍掛流程獲得土地，開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務?！龊晏┑娜笾饕獦I(yè)務■業(yè)務收入來源：一次性收入●在地方政府通過招拍掛完成產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)內(nèi)每塊土地使用權(quán)的出售時，以土地價款為基準，按照一定比例逐筆計算公司應獲得收入●宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)居住及商業(yè)物業(yè)以供出售持續(xù)性收入●在合作協(xié)議有效期內(nèi)，按照入園企業(yè)所繳稅款金額的一定比例定期計算公司應獲得收入●宏泰在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)以供出租■20**年主要收入占比■20**年利潤占比從20**年的利潤占比來看，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)占比高達80%。三、詳解業(yè)務模式以及收益：以龍河高新項目為例1.龍河高新項目概述龍河高新區(qū)，位于河北廊坊安次區(qū)，其為宏泰集團“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式的代表作，于2005年11月創(chuàng)建，占地2800萬平方米。園區(qū)在宏泰運營的這幾年當中累計稅收已達到近20億元。龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)已進入成熟發(fā)展階段，目前宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的收入來源基本來自該產(chǎn)區(qū)。目前，已入駐的企業(yè)有富智康、普洛斯、恒大地產(chǎn)、首開、正大等。園區(qū)待出讓的住宅及商業(yè)用地有847萬平方米，產(chǎn)業(yè)用地有628萬平方米。2.與政府合作協(xié)議主要內(nèi)容2005年宏泰與當?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議：●產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)的一次性的收入，相當于——出讓工業(yè)用地和市政項目用地所得款項凈額100%——出讓商住用地所得款項凈額80%●產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)的持續(xù)性收入，相當于——園區(qū)范圍內(nèi)當年實現(xiàn)稅收中，區(qū)政府留成部分剔除入園企業(yè)優(yōu)惠部分后等值金額，乘以一定系數(shù)后扣減園區(qū)管委會運營費用等值金額——該系數(shù)在協(xié)議有效期內(nèi)由40%至60%不等龍河高新項目20**年土地出讓情況截止20**年12月31日地方政府出讓的土地（平方米）地方政府的平均出讓價（人民幣元/平方米）土地出讓金（人民幣億元）宏泰費用收入/占土地出讓金比例人民幣（億元）%工業(yè)用地1092353760.410.3483.9住宅及商業(yè)用地500936316615.8610.1263.8小計610171266716.2710.4664.3龍河高新項目尚余土地開發(fā)資源分類截止20**年12月31日土地面積（萬平方米）占總土地面積（%）商住用地已出讓181.666.4%供未來使用847.1730.3%小計1028.8336.7%工業(yè)用地已出讓292.2710.5%供未來使用628.2822.4%小計920.5532.9%非出售用地道路及綠化用地850.6230.4%總計2800100%龍河高新項目：持續(xù)性收益龍河園區(qū)稅收返回額（人民幣：萬元）項目2011年2012年2013年20**年龍河園區(qū)年度稅收總額25191342374167275000稅收增長比例36%22%80%宏泰龍河高新項目返還總額49980413513416占當年園區(qū)稅收比例1.98%2.35%3.24%4.55%■20**年龍河高新項目的收入，一次性收入10.46億元，持續(xù)性收入有3416萬，光是這兩項，收入總和約有10.8億元。鑒于宏泰自身的模式，其提供的是，規(guī)劃、以及運營服務的供應，無需購入土地，暫無需建設(shè)，但享受土地出讓和增值的利益，利潤率相當可觀。從公司20**年年報來看，宏泰公司20**年毛利率達47%，高于行業(yè)平均水平，按業(yè)務區(qū)分，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)毛利率接近80%。而公司的凈利潤率29%，也高于行業(yè)一般水平。四、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心競爭力■目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)四種形態(tài)：目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按發(fā)展歷史和形態(tài)大致分四種：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)，各自具備一定的特性。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由政府機關(guān)主導，空間平臺服務功能欠缺。較少關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚集，私營企業(yè)和民營資本較少參與，政府委托土地開發(fā)商或承包商進行土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其盈利為建設(shè)成本的一定比例。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間專業(yè)性增強，公共服務功能匱乏;主要通過招拍掛購買土地使用權(quán)，并根據(jù)特定的定位、主題進行園區(qū)的整體規(guī)劃及物業(yè)銷售或出租，商業(yè)模式類似于傳統(tǒng)二級開發(fā)商。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)空間專業(yè)性和創(chuàng)新型顯著，具備公共服務功能，運營商統(tǒng)籌運營。是為促進某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠有效地創(chuàng)造聚集力，通過共享資源、克服外部負效應，帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動產(chǎn)業(yè)集群的形成?！爱a(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”模式，主要根據(jù)長期協(xié)議與地方政府合作，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市鎮(zhèn)建設(shè)提供一系列綜合、專業(yè)服務，包括規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地整理、基建、招商引資，并參與園區(qū)管理和運營。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)區(qū)別于傳統(tǒng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)的獨特的商業(yè)模式。這種模式通過實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，引入民間資本，以市場化和專業(yè)化的手段，建立產(chǎn)城一體化的工作及生活社區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府與民營服務提供商“雙贏”的合作，探索PPP模式（注①），進一步推動地方城鎮(zhèn)化建設(shè)。（注①PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，即公私合營模式。指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結(jié)果。）簡而言之，宏泰發(fā)展的模式為：先期進行規(guī)劃、設(shè)計及定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)，參與整理并通過招商引資吸引項目落地，以供政府出讓，隨后因履行土地開發(fā)投資義務獲得一定的投資和回報；在入駐企業(yè)投產(chǎn)創(chuàng)收后，因履行招商引資服務和綜合服務、創(chuàng)造就業(yè)和增加財政收入，獲得一定的服務報酬。上述兩部分收益分別為一次性收益和經(jīng)常性收益。與一般的房地產(chǎn)開發(fā)商做二級開發(fā)不一樣，宏泰看重的是區(qū)域整體價值，如果區(qū)域的價值做起來，未來的園區(qū)運營商的收益也會更高。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式是自己創(chuàng)造市場，形成一種內(nèi)生循環(huán)的閉合生態(tài)圈。整個生態(tài)圈像搭建了一個大平臺，召集優(yōu)勢企業(yè)過來大家共同發(fā)展，這是圈層內(nèi)最重要的一點。一旦入駐企業(yè)集團、開發(fā)商、服務商形成真正的發(fā)展閉合空間，產(chǎn)業(yè)新城的復合發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈將形成?！龊晏┎町惢暮诵母偁幰亍翊笮彤a(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及營運的服務供應商先行者●專注于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的構(gòu)建，實現(xiàn)產(chǎn)城融合●具備市鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計能力、行業(yè)認知、廣泛的客戶基礎(chǔ)，與優(yōu)秀客戶建立戰(zhàn)略性合作關(guān)系●對宏觀政策和產(chǎn)業(yè)需求的理解，對運營管理及綜合服務提供能力●獨特的商業(yè)模式顯著區(qū)別于政府主導的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和需要購入土地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目●擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗豐富，主要根據(jù)長期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務●無需購入土地，但享受土地增值的利益二、業(yè)務模式與華夏幸福類似的確，中國宏泰的模式，就是與華夏幸福類似的盈利模式、相近的區(qū)位選擇，但發(fā)展路徑和行事風格相對保守和踏實。華夏幸福2002年與廊坊市固安區(qū)政府簽署50年合作協(xié)議獨家開發(fā)固安工業(yè)園區(qū)奠基成立，與宏泰的龍河協(xié)議接近。主要合同對比宏泰—龍河協(xié)議華夏幸?！贪矃f(xié)議年期（權(quán)益）50年（100%）（2005年起）50年（51%）（2002年起）合作對象廊坊市安次區(qū)政府廊坊市固安區(qū)政府園區(qū)面積37.5平方公里86.7平方公里排他性獨家開發(fā)運營獨家開發(fā)運營公司業(yè)務/責任就規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)業(yè)定位、土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場營銷引入企業(yè)創(chuàng)業(yè)及產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)管理及運營提供全面整合的服務同左回報收取土地開發(fā)費用，1.出讓工業(yè)用地和市政項目用地所得款項凈額100%；2.出讓商住用地所得款項凈額80%。招商引資方面，以企業(yè)落地產(chǎn)出的稅收作為分成的基數(shù)計算，該系數(shù)在協(xié)議有效期內(nèi)由40%至60%不等。在公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資額的15%作為利潤；土地整理成本15%作為華夏幸福的土地整理利潤；設(shè)計規(guī)劃、咨詢等服務費由雙方按照成本費用的10%作為回報。招商引資方面，按企業(yè)落地投資額的45%計算。從以下這些運營數(shù)據(jù)來看，由于華夏幸福上市時間較早，且置身于A股，其規(guī)模、營收比宏泰大，但其毛利率與凈利率比宏泰低。主要財務數(shù)據(jù)對比（20**年年報數(shù)據(jù)）單位：人民幣宏泰（20**年）華夏幸福(20**年)營業(yè)收入23.9億元268.9億元凈利潤735.4毛利率47%31%凈利率29%14%ROA10%5%PE5.919.8PB1.97.2總市值48.5750.9三、輕資產(chǎn)模式有多輕？宏泰、華夏幸福都選擇了政府和企業(yè)共建的園區(qū)模式，這是一種“自下而上”的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。他們的實踐，既為招商引資搭建了專業(yè)化的平臺，同時也在根本上解決了“錢從哪里來”的問題。宏泰發(fā)展主要收益來自后期區(qū)域逐漸發(fā)展成熟的紅利，尤其是地方政府在產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)土地出讓的部分款項為基準計算出的一次性費用收入、產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)居民與企業(yè)稅項為計算基準的收入、招商服務的收入，這就決定了其與一般地產(chǎn)開發(fā)商通過前期大量資金投入，建設(shè)項目出售，僅享受一次性收益的模式相去甚遠。宏泰發(fā)展在土地方面的收入包括：地方政府出讓工業(yè)、物流、倉庫或基礎(chǔ)設(shè)施用地的100%所得款項凈額，再加上已經(jīng)由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費用及開支補償；出讓住宅、商業(yè)、旅游、娛樂、文化或服務用地的80%的所得款項凈額，另加已由宏泰支付的拆搬遷和土地整理費用及開支補償。在招商服務收入方面，作為宏泰提供龍河高新區(qū)招商引資服務和其他綜合服務的代價，安次區(qū)政府需要支付的費用大約為龍河高新區(qū)項目內(nèi)的企業(yè)在某一年度所繳納的稅款由安次區(qū)政府所保留的部分減去當年龍河高新區(qū)管委會的營運成本。這是一個變動不定，但基本與宏泰的招商努力及招商質(zhì)量成正比的收入方程式。招商越多，質(zhì)量越高，意味著總繳稅額度越高，宏泰的收入也就越高。安次區(qū)政府愿意讓渡部分土地收入和稅收收入，是為了讓整個龍河高新區(qū)發(fā)展得更成熟繁榮，雙方各取所需，公平合理。該司高層解釋，“我們實際上是一個輕資產(chǎn)的公司，一開始雖然負債率高，但是慢慢做大了之后，總的資產(chǎn)負債率不會很高。如果賺錢之后利潤不分配，那就相當于我們的凈資產(chǎn)增加了。在總資產(chǎn)一定的情況下，所持有的凈資產(chǎn)越多，負債率將越低?！币话阏J為，如果一個公司的凈利潤全部分紅之后，在負債率不變化的情況下，這個公司的營收和利潤還會繼續(xù)增長，那么這個公司就可以被視作輕資產(chǎn)公司。如此看來，宏泰的發(fā)展模式更趨近于輕資產(chǎn)，而不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式。四、復制模式能走多遠？早在準備上市之初的2013年，宏泰就啟動了對外復制。2013年7月，宏泰發(fā)展投資開發(fā)項目規(guī)劃面積為15平方公里的安徽滁州示范園。上市之后不久，20**年11月底，宏泰發(fā)展又在張家口投資60億元港元開發(fā)張家口新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園。這兩次動作向資本市場證明了其模式不僅能夠持續(xù)盈利，未來還可通過對外模式輸出，不斷發(fā)展?？墒牵⒉皇侨魏蔚胤蕉季邆溥M行產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)鏈整合的資源稟賦。宏泰為此也拒絕了不少地方政府的邀請。實際上光是龍河高新區(qū)，就還夠宏泰再做幾十年，因此其表示在對外擴張過程中更追求穩(wěn)健而不是規(guī)模。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要天時地利人和，三者缺一不可。京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，得益于過去十多年內(nèi)飛速發(fā)展的經(jīng)濟，以及北京產(chǎn)業(yè)導出的契機。便宜的土地成本和北京大量外來人口的住房剛性需求催化了這一分支的成功?，F(xiàn)在這種天時地利人和的情況已經(jīng)不多了，因此如果一味追求規(guī)?；瘡椭疲敲床簧髟庥龌F盧恐怕也在情理之中。從宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式我們可以看到，擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗豐富，主要根據(jù)長期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務是宏泰的核心競爭優(yōu)勢。但是隨著目前政商關(guān)系越來越復雜和敏感，地方政府在這類合作模式上的認同也或?qū)⒃絹碓诫y突破。八、亮點借鑒和意義1.規(guī)模以幾何級數(shù)增長的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)考驗規(guī)劃定位能力天安數(shù)碼城如今已發(fā)展到產(chǎn)城融合階段，從工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園、城市產(chǎn)業(yè)綜合體到目前的產(chǎn)城融合，已經(jīng)走過五個階段。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式，從根本上來講，與產(chǎn)城融合的概念如出一轍，但是從規(guī)模而言卻不可同日而語。以宏泰現(xiàn)有項目做比對，最小的一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)（張家口市新區(qū)宏泰產(chǎn)業(yè)園）約160萬平方米，已是東莞天安數(shù)碼城的6倍大小，而其他更是以“平方公里”為單位?？梢?，如果一旦有機會做“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”，對我們來說是一個全新的領(lǐng)域，單是規(guī)劃設(shè)計、定位也很有借鑒意義。這需要規(guī)劃、設(shè)計等部門練好內(nèi)功，厚積薄發(fā)。2.良好政府關(guān)系、與地方政府良好合作是獲得產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項目的核心如前面所述，宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)模式的核心是，擁有良好的政府關(guān)系、與地方政府合作經(jīng)驗豐富，主要根據(jù)長期協(xié)議與地方政府合作，向政府提供產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的全面整合服務。這里涉及的便是政商關(guān)系的緊密性和可信任性。因此，產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)無法直接復制的一個主因，就是政府與企業(yè)之間復雜的關(guān)系博弈。隨著當前政商關(guān)系