新鄉(xiāng)某房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告

首一期項目1 31.1.項目概況 31.2.項目建設(shè)單位介紹 31.3.可行性報告編制依據(jù) 91.4.項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 92.1我國房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展分析 2.2XX市房地產(chǎn)市場分析 2.3項目市場競爭分析 2.4項目目標(biāo)客戶定位及銷售價格預(yù)測 2.5市場分析結(jié)論 4.1項目地址 4.2地塊概況 5.1規(guī)劃理念 5.2建筑設(shè)計風(fēng)格 5.3項目建設(shè)內(nèi)容 7.1本項目市場營銷模式簡述 7.2本項目營銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成 2 8.1投資估算范圍 8.2投資估算內(nèi)容 8.3投資估算依據(jù) 8.4投資估算結(jié)果 8.5資金籌措 9.1財務(wù)評價編制說明 9.2銷售收入估算 9.3盈利能力分析(財務(wù)評價及指標(biāo)) 9.4貸款償還能力分析 9.5財務(wù)評價結(jié)論 10.1敏感性分析 31.4用地面積：70.86畝(47243.85平方米)1.2.項目建設(shè)單位介紹XXXX置業(yè)有限公司成立于2010年12月24日，注冊資本2000萬元，實收資本為2000萬元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。是XX目前公司擁有員工120人，其中本科以上(含本科)學(xué)歷占比達(dá)到90%以上，中高級職稱人員占50%左右。中高級管理人員40人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)行政XX地產(chǎn)集團(tuán)成立于1996年6月24日，注冊地址為XX市工業(yè)大道南821號金碧花園018號單元三樓，注冊資本人民幣250,000萬元。是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團(tuán)，連續(xù)7年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)，目前，擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)2009年11月5日XX于香港聯(lián)交所主板上市，當(dāng)天憑借開盤當(dāng)日705億港德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。國際資本的支持，讓XX邁入了一個全新的高全國50個主要城市擁有多個地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項目100余個，覆蓋中端、中4高端、高端及旅游地產(chǎn)多個產(chǎn)品系列，是中國土地儲備最多、在建工程面積最大、進(jìn)入省會城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年全年銷售面積788.7萬平方米，合約銷售金額達(dá)504.2億元，銷售面積及銷售金額均位于全國第二，進(jìn)一步實現(xiàn)了大步跨越。資金運作優(yōu)勢公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊，能夠及時把握各區(qū)域、各項目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計劃控制，實現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。規(guī)模優(yōu)勢作為房地產(chǎn)企業(yè)，XX的規(guī)模優(yōu)勢集中體現(xiàn)在土地儲備方面：1、土地規(guī)模及城市分布均位居中國龍頭地位XX在全國土地儲備超過7300萬平方米，分布在50個主要城市，超過80%的項目位于天津、重慶2個直轄市和XX、武漢、沈陽、成都、南京、合肥、西安等省會城市。2、優(yōu)質(zhì)的土地儲備，拿地成本大幅低于行業(yè)平均水平XX的土地儲備價格低廉。這主要歸結(jié)于兩大因素。第一，超前的土地儲備戰(zhàn)略決策，搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城5市和區(qū)域。第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢，在土地二級市場并購優(yōu)質(zhì)低成本項目。3、項目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益公司大部分項目規(guī)模在50—200萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動開發(fā)。此類項目規(guī)模較大，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計條件；開發(fā)周期一般3到5年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實現(xiàn)銷售價格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、升值潛力巨大，為公司帶來更高的投資回報XX土地儲備的區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境特點及規(guī)劃前景，決定了項目巨大的升值空■近幾年經(jīng)濟(jì)高增長的超大城市。在全國戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中，XX優(yōu)先選擇中國經(jīng)濟(jì)最具活力、增長續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。以上城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅市場需求旺盛，成長性好，XX項目也因此具有巨大的升值空■三線城市毗鄰繁華市中心及政府行政中心的核心地段近年來，三線城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長，人均可支配收入水平大幅提升，對中高端宜居類商品住宅需求旺盛。XX率先儲備了一批三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，該巨大，資源稀缺性高，項目升值前景非?？捎^?！霏h(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房價升值潛力巨大的區(qū)域品牌及營銷優(yōu)勢作為中國標(biāo)準(zhǔn)化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX嚴(yán)格實施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源，從規(guī)劃設(shè)計、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國內(nèi)外300多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。XX產(chǎn)品，代表了中國房地6RzRz與成江型建河難A中國鐵建電周展2010年9月18日，最新的中房TOP10報道出爐，XX以80.16億元的品牌價具行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力、最具社會影響力的領(lǐng)袖品牌，也是XX未來發(fā)展強(qiáng)大的核心競爭2007年10月，XX地產(chǎn)集團(tuán)XX“XX御景半島”項目正式開盤。定位為“中國第一豪宅”的御景半島同時也是XX地產(chǎn)集團(tuán)推出市場的最高端的產(chǎn)品，在開安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等12個核心城市18個精品樓盤實現(xiàn)同時開盤，全國范圍內(nèi)推出貨量近2萬套住宅，項目全部以“園林實景+準(zhǔn)現(xiàn)樓+精裝修”華府、太原XX綠洲二期3盤齊開，三個樓盤，銷售額高達(dá)十余億元。在另外十同時，XX在三線城市的項目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。如2009年9月262010年11月28日，5.4億，創(chuàng)造了XX房地產(chǎn)營銷的新傳奇。2010年12月5日，信陽7全國置業(yè)者的認(rèn)可。2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”,保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力。團(tuán)隊及管理優(yōu)勢公司擁有中國一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊，平均年齡42歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗14年以上。其中教授1人，博士3人，碩士4人。集團(tuán)董事局主席許家印公司擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊伍。員工總計1萬余人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國一流的員工XX從人才引進(jìn)、員工培訓(xùn)、績效考核和保障員工權(quán)益四個方面建立了中國成本優(yōu)勢全過程的成本控制體系全過程的成本控制體系降低價格成本81、土地價格低，實現(xiàn)了成本的源頭控制憑借超前的土地儲備戰(zhàn)略決策，XX搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。2、產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，有效控制建設(shè)成本XX通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計及優(yōu)化設(shè)計，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。通過設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。3、集中招投標(biāo)，實現(xiàn)規(guī)模效益XX嚴(yán)格實施集中招投標(biāo)，對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。由于XX全國項目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實現(xiàn)了XX集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。4、集中采購材料及設(shè)備，大幅降低成本XX通過集中采購，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價格，大部分裝修材料價格控制在市場價的3到5折。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達(dá)施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢公司產(chǎn)品類型的組合非常科學(xué)合理。對于所有項目，公司內(nèi)部均由規(guī)劃設(shè)計研究院、營銷團(tuán)隊、地區(qū)公司三大團(tuán)隊分別進(jìn)行獨立市場調(diào)研；并通過與中國最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，確保公司的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場接受。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占40%,中高端產(chǎn)品占30%,高端產(chǎn)品占10%,旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的物業(yè)類型比例高端系列高端系列旅游地產(chǎn)系列■一般以恒大金碧天下系列為主■一般以恒大華府系列為主中高端系列■一般以恒大綠洲/恒大名都系列為主■一般以恒大城/恒大雅苑系列為主9一定位為所在城市頂級豪宅，是填補當(dāng)?shù)睾勒袌隹瞻椎臉?biāo)志性物業(yè)；一通常位于大城市中區(qū)域價值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域(如規(guī)劃的CBD);一產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等；一一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；一通常配套有大型豪華會所、商業(yè)及教育等設(shè)施；旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以XX金碧天下系列為主一定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項目；一通常位于人口超過500萬特大城市周邊20-75公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域；一坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨厚的景觀資源；一產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層一通常配套10萬平方米左右的五星級酒店、會議中心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運動中心及區(qū)域公交系統(tǒng)；一定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型宜居住宅小區(qū)；一通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全；一產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅；一通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施；1.3.可行性報告編制依據(jù)●項目有關(guān)資料；●XX市行政事業(yè)及服務(wù)性收費目錄1.4.項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號單位指標(biāo)1建設(shè)用地2總建筑面積可銷售面積高層住宅商鋪地下車位個公共配套面積3容積率4綠化率%5總投資萬元萬元銀行貸款萬元預(yù)售收入萬元6銷售收入萬元7利潤總額萬元8凈利潤萬元9投資利潤率投資凈利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率：8%)萬元盈虧平衡點%第二章市場分析與項目定位2.1我國房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展分析房屋價格也持續(xù)走高，市場景氣狀況良好。具體態(tài)勢體現(xiàn)在4個方面：(1)房地產(chǎn)投資。2010年我國房地產(chǎn)投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)(2)房地產(chǎn)需求。2010年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增(3)房地產(chǎn)供給。2010年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅(4)房地產(chǎn)價格。2010年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，商品房價格出2011年房地產(chǎn)市場分析預(yù)測如下所述：(1)房地產(chǎn)投資預(yù)測預(yù)測2011年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長。2010年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外，2010年企業(yè)資金狀況大有預(yù)測2011年房地產(chǎn)總體需求穩(wěn)中有升，其中一線城市受政策調(diào)控打擊投資預(yù)測2011年房地產(chǎn)供給總體將小幅增長，預(yù)計2011年一線城市在政策調(diào)然較2010年增長較大，但由于前期新開項目少，市場需求旺盛，供給仍顯不足，預(yù)測2011年房地產(chǎn)價格總體基本保持平穩(wěn)。一線城(5)政策性分析2010年4月，新國十條出爐，對一線城市過速上漲的房價進(jìn)行遏制，該政策品必然將獲得更多青睞，這一切將使以XX集團(tuán)為標(biāo)桿的龍頭房企獲得更大的發(fā)2010年10月1日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2010年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》,XX以597萬平方米的銷售面積居首。該榜單顯示，2010年一、二季度，三、四線城市對TOP20銷售面積城市集中度線金額城市集中度2.2XX市房地產(chǎn)市場分析XX市40分鐘車程。石武高鐵通車后15分鐘即可抵達(dá)XX市區(qū)，現(xiàn)轄12個縣(市、區(qū)),總面積8629平方公里，總?cè)丝?65萬人；市區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口100萬人。XX是國家衛(wèi)生城市、國家市和全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，連續(xù)三屆榮獲“全國質(zhì)量興市先進(jìn)市”,連續(xù)四屆榮獲“全國雙擁模范城”。省第3位。2009年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1054.6億元，比上年增長13%,增速居全省第2位；財政一般預(yù)算收入55.9億元、支出131.4億元，分別增長14.6%和32.5%;完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資904.5億元，增長30.8%,總量穩(wěn)居全省第4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值430.2億元，增長16.1%;糧食總產(chǎn)379萬噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)14170元和5431元，實際增長10.3%和7.6%。該市城鎮(zhèn)化率年均提高1.87個百分點，達(dá)到40.96%;城鄉(xiāng)居民收入差距由2002年的2.8:1縮小至2009年的2.61:1。2010年1-5月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資294.81億元，同比增長21.5%。其中，全市完成工業(yè)投資180.27億元，同比增長20.1%,占城鎮(zhèn)投資的比重為61.1%,對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻(xiàn)率為57.7%,拉動城鎮(zhèn)投資增長12.4個百分點；全市完成民間投資246.78億元，同比增長23.4%,比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高1.9個百分點，占城鎮(zhèn)投資的比重為83.7%,對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻(xiàn)率為89.6%,拉動全市城鎮(zhèn)投資增長19.3個百分點。此外，億元以上項目完成投資穩(wěn)步推進(jìn)。2010年1-5月份，全市城鎮(zhèn)億元以上在建項目183個，比去年同期增加67個；完成投資93.31億元，同比增長64.5%。其中，新開工億元以上項目76個，比去年同期增加44個，計劃投資212.99億元，是去年同期的2.65倍，完成投資34.09億元，比去年同期增長1.7倍。3、交通區(qū)位優(yōu)勢突出XX是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運專線正在建設(shè)，106國道、107國道及京港澳、大廣、濟(jì)東高速穿境而過。劉江黃河大橋(二橋)建成通車，鄭新黃河大橋(三橋)已經(jīng)開工，官渡黃河大橋(四橋)即將建設(shè)。與省會XX隔黃河為鄰，新鄭國際機(jī)場至XX市區(qū)80公里。平原新區(qū)作為全省6大新區(qū)之一，是對接XX、建設(shè)“復(fù)核”城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。主城區(qū)到“三區(qū)五城”8條快速路全部通車，30分鐘同城經(jīng)濟(jì)圈初步形成。全市公路總里程達(dá)到12735公里，高速公路通車?yán)锍踢_(dá)306公里，以XX為中心，600公里半徑內(nèi)覆蓋5億人口。區(qū)域狀況小結(jié)截止2010年上半年，累計投入260億元，完成舊城改造面積800余萬平方中村、棚戶區(qū)拆遷250.1萬平方米，啟動建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)269個，累計建成面積1311.2萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶4.5萬戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到2010年上半年XX住宅價格分析圖示2010年上半年，XX市城區(qū)商品房(含非住宅)成交價格繼續(xù)穩(wěn)定增長，成交均價3275元/平方米，同比增長26.37%,環(huán)比增長16.99%;銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積103.21萬平方米，同比增長21.59%,環(huán)比增長-5.99%;投放量亦大幅增長，投放面積140.01萬平方米，同比增長36.27%,環(huán)比增長27.05%。由于投放量大于銷售量，使得供銷比趨于供大于求，達(dá)到1.36:1。二手房成交面積43.32萬平方米，同比增長63.71%,環(huán)比增長-1.34%;二手房成交價格2520.19元/平方米，同比增長13.84%,環(huán)比增長3.40%。2010年12月份XX市市區(qū)房地產(chǎn)銷售2172套，銷售均價3417元，較上月每平方米漲了33元。居住用房銷售2012套，其中商品住房銷售均價3868元，較上月每平方米上漲了155元，創(chuàng)新高。2010年全年，XX市市區(qū)房地產(chǎn)累計銷售21957套，同比上漲38.90%,銷售均價3121元，較2009年上漲了461元。居住用房累計銷售19429套，同比上漲31.87%,其中商品住房銷售均價3574元，較2009年每平方米上漲了482元，創(chuàng)(1)、在售多層均價對比分析XX多層均價總體價位在3100—4200元/m2之間運行，均價差價1100元。樓層層差在30—60元之間，老城區(qū)各項目差價在500元左右。(2)、在售小高層、高層均價對比分析XX市場的小高層、高層市場均價在3400——4380元/m2之間浮動，均價差為980元，根據(jù)調(diào)研樓盤，層差價為50—80元之間。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(1)衛(wèi)濱區(qū)位于XX市的南部，是XX市未來城市發(fā)展“東擴(kuò)南移”的戰(zhàn)略重點。地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有80%的大型商場、市場集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛，被稱為XX市的“王府井”。上海世紀(jì)聯(lián)華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶該區(qū)，XX市規(guī)劃建設(shè)的大型市場群也坐落在該區(qū)南環(huán)路兩側(cè)，市場群正成為各地商家投資興業(yè)的首選之地。近年來，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅持以項目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場地三通一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有10余個國家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。該區(qū)域內(nèi)大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的熱點區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活便利，通訊快捷，金融網(wǎng)點密布，國際通兌業(yè)務(wù)暢達(dá)。大部分市級行政機(jī)關(guān)位于我區(qū)，轄區(qū)金融保險、通訊網(wǎng)點密布，新聞、醫(yī)療單位云集。區(qū)內(nèi)匯集了5所高校、25所中學(xué)、38小學(xué)，市委、市政府規(guī)劃建設(shè)的科教園區(qū)也坐落在該區(qū)。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟，客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實力的青年人。(3)牧野區(qū)位于XX市市區(qū)中北部，東西橫穿整個XX市區(qū)。牧野區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年來的快速發(fā)展，已形成自己的特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)優(yōu)勢，成為豫北地區(qū)全方位開放的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但該區(qū)的房地產(chǎn)市場卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發(fā)展空間，客戶群多為中年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。(4)鳳泉區(qū)，位于XX市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。在建的南水北調(diào)中線但由于先前當(dāng)?shù)鼐用癫蛔⒁猸h(huán)境的保護(hù)，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴(kuò)南移”,故該區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展處于空白階3、XX購房客群需求分析(1)、客群主力戶型需求分析在購房需求中，體現(xiàn)出來的仍是以自住為主導(dǎo)，所需主力面積在120—150平米的舒適、面積稍大的三房產(chǎn)品接受度較高，面積在80—120平米的兩房、三(2)、目標(biāo)客戶群定位分析XX市城區(qū)市場將是本項目的主打市場，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項目的重要客群。1)各區(qū)域客源比例預(yù)估：XX市區(qū)70%、XX市周邊客戶30%;2)年齡層區(qū)分預(yù)估：35-45歲65%、其他35%;3)購買目的預(yù)估：純自用85%、投資15%。小結(jié)：近幾年XX市房地產(chǎn)市場供需兩旺，這一格局保證了XX市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了樓盤品質(zhì)及客戶的真實需求，房地產(chǎn)運營水平一直沒有本質(zhì)的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與XX市長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質(zhì)追求宜居的愿望不相符。作為民生品牌地產(chǎn)代表---XX產(chǎn)品系列里精品宜居樓盤的典范，XXXX項目恰到好處的彌補了這一缺憾，市場機(jī)會十分有利。1、XX的房地產(chǎn)開發(fā)步伐相對落后，人均居住面積和住房品質(zhì)兩方面都還有2、XX距周邊的武漢、XX、合肥、西安等大城市較近，是全國重要的交通樞紐。另一方面，國家實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會有大量的人口從農(nóng)村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到縣城、縣城到中心城區(qū)的大方向移動，因此，XX的商品住宅將會有長期和較大的市場3、目前XX市房地產(chǎn)商品化的程度在逐步提高，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭較大，購房客戶可選擇的余地大，市場缺少大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤。隨著客戶對高品質(zhì)居住環(huán)境的渴求，本項目在XX擁有非常可觀的市場機(jī)會。2.3項目市場競爭分析2.3.1項目競爭優(yōu)勢分析本項目無可比擬的獨到優(yōu)勢：占地面積約340畝，規(guī)劃建筑面積80萬平方米，定位為城市中央生態(tài)宜居城。XXXX歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映，80-140平方米精裝尊邸，南北對流，戶戶觀景；五星級豪華會所、國際風(fēng)情商業(yè)街等國際級至尊配套；著名物業(yè)--金碧物業(yè)提供尊貴服務(wù)；世界級皇家園林、國際級航母配套、滿屋名牌9A理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團(tuán)。繼2009年全年共實現(xiàn)總銷售額303億元佳績，同比增長400%后，2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”,保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力。作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，中國標(biāo)準(zhǔn)化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX開發(fā)于京珠高速、滬陜高速與石武高鐵進(jìn)入XX市區(qū)的交叉點，周邊4、9A精裝，滿屋名牌的裝修公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊伍來負(fù)責(zé)裝修，而XX自己的管理團(tuán)隊也針對整體施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以此保XXXX擁有約6萬平米的園林景觀，綠化率達(dá)40%以上。近6000平米的大線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活。部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū)。5200平米多功能超豪華的皇家會所，以純粹歐式新古典建筑，內(nèi)外裝潢豪完美成就休閑健身、科學(xué)養(yǎng)生、財智會晤、高XXXX由國際著名建筑大師主筆，結(jié)合現(xiàn)代園林小區(qū)，吸取先進(jìn)科技，激三房，面積在80-150平米左右，戶型設(shè)計經(jīng)典，空間布置合理緊湊。XXXX項目由金碧物業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于XX集團(tuán)，其資本為77680萬元，系國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)(證書編號：建1050231)?？偛吭O(shè)在XX,目前已在XX、增城、清遠(yuǎn)、佛山、天津、長沙、包頭、洛陽、合肥等21個城市成立了32家分支機(jī)構(gòu)。在管物業(yè)項目逾86個，總建筑面積逾3883萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”,社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾12000人的年輕化、高以其鮮明的“三大特色”(特色的保安隊伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化)10、“精品化”發(fā)售模式XX一貫堅持“精品化”發(fā)售模式，各項目開放時均以準(zhǔn)現(xiàn)樓、實景園林、高端配套、精裝修樣板房立體化全景呈現(xiàn)，實景體驗式營銷手段在全國屢創(chuàng)佳績。11、項目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研XX對于新項目的立項，實施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項目規(guī)模、項目定位、項目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化，區(qū)域購買力等以確保新項目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，保證項目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險。在三線城市XX要求新項目距市政府兩公里左右，距市中心不超過5公里，建筑面積70萬平米以上，樓面地價控制在500元/平米以下，且處于城市發(fā)展方向。XXXXXX項目位于XX市西南角，距離老城區(qū)人民公園3.6公里。隨著XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯，這是XX集團(tuán)經(jīng)過認(rèn)真深入的市場研究和對城市發(fā)展趨勢的清晰把握所做出的選擇。12、市政府的大力支持考察了XX集團(tuán)在XX地區(qū)的樓盤，XX市政府均充分意識到項目的重要性，并把13、項目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益極其顯著,直接推動XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展XXXX項目預(yù)計累計總投資將超過28億元人民幣，累計銷售總額將超過40億元人民幣，累計凈利潤總額將超過8億元人民幣，累計上繳各項稅收將達(dá)5億元。圍繞項目建設(shè)的各類配套設(shè)施將新增3000個左右的就業(yè)崗位，較大程度上緩解XX市的就業(yè)壓力。項目開工建設(shè)后，還將帶動公交、客運、商業(yè)物流等相新的契機(jī)，并對XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到較大的推動作用。2.4項目銷售價格預(yù)測項目各方面優(yōu)勢，以及XX地產(chǎn)集團(tuán)成熟的開盤必特價，特價必升值的銷售手法，高性價比入市，建立項目品牌知名度，逐步調(diào)高價格。預(yù)計2011年7月下旬XXXX首期項目高層住宅開盤，精裝住宅預(yù)計銷售均價為5200元/平方米。2.5市場分析結(jié)論預(yù)測2010年-2015年XX市房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)量將增加，整體價格呈上升態(tài)勢，市場管理日趨專市場對有特色的中低密度高檔精品樓盤有較大的接受度。因此，本項目有良好的外部市場環(huán)境和發(fā)展空間。第三章項目建設(shè)的依據(jù)及合法性項目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計，按照國家建設(shè)項目程序進(jìn)行，具備合法性，目前已取得下列項目開發(fā)合法性有關(guān)文件(詳見表3-1):表3-1:序號文件名稱文件編號取得時間1國土證2建設(shè)工程規(guī)劃許可證第四章項目建設(shè)地址及環(huán)境4.1項目地址項目位于XX市南區(qū)，距離XX市核心商業(yè)區(qū)3公里，距離老城區(qū)人民公園3.6公里。周邊解放路、勝利路、南環(huán)路均為城市主干道，交通便利，符合XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展方向。核心商業(yè)區(qū)人民公園東香江夏荷公園東香江恒大雅苑綠地迪亞莊園沃爾瑪擬進(jìn)駐4.2地塊概況4.2.1用地現(xiàn)狀整個地塊為平原地，地面平坦，無地上建筑，環(huán)境適于居住。4.2.2土地性質(zhì)綜述第五章項目建設(shè)內(nèi)容5.1項目總體規(guī)劃本項目總占地面積為340畝，建筑面積約80萬m2,容積率為3.5,綠化率40%以上；由綜合樓、高層洋房及商業(yè)組成。其中一期總建筑面積13.63萬m2,由1棟32層、3棟27層高層及1棟4層綜合樓組成。5.2規(guī)劃設(shè)計理念組團(tuán)人文關(guān)系、城市形象和天際線、商業(yè)業(yè)態(tài)理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。5.3規(guī)劃設(shè)計特點及技術(shù)創(chuàng)新樓距：超寬樓距，南北樓距最大約120米。景觀(環(huán)境):本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，以城市生態(tài)承載設(shè)計模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，閑配套商業(yè)和配套小商業(yè)。為方便各期住戶的便利，每期均有不同的商業(yè)面積和5.4建筑設(shè)計風(fēng)格XXXX采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。這種設(shè)計力求達(dá)到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照項目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚跳躍，又不會隨著時間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。5.5建設(shè)內(nèi)容表5-1項目建設(shè)內(nèi)容一覽表層數(shù)棟數(shù)建筑面積(平方米)高層住宅4商業(yè)1綜合樓41合計國際級航母配套、滿屋名牌、9A精裝整合，幾千余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，消費者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費者享受到高性價比的產(chǎn)品。XXXX景觀設(shè)計采用歐洲古典皇家園林的設(shè)計手法，結(jié)合地域原有條件進(jìn)行設(shè)計，精心運用各式極具歐洲皇家園林風(fēng)格的景觀元素營造出精致美景小品，繁復(fù)的歐式地花，雕刻精細(xì)的落水景墻，精美的花缽，流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華麗的水景在空間中均有體現(xiàn)；風(fēng)格上主要體現(xiàn)了英式園林的自然風(fēng)情和法式園林的尊貴大氣，同時具有精致典雅，浪漫高中的氣質(zhì)，兼有觀賞配合自然而生態(tài)的環(huán)境，給住戶提供了一個高品質(zhì)高品位的生活空間。XXXX力求營造領(lǐng)先國際的休閑居住模式，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方1)電話：預(yù)留電話線接口，配高級面板。(由用戶自行申請開通)2)電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級面板。(由用戶自行申請開通)3)寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級面板。(由用戶自行申請開通)4)供電：每戶設(shè)獨立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“SIEMENS”(西門子)名牌5)給排水：每戶設(shè)獨立水表，水管暗裝。6)燃?xì)猓好繎粼O(shè)獨立燃?xì)獗?，管道燃?xì)馊霊簟?)安防：每戶安裝可視對講。家居安防標(biāo)準(zhǔn)配置為客廳設(shè)紅外線探頭一個，8)燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。9)廚房配送電器：“西門子”燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、消毒碗柜，微波爐、冰品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。裝修建材內(nèi)部供貨獲得5折以下優(yōu)惠。更為重要的是，第六章項目實施進(jìn)度本項目計劃分五期開發(fā)，其中，首期項目開發(fā)建設(shè)期(含裝修期)為30個月，銷售期30個月。本項目計算期按3年計算。開發(fā)建設(shè)和銷售計劃為：●籌建期：(2011年1月前)●工程期：(2011/1—2013/6)(含精裝修期)●銷售期：(2011/7-2013/12)表6-1項目實施進(jìn)度計劃表2010年2011年2012年2013年季度二季度三季度四季度季度一季度季度二季度四季度季度二季度四季度籌建工程期銷售期第七章營銷組織7.1本項目市場營銷模式簡述本項目營銷模式簡述歸納如下：●規(guī)劃設(shè)計：以人為本、尊重自然；●價位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤；●營銷操作：首先明確定位，進(jìn)行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項目信息，利用現(xiàn)場示范環(huán)境及樣板房等道具，實現(xiàn)開盤前蓄水認(rèn)籌，最后于開盤當(dāng)天集中解籌，引爆銷售業(yè)績。●物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管；●開發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行。7.2本項目營銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成●項目營銷組織機(jī)構(gòu)本項目營銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項目的營銷機(jī)構(gòu)，依托公司項目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)營銷部營銷部合同管理部開發(fā)部行政人事部綜合計劃部采購部招投標(biāo)部預(yù)決算部保安部工程技術(shù)部工程部總工室財務(wù)部計原則機(jī)構(gòu)精簡，分工負(fù)責(zé)。組織機(jī)構(gòu)圖董事長總經(jīng)理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理第八章投資估算及資金來源8.1投資估算范圍8.2投資估算內(nèi)容項目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項目建成后經(jīng)營所需的少量流動資金?？?.3投資估算依據(jù)■河南省建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、地方■建設(shè)期利息，根據(jù)開發(fā)貸款1--3年期利率計算。8.4投資估算的結(jié)果經(jīng)估算，本項目總投資為48456.66萬元，各項投資情況詳見附表。XX首一期項目---投資成本估算表用地面積：47243.85平方米/70.865畝序號計費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測金額綜合每平方米建筑成本(萬元)(元)總建筑面積(平方米)土地成本1土地費用按每畝70萬元計算2土地契稅按土地總價的4%計二各項政府收費1征用土地公證費按土地總價的0.2%計2征用土地交易服務(wù)費按土地價款的1%計3室內(nèi)環(huán)境檢測費按建筑面積1元/平方米計4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積120元/平方米計4圖紙審查費按建筑面積1.8元/平方米計5氣象避雷監(jiān)測費按建筑面積1.46元/平方米計6地震安全評價費按工程造價(四、五項合計)的0.5%計7抗震施工圖審查費按建筑面積2.2元/平方米計8招標(biāo)代理費按建筑面積1元/平米9施工許可證印花稅按工程造價(四、五項合計)的萬分之三三前期工程費用1建筑設(shè)計費按建筑面積15元/平方米計2園林設(shè)計費按建筑面積2元/平方米計3勘探及測量費用按建筑面積2元/平方米計4文物堪探費按建筑面積1元/平方米5工程咨詢費按建筑面積0.50元/平方米6土地平整費用按建筑面積4元/平方米7工程監(jiān)理費按建筑面積7元/平方米8臨時施工道路、水、電等其他費用按建筑面積5元/平方米四建安工程費用1高層建筑工程費高層按照1320元/平米計算設(shè)備購置安裝費(鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿)按照建筑面積250元/平米計算裝修工程按照建筑面積800元/平米計算土石方工程按照建筑面積30元/平米計算電梯工程費按照建筑面積70元/平米計算零星工程費按照建筑面積10元/平米計算五基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1室外水電、消防、燃?xì)?、智能化工程等暫按建筑面積120元/平方米2園林綠化工程暫按建筑面積80元/平方米六不可預(yù)見費按工程造價(四、五項合計)七管理費用按銷售收入的1.5%計八銷售費用按銷售收入的2%計九財務(wù)費用按1-3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率6.4%計算表8-3投資分類占比表首一期項目投資分類占比表序號金額(萬元)占比1土地費用2前期工程費用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5財務(wù)費用6管理和銷售費用7各項政府收費8不可預(yù)見費9總投資圖8-1投資分類占比示意圖□土地費用口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費口建筑安裝工程費■財務(wù)費用■管理和銷售費用■各項政府收費□不可預(yù)見費8.5資金籌措項目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計劃資金占比及資金來源與運用見下表。項目所需總投資48456.66萬元，其中：企業(yè)自籌15000萬元，占投資總額的31%;●向銀行申請開發(fā)貸款15000萬元，占投資總額的31%;表8—4資金來源占比表序號金額(萬元)占比備注1自籌資金2銀行貸款3銷售收入回款4總投資合計9.1財務(wù)評價編制說明●國家發(fā)展計劃委員會“計辦投資[2002]15號關(guān)于出版《投資項目可行9.1.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價經(jīng)營收入計征營業(yè)稅，稅率5%;城建稅和教育附加費分別按應(yīng)納營業(yè)稅的7%和3%估算；印花稅按銷售收入0.05%估算?！耥椖坑嬎闫谪攧?wù)評價計算期暫設(shè)定為3年?！褙攧?wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項目的風(fēng)險因素，設(shè)定為●借款利率借款利率按人民銀行1-3年中長期年貸款基準(zhǔn)利率6.4%估算。9.2銷