中關(guān)村理想國際大廈策劃報告

中關(guān)村作為北京高科技企業(yè)的集中區(qū)域，海淀區(qū)對高科技企業(yè)而吸引眾多的地產(chǎn)商的目光.1999年，市政府制定了中關(guān)村“三年大一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)基地的建設(shè)，如中關(guān)村西區(qū)的改造、清華科技園、北大科技園等12項重點建設(shè)項目；二是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，近三年來，園區(qū)內(nèi)改擴建的道路遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了三年大變樣的實行方案，除了白頤路、學(xué)院路、北清路等主干線14條以及迅速路目的已經(jīng)完畢外，尚有其他支干線，總計是20多條道路，120多公里。此外，鋪設(shè)電信管線200多公里，天然氣管道170公里，熱力管線11公里，啟動了清河、肖家河污水處理廠、永豐污水處理廠前期建設(shè)工作也正在進行。第三個變化是制度創(chuàng)新，有代表性的是《中關(guān)村科技園區(qū)條例》第四個變化最終帶來的成果，就是整體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)說，目前中關(guān)村園區(qū)已經(jīng)形成了比很好的發(fā)展勢頭。中關(guān)村地區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，該地區(qū)辦公的高科技企業(yè)對樓宇的硬件設(shè)施規(guī)定較高，除對綜合布線、中央空調(diào)、不間斷供電等基本規(guī)定外，大型跨國IT企業(yè)還對諸如微波通訊、全球衛(wèi)星定位等也有規(guī)定。到今年，伴隨融科資訊中心A座、數(shù)碼大廈等符合國際企業(yè)辦公需要的甲級寫字樓項目的投入使用，中關(guān)村地區(qū)缺乏高檔寫字樓項目的狀況有所改觀?？梢哉f，中關(guān)村正處在向國際化轉(zhuǎn)二、區(qū)域市場分析至海淀鎮(zhèn)南街?？傉嫉孛娣e51.44公頃。它北臨北京大學(xué)、清華配套公共服務(wù)功能。在這里，我們提出”中關(guān)村第一商務(wù)區(qū)”概念由此應(yīng)運而生。中關(guān)村西區(qū)將成為開展高科技產(chǎn)業(yè)活動"窗口"和與國際經(jīng)濟接軌的基地。三、中關(guān)村市場供量分析(一)寫字樓供量分析：目前中關(guān)村辦公用房總量，包括酒店、商住公寓等共有193萬平方米。目前空置辦公用房總量近36萬平方米，整體出租率在80%左右。估計2002年將有40萬平方米的寫字樓投入使用，2003年約有近80萬平方米的寫字樓投入使用。(二)今年寫字樓銷售分析：1,是以住邦2023為代表的通過住宅改造的新型寫字樓，目的客戶重要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后獲得不俗這些產(chǎn)品的出現(xiàn)標(biāo)志著寫字樓市場從“以產(chǎn)品為關(guān)鍵”開始轉(zhuǎn)向“以客戶為關(guān)鍵”。商務(wù)樓或商務(wù)公寓與寫字樓相比，變化了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氣氛。較低的價格和較高的按揭是這些處在起步階段中小企業(yè)看好的原因。外地企業(yè)機構(gòu)大舉入京，與外資企業(yè)機構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；寫字樓投資性買家重伴隨寫字樓產(chǎn)品層次、類型的豐富，北京寫字樓市場已逐漸進入以銷售為主的銷售時期。業(yè)不低于3000家，一直到2003年之前，中關(guān)村寫字樓供應(yīng)的存量增長比例，不會高于新增企業(yè)注冊的比例，也就是說，持續(xù)若干年間形成的寫字樓供應(yīng)缺口，要在2004年才可以持續(xù)地得以彌補。目前中關(guān)村寫字樓市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不大于需求，這種供需的不平到50人的中小型企業(yè)占80%,私營股份制企業(yè)80%,技術(shù)背景的企業(yè)占80%,優(yōu)秀人才走向中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)是國際化趨勢。(一)高新技術(shù)企業(yè)：積為主，此類企業(yè)普遍展現(xiàn)小型化，其中30人如下的企業(yè)所占比夫球場等。創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)常常需要加班，因此他們有24小時的服務(wù)于純鋪面分銷商銷售毛利潤的近50%要承擔(dān)房租，所認(rèn)為減少成(三)中介與服務(wù)機構(gòu)：(三)客戶購置心里分析：企業(yè)形象的重要原因之一便是：鄰居是誰?與否與本企業(yè)“門當(dāng)戶對”?假如企業(yè)自身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次IT企業(yè)就要有對應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但假如硬件設(shè)施原則很高，該企滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周圍最佳有適合的住宅項一產(chǎn)品市場定位中關(guān)村高科技企業(yè)需要什么樣的辦公環(huán)境呢?我們認(rèn)為：信此處理生產(chǎn)力問題。第二，要具有靈活高效的系統(tǒng)，具有可拓展運用高科技手段和高科技成果來實現(xiàn)客戶的規(guī)定，如新材料、新我們倡導(dǎo)新科技、全網(wǎng)絡(luò)化辦公物業(yè)，使之成為二十一世紀(jì)，智慧型智能化商務(wù)寫字樓。為13米，寫字間為無柱網(wǎng)空間。應(yīng)容量威110-120VA/平方米，自備柴油發(fā)電機組，保證客戶緊急用共照明，泛光照明，電梯進行自動化控制。空張局勢，估計2023年之前有望全線通車.42003年約有近80萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)4,從事科技貿(mào)易，金融、風(fēng)險投資等有關(guān)領(lǐng)哉的入住企業(yè)樓層分布(區(qū)域劃分)企業(yè)類型樓層分布(估計規(guī)劃樓層)休閑吧(星巴客咖啡),機票代理、速遞等。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務(wù)中心、多功能國際會議廳(配置同聲傳譯功能)、二層五星級商務(wù)會所(健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50-150平米四--八層中型企業(yè)150-300平米九—十二層以上部分著名度高的企業(yè)(世界500強),半層或整層銷售。十三—十六層留銀行，證券外，應(yīng)建立休閑區(qū)，如：星巴客咖啡廳，24小時便利店，24小時為人們提供以便的3,在大廈二層作商務(wù)配套商務(wù)中心、多功能國際會議廳(配置健身俱樂部(有氧器械\無氧健身),高爾夫推桿實打訓(xùn)練場。5,在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配件系統(tǒng).統(tǒng).設(shè)備將被充足運用。因此，基于保持活躍在計算機和工程領(lǐng)域的高的基礎(chǔ)，同步與外部通信網(wǎng)(如公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算機網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng))相連，與世界各地互通信息。1)語音信箱：具有存儲外來語音，使顧客通過信箱密碼提取語音留言。可自動向具有那個語音信箱的客戶提供呼喊(當(dāng)語音信■無線通信系統(tǒng)：應(yīng)具有選擇呼喊和群呼功能?！鲂l(wèi)星通信系統(tǒng)：■多媒體通信系統(tǒng)：■視訊服務(wù)系統(tǒng)：■電子信息顯示系統(tǒng)(入口大廳)■視頻點播(VOD)系統(tǒng)(客房)■同聲翻譯系統(tǒng)(國際會議廳)■計算機通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)由網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議在國際商務(wù)交流，因此更關(guān)注能否全天候服務(wù)，實現(xiàn)24小時辦公的戴德梁行.以提高物業(yè)管理水平，和提高物業(yè)著名度.提供24小時服目起到增值保值作用.物業(yè)管理確實定及收費原則確實定，也是吸引9.就波及大廈物業(yè)管理的有關(guān)事項，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘任律師、審10.代表所有或部分產(chǎn)權(quán)人就與大廈整體或公用場所、公用設(shè)施有關(guān)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；預(yù)定餐廳座位、文化體育節(jié)目票務(wù)；花卉代購、遞送服務(wù)；計程車及豪華轎車服務(wù)國際長途旅行社及導(dǎo)游服務(wù)洗衣及干衣服務(wù)郵寄/包裹服務(wù)照片沖洗服務(wù)(二)租擺服務(wù)要為大廈的業(yè)/租戶提供租擺服務(wù)，重要以出租/售寬敞綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同步提供專業(yè)養(yǎng)護人員定期進行澆水、施肥、剪枝等，為客戶發(fā)明優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。(三)辦公休閑大廈重要以科技行業(yè)的客戶為主，工作壓力和工作強度都城比較大，為了給客戶發(fā)明良好的辦公條件和合適減輕客戶工作壓力，在工(四)三餐員工餐服務(wù)(五)網(wǎng)絡(luò)辦公(六)24小時緊急搶修保證樓內(nèi)線路、電源設(shè)備的正常運行。工程部將設(shè)有24小時緊急搶(七)環(huán)境保護辦公大廈開發(fā)商均愛慕以低價入市的形式來吸引消費者的，往往忽視了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項目規(guī)劃、我們的配置是最先進的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照顧您的一切必需。辦公在此，您足不出戶就能體驗到風(fēng)格關(guān)系。本案要發(fā)明中關(guān)村與眾不一樣的風(fēng)格，在貫以中關(guān)村第一的個性產(chǎn)品.專業(yè)應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌企業(yè)對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入力推廣時應(yīng)重視宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告籌劃都將圍繞項目的產(chǎn)品特性、建筑形式展開品牌意識的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其他同類商品區(qū)別開來。每一種品牌，均有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨特的目的市場和共同認(rèn)知的目的客戶群。做為一種國際化商務(wù)辦公空間，只有將項目的營銷籌劃有效的導(dǎo)入品牌意識，以提高項目檔次而獲得良好的銷售效應(yīng)。創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)理念，具有超前性。品質(zhì)性指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。風(fēng)格性指建筑自身獨有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專業(yè)化即人性化，不一樣的空間安排，滿足不一樣人士的需品牌形象的塑造1、賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)(或推廣)活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。(導(dǎo)入CIS系統(tǒng))1、在消費者立場上，力爭產(chǎn)品設(shè)計精細(xì)，平面布局合理，配套以便實惠，充足體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。2、保證施工質(zhì)量和進度，予以購置者信心保障，建立品牌形象。3、提高銷售質(zhì)量，做為一種提供人性化設(shè)計的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不僅包括項目的品牌形象，其目的在“智慧型、智能化、國際化商務(wù)寫字樓”●國際化體目前，國際化會所，國際化的商務(wù)配套，國際●智慧型體目前設(shè)計和使用建筑的人使建筑智能化?？萍贾R與設(shè)第三部分營銷推廣篇營銷推廣篇(一)中關(guān)村地區(qū)價格分析：價在11000至19000元/平米，于其他幾種寫字樓區(qū)域相比，中關(guān)村寫項目名稱售價(元/平方米)銀網(wǎng)中心清華同方科技大廈海淀文藝中心銀科大廈大行基業(yè)大廈數(shù)碼科技大廈太平洋科技大廈國興大廈海龍大廈中關(guān)村大廈名商大廈(二)本案價格定位保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本案的價格是根據(jù)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本第一種外銷寫字樓項目.都是其他項目所無法比擬的.又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在發(fā)展商實現(xiàn)其合理利潤的前提下，通一般地，任何人在買同樣?xùn)|西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費者在心里產(chǎn)生的價格，而當(dāng)消費者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認(rèn)為是劃算的，這便是有助于促使作出購置決定。反之，消費者則很也許打1,開盤時價位要與周圍項目價位相稱或略低.2,對于著名企業(yè)客戶或購置大面積客戶合適考慮給與價格上或物業(yè)3,對于由已購房客戶簡介來的客戶合適給與優(yōu)惠.清楚理解.5,建全入住手續(xù).1、層差：按照通例，甲級寫字樓樓層越高，銷售價格越高，層差系數(shù)1%2、向差：按照通例，甲級寫字樓面向主干線、正南價格最高，依次為東、西、北向；理想大廈北臨北四環(huán)，交通便捷，物業(yè)形象醒目，因而北向價格可定為最高。向差系數(shù)3%-8%二、銷售方略(一)實行全員營銷意識活動的分析、規(guī)劃和控制，盡量為顧客發(fā)明最大的讓渡價值，使顧(二)實行總包分銷網(wǎng)絡(luò)化營銷元收取定金30000元.直接簽約A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式：首期應(yīng)付款40%,一次性付或為了緩和客戶首期資金壓力，開發(fā)商墊付20%,余下20%款項于入住前分 勢，使其成為當(dāng)期市場階段的中心點，以最短的時間內(nèi)吸引盡量 A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式一放大宣傳，同步增長市場好感。應(yīng)定期于現(xiàn)場開展活動營銷。樣賣點的宣傳以及靈活的促銷方式，吸引不一樣需求之買家，到A,一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.放有針對性，將重要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上.(三)估計銷售周期2023年12月——2023年3月初2023年12月——2023年3月初2023年3月中旬——2023年6月2023年7月——2023年9月2023年10月——2023年12月2023年10月——2023年12月2023年1月2023年1月——2023年3月以上銷售周期的估計時間為14個月。(四)年內(nèi)銷售計劃首期推出4-8層拆散銷售，面積約14000平米，二期推出9-12層，面積約12356平米，最終推出13-16層面積約12356平米，總體年內(nèi)實現(xiàn)銷售任務(wù)70%,面積約27000平米，按均價15000元/平米，合計實現(xiàn)銷售額4.05億元，實現(xiàn)回款80%,合計3.2億元。三、營銷活動提議房地產(chǎn)廣告有別于其他行業(yè)的廣告之處在于它要在最短時間內(nèi)促成消費者對產(chǎn)品的關(guān)注，最終到達購置行為。有效地傳遞產(chǎn)品賣點是它最重要的目的。當(dāng)今北京市場的房地產(chǎn)廣告通過數(shù)年的探索、磨練，可以說雛形已成。開發(fā)商在通過一段時期的磨練后，已經(jīng)開始將精力從互相的比較轉(zhuǎn)到對產(chǎn)品自身的精益求精，訴求自身最具亮點的地方以吸引買以硬廣告為主，軟文加以支持，在近來一段時間則更增長了對應(yīng)品質(zhì)現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場已完全成為買方市場。只有可以經(jīng)受消費者策，金融等功能于一體的商業(yè)中心區(qū)概念.吸引國際高科技產(chǎn)業(yè)企化商根據(jù)以上總結(jié)出的房地產(chǎn)廣告現(xiàn)實狀況，我們一直在尋找一種更變通而又不會流俗的方式來宣傳我們的產(chǎn)品與消費者需求吻合的作為本案重要的賣點，產(chǎn)品的建筑設(shè)計將是我們從始至終都要建筑的異性決定了景觀注定要不平凡，我們不能忘掉我們宣傳的產(chǎn)品，綠色一直是應(yīng)當(dāng)被宣揚的。個性的環(huán)境要與建筑自身有了一定的呼應(yīng)和吻合。要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入生態(tài)，變化老式的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充足緩和緊張的工作壓力，充足享有綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。創(chuàng)立人性辦公空間，極大提高本案環(huán)境與品位，順應(yīng)了以人為本的未來辦公趨勢。作為一種高檔的寫字樓，物業(yè)服務(wù)將是宣傳物業(yè)品質(zhì)的重要方酒店式物業(yè)管理服務(wù)，打理平常事物，營造一種穩(wěn)定的辦公環(huán)境,是提高項目自身良好形象的最大加分原因。國際原則化質(zhì)量管理體系正在改善，更重要的是，在管理服務(wù)過程中物管企業(yè)角色的換位，從服務(wù)供方和制造商的角色變?yōu)榉?wù)的組織者，這就是服務(wù)集成商的概念。具有信息時代"高智能化樓宇"的內(nèi)涵，完備的高科技硬件配套能讓客戶增長對項目的榮譽感，是我們所要推廣的，便利快捷，高度信強調(diào)中關(guān)村的未來發(fā)展，要許給客戶一種美好的未來辦公藍(lán)圖。強調(diào)物業(yè)的升值潛力，投資回報潛力，要綜合項目自身的性價比和各種加分原因，著力宣傳建筑形式自身的升值也許，強調(diào)人對建筑的感性認(rèn)識的增大將是物業(yè)升值的最大依憑。1.預(yù)熱期：塑造產(chǎn)品市場形象在開盤前于各熱點媒體投放軟性文章，表述西區(qū)的商務(wù)中心區(qū)務(wù)空間”主題語2——“與西區(qū)攜手，實現(xiàn)心中理想”2.開盤期：宣傳物業(yè)品質(zhì)，強化市場形象以開盤活動來展示項目自身產(chǎn)品的獨特優(yōu)勢，吸引買家的目光，邀請業(yè)界人士、著名的建筑界人士、消費者、媒體記者共同就產(chǎn)品自身超前設(shè)計和其適應(yīng)性進行討論，借此加大市場對本項目的關(guān)注程主題語1——“在這里，我享有網(wǎng)絡(luò)國際”主題語2——“在這里，我享有綠色”力度(一)戶外廣告目的交通指示牌，巨大的擎天柱立于交通要道的顯赫位置，(二)直投雜志先期廣告推廣選用直投雜志的形式，針對區(qū)域內(nèi)特定目的群接(三)大眾媒體制造聲勢，并運用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品(四)網(wǎng)絡(luò)公布網(wǎng)絡(luò)發(fā)展到目前以伸展到各個領(lǐng)域，光房地產(chǎn)網(wǎng)站就有好幾家.理想大廈作為中關(guān)村智能化的寫字樓、擁有先進通訊設(shè)施，的主多份，受到業(yè)界及客戶良好評價，重要特點：重點推薦給有效六項目整體包裝(1)樓盤包裝的市場價值有助于提高樓盤檔次品味，體現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家承認(rèn)，增進銷售。有助于加強企業(yè)形象，樹立企業(yè)品牌，包裝得好是企業(yè)實力的眾的情感和潛意識，才可以被大眾選擇和消費。因而，包裝不是一種(2)樓盤包裝完整的架構(gòu)設(shè)計和有效的場所，工地形象怎樣，不僅直接與物業(yè)和企業(yè)形1)用彩旗，氣球條幅(文字：XXX正式發(fā)售)等宣傳物D、工地現(xiàn)場豎立施工進度牌(文字：本項目估計尚有XX天竣工)或者豎立某些溫柔的警告牌(文字：為了您的安全，為了您和家人的幸福，請注意XXX)。 b)售樓處包裝設(shè)計銷售中心是消費者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場，是消費者理解和通向項目最重要的“橋梁”之一，對項目形象的形成和宣傳，對項目樣板間、門頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會吸引過路的目的對象，富有深刻的感染力。1)