天下城一期物業(yè)管理（建議）方案（DOC26）

天下城一期物業(yè)管理(建議)方案根據(jù)河南開祥天城置業(yè)股份有限公司(甲方)與我方(深圳市方正物業(yè)管理有限公司)(乙方)簽訂的《天下城物業(yè)管理顧問合同》,甲方委托我方對(duì)“天下在實(shí)操階段內(nèi)協(xié)助管理商實(shí)現(xiàn)獲得鄭州市、河南省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)的目天下城是河南開祥天城置業(yè)股份有限公司投資開發(fā)的高檔住宅小區(qū)。占地面積7.1萬(wàn)平方米，建筑面積28.86萬(wàn)平方米，小區(qū)有九幢高層(15-31層)、四幢小高層(12層)住宅塔樓(共1440戶),二層商業(yè)裙房，一個(gè)會(huì)所與幼兒苑建筑面積113359.99平方米，共4幢樓11個(gè)單元464戶，小區(qū)有蒂森電梯(德國(guó))17部，會(huì)所建筑面積1059.1平方米，幼兒園建筑面積1140.3平方米，商業(yè)河南開祥天城置業(yè)股份有限公司為將天下城建造成具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代都2、全面推行酒店式物業(yè)管理，寓管理于全3、在全面推行酒店式物業(yè)管理的同時(shí)，結(jié)合天下城小區(qū)的實(shí)際情況，推出三、組織架構(gòu)及管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理物業(yè)管理立以辦公室為中心的內(nèi)部管理體系與服務(wù)中心為中心的外部服務(wù)體系相結(jié)合的說(shuō)明：天下城管理處共編制106人，其中管理層人員有：管理處主任、各專業(yè)(部門)主管、辦公室管理員及收款員等共11人。操作層含護(hù)衛(wèi)員、維修工、清潔員、接待員、炊事員等共95人。a.辦公室設(shè)3名管理員，分別負(fù)責(zé)人力資源管理、IS09000管理與后勤(二)員工的素養(yǎng)要求③、機(jī)電(維修)主管：大專以上文化程度，有相應(yīng)工作經(jīng)驗(yàn)，有有關(guān)⑧、收款員：大專學(xué)歷，女性，30歲下列，有兩年以上財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。②、水電維修工、弱電工、電梯工：男性，年齡不超過(guò)40歲，無(wú)劣跡，具備高中(中專、中技、職高)以上學(xué)歷，持有特種作業(yè)操作上崗證書。③、服務(wù)中心接待員：中專以上學(xué)歷，女性，身高1.60米以上，形象序號(hào)國(guó)家或者省市指標(biāo)承諾指標(biāo)有關(guān)措施房屋完好率及通道無(wú)隨意占用房屋零修及時(shí)率、合格率管理費(fèi)收繳率行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不綠化完好率區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天候保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生道路完好率及使用率排水暢通，無(wú)隨意占道，無(wú)改變使化糞池、雨水井、污水井完定期疏通、清理，井蓋齊全完好排水管、明暗排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)塌陷、路燈完好率路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定樂、休息設(shè)施生活用水用電供應(yīng)率及水電費(fèi)收繳率定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保率響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過(guò)雙方約定時(shí)間，指定專人回訪，健全回訪紀(jì)小區(qū)治安案件發(fā)生率2%下列小區(qū)封閉式管理，24小時(shí)守衛(wèi)巡防火設(shè)備完好率定期檢查保護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備火災(zāi)發(fā)生率1%下列建立義務(wù)消防隊(duì)，定期演練，勤檢加強(qiáng)宣傳與巡視。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，及時(shí)回訪紀(jì)錄。率按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素養(yǎng)，定期征詢居民意見，率管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率重視崗前培訓(xùn)，所有專業(yè)技術(shù)人員居民對(duì)物業(yè)管理滿意率教育員工樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力為居民排憂解難。檔案建立與完在IS09000國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求下運(yùn)作，為小區(qū)業(yè)主(住戶)提供為順應(yīng)時(shí)代與社會(huì)的需要，天下城小區(qū)將不斷提高與自我完善物業(yè)管理水束條例，然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照?qǐng)?zhí)行，較少考慮業(yè)主的實(shí)際需求與使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實(shí)行訴當(dāng)日有回音，故障維修處理只是夜”,努力使業(yè)主(用戶)的滿意率達(dá)到百分方便地辦理入住手續(xù)與各項(xiàng)繳費(fèi)，或者受業(yè)主委托提供其它專項(xiàng)服務(wù)及特約服在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的訴求信息及時(shí)傳達(dá)給有關(guān)責(zé)任人或者專業(yè)服務(wù)口進(jìn)行處>商務(wù)中心(打字、復(fù)印、傳真服務(wù));>棋牌出租服務(wù)等。業(yè)主的問題(困難)都能夠通過(guò)向服務(wù)中心反映求得解決。在服務(wù)中心實(shí)行“首1、加強(qiáng)員工酒店式禮節(jié)禮儀培訓(xùn)及服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，教養(yǎng)一致，強(qiáng)調(diào)2、健康路崗?fù)こY賓崗?fù)?，增設(shè)服務(wù)員一名，為出入小區(qū)的業(yè)主提供各類c)為老、弱、病、殘、幼提供服務(wù)，幫助帶行李較多的業(yè)主運(yùn)送行李到電3、小區(qū)除健康路大門崗、車庫(kù)出入口值班員及車庫(kù)巡邏崗在值班時(shí)穿護(hù)衛(wèi)制服外，其余護(hù)衛(wèi)員均穿制式工作服務(wù)，以服務(wù)員形象分區(qū)服務(wù)于各棟(單元)實(shí)行菜單式服務(wù)，為每戶業(yè)主(住戶)發(fā)放含有管理處服務(wù)內(nèi)容、設(shè)計(jì)高雅2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與管理服務(wù)流程；3)各項(xiàng)服務(wù)指南；5、業(yè)主(住戶)在區(qū)內(nèi)通行、交費(fèi)、消費(fèi)實(shí)行“一卡通”。①、公共秩序管理。小區(qū)實(shí)行封閉式管理，24道，護(hù)衛(wèi)員要緊負(fù)責(zé)操縱人員及大件(貴重物品)的出入。對(duì)來(lái)訪人員實(shí)行身份入的決定；對(duì)搬離小區(qū)的大件(貴重)物品，實(shí)行業(yè)主(或者委托人)事先到服b、小區(qū)內(nèi)護(hù)衛(wèi)員均為樓棟服務(wù)員(6名),分區(qū)負(fù)責(zé)各棟的治安秩序及安全c、護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)兼任地面巡視服務(wù)員，要緊負(fù)責(zé)巡視、維持商業(yè)內(nèi)d、車庫(kù)崗值班員(3人)要緊職責(zé)是阻止、驅(qū)逐閑雜人員進(jìn)入車庫(kù)；檢查e、商業(yè)街的治安由管理處護(hù)衛(wèi)主管統(tǒng)一負(fù)責(zé)。由于治安環(huán)境較為復(fù)雜，故設(shè)16名護(hù)衛(wèi)員(穿護(hù)衛(wèi)制服),在合適的位置設(shè)治安崗?fù)?，使用固定崗與巡邏崗相結(jié)合的方式，維持場(chǎng)所治安秩序，由于冬季鄭州的氣溫低，可在冬季安排24f、消防監(jiān)控中心值班員(1人)負(fù)責(zé)監(jiān)控消防自動(dòng)報(bào)警、各類防盜報(bào)警等b、水、電、土、暖的維修養(yǎng)護(hù)，在按計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證其功能正常修申請(qǐng)的25分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并按照“海爾”式的服務(wù)模式，根據(jù)情況為業(yè)主提供有償(無(wú)償)服務(wù)，維修完成后按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理收取維修費(fèi)用。服務(wù)中心d、通常性維修不超過(guò)8小時(shí)，難度較大的維修不超過(guò)72小時(shí)。e、裝修管理，管理處將依照政府有關(guān)政策、法規(guī)，制定適a、日常清潔保潔實(shí)行分區(qū)責(zé)任制(每名清潔工負(fù)責(zé)17個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，會(huì)所、服務(wù)中心、地面部分設(shè)3名清潔工、車庫(kù)1名，商業(yè)街6人)。關(guān)于門廳、電梯間、保潔，保潔時(shí)間至21時(shí)；關(guān)于樓梯、樓道部位，每周進(jìn)行一次清潔，每天保潔一遍；每層樓梯間設(shè)有垃圾桶，垃圾日產(chǎn)日清(每天早晨一次收取),集中清運(yùn)；一次，每月打蠟一次；庭院(含硬體景觀、水面、綠化帶)每天早晨業(yè)主出門前清掃一次并不間斷保潔，保潔時(shí)間至21時(shí)，地面每月清洗兩次；地下車庫(kù)每天業(yè)主(住戶)提供一流的管理服務(wù)。含人力資源、管理制度、物質(zhì)資源等)的支持與服務(wù)，確保資源的合理使用；另1、人力資源管理。負(fù)責(zé)管理處員工的招聘工作，制定各專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，指3、后勤管理。負(fù)責(zé)管理處辦公用品、維修材料等的采購(gòu)及保管。根據(jù)實(shí)際4、負(fù)責(zé)與上級(jí)公司各職能部門的業(yè)務(wù)對(duì)接，同意其業(yè)務(wù)指導(dǎo)；負(fù)責(zé)與政府(三)按IS09000體系的要求，充分做好各項(xiàng)工作的檢查工作，不僅僅是辦在管理的過(guò)程中，不斷改進(jìn)管理方法，不斷提高管理水平。(此段請(qǐng)參考123頁(yè)5、在改進(jìn)各項(xiàng)工作后，參加省、市行業(yè)內(nèi)組織的有關(guān)評(píng)比、檢查，利用行②、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的環(huán)保垃圾桶(垃圾分類)業(yè)余生活，內(nèi)容包含：(1)小區(qū)基本情況的系列報(bào)道；(2)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、及有關(guān)法律、法規(guī)的分類介紹；(3)社區(qū)活動(dòng)的信息公布及跟蹤報(bào)道；(4)小區(qū)好人好事的宣傳褒揚(yáng)，不良現(xiàn)象的揭露與批判；(6)信息交流區(qū)：如求租、求購(gòu)，商品信息交流等；(1)設(shè)立小區(qū)宣傳欄：宣傳小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用收支(2)開展創(chuàng)建文明樓，評(píng)選文明家庭活動(dòng)：通過(guò)創(chuàng)建與評(píng)選，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn)，使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能時(shí)間要求：入職當(dāng)天，共2課時(shí)。e)管理處紀(jì)律要求及規(guī)章制度(包含作息時(shí)間、宿舍管理、員工時(shí)間要求：三個(gè)月試用期，共24課時(shí)。培訓(xùn)方式：集中授課(4人以上)、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)(4人下列)。(1)管理層及服務(wù)中心接待員在職培訓(xùn)。時(shí)間要求：全年，共50課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：(2)維修班在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年共70課時(shí)。(3)護(hù)衛(wèi)班在職培訓(xùn)：(4)潔綠化班在職培訓(xùn)。選送在崗員工或者有進(jìn)展?jié)摿Φ膯T工到有關(guān)行政部門舉辦或者指定的培訓(xùn)b)部門經(jīng)理(管理處主任)培訓(xùn)班；1.新員工務(wù)必在三個(gè)月試用期內(nèi)通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗工，培訓(xùn)很多于26課時(shí)，(每課時(shí)為1小時(shí))。2.在崗作業(yè)層員工每年務(wù)必參加在職培訓(xùn)很多于70小時(shí)，才能通過(guò)年終考3.在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)很多50小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。4.員工轉(zhuǎn)崗，務(wù)必參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。5.凡書面考試不合格者，給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不合格者勸退，年度考7.為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，各類員工的培訓(xùn)合格率為100%。十、天下城管理處(第一期)物資裝備的配置(略)十一、小區(qū)經(jīng)費(fèi)收支概算(略)1.實(shí)行聘