中山市南頭鎮(zhèn)原中山廣利罐頭廠園區(qū)微改造項(xiàng)目改造方案

——中山市南頭鎮(zhèn)原中山廣利罐頭廠園區(qū)微改造項(xiàng)目改造方案一、項(xiàng)目背景根據(jù)省政府《關(guān)于推進(jìn)"三舊"改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）、省府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于"三舊"改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）和《中山市人民政府關(guān)于"三舊"改造工作的若干意見》（中府〔2010〕1號(hào)）、《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市城市更新管理辦法的通知》（中府規(guī)字（2020〕10號(hào)中府〔2020〕93號(hào)）、《中山市城市更新局關(guān)于印發(fā)＜中山市舊廠房功能改變類微改造項(xiàng)目行政審批工作指引（試行）＞的通知》（中山更新發(fā)〔2021〕29號(hào)）及相關(guān)文件精神，我公司中山罐頭文化旅游開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"我公司"）受佛山市罐頭文化咨詢有限公司委托，擬對(duì)位于中山市南頭鎮(zhèn)沿江路的原中山廣利罐頭廠舊廠房及用地進(jìn)行功能改變類微改造。改造項(xiàng)目地塊之前是舊廠房建筑，原廠名為中山市廣利罐頭食品廠，位于中山市南頭鎮(zhèn)沿江東路一號(hào)，在南頭水上運(yùn)動(dòng)公園附近，工廠在1987年11月18日成立，工廠主要經(jīng)營水產(chǎn)品罐頭，肉類罐頭，農(nóng)副產(chǎn)品罐頭，加工，銷售，有好的產(chǎn)品和專業(yè)的銷售和技術(shù)團(tuán)隊(duì)。工廠屬于中山罐頭廠黃頁行業(yè)，工廠到2002年結(jié)業(yè)，結(jié)業(yè)后一直閑置至2010年3月。在2010年3月7日潘建洪先生購買了該廠房，一直閑置多年，直到2022年12月13日轉(zhuǎn)讓給佛山市罐頭文化咨詢有限公司。2023年5月17日中山罐頭文化旅游開發(fā)有限公司與佛山市罐頭文化咨詢有限公司簽訂了租賃合同，由中山罐頭公司獨(dú)立經(jīng)營，對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)改造。為進(jìn)一步優(yōu)化南頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，南頭鎮(zhèn)人民政府于2023年7月7日與中山罐頭文化旅游開發(fā)有限公司共同簽訂《中山罐頭文化旅游開發(fā)有限公司原中山廣利罐頭廠舊廠房微改造項(xiàng)目投資協(xié)議書》。二、項(xiàng)目土地、建筑基本情況（一）項(xiàng)目土地情況項(xiàng)目涉及用地共計(jì)兩宗，基本用地情況具體如下：項(xiàng)目用地一：產(chǎn)權(quán)人為佛山市罐頭文化咨詢有限公司，位于南頭鎮(zhèn)沿江東路，水上運(yùn)動(dòng)公園旁、圍堤內(nèi)，土地面積為24870平方米，房屋建筑面積為15253.61平方米，地塊性質(zhì)為工業(yè)用地。地塊不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵(2023)中山市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0303094號(hào)。項(xiàng)目用地二：產(chǎn)權(quán)人為佛山市罐頭文化咨詢有限公司，位于中山市南頭鎮(zhèn)沿江路，土地面積4500平方米，房屋建筑面積1623.95平方米，地塊性質(zhì)為綜合辦公樓用地。地塊不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵(2023)中山市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0316005號(hào)。按照省有關(guān)按照省有關(guān)規(guī)定，改造項(xiàng)目區(qū)域已納入標(biāo)圖建庫；項(xiàng)目符合城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、國土空間詳細(xì)規(guī)劃。土壤檢測(cè)情況我公司委托廣東中諾國際檢測(cè)認(rèn)證有限公司做土壤及地下水檢測(cè)調(diào)查，調(diào)查單位于2023年6月開展目標(biāo)地塊初步采樣工作，其中土壤樣品采集時(shí)間為2023年6月9日至6月13日，地下水樣品采集時(shí)間為2023年6月9日至6月13日。調(diào)查地塊內(nèi)地下水樣品總數(shù)4個(gè),設(shè)備清洗空白樣、全程序空白樣、運(yùn)輸空白樣個(gè)數(shù)為4個(gè)，占比100%;實(shí)驗(yàn)室空白個(gè)數(shù)為2~4個(gè)，占比50~100%;現(xiàn)場(chǎng)平行樣2~4個(gè)，占比50~100%;實(shí)驗(yàn)室平行樣為2個(gè)，占比50%;檢測(cè)項(xiàng)目包括GB36600-2018中的45項(xiàng)基本項(xiàng)目、常規(guī)理化指標(biāo)2項(xiàng)（pH、濁度）以及特征污染物石油烴（C10-C40）、錫、鋅、銀、氰化物、氟化物。樣品加標(biāo)回收率和加標(biāo)樣品替代物的測(cè)定結(jié)果也均滿足技術(shù)規(guī)范要求。調(diào)查地塊內(nèi)土壤樣品數(shù)為58個(gè)，運(yùn)輸空白、全程序空白個(gè)數(shù)為3~6個(gè)，占比5~10%,實(shí)驗(yàn)室空白個(gè)數(shù)為4~8個(gè)，占比7%~14%;現(xiàn)場(chǎng)平行樣個(gè)數(shù)為4~7個(gè)，占比7~12%;實(shí)驗(yàn)室平行個(gè)數(shù)為4~7個(gè)，占比7~12%;檢測(cè)項(xiàng)目包括《土壤環(huán)境質(zhì)量建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（GB36600）中的45項(xiàng)基本項(xiàng)目、土壤理化指標(biāo)（pH、含水率）以及地塊特征污染物石油烴（C10-C40）、錫、鋅、銀、氰化物、氟化物等。樣品加標(biāo)回收率和加標(biāo)樣品替代物的測(cè)定結(jié)果也均滿足技術(shù)規(guī)范要求。（三）項(xiàng)目建筑情況園區(qū)內(nèi)共有17棟建筑單體樓，建筑面積共17260.94㎡，具體情況如下表：序號(hào)樓號(hào)結(jié)構(gòu)層數(shù)面積11號(hào)樓磚柱混凝土框架3層樓層4125.70㎡22號(hào)樓磚柱混凝土框架3層4706.24㎡33號(hào)樓混凝土柱星瓦1層1018㎡44號(hào)樓磚柱混凝土框架2層960㎡55號(hào)樓磚柱混凝土框架2層840㎡66號(hào)樓混凝土柱星瓦1層303㎡77號(hào)樓混凝土柱星瓦1層400㎡88號(hào)樓混凝土柱星瓦1層400㎡911號(hào)樓磚柱混凝土框架3層554㎡1012號(hào)樓混凝土柱星瓦1層258㎡1113號(hào)樓混凝土柱星瓦1層804㎡1214號(hào)樓磚柱混凝土框架1層1323㎡1315號(hào)樓磚柱混凝土框架4層1076㎡1416號(hào)樓磚柱混凝土框架3層388㎡1517號(hào)樓磚柱混凝土框架1層100㎡1618號(hào)樓磚柱混凝土框架1層42㎡1719號(hào)樓磚柱混凝土框架1層35㎡合計(jì)17332.94㎡2023年8月，本公司聘請(qǐng)廣東合準(zhǔn)檢測(cè)鑒定有限公司對(duì)各號(hào)樓進(jìn)行建筑安全性鑒定，報(bào)告結(jié)果為1、2、14號(hào)樓和16號(hào)樓均為安全性等級(jí)為B級(jí)，子系統(tǒng)層次（主體結(jié)構(gòu)）安全性等級(jí)評(píng)定為B級(jí)，即安全性略低于本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)A級(jí)的規(guī)定，尚不顯著影響整體承載。其他3、4、5、6、7、8、11、12、13、15、17、18、19號(hào)樓均為安全性等級(jí)為一級(jí)，上部主體結(jié)構(gòu)（子系統(tǒng)層次）安全性等級(jí)評(píng)定為A級(jí)。抗震鑒定結(jié)論：所有號(hào)樓綜合抗震能力滿足所在地區(qū)抗震的要求。三、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目運(yùn)營改造團(tuán)隊(duì)有豐富的“三舊”改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，并有打造容桂漁人碼頭網(wǎng)紅打卡點(diǎn)的成功案例。本項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人是陳浩文先生，也是容桂漁人碼頭一期食出碼頭，二期食品廠的創(chuàng)始人，成功創(chuàng)造目前一直流傳的網(wǎng)紅打卡標(biāo)志性建筑：網(wǎng)紅紅燈塔，為食貓創(chuàng)作墻面，霍爾錨等等，項(xiàng)目施工地已成立項(xiàng)目建設(shè)臨時(shí)指揮部，統(tǒng)籌所有工程項(xiàng)目和招商管理。四、投資規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案規(guī)劃，預(yù)算第一期共投入約1.3億，具體如下表：序號(hào)項(xiàng)目預(yù)期投入1地塊轉(zhuǎn)讓購買約7000萬元2消防工程投入約500萬元3排污工程投入約200萬元4排水工程投入約200萬元5高壓用電工程投入約300萬元6低壓用電工程投入約400萬元7園區(qū)地面工程投入約500萬元8電梯安裝工程投入約200萬元9鋼結(jié)構(gòu)工程投入約400萬元10園區(qū)亮化工程投入約400萬元11給水工程投入約200萬元12園林綠化工程投入約300萬元13建筑物外立面裝飾工程投入約300萬元14裝置觀景類設(shè)備投入約600萬元15停車場(chǎng)工程投入約600萬元16弱電工程投入約300萬元17其它零星修復(fù)工程預(yù)計(jì)投入約300萬元合計(jì)約1.3億元五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)舊廠房功能改變類微改造要求，將不進(jìn)行拆除建筑物工程，在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行功能性改造。本公司聘請(qǐng)第三方廣東合準(zhǔn)檢測(cè)鑒定有限公司對(duì)建筑物安全鑒定檢測(cè)，并出具了檢測(cè)報(bào)告。（一）消防工程：根據(jù)目前商業(yè)運(yùn)營要求，設(shè)計(jì)消防車道，投入增加消防水箱，消防監(jiān)控室，消防栓，噴淋，煙感系統(tǒng)，消防梯等設(shè)備，按商業(yè)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)施工，并通過消防部門審批。（二）市政環(huán)保工程：根據(jù)商業(yè)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)內(nèi)排污系統(tǒng)，排水系統(tǒng)重新設(shè)計(jì)，安裝施工，排污管和排水管分別接入指定市政污水和雨水接入口,分流制排水系統(tǒng)是將\t"/item/%E5%88%86%E6%B5%81%E5%88%B6%E6%8E%92%E6%B0%B4%E7%B3%BB%E7%BB%9F/_blank"生活污水、\t"/item/%E5%88%86%E6%B5%81%E5%88%B6%E6%8E%92%E6%B0%B4%E7%B3%BB%E7%BB%9F/_blank"工業(yè)廢水和雨水分別在兩個(gè)或兩個(gè)以上各自獨(dú)立的管道內(nèi)排除的系統(tǒng)。排除生活污水、工業(yè)廢水或城市污水的系統(tǒng)稱為污水排水系統(tǒng)；排除雨水的系統(tǒng)稱為雨水排水系統(tǒng)。根據(jù)目前商業(yè)運(yùn)營的需求，本項(xiàng)目將采用雨水排水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)完全分流方式進(jìn)行施工。（三）用電工程：根據(jù)園區(qū)平面布局用電需求，按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)安裝用電設(shè)備。對(duì)園區(qū)園林綠化、道路、地面、照明、亮化進(jìn)行升級(jí)改造。（四）景觀美化：為滿足游人觀賞或者休憩等需要而設(shè)立的建筑、設(shè)備等園林設(shè)施，滿足游人健身、親子游樂需要設(shè)立的游樂健身設(shè)施；為觀賞、休憩需要設(shè)立的各式景觀小品，還有種植需要的種植設(shè)施等等。根據(jù)不同需要建立適當(dāng)?shù)脑O(shè)施，無疑能給景觀設(shè)計(jì)作品更添一分光彩。建造多個(gè)景觀裝置，網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，讓游客拍照留念。（五）停車場(chǎng)：建設(shè)3個(gè)大型停車場(chǎng)地塊，南頭鎮(zhèn)資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司名下用地一：國有商業(yè)住宅用地（土地使用權(quán)證號(hào)為中府國用（2008）第020551號(hào)，土地面積為15030.4平方米，用地二：國有存量建設(shè)用地，批復(fù)文號(hào)為中國土地政函（2012）1869號(hào)，批準(zhǔn)土地面積為3054.9平方米，兩宗連片用地目前已平整、空置，扣除規(guī)劃道路后剩余可交付使用的土地面積約12376.69平方米，本公司負(fù)責(zé)依法依規(guī)進(jìn)行停車場(chǎng)混凝土地面及其停車場(chǎng)設(shè)施工程、綠化配套工程、照明工程、排水工程等投入建設(shè)，停車場(chǎng)建成后需對(duì)公眾全面開放，預(yù)計(jì)約提供600個(gè)停車位，優(yōu)化周邊停車環(huán)境。六、項(xiàng)目改造進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃要求，將在取得改造方案批復(fù)后立即辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2024年1月前，完成園區(qū)內(nèi)建筑物加固、外立面維修等工程，并交付入駐商家進(jìn)行室內(nèi)裝修，同步進(jìn)行供水、供電、燃?xì)?、熱力、排水、通信等工程?bào)裝手續(xù)，2024年5月前完成消防、排污排水等工程，并申請(qǐng)園區(qū)營業(yè)，具體如下：改造工程日期（起止）天數(shù)1號(hào)樓外立面2023/10/202023/12/3172消防圖紙完善2023/9/12023/11/3090排污排水圖紙完善2023/8/12023/10/3090消防工程施工2023/12/12024/4/30151鋼結(jié)構(gòu)工程2023/11/12024/4/30181排污排水工程2023/11/12024/1/3090用電圖紙（高低壓）2023/11/12023/12/3059用電工程施工2024/1/152024/4/30106給水工程2024/2/12024/4/3089電梯2024/3/12024/4/3060弱電工程2024/1/12024/4/30120園林綠化2024/2/12024/4/3089地面工程2024/2/12024/5/30119政府停車場(chǎng)2023/9/152024/2/28166供銷社方案/施工2023/9/202023/12/30101公共衛(wèi)生間2024/3/12024/3/3029裝置觀景類設(shè)備2023/8/12024/5/30303七、項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容項(xiàng)目建造運(yùn)營后，主要商家業(yè)態(tài)為：（一）餐飲類：例如\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"飯店、餐廳(中餐、西餐)、自助餐和\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"盒飯業(yè)、冷飲業(yè)和\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"攤販五大類。具體又分為三種類型:便利型大眾\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"餐飲市場(chǎng)、高檔型餐飲市場(chǎng)、氣氛型餐飲市場(chǎng)。便利型大眾餐飲市場(chǎng)都是\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"大眾消費(fèi);氣氛型餐飲市場(chǎng)是夾在高檔和低檔之間的檔次，主要是一些\t"/item/%E9%A4%90%E9%A5%AE%E4%B8%9A/_blank"主題餐廳、氣氛餐廳，咖啡廳等，總比例的占60%。（二）民宿類：提供風(fēng)格多樣，性價(jià)比高，能更深度的感受當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)情，能滿足不同人數(shù)的入住需求的民宿，占10%。(三）辦公類：辦公室出租、寫字樓租賃、商務(wù)中心、聯(lián)合辦公、共享辦公、服務(wù)式辦公室等占20%。（四）運(yùn)動(dòng)類：運(yùn)動(dòng)健身、戶外體育的占5%。（五）其他：15%。項(xiàng)目效益改造項(xiàng)目將在結(jié)合南