房地產(chǎn)市場報告 -【年報】2023年重慶房地產(chǎn)市場回顧與2024年展望

2023年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共迎來四個項目的交付，帶來約21萬平方米的新增供應(yīng)，其中近九成位于江北嘴，進(jìn)一步穩(wěn)固其作為重慶體量最大子市場的地位。著眼需求端，盡管臨近年末，隨著數(shù)筆年內(nèi)在談項目陸續(xù)落地，四季度需求實現(xiàn)正增長；但全年租賃市場回暖有限，最終全年凈吸納量錄得約5萬平方米，其中甲級寫字樓凈吸納量約7萬平方米。截至年末，市場整體空置率同比上升2.0個百分點至28.6%；甲級寫字樓空置率同比上升1.9個百分點至32.5%。相應(yīng)地，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金同比下跌2.5%。分甲乙級看，鑒于租戶對成本控制及精裝房的需求不斷增強(qiáng)，單一業(yè)權(quán)甲級樓與二房東間的競爭不斷加大，迫使業(yè)主采取更激進(jìn)的招商策略。借此，甲級樓租金同比下跌2.5%，乙級樓租金同比下跌2.4%。分區(qū)域來看，得益于區(qū)域樓宇業(yè)權(quán)最集中、產(chǎn)業(yè)集聚度最高等因素，一直以來江北嘴租金韌性全市最強(qiáng)。但隨著年內(nèi)二房東在江北嘴的加速布局，區(qū)域內(nèi)待轉(zhuǎn)租的辦公面積已超20萬平方米，精裝類產(chǎn)品的持續(xù)放量加劇了區(qū)域市場的競爭。因此，運營商積極調(diào)整價格及租賃策略，致使年內(nèi)江北嘴市場錄得2.3%的租金下跌，為該子市場近三年來最大的跌幅。新增需求方面，TMT、金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)為年內(nèi)前三大需求來源。其中TMT領(lǐng)銜，占比36.5%；細(xì)分行業(yè)來看，平臺互聯(lián)網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平分秋色，其中平臺互聯(lián)網(wǎng)錄得數(shù)宗在線教育及生活服務(wù)類企業(yè)的大面積需求落地案例，而產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)則有軟件服務(wù)、大數(shù)據(jù)及人工智能等類型的企業(yè)貢獻(xiàn)需求。金融業(yè)位居需求第二位，占比28.0%，其中非傳統(tǒng)金融占比該類需求過半，以小貸公司為代表的普惠金融、本地平臺公司等類型的企業(yè)為需求主力；傳統(tǒng)金融方面，盡管證券、基金、金融科技等企業(yè)年內(nèi)均有錄得新設(shè)案例，但保險業(yè)持續(xù)在降本增效策略下整合辦公面積、回遷自有樓宇。商務(wù)咨詢類企業(yè)的擴(kuò)張帶動專業(yè)服務(wù)業(yè)需求占比提升至11.9%。展望2024年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來約41萬平方米的新增供應(yīng)，市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。2023年，重慶零售物業(yè)市場迎來3個購物中?開業(yè)，分別是印象城、萬象城北區(qū)和龍湖禮嘉天街北岸，合計新增商業(yè)?積約22萬平??，同?上升8.4%。新項目在建筑形態(tài)、首店招引及運營思路上均有突破，繼而推動市場提檔升級。其中，印象城引?西南?座老佛爺百貨；萬象城北區(qū)帶來70余家西南及重慶地區(qū)的?店、旗艦店；而龍湖禮嘉天街北岸則創(chuàng)新打造臨湖低密獨棟商業(yè)。同期，非標(biāo)、城市更新商業(yè)亦不斷涌現(xiàn)，如?圓薈LIVE、三洞橋PARK、?主村城更項?等，填補(bǔ)細(xì)分領(lǐng)域的商業(yè)空?，如潮流、次?化、社區(qū)等。但因數(shù)個項?閉店改造或終?運營，截至年末市場總存量約為838萬平??。消費自下半年起逐步復(fù)蘇，特別是節(jié)假?客流攀?。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶實現(xiàn)社會消費品零售總額1.51萬億元，同?增?8.6%，其中餐飲同?增?20.6%。有鑒于此，全年凈吸納量錄得約21萬平??，同?實現(xiàn)正增?。相應(yīng)地，市場整體空置率同?下降1.8個百分點，至10.1%；租金??，鑒于業(yè)主期望在新?輪競爭中占得先機(jī)，故以價換量貫穿全年，租金同?下跌1.6%。新增需求按業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)占?縮減至48.3%，其中奢侈品牌、潮流及設(shè)計師品牌、戶外運動及美妝護(hù)膚表現(xiàn)搶眼，如LOEWE、LoroPiana、COLOMBO、JilSander、MaisonMargiela、AcneStudios、Burton、SnowPeak、Burberrybeauty、Guccibeauty等。餐飲業(yè)態(tài)全年積極擴(kuò)張，占比擴(kuò)?至40.4%，除正餐、簡餐積極補(bǔ)位外，茶飲咖啡品牌尤為囑目，連拓數(shù)店，如茶顏悅?、Peet?sCoffee、BlueglassYogurt、奈雪的茶等。體驗業(yè)態(tài)占?亦?幅回升至7.2%，特別是親?、健康護(hù)理等品類的擴(kuò)張；受新能源汽?擴(kuò)張放緩的影響，主?店占?降至4.1%。伺城市更新之機(jī)而動，年內(nèi)存量物業(yè)煥活升級提速。一方面，零售物業(yè)開啟整體煥新行動，如大都會東方廣場、國泰優(yōu)活城市廣場等；另一方面，零售物業(yè)對硬件升級，如時代天街A/B館、星光68廣場A區(qū)和長嘉匯的外立面整體改造等。除此之外，運營商也通過調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，將地段優(yōu)勢變現(xiàn)為流量收益，來實現(xiàn)存量煥活，年內(nèi)部分零售物業(yè)甚至啟動開業(yè)至今最大規(guī)模的調(diào)改。矚目的案例包括：龍湖重慶北城天街開啟20周年的煥新升級；以及萬象城中區(qū)在主力店撤場后啟動香化長廊改造等。展望2024年，重慶零售物業(yè)市場將迎來約40萬平方米的新增供應(yīng)，其中備受矚目的遠(yuǎn)東城和啟元光里的開業(yè)有望令核心商圈觀音橋提檔升級。63.3%；其中空港園區(qū)供應(yīng)最大，占比全市的37.3%，截至年末存量攀升至約158萬平方米。需求方面，盡管物流及供應(yīng)鏈回歸正?；?，但上半年租戶擴(kuò)張謹(jǐn)慎，且市場還受到如家電、三方物流等租戶因業(yè)務(wù)縮減引發(fā)的退租影響；邁入下半年，積累的壓力令業(yè)主采用更激進(jìn)的招商策略，以價換量，疊加一系列購物高峰，倉儲需求逐步回升。最終，全年凈吸納量錄得約30萬平方米，同比增長35.2%。相應(yīng)地，全市高標(biāo)庫空置率同比下降1.2個百分點至20.8%，仍處高位；市場壓力猶存，平均租金同比下跌2.3%，跌幅較2022年擴(kuò)大0.8個百分點。新增需求按行業(yè)看，三方物流、食品飲料及制造業(yè)主導(dǎo)去化，分別占比58.2%、16.9%及12.8%。其中，三方物流主要是快遞及零擔(dān)、家電供應(yīng)鏈等需求；食品飲料主要是零食、水果等；而制造業(yè)則是汽車及零部件、家裝建材等租戶的擴(kuò)張。借此，重慶倉儲物流市場需求仍為消費與制造業(yè)的雙驅(qū)動。特別是，重慶傳統(tǒng)燃油車的轉(zhuǎn)型升級逐步取得成果，2023年新能源汽車產(chǎn)量突破50萬輛，同比增長30%。但值得關(guān)注的是，汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的過程中，除持續(xù)給倉儲需求提供動能外，車企品牌或產(chǎn)品的迭代、產(chǎn)能的調(diào)整也將給倉儲需