基于國(guó)家房產(chǎn)新政下的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了關(guān)鍵性作用，和其他產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展有著一定的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前各個(gè)地區(qū)得到了快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，大多比較重視金融投資和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)預(yù)算管理的關(guān)注度不高，在某種程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。不炒房是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)新政策中重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，并且在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金統(tǒng)籌成本、建設(shè)成本及運(yùn)營(yíng)管理成本等不斷增多，所以，為了實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始邁入穩(wěn)定發(fā)展階段，而通過(guò)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，能夠幫助企業(yè)整合各項(xiàng)資源，節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)，也就是成本投入量大、投資回收周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等，容易受到國(guó)家政策影響，具備諸多不可控因素。通過(guò)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)成本控制，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)調(diào)配和應(yīng)用，防控風(fēng)險(xiǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性（一）有助于房地產(chǎn)企業(yè)資源科學(xué)調(diào)配，提高資源使用率在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，引進(jìn)全面預(yù)算管理理念，對(duì)企業(yè)發(fā)展有著重要意義，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)整合內(nèi)部資源，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)分配，提高資源使用效率，讓企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其內(nèi)部資源存在一些不足，特別是對(duì)于部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和項(xiàng)目資金投入情況提前有所了解，避免資金盲目應(yīng)用，造成資源浪費(fèi)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源科學(xué)優(yōu)化，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，給房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。（二）有助于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本支出降低，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目數(shù)量多，規(guī)模大，施工周期長(zhǎng)，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金科學(xué)應(yīng)用，應(yīng)該做好全面預(yù)算管理工作，將預(yù)算管理理念融入企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，從而幫助企業(yè)減少各項(xiàng)成本支出，提高資金的利用效率從而提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)政策改革發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有的管理體系和政策，如通過(guò)完善獎(jiǎng)罰制度，利用制度對(duì)各個(gè)部門(mén)工作行為有效約束，強(qiáng)化監(jiān)督管理，控制經(jīng)營(yíng)成本等相關(guān)措施有利于全面預(yù)算管理的推進(jìn)。并且，通過(guò)全面預(yù)算管理，能夠把資金應(yīng)用控制在合理范疇中而不至于與企業(yè)總體的發(fā)展方向相差太大，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有序進(jìn)行，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展水平。二、國(guó)家房產(chǎn)新政下房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題（一）缺乏完善的全面預(yù)算管理組織全面預(yù)算管理要滲透到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，除了要強(qiáng)化成本控制管理之外，和一般財(cái)務(wù)預(yù)算管理還有著一定差異，所以需要在專(zhuān)業(yè)組織部門(mén)的配合下進(jìn)行。從目前情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)過(guò)于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，缺少對(duì)預(yù)算管理工作的關(guān)注，更不會(huì)成立相應(yīng)的管理組織機(jī)構(gòu)，而是安排財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。在實(shí)際工作中，由財(cái)務(wù)部門(mén)編制預(yù)算管理計(jì)劃，將其分配到職能部門(mén)中，再由各職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行預(yù)算編制和控制，在費(fèi)用預(yù)算編制結(jié)束以后，再整合到財(cái)務(wù)部門(mén)，集中反饋給房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)，由其審核。由此可以得知，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)還缺少專(zhuān)業(yè)的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)和其他職能部門(mén)在實(shí)施預(yù)算管理工作時(shí)，不能獲得理想的工作效果，工作過(guò)于形式化，無(wú)法將全面預(yù)算管理工作切實(shí)滲透到企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，從而無(wú)法保證預(yù)算管理目標(biāo)的有效完成。（二）全面預(yù)算管理編制不合理從目前情況來(lái)說(shuō)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算管理方案過(guò)程中，通常比較重視短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，沒(méi)有重視預(yù)算是否與戰(zhàn)略發(fā)展要求相迎合，導(dǎo)致各個(gè)階段編制的預(yù)算管理指標(biāo)無(wú)法充分銜接，并且企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不相符，無(wú)法保證預(yù)算管理成效。部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，缺少對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、政策變化等因素影響探究，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整預(yù)算數(shù)據(jù)，使得預(yù)算編制方案和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求不統(tǒng)一，影響預(yù)算管理價(jià)值發(fā)揮，阻礙企業(yè)整體管理水平的提升。（三）預(yù)算考核標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算績(jī)效考核中，過(guò)于注重財(cái)務(wù)指標(biāo)，使得預(yù)算考核評(píng)價(jià)缺少全面性和有效性，預(yù)算管理結(jié)果不能真實(shí)展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r。例如，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，各個(gè)部門(mén)為了順利完成預(yù)算指標(biāo)而故意縮減指標(biāo)或者比較強(qiáng)調(diào)短期效益，與企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展方向不符。另外，企業(yè)預(yù)算評(píng)估對(duì)象以管理層人員為主，基層人員參與積極性比較低，使得預(yù)算考核評(píng)價(jià)不能對(duì)基層人員進(jìn)行有效激勵(lì)，預(yù)算管理實(shí)際效果和預(yù)期效果之間存在差異，長(zhǎng)時(shí)間如此，嚴(yán)重影響預(yù)算管理的應(yīng)用效果。（四）全面預(yù)算管理監(jiān)督不到位在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售等，展現(xiàn)出投資規(guī)模大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，通過(guò)全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金的合理管控，科學(xué)調(diào)配內(nèi)部資源，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)應(yīng)用，提高資源使用率。然而，在實(shí)際工作中，沒(méi)有在企業(yè)創(chuàng)建良好工作氛圍，把工作重點(diǎn)放在預(yù)算編制上，在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，缺少有效的監(jiān)督管理機(jī)制，預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán)，預(yù)算管理中各種問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)被發(fā)現(xiàn)和處理，預(yù)算執(zhí)行率下降，不能保證預(yù)算管理結(jié)果的可行性和有效性，預(yù)算管理整體效果并不理想。三、基于國(guó)家房產(chǎn)新政下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)對(duì)策（一）完善的全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)在國(guó)家房產(chǎn)新政背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理工作時(shí)，要想保證預(yù)算管理目標(biāo)順利完成，需要成立專(zhuān)業(yè)的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)。在組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)過(guò)程中，一般采取分層管理機(jī)構(gòu)模式，確定各個(gè)部門(mén)工作職責(zé)和管理要求，在具體機(jī)構(gòu)中，涉及了預(yù)算決策部門(mén)、管理部門(mén)、執(zhí)行部門(mén)、監(jiān)管部門(mén)等。其中，頂層決策部門(mén)為預(yù)算管理委員會(huì)，工作職責(zé)是分配各個(gè)職能部門(mén)工作權(quán)限，做好管理體系建設(shè)工作；管理部門(mén)則是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算和監(jiān)管，配有對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)管理人員，根據(jù)崗位工作要求，各司其職，對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)過(guò)程全面監(jiān)督管理，減少預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)；執(zhí)行部門(mén)則是由房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)或者下屬公司組成，由其進(jìn)行預(yù)算管理；監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)定期檢查預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，了解整體工作情況，便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和各個(gè)部門(mén)人員能夠及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，給企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)參考。通過(guò)優(yōu)化預(yù)算組織架構(gòu)，從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際入手，調(diào)整預(yù)算管理方案，科學(xué)編制預(yù)算管理計(jì)劃，將預(yù)算管理工作落實(shí)到位，保證預(yù)算管理目標(biāo)快速完成。不管哪個(gè)組織機(jī)構(gòu)，均應(yīng)該確定工作職責(zé)和目標(biāo)，為參與預(yù)算管理活動(dòng)的人員提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，挖掘其工作潛力，營(yíng)造良好工作環(huán)境，保證全面預(yù)算管理工作有序進(jìn)行。在預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)執(zhí)行過(guò)程監(jiān)督管理，對(duì)人員行為有效約束，減少預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)，保證企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)順利完成，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。（二）規(guī)范全面預(yù)算的編制與執(zhí)行在預(yù)算管理編制與執(zhí)行環(huán)節(jié)中，其決定了預(yù)算整體效果，能夠?yàn)楹罄m(xù)預(yù)算發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。所以在實(shí)際工作中，根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)新政策要求，把企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、效益目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)、未來(lái)發(fā)展目標(biāo)等融入預(yù)算編制中，給企業(yè)資源整合和分配提供參考。一方面，保證編制內(nèi)容的合理劃分。房地產(chǎn)企業(yè)所有人員需要參與到預(yù)算編制活動(dòng)中，要想調(diào)動(dòng)人員參與主動(dòng)性，保證預(yù)算編制的合理性，應(yīng)該科學(xué)劃分編制職責(zé)，讓所有人員意識(shí)到預(yù)算編制的價(jià)值，并且保證預(yù)算管理編制內(nèi)容和人員職責(zé)分配相迎合，讓預(yù)算編制更具精細(xì)化，有效提高企業(yè)預(yù)算管理水平。例如，在銷(xiāo)售業(yè)務(wù)預(yù)算中，做好銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售收入預(yù)算等工作，由銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行編制；有關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算比如利息費(fèi)用、融資費(fèi)用等資金成本預(yù)算以及各項(xiàng)稅費(fèi)預(yù)算則是由財(cái)務(wù)部門(mén)編制；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算則安排成本部門(mén)、工程部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)一同負(fù)責(zé)，只有明確工作職責(zé)，各司其職，才能將預(yù)算管理工作落實(shí)到位，提高預(yù)算編制管理水平。另一方面，統(tǒng)一預(yù)算編制口徑?？趶浇y(tǒng)一應(yīng)該注重企業(yè)之間產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范性，更要重視預(yù)算編制與預(yù)算考核的統(tǒng)一性。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，細(xì)化經(jīng)營(yíng)發(fā)展方案，之后分級(jí)預(yù)算管理。傳統(tǒng)預(yù)算編制流程是上級(jí)部門(mén)向基層部門(mén)下發(fā)預(yù)算管理目標(biāo)，在完成預(yù)算編制工作以后，逐層反饋，由管理層進(jìn)行審核，之后下發(fā)給基層部門(mén)，在修改以后提交上級(jí)部門(mén)，整個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，消耗的時(shí)間長(zhǎng)，增加時(shí)間成本。并且在反復(fù)修改反饋中，也會(huì)產(chǎn)生各種錯(cuò)誤問(wèn)題，使得預(yù)算編制結(jié)果和實(shí)際不符。在這種情況下，應(yīng)該統(tǒng)一預(yù)算編制口徑，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)情況，管理層完成各個(gè)項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)的分解工作，然后將其反饋給職能部門(mén)，讓職能部門(mén)更好地了解企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，綜合考量，順利完成預(yù)算編制。在審核結(jié)果下發(fā)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)預(yù)算編制內(nèi)容進(jìn)行整合與處理，防止預(yù)算編制不合理。與此同時(shí)，預(yù)算編制人員應(yīng)定期組織開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)，對(duì)預(yù)算編制要求和標(biāo)準(zhǔn)有所了解，統(tǒng)一口徑，減少預(yù)算編制理解偏差問(wèn)題，讓預(yù)算編制數(shù)據(jù)變得更加準(zhǔn)確和完善，提高預(yù)算編制質(zhì)量。除此之外，還要提高預(yù)算編制執(zhí)行力，制定可行性的預(yù)算管理計(jì)劃，順利完成預(yù)算管理指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制不可脫離經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策，對(duì)各項(xiàng)預(yù)算數(shù)據(jù)綜合考量，提供指導(dǎo)性，便于保證房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)順利完成。在完成預(yù)算編制工作以后，不可消極應(yīng)付，需要嚴(yán)格按照計(jì)劃要求將其落實(shí)到位，根據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)定對(duì)應(yīng)預(yù)算管理指標(biāo)，將其落實(shí)到位。預(yù)算管理對(duì)應(yīng)不同利潤(rùn)中心，這些獨(dú)立組織需要承擔(dān)對(duì)應(yīng)預(yù)算管理職責(zé)。在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，預(yù)算編制執(zhí)行人員應(yīng)該認(rèn)真考量，從而檢測(cè)預(yù)算編制方案的可行性，以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，保證全面預(yù)算管理工作有序進(jìn)行。（三）構(gòu)建完善的預(yù)算考評(píng)體系預(yù)算考核評(píng)價(jià)是否規(guī)范將會(huì)給預(yù)算編制和執(zhí)行效果帶來(lái)一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況，制定完善的預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系，引導(dǎo)預(yù)算管理工作的有序進(jìn)行。通常情況下，在預(yù)算考核評(píng)價(jià)中，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：第一，針對(duì)性。預(yù)算績(jī)效考核應(yīng)具備針對(duì)性，不同類(lèi)型預(yù)算考核應(yīng)設(shè)有對(duì)應(yīng)的考核體系，如地區(qū)項(xiàng)目預(yù)算管理考核與部門(mén)預(yù)算管理考核充分分離，結(jié)合已經(jīng)完善的預(yù)算管理成果進(jìn)行客觀考核。第二，激勵(lì)性。考核評(píng)價(jià)結(jié)果需要和獎(jiǎng)罰充分結(jié)合，在一般情況下，正向激勵(lì)效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于負(fù)面激勵(lì)，因此應(yīng)設(shè)置較多的正向激勵(lì)指標(biāo)從而達(dá)到預(yù)期的激勵(lì)效果。第三，謹(jǐn)慎性。預(yù)算管理重點(diǎn)在于預(yù)算數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確無(wú)誤，在項(xiàng)目執(zhí)行環(huán)節(jié)中，相關(guān)人員應(yīng)該認(rèn)真記錄實(shí)際情況和預(yù)算指標(biāo)的偏差情況，及時(shí)反饋調(diào)整。第四，多樣性。除了固定預(yù)算考核指標(biāo)之外，要想更好地了解預(yù)算執(zhí)行情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)有其他參考指標(biāo)，如工作進(jìn)度指標(biāo)、工作效率指標(biāo)、客戶(hù)滿(mǎn)意度指標(biāo)、員工成長(zhǎng)性指標(biāo)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)，保證指標(biāo)的橫向與縱向多樣性，考核結(jié)果不會(huì)只是根據(jù)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行確定。第五，考核量化。具體預(yù)算考核指標(biāo)能夠幫助企業(yè)節(jié)約管理成本，參考各個(gè)部門(mén)預(yù)算執(zhí)行中工作職責(zé)和工作難易程度等，確定適用于各部門(mén)的預(yù)算考核指標(biāo)，完善預(yù)算管理工作的考核評(píng)價(jià)體系。（四）加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督與反饋房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作時(shí)，不僅要構(gòu)建預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)管理體系、工作體系，還要科學(xué)建立全面預(yù)算管理監(jiān)督反饋制度，保證各項(xiàng)預(yù)算管理工作順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)及時(shí)如實(shí)反饋，便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更好地了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，即刻做出調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供支持。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要成立獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)督管理部門(mén)，確定管理職責(zé)，保證監(jiān)督管理工作有序進(jìn)行，將上級(jí)部門(mén)提出的預(yù)算管理職責(zé)和反饋機(jī)制落實(shí)到位。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化預(yù)算管理執(zhí)行過(guò)程監(jiān)督