集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金往來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來的內(nèi)容及主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（一）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來的主要內(nèi)容資金管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。隨著國家政策進(jìn)一步調(diào)控的影響，集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)出于融資、內(nèi)部資源整合、降低成本等因素形成了集團(tuán)公司與其分子公司之間進(jìn)行資金相互拆借的關(guān)聯(lián)交易。目前集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來業(yè)務(wù)按照是否涉及資金利率可以劃分為有償資金往來和無償資金往來。按照是否為自有資金劃分可以分為借款資金拆借及自有資金拆借。例如集團(tuán)企業(yè)是通過向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券融資后借給集團(tuán)內(nèi)部單位，還是利用利潤留存相互拆借資金。許多集團(tuán)企業(yè)為達(dá)到集中管理的目的會(huì)采用“資金池”模式。下文重點(diǎn)按照有償資金借貸及無償資金借貸的劃分方式解析相關(guān)的涉稅問題。（二）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)近年來，集團(tuán)企業(yè)尤其是上市公司因違規(guī)資金拆借引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況時(shí)有發(fā)生。企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營和資金管理過程中往往對(duì)資金借貸的稅收政策不能準(zhǔn)確把握，導(dǎo)致與之對(duì)應(yīng)的資金運(yùn)作產(chǎn)生了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，某上市公司A是一家建筑公司，年均外部借款近20億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)8000萬元，如此高額的借款引起了稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。經(jīng)過調(diào)查，該企業(yè)利用上市公司的身份以較低的資本獲得資金，并無償拆借給集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)公司使用。A公司最后因違規(guī)拆借資金被調(diào)增企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額近1億元，并補(bǔ)繳了相應(yīng)稅款及滯納金。在此背景下，本文將針對(duì)集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金往來涉及的增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。二、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)資金往來的增值稅識(shí)別與控制集團(tuán)企業(yè)內(nèi)的資金往來按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文的規(guī)定，使用資金的單位向支付資金的單位支付利息及利息性質(zhì)的資金占用費(fèi)時(shí)，收入利息的一方要按照貸款服務(wù)繳納增值稅。但是也有特殊的情形。（一）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)無償資金往來的增值稅優(yōu)惠政策對(duì)于集團(tuán)企業(yè)內(nèi)無償資金往來在增值稅方面一直有稅企爭議，隨著財(cái)稅【2019】20號(hào)文的出臺(tái)，解決了部分集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部無償資金往來的增值稅問題。依據(jù)文件內(nèi)容，集團(tuán)企業(yè)在2019年2月1日至2020年12月31日期間，無償借貸資金給內(nèi)部單位免征增值稅。在此之前，如果集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部發(fā)生無償借貸業(yè)務(wù)且未作稅務(wù)處理可以追溯享受，但是該追溯至多能前置到2016年5月1日。此外，該項(xiàng)優(yōu)惠政策在2021年3月15日發(fā)布的財(cái)政部稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)中得到了延期，文件說明執(zhí)行期限延長至2023年12月31日。特別是集團(tuán)企業(yè)在采用“資金池”管理模式時(shí)，由于分子公司需要將資金匯總在一個(gè)資金池內(nèi)由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)動(dòng)使用，產(chǎn)生了層層上繳和層層下?lián)艿馁Y金流動(dòng)業(yè)務(wù)。中間環(huán)節(jié)公司在資金撥付過程中需要按利息收入計(jì)算繳納增值稅，而利息支出對(duì)應(yīng)的增值稅不得抵扣，造成了增值稅稅負(fù)的增加。應(yīng)該按照財(cái)稅【2019】20號(hào)文的文件精神，對(duì)于資金的收付僅做往來款處理，從而避免增加增值稅負(fù)擔(dān)。（二）統(tǒng)借統(tǒng)還免征增值稅對(duì)于集團(tuán)企業(yè)內(nèi)有償資金往來也有免征增值稅的情形，即統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過集團(tuán)母公司或其他子公司向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后，分撥給資金短缺的項(xiàng)目公司，由實(shí)際使用資金的一方承擔(dān)貸款本金及利息。企業(yè)如果想享受這項(xiàng)優(yōu)惠必須符合相應(yīng)條件。依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文的要求，首先資金來源于金融借款或發(fā)行債券，其次統(tǒng)借方是企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)，并且向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率或支付的債券票面利率水平。若集團(tuán)企業(yè)間有償資金借貸不符合上述條件應(yīng)按貸款服務(wù)全額繳納增值稅。假設(shè)集團(tuán)企業(yè)中的母公司緩解內(nèi)部融資壓力向銀行貸款10億元，利率6%，并與子公司簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并撥付資金。若母公司出借資金利率為6%，則應(yīng)繳納增值稅額【1000000000*6%/（1+6%）*6%】≈340萬元可以免征。如果母公司出借利率為8%，則應(yīng)全額繳納增值稅【1000000000*8%/（1+6%）*6%】≈453萬元。實(shí)務(wù)中，一些企業(yè)變相支付一些利息性質(zhì)的資金占用費(fèi)，使實(shí)際利率高于合同利率，這種情況也不符合免稅條件。集團(tuán)公司在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)從金融機(jī)構(gòu)取得相應(yīng)的借款統(tǒng)一調(diào)度證明，并在轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部公司之間建立利息明細(xì)臺(tái)賬，保證借入和轉(zhuǎn)借過程中利息分?jǐn)偟暮侠硇耘c利率的一致性。在納稅申報(bào)的實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)先辦理增值稅免稅備案手續(xù)再進(jìn)行申報(bào)。因?yàn)榫W(wǎng)上辦稅系統(tǒng)中設(shè)置了備案與申報(bào)之間的勾稽關(guān)系，不備案會(huì)導(dǎo)致申報(bào)不成功。而且，申報(bào)時(shí)要在申報(bào)表中體現(xiàn)統(tǒng)借統(tǒng)還免稅優(yōu)惠的銷售額。（三）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部單位進(jìn)行有償資金拆借時(shí)，借貸雙方應(yīng)嚴(yán)格簽訂借款合同、約定利率、收取利息并及時(shí)開具發(fā)票。貸出方在收到利息時(shí)應(yīng)向借入方開增值稅普通發(fā)票，借入方取得發(fā)票不得抵扣進(jìn)項(xiàng)。如果貸出方的資金是向金融機(jī)構(gòu)借款，支付該筆借款的利息應(yīng)直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且為該筆資金支付的相關(guān)咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等取得的增值稅專用發(fā)票也要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，這就造成了集團(tuán)整體資金使用成本的上升。這種情況下，集團(tuán)企業(yè)適宜采取統(tǒng)借統(tǒng)還免征增值稅的方式，既避免了資金借入方利息不得抵扣的問題，又使集團(tuán)企業(yè)整體資金使用成本不會(huì)上升。三、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)資金往來的所得稅識(shí)別與控制對(duì)于集團(tuán)企業(yè)內(nèi)有償借貸，借款方應(yīng)按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定，按合同約定的日期確認(rèn)利息收入繳納企業(yè)所得稅。而利息支出方稅前扣除的問題應(yīng)依據(jù)自身業(yè)務(wù)性質(zhì)，結(jié)合拆借資金利率、債資比、關(guān)聯(lián)方獨(dú)立交易等因素采取不同的資金利息籌劃管理。（一）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來“高息借款”的涉稅風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，集團(tuán)企業(yè)內(nèi)借款方向貸款方支付的利息如果不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率，則這部分利息可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)憑發(fā)票在稅前扣除。如果超出該標(biāo)準(zhǔn)，則超出部分不得在企業(yè)所得稅前扣除。假設(shè)某非金融企業(yè)因資金短缺與集團(tuán)內(nèi)企業(yè)簽訂借款合同，金額為5億元，當(dāng)期銀行向同類業(yè)務(wù)企業(yè)放貸的利率為8%，企業(yè)所得稅稅率為25%。如果該借款合同約定的借款利率為8%，則借款方支付的4000萬利息可以全額計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，年度所得稅匯算時(shí)可抵減應(yīng)納稅所得稅稅額1000萬元。如果該企業(yè)借入資金利率為10%，則超出銀行同等借款利率的部分1000萬需要在年度所得稅匯算時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整，企業(yè)所得稅相應(yīng)多繳納250萬元。在這里，內(nèi)部企業(yè)間約定借款利率時(shí)不能只考慮基準(zhǔn)利率，還應(yīng)該考慮浮動(dòng)利率?；蛘?，企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”時(shí)可以參照，例如信托公司為同類業(yè)務(wù)貸款的實(shí)際利率。這樣可以相對(duì)提高企業(yè)所得稅的抵減額。（二）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來擠占銀行貸款借款的風(fēng)險(xiǎn)集團(tuán)企業(yè)如果向外部金融機(jī)構(gòu)融資貸款取得資金無償提供給內(nèi)部企業(yè)使用，或者在自身經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量不足的情況下將用于生產(chǎn)經(jīng)營的銀行貸款借給內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)，那么集團(tuán)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)支付的利息會(huì)被視作與取得企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入無關(guān)的支出而不允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，更嚴(yán)重的情況會(huì)加收滯納金。如果集團(tuán)企業(yè)可以從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，證明分?jǐn)傊良瘓F(tuán)內(nèi)部企業(yè)利息的合理性，依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝⒖梢栽诙惽翱鄢?。（三）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來應(yīng)注意“債資比”在實(shí)務(wù)中，很多企業(yè)在籌資時(shí)更愿意采用借款形式而非募集股份，因?yàn)橹Ц兜慕杩罾⒖梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除，而支付的股息一般不得在稅前扣除。企業(yè)為實(shí)現(xiàn)避稅的目的，形成了資本弱化。為避免集團(tuán)企業(yè)間形成資本弱化，依據(jù)財(cái)稅【2008】121號(hào)規(guī)定，企業(yè)從集團(tuán)內(nèi)部單位接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例若超過標(biāo)準(zhǔn)（一般企業(yè)為2：1）而發(fā)生的利息，不屬于可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除的利息支出，不得結(jié)轉(zhuǎn)到以后納稅年度，但是統(tǒng)借統(tǒng)還不受該比例限制。假設(shè)上例中集團(tuán)公司入股子公司2億元成為控股股東，子公司向集團(tuán)公司借款5億元，債資比為2.5：1＞2：1，子公司只能對(duì)4億元的借款按照8%的利息（400000000*8%）3200萬扣除。企業(yè)如果接受超過債資比的借款，仍然全額將利息在所得稅前扣除，會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的特別關(guān)注，面臨特別納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。在這里，接集團(tuán)內(nèi)受債權(quán)性投資不僅限于直接取得，通常還有間接取得。例如，集團(tuán)公司通過無關(guān)聯(lián)的第三方企業(yè)向內(nèi)部企業(yè)提供債權(quán)性投資；或者無關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的債權(quán)性投資是由集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保且有連帶責(zé)任。企業(yè)應(yīng)秉承實(shí)質(zhì)重于形式的原則，防范因間接超過債資比而受到稅務(wù)納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然也存在特殊情況，依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第42號(hào)，如果企業(yè)建立資本弱化特殊事項(xiàng)文檔，能夠證明關(guān)聯(lián)交易債資比超過標(biāo)準(zhǔn)比例符合獨(dú)立交易原則，那么超出比例部分的利息允許稅前扣除。（四）集團(tuán)企業(yè)內(nèi)資金往來應(yīng)積極按照“獨(dú)立原則”進(jìn)行近年來，許多企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤來達(dá)到降低稅負(fù)的目的，而這些關(guān)聯(lián)交易絕大多數(shù)不符合獨(dú)立交易原則。隨著各地稅務(wù)部門對(duì)關(guān)聯(lián)交易管理水平的不斷提升，使得關(guān)聯(lián)企業(yè)的避稅空間急劇壓縮。2021年3月24日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》。其中明確指出，對(duì)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易逃避稅的行為要加強(qiáng)預(yù)防性制度建設(shè)，加大依法防控和監(jiān)督檢查力度。實(shí)踐中，許多企業(yè)在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)未按規(guī)定填報(bào)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報(bào)告表，或者是申報(bào)內(nèi)容不符合獨(dú)立交易原則，由此引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屢見不鮮。稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的關(guān)聯(lián)申報(bào)和同期資料，這是判斷企業(yè)是否按照政策規(guī)定如實(shí)申報(bào)關(guān)聯(lián)交易的基礎(chǔ)性文件，同時(shí)也是極其重要的納稅依據(jù)。根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部資金往來應(yīng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行，即集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部資金借貸約定的利息應(yīng)按照無關(guān)聯(lián)的同類企業(yè)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)制定。在實(shí)務(wù)執(zhí)法過程中，一些集團(tuán)企業(yè)認(rèn)為可以利用內(nèi)部資金往來頻繁且互負(fù)債權(quán)債務(wù)，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)一時(shí)難以準(zhǔn)確判斷交易雙方實(shí)際稅負(fù)是否相同，從而逃避稅局機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整。但是，隨著國家建立健全以“信用+風(fēng)險(xiǎn)”為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制，通過利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)，企業(yè)利用內(nèi)部資金往來違規(guī)操作進(jìn)而達(dá)到轉(zhuǎn)移利潤、逃避稅款目的的風(fēng)險(xiǎn)急劇增加。企業(yè)應(yīng)積極履行關(guān)聯(lián)申報(bào)和同期資料報(bào)送義務(wù)，并真實(shí)反映業(yè)務(wù)往來的情況，降低特別納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。四、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)資金往來的土地增值稅識(shí)別與控制利息支出在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算時(shí)應(yīng)列入開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除或計(jì)算扣除。首先，利息據(jù)實(shí)扣除需要具備兩個(gè)必要條件：第一，借款分配的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠合理分?jǐn)偫?，第二，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明。在這種方法下其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)計(jì)算扣除。并且據(jù)實(shí)扣除的金額也不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額。但是，在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)取得的有償或無償借款，因?yàn)闊o法提供金融機(jī)構(gòu)證明或者沒有產(chǎn)生利息，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只能按（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在這里需要區(qū)別于企業(yè)所得稅，在所得稅中企業(yè)沒有發(fā)生利息支出是不允許稅前扣除的。如果房地產(chǎn)企業(yè)向集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)公司申請(qǐng)辦理統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，如果該財(cái)務(wù)公司具備金融許可證，則在滿足利息能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟那疤嵯驴梢該?jù)實(shí)扣除。企業(yè)在兩種利息扣除的方法下可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)B按開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬，其中土地價(jià)款5000萬元，開發(fā)成本為6500萬元。企業(yè)如果滿足據(jù)實(shí)扣除的條件，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=800+（5000+6500）*5%=1375萬元。如果不滿足據(jù)實(shí)扣除的條件，則可以扣除的開發(fā)費(fèi)用=（5000+6500）*10%=1150萬元。這時(shí)，企業(yè)使用據(jù)實(shí)扣除的方法可以減少土地增值稅。在同例的情況下，如果企業(yè)合理分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬，據(jù)實(shí)扣除方法下房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為1075萬元，這時(shí)采用計(jì)算扣除的方法企業(yè)能扣除的開發(fā)費(fèi)用更多（1150萬元）。企業(yè)在兩種扣除方法下選擇時(shí)，應(yīng)按照稅法規(guī)定的必備條件下進(jìn)行扣除，尤其是集團(tuán)內(nèi)借款利息扣除時(shí)，如果不具備據(jù)實(shí)扣除的條件仍選擇據(jù)實(shí)扣除，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)束語集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過程中往來業(yè)務(wù)更為復(fù)雜，應(yīng)完善資金往來管理制度，成立專門的資金管理部門，對(duì)資金拆借用途、金額、利率、期限及還款方式等要素進(jìn)行統(tǒng)一管理，規(guī)范內(nèi)部資金拆借流程、統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)融資平臺(tái)和融資額度，強(qiáng)