論物業(yè)公司全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩將物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)激流，物業(yè)企業(yè)同時(shí)面臨發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)挑戰(zhàn)，在行業(yè)屬性未改變、發(fā)展邏輯未改變的情況下，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模有所擴(kuò)大，行業(yè)集中度提高。物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)類型的企業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量和效率情況備受關(guān)注，而隨著用勞務(wù)成本上升、物價(jià)上漲，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本急速攀升，物業(yè)企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部資源進(jìn)行整合，創(chuàng)新增值服務(wù)項(xiàng)目，控制企業(yè)成本并提高收入。物業(yè)企業(yè)憑借全面預(yù)算管理工具可對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，分析內(nèi)外環(huán)境，合理配置資源，針對(duì)企業(yè)未來時(shí)期的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)制定可行計(jì)劃，由企業(yè)全員共同執(zhí)行落實(shí)計(jì)劃內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一、物業(yè)公司全面預(yù)算管理實(shí)施的必要性物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性主要集中在以下幾點(diǎn)：第一，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的必然選擇，全面預(yù)算管理作為高效的控制機(jī)制，能夠準(zhǔn)確定位公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)目標(biāo)，以預(yù)算指標(biāo)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行導(dǎo)航，指導(dǎo)各部門員工落實(shí)預(yù)算計(jì)劃，服務(wù)于公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。第二，整合內(nèi)部資源，精確的預(yù)算可有效整合公司內(nèi)部資源，并且控制內(nèi)部交易成本，基于上一年度財(cái)務(wù)收支和本年度收支測(cè)算數(shù)據(jù)，重新分配資源，避免資源浪費(fèi)。第三，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程管控，物業(yè)公司使用全面預(yù)算管理工具可以進(jìn)一步規(guī)范業(yè)務(wù)流程，并對(duì)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)解決預(yù)算偏差。全面預(yù)算管理貫穿于所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后分析，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)中的成本費(fèi)用，有效減少經(jīng)營(yíng)成本。二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理實(shí)施中存在的問題（一）預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)未有效結(jié)合預(yù)算主要是以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，是物業(yè)公司執(zhí)行戰(zhàn)略的重要工具，因此全面預(yù)算需要緊密貼合公司戰(zhàn)略，但是就目前實(shí)際情況而言，物業(yè)公司的全面預(yù)算管理未能與戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，物業(yè)公司的預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的結(jié)合度不足，預(yù)算管理對(duì)未知情況的預(yù)測(cè)不充分，導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際情況存在出入，預(yù)算編制偏離公司戰(zhàn)略目標(biāo)，直接影響預(yù)算執(zhí)行效益。（二）預(yù)算數(shù)據(jù)不夠全面、真實(shí)，預(yù)算編制不夠科學(xué)由于物業(yè)公司內(nèi)部部門結(jié)構(gòu)復(fù)雜，公司按照各部門的實(shí)際情況制定不同的預(yù)算表單，但是表單無法全面反映部門的預(yù)算需求，財(cái)務(wù)人員難以準(zhǔn)確做出預(yù)算分析，加之預(yù)算表單種類多，不同表單之間的聯(lián)系少，測(cè)算過程中的漏算、錯(cuò)算等風(fēng)險(xiǎn)難以規(guī)避，削弱預(yù)算數(shù)據(jù)之間的聯(lián)動(dòng)性和相關(guān)性，無法全面支撐物業(yè)公司的預(yù)算編制工作。同時(shí)，物業(yè)公司的預(yù)算編制方法合理性不足，例如某物業(yè)公司在2020年的預(yù)算編制過程中，公司管理層認(rèn)為固定預(yù)算和增量預(yù)算方法可提高編制效率，因此預(yù)算人員采用以上兩種方法編制預(yù)算，對(duì)2019年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況以及2020預(yù)算期內(nèi)的因素變化情況進(jìn)行分析后，進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)調(diào)增和調(diào)減。但是全面預(yù)算對(duì)質(zhì)量和數(shù)量都有一定的要求，固定預(yù)算無法實(shí)時(shí)變動(dòng)，因而難以根據(jù)實(shí)際情況變化而調(diào)整，增量預(yù)算則可能導(dǎo)致某一風(fēng)險(xiǎn)因素持續(xù)存在，致使該公司2020年度的預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際出入較大，上一年度的預(yù)算問題仍然存在。（三）預(yù)算執(zhí)行結(jié)果偏差較大，超支現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)在全面預(yù)算管理實(shí)施過程中，預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)較為關(guān)鍵，而部分物業(yè)公司在實(shí)際執(zhí)行期間，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果和目標(biāo)偏差較大，一方面是因?yàn)楣镜念A(yù)算指標(biāo)分解、下達(dá)、落實(shí)不充分，未能層層分解落實(shí)和執(zhí)行，預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系不完善，存在責(zé)任不清晰、追責(zé)不充分現(xiàn)象。另一方面，缺乏預(yù)算執(zhí)行分析，尤其是在產(chǎn)生預(yù)算偏差時(shí)，相關(guān)人員未能對(duì)主觀原因進(jìn)行調(diào)查，預(yù)算偏差控制不及時(shí)。由于預(yù)算執(zhí)行不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)公司頻繁出現(xiàn)超支現(xiàn)象，公司預(yù)算超出定額，影響公司的成本控制效果和增值業(yè)務(wù)的發(fā)展。（四）預(yù)算考核評(píng)價(jià)不到位物業(yè)公司的預(yù)算考核評(píng)價(jià)工作不到位，雖然物業(yè)公司的預(yù)算管理制度中涉及對(duì)預(yù)算考核的規(guī)定，但是在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，物業(yè)公司的預(yù)算考核評(píng)價(jià)機(jī)制并不完善，個(gè)別物業(yè)公司片面地將利潤(rùn)達(dá)標(biāo)率作為考核主要指標(biāo)，忽視預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行方面的考核。物業(yè)公司的考核工作與預(yù)算結(jié)合不足，未能針對(duì)預(yù)算執(zhí)行建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，造成員工機(jī)械化執(zhí)行預(yù)算、忽略公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的僵局，進(jìn)而影響公司經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。（五）預(yù)算管理信息化建設(shè)落后目前物業(yè)公司使用的財(cái)務(wù)軟件基本都適用于大多數(shù)企業(yè)，不具備物業(yè)公司的特性，由于物業(yè)公司需要向客戶提供多樣化服務(wù)，因而其業(yè)務(wù)多樣性特點(diǎn)突出，如此則需要更加智能的軟件系統(tǒng)支撐公司的全面預(yù)算管理。三、物業(yè)公司落實(shí)全面預(yù)算管理的策略（一）合理制定預(yù)算目標(biāo)，優(yōu)化預(yù)算編制方法全面預(yù)算與戰(zhàn)略協(xié)同無疑是幫助物業(yè)公司準(zhǔn)確定位、設(shè)置目標(biāo)、制定資源配置決策的有效舉措，物業(yè)公司提高預(yù)算編制水平的重要前提是加強(qiáng)預(yù)算與戰(zhàn)略的聯(lián)系，一方面，物業(yè)公司應(yīng)該實(shí)時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)，基于物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)等確定長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，找準(zhǔn)發(fā)展方向。另一方面，物業(yè)公司需要以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向確定預(yù)算目標(biāo)，通過預(yù)算目標(biāo)對(duì)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解，將長(zhǎng)期戰(zhàn)略計(jì)劃和短期目標(biāo)結(jié)合，確保物業(yè)公司的每個(gè)經(jīng)營(yíng)流程都能充分反映全面預(yù)算管理思想和細(xì)化的公司目標(biāo)。此外，物業(yè)公司還應(yīng)改變單一的預(yù)算編制方法，常見的預(yù)算編制方法有零基預(yù)算、固定預(yù)算、增量預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、彈性預(yù)算等多種，不同方法的屬性和特點(diǎn)不同，為保證預(yù)算編制的可行性，物業(yè)公司需要貼合實(shí)際預(yù)算需求選擇恰當(dāng)?shù)念A(yù)算編制方法，避免陷入固定的思維模式內(nèi)。以某物業(yè)公司為例分析其預(yù)算編制工作，該公司主要以彈性預(yù)算和固定預(yù)算編制方法相結(jié)合的方式編制預(yù)算，預(yù)算人員充分考慮公司年度預(yù)算收入、業(yè)務(wù)部門規(guī)模、公司發(fā)展前景等因素，在預(yù)算目標(biāo)可行的前提下組建預(yù)算小組統(tǒng)籌預(yù)算編制工作，在編制期間注重彈性預(yù)算和固定預(yù)算結(jié)合，逐步分解預(yù)算目標(biāo)，將其落實(shí)至各個(gè)責(zé)任中心，同時(shí)預(yù)算小組及時(shí)收集匯總部門對(duì)預(yù)算指標(biāo)的意見，從而及時(shí)調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，保證預(yù)算工作順利推進(jìn)。（二）建立全員參與的預(yù)算管理模式，科學(xué)編制預(yù)算指標(biāo)全面預(yù)算管理最關(guān)鍵的特征是全員性，物業(yè)公司重視全員參與預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)宣傳，將全面預(yù)算管理責(zé)任分解落實(shí)至各個(gè)員工身上，盡可能做到全員、全流程、全過程的預(yù)算管理。物業(yè)公司基于完善的預(yù)算管理體系促使全員準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)預(yù)算重要性，要求其在日常經(jīng)營(yíng)過程中重視部門之間的溝通、信息共享，全力支持預(yù)算組織的工作，同時(shí)及時(shí)統(tǒng)一各部門的數(shù)據(jù)口徑，從而減少預(yù)算數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換難度，保證預(yù)算數(shù)據(jù)的全面性，夯實(shí)預(yù)算編制數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。物業(yè)公司的勞動(dòng)密集型、服務(wù)項(xiàng)目類型多樣等特點(diǎn)，其預(yù)算指標(biāo)與其他類型企業(yè)存在區(qū)別，物業(yè)公司的預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)集中在現(xiàn)金流、收入、費(fèi)用、成本等方面，并且不斷細(xì)化預(yù)算指標(biāo)，精確分解至相關(guān)責(zé)任中心，踐行預(yù)算指標(biāo)。（三）完善預(yù)算支出審批機(jī)制，健全預(yù)算執(zhí)行機(jī)制通過分析物業(yè)公司預(yù)算超支的原因可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)算審批粗放是主要原因，因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加大力度完善預(yù)算支出審批機(jī)制，一方面，物業(yè)公司對(duì)預(yù)算內(nèi)的審批可以使用簡(jiǎn)政放權(quán)方式，將部分審批權(quán)力下放至責(zé)任中心，減少審批中間環(huán)節(jié)，節(jié)省業(yè)務(wù)處理成本。另一方面，預(yù)算執(zhí)行信息必須實(shí)時(shí)錄入公司預(yù)算系統(tǒng)，預(yù)算余額的變化情況應(yīng)當(dāng)與實(shí)際情況趨于一致，而且財(cái)務(wù)部門發(fā)揮預(yù)算把控作用，在確認(rèn)預(yù)算支出有剩余的基礎(chǔ)上處理報(bào)銷業(yè)務(wù)，反之不予通過報(bào)銷申請(qǐng)。第三方面，企業(yè)的預(yù)算外審批處理也應(yīng)繼續(xù)規(guī)范，預(yù)算責(zé)任單位如實(shí)提起預(yù)算外事項(xiàng)申請(qǐng)，由預(yù)算管理委員會(huì)審議批準(zhǔn)申請(qǐng)或是否決申請(qǐng)，在此期間，預(yù)算監(jiān)管部門應(yīng)全程跟蹤參與，檢查預(yù)算外審批控制流程中的不規(guī)范行為，及時(shí)反饋。除卻預(yù)算支出審批機(jī)制以外，物業(yè)公司應(yīng)繼續(xù)完善預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制，具體可以從以下幾方面入手：第一，健全預(yù)算執(zhí)行責(zé)任機(jī)制，物業(yè)公司將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，各責(zé)任中心依據(jù)部門實(shí)際情況和預(yù)算時(shí)間對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分析，確認(rèn)后盡快向上級(jí)部門反饋，確認(rèn)責(zé)任中心負(fù)責(zé)的預(yù)算目標(biāo)，以此督促企業(yè)各個(gè)責(zé)任中心積極執(zhí)行預(yù)算。第二，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)分析人員應(yīng)當(dāng)深入預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，指導(dǎo)預(yù)算執(zhí)行人員在工作中采取措施解決預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)期間面臨較多的不確定性因素和不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)重大事項(xiàng)公司需要對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，而調(diào)整過程中，預(yù)算人員需深度分析調(diào)整原因，預(yù)測(cè)調(diào)整后的預(yù)算執(zhí)行情況，提前規(guī)避執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。第三，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行分析和反饋工作，精準(zhǔn)分析預(yù)算執(zhí)行過程中實(shí)際結(jié)果和預(yù)算目標(biāo)的差異原因，預(yù)算執(zhí)行責(zé)任中心在能力范圍內(nèi)快速控制預(yù)算偏差，及時(shí)止損避免預(yù)算超支嚴(yán)重而威脅公司現(xiàn)金流或是成本。以某物業(yè)公司為例分析，該公司設(shè)置財(cái)務(wù)金融中心負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行分析工作，其作為預(yù)算執(zhí)行分析的責(zé)任主體，對(duì)各個(gè)部門和分支機(jī)構(gòu)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行精確分析，反饋預(yù)算差異。該公司財(cái)務(wù)金融中心以信息系統(tǒng)平臺(tái)為主，由系統(tǒng)自動(dòng)采集各預(yù)算責(zé)任單位的實(shí)際執(zhí)行情況，同時(shí)中心人員實(shí)時(shí)比較預(yù)算數(shù)和預(yù)算執(zhí)行數(shù)，分析總結(jié)其中的差異，深挖產(chǎn)生差異的實(shí)際原因，并且劃分差異大小，如實(shí)向預(yù)算管理委員會(huì)反饋，協(xié)助預(yù)算管理委員會(huì)調(diào)整預(yù)算或是中止預(yù)算差異過大的預(yù)算項(xiàng)目。同時(shí)該公司財(cái)務(wù)金融中心以月為單位向項(xiàng)目管理部門反饋預(yù)算分析報(bào)告，經(jīng)過審核分析后項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向財(cái)務(wù)金融中心提交預(yù)算差異分析結(jié)果和整改計(jì)劃，公司審計(jì)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督審查整改計(jì)劃落實(shí)執(zhí)行情況。（四）優(yōu)化預(yù)算考核與激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算考評(píng)結(jié)果的應(yīng)用預(yù)算考核是對(duì)物業(yè)公司預(yù)算執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)判斷，也是反映預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果的關(guān)鍵措施，對(duì)物業(yè)公司而言，預(yù)算考核是一項(xiàng)長(zhǎng)期性且頗具難度的工作。針對(duì)預(yù)算考核機(jī)制優(yōu)化，建議物業(yè)公司從以下幾方面入手：第一，優(yōu)化預(yù)算考核指標(biāo)以及其權(quán)重，物業(yè)公司的預(yù)算考核指標(biāo)應(yīng)當(dāng)平衡財(cái)務(wù)性和非財(cái)務(wù)性指標(biāo)，多參考成熟物業(yè)公司的預(yù)算考核指標(biāo)方案，在立足實(shí)際從財(cái)務(wù)管理、拓展經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)管理、人力資源管理等層面設(shè)計(jì)預(yù)算考核指標(biāo)。第二，預(yù)算考核過程中勢(shì)必存在個(gè)別部門不認(rèn)同考核標(biāo)準(zhǔn)的問題，因此預(yù)算考核主體和考核對(duì)象在預(yù)算考核結(jié)束之后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交流，就考核中的爭(zhēng)議矛盾進(jìn)行研究，盡量減少內(nèi)部矛盾。第三，制定多樣化預(yù)算考核方案，將全體員工納入預(yù)算考核范圍內(nèi)，并且在考核之后對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的員工和部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，表現(xiàn)較差的員工和目標(biāo)則進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐u(píng)引導(dǎo)。關(guān)于預(yù)算考核的激勵(lì)機(jī)制設(shè)置，物業(yè)公司可以從物質(zhì)層面和精神層面入手，提供豐富的激勵(lì)措施鼓勵(lì)公司員工積極參與預(yù)算管理。另外，物業(yè)公司需加強(qiáng)應(yīng)用預(yù)算考評(píng)結(jié)果，一是作為公司預(yù)算資金資源分配的重要依據(jù)；二是作為預(yù)算績(jī)效問責(zé)的依據(jù)；三是預(yù)算考評(píng)結(jié)果公開，使各個(gè)部門都能清楚掌握公司的預(yù)算情況，提高預(yù)算考評(píng)結(jié)果的透明性，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)預(yù)算支出的監(jiān)督力度。（五）加快預(yù)算管理信息系統(tǒng)建設(shè)，搭建信息反饋平臺(tái)物業(yè)公司的各大信息系統(tǒng)之間的信息傳遞通道不通暢，信息不對(duì)稱現(xiàn)象依然存在，而公司的全面預(yù)算管理工作對(duì)信息數(shù)據(jù)的需求量大且要求高，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)盡快搭建跨系統(tǒng)的預(yù)算管理信息系統(tǒng)，解決固有財(cái)務(wù)軟件在預(yù)算管理中的局限性，實(shí)現(xiàn)信息共享。建議物業(yè)公司將內(nèi)部分散的預(yù)算模塊和系統(tǒng)進(jìn)行整合，充分利用自持資源，減少不必要的成本支出，比如某物業(yè)公司整合預(yù)算管理模塊和收費(fèi)系統(tǒng)，并且在此基礎(chǔ)上繼續(xù)整合OA辦公管理系統(tǒng)，該公司致力于搭建一體化預(yù)算管理平臺(tái)，在平臺(tái)內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互通共享，為全面預(yù)算管理各環(huán)節(jié)提供充足的數(shù)據(jù)支撐以及分析處理服務(wù)。此外，為保證物業(yè)公司的預(yù)算管理信息系統(tǒng)得到充分利用，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行信息技術(shù)方面的培訓(xùn)，促使其盡快掌握預(yù)算管理信息系統(tǒng)主要功能和操作規(guī)范，進(jìn)而使用預(yù)算信息系統(tǒng)高效完成全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行控制、考核評(píng)價(jià)等工作，逐步提高全面預(yù)算