深圳美術(shù)館物業(yè)管理投標(biāo)文件

深圳美術(shù)館物業(yè)管理

投標(biāo)文件

標(biāo)書(shū)編號(hào)：

項(xiàng)目名稱：物業(yè)管理

投標(biāo)人：深圳市有限公司

目錄

一、法定代表人證明書(shū)..............................4

二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書(shū)........................5

三、投標(biāo)函........................................6

四、投標(biāo)人情況介紹................................8

五、開(kāi)標(biāo)一覽表...................................11

六、物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià).......................12

七、物業(yè)管理方式、運(yùn)作程序方案及實(shí)施文件........13

第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃..................13

（一）項(xiàng)目概況...............................14

（二）管理設(shè)想...............................14

（三）管理目標(biāo)................................16

（四）管理措施................................17

第二章管理方式、工作計(jì)劃......................20

（―）管理方式................................20

（二）工作計(jì)劃...............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第三章人員的配備、培訓(xùn)與管理..................26

（-）人員配備................................26

（二）人員培訓(xùn)................................34

（三）人員管理................................39

第四章制度和檔案的建立與管理..................41

（一）檔案建立................................42

（二）管理處各項(xiàng)管理制度目錄..................44

第五章房屋管理與維護(hù)..........................48

（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)............................48

第六章共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理..............53

（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定..........53

（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案.....56

（三）機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理........................59

（四）智能化系統(tǒng)管理.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第七章保安及車(chē)輛服務(wù)..........................65

（-）保安隊(duì)伍組織建設(shè)........................65

（二）車(chē)輛交通管理............................68

（三）會(huì)務(wù)服務(wù)...............................70

第八章安全管理與應(yīng)急搶險(xiǎn)預(yù)案..................72

（一）安全管理工作特點(diǎn)........................73

（二）安全管理目標(biāo)............................73

（三）安全管理原則............................73

（四）安全管理內(nèi)容與方式......................73

（五）消防管理................................74

（六）公共衛(wèi)生安全管理........................77

（七）安全突發(fā)事件處理........................77

（八）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案.......................80

（九）意外傷亡應(yīng)急預(yù)案.......................81

（十）水浸應(yīng)急預(yù)案............................82

（H^一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案..........................84

第九章環(huán)境衛(wèi)生管理............................86

（一）環(huán)境衛(wèi)生管理............................86

第十章綠化管理................................89

（-）綠化管理................................90

第十一章物資裝備..............................92

（-）物資裝備................................92

八、相關(guān)服務(wù)計(jì)劃.................................94

（一）準(zhǔn)備工作.................................94

、法定代表人證明書(shū)

同志，現(xiàn)任我單位職務(wù)，為法定代表人，特此證

明。

有效日期：2008年12月28日簽發(fā)日期：2008年11月3日

單位：深圳市（蓋章）

附：

代表人性別：年齡：工作證號(hào)碼:

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼:經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任

主營(yíng)（產(chǎn)）：物業(yè)管理

兼營(yíng)（產(chǎn)）：餐飲管理、超市管理

進(jìn)口物品經(jīng)營(yíng)許可證號(hào)碼：

主營(yíng)：

兼營(yíng)：

說(shuō)明：1、法定代表人為企業(yè)事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體的主

要行政負(fù)責(zé)人。

2、內(nèi)容必須填寫(xiě)真實(shí)、清楚，涂改無(wú)效，不得轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)。

二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書(shū)

本授權(quán)委托書(shū)聲明：我（姓名）系深圳市有限

公司（投標(biāo)人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托深圳市理有

限公司（單位名稱）的（姓名）為我公司簽署本項(xiàng)目已

遞交的投標(biāo)文件的法定代表人的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代

表我所簽署的本項(xiàng)目已遞交的投標(biāo)文件內(nèi)容我均承認(rèn)。

代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。

代理人：性別：男年齡:

聯(lián)系電話：手機(jī)：

身份證號(hào)碼：職務(wù)：項(xiàng)目經(jīng)理

投標(biāo)人：深圳市理有限公司_______________

法定代表人：____________________________

授權(quán)委托日期：2008年11月a.日

三、投標(biāo)函

致：深圳市中邦國(guó)際招標(biāo)有限公司（招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱）

1、根據(jù)已收到貴方的招標(biāo)編號(hào)為C2F01的深圳市

物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)文件,遵照《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》

和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)政府采購(gòu)條例》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)

場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙

及其他有關(guān)文件后，我方愿以開(kāi)標(biāo)一覽表中的投標(biāo)報(bào)價(jià)并按招標(biāo)

文件要求承包上述項(xiàng)目并修補(bǔ)其任何缺陷。

2、如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定提交上述總價(jià)10%由

具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)出具的履約擔(dān)保書(shū)作為履約擔(dān)

保，共同地和分別地承擔(dān)責(zé)任。

3、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在“投標(biāo)須知”第15條規(guī)定

的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方

將受此約束。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回其投標(biāo)，其投標(biāo)保證金將

全部被沒(méi)收。

4、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文

件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

5、我方理解貴方將不受必須接受你們所收到的最低標(biāo)價(jià)或其

它任何投標(biāo)文件的約束。

投標(biāo)人：深圳市理有限公司

單位地址：深圳市___________________

法定代表人或其委托代理人：

郵政編碼：518033電話：傳真：

開(kāi)戶銀行名稱：開(kāi)戶銀行帳號(hào)J

開(kāi)戶銀行地址：深圳市

開(kāi)戶銀行電話：___________________

日期：期08年11月3日

四、投標(biāo)人情況介紹

序項(xiàng)目

內(nèi)容及說(shuō)明備注

號(hào)

—-營(yíng)業(yè)執(zhí)照

注冊(cè)年度及注冊(cè)編

1

號(hào)

2注冊(cè)資金（萬(wàn)元）1000萬(wàn)

3經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

2000年10月31日一

4有效期

2010年10月31日

~[稅務(wù)登記證

國(guó)稅稅務(wù)登記證編

1

號(hào)

地稅稅務(wù)登記證編

2

號(hào)

資格（質(zhì)）證書(shū)（若有其他資質(zhì)證書(shū)，可

二

按表格格式擴(kuò)展）

中華人民共和國(guó)物業(yè)

1證書(shū)名稱

管理資質(zhì)證書(shū)

中華人民共和國(guó)建設(shè)

2批準(zhǔn)單位

部

3等級(jí)壹級(jí)

4批準(zhǔn)時(shí)間及編號(hào)

5有效期/

得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)項(xiàng)目（若有多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，可按表

四

格格式擴(kuò)展）

得獎(jiǎng)或評(píng)優(yōu)項(xiàng)目數(shù)

1

量

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等級(jí)

2目及頒發(fā)單位

A項(xiàng)目規(guī)模及性

質(zhì)的簡(jiǎn)要說(shuō)明

3項(xiàng)項(xiàng)目名稱

目獎(jiǎng)項(xiàng)名稱、等級(jí)

B及頒發(fā)單位

項(xiàng)目規(guī)模及性

質(zhì)的簡(jiǎn)要說(shuō)明

五其他（投標(biāo)人認(rèn)為需補(bǔ)充的其他說(shuō)明）

政府部門(mén)物業(yè)管理

1

經(jīng)驗(yàn)

項(xiàng)項(xiàng)目名稱

2目

項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明

A

項(xiàng)項(xiàng)目名稱

3目

項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明

B

六IS09001質(zhì)量管理體系

七IS014001環(huán)境管理體系

八OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系

注：1、在按要求填寫(xiě)好此表格后，各投標(biāo)單位可以用其它的方式,

就公司整體情況作出詳細(xì)的介紹。

2、有關(guān)資質(zhì)和獲獎(jiǎng)情況需提供證書(shū)掃描件。

五、開(kāi)標(biāo)一覽表

本項(xiàng)目月收費(fèi)備注

工程名稱單位

單價(jià)

深圳市美術(shù)館物業(yè)管

元/月

理

注：1、本項(xiàng)目收費(fèi)單價(jià)：內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服

務(wù)項(xiàng)目；

2、本項(xiàng)目總收費(fèi)：指招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目合同

期內(nèi)全年的總報(bào)價(jià)，此報(bào)價(jià)作為投標(biāo)方的投標(biāo)總價(jià)。

六、物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià)

（單位：元/月）

管理費(fèi)構(gòu)成測(cè)算

序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用

人工費(fèi)用（含管理人員、保安員、保潔

1

員、綠化工、廚師等各類人員費(fèi)用）

2行政費(fèi)用

3節(jié)日裝飾

4房屋維護(hù)

5公共設(shè)施維修

6公共設(shè)備維修

7治安保衛(wèi)費(fèi)

8清潔衛(wèi)生費(fèi)用

9綠化費(fèi)用

10折舊費(fèi)用

11管理酬金

12其他

13稅金

每月合

計(jì)

全年合

計(jì)

七、物業(yè)管理方式、運(yùn)作程序方案及實(shí)施文件

第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

（一）項(xiàng)目概況

美術(shù)館是集美術(shù)展覽、美術(shù)品收藏和美術(shù)培訓(xùn)教育等功能為

一體的公共文化設(shè)施。占地面積8000平方米，建筑面積達(dá)15000

平方米，擁有八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展廳，一個(gè)中央圓形大廳和一個(gè)戶外雕塑

廣場(chǎng)，以及7層多功能辦公大樓，因此物業(yè)管理工作十分重要而

艱巨。

（二）管理設(shè)想

根據(jù)文化場(chǎng)館物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì)美術(shù)館目前的

實(shí)際情況，我們經(jīng)過(guò)初步綜合分析，認(rèn)為在對(duì)該物'業(yè)的管理服務(wù)

工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作：

1、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施

（1）建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服

務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來(lái)，在國(guó)內(nèi)

物管行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的IS09001-2000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證

明是行之有效的，這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入并通過(guò)IS09001-2000質(zhì)

量體系國(guó)際認(rèn)證后，就深深地體會(huì)到其好處。在美術(shù)館的物業(yè)管

理工作中，從一開(kāi)始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、

規(guī)范服務(wù)。

(2)培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍

人才對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是最重要的資源，它決定了企業(yè)的興衰。

在人才的管理上，我們著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)

的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,

我們公司每年都要針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，

要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識(shí)，為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，都要做到

一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的

重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提，我們的人才

培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍。

2、管理深度和廣度的做法

社會(huì)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展。對(duì)于美術(shù)館這樣一個(gè)精英薈萃的

項(xiàng)目而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。我們認(rèn)為:

隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理

深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)

服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。

3、創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想

(1)硬件建設(shè)

可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡(jiǎn)潔醒目的形

象設(shè)計(jì)系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系

列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為美術(shù)館環(huán)境和文明建設(shè)

提供了物質(zhì)保證。

嚴(yán)格車(chē)輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識(shí)，加

強(qiáng)車(chē)輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時(shí)處理突發(fā)事件。

運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合

即是人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng),

物防上采用圍墻、防盜裝置，技防采用高科技的智能化系統(tǒng)等手

段提高防范能力。

(2)軟件建設(shè)

創(chuàng)建高檔次的文化場(chǎng)館，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更

為艱巨。特別是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理公司和廣大

業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過(guò)程

需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持之以

恒地在軟件建設(shè)上下功夫。

(三)管理目標(biāo)

1、業(yè)主單位滿意率達(dá)90%以上；

2、有效投訴率低于2次；

3、有效投訴處理率達(dá)100%；

4、責(zé)任展品受損率，資產(chǎn)流失率為0；

5、房屋及公共配套設(shè)備、設(shè)施完好率98%以上；

6、場(chǎng)館內(nèi)治安案件案發(fā)率為零，無(wú)任何重大管理責(zé)任事故發(fā)

生；

7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為100%；

8、利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理；

9、消防管理通過(guò)政府規(guī)定，年檢完好率100%。

（四）管理措施

1、導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系

我司已建立了IS090002質(zhì)量保證體系，并順利通過(guò)第三方認(rèn)

證，通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善

和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供

規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000

年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，積極跟進(jìn),

及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并成功獲得IS09002：2000

質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。在美術(shù)館物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將

一如既往地推行IS09002,以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中

不偏離既定的軌道。

2、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)行機(jī)制

我司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙

否決”機(jī)制。公司每年通過(guò)與管理處簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，把服

務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績(jī)的兩項(xiàng)最重要的指

標(biāo)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。我們將把這一套運(yùn)行機(jī)制

用于該場(chǎng)館的管理實(shí)踐中，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”

之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品。

3、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制

由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的

提供，不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的

變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，

其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我

們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和

調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員

工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí)，我們亦

強(qiáng)化”管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的

觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

4、倡導(dǎo)開(kāi)放式的管理服務(wù)

物業(yè)管理公司與客戶之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙

物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的

管理服務(wù)，即：我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管

理報(bào)告”、組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)

系電話等措施，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、管理體系的全面整合和提升

社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管

理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求

的。在美術(shù)館的日常工作中，將致力于用新型的“以客戶為中心、

以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)

向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。

6、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)

樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。

共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常辦

公和安全保障等問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)樓宇多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將

對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)

施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修;

以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的

的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自

我保護(hù)功能。

第二章管理方式、工作計(jì)劃

（一）管理方式

1、管理體制

接管美術(shù)館物業(yè)管理以后，管理處在政府主管部門(mén)和物業(yè)公

司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《物

業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。管理的

指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，

為客戶提供一流服務(wù)。

(1)外部管理體制

(2)管理處組織管理架構(gòu)

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立美術(shù)館管理處，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立

核算。管理處組織架構(gòu)圖如下:

（3）管理處組織架構(gòu)說(shuō)明

1）管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)

節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。

2）在崗位設(shè)置上，充分考慮到項(xiàng)目規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)

的特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足實(shí)際需求，降低管

理成本。

3）要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能，

最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。

2、監(jiān)督約束機(jī)制

(1)監(jiān)督約束機(jī)制示意圖

政府主管部門(mén)物業(yè)公司

專項(xiàng)檢查物

工作會(huì)議、^^務(wù)審查目瑋IS09001內(nèi)審見(jiàn)雕

業(yè)管理考評(píng)feWf

業(yè)焉見(jiàn)調(diào)查

雙周檢制度

定期巡查

員工W欄公布有迎訴電話服務(wù)承諾缶

員：mo亥

客戶

（2）監(jiān)督約束機(jī)制說(shuō)明

1）由政府部門(mén)、主管部門(mén)、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)行全方

位監(jiān)督。

2）管理處內(nèi)部運(yùn)作公開(kāi)透明，便于大家監(jiān)督。

3）強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與

員工工資待遇掛鉤。

3、激勵(lì)機(jī)制

（1）激勵(lì)機(jī)制示意圖

激勵(lì)機(jī)制

獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系

溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系

（2）激勵(lì)機(jī)制說(shuō)明

1）公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為員工直接感受的

報(bào)酬及獎(jiǎng)懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足

員工的精神需求。

2）通過(guò)合理的報(bào)酬體系設(shè)計(jì)，完善的績(jī)效管理與考評(píng)，嚴(yán)格

的獎(jiǎng)懲體系，真正做到獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長(zhǎng)期的工

作熱情及動(dòng)力。

3）通過(guò)加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的

價(jià)值取向和文化觀，確保員工積極主動(dòng)愉快地從事本職工作。同

時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的

機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)

造條件滿足員工自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。

第三章人員的配備、培訓(xùn)與管理

（一）人員配備

1、管理處人員配備方案

主任1人

綜合管理部機(jī)電部保安部環(huán)境部

管理員2人主管1人隊(duì)長(zhǎng)1人主管（兼）

財(cái)務(wù)（兼）工程師1人領(lǐng)班3人清潔工8人

展廳服務(wù)7人電工7人保安員19人綠化工3人

人員配備說(shuō)明：

管理處擬配備各類人員54人，其中管理人員7人，一般層員

工48人。

2、崗位職責(zé)

(1)管理處主任

.在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、客戶服務(wù)、

房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、

應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。

?組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。

?負(fù)責(zé)場(chǎng)館管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。

?負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與物業(yè)行政主管部門(mén)、地方有關(guān)管理部門(mén)及有

關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。

.負(fù)責(zé)初審承包方、分供方，審批場(chǎng)館管理服務(wù)公開(kāi)文件

和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。

?及時(shí)向業(yè)主方通報(bào)工作、交流情況。

?完成公司交辦的其他任務(wù)。

(2)主任助理：

?協(xié)助管理處主任完成本管理處的各項(xiàng)工作任務(wù)；

?加強(qiáng)衛(wèi)生、工作秩序、公共安全監(jiān)控，完成月度工作；

?掌管貴賓室鑰匙，督促清潔人員每天打掃貴賓室衛(wèi)生和

組織好來(lái)訪貴賓的接待；

?主任外出時(shí)，代行使主任職務(wù)。

(4)機(jī)電工程師:

.設(shè)備、設(shè)施安全運(yùn)行負(fù)責(zé)，制定設(shè)備定修、檢修、維修

計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，指導(dǎo)；

?督促技術(shù)崗位人員加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)

業(yè)務(wù)水平；

?嚴(yán)格審核設(shè)備、設(shè)施維修方案；

?督促完成好設(shè)備、設(shè)施維修工作。

(5)管理員

.在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)客戶服務(wù)的接待工作。

?擬制場(chǎng)館的客戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)客戶服務(wù)的

質(zhì)量控制。

?負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。

?負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理客戶投訴、報(bào)修事宜。

?負(fù)責(zé)建立客戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資

料，對(duì)客戶檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。

?負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志

及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。

?負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、客戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼

和收回，對(duì)反饋的客戶見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安

排處理，保持與客戶的溝通。

?負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作

.具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。

.完成經(jīng)理交辦的其他工作。

（6）展廳服務(wù)員

?負(fù)責(zé)窗口咨詢、服務(wù)、接待工作，處理觀眾投訴事件；

?負(fù)責(zé)觀眾及展品安全，維護(hù)展廳面貌、維持參觀秩序；

?接待重要來(lái)賓，做好貴賓室領(lǐng)導(dǎo)的接待、服務(wù)工作；

.做好導(dǎo)覽工作，兼顧貴賓室日常接待服務(wù)，協(xié)助布置展

n/r

見(jiàn)。

（7）機(jī)電工

?對(duì)主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度；

?負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；

?負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備,

公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；

?負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給；

.認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與

維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；

.按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；

?定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各

項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；

（8）保安員

.對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令;

?重要出入口設(shè)置保安固定門(mén)崗24小時(shí)值班。對(duì)一般外來(lái)

訪問(wèn)、辦事人員，建立詢問(wèn)登記制度。對(duì)進(jìn)出的人員、

車(chē)輛、物品進(jìn)行監(jiān)控和管理；

?設(shè)置流動(dòng)巡查崗、固定崗，嚴(yán)禁脫崗；

.驗(yàn)證《物品出門(mén)證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；

?發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；

?協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。

(9)保潔工

?對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；

.認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；

.在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。

(10)綠化工

?負(fù)責(zé)展廳及辦公樓花草的日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增配花草的定

購(gòu)、擺放;

.在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。

.負(fù)責(zé)院內(nèi)綠化帶的所有植物及花草的日常養(yǎng)護(hù)及臨時(shí)增

配花木的定購(gòu)、擺放。

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷

年

姓名王定軍性另IJ男28

齡

學(xué)

擬任職務(wù)職稱

歷

參加工作時(shí)從事物業(yè)管理

間工作年限

工作簡(jiǎn)歷

項(xiàng)目名

擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注

稱

學(xué)歷

證書(shū)

資格證

書(shū)

4、機(jī)電負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷

年

姓名性別

齡

學(xué)

擬任職務(wù)職稱

歷

參加工作時(shí)從事物業(yè)管理

5年

間工作年限

工作簡(jiǎn)歷

項(xiàng)目名

擔(dān)任職務(wù)時(shí)間備注

稱

操作證

書(shū)

資格證

書(shū)

(二)人員培訓(xùn)

1、培訓(xùn)工作原則：

理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。

2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作

修正_________執(zhí)行

培訓(xùn)計(jì)劃_____________.

崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織

一培訓(xùn)考核—k----------評(píng)價(jià)

系統(tǒng)圖說(shuō)明：

(1)針對(duì)管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。

(2)有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。

(3)通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程

度。

（4）根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未

來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。

3、培訓(xùn)的組織方式

（1）培訓(xùn)職責(zé)

1）管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。

2）主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培

訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。

翦訓(xùn)后式

實(shí)行公且與管理處兩級(jí)的

玲刃11.木艮指用力11蕈水.來(lái)耳又名禾中

1?品工對(duì)主彳亍文百寸玲刃||禾口方

1=1

歸女1培訓(xùn)■一■r二中在占囪1培訓(xùn)呈培訓(xùn)白勺

主孽形式O

C3）用1訓(xùn)實(shí)方Pii恒i流程

品工玲訓(xùn)分為三個(gè)、國(guó).

-女百1寸謝訓(xùn)I但女1位轉(zhuǎn)—正培訓(xùn)

卷女培訓(xùn)。畬位:親斤入豆只員工

必期班曼為期白勺入目只玲訓(xùn).

勺百洋見(jiàn)《親斤用工立班UII科

目》。三個(gè)月試用顛漏后.絳壬

核自格后方OjyrFo轉(zhuǎn)TF*后昂

丁)將悟里長(zhǎng)其月謠續(xù)白勺在女培訓(xùn)。

所肯圮。刃H課程結(jié)束后均用行學(xué)

核、評(píng)價(jià).井歸木當(dāng)宣

4、用訓(xùn)I內(nèi)胃下之目標(biāo)

(1)親斤昂丁2、"玲刃11科目

序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容

禮儀知識(shí)：1、常用禮儀知識(shí)2、《明轉(zhuǎn)物業(yè)管理

—?

公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

服務(wù)意識(shí)：1、職業(yè)道德教育2、如何處理業(yè)主與住

~1

戶投訴3、與業(yè)主住戶的溝通技巧

企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹2、公

司經(jīng)營(yíng)理念3、《員工手冊(cè)》4、內(nèi)部管理規(guī)章制

度

四項(xiàng)目基本情況介紹及二次裝修管理要點(diǎn)

行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條

五

例

六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

七安全知識(shí)及消防知識(shí)

（2）保安員及車(chē)管員培訓(xùn)科目

序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

號(hào)

1、單

逢周一至周五

—?兵隊(duì)列動(dòng)作培養(yǎng)組織紀(jì)律性

每天訓(xùn)練一小

2、三大步法練就扎實(shí)基本功

時(shí)

3、體能訓(xùn)練

1、擒

—:拿格斗基本功逢周六、周日熟練掌握擒敵

2、捕俘拳及防衛(wèi)技能

3、防衛(wèi)術(shù)

二每周一次檢查保持宿舍干凈整

內(nèi)務(wù)管理

評(píng)比潔

工作例會(huì)（政治思

想及職業(yè)道德教提高思想覺(jué)悟總

四每周一次

育，工作講評(píng)及分結(jié)自身存在不足

析）

熟練掌握保安員

《保安服務(wù)工作每月一次培訓(xùn)

崗位職責(zé)、操作規(guī)

手冊(cè)》考核

程、工作標(biāo)準(zhǔn)

保安服務(wù)的規(guī)章每月一次培訓(xùn)熟悉相關(guān)法律常

六

制度及相關(guān)法規(guī)考核識(shí)，提升理論水平

政策

了解消防的基礎(chǔ)

《消防管理工作每月一次培訓(xùn)

七知識(shí)，救火的基本

手冊(cè)》考核

程序及各自職責(zé)

突發(fā)事件的應(yīng)急

提高突發(fā)事件處

八處理，緊急集合演每季度一次

理能力

練

消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷提高消防實(shí)戰(zhàn)能

九每半年一次

員救護(hù)知識(shí)力

（3）維修技工培訓(xùn)科目

序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

號(hào)

工作例會(huì)（政治思

提高思想覺(jué)悟，總

想及職業(yè)道德教每月召開(kāi)一

—■結(jié)自身不足，提高

育，工作講評(píng)及技次

技術(shù)水平

術(shù)交流）

每月一次檢保持宿舍干凈整

內(nèi)務(wù)管理

查潔

《維修服務(wù)工作手熟悉技工的崗位

每月一次培

二冊(cè)》職責(zé)、操作規(guī)程、

訓(xùn)考核

《設(shè)備管理工作手工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消

冊(cè)》防知識(shí)和設(shè)備管

《消防管理工作手理知識(shí)

冊(cè)》

房屋維修方面的管熟悉相關(guān)法律常

每季度一次

四理?xiàng)l例，房屋修繕識(shí)，提升理論水平

培訓(xùn)考核

標(biāo)準(zhǔn)

場(chǎng)館內(nèi)水、電、消

了解和熟悉場(chǎng)館

防管道走向，設(shè)備每季度一次

五狀況，提圖JU乍效

設(shè)施特點(diǎn)，維修服培訓(xùn)考核

率

務(wù)范圍

土建、機(jī)電、給排

每半年一次提升技工綜合能力

六水等相關(guān)專業(yè)的基

培訓(xùn)考核及素質(zhì)

礎(chǔ)管理知識(shí)

設(shè)備及機(jī)具的操作每半年一次檢驗(yàn)技工實(shí)際操

七

演練和保養(yǎng)規(guī)程培訓(xùn)和考核作能力

八技術(shù)大比武綜合評(píng)比，提高技

每年一次

能

九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)（配合提高消防實(shí)戰(zhàn)能

每半年一次

保安部）力

（三）人員管理

1、量才錄用，培養(yǎng)提升

我們?cè)谟萌藱C(jī)制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以

及在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知

識(shí)化。

在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)

準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，

以“適用”為原則。

在管理人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了

達(dá)標(biāo)要求，并通過(guò)在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)

管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。

2、默契合作，充分授權(quán)

強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)

的直線職能管理方式，各項(xiàng)目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位,

一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責(zé)

的交叉，做到“人人有事做，事事有人管"。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)

調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開(kāi)展工作。

倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)員工都是管理處主任。學(xué)

會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。管理處主任通過(guò)授權(quán)，將

更多的精力和時(shí)間放在把握全局，正確決策上。各項(xiàng)目主管通過(guò)

授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來(lái)。同時(shí)，通過(guò)授權(quán)，每位員工

都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得到滿

意的服務(wù)。同時(shí)建立檢查和反饋制度，各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢

查，檢驗(yàn)授權(quán)效果。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理

失控。

堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則,

并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。管理處主任

及各項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工

作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。無(wú)特殊情況

下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問(wèn)題也必須逐

級(jí)向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。

3、定期考核，績(jī)效為本

績(jī)效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目

的是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。

管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)

效考核體系進(jìn)行考核。通過(guò)公司質(zhì)量管理部等相關(guān)職能部門(mén)、管

理處主任、的多種途徑、多種方式對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工

作的績(jī)效考核。

第四章制度和檔案的建立與管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)

的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設(shè)施的使用、

維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。針對(duì)美術(shù)館的物業(yè)

管理形式，做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳

實(shí)記錄，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)原始文件資料進(jìn)行管理，完善檔案管理工

作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個(gè)住宅單元的生活檔案，配備專

職檔案管理人員，建章立制，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)

的、集中的管理。

（一）檔案制度建立與管理

1、主要思路

檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點(diǎn)略有增減、

各有側(cè)重。在管理過(guò)程中，注重對(duì)原有資料的整理，找到過(guò)往管

理中存在的缺陷和不足，并進(jìn)行重新的分類和補(bǔ)充，使其符合對(duì)

美術(shù)館細(xì)致管理的需求。

檔案建立抓住重新接管這一契機(jī)，整理住戶全面的原始資料,

并對(duì)陳舊部分進(jìn)行及時(shí)的修正，最大限度的明確現(xiàn)有物業(yè)狀況和

業(yè)主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎(chǔ)，以方便接管后日常

管理。

檔案管理實(shí)行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料

包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；

電腦資料包括：電腦軟、硬盤(pán)儲(chǔ)存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重,

互相補(bǔ)充，形成小區(qū)管理的無(wú)盲點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。

區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方

式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的檔案

管理體系。

2、建立檔案、資料的分類檢索

1）業(yè)主提供的資料

a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

b、用地批準(zhǔn)文件

c、建筑執(zhí)照

d、拆遷安置資料

2）技術(shù)資料

a.總平面圖

b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖

d.地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告

e.工程合同開(kāi)

f.竣工報(bào)告

g.工程預(yù)決算

h.圖紙會(huì)審記錄

i.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理

記錄）

j.隱蔽工程驗(yàn)收簽證

k.沉降觀察記錄

1.竣工驗(yàn)收證明書(shū)

m.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)

n/新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)

。.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)

P.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

q.供水的試壓報(bào)告

r.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料

s.其他技術(shù)資料

3）管理處建立的資料

a.住宅區(qū)基本資料

b.住宅區(qū)分區(qū)資料

c.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料

d.娛樂(lè)設(shè)施資料

4）住戶資料

a,住戶入住資料

入住通知書(shū)

入住協(xié)議書(shū)

b.家庭人員檔案

住戶情況登記表

（二）管理處各項(xiàng)管理制度目錄

序

文件名稱文件編碼

號(hào)

1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)LZG.00.01

準(zhǔn)

2職業(yè)安全健康職責(zé)LZG.00.02

3物料管理辦法LZG.00.03

4停電停水應(yīng)急預(yù)案LZG.00.04

5水浸應(yīng)急預(yù)案LZG.00.05

6治安應(yīng)急預(yù)案LZG.00.06

7文件質(zhì)量記錄管理辦法LZG.00.07

8犬類管理辦法LZG.00.08

9保安崗位架構(gòu)圖LZG.01.01

10保安運(yùn)作規(guī)程LZG.01.02

11人員出入管理辦法LZG.01.03

12監(jiān)控中心管理辦法LZG.01.04

13車(chē)輛管理辦法LZG.01.05

14保安崗位操作規(guī)程LZG.01.06

15安保崗位標(biāo)準(zhǔn)LZG.01.07

16燃放煙花爆竹管理規(guī)定LZG.01.08

17保潔崗位監(jiān)管規(guī)程LZG.02.01

18綠化（地）養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程LZG.03.01

19消防安全管理辦法LZG.04.01

20火警應(yīng)急預(yù)案LZG.04.02

消防設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管

21LZG.04.03

理辦法

消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)

22LZG.04.04

程

23消防管理制度LZG.04.05

消防設(shè)備（設(shè)施）維修保

24LZG.04.06

養(yǎng)規(guī)程

弱電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管

25LZG.04.07

理規(guī)定

弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)

26LZG.04.08

程

弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保

27LZG.04.09

養(yǎng)規(guī)程

弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管

28LZG.04.10

理制度

29電梯設(shè)備監(jiān)管辦法LZG.05.01

30電梯故障緊急預(yù)案LZG.05.02

供配電設(shè)備（設(shè)施）安全

31LZG.06.01

管理制度

供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行

32LZG.06.02

管理規(guī)程

供配電設(shè)備（設(shè)施）操作

33LZG.06.03

規(guī)程

34供配電設(shè)備（設(shè)施）維修LZG.06.04

保養(yǎng)規(guī)程

35電工安全操作守則LZG.06.05

給排水設(shè)備（設(shè)施）安全

36LZG.07.01

管理制度

給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行

37LZG.07.02

管理規(guī)程

給排水設(shè)備（設(shè)施）操作

38LZG.07.03

規(guī)程

給排水設(shè)備（設(shè)施）維修

39LZG.07.04

保養(yǎng)規(guī)程

40管道維修工作規(guī)程LZG.07.05

房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管

41LZG.09.01

理制度

房屋設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管

42LZG.09.02

理規(guī)程

房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)

43LZG.09.03

程

房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保

44LZG.09.04

養(yǎng)規(guī)程

房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容

45LZG.09.05

與要求

46設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)LZG.09.06

47房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程LZG.09.07

48服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程LZG.10.01

49雨天防滑管理辦法LZG.10.02

50業(yè)戶管理辦法LZG.11.01

51空房管理辦法LZG.11.02

第五章房屋管理與維護(hù)

（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)

1、提要

制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、

門(mén)窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。

定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

(1)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)

我們對(duì)美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證

房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命,

充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)

施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程

質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

(2)對(duì)美術(shù)館房屋管理策略

?預(yù)防性保養(yǎng)策略

重視美術(shù)館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)

與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際

狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解

決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用

壽命。

?重點(diǎn)服務(wù)策略

根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。

?技術(shù)先行策略

我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常

維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高

質(zhì)量。

（3）房屋管理的重點(diǎn)及對(duì)策

?管理重點(diǎn)之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)

幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已

屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑

物管理的一個(gè)重點(diǎn)。

對(duì)策：

1）建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、的

水滲漏、風(fēng)壓變形的“動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)”檢測(cè)一次。

2）做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)

一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整

體色澤和質(zhì)量保持一致。

?管理重點(diǎn)之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水

工程的維修養(yǎng)護(hù)

對(duì)策：

1）采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的

原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門(mén)窗防水

工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地

制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋

面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和

外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶

接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。

2）針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門(mén)措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來(lái)

臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。

3）加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)

安全檢查，杜絕違章裝修。

4）加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損

管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。

?重點(diǎn)管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)

對(duì)策：

1）加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，

實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、

日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。

2）做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用

與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與

整體色澤和質(zhì)量保持一致。

3）做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性

養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。

4）對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能

損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

?重點(diǎn)管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)

對(duì)策：

1）定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定

結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。

2）加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。

3）做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參

數(shù)，包括材料配比方案等。

?重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)

對(duì)策：

1）了解掌握美術(shù)館各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。

2）加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、

脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

3）定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的

黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、

維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹故褂脤?duì)這些大理石有破壞的清

潔、維護(hù)材料和工具。

4）加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清

潔衛(wèi)生工作。

5）嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按

照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。

6）及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好

排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋

設(shè)施。

（4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、

屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、

衛(wèi)生間、車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第六章共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理

（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定

1、供配電設(shè)備

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視

配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）

“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定

期啟動(dòng)表》；

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》

和《供配電設(shè)備（