三亞度假酒店可行性研究報告

項目可行性研究匯報編撰時間：二00三年五月八日第一章總論1、2項目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的根據(jù)和范圍1、4重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5施工進(jìn)度計劃第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的狀況簡介2、3目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析2、4本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析2、5本項目前景預(yù)測第三章項目定位3、1主題定位3、2功能定位3、4項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位3、5價格定位3、6入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位3、7銷售方式定位3、8物業(yè)管理定位第四章營銷方略4、1宣傳主題概念4、2賣點整合4、3優(yōu)惠措施4、4銷售目的體系——整體推廣思緒4、5分階段控制的公關(guān)效果4、6外發(fā)式宣傳方略4、7銷售進(jìn)度目的4、8資金回籠計劃第五章投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措第六章財務(wù)評價與社會效益分析6、1盈虧平衡分析6、2獲利預(yù)測6、3敏感性分析6、4社會效益分析第七章結(jié)論第一章總論顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°,與阿拉伯海、紅海、加勒比據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個國家158個重要都市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最合適游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。XX樹林度假酒店(五星級);北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，在過去的23年，伴隨中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長在漂亮的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供應(yīng)的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一本匯報是基于對市場的充足理解和對該項目的市場前景有著精總占地面積：58070平方米建筑密度：24。46%綠化率：65。6%1、5施工進(jìn)度計劃1、5、12003年11月29日破土動工1、5、22004年1月26日構(gòu)造到達(dá)正負(fù)零1、5、32004年5月18日構(gòu)造封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店初次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系速增長。據(jù)國際旅游組織2023年匯報，其增長率到達(dá)19.3%。到2023年，已經(jīng)有6.5萬個家庭在81個國家的6000多種旅游目的地購置了在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、(一)客觀區(qū)域市場分析XX二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年在過去的23年，伴隨中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2023年，坐落在大東海帝女”,銷售勢頭有增無減。2023年1月-7月，三亞市共銷售住宅面積達(dá)31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過去的7月份中，銷售面積達(dá)3.11萬平方米(其中認(rèn)購面積為1.35萬平方米),這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】笛杆俚陌l(fā)展軌2.三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個龍灣。國家環(huán)境保護(hù)總局對全國17個沿海都市的28個海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測成果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì)每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更3.的生態(tài)市貌和與時俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀測報道，2023年到2023年之中，三亞房地產(chǎn)的購置者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%,海南島的客戶占了20%,而全國其他都市的購置者占了70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地,給三亞房地產(chǎn)帶來了百2023年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一種信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大都市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。在中國最佳的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們互相之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞目前的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，諸多房產(chǎn)一開盤就差不多所有售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一種道理：時機(jī)來了。綜上所述，XX二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。(二)市場供求分析XX酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬人次/年，但通過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周主線就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣企業(yè)提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)(表3)1999年2023年2023年2023年2023年(三)項目比較分析來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500日酒店”目前價格定位是：13000元/平方米(均價)。開發(fā)商開盤或估計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型1、地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的2、整體規(guī)劃設(shè)計很好，實用率高；八層帶電梯，提高了項目的檔1、項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的小區(qū)環(huán)境；2、戶型設(shè)計面積較大，不能非常合用內(nèi)地人購房對面積的規(guī)定；3、本項目地處椰夢長廊的盡頭和老城區(qū)，周圍環(huán)境稍顯美中局限性。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和老式的店鋪方式銷售銷售價格2780元起，高一層加50到100不等，均價3100客戶重要來源目前銷售狀況其他裝修原則為毛坯房迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合)C、總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花第三章項目定位3.3開發(fā)該項目目的定位：2.提高既有XX酒店的品牌形象；3.4項目開發(fā)的市場需求定位XX度假酒店一期已經(jīng)運行五年。過去的五年里XX積累了許多1.對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客3.對既有園林和開敞的空間的滿足和夸獎，需求更多的自然園景3.體現(xiàn)與其他國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢6.與一期合并，建成具有明顯獨特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)3.6公共的配套條件1.亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消2.中國銀行已經(jīng)設(shè)置儲蓄所；各大酒店設(shè)置自動取款柜員機(jī)以3、3市場定位下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個原則進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終精確地確定項目的目的客戶群體。3.3.1、以“家庭生活的階段性”為劃分原則的客戶分析家庭生活周期階段與特點與消費特點消費特點1、獨身階段：年輕、獨身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)承擔(dān)，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動型青年公寓的重要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的愛好與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比近來的未來要好。購置力強(qiáng)，對耐用品、大件商品的期望和規(guī)定強(qiáng)烈。對中小型住宅購置需經(jīng)濟(jì)處在上升階段，購置力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和愛好，而臨時沒有繁重的工作與家庭承擔(dān)。購置住宅減弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處在上升階段的貸還款能3、滿巢階段(一):年輕夫妻，有6歲如下子女家庭用品購置的高峰期。不滿足既有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲蓄，購置較多小朋友用品，購置住宅能力減少或正在承擔(dān)還貸購開支劇增，對旅游的愛好和精力明(二):年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況很好。購置趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有很好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實力。開始重視投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處在不停上升階段，同步財力和對新事物的接受程度正處一種最佳5、滿巢階段(三):年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴重視儲蓄，購置冷靜、理智，住房儲蓄購置仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正到達(dá)高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不停增多，對投資保值子女離家自立前期收入較高。購置力到達(dá)高峰期，住房較多購置老年人用對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休有充足的時間和金錢計劃度假的更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的愛好開始減退，并且對新生事物的接獨身老人獨居收入銳減。尤其重視情感溝通、關(guān)注安全保障，著重小區(qū)人事客戶群中，項目的重要目的客戶群應(yīng)包括下列3個部分：包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無子女或獨身人士。包括上表中階段4、5的人群。該類人群的家庭構(gòu)造及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不停上升的階經(jīng)濟(jì)實力的不停提高使他們對生活質(zhì)素的規(guī)定提高到一種更高包括上表中階段6的人群長三角地區(qū)人士的務(wù)實特性令其對投資風(fēng)險的承受能力相對于但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處在國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更輕易攻破，更輕易受到激發(fā)他產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲揣摩就可贏得他客觀影響原因以北京為關(guān)鍵的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不小于以上海為主的長三角地區(qū)。并且，伴隨北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不停加緊，北京地區(qū)集聚著相稱一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的狀況下(高檔住宅商品價格普遍高于7000元/平方米),到三亞購旅游度假物業(yè)，首先可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另首先在三亞較低房價的狀況下會顯得輕松而從容。因此,綜上分析，本項目的目的客戶應(yīng)確定為：●區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)●目的客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和重視生活質(zhì)量的成熟家庭●三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)詳細(xì)細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是：●第一類市場：以度假休閑為重要目的的島外中產(chǎn)階層(在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金)享有型市場●第二類市場：以養(yǎng)老為重要目的的島外退休老人(子女出資)●第三類市場：以改善居住質(zhì)量為重要目的的三亞市當(dāng)?shù)鼐用窈汀竦谒念愂袌觯阂圆粍赢a(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為重要目的的投資型市場●第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶供一種高檔的休閑度假酒店。本項目設(shè)計為一幢“F”型分布的建筑泉，戶外巴厘島式的spa,精致別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶3.4.2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位設(shè)計約400套客房，安排不一樣布局方式的單元，1000平方米性的相輔相成；同步要發(fā)明由不一樣燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)5.建設(shè)與裝修用品。在銷售期間提供不一樣戶型的樣板房1-3間(套)。b.發(fā)明一種有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、3、4、3功能分類及戶型設(shè)置定位本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%,公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%,包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占總建筑面積的23%,包括：辦公室、停車場、提議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一種小型的衣帽間。面積在51--80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米，111間，占25。4%;三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分質(zhì)素調(diào)整不一樣套房的價格，令景觀很好部分的套房承擔(dān)更多的成(1)、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米?？備N售面積約20230平方米；(2)、本項目總建筑面積：約21166平方米；(3)、本項目總投資費用：約6578萬元(見附件1);(5)、可銷售面積部分單位成本：3289元/平方米。3.5.2平均售價制定提議(公寓部分):①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×(1+70%)=5591②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×(1+80%)=5920③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×(1+90%)=6249第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期(內(nèi)部認(rèn)購期),為了盡快使市額。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高(70%+80%)/2,即75%:第二階段，本階段為市場上升期(獲得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期),由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高(70%+80%+90%)/3,即80%:售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%:各個階段價格方略組合，最終要實現(xiàn)5850元/M2的銷售價格。1、此價格包括公寓套房的精裝修及家俱、家電配置費用，為精2、控制本項目獲利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓212121要作合適調(diào)整)(部分原則層戶型也許會根據(jù)銷售2121221的需(底紋部分為價風(fēng)格整系數(shù))布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價格(起價),然后按照陰影部分的價A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)0套1套1套1套1套1套2套3套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套3套2套2套2套2套3套2套2套2套2套5套5套2套2套2套2套5套5套2套2套2套2套6套7套2套2套2套2套6套5套2套2套2套2套6套1套2套2套2套6套1套2套2套2套套數(shù)(共200套)54套56套21套23套23套23套主體工程已基本完畢●有關(guān)的手續(xù)及銷售文獻(xiàn)已所有準(zhǔn)備就緒●施工周期短：與否具有上述最佳條件，所形成的時間差也不●項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：合適選擇最佳的時機(jī)，而防止因遲延時間過長而導(dǎo)致的宣傳費用分散和推廣力度局限性影占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳認(rèn)購時機(jī)為2023年●項目的建筑整體形象已經(jīng)到達(dá)正負(fù)零●銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定●進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用原則酒店式經(jīng)營管理方式接在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理原則對業(yè)主的的酒店管理企業(yè)經(jīng)營管理(已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限企業(yè)),此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理企業(yè)經(jīng)營管理，以保酒店管理企業(yè)按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(管理)約定，對本項目進(jìn)行酒店式原則化經(jīng)營(管理),并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(管理)業(yè)績的前提下不停增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。酒店經(jīng)營管理企業(yè)將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實行公寓的經(jīng)營(管理)狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主收入(僅指房租),不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、同年的12月31日止。后來每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31六、免費入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理企業(yè)經(jīng)營(管理)期間，由管理企業(yè)的管理范圍是乙方所擁有的XX度假酒店二期客房?？头课泄芾砥谙逓?0年。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，(第一委托時段為前四個會計年度)雙方不得以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分派一權(quán)利《協(xié)議附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理企業(yè)更換，也必須以本協(xié)議和《協(xié)議附1、業(yè)主應(yīng)支持管理企業(yè)按五星級酒店原則管理XX度假2、業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理企業(yè)的業(yè)主)開房率=酒店客房年實際出租總房間數(shù)÷(自然營業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù))×100%;酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率×年平均房價×可出租房二、經(jīng)營管理成本(參照)3、管理費用6.保險費用%7.房產(chǎn)稅%總成本60%在每一會計年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯(XX酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件)2.基本運行管理a.酒店經(jīng)營管理企業(yè)將遵照中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營b.酒店經(jīng)營管理企業(yè)將以真誠和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報酒店c.酒店經(jīng)營管理企業(yè)可接受業(yè)主委托獨立的注冊會計師或會計事務(wù)所審計酒店客房經(jīng)營收入的規(guī)定，但必須書面提出并預(yù)約(僅限每年的3月份)。費用由業(yè)主自行承擔(dān)。e.酒店經(jīng)營管理企業(yè)隨時接受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合4.業(yè)主卡2、基本運行管理費(每年根據(jù)市場價風(fēng)格整):保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費等，合計人民幣50元/應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月15日此前將當(dāng)季基本運行*管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工*沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；*公共場所的用水、用電；*公共場所、公共設(shè)施購置保險的費用；*為提供管理而產(chǎn)生的運送交通、通訊和郵資費用；*辦公費；*工作制服及其清潔費用；*其他管理開支。(1)客房經(jīng)營與核算(2)業(yè)主入住管理委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前(注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一種月)告知酒店(業(yè)主需以并簽名的方式確認(rèn))。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清所有款項。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其他方式予E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)重表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市有關(guān)治安、社會秩序等多種酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享有7-9.5折價格優(yōu)惠：*酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；酒店經(jīng)營管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理企業(yè)提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運行費用(50元/m2*月)和其他費用。不參與酒店利潤分派。(基本運行費內(nèi)容附表)這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。業(yè)主自主安業(yè)經(jīng)營管理。非出租期間(自住和空置時間)酒店管理企業(yè)提供酒店元/m2*月，尾數(shù)局限性一種月的，按日計算)業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的40%加權(quán)分派。本運行費(50元/m2*月);當(dāng)應(yīng)分客房收入局限性以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運行費，業(yè)主應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，變化委托方式或終止委托協(xié)議步，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其他所欠費用。C.完全投資型業(yè)主所購客房完全不自用，所有委托酒店經(jīng)營管理企業(yè)管理。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。酒店運行費用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)分派額度：客房營業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈21間*夜(按酒店平季4月至9月平日的21分計)完全投資型客戶所獲贈免費入住期按周計算(7間*夜/次)自用超過21分者，按當(dāng)日折扣價從利潤中抵扣。一年內(nèi)自用局限性21分者，不可合計到后來的經(jīng)營年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月告知甲方，并通過驗收，到達(dá)委托前原則。多出的家俱、桌椅等私人物品都必須搬走。缺乏的家私、物品等都必須按原樣配齊(由酒店統(tǒng)一配置、費用由業(yè)主按原價支付),以便出租。分派的時間以會計年度為計算單位。從XX度假酒店二期開業(yè)之主入住計分附表)進(jìn)行核算，并在分派時予以抵扣。B方案：部分自用型本年度所有(B方案)業(yè)主可分派收入=酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店(二期)物業(yè)總價值]X40%本年度(B方案)業(yè)主收益額=本年度所有(B方案)業(yè)主可分派收入×(B方案業(yè)主物業(yè)價值÷所有B方案物業(yè)總價值)X該客房所有(C方案)業(yè)主可分派收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店(二期)物業(yè)總價值]X40%本年度(C方案)業(yè)主收益額=所有C方案業(yè)主可分得收入×(C方案業(yè)主客房物業(yè)價值÷所有C方案物業(yè)總價值)XC方案客房開房鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的持續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：7.在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方第四章營銷方略●天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家●開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，●海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假都市，環(huán)境濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻三亞唯一的濱海酒店公寓主題(Beachcondo)度假公寓，品●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●雍居都市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購置，優(yōu)惠2%●試銷期購置，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購置兩套以上(含兩套),優(yōu)惠2%●購置五套以上(含五套),優(yōu)惠4%●特定促銷期購置，額外優(yōu)惠這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作環(huán)節(jié)都各有自己的預(yù)期目的，但同步又為了實現(xiàn)同一種最終目的，是一種因果循環(huán)的目的體系。各環(huán)節(jié)需要到達(dá)的預(yù)期目的如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)當(dāng)要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目的客戶有一種從理解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題(Beachcondo)”形象得以確立，使得本項目“時尚Condo,共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體目前項目施工圍墻、工地PO施工隊伍進(jìn)場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇很好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同步還要開始精心打造一種具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負(fù)零之前完畢，為后來項目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場廣告牌的制作地址、聯(lián)絡(luò)。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)絡(luò)為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米(其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米),精致磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)(為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩)為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)(或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以企業(yè)藍(lán)黃相間的徽標(biāo));接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著三亞·亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°,與夏北緯18°,一條有關(guān)熱帶，有關(guān)濱海的假日旅行線：孟加拉灣、的禮迎方式。約30分鐘光景，沿高級公路，您便進(jìn)入了中國唯一國亞龍灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國夏威夷海灘，可XX天賜之圣域繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的都市污染子，融入XX的懷抱?明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長壽地區(qū)異域風(fēng)情，XX之樂(大圖)(XX的住、海邊、海上項目、高爾夫描述)花園中的泳池承載你激情的余波!盡情享有循環(huán)水池、水球場、沖激默，但快樂伴伴隨你!園林設(shè)計：美國St.LegereDesignXX2期園林出自美國著名設(shè)計師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA,加上80多種產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2023年匯報：全球已經(jīng)有6.5萬個家庭權(quán)酒店”已超過1000個。近年來中國前衛(wèi)旅游都市：北京、青島、民營企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財富總量超5000億元，相稱于上海市2023年的GDP(引自2023年4月29日《新財富》)中國32600公里的海岸線上，僅有的、最位于亞龍灣臨海一線中點的XX二期，將也許成為彌足寶貴的極品!對你而言，這也許是最終的機(jī)會!XX承接世界500強(qiáng)眾多著名企業(yè)會議，也是國家領(lǐng)導(dǎo)人和多國政要度假的首選之地。伴隨國際旅游文化熱移三亞，世界級選美盛會、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。XX,不只是亞龍灣的中點，更成為把你的貴客請到天邊來，遠(yuǎn)離都市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的XX:商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完畢，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關(guān)懷!在中國最漂亮的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資XX如同加入一種快樂大本營：畢生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計算的幸?；貓?當(dāng)你不在時，假如你樂意將這份享有快樂和健康的機(jī)會與他人分享，XX的管理團(tuán)體將為你適時出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康畢生!這是任何理財大師都無法測算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報，又豈在幾張凡鈔俗紙!完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會議設(shè)施、多樣化的海上運動和康體設(shè)施、ID秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留衛(wèi)生間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺電梯：上海三菱電梯GPS3或同級；通信接口：二個/間信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)(煙感或自動噴淋到戶),熱水專業(yè)團(tuán)體貼心管家XX管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最合適、最需訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完畢業(yè)主的規(guī)全天候24小時周到護(hù)衛(wèi)，保證業(yè)主的絕對隱私。忠誠為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。智者識XX、前瞻無限景五星級XX、五星級服務(wù)享有、頂級硬件配套設(shè)施、海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽光，XX度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。你的未來不是夢!本畫冊所有圖片、文字闡明僅供參照，最終效果以實景為準(zhǔn)地址：中國海南島三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)熱線：轉(zhuǎn)166體醒目，顏色鮮艷(可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色);以“時尚Condo,共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，規(guī)定以較暗的顏色烘托主題文字(可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色);其中，●形象建立及宣傳鋪墊階段●試銷階段●正式銷售階段估計開始時間為2023年12月下旬)售前宣傳的基本目的是讓目的客戶對本項目及本項目推出的新4、5、2試銷階段——(時間三個月，估計開始時間為2023年春節(jié)前)本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對估計正式開盤時間為2023年“五一”)重要用于對新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱都市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙碛屑彝啡さ姆N種的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人(可考慮擺放于三亞高級形式：12開銅板紙精美冊子●家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢●簡介海南與項目周圍的旅游景點及民族風(fēng)情訴求，項目的大●海南旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂●公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計的簡介●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(每張插頁一種內(nèi)容)大折頁簡樸簡介項目的位置、周圍旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。(標(biāo)題式，簡潔形式為主，重要為協(xié)助客人回憶項目的優(yōu)勢和特色)制定以60cm×90cm的原則尺寸為宜，可做7-8塊左右(為墻掛式，4、7銷售進(jìn)度目的(以面積計算，均指公寓部分)●形象建立及售前宣傳鋪墊階段(動工開始至春節(jié)):完畢5%就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目的客戶跟進(jìn))●試銷階段(春節(jié)開始至五一):完畢50%?！裾戒N售階段(六月一日開始至二00五年五月):完畢95%4、8資金計劃(見附件5、6)●本項目建設(shè)資金自籌4600萬元，可保證工程主體完畢封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金(包括銷售回款)進(jìn)帳的