涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)住宅房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：河南方正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：劉娜4120180039翟競科4120190091估價(jià)報(bào)告出具日期：2022年7月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：豫鄭方正評(píng)字[2022]07198A號(hào)河南方正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司地址：鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路北28號(hào)A座6層10號(hào)電話估價(jià)委托人函開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院：承蒙委托，我公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)貴院委托評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘，根據(jù)估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)在合理的假設(shè)下，采用比較法、收益法，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結(jié)果如下：（一）估價(jià)目的：為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)。XE（二）估價(jià)對(duì)象：開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)住宅房地產(chǎn)。根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)權(quán)屬資料記載，房地產(chǎn)狀況摘要如下表：1名稱開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)住宅房地產(chǎn)2坐落開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)3范圍估價(jià)對(duì)象包括建筑面積為160.27㎡的房屋及占用面積為80㎡的國有土地使用權(quán)（含室內(nèi)外不可移動(dòng)的附屬物及裝飾裝修，不含室內(nèi)可移動(dòng)的動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等）。4權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)20180037996所有權(quán)人蔣廣彬土地性質(zhì)劃撥權(quán)利性質(zhì)國有土地5用途土地：住宅/房屋：住宅6面積使用權(quán)面積：80㎡/房屋建筑面積：160.27㎡7其它基本情況房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)；房屋總層數(shù)：2層，所在層：1-2層；建筑朝向：南北；建筑類型現(xiàn)狀：2層獨(dú)家小院，室內(nèi)布局：4室2廳1廚2衛(wèi)1露臺(tái)（帶院子）。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2022年6月23日。（四）價(jià)值類型：市場價(jià)值。（五）估價(jià)方法：比較法、收益法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)值為66.69萬元，大寫人民幣陸拾陸萬陸仟玖佰元整，合建筑面積單價(jià)為4161元/平方米。特別提示：1.成交價(jià)格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對(duì)估價(jià)對(duì)象的了解及對(duì)房地產(chǎn)市場的判斷等因素有關(guān)，同時(shí)還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)。2.估價(jià)結(jié)果僅為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)，不是估價(jià)對(duì)象處置可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格，也不應(yīng)當(dāng)被視為估價(jià)對(duì)象處置成交價(jià)格的保證。3.估價(jià)結(jié)果未考慮房屋使用者是否欠繳稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，包含稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等及其滯納金。4.報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失!河南方正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：二○二二年七月十八日目錄TOC\o"1-2"\h\u8998一、估價(jià)師聲明 13470二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 320132三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 721998（一）估價(jià)委托人 729570（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 715199（三）估價(jià)目的 74394（四）估價(jià)對(duì)象 76675（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn) 1026922（六）價(jià)值類型 1025697（七）估價(jià)原則 111907（八）估價(jià)依據(jù) 1313707（九）估價(jià)方法 159485（十）估價(jià)結(jié)果 1727158（十一）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 177554（十二）實(shí)地查勘期 171046（十三）估價(jià)作業(yè)期 1729821四、相關(guān)附件 18722（一）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場查勘照片 185480（二）開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院委托書復(fù)印件 1820570（三）估價(jià)對(duì)象《開封市不動(dòng)產(chǎn)登記信息記載表》復(fù)印件 181305（四）河南省開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書復(fù)印件 1815629（五）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 1815821（六）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書復(fù)印件 1839（七）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件 18地址：鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路北28號(hào)A座地址：鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路北28號(hào)A座6層10號(hào)第1頁電話、估價(jià)師聲明鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4.我們依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）進(jìn)行分析、測算、判斷，形成專業(yè)意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師于2022年6月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行實(shí)地查勘記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。在場人員已在查勘表上簽字確認(rèn)。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字（蓋章），房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無效。8.如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校對(duì)或其他類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請通知本公司進(jìn)行更正。9.參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號(hào)簽名及簽章簽名時(shí)間劉娜41201800392022年7月18日翟競科41201900912022年7月18日河南方正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司地地址：鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路北28號(hào)A座6層10號(hào)第3頁電話、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件1.一般假設(shè)（1）估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)權(quán)屬資料復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行了審慎核查，無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。由估價(jià)委托人保證其提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（2）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。（3）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)證載房屋建筑面積、使用權(quán)面積進(jìn)行專業(yè)測量，此次評(píng)估以估價(jià)委托人提供的《開封市不動(dòng)產(chǎn)登記信息記載表》記載的面積為準(zhǔn)。（4）估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿交易的市場，即能滿足以下條件：①交易雙方自愿地進(jìn)行交易；②交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；③交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場行情；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。估價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。2.特殊事項(xiàng)假設(shè)（1）未定事項(xiàng)假設(shè)未定事項(xiàng)假設(shè)指對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。本次評(píng)估無未定事項(xiàng)假設(shè)。（2）背離事實(shí)假設(shè)背離事實(shí)假設(shè)是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)有抵押權(quán)且已被人民法院查封，根據(jù)房地產(chǎn)司法評(píng)估的需要，不考慮其他優(yōu)先受償權(quán)及抵押、租賃、查封等因素的影響。（3）依據(jù)不足假設(shè)估價(jià)依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及\o"注冊房地產(chǎn)估價(jià)師"注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。本次評(píng)估無依據(jù)不足假設(shè)。（4）不相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、設(shè)計(jì)用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬他項(xiàng)權(quán)證、土地權(quán)屬他項(xiàng)權(quán)證等上的產(chǎn)權(quán)人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或產(chǎn)權(quán)人、名稱等的合理假定。本次評(píng)估無不相一致假設(shè)。（二）估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1.估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。2.本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。3.評(píng)估結(jié)果僅為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)，不作為評(píng)估對(duì)象處置可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)格，也不應(yīng)當(dāng)被視為對(duì)評(píng)估對(duì)象處置成交價(jià)格的保證。4.財(cái)產(chǎn)拍賣或者變賣之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場狀況、欠繳稅費(fèi)狀況等與財(cái)產(chǎn)拍賣或者變賣時(shí)的相應(yīng)狀況不一致，發(fā)生明顯變化的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后才可使用。5.本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為壹年。若超過使用期限，或價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后、報(bào)告使用期限內(nèi)，估價(jià)對(duì)象狀況或國家經(jīng)濟(jì)形勢、城市規(guī)劃、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，估價(jià)委托人應(yīng)及時(shí)聘請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。6.當(dāng)事人、利害關(guān)系人收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)可對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等向人民法院提出書面異議。7.本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分?！肮纼r(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”部分內(nèi)容作為工作底稿由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。8.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的任何內(nèi)容均不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位或個(gè)人提供，不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。9.本報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)，最終單價(jià)結(jié)果取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。10.本報(bào)告需經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字（蓋章）、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無效。11.如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字或數(shù)字因校對(duì)或其他類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請通知本公司進(jìn)行更正。（三）需要說明的其他事項(xiàng)1.現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實(shí)際交易價(jià)格往往與估價(jià)結(jié)果不夠一致。2.估價(jià)中無法考慮不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象造成的意外損害。3.房地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)是土地和建筑物共同產(chǎn)生的結(jié)果，在此提醒報(bào)告使用者注意。三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人估價(jià)委托人：開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：河南方正房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：胡碧疇機(jī)構(gòu)地址：鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路北28號(hào)A座6層10號(hào)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91410105776528662P備案等級(jí)：一級(jí)證書編號(hào)：B41010271號(hào)（三）估價(jià)目的為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)。（四）估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象名稱商貿(mào)路商貿(mào)路2.估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)對(duì)象包括建筑面積為160.27㎡的房屋及占用面積為80㎡的國有土地使用權(quán)（含室內(nèi)外不可移動(dòng)的附屬物及裝飾裝修，不含室內(nèi)可移動(dòng)的動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等）。3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（1）房地產(chǎn)權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)權(quán)屬資料復(fù)印件記載，房地產(chǎn)狀況摘要如下表：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)20180037996所有權(quán)人蔣廣彬用途土地：住宅/房屋：住宅面積土地面積：80㎡/房屋建筑面積：160.27㎡土地性質(zhì)劃撥建筑結(jié)構(gòu)混合房屋總層數(shù)2所在層數(shù)1-2（2）其他權(quán)益狀況：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)有抵押權(quán)且已被人民法院查封，本次司法評(píng)估不考慮抵押、租賃、查封等因素的影響。4.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1）建筑物實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象為坐落于開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)；實(shí)勘現(xiàn)狀為1棟2層獨(dú)院，建筑面積為160.27平方米；建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)；房屋總層數(shù)2層；室內(nèi)布局為4室2廳1廚2衛(wèi)1露臺(tái)（帶院子）；南北朝向。估價(jià)對(duì)象所在樓棟外墻面為涂料，大門為鐵門，入室門為防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)裝飾裝修：客廳及臥室地面鋪地板磚，墻面刷乳膠漆，頂棚刷乳膠漆；廚房地面鋪地板磚，墻面貼瓷片，頂棚扣板吊頂；衛(wèi)生間地面鋪地板磚，墻面底部貼瓷片、上部刷涂料，頂棚扣板吊頂。院子地面已做硬化。具體情況詳見附件《估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場查勘照片》。配套設(shè)施：水、電、通訊、天然氣、暖氣等設(shè)施。房屋維護(hù)狀況：現(xiàn)場查勘，整棟地基無明顯沉降，估價(jià)對(duì)象室內(nèi)外墻體無不均勻沉降裂縫，樓地面未發(fā)現(xiàn)空鼓，起沙、滲漏，設(shè)備設(shè)施無破損、明顯腐蝕、生銹，保養(yǎng)、維護(hù)一般。（2）土地實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象坐落于開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)。估價(jià)對(duì)象所占用宗地形狀呈規(guī)則多邊形，地勢平坦；地基承載力較好；宗地開發(fā)程度：紅線外為“七通（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣）”，紅線內(nèi)為“七通一平（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣及土地平整）”。5.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況坐落位置：估價(jià)對(duì)象位于開封市鼓樓區(qū)翠園北街2號(hào)，實(shí)勘位于漢興路與黃河大街交叉口東南側(cè)。距開封市第二十五中學(xué)約400米，距開封新區(qū)新圣瑪醫(yī)院約950米，地理位置一般。估價(jià)對(duì)象位置示意圖估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交通狀況：估價(jià)對(duì)象周邊有漢興路、黃河大街、翠園北街、宋城路等城市主、次干道，道路通達(dá)，有14路、24路、39路等多路公交車在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行便捷。小區(qū)內(nèi)有地上停車場，停車便利度一般?；A(chǔ)配套：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為紅線外為“七通（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣）”，紅線內(nèi)為“七通一平（通路、上水、下水、通訊、通電、通天然氣、通暖氣及土地平整）”。公共配套：估價(jià)對(duì)象位于漢興路與黃河大街交叉口東南側(cè)，自然人文環(huán)境一般。附近有翠園幼兒園、縣街小學(xué)、開封市第二十五中學(xué)、開封新區(qū)新圣瑪醫(yī)院、開封市光明醫(yī)院三毛未來購物廣場、中國農(nóng)業(yè)銀行(宋都支行)、中國銀行(開封漢興路支行)、中國建設(shè)銀行(黃河路支行)以及超市、各類小商店等，且周邊聚集有弘?；▓@、塞納左岸、宏潤花園蝶御花園、漢興上品等多個(gè)住宅小區(qū)，區(qū)域內(nèi)公共配套、生活設(shè)施完善。（6）小區(qū)環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在的翠園北街社區(qū)，規(guī)模較大；小區(qū)內(nèi)部種植有少量花草樹木，綠化率一般；小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活垃圾集中收集點(diǎn)，有專門的環(huán)衛(wèi)工人進(jìn)行打掃，環(huán)境干凈整潔，適宜居住。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)2022年6月23日。本次評(píng)估估價(jià)委托人未明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，本次估價(jià)以現(xiàn)場查勘日期(2022年6月23日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。（六）價(jià)值類型本次評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)假設(shè)和限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值。房地產(chǎn)市場價(jià)值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。即按照法律法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人和買受人各自負(fù)擔(dān)條件下的價(jià)值。（七）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告遵循下列原則：1.獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶自己的情感、好惡和偏見，就按照事物的本來面目，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。2.合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。合法原則所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方就同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國務(wù)院所屬部分頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。3.替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上相同的商品有相同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也是如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。4.最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則?？紤]到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響不同。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)值的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的價(jià)值。所以強(qiáng)調(diào)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。（八）估價(jià)依據(jù)1.本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章：（1）《中華人民共和國民法典》（2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過）；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正)；（3）《中華人民共和國土地管理法》（2019年中華人民共和國主席令第32號(hào)）；（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》（中華人民共和國主席令第46號(hào)）；

（5）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（2014年11月24日中華人民共和國國務(wù)院令第656號(hào)發(fā)布）；

（6）《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》（2015年4月24日中華人民共和國主席令第25號(hào)公布）；

（7）《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣工作的若干規(guī)定》（法釋[2011]21號(hào)）；

（8）《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋[2016]18號(hào)）；

（9）《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》（法釋[2018]15號(hào)）；

（10）其他相關(guān)法律法規(guī)、準(zhǔn)則依據(jù)等。2.本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程：（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）；（2）中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）。3.本次估價(jià)采用的地方標(biāo)準(zhǔn)：（1）河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)課題成果《房地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)選取與運(yùn)用》；（2）河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引；（3）《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見》（豫房估協(xié)〔2018〕16號(hào)）等。4.估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料：（1）開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院委托書；（2）估價(jià)對(duì)象《開封市不動(dòng)產(chǎn)登記信息記載表》復(fù)印件；（3）河南省開封市禹王臺(tái)區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書復(fù)印件；（4）其他相關(guān)資料。5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師所搜集掌握的有關(guān)資料：（1）開封市房地產(chǎn)市場與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)價(jià)格資料；（2）開封市概況、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自然、人文環(huán)境資料；（3）現(xiàn)場查勘獲取的資料及其他有關(guān)資料。（九）估價(jià)方法估價(jià)方法選用一般取決于估價(jià)對(duì)象的用途、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場條件和估價(jià)目的，根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法，估價(jià)方法通常有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對(duì)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析。本次評(píng)估中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后采用了比較法、收益法求估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，主要基于以下考慮：1.依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015）4.1.2“估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法”。因估價(jià)對(duì)象合法用途為住宅，經(jīng)充分研究和論證，市場上類似估價(jià)對(duì)象交易案例比較多，交易市場較活躍，可比案例易于收集，且比較法修正、調(diào)整體系完善，求取的比較價(jià)值最能反映市場形成的真實(shí)價(jià)格，因此宜選比較法進(jìn)行估價(jià)。2.依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—2015）4.1.2“估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法”。因市場中有與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)出租，交易價(jià)格、管理費(fèi)透明，報(bào)酬率易于確定；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師容易收集該區(qū)域類似物業(yè)客觀收益或當(dāng)前物業(yè)租金收益能夠反映房地產(chǎn)市場狀況。因此宜選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。3.估價(jià)對(duì)象所