城市房地產(chǎn)交易管理工作辦法

城市房地產(chǎn)交易管理工作辦法

第一章總則

第一條為了加強城市房地產(chǎn)交易的治理，標(biāo)準(zhǔn)城市房地產(chǎn)交易行為，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》、《省城市房地產(chǎn)交易治理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本方法。

第三條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)（含開發(fā)區(qū)、建制鎮(zhèn)）國有土地上從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易治理，應(yīng)當(dāng)遵守本方法。

本方法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、自愿和誠懇信用的原則。

第四條市、縣（市）人民政府房產(chǎn)治理部門、土地治理部門根據(jù)各自職責(zé)，親密協(xié)作，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易活動的監(jiān)視治理工作。

市、縣（市）房產(chǎn)、土地交易治理機構(gòu)受市、縣（市）房產(chǎn)治理部門、土地治理部門托付，負(fù)責(zé)房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的日常治理工作。

建立、規(guī)劃、工商、財政、稅務(wù)、物價、人民銀行等有關(guān)部門根據(jù)各自的職責(zé)分工，共同做好房地產(chǎn)交易有關(guān)的治理工作。

第五條市、縣（市）房產(chǎn)治理部門、土地治理部門及其房地產(chǎn)交易治理機構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，應(yīng)當(dāng)公開條件，簡化程序，提高效率，便利當(dāng)事人。

市、縣（市）房產(chǎn)治理部門、土地治理部門的房地產(chǎn)交易治理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在本地一個場所統(tǒng)一受理房地產(chǎn)交易登記申請，并發(fā)放《房屋全部權(quán)證》、《國有土地使用證》。

第六條市、縣（市）財政、物價、房產(chǎn)、土地等部門不得自行設(shè)定房地產(chǎn)交易治理收費工程。對房地產(chǎn)交易效勞收費工程應(yīng)當(dāng)按宗收費，國家另有規(guī)定的從其規(guī)定。

收費工程、收費標(biāo)準(zhǔn)、法定的收費許可證明應(yīng)當(dāng)在受理房地產(chǎn)交易登記的場所予以公示。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有權(quán)拒絕不合法的收費。

第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第七條本方法所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要是指：

（一）房地產(chǎn)交換；

（二）以房地產(chǎn)抵債的；

（三）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋全部權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

第九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下程序辦理：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房屋全部權(quán)證、國有土地使用證、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件材料，向房產(chǎn)治理部門提出房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請；

（三）房產(chǎn)治理部門審查當(dāng)事人提交的有關(guān)材料，對符合前項規(guī)定的，予以受理；不予受理或者需要補充材料的，應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起3個工作日內(nèi)告知當(dāng)事人，并說明理由；

（四）房產(chǎn)治理部門核實申報的成交價格，并依據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場查勘或通知當(dāng)事人托付評估；

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人根據(jù)規(guī)定繳納有關(guān)稅費；

（六）房產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)在受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請后10個工作日內(nèi)，核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋全部權(quán)證書；

（七）房地產(chǎn)受，讓人憑轉(zhuǎn)讓后的《房屋全部權(quán)證》和原《國有土地使用證》向土地治理部門申請土地使用權(quán)變更登記，土地治理部門應(yīng)當(dāng)在收件后10個工作日內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

法律、行政法規(guī)制止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。

第十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第三十九條、建立部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理規(guī)定》第十一條、第十二條規(guī)定辦理。

第十一條建筑設(shè)計為獨立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓，配套使用的房屋附屬設(shè)施、設(shè)備及其共用部位不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。

第十三條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成，并經(jīng)市、縣（市）規(guī)劃、建立部門驗收合格交付使用的，應(yīng)當(dāng)持有房屋全部權(quán)證書；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀售商品房時，應(yīng)當(dāng)持有商品房全部權(quán)初始登記證明。

第十三條商品房銷售根據(jù)《省城市房地產(chǎn)交易治理條例》，建立部《城市商品房預(yù)售治理方法》、《商品房銷售治理方法》執(zhí)行。

第十四條已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓按建立部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售治理暫行方法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：應(yīng)當(dāng)照實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

第十六條推舉使用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同示范文本。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住宅；

（二）房屋全部權(quán)證和土地使用權(quán)證名稱和編號；

（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方商定的其他事項。

第三章房地產(chǎn)抵押

第十七條房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人供應(yīng)債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

抵押人是指將房地產(chǎn)供應(yīng)給抵押權(quán)人作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的法人、其他組織或者公民。

抵押權(quán)人是指承受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的法人、其他組織或者公民。

第十八條抵押當(dāng)事人設(shè)定房地產(chǎn)抵押關(guān)系，必需遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押關(guān)系受國家法律愛護(hù)。

第十九條以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

（一）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（二）權(quán)屬不明或者有爭議的；

（三）被確定為文物愛護(hù)單位或者具有重要紀(jì)念意義的建筑物；

（四）依法被查封的；

（五）縣級以上人民政府依法收回土地使用權(quán)的；

（六）共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（七）已依法公告列入拆遷范圍的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

其次十條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住宅；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用治理人、占用治理方式、占用治理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時間與地點；

（十一）雙方商定的其他事項。

其次十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押關(guān)系應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)展估價，并在抵押合同中載明所估價值。抵押物的價值，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)協(xié)商定，也可以由抵押當(dāng)事人托付有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)展價值評估。

第三十二條抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持抵押物的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的商定，檢查由抵押人占管的抵押物。

其次十三條除國家建立需要進(jìn)展拆遷外，未征得抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)出售、交換、贈與、撤除或者改建。

因國家建立需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時書面通知抵押權(quán)人。

抵押物發(fā)生繼承、析產(chǎn)的，承受人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時書面通知抵押權(quán)人。

其次十四條因國家建立需要將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍并實行作價補償，其補償金已用于清償?shù)盅何锼鶕?dān)保的債務(wù)的，抵押合同解除。

除前款規(guī)定外，解除抵押合同必需經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商全都并簽訂抵押解除合同。

第三十五條抵押人在合同期內(nèi)已清償債務(wù)或者抵押權(quán)人放棄債權(quán)的，抵押合同終止。

第三十六條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。受理部門應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)，對符合規(guī)定的，核準(zhǔn)抵押物登記，頒發(fā)房屋他項權(quán)證書或抵押物登記證明；對不符合規(guī)定的，不予核準(zhǔn)登記，并書面通知申請人，說明理由。

房地產(chǎn)抵押合同，自抵押物登記之日起生效。

其次十七條以在建工程、預(yù)購的商品房設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)按《省城市房地產(chǎn)交易治理條例》其次十三條、二十四條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條抵押已出租房屋的，抵押人應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人，同時還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同連續(xù)有效。

抵押人將已抵押的房地產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

第三十九條抵押合同發(fā)生變更、解除或者終止的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在變更、解除或者終止之日起15日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷登記。

第三十條抵押房地產(chǎn)的處分按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第四章房屋租賃

第三十一條公民、法人或其他組織對享有全部權(quán)的房屋和國家授權(quán)治理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

承租人經(jīng)出租人同意，可以依照國家有關(guān)規(guī)定及《市城鎮(zhèn)房屋租賃治理方法》將承租的房屋轉(zhuǎn)租。承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉(zhuǎn)租。

第三十二條有以下情形之一的房屋，不得出租：

（一）已建成的房屋無房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋全部權(quán)證的；

（二）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

（三）依法被查封的；

（四）經(jīng)鑒定屬于危急房屋不能連續(xù)使用的；

（五）轉(zhuǎn)變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；

（六）法律、法規(guī)制止出租的其他情形。

第三十三條公有住房和廉租住房租金根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其他房屋租金由租賃雙方協(xié)協(xié)商定。以營利為目的，房屋全部權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建立的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定將租金中所含土地收益上繳國家。

第三十四條房屋租賃合同的簽訂、執(zhí)行、變更、解除、終止及租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)按國家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條房屋租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后30日內(nèi)，持房屋全部權(quán)證書、房屋租賃合同和當(dāng)事人合法證明，向市、縣（市）房產(chǎn)治理部門申請登記備案，受理部門應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以辦理，出具備案登記證明。

第三十六條房屋租賃登記備案，出租人、承租人可以托付房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)、居民委員會、物業(yè)治理公司辦理。詳細(xì)操作方法，由市、縣（市）房產(chǎn)治理部門另行規(guī)定。

第三十七條房屋租賃合同發(fā)生變更、解除、終止的，房屋出租人、承租人應(yīng)在房屋租賃合同發(fā)生變更、解除、終止之日起30日內(nèi)向所在地房產(chǎn)治理部門申請注銷登記。

第五章房地產(chǎn)中介效勞

第三十八條本方法所稱房地產(chǎn)中介效勞，是指房地產(chǎn)詢問、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

本方法所稱房地產(chǎn)詢問，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人供應(yīng)法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效勞的經(jīng)營活動。

本方法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)測算、評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。

本方法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為托付人供應(yīng)房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

第三十九條從事房地產(chǎn)詢問、價格評估、經(jīng)紀(jì)等中介效勞業(yè)務(wù)的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，不得與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。

第四十條房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的資質(zhì)證書，辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并在資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照核定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的中介效勞執(zhí)業(yè)資格。

第四十一條房產(chǎn)、土地治理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)進(jìn)展一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

第四十三條房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)必需履行建立部《城市房地產(chǎn)中介效勞治理規(guī)定》第十四條規(guī)定的義務(wù)。

第四十三條房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介效勞機構(gòu)統(tǒng)一受理，并與托付人簽訂書面中介效勞合同。

房地產(chǎn)中介效勞合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住宅；

（二）中介效勞工程的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同履行期限；

（四）收費金額和支付方式、時間；

（五）當(dāng)事人商定的其他內(nèi)容。

第四十四條房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員在房地產(chǎn)中介效勞活動中不得有以下行為：

（一）索取、收受托付合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正值利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

（三）同時在兩個或兩個以上的房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

（四）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人的利益；

（五）法律、法規(guī)制止的其他行為。

第四十五條房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)和省級以上人民政府及其價格主管部門的規(guī)定收取費用，并使用稅務(wù)部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用發(fā)票。

第六章法律責(zé)任

第四十六條轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)或者租賃房屋，根據(jù)本