房地產(chǎn)抵押承擔(dān)的責(zé)任

25-房地產(chǎn)抵押登記中登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍，房地產(chǎn)抵押作為一種擔(dān)保形式，在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著重要作用。目前，房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為貸款擔(dān)保的主要方式，不論是企業(yè)融資還是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋，都要辦理抵押登記?！稉?dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律、法規(guī)，成為各級(jí)登記機(jī)關(guān)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押登記工作的主要依據(jù)。幾年來(lái)，雖然各級(jí)行政管理部門(mén)不斷制定和修改有關(guān)抵押的規(guī)定和辦法，使房地產(chǎn)抵押登記工作不斷規(guī)范和完善，減少了糾紛，降低了風(fēng)險(xiǎn)。但是，一些問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決，這些問(wèn)題的存在，直接影響到房地產(chǎn)抵押工作的正常開(kāi)展，制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：在房地產(chǎn)抵押登記中，登記機(jī)關(guān)究竟應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？抵押當(dāng)事人、登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)各執(zhí)一詞。本人結(jié)合工作實(shí)際，就上述問(wèn)題進(jìn)行初步探討。

一、房地產(chǎn)抵押中出現(xiàn)的問(wèn)題

“抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！保ā稉?dān)保法》）《擔(dān)保法》出臺(tái)已經(jīng)七年有余，全國(guó)各地已經(jīng)普遍開(kāi)展了抵押業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)抵押活動(dòng)已逐步走向規(guī)范。在房地產(chǎn)抵押工作取得成績(jī)的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，存在的主要問(wèn)題有：

1．借款人惡意逃債。有的公司既無(wú)資金，又無(wú)人員，也沒(méi)有辦公場(chǎng)所，而且也沒(méi)有什么業(yè)務(wù)，他們的主要“業(yè)務(wù)”是通過(guò)各種關(guān)系和手段騙取貸款，一旦取得成功便逃之夭夭，使債權(quán)人的債務(wù)無(wú)法追償。

2．使抵押物行同虛設(shè)。有的公司或個(gè)人利用購(gòu)房合同或聯(lián)建協(xié)議設(shè)立擔(dān)保，向銀行騙取貸款后，然后中止合同、協(xié)議，使抵押物落空。

3．利用造假的手段騙取貸款。一些不法份子偽造假證，私刻公章，直接向銀行騙取貸款。

4．將已抵押的房產(chǎn)出售。有的企業(yè)以在建工程的形式辦理了抵押登記，在未告知抵押權(quán)人的情況下，將抵押物出售，造成貸款收不回來(lái)，抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

5．將已出售的房產(chǎn)抵押。有的公司將已出售的房屋又進(jìn)行抵押，同樣造成銀行債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

6．利用個(gè)人按揭的方式套取貸款。有的公司由于無(wú)法取得銀行流動(dòng)資金貸款，便利用個(gè)人按揭的方法向銀行取得貸款，由企業(yè)貸款變通為個(gè)人貸款。上述問(wèn)題現(xiàn)在雖然大部分已經(jīng)解決，但時(shí)有發(fā)生，仍需我們提高警惕。導(dǎo)致這些問(wèn)題的出現(xiàn)，原因是多方面的，分析起來(lái)，其主要原因：一是違法行為。犯罪分子利用各種關(guān)系，采取各種手段，而無(wú)效的抵押合同不能優(yōu)先受償，不能對(duì)抗第三人，從而影響債權(quán)人追償債務(wù)。房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)登記的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)管理部門(mén)代表政府作出的行政行為，其主要作用是公示。因此，以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須經(jīng)過(guò)登記，不登記不得對(duì)抗第三人。三、抵押當(dāng)事人的責(zé)任《擔(dān)保法》第五條規(guī)定：“擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”抵押當(dāng)事人包括抵押人和抵押權(quán)人，那么抵押人和抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押活動(dòng)中應(yīng)分別承擔(dān)什么責(zé)任。歸納起來(lái)有如下兩個(gè)方面：

1．抵押人的責(zé)任。抵押人（擔(dān)保人）在房地產(chǎn)抵押中應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)在抵押人大部分是借款人，他們既是資金的使用者，又是提供抵押物的擔(dān)保人，他們的行為將直接影響資金的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物的真實(shí)可靠等諸因素。因此，抵押人首先要具有法律行為主體。不論是企業(yè)還是自然人，都應(yīng)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。其次，抵押人要健供真實(shí)的抵押物。由于抵押物不實(shí)造成擔(dān)保無(wú)效，致使債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，抵押人要承擔(dān)全部責(zé)任。最后，抵押人要對(duì)抵押物具有處分權(quán)。抵押人對(duì)抵押物的占有、使用和收益并不等于具有對(duì)該抵押物的處分權(quán)。因此，具有抵押物處分權(quán)是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

2．抵押權(quán)人的責(zé)任。抵押權(quán)人要為資金的風(fēng)險(xiǎn)和安全承擔(dān)主要責(zé)任?！顿J款通則》中指出“貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度?！钡盅簷?quán)人要對(duì)抵押人的各種情況進(jìn)行審查，因?yàn)檫@直接影響到貸款的安全性和合法性。另外，抵押權(quán)人還要對(duì)抵押物進(jìn)行審查并監(jiān)管。在貸款前，對(duì)抵押物的現(xiàn)狀要進(jìn)行核實(shí)，確保抵押物的真實(shí)有效。在貸款后，還要對(duì)抵押物建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)等各方面進(jìn)行監(jiān)督檢查，直至注銷(xiāo)抵押登記。四、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，登記機(jī)關(guān)究竟應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任，從現(xiàn)有的法律、法規(guī)中很難找出明確答案。當(dāng)事人把是否辦理登記作為發(fā)放貸款的前提和條件，為了避免損失、推卸責(zé)任，這樣的做法和想法都是不難理解的。解決這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵要明確登記機(jī)關(guān)在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，這個(gè)問(wèn)題不解決，責(zé)任很難分清。所謂實(shí)質(zhì)審查，是指登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的物權(quán)的存在狀況進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。所謂形式審查，則登記機(jī)關(guān)僅就當(dāng)事人提供的有關(guān)書(shū)面文件、材料，以及當(dāng)事人的陳述進(jìn)行表面上的審查。在《物權(quán)法》（征求意見(jiàn)稿）中規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況認(rèn)為需要查看的，申請(qǐng)人有義務(wù)協(xié)助?！边@實(shí)際上是采用了形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的方式。本人認(rèn)為，從現(xiàn)有的法律、法規(guī)所明確的權(quán)利和義務(wù)中，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任是形式審查。其理由是：1．沒(méi)有明確的法律規(guī)定。在目前的法律、法規(guī)中，對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查形式?jīng)]有作出明確規(guī)定。

2．沒(méi)有職責(zé)。登記機(jī)關(guān)在受理申請(qǐng)后，對(duì)物權(quán)的存在以及物權(quán)的種類(lèi)和形成過(guò)程進(jìn)行全面的核實(shí)，顯然超出了登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。

3．沒(méi)有能力。目前，登記的要件較多，登記機(jī)關(guān)不可能也沒(méi)有能力對(duì)抵押當(dāng)事人提供的要件逐一進(jìn)行鑒別。

4．賠償制度不健全。登記機(jī)關(guān)如因?qū)彶槭韬?，使登記的物?quán)與該權(quán)利的現(xiàn)狀不符，就要承擔(dān)賠償責(zé)任，這是實(shí)質(zhì)審查。實(shí)質(zhì)審查是與登記錯(cuò)誤的國(guó)家賠償制度聯(lián)系在一起的。從目前我國(guó)實(shí)行的《國(guó)家賠償法》來(lái)講，登記機(jī)關(guān)收取千分之幾或萬(wàn)分之幾的登記費(fèi)，而要付出的賠償責(zé)任卻是百分之百，這既不合法，也不合理。因此，登記機(jī)關(guān)對(duì)因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而遭受損害的人僅付過(guò)失責(zé)任。所以，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任范圍是非常有限的。其承擔(dān)責(zé)任的條件是，登記的錯(cuò)誤是因登記機(jī)關(guān)的行為的直接后果所造成的。也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)僅在因?yàn)槠涔ぷ魅藛T的過(guò)失而使登記發(fā)生錯(cuò)漏時(shí)，才對(duì)登記的當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。在因當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記而導(dǎo)致第三人利益受到損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任。因此，在形式審查的條件下，登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)以下責(zé)任：一是登記機(jī)關(guān)的登記記載中發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏，如權(quán)利人名稱(chēng)寫(xiě)錯(cuò)、債權(quán)金額錯(cuò)誤、應(yīng)登記的事項(xiàng)未作記載。抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)或范圍與當(dāng)事人申請(qǐng)不同、登記日期的錯(cuò)誤等等。二是受害人應(yīng)為當(dāng)事人本人。登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤或遺漏，承擔(dān)責(zé)任的相對(duì)人應(yīng)為當(dāng)事人本人，而不能是當(dāng)事人以外的其他人。三是當(dāng)事人因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤或遺漏受到損害，此項(xiàng)損害應(yīng)與登記錯(cuò)誤或遺漏有直接的因果關(guān)系?，F(xiàn)在很多行政訴訟都連帶行政賠償，因登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤直接導(dǎo)致抵押當(dāng)事人受到損害時(shí)，由于職責(zé)所限，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)是退回登記費(fèi)。五、要注意幾個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)抵押登記工作，是登記機(jī)關(guān)一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)，涉及的法律問(wèn)題比較多，由此而產(chǎn)生的糾紛或影響比較大。因此，做好房地產(chǎn)抵押登記工作，要注意解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

1．依法行政。在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的法律、法規(guī)和規(guī)章。對(duì)于政策界限不清的，要慎重辦理。

2．完善制度。登記機(jī)關(guān)要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定和修改關(guān)于抵押登記的文件和規(guī)定。堵塞漏洞，從制度上防止不法分子有機(jī)可乘。

3．提高現(xiàn)代化辦公水平。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，登記資料的公開(kāi)查閱和公示成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。建立網(wǎng)上查詢(xún)服務(wù)和公示制度將進(jìn)一步明確登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。4．減少要件。由于責(zé)任不