房地產(chǎn)估價(jià)方法的論文

房地產(chǎn)估價(jià)方法關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)方法自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的重要部分。在2013年剛出臺(tái)的“國(guó)五條”下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間發(fā)生了一些巨大的變化。面對(duì)如此波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)深感壓力很大。這同時(shí)也給房地產(chǎn)估價(jià)人員提出了更高的要求，即科學(xué)合理的運(yùn)用估價(jià)方法分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)因素，客觀合理地評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格?？茖W(xué)實(shí)用的估價(jià)方法必須具備兩個(gè)條件：既要有科學(xué)的理論依據(jù)，又要能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格,因此,估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。因此要根據(jù)房地產(chǎn)的具體情況及其特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。本文主要通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法之間的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象及步驟的比較，來(lái)揭示房地產(chǎn)估價(jià)方法具體應(yīng)用的注意事項(xiàng)。一、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。由于商品購(gòu)買(mǎi)者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過(guò)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場(chǎng)上具有同等效用的商品獲得相同的市場(chǎng)價(jià)格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，便表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致，因此，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值可以由近期出售的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)決定。也就是說(shuō)，可以利用與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來(lái)推測(cè)委估房地產(chǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)比較法的估價(jià)思路由此而形成。市場(chǎng)比較法主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型。通俗來(lái)講即：同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)比較法。應(yīng)用市場(chǎng)比較法所需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期，存在者較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價(jià)格。二、收益法收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。收益法主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅店、餐館、停車(chē)場(chǎng)等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。應(yīng)用收益法所需具備的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列4個(gè)步驟：1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；2、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益；3、求取報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)；4、選用適宜的收益法計(jì)算公式。三、成本法成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體來(lái)說(shuō)，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間等價(jià)原理。其理論論證主要表現(xiàn)為:價(jià)值時(shí)間等價(jià)及其變換、多期價(jià)格時(shí)間等價(jià)變換和資產(chǎn)歷史成本法估價(jià)模式。從賣(mài)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買(mǎi)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類(lèi)似于“替代原理”，具體