房屋買(mǎi)賣(mài)案例分析

房屋買(mǎi)賣(mài)案例分析一、主題在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中“一房二賣(mài)”的現(xiàn)象引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛所涉及的不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析二、基本法理對(duì)房屋二重買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行分析，主要是基于以下法理：（一）不動(dòng)產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周?chē)⑧徑课莺铜h(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)同一房屋有購(gòu)買(mǎi)意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買(mǎi)者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與房屋出賣(mài)人惡意串通地簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。（二）房屋所有權(quán)的取得與合同生效的關(guān)系我國(guó)現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同到辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)通常有一段時(shí)間間隔，更易引起二重買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象。1．房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)戶(hù)登記不同于合同的生效登記我認(rèn)為對(duì)于二重買(mǎi)賣(mài)合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！倍苫蛐姓ㄒ?guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。由此可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2．是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立房屋出賣(mài)人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶(hù)登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣(mài)方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買(mǎi)賣(mài)中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋所有人甲和房屋買(mǎi)受人乙簽訂一房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋總價(jià)50萬(wàn)元，乙先支付了首期房款25萬(wàn)元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而是與丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。隨后甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請(qǐng)對(duì)兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同中的同一標(biāo)的物、房屋進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全措施，未予批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和登記。丙于是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同中的仲裁條款向仲裁委員會(huì)提起仲裁請(qǐng)求，請(qǐng)求甲繼續(xù)履行合同，取得房屋的所有權(quán)。同時(shí)乙向某區(qū)人民法院對(duì)甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續(xù)履行合同，交付房屋并辦理登記過(guò)戶(hù)。“一房二賣(mài)”的賣(mài)家甲在獲得50萬(wàn)的房款和25萬(wàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)付款后，潛逃無(wú)法尋其下落，其并無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。四、案例分析（四）丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？——合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請(qǐng)求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對(duì)這一訴請(qǐng)，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項(xiàng)下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣(mài)的行為，但丙在這里所能要求甲承擔(dān)應(yīng)該是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是合同繼續(xù)履行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買(mǎi)賣(mài)中，必然涉及該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣(mài)者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)應(yīng)該為并列關(guān)系。二者中有一項(xiàng)不完全履行，就會(huì)構(gòu)成出賣(mài)人義務(wù)之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)該以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)的完成應(yīng)當(dāng)以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護(hù)的設(shè)想——現(xiàn)實(shí)利益的衡量此案中，乙對(duì)該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙雖然對(duì)該系爭(zhēng)房屋有基于登記申請(qǐng)而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對(duì)象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請(qǐng)，而沒(méi)有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對(duì)該房屋所有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護(hù)，但這種保護(hù)受到其權(quán)源債之相對(duì)性的制約，同樣只能對(duì)抗占有權(quán)源——合同的相對(duì)人的權(quán)利，而不能對(duì)抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來(lái)，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。通常認(rèn)為房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人在此時(shí)有權(quán)選擇履行合同的對(duì)象，而對(duì)無(wú)法完成債務(wù)履行的債權(quán)人承擔(dān)合同違約損害賠償責(zé)任。那么在客觀(guān)上無(wú)法由甲選擇合同履行對(duì)象，乙和丙又都要求合同繼續(xù)履行的情況下，如何做合理的裁判，依據(jù)為何？有觀(guān)點(diǎn)為，立法應(yīng)當(dāng)從鼓勵(lì)交易，