東郊回憶項目投資評估

西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院項目投融資管理與決策實訓(xùn)匯報匯報題目：東郊記憶項目投融資管理與決策研究一、必要性分析東郊記憶，原名“東區(qū)音樂公園”,位于東二環(huán)建設(shè)路商圈，由成都國營紅光電子管廠改建而成。東郊記憶，位于成都市東二環(huán)外側(cè)建設(shè)南支路1號，由成都傳媒集團投資近20億元在原紅光電子管廠舊址上改建而成的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)新型園區(qū)，2011年9月29日隆重開園。原名為“成都東區(qū)音樂公園”,2023年11月改為東郊記憶。東郊記憶被稱為“中國的倫敦西區(qū)”是國家音樂產(chǎn)業(yè)基1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策引領(lǐng)，都市改造提供空間。2023年，本市將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為全市重點推進的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，公布了《成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2023—2023)》,明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展目的，全力建設(shè)“西部第一、信運行商的中央音樂平臺，年產(chǎn)值逾300億元，壟斷性占有中國無線音樂80%家CP(內(nèi)容服務(wù)商)、SP(渠道合作商)結(jié)伴而來，使東郊記憶成為中國獨一無店面就已到達可租賃面積的73%。3、以國際性的音樂盛事塑主題，以多元化的小區(qū)活動聚人氣。東郊記憶(二)、作用和意義領(lǐng)域。多方引進商家，晚上景區(qū)的吃住行游購娛6要素善的計劃，但問題出目前什么地方呢?使得預(yù)期的音樂產(chǎn)業(yè)沒有得到強有力的支撐，這樣的產(chǎn)業(yè)鏈條認(rèn)為最初的音樂主題有微弱的一面，更或者說藝術(shù)在成都的土壤里有點水土不服，成都沒有北京798那樣的文藝青年，沒有上海新天(一)、優(yōu)勢傳媒集團投資近20億元在原紅光電子管廠舊址上改建而成的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)新型園區(qū)，2011年9月29日隆重開園。原名為“成都東區(qū)音樂公園”,2023年11月改為東郊記憶。交通線路：乘180、342、1013路公交至東郊記憶北大門站下車步行約200米即到；乘坐72、313路公交至SM廣場公交站下車東行600米即到；乘坐2、38、114、159路公交至二環(huán)建設(shè)南路口或二環(huán)建設(shè)路口下車東行1000米即到。慈善公益活動以及整年200多場的經(jīng)典小話劇等，積極加強小區(qū)互動同步增長旅游者)、都市白領(lǐng)(商務(wù)人士、時尚青年)和社會精英(專業(yè)音樂人、高端消(二)、劣勢如圖1:(三)、機會第四，打?qū)е露级际械貥?biāo)，以公園的身份面向市民，添加“記憶”這一情性新興產(chǎn)業(yè)，公布了《成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20(四)、威脅○東郊記憶時間短81路→128路□發(fā)送到手機★收猿出發(fā)時間：16.20推薦路戰(zhàn)時間短少換乘少步行時面短128路□發(fā)送到手機★收藏周4火場@楓瑞苑關(guān)家社麻石煙云公園魚排繡東方句問大學(xué)B毛坐128路華潤大廈精圖1東郊記憶位置圖三、總投資估算(一)、項目對比盡享優(yōu)越交通和人流優(yōu)勢的北京三里屯太古里建設(shè)項目進行對比估算。北京三里屯太古里坐落于北京朝陽以工體北路與三里屯路交匯處，由19座低密度的現(xiàn)代賦予古老事物以時尚的新面貌。設(shè)計理念是以風(fēng)尚生活為本，打造出一種19幢太古里占地面積5.3萬平方米。建筑面積17.2萬平方米。東郊記憶占地面積205畝，建筑面積約19萬平方米，三里屯最初開放于2023年，2023年又重建。里進行可對比性計算即總建設(shè)規(guī)模的比較。北京三里屯太古里建設(shè)總面積17.2萬平方米，東郊記憶建設(shè)總面積19萬平方米，19/17.2=1.104。計算得知，東郊記憶和北京三里屯太古里可比性值為1(0.6<X<1.5),即投資估算可用單位生產(chǎn)能力估算措施。單位生產(chǎn)能力投資估算措施，即K2=K1(N2/N1)P。北京三里屯太古里東郊記憶建設(shè)面積17.2萬平方米19萬平方米建設(shè)總投資71億(預(yù)估)由于東郊記憶建設(shè)項目周期長，范圍廣，投資大，我們所預(yù)估的投資額將會受到物價指數(shù)變動和工程進展，投資總額將會變動，為此，我們按照行業(yè)原則對總投資進行預(yù)備費計算，即預(yù)備費為71*10%=7.1億。由單位生產(chǎn)能力投資估算措施算出投資額為71億，投資預(yù)備費為7.1億，為此東郊記憶項目總額為71+7.1=78.1億。東郊記憶建筑總面積約19萬平方米，為了使我們的預(yù)算愈加的精確，我們選用了同為休閑建設(shè)項目且已建成的盡享優(yōu)越交通和人流優(yōu)勢的北京三里屯太路與三里屯路交匯處，由19座低密度的現(xiàn)代建筑布局而成，以北京的“胡同”地居民、旅游者)、都市白領(lǐng)(商務(wù)人士、時尚青年)和社會精英(專業(yè)音樂人、進行可對比性計算即總運行費用的比較。東郊記憶營業(yè)面積19萬平方米，北京三里屯太古里營業(yè)面積17.2萬平方米，人工費(3940萬元)+行政辦公費(1320萬元)+設(shè)備設(shè)施維護費(392萬元)+清潔費(261萬元)+固定資產(chǎn)折舊費(780萬元)=6693萬元以及加上不可預(yù)見費(以上各項之和的5%)和管理者酬勞(以上各項之和的10%)、營業(yè)稅金及附加(以上各項之和的6%)以上費用總計約1405萬元最終，我們以10%的誤差估計東郊記憶的運行費用，故約為8908萬元按一般通例，財務(wù)費用以租金、前期工程費、安裝費、間接費、開發(fā)費這5項之和的15%為計算。則東郊記憶為103萬元按照通例，銷售費用=銷售收入*3%由于處在在建在售階段，因此我們以以北京三里屯太古里每年銷售收入300萬元計算，則東郊記憶應(yīng)當(dāng)為270萬(三)、項目收入估算1、基本業(yè)務(wù)收入(參照北京三里屯太古里，以10%誤差計算)主營業(yè)務(wù)收入=租金收入=21030萬元，其中主營業(yè)萬元、1028萬元，以及主營業(yè)務(wù)稅金1382萬元，得出主營業(yè)務(wù)利潤為14693萬元，則東郊記憶的主營業(yè)務(wù)利潤約為16162萬元。收益率R=(PA-PF)/PT與當(dāng)期同期定期存款利率r相比，若R>r>0,則經(jīng)濟上款利率為5%,故證明是可行的。東郊記憶總面積達205畝，建筑面積約19萬平方米。總投資氣氛兩個部分：計總投資額為78.1億。我們企業(yè)計劃投資30億，占總投資額的38.41%。(三)、資金缺口們企業(yè)的實際狀況，我們的資金缺口為8億。將項目的所有權(quán)移交給政府。(如圖2)政府主管部門政府主管部門資本金建設(shè)銀行或財團經(jīng)營合同股東經(jīng)營圖