成都、新都寫字樓現(xiàn)狀及其物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查

成都、新都寫字樓現(xiàn)狀及其物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查一、甲級(jí)寫字樓與5A級(jí)寫字樓（一）甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級(jí)寫字樓，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無法找到這個(gè)名詞。仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)。從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。甲級(jí)寫字樓的結(jié)構(gòu)建筑學(xué)設(shè)計(jì)和視覺都是優(yōu)質(zhì)，他多數(shù)都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶置身其中富有成功感和力量。寫字樓甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)：位置：于中心商業(yè)區(qū)CBD內(nèi)。建筑：其辦公部分應(yīng)超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。入住率：1-2年內(nèi)的入住率不低于65%。電梯：根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，甲級(jí)寫字樓的電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過5000平方米；等候時(shí)間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。構(gòu)架：甲級(jí)寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高為2.8米左右。停車：按大廈總建筑面積計(jì)算，每150-200平方米配置一個(gè)停車位；配備專用地上、地下停車場(chǎng)；地下停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。物業(yè)：物業(yè)管理應(yīng)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)，有完善的中央空調(diào)以及商務(wù)配套等。（二）5A級(jí)寫字樓5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫字樓智能化水平的高低,對(duì)寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說“5A”級(jí)寫字樓就是甲級(jí)寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因?yàn)橛绊憣懽謽瞧焚|(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A智能化系統(tǒng)：【辦公化系統(tǒng)（OA）Officeautomaticsystem】主要包括：衛(wèi)星電視、閉路電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等；設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場(chǎng)管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)?！緲怯钤O(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）Buildingautomaticsystem】主要包括：車庫自動(dòng)管理、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、送排風(fēng)、給排水、智能照明系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)對(duì)冷熱源、變配電等系統(tǒng)進(jìn)行控制等；以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：1.空調(diào)自控系統(tǒng)2.供排水自控系統(tǒng)3.變配電監(jiān)視系統(tǒng)4.電梯監(jiān)視系統(tǒng)【通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）Communicationautomaticsystem】主要包括：光纜接入、電話線、移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)等、路由器等配置、無線對(duì)講系統(tǒng)等；設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：1.綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計(jì)院完成干路敷設(shè)。提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。2.無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。【火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（FA）Fireautomaticsystem】主要包括：大堂、車庫、衛(wèi)生間、辦公部分都應(yīng)有消防自動(dòng)報(bào)警和噴淋、煙感系統(tǒng)等；設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：1.設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。2.廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)?！景踩芾碜詣?dòng)化系統(tǒng)（SA）Safeautomaticsystem】主要包括：設(shè)置攝像頭和探測(cè)器、一卡通系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)等、門禁系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)等；設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：1.閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺(tái)攝象機(jī)。樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)，地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺(tái)變焦攝象機(jī)。2.防盜報(bào)警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。3.停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時(shí)出票機(jī)的方式。二、成都、新都寫字樓現(xiàn)狀（一）成都區(qū)域目前成都市甲級(jí)寫字樓主要分布在市中心天府廣場(chǎng)和順城大街區(qū)域，從甲級(jí)寫字樓的分布情況能夠明顯看出，大多數(shù)寫字樓都分布在一環(huán)線內(nèi)，一環(huán)線以外區(qū)域目前甲級(jí)寫字樓只有兩個(gè)，并且處在人南延長(zhǎng)線上；不難看出成都甲級(jí)寫字樓基本上是以天府廣場(chǎng)、順城大街為核心向城南沿人南大街輻射，順城大街—天府廣場(chǎng)—人南成為高檔商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)明顯。成都市寫字樓傳統(tǒng)區(qū)域包含：人民南路沿線、順城大街沿線以及騾馬市區(qū)域；新興區(qū)域包含：東大街沿線；漿洗街，天府大道。成都寫字樓多數(shù)采取租售結(jié)合的方式，完全持有不銷售的項(xiàng)目比較少。成都部分寫字樓面積（總計(jì)約為：314萬平方米）市中心：時(shí)代廣場(chǎng)（52748m2）、華敏翰尊國(guó)際大廈（52200m2）、城市之心（37008m2）、川信大廈（41600m2）、冠城廣場(chǎng)（46200m2）、中環(huán)廣場(chǎng)（45738㎡）、總府大廈（11557㎡）、香格里拉中心辦公樓（40176㎡）、宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)（28200㎡）、東方廣場(chǎng)（63050㎡）、國(guó)嘉新視界廣場(chǎng)（19800㎡）、商會(huì)大廈（35000㎡）、鼓樓國(guó)際（50000㎡）、成都國(guó)際商城（預(yù)估30000㎡）、金沙萬瑞中心（114520㎡）、優(yōu)諾國(guó)際（30000㎡）、環(huán)球大廈（106000㎡）、高地中心（21375㎡）。（共計(jì)18個(gè)）人民南路及天府大道延線：仁恒置地廣場(chǎng)（70360㎡）、航天科技大廈（82450㎡）、中匯廣場(chǎng)二期（39730㎡）、錦江國(guó)際（33562㎡）、百揚(yáng)大廈（99000㎡）、城市之心三期（70000㎡）、來福士廣場(chǎng)（75645㎡）、國(guó)際人南廣場(chǎng)（預(yù)估100000㎡）、大陸國(guó)際項(xiàng)目（49888㎡）、保利國(guó)際中心（預(yù)估50000㎡）、新希望大廈（72500㎡）、四川投資大廈（95000㎡）、三峽大廈（預(yù)估75000㎡）、恒澤動(dòng)力大廈（75680㎡）、中航城市廣場(chǎng)（75935m2）、航興國(guó)際廣場(chǎng)（89790m2）、新希望國(guó)際（65000㎡）、美年廣場(chǎng)（預(yù)估50000㎡）、威爾斯洲際廣場(chǎng)（預(yù)估55000㎡）、希頓國(guó)際廣場(chǎng)（預(yù)估30000㎡）、中信廣場(chǎng)（預(yù)估60000㎡）、茂業(yè)廣場(chǎng)（預(yù)估40000㎡）、威斯頓聯(lián)邦大廈（19873㎡）、國(guó)航世紀(jì)中心（68000㎡）、匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)（41938㎡）、力寶大廈（52095㎡）、拉德方斯大廈（66000㎡）、銀海芯座（32160㎡）、四川水電大廈（47771㎡）、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)（21000㎡）。（共計(jì)30個(gè)）東大街延線：喜年廣場(chǎng)（68600㎡）、鐵獅門項(xiàng)目（50000㎡）、成都國(guó)際金融中心（預(yù)估50000㎡）、大陸國(guó)際人南四段甲級(jí)租3元/平/天20達(dá)義羅浮廣場(chǎng)高升橋甲級(jí)租2.67元/平/天7.5保利中心領(lǐng)事館路甲級(jí)租4.33元/平/天20天府軟件園高新區(qū)甲級(jí)租2.17元/平/天5萬科魅力之城金庫東三段甲級(jí)租1.67元/平/天3.85仁和春天廣場(chǎng)光華大道口甲級(jí)租2.42元/平/天4威斯頓聯(lián)邦大廈人民南路甲級(jí)租120元/平/月13.5棕櫚泉國(guó)際中心天府大道世紀(jì)城甲級(jí)售均價(jià)20000元/平25新都片區(qū)北新國(guó)際物聯(lián)港新都萬石路口甲級(jí)售15000—19000元/平10新城市中心新都馬超東路甲級(jí)售均價(jià)10000元/平10繽紛時(shí)代廣場(chǎng)新都興樂路甲級(jí)售均價(jià)6000元/平住宅1.8，寫字樓不確定維也納商業(yè)廣場(chǎng)新都區(qū)馬超東路商業(yè)樓租1.2元/平米/天2西部電器交易中心新都區(qū)興城大道綜合待定未定成都國(guó)際貿(mào)易中心新都木蘭鎮(zhèn)5A級(jí)售均價(jià)10000元/平5和信·水沐天城新都區(qū)興樂南路綜合售均價(jià)11000元/平別墅1.5，寫字樓不確定注：以上信息為網(wǎng)上或電話查詢，僅供參考。四、寫字樓物業(yè)管理特點(diǎn)現(xiàn)階段，衡量甲級(jí)寫字樓品質(zhì)的一種重要標(biāo)準(zhǔn)，就是是否聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的知名物業(yè)管理公司。伴隨科技不斷創(chuàng)新、建筑技術(shù)的發(fā)展和客戶需求的持續(xù)提高，寫字樓品質(zhì)也在不斷的提升。甲級(jí)寫字樓除了在硬件方面有一套系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化要求外，在物業(yè)管理的軟件方面的高要求更是軟性體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。具體從寫字樓物業(yè)管理來講，有如下特點(diǎn)：1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化現(xiàn)代化的寫字樓管理技術(shù)含量高，管理范圍、管理層面都比較廣，不能只憑以往的經(jīng)驗(yàn)管理，而應(yīng)該有科學(xué)的管理方法來引導(dǎo)，并積極探索改進(jìn)，制度應(yīng)該更加全面，服務(wù)行為更加規(guī)范。要使管理制度明確化，管理任務(wù)責(zé)任化，管理手段科學(xué)化。2、專業(yè)管理人員技術(shù)要求高由于寫字樓設(shè)施、設(shè)備智能化水平比較高，有的甚至引進(jìn)樓宇全自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公全自動(dòng)化系統(tǒng)等等，各種硬件設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修都要求物業(yè)管理人員要具有專門的技術(shù)知識(shí)，完全不同于一般形式的物業(yè)設(shè)施的運(yùn)作。比如一些安全監(jiān)控設(shè)施，通訊及多媒體設(shè)施等等，都需要專業(yè)的物業(yè)管理人員管理和運(yùn)作。3、物業(yè)管理人員素質(zhì)要求較高因?yàn)閷懽謽莾?nèi)業(yè)主普遍素質(zhì)較高，文化層次較高，因此也需要配備素質(zhì)較高的物業(yè)管理人員。如工作時(shí)不大聲喧嘩，以防止打擾業(yè)主工作；平時(shí)要穿戴整潔衛(wèi)生，良好的形象；絕對(duì)不能貪圖小便宜，隨便拿業(yè)主財(cái)物等等，這些都是應(yīng)該具備的最基本的素質(zhì)。4、物業(yè)管理任務(wù)方面，消防安全和治安保衛(wèi)是寫字樓物業(yè)管理的首要工作現(xiàn)代化的寫字樓設(shè)備復(fù)雜、管線密布、設(shè)施先進(jìn)、科技含量高。但在使用過程中很容易出現(xiàn)線路老化、過載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災(zāi)等突發(fā)事故，寫字樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災(zāi)，損失巨大。因此消防安全是寫字樓物業(yè)管理最重要的任務(wù)之一。由于寫字樓內(nèi)集中的辦公單位多，人員進(jìn)出往來頻繁，給辦公樓宇的治安工作提出了挑戰(zhàn)，增加了管理難度。因此必須要認(rèn)真采取措施，具體細(xì)化治安規(guī)則，增加寫字樓內(nèi)巡邏保安的數(shù)量，實(shí)行區(qū)域責(zé)任制，確保責(zé)任到人。同時(shí)借助于現(xiàn)代化的監(jiān)控手段來做好寫字樓的治安工作，比如在合適的位置裝上電視探頭，但要注意保護(hù)隱私的問題。5、寫字樓衛(wèi)生形象的保持占有重要地位由于寫字樓一般處于城市繁華地帶，因此衛(wèi)生清潔占了重要的地位。由于寫字樓一般采用質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，因此，清潔難度大，專業(yè)要求高。因此物業(yè)管理公司要采取一切適當(dāng)措施進(jìn)行清潔工作，確保寫字樓衛(wèi)生形象。6、租賃經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主委托進(jìn)行寫字樓的租賃工作。日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營(yíng)必不可少的環(huán)節(jié)，也是保證業(yè)主經(jīng)營(yíng)效益的一個(gè)基本組成部分。租賃業(yè)務(wù)主要工作包括：接待來訪的潛在承租客，介紹寫字樓的情況，并做好促銷宣傳，做好與客戶的聯(lián)系；處理寫字樓的具體租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，及時(shí)協(xié)調(diào)；定期對(duì)承租客戶進(jìn)行訪問，以加深感情。五、結(jié)語綜上所訴，在未來三年內(nèi)成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供給方面臨巨大壓力，但從更長(zhǎng)的時(shí)間跨度和更大空間范圍來看，230多萬的體量還不會(huì)滿足市場(chǎng)的需要。雖然與上海、北京等一線城市不能相比，但在二線城市中，成都的發(fā)展勢(shì)頭和潛力是名列前茅的。被國(guó)務(wù)院指定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的兩城市之一；全國(guó)金融后