《物業(yè)管理?xiàng)l例》

?物業(yè)管理?xiàng)l例?2/1/20241.目錄第一章總那么第二章業(yè)主與業(yè)主大會第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理效勞第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第六章法律責(zé)任第七章附那么2/1/20242.第一章總那么

第一章總那么第一條為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2/1/20243.第四條國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和效勞水平。第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。2/1/20244.

第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

1、業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利；業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：2、業(yè)主權(quán)利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞不符合合同約定時(shí)，有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，并有權(quán)提出賠償請求；2/1/20245.〔一〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；〔二〕提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；〔三〕提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議；〔四〕參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；〔五〕選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；2/1/20246.〔六〕監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；〔七〕監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔八〕對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；〔九〕監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金〔以下簡稱專項(xiàng)維修資金〕的管理和使用；〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2/1/20247.案例一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)效勞

如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。

作為業(yè)主，入夏以來，王女士屢次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強(qiáng)管理?！叭绻０补ぷ魅绱吮淮蛘劭郏^(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費(fèi)不就白交了嗎？〞王女士說。

這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，?物業(yè)管理?xiàng)l例?為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使：1,按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的效勞；2,提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議；4,參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5,選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；8,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。

2/1/20248.第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：〔一〕遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；〔四〕按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；2/1/20249.〔五〕按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2/1/202410.第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定.3、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)來確認(rèn)。2/1/202411.4、物業(yè)管理區(qū)域劃分原那么：便于物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行效勞，便于業(yè)主召開業(yè)主大會，業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2/1/202412.5、首次業(yè)主大會投票權(quán)：每建筑平方米一個(gè)投票權(quán)〔鄒律師：建議還是每套一個(gè)投票〕，但是無論如何，一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%；對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，那么全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%?！埠蓭煟捍耸驴梢杂蓸I(yè)主大會來決定；鄒律師：業(yè)主大會自身如何無法達(dá)成一致性意見怎么辦？2/1/202413.6、發(fā)起：30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)那么、財(cái)務(wù)管理規(guī)那么、物業(yè)效勞監(jiān)督規(guī)那么等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門對備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正，但此等修改建議僅限一次。2/1/202414.7、業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，〔房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形〕如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以參加業(yè)主委員會，但是夫妻雙方只能有一人參加業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以參加業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任。8、銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)那么、財(cái)務(wù)管理規(guī)那么到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。2/1/202415.9、主體地位及法律責(zé)任：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業(yè)主委員會所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；業(yè)主委員會無法獨(dú)立承擔(dān)的，由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任。2/1/202416.第十一條業(yè)主大會履行以下職責(zé)：〔一〕制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；〔二〕選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；〔三〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；〔四〕決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；〔五〕制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔六〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。2/1/202417.第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2/1/202418.10、投票日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員；如果業(yè)主有約定的，投票日從其約定；沒有約定的，那么以每年11月1日為投票日?！侧u律師：選舉日沒有發(fā)票規(guī)定，應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開，非常不現(xiàn)實(shí)〕11、選舉公告：各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。2/1/202419.12、候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個(gè)人根本信息、中選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過程、無法完成目標(biāo)時(shí)可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。13、行為責(zé)任：侵害業(yè)主對候選人知情權(quán)和對業(yè)委會成員選舉權(quán)的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個(gè)投票權(quán)5000元。2/1/202420.第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。14、定期業(yè)主大會：第一次業(yè)主大會的召開時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會的召開時(shí)間。2/1/202421.15、臨時(shí)業(yè)主大會的召開：由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會，臨時(shí)業(yè)主大會的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān)，如果經(jīng)過表決，可以全體業(yè)主分?jǐn)倳h費(fèi)用〔列為業(yè)主委員會的支出工程〕。16、臨時(shí)業(yè)主大會的議題：社區(qū)內(nèi)的突出性事件，針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質(zhì)疑，對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為〔包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害〕。2/1/202422.第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開１５日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

2/1/202423.第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行以下職責(zé)：〔一〕召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；〔二〕代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；〔三〕及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔四〕監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；〔五〕業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。2/1/202424.第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。2/1/202425.17、業(yè)委會備案：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于收到的備案申請應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定，業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。

18、法律責(zé)任：對于不同意備案的決定，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求，作出相應(yīng)的說明；沒有規(guī)定不同意備案的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購置貸款的利息〔如規(guī)定，應(yīng)明確計(jì)算方法〕?！侧u：主體資格的設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)、銀行開戶〕2/1/202426.第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。19、業(yè)主公約：業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同，其內(nèi)容不得違反法律的要求，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請求法院撤銷或者變更相關(guān)條款，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參與訴訟?！苍摋l與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么〕2/1/202427.第十八條業(yè)主大會議事規(guī)那么應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。2/1/202428.第三章前期物業(yè)管理

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同。20、根本原那么：建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系，可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)效勞合同〔該條之規(guī)定沒有法律依據(jù)，不符合實(shí)際情況，建議刪除〕。2/1/202429.第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。2/1/202430.21、臨時(shí)公約：業(yè)主或者買受人對臨時(shí)公約有不同建議的，有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請求〔最后一句話刪除〕。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。2/1/202431.22、明示責(zé)任：建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時(shí)公約，或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進(jìn)行修改的，〔其修改局部無效〕，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2/1/202432.第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。第二十六條前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。2/1/202433.案例四：財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé)

2006年3月5日凌晨，家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進(jìn)來的歹徒強(qiáng)奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司。

這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常劇烈。與此同時(shí)更多的是，住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等喪失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)平安責(zé)任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生，2007年3月6日早起外出時(shí)發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠16萬元。

小區(qū)平安到底誰負(fù)責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，要不要負(fù)法律責(zé)任？對這個(gè)長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題，?物業(yè)管理?xiàng)l例?給了一個(gè)說法。

條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。〞這就是說，合同是最根本的依據(jù)。

2/1/202434.23、民事責(zé)任：因?yàn)楹贤K止造成的損失，由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān)，但是不得損害業(yè)主利益，損害業(yè)主利益的，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。2/1/202435.第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

24、責(zé)任認(rèn)定：建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認(rèn)可，即為擅自處分。

2/1/202436.25、民事責(zé)任：建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。2/1/202437.第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

26、責(zé)任認(rèn)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，沒有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)記錄的，視為可以正常使用。2/1/202438.第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下資料：〔一〕竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；〔二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；〔三〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；〔四〕物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)效勞合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。2/1/202439.27、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)效勞合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。2/1/202440.第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。2/1/202441.第四章物業(yè)管理效勞第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體方法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。2/1/202442.28、企業(yè)數(shù)量：業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量，業(yè)主委員會可以聘請一個(gè)綜合性物業(yè)管理企業(yè)，也可以聘請多個(gè)專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)。第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。2/1/202443.第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、效勞質(zhì)量、效勞費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。29、合同內(nèi)容：物業(yè)效勞合同中沒有說明的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有益于業(yè)主的原那么，求法院予以確認(rèn)。第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。30、民事責(zé)任：對于造成人身傷害的，最低賠償額為三千元；致人死亡的，最低賠償金為十萬元。2/1/202444.第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

31、交接程序：物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會監(jiān)督下，直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接。2/1/202445.第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

32、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍，沒有收入的或者收入難以計(jì)算的，那么向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元?！餐瑫r(shí)恢復(fù)原來用途〕2/1/202446.第三十九條物業(yè)效勞合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)效勞合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性效勞企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。33、民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元。2/1/202447.第四十一條物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原那么，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)效勞收費(fèi)方法，在物業(yè)效勞合同中約定。2/1/202448.34、在國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)效勞收費(fèi)方法公布之前，或業(yè)主與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)效勞收費(fèi)方法的，或業(yè)主委員會與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)效勞收費(fèi)方法的，在簽訂物業(yè)效勞合同時(shí)，雙方可以自行確定效勞價(jià)格。2/1/202449.第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由建設(shè)單位交納。35、業(yè)主委員會可以收取物業(yè)效勞費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)放于業(yè)主委員會開設(shè)的銀行帳號上，任何業(yè)主均有權(quán)查閱銀行帳號的資金變動(dòng)情況。2/1/202450.第四十三條縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)效勞收費(fèi)的監(jiān)督。36、縣級以上人民政府價(jià)格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上公布，對于業(yè)主提供的物業(yè)效勞收費(fèi)問題，應(yīng)當(dāng)在三天內(nèi)予以書面回復(fù)；沒有法定理由拒不回復(fù)的，〔視為同意〕，縣級以上人民政府價(jià)格主管部門或同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。2/1/202451.第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。37、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。2/1/202452.第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

38、物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存放于業(yè)主委員會的帳戶上，在業(yè)主委員會監(jiān)督下轉(zhuǎn)交給供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位。

2/1/202453.第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。2/1/202454.第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。2/1/202455.第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。2/1/202456.第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。39、民事責(zé)任：〔業(yè)主、〕物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為二千元。2/1/202457.第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。40、民事責(zé)任:供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為三千元。2/1/202458.第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主。第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的方法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。2/1/202459.第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)2/1/202460.

第六章法律責(zé)任

第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

2/1/202461.第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

2/1/202462.41、資料移交：應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會的資料而沒有移交的，由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正，改正之前，應(yīng)當(dāng)每天向業(yè)主支付〔合同房價(jià)款〕千分之一的賠償金。第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處分，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書。2/1/202463.42、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將沒收違法所得或獲得的罰款的50%，移交給業(yè)主委員會，沒有業(yè)主委員會的那么由全體業(yè)主按比例分配；拒不沒收或者處分的，或者拒不移交的，業(yè)主或者業(yè)委會可以向人民法院提起訴訟請求。第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2/1/202464.43、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將罰款用于支持業(yè)主委員會工作，全部罰款應(yīng)當(dāng)專戶保管帳務(wù)公開，任何人均可以進(jìn)行查閱。第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款３０％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理