房地產(chǎn)銷售人員房地產(chǎn)交易相關知識培訓教材

房地產(chǎn)銷售人員房地產(chǎn)交易相關知識培訓教材房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、各種類型面積的測算、銀行按揭貸款、產(chǎn)權過戶登記等內容均屬房地產(chǎn)專業(yè)知識共性的范疇，項目的總體規(guī)劃、配套設施、工程建筑質量、定價方案等內容卻屬于樓盤個性的范疇。對于前者，售樓員應秉著積極學習、不斷充實的態(tài)度；對于后者，售樓員應按著培訓內容與統(tǒng)一說詞，熟練、靈活掌握，做到顧客有問必有答。第一節(jié)房地產(chǎn)登記相關問題一、綜合類1、預售商品房的條件房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應當符合下列條件：土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。2、住房公積金制度結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理制度。3、房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：◆提出申請；◆2.受理申請；◆審查申請文件；◆權屬調查；◆依法公告；◆確認房地產(chǎn)權利；◆將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；◆計手規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權利證書；◆立卷歸檔。4、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記，5、怎樣申請房地產(chǎn)權登記？申請房地產(chǎn)權登記，應當按照《各省市房地產(chǎn)登記條件》規(guī)定的時間向登記機關提交申請書及有關文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應于規(guī)定時間內核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權利證書。6、房地產(chǎn)登記的權利人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權利人名稱根據(jù)如下辦法確定：◆企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；◆國家機關、事業(yè)單位、為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱；◆非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；◆個人，為合法身份證明的姓名；◆共有人，為各權利人的名稱或姓名。7、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地是指以權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用份額申請登記。8、些房地產(chǎn)登記需由有關當事人共同申請？房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。9、哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請：◆土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記；◆因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉移登記；◆因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產(chǎn)權利的有關登記?！糇兏怯?；◆因土地使用年限屆滿的注銷登記；◆因房地產(chǎn)權利證書丟失、破損而重新申領、換領房地產(chǎn)權利證書等其它登記。10、法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應承擔什么法律責任？根據(jù)《房地產(chǎn)登記條件》的規(guī)定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關經(jīng)審查認為符合登記條件的，可視為其登記。11、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公正或認證。12、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續(xù)。13、房地產(chǎn)登記費是如何收取的？按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權利人應按下列規(guī)定交納登記費：◆初始登記的，按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；◆轉移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納；◆抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。但每項最低不低于一百元?！糇兏怯浀募捌渌怯浀?，每項交納二十元。14、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？因為實行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產(chǎn)權的登記和土地分類面積等內容。具體地講，是對在房地產(chǎn)調查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。15、關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知有哪些優(yōu)惠政策？◆個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；不足一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征；◆個人擁有的普通住宅，轉讓時暫免征土地增值費：普通住宅是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、渡假村等不屬于普通住宅的范疇；◆積壓空置的商品房在銷售時應繳納的契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。其條件為：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建設局所發(fā)的《竣工驗收證》為準，商品住宅于1999二、初始登記類1、什么是房地產(chǎn)權初始登記？指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利，領取房地產(chǎn)權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。2、具備什么條件可以申請初始登記？（深圳之規(guī)定）◆凡與各省市規(guī)劃國土局或屬下分局簽訂了土地使用權出讓合同書，并付清了地價款后三十日內；◆自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內；具備上述兩個條件，方可申請初始登記。3、申請土地使用權初始登記應提交什么文件？申請土地使用權初始登記應提交下列文件：◆《房地產(chǎn)初始登記申請》；◆身份證明，包括：個人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機關負責人證明。或市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。◆土地權屬證明包括：以出讓方式取得土地使用權的應提交：土地使用合同書；根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權利人自行征地的，應同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。以行政劃撥方式取得土地使用權的提交：市政府批準用地文件；用地紅線圖；征地補償協(xié)議書；以其它合法形式取得土地使用權的，應提交有關證明文件?！魴C關認可的測量機構出據(jù)的實地測繪結果報告書。4、申請房地產(chǎn)權初始登記應提交什么文件？申請房地產(chǎn)權初始登記應提交下列文件：◆土地權屬證明；◆建筑許可證；◆施工許可證；◆建筑物竣工驗收證；◆經(jīng)市政府指定的機構審定的竣工結算書；◆建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）；◆登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。5、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進行公告，公告期分別為三十日及六個月。6、土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其它用地五十年。7、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107*24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。8、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。它包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質、與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。9、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？根據(jù)各城市房地產(chǎn)政策法規(guī)而定。三、轉移登記類1、什么是房地產(chǎn)轉讓？房地產(chǎn)轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。2、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉移登記？經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應自合同或其它法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記；買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其它強制性轉移。3、房地產(chǎn)買賣合同應當具備的條款有哪些？房地產(chǎn)買賣合同應當具備一下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權的性質和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權益分享及共有人的權利義務；違約責任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其它事項。4、樓房是否可以轉讓？預購的樓房當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關備案的買賣合同再轉讓，并在合同背上載明再轉讓的價格等情況。5、什么樣的房地產(chǎn)不予轉讓？下列房地產(chǎn)，不得轉讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權的；司法機關、行政機關依法裁定的，決定查封的或者以下其它形式限制房地產(chǎn)權利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的設定抵押權的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權人同意的；權屬有爭議的；法律，法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其它情況。6、辦理房地產(chǎn)二級市場轉移需提交什么文件？◆《房地產(chǎn)轉移登記申請書》；◆〈房地產(chǎn)證〉；◆買賣合同書；◆行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉讓的批準文件及不足地價款的證明；◆市、區(qū)房改辦的批復及分戶匯總表；◆身份證明；◆非法人單位的，需提供其產(chǎn)權部門同意轉讓的證明。7、房地產(chǎn)轉讓時，其它公用設施是否一起轉讓？房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其它公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產(chǎn)首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產(chǎn)同時轉移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。四、抵押登記類1、什么叫房地產(chǎn)抵押？指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。2、申請抵押登記應提交什么文件？◆《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；◆房地產(chǎn)權利證書；◆身份證明；◆主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應提交其產(chǎn)權部門同意抵押的批準文件；預購的房地產(chǎn)抵押時，應提交本條第（1）（2）（3）項的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。3、預購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？預購房地產(chǎn)抵押時，應提交〈房地產(chǎn)抵押登記申請表〉、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為一主債權務關系抵押擔保的。若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關分局的產(chǎn)權科。5、同一抵押物設立若于抵押時，如何辦理登記？根據(jù)〈抵押貸款管理規(guī)定〉的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設定若干抵押時，抵押人在設定抵押權前，須將設定抵押權狀況告知個抵押權人，抵押權的順序以核準登記的先后為序。土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產(chǎn)拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負責扣發(fā)應補交的地價款，凡行政、事業(yè)單的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。6、已抵押的房地產(chǎn)能夠轉讓？根據(jù)〈中華人民共和國擔保法〉的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽定有關的公證書，即簽定將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。7、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產(chǎn)作抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)〈中華人民共和國擔保法〉的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。8、房地產(chǎn)低壓登記流程圖受理申請（受理申請（1日）權屬調查（10權屬調查（10日）1、調查3日2、審查5日3、核準2日登登記（4日）收收費發(fā)證立卷歸檔（立卷歸檔（15日）9、按揭貸款流程圖10、借款人如何償還銀行貸款？貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上的，借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇委托代扣或到銀行人行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所換款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應在與貸款銀行簽定《借款合同》的同時，與貸款銀行簽定《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款帳戶內，就可足不出戶自行還款。11、貸款期如遇到利息調整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。12、如借款人逾期還款，如何處理？如借款人逾期還款或存款不足月均款額造成自動扣繳不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。13、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應提前15日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤消。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償部分在以后期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。第二節(jié)房地產(chǎn)面積的測算1、建筑面積建筑面積是指外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.202、計算全部建筑面積有哪些？（按國家規(guī)定共有15條）◆永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總合計算?！粑輧鹊膴A層、插層、技術層及樓梯、電梯間等，其高度在2.20米◆穿過房屋的信道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米◆樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積?！舴课萏烀嫔希瑢儆谰眯越ㄖ?，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂設計在2.20◆挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。◆屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影一半計算建筑面積?！襞c房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算?！艚ㄖg永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積?！舻叵率?、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米◆有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按起其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。◆有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計資料或實際測量資料時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計資料的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150◆屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。◆依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米◆有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3、計算一半的建筑面積有哪些？◆有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算面積?！舄毩⒌挠昱瘢瑔闻胖能嚺?、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積?！粑捶忾]的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積?！艚ㄖ镉许斏w，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。◆建筑物間有頂蓋的無術架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。4、不計算建筑面積的有哪些？◆突出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、臺階、無柱雨篷、懸挑窗臺等?！魴z修、消防等用的室外爬梯?！魶]有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等?！魳嬛铮绐毩焽?、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等?！粑枧_及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺?！艚ㄖ飪韧獾牟僮髌脚_、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。5、什么是套內建筑面積？房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。6、什么是公用建筑面積？各產(chǎn)權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分公攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。7、公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。8、哪些公用面積應分攤？應共攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、信道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟摟層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。9、哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公用使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共信道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。10、房屋銷售面積有哪些組成？房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。11、各套（單元）應分攤的公用面積怎樣計算？各套（單元）應分攤的公用建筑面積=該套（單元）內的使用面積×應分攤的公用面積÷各套（單元）使用面積之和。12、居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設備總用地，道路、廣場、庭院、綠化用地的總和。13、住宅總用地指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。14、公建總用地指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。15、道路、廣場用地指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米16、庭院、綠化面積指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積之總和。17、人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。18、人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數(shù)。19、總建筑面積（平方米）指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。20、人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內總居住人數(shù)/小區(qū)內占地面積（公頃）21、建筑容積率建筑容積率=小區(qū)內總建筑之和（平方米）/小區(qū)總占地面積（平方米）×100%。22、居住建筑密度居住建筑密度=總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）×100%23、居住建筑面積毛密度居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積（平方米）/小區(qū)總用地面積（平方米）。24、居住建筑面積凈密度居住建筑面積凈密度=小區(qū)居住總面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）25、住宅間距二棟住宅間距（外墻與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。26、層高指主要臥室的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距離。27、平均每平方米造價（元）平均每平方米造價=建筑物總造價/建筑面積.28、使用面積系數(shù)K1（%）使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%29、居住面積系數(shù)K2（%）居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%30、結構面積系數(shù)K3（%）結構面積系數(shù)=總結構面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%31、使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。32、輔助面積是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。33、結構面積是指建筑物各層中外墻、內墻、間壁墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。34、套內使用面積指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。35、套外使用面積指套外全體住宅的公用使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關知識1、房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又常稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REALESTATE”。2、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。包括：◆土地開發(fā)；◆房屋建設、維修、管理；◆土地使用權的有償劃撥、轉讓；◆房屋所有權的買賣、租賃；◆房地產(chǎn)抵押貸款；◆房地產(chǎn)市場。3、土地所有權含有法律意義上的所有權和經(jīng)濟意義上的所有權雙重含義。所謂法律意義上的所有權，表示土地所有者將土地當作自己的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權利。所謂經(jīng)濟意義上的所有權應該表述為土地所有者憑借對土地壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入。只有具有上述雙重意義上的所有權者是完整的所有權概念。4、房產(chǎn)即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權利。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類：◆用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)；◆供企事業(yè)單位及機關學校等用的非住宅房產(chǎn)。5、房地產(chǎn)經(jīng)營狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質是營銷策略的研究和實施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。6、房地產(chǎn)經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理的雙重含義。7、土地產(chǎn)權包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。8、地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質就是土地使用權。9、地役權是指利用他人土地供自己使用的權利。10、抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或其它擔保的權利。11、租賃權是指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)相關知識1、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電訊、信道路、綠化、房屋建設等多項內容組成