項目拓展管理流程

項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第1頁共9頁項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第2頁共9頁項目拓展管理流程投資發(fā)展中心年度土地儲備計劃項目信息收集土地信息篩選提出立項建議組織可研論證公司拿地策略組織現場踏勘、背景調杳、市場調研相關部門總經理確定是否深入可研設計、營銷、工程、成本等部門參與公司領導4總經理審核，董事?長審-批*分管領導審核、總經理審批投資發(fā)展中心年度土地儲備計劃項目信息收集土地信息篩選提出立項建議組織可研論證公司拿地策略組織現場踏勘、背景調杳、市場調研相關部門總經理確定是否深入可研設計、營銷、工程、成本等部門參與公司領導4總經理審核，董事?長審-批*分管領導審核、總經理審批營銷策劃中心：初

步定位策劃.營銷策劃中心：初

步定位策劃.設計管理中心：規(guī)劃設計草案；工程管理中心：工程技術分析投資收益估算財務管理中心：項+

目成本分析成本管理中心：項目成本測算（可研版）項目投資風險分析（法 務配合） 財務管理中心：現金流量分析 十 ▼組織評審及投資決策匯總編制可研報告4及項目取得預案組織投資分析議、總經理審核，董事長審批接交與取獲目項人力行政中心：提供

相關資料投資收益估算財務管理中心：項+

目成本分析成本管理中心：項目成本測算（可研版）項目投資風險分析（法 務配合） 財務管理中心：現金流量分析 十 ▼組織評審及投資決策匯總編制可研報告4及項目取得預案組織投資分析議、總經理審核，董事長審批接交與取獲目項人力行政中心：提供

相關資料項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第3頁共9頁一、概述目的保持公司可持續(xù)發(fā)展，規(guī)范和明確公司項目拓展過程及職責劃分，有效規(guī)避項目投資風險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。適用范圍適用于公司非舊改新開發(fā)項目的信息收集、投資論證及內部審批程序管理。術語和定義二、工作程序1.基礎信息研究組織/經辦相關說明相關文件/記錄時間要求投資發(fā)展中心城市的經濟發(fā)展、總體規(guī)劃和土地政策等方面的日常研究、行業(yè)政策信息動態(tài)及當地樓市與政策情況研究等，各方面主要內容詳見附件1?5。市場研究數據庫（參考）日常營銷策劃中心市場銷售情況分析和客戶消費行為取向研究。日常設計管理中心行業(yè)產品發(fā)展趨勢的研究，并總結公司已開發(fā)項目產品類型經驗及行業(yè)標桿企業(yè)、競爭對手的產品類型特點。日常成本管理中心對目標城市的土地成本、建安成本及配套費用等信息持續(xù)跟蹤調研?！冻杀竟芾砹鞒獭啡粘?.年度項目投資和土地儲備計劃根據公司中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、日?；A研究和內外部環(huán)境，投資發(fā)展中心每年12月份組織公司各部門參與年度項目投資和土地儲備計劃研討，在戰(zhàn)略規(guī)劃期內按年度分解各項目發(fā)展目標，制定《年度土地儲備計劃》，明確下一年度項目投資的數量、投資額度、城市布局、投資時機等?！赌甓韧恋貎溆媱潯方浄止茴I導、總經理審核，董事長審批后頒布執(zhí)行，作為指導公司項目拓展工作的依據和考核責任單位業(yè)績的重要指標。投資發(fā)展中心負責跟蹤《年度土地儲備計劃》的執(zhí)行情況。如需調整，由投資發(fā)展中心提出修訂方案，經上述審批程序批準后方可調整。3.土地獲取項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第4頁共9頁土地信息收集及內部立項投資發(fā)展中心負責土地信息的收集與管理，填寫完整的《土地信息登記表》并定期跟蹤土地信息變動情況；城市公司的土地信息由綜合部收集整理，填寫《土地信息登記表》，經城市公司總經理審核后報送投資發(fā)展中心備案。內部立項對于招拍掛的土地：投資發(fā)展中心實時監(jiān)測目標城市招投標網站、及時收集目標城市的土地推介資料。對于非招拍掛的土地：投資發(fā)展中心填寫《土地信息登記表》，并對土地信息進行篩選后，提報優(yōu)質項目的《項目立項建議書》?！俄椖苛㈨椊ㄗh書》經分管領導審核、公司總經理審批后下發(fā)。對于未通過內部立項審批的土地信息，應進入公司的土地信息庫，投資發(fā)展中心負責定期跟蹤和更新。現場踏勘針對目標地塊，投資發(fā)展中心組織相關部門人員根據《土地勘查要點》進行實地調研，詳細了解周邊市場環(huán)境、配套設施，了解項目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷未來發(fā)展趨勢，確認項目取得條件和流程。投資分析投資發(fā)展中心組織營銷策劃中心、成本管理中心、財務管理中心等部門對目標地塊進行市場調研和經濟測算，完成《在售樓盤調查表》、《市場調研報告》和《項目經濟測算報告》。同時，在設計管理中心的協(xié)助下完成項目概念規(guī)劃草案?？裳袌蟾嫱顿Y發(fā)展中心負責編制《可行性研究報告》，營銷、成本、財務、工程、設計、運營、人力行政、客服等部門參與?！犊尚行匝芯繄蟾妗方浲顿Y分管領導審核后上報決策委員會審議、總經理審核、董事長審批。項目取得預案投資發(fā)展中心編制《項目取得預案》、《盡職調查報告》、《項目獲取風險評估表》，內容包括項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第5頁共9頁招拍掛項目的競買策略和非競爭性獲取項目的工作預案等，報總經理審核，董事長審批。投資發(fā)展中心根據預案獲取土地。土地獲取手續(xù)辦理投資發(fā)展中心辦理土地獲取相關手續(xù)，人力行政中心、財務管理中心進行配合，及時提供下列材料：1)董事會(股東會)決議；2)法定代表人身份證明書；3)法定代表人身份證明或授權委托書、身份證原件及復印件；4)銀行資信證明；5)其它需要提供的材料。土地拿到后即刻告知公司各分管領導，并與次日發(fā)送《土地獲取快報》在公司網站公示。項目及資料交接土地獲取后，投資發(fā)展中心組織項目啟動會，配合相關部門完成公司注冊，并將資料移交至公司相關部門，詳見《項目資料移交主要工作內容》(附件7)。三、支持文《市場定位及產品策劃管理流程》《成本管理流程》四、相關記錄1)《市場研究數據庫》(參考)2)《年度土地儲備計劃》《土地信息登記表》《項目立項建議書》《土地勘查要點》《在售樓盤調查表》《市場調研報告》《項目經濟測算報告》《可行性研究報告》(參考)《項目取得預案說明》《盡職調查報告》

項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第6頁共9頁12） 《項目獲取風險分析評估表》13） 《土地獲取快報》五、附件附件1國內外宏觀經濟研究工作內容具體工作計劃時間獲取信息渠道經濟數據指標主要經濟指標的收集，如GDP\CPI\PPI\貿易額等結合統(tǒng)計局公布節(jié)奏定，分為月度、季度和年度更新1） 外部研究機構。2） 通過網絡關注，包括政府統(tǒng)計局網站、專業(yè)協(xié)會網站、新浪地產、鳳凰網等資訊平臺。宏觀經濟分析預測收集券商、投行、政府研究機構、經濟學家的經濟分析報告或言論，提煉觀占八、、隨時關注輸出成果《宏觀經濟數據庫》《房地產信息簡報》《月度房地產形勢分析報告》附件2房產市場研究工作內容具體工作計劃時間獲取信息渠道全國房地產市場指標收集全國房地產市場主要指標，包括先行指標（房地產開發(fā)投資、開竣工面積）、市場表現指標（開發(fā)資金來源、景氣指數、成交量、空置量、價格指數）等每月10日左右國家統(tǒng)計局網站等城市房產市場數據收集廣州、?？诘裙疽堰M入或擬進入城市的房產數據，包括但不限于商品房成交套數、面積、價格等。隨時關注1） 各城市的透明售房網網站。2） 長江證券、中原地產研究院等機構報告輸出成果《房產市場數據庫》《房地產信息簡報》《月度房地產形勢分析報告》附件3土地市場研究工作內容具體工作計劃時間獲取信息渠道項目拓展管理流程項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第7頁共9頁zj編^號:項目拓展管理流程 版號：A/1頁碼：第7頁共9頁城市土地市場數據收集廣州、海南等已進入或擬進入城市的土地公告和成交數據，包括但不限于商品房成交套數、面積、價格等。隨時關注1） 各城市的招投標網站。2） 中原地產研究院等機構報告輸出成果《土地市場數據庫》《房地產信息簡報》《月度房地產形勢分析報告》附件4房地產政策環(huán)境研究工作內容具體工作計劃時間獲取信息渠道金融政策收集基準利率、房貸利率、公積金利率變化，對并購、REITS等地產金融方面的政策支持隨時關注1） 外部機構2） 通過網絡關注，包括搜房、新浪地產、鳳凰網等資訊平臺。信貸政策了解銀行對房地產企業(yè)的信貸政策動向，收集放貸指標等數據隨時關注財政政策收集有關房地產開發(fā)企業(yè)、市場交易相關稅費的政策動態(tài)隨時關注其他政策包括土地市場方面政策、保障房體系建設政策、對地產市場影響大的宏觀經濟政策隨時關注輸出成果《房地產信息簡報》《月度房地產形勢分析報告》、《房地產政策匯總表》附件5競爭對手研究工作內容具體工作計劃時間獲取信息渠道競爭對手分析競爭對手主要指標收集,包括銷售情況/土地儲備動態(tài)/財務數據等競爭對手公報披露（月報、半年報、年報等）1） 外部機構2） 從競爭對手網站、股票分析網站、券商投行報告等獲取信息。動態(tài)信息收集包括競爭對手在內的國內大開發(fā)商動態(tài)信息，包括拿地或者影響力較大的資本市場、房地產市場動作隨時跟蹤輸出成果《競爭對手數據庫》《房地產信息簡報》附件6可行性研究主要內容

項目拓展管理流程編號：版號：項目拓展管理流程編號：版號：A/1頁碼：第8頁共9頁項目拓展管理流程 版號：A/1頁碼：第8頁共9頁次序工作要點責任部門配合部門配合部門支持及確認內容1項目及城市概況投資發(fā)展中心營銷策劃中心（1） 城市規(guī)劃、區(qū)位分析、人口、GDP經濟狀況等該城市3-5年經濟發(fā)展數據。（2） 全市住宅成交情況及未來供應量分析和判斷。（3） 區(qū)域市場住宅成交情況及未來供應量分析和判斷。（4） 項目基本情況2定位策劃營銷策劃中心投資發(fā)展中心、設計管理中心（1） 區(qū)域市場產品特點、戶型面積、客戶群組成的詳細分析（策劃公司協(xié)助完成）。（2） 區(qū)域市場典型項目分析（可選）。（3） 客戶定位：來源、特征、購買力等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（4） 產品定位：產品組成、戶型選擇等因素（策劃公司協(xié)助完成）。（5） 價格定位：當前售價及價格漲幅。（6） 銷售進度：項目銷售及回款節(jié)奏。3規(guī)劃及產品分析設計管理中心—（1） 產品的選擇、組合以及戶型面積的配置（2） 產品排布草案（3） 項目詳細的設計參數和設計要點4項目計劃運營管理中心經營層（1） 項目全期里程碑節(jié)點計劃（即開工、開盤、竣工、交付）（2） 項目一期一級節(jié)點計劃5工程技術分析工程管理中心設計管理中心（1）對于已確定的方案給出工程可行性意見（可選）。6項目成本測算成本管理中心財務管理中心（1）可研成本測算表。7經濟指標測算投資發(fā)展中心財務管理中心（1）經濟指標測算表。8現金流分析及資金方案財務管理中心—（1） 現金流量表。（2） 資金方案。9風險分析及防范人力行政中心法務、財務管理中心（1）項目風險評估及風險規(guī)避建議。附件7項目資料移交主要工作內容移交資料類別主要內容移交對象主要下游工作可研報告可研報告文本營銷策劃中心、設計管理中心、財務管理中心、成本管理中心、運營管理中心項目產品及運營策劃土地基本信息用地紅線圖、地形圖、周邊管線圖