項目策劃概念

篇一：項目概念性策劃格式項目概念性策劃項目概念性策劃目前尚無嚴(yán)格的定義，從約定成俗的角度理解，項目概念性策劃一般是指項目策劃階段，形成的標(biāo)志性文檔主要是指《項目策劃書》《項目策劃書》是在在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，判斷機遇，尋求機會，產(chǎn)生創(chuàng)意，形成項目概念，對項目未來起到指導(dǎo)和控制作用。項目策劃書需要集中回答以下問題：定位、主題、創(chuàng)意、目標(biāo)市場、規(guī)模、時機、開發(fā)方式、融資方式、經(jīng)營模式、投資回報、經(jīng)濟、社會及生態(tài)效益、營銷策略、招商引資、組織實施、管理服務(wù)以及政策把握等。《項目策劃書》一般框架內(nèi)容如下：一、 項目情況介紹通過對項目的背景以及資源條件的描述，從總體上體現(xiàn)項目的全貌，包括項目名稱、擬建設(shè)地址、匡算投資。1、 項目背景2、 項目具備的資源條件3、 項目進展情況二、 項目建設(shè)必要性通過與區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等結(jié)合，提出既符合國民經(jīng)濟社會發(fā)展要求又符合投資者利益需要的項目創(chuàng)意，同時確定項目產(chǎn)品和服務(wù)的定位，分析國內(nèi)外市場情況，對行業(yè)的發(fā)展周期進行判斷，通過行業(yè)市場的發(fā)展趨勢科學(xué)估算產(chǎn)品或服務(wù)的市場容量。1、 項目創(chuàng)意2、 產(chǎn)品和服務(wù)定位3、 國內(nèi)外市場現(xiàn)狀與趨勢4、 市場容量分析三、 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目建設(shè)主要內(nèi)容，規(guī)模等。四、 項目融資方案針對項目的資金需求情況，制定項目的融資方案，包括融資資金來源與金額，股權(quán)融資制定融資股份構(gòu)成計劃，債權(quán)融資制定還款計劃等。五、 經(jīng)濟和社會價值分析項目預(yù)期的經(jīng)濟效益和社會效益。1、 項目的(國民)經(jīng)濟價值2、 項目的社會價值篇二：建設(shè)工程項目策劃的基本概念建設(shè)工程項目策劃的基本概念工程項目策劃指的是通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目的決策和實施，或決策和實施的某個問題，進行組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證，旨在為項目建設(shè)的決策和實施增值。增值可以反映在下述諸方面，如：人類生活和工作的環(huán)境保護；建筑環(huán)境；項目的使用功能和建設(shè)質(zhì)量；建設(shè)成本和經(jīng)營成本；社會效益和經(jīng)濟效益；建設(shè)周期；建設(shè)過程的組織和協(xié)調(diào)等。工程項目策劃的過程是專家知識的組織和集成，以及信息的組織和集成的過程，其實質(zhì)是知識管理的過程，即通過知識的獲取，經(jīng)過知識的編寫、組合和整理，而形成新的知識。工程項目策劃是一個開放性的工作過程，需整合多方面專家的知識，如：組織知識；管理知識；經(jīng)濟知識；技術(shù)知識；設(shè)計經(jīng)驗；施工經(jīng)驗；項目管理經(jīng)驗；項目策劃經(jīng)驗等。建設(shè)工程項目決策階段策劃的基本內(nèi)容建設(shè)工程項目決策階段策劃的主要任務(wù)是定義開發(fā)或建設(shè)的任務(wù)和意義。建設(shè)工程項目決策階段策劃的基本內(nèi)容如下：建設(shè)環(huán)境和條件的調(diào)查與分析；項目建設(shè)目標(biāo)論證與項目定義；項目結(jié)構(gòu)分析；與項目決策有關(guān)的組織、管理和經(jīng)濟方面的論證與策劃；與項目決策有關(guān)的技術(shù)方面的論證與策劃；項目決策的風(fēng)險分析等。建設(shè)工程項目實施階段策劃的基本內(nèi)容建設(shè)工程項目實施階段策劃的主要任務(wù)是定義如何組織開發(fā)或建設(shè)。建設(shè)工程項目實施階段策劃的基本內(nèi)容如下：項目實施的環(huán)境和條件的調(diào)查與分析；項目目標(biāo)的分析和再論證；項目實施的組織策劃；項國實施的管理策劃；項目實施的合同策劃；項目實施的經(jīng)濟策劃；項目實施的技術(shù)策劃；項目實施的風(fēng)險策劃等。了解風(fēng)險管理的基本概念風(fēng)險和風(fēng)險量的基本概念風(fēng)險指的是損失的不確定性，對于工程項目管理而言，風(fēng)險是指可能出現(xiàn)的影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的不確定因素。（2）風(fēng)險量指的是不確定的損失程度和損失發(fā)生的概率。建設(shè)工程項目的風(fēng)險類型（1） 組織風(fēng)險設(shè)計人員和工程監(jiān)理工程師的能力；承包商管理人員和一般技工的能力；施工機械操作人員的能力和經(jīng)驗；損失控制和安全管理人員的資歷和能力等。（2） 經(jīng)濟與管理風(fēng)險工程資金供應(yīng)條件；合同風(fēng)險；現(xiàn)場與公用防火設(shè)施的可用性及其數(shù)量；事故防范措施和計劃；人身安全控制計劃；信息安全控制計劃等。（3） 工程環(huán)境風(fēng)險自然災(zāi)害；巖土地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件；氣象條件；引起火災(zāi)和爆炸的因素等。（4） 技術(shù)風(fēng)險工程設(shè)計文件；工程施工方案；工程物資；工程機械等。風(fēng)險管理的工作流程（1）風(fēng)險管理的概念風(fēng)險管理是為了達到一個組織的既定目標(biāo)，而對組織所承擔(dān)的各種風(fēng)險進行管理的系統(tǒng)過程，其采取的方法應(yīng)符合公眾利益、人身安全、環(huán)境保護以及有關(guān)的法規(guī)的要求。風(fēng)險管理包括策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和控制等方面的工作。(2)風(fēng)險管理的工作流程如下：風(fēng)險辨識，分析存在哪些風(fēng)險；風(fēng)險分析，對各種風(fēng)險衡量其風(fēng)險量；風(fēng)險控制，制定風(fēng)險管理方案，采取措施降低風(fēng)險量；風(fēng)險轉(zhuǎn)移，如對難以控制的風(fēng)險進行投保等。風(fēng)險監(jiān)控。建設(shè)工程項目施工成本控制掌握施工成本管理的任務(wù)與措施施工成本管理的任務(wù)施工成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內(nèi)，并進一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。(1)施工成本預(yù)測施工成本預(yù)測就是根據(jù)成本信息和施工項目的具體情況，運用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發(fā)展趨勢做出科學(xué)的估計，其實質(zhì)就是在施工以前對成本進行估算。通過成本預(yù)測，可以使項目經(jīng)理部在滿足業(yè)主和施工企業(yè)要求的前提下，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，并能夠在施工項目成本形成過程中，針對薄弱環(huán)節(jié)，加強成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見性。因此，施工項目成本預(yù)測是施工項目成本決策與計劃的依據(jù)。預(yù)測時，通常是對施工項目計劃工期內(nèi)影響其成本變化的各個因素進行分析，比照近期已完工施工項目或?qū)⑼旯な┕ろ椖康某杀荆▎挝怀杀荆?，預(yù)測這些因素對工程成本中有關(guān)項目（成本項目的影響程度，預(yù)測出工程的單位成本或總成本。（2） 施工成本計劃施工成本計劃是以貨幣形式編制施工項目在計劃期內(nèi)的生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案，它是建立施工項目成本管理責(zé)任制、開展成本控制和核算的基礎(chǔ)。一般來說，一個施工項目成本計劃應(yīng)包括從開工到竣工所必需的施工成本，它是該施工項目降低成本的指導(dǎo)文件，是設(shè)立目標(biāo)成本的依據(jù)，可以說，成本計劃是目標(biāo)成本的一種形式。（3） 施工成本控制施工成本控制是指在施工過程中，對影響施工項目成本的各種因素加強管理，并采用各種有效措施，將施工中實際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計劃范圍內(nèi)，隨時揭示并及時反饋，嚴(yán)格審查各項費用是否符合標(biāo)準(zhǔn)，計算實際成本和計劃成本（目標(biāo)成本）之間的差異并進行分析，消除施工中的損失浪費現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進經(jīng)驗。施工項目成本控制應(yīng)貫穿于施工項目從投標(biāo)階段開始直到項目竣工驗收的全過程，它是企業(yè)全面成本管理的重要環(huán)節(jié)。因此，必須明確各級管理組織和各級人員的責(zé)任和權(quán)限，這是成本控制的基礎(chǔ)之一，必須給以足夠的重視。施工成本控制可分為事先控制、事中控制（過程控制）和事后控制。施工成本核算施工成本核算是指按照規(guī)定開支范圍對施工費用進行歸集，計算出施工費用的實際發(fā)生額，并根據(jù)成本核算對象，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，計算出該施工項目的總成本和單位成本。施工項目成本核算所提供的各種成本信息是成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核等各個環(huán)節(jié)的依據(jù)。施工成本分析施工成本分析是在成本形成過程中，對施工項目成本進行的對比評價和總結(jié)工作。它貫穿于施工成本管理的全過程，主要利用施工項目的成本核算資料，與計劃成本、預(yù)算成本以及類似施工項目的實際成本等進行比較，了解成本的變動情況，同時也要分析主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對成本的影響，系統(tǒng)地研究成本變動原因，檢查成本計劃的合理性，深入揭示成本變動的規(guī)律，以便有效地進行成本管理。影響施工項目成本變動的因素有兩個方面，一是外部的屬于市場經(jīng)濟的因素，二是內(nèi)部的屬于企業(yè)經(jīng)營管理的因素。作為項目經(jīng)理，應(yīng)該了解這些因素，但應(yīng)將施工項目成本分析的重點放在影響施工項目成本升降的內(nèi)部因素上。成本分析的基本方法包括：比較法、因素分析法、差額計算法和比率法。施工成本考核施工成本考核是指施工項目完成后，對施工項目成本形成中的各責(zé)任者，按施工項目成本目標(biāo)責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定，將成本的實際指標(biāo)與計劃、定額、預(yù)算進行對比和考核，評定施工項目成本計劃們完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績，并以此給以相應(yīng)的獎勵和處罰。通過成本考核，做到有獎有懲，賞罰分明，才能有效地調(diào)動企業(yè)的每一個職工在各自的施工崗位上努力完成目標(biāo)成本的積極性，為降低施工項目成本和增加企業(yè)的積累，做出自己的貢獻。施工成本管理的措施為了取得施工成本管理的理想成果，應(yīng)當(dāng)從多方面采取措施實施管理，通常可以將這些措施歸納為組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施等四個方面。（1）組織措施組織措施是從施工成本管理的組織方面采取的措施，如實行項目經(jīng)理責(zé)任制，落實施工成本管理的組織機構(gòu)和人員，明確各級施工成本管理人員的任務(wù)和職能分工、權(quán)利和責(zé)任，編制本階段施工成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖等。施工成本管理不僅是專業(yè)成本管理人員的工作，各級項目管理人員都負有成本控制責(zé)任。組織措施是其他各類措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么費用，運用得當(dāng)可以收到良好的效果。（2）技術(shù)措施技術(shù)措施不僅對解決施工成本管理過程中的技術(shù)問題是不可缺少的，而且對糾正施工成本管理目標(biāo)偏差也有相當(dāng)重要的作用。因此，運用技術(shù)糾偏措施的關(guān)鍵，一是要能提出多個不同的技術(shù)方案，二是要對不同的技術(shù)方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析。在實踐中，要避免僅從技術(shù)角度選定方案而忽視對其經(jīng)濟效果的分析論證。（3）經(jīng)濟措施經(jīng)濟措施是最易為人接受和采用的措施。管理人員應(yīng)編制資金使用計劃，確定、分解施工成本管理目標(biāo)。對施工成本管理目標(biāo)進行風(fēng)險分析，并制定防范性對策。通過偏差原因分析和未完工程施工成本預(yù)測，可發(fā)現(xiàn)一些潛在的問題將引起未完工程施工成本的增加，對這些問題應(yīng)以主動控制為出發(fā)點，及時采取預(yù)防措施。由此可見，經(jīng)濟措施的運用絕不僅僅是財務(wù)人員的事情。合同措施成本管理要以合同為依據(jù)，因此合同措施就顯得尤為重要。對于合同措施從廣義上理解，除了參加合同談判、修訂合同條款、處理合同執(zhí)行過程中的索賠問題、防止和處理好與業(yè)主和分包商之間的索賠之外，還應(yīng)分析不同合同之間的相互聯(lián)系和影響，對每一個合同作總體和具體分析等。掌握施工成本計劃的編制依據(jù)和編制方法施工成本計劃的編制依據(jù)施工成本計劃的編制依據(jù)包括：合同報價書、施工預(yù)算；施工組織設(shè)計或施工方案；人、料、機市場價格；公司頒布的材料指導(dǎo)價格、公司內(nèi)部機械臺班價格、勞動力內(nèi)部掛牌價格;周轉(zhuǎn)設(shè)備內(nèi)部租賃價格、攤銷損耗標(biāo)準(zhǔn)；己簽訂的工程合同、分包合同(或估價書)；結(jié)構(gòu)件外加工計劃和合同；有關(guān)財務(wù)成本核算制度和財務(wù)歷史資料；以及其他相關(guān)資料。按施工成本組成編制施工成本計劃施工成本可以按成本構(gòu)成分解為人工費、材料費、施工機械使用費、措施費和間接費。按子項目組成編制施工成本計劃大中型的工程項目通常是由若干單項工程構(gòu)成的，而每個單項工程包括了多個單位工程，每個單位工程又是由若干個分部分項工程構(gòu)成，因此，首先要把項目總施工成本分解到單項工程和單位工程中，再進步分解為分部工程和分項工程。按工程進度編制施工成本計劃編制按時間進度的施工成本計劃，通常可利用控制項目進度的網(wǎng)絡(luò)圖進一步擴充而得。即在建立網(wǎng)絡(luò)圖時，一方面確定完成各項工作所需花費的時間，另一方面同時確定完成這一工作的合適的施工成本支出計劃。在實踐中，將工程項目分解為既能方便地表示時間，又能方便地表示施工成本支出計劃的工作是不容易的，通常如果項目分解程度對時間控制合適的話，則對施工成本支出計劃可能分解過細，以至于不可能對每項工作確定其施工成本支出計劃。反之亦然。因此在編制網(wǎng)絡(luò)計劃時，應(yīng)在充分考慮進度控制對項目劃分要求的同時，還要考慮確定施工成本支出計劃對項目劃分的要求，做到二者兼顧。以上三種編制施工成本計劃的方法并不是相互獨立的，在實踐中，往往是將這幾種方法結(jié)合起來使用，從而達到揚長避短的效果。例如：將按子項目分解項目總施工成本與按施工成本構(gòu)成分解項目總施工成本兩種方法相結(jié)合，橫向按施工成本構(gòu)成分解，縱向按子項目分解，或相反。這種分解方法有助于檢查各分部分項工程施工成本構(gòu)成是否完整，有無重復(fù)計算或漏算；同時還有助于檢查各項具體的施工成本支出的對象是否明確或落實，并且可以從數(shù)字上校核分解的結(jié)果有無錯誤?；蛘哌€可將按子項目分解項目總施工成本計劃與按時間分解項目總施工成本計劃結(jié)合起來，一般縱向按子項目分解，橫向按時間分解。掌握工程變更價款的確定方法、索賠費用的組成和計算方法，以及工程結(jié)算的方法工程變更價款的確定程序合同中綜合單價因工程量變更需調(diào)整時，除合同另有約定外，應(yīng)按照下列辦法確定：（1）工程量清單漏項或設(shè)計變更引起的新的工程量清單項目，其相應(yīng)綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認后作為結(jié)算的依據(jù)。（2）由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認后作為結(jié)算的依據(jù)。工程變更價款的確定方法（1）我國現(xiàn)行工程變更價款的確定方法《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》約定的工程變更價款的確定方法如下：1） 合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款；2） 合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照類似價格變更合同價款；3） 合同中沒有適用或類似于變更工程的價格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認后執(zhí)行。采用合同中工程量清單的單價和價格：合同中工程量清單的單價和價格由承包商投標(biāo)時提供，用于變更工程，容易被業(yè)主、承包商及監(jiān)理工程師所接受，從合同意義上講也是比較公平的。采用合同中工程量清單的單價或價格有幾種情況：一是直接套用，即從工程量清單上直接拿來使用；二是間接套用，即依據(jù)工程量清單,通過換算后采用；三是部分套用，即依據(jù)工程量清單，取其價格中的某一部分使用。協(xié)商單價和價格：協(xié)商單價和價格是基于合同中沒有（適用或類似）或者有但不合適的情況而采取的一種方法。例如：某合同路堤土方工程完成后，發(fā)現(xiàn)原設(shè)計在排水方面考慮不周，為此業(yè)主同意在適當(dāng)位置增設(shè)排水管涵。在工程量清單上有100多道類似管涵，但承包商卻拒絕直接從中選擇適合的作為參考依據(jù)。理由是變更設(shè)計提出時間較晚，其土方已經(jīng)完成并準(zhǔn)備開始路面施工，新增工程不但打亂了其進度計劃，而且二次開挖上方難度較大，特別是重新開挖用石灰土處理過的路堤，與開挖天然表上不能等同。監(jiān)理工程師認為承包商的意見可以接受，不宜直接套用清單中的管涵價格。經(jīng)與承包商協(xié)商，決定采用工程量清單上的幾何尺寸、地理位置等條件相近的管涵價格作為新增工程的基本單價，但對其中的“土方開挖”一項在原報價基礎(chǔ)上按某個系數(shù)予以適當(dāng)提高，提高的費用疊加在基本單價上，構(gòu)成新增工程價格。（2） Fidic施工合同條件下工程變更的估價工程師應(yīng)通過Fidic（1999年第一版）第12.1款和第12.2款商定或確定的測量方法和適宜的費率和價格，對各項工作的內(nèi)容進行估價，再按照Fidic第3.5款，商定或確定合同價格。各項工作內(nèi)容的適宜費率或價格，應(yīng)為合同對此類工作內(nèi)容規(guī)定的費率或價格，如合同中無某項內(nèi)容，應(yīng)取類似工作的費率或價格。但在以下情況下，宜對有關(guān)工作內(nèi)容采用新的費率或價格。第一種情況：進入如果此項工作實際測量的工程量比工程量表或其他報表中規(guī)定的工程量的變動大于10%;工程量的變化與該項工作規(guī)定的費率的乘積超過了中標(biāo)的合同金額的0.01%;由此工程量的變化直接造成該項工作單位成本的變動超過1%;這項工作不是合同中規(guī)定的“固定費率項目”。第二種情況。此工作是根據(jù)變更與調(diào)整的指示進行的；篇三：策劃定義策劃：為實現(xiàn)某一活動的特定目標(biāo)，根據(jù)已獲得的信息，對事物發(fā)展方向進行判斷，并設(shè)計、選擇合理可行的活動方案的思維活動過程。策劃的原理平衡原理限定因素原理系統(tǒng)性、整合性原理。差異化原理心理學(xué)原理品牌效應(yīng)原理策劃的原則效益的原則合理限度的原則求真務(wù)實的原則創(chuàng)新的原則策劃的基本程序1.研究項目的背景2.確定目標(biāo)3.收集和分析信息4.擬定策劃方案5.編制策劃報告房地產(chǎn)項目策劃：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，綜合運用各種策劃手段，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。房地產(chǎn)項目策劃的特征(1)地域性(2)系統(tǒng)性(3)前瞻性(4)市場性(5)操作性(6)創(chuàng)新性房地產(chǎn)項目策劃的地位房地產(chǎn)項目策劃貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，為項目開發(fā)成功提供智力支持。為房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的有力助手，使決策水平進一步提高，促進了房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)管理水平的提高。房地產(chǎn)項目策劃在我國興起僅有十幾年間。經(jīng)過眾多的策劃人共同努力，已創(chuàng)立了許多新的策劃理論和思想，為填補我國房地產(chǎn)項目策劃的空白做出了巨大貢獻，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)出精良產(chǎn)品功不可沒。房地產(chǎn)項目策劃的作用項目的前期策劃是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵，通過項目策劃可以提高房地產(chǎn)企業(yè)決策水平，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)項目策劃使房地產(chǎn)企業(yè)能進行準(zhǔn)確的市場定位，提供更多消費者滿意的產(chǎn)品，會增強房地產(chǎn)項目的競爭能力，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。增強企業(yè)管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自己的核心競爭力,就要不斷提高自己創(chuàng)新能力。從開發(fā)項目入手，在企業(yè)諸方面探索更加有效的管理途徑。（4）在市場經(jīng)濟條件下，通過房地產(chǎn)項目策劃，把房地產(chǎn)企業(yè)、策劃師、設(shè)計師、媒體結(jié)合在一起，社會資源得到有效的整合，形成一種優(yōu)勢，推動房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展房地產(chǎn)項目策劃發(fā)展過程：1993-1997年一單項策劃階段1997-1999年一綜合策劃階段1999-20XX年一復(fù)合策劃階段20XX年-至今―整合策劃階段市場調(diào)查的作用房地產(chǎn)策劃人認識市場，捕捉新的市場機會的源泉；房地產(chǎn)項目策劃人感知市場、了解消費者行為的主要手段；房地產(chǎn)項目策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法；是房地產(chǎn)項目全程策劃的前提和基礎(chǔ)。建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能來分類城市建設(shè)用地包括10大類中的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地和特殊用地九大類用地，不包括水域和其他用地。一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及居住用地（各類住宅小區(qū)、別墅）和公共設(shè)施用地里的商業(yè)金融業(yè)用地（如商業(yè)寫字樓、商鋪）。開發(fā)用地的一般要求：必須是在國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)；必須符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃；注意考察工程地質(zhì)情況；必須選擇最有升值潛力的土地進行投資土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌。商業(yè)地產(chǎn)選址應(yīng)考慮的內(nèi)容：商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位分析；商業(yè)地產(chǎn)的定點分析；潛在商業(yè)價值評估；綜合因素評價及結(jié)論居住用地的選址：選擇自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)；要注重用地自身和周邊環(huán)境的污染影響，避免城市里其它方面的干擾；要依托主城區(qū)，應(yīng)與城市總體布局結(jié)構(gòu)及其就業(yè)區(qū)與商業(yè)中心等功能地域協(xié)調(diào)相對關(guān)系；在城市外圍選擇居住用地時，要考慮城市規(guī)劃和交通條件；要充分考慮政策的引導(dǎo)作用市場細分：指按消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。房地產(chǎn)市場細分：指開發(fā)商把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。市場細分作用：1.有利于選擇目標(biāo)市場和制定市場營銷策略2.有利于發(fā)掘市場機會，開拓新市場，創(chuàng)造機會3.有利于項目準(zhǔn)確定位4.有利于企業(yè)提高經(jīng)濟效益市場細分程序：市場調(diào)研階段調(diào)研分析階段市場細分階段選擇目標(biāo)市場模式?單一人群目標(biāo)市場模式指房地產(chǎn)開發(fā)商選擇一類目標(biāo)人群集中營銷。這類目標(biāo)市場強調(diào)目標(biāo)人群的單一性、專業(yè)性，結(jié)合這類人的特點量身定做產(chǎn)品。?單一產(chǎn)品目標(biāo)市場模式即指開發(fā)商推出一種固定的產(chǎn)品來滿足不同類別人群的需求，以不變應(yīng)萬變。?選擇復(fù)合目標(biāo)市場模式即指房地產(chǎn)開發(fā)商專門為了滿足某類目標(biāo)群體的各種主要需求而開發(fā)物業(yè)。?選擇復(fù)合產(chǎn)品目標(biāo)市場模式指房地產(chǎn)開發(fā)商集中開發(fā)一種類型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個目標(biāo)市場的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場細分的主要風(fēng)險：細分市場的容量風(fēng)險；細分市場的價值風(fēng)險；細分市場的準(zhǔn)確度風(fēng)險；潛在市場損失的風(fēng)險客戶定位：就是開發(fā)商為自己的項目確定、確認潛在客戶的過程?？蛻粜枨蠓治龅闹匾獌?nèi)容：區(qū)域方面的內(nèi)容；小區(qū)（社區(qū)）方面的內(nèi)容；物業(yè)管理建筑物方面的內(nèi)容；住宅消費方面目標(biāo)客戶群的鎖定方法：根據(jù)項目鎖定目標(biāo)客戶群；根據(jù)潛在的目標(biāo)客戶群尋找項目鎖定目標(biāo)客戶群的內(nèi)容?客戶群年齡結(jié)構(gòu)?客戶群職業(yè)特征?客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)?客戶群的商品房消費能力、消費方式?客戶群對商品房特征的需求?客戶群對環(huán)境及配套的需求?客戶群對物業(yè)管理的需求?客戶群購買商品房的目的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位：開發(fā)商在對項目市場細分、客戶需求分析、客戶鎖定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定和確認；是對產(chǎn)品的概念規(guī)劃和營銷推廣功能的創(chuàng)新通過設(shè)計、營造，為產(chǎn)品爭取獨特的市場形象，并通過對消費者的傳達，使產(chǎn)品最終迅速為市場所消化并贏得足夠或合理的經(jīng)濟與社會效益。產(chǎn)品定位的原則定位的市場化原則定位的差異化原則定位的前瞻性原則產(chǎn)品定位的策略?屬性、利益定位策略?價格、性能定位策略?目標(biāo)客戶需求定位策略?競爭者定位策略?復(fù)合定位策略確定產(chǎn)品定位方案?以區(qū)位環(huán)境景觀或配套設(shè)施進行定位?以項目本身的規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格作為產(chǎn)品定位?以文化、生活方式作為產(chǎn)品定位狹義概念設(shè)計：為規(guī)劃設(shè)計或建筑設(shè)計所賦予的一種創(chuàng)意概念。目的是企圖通過規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的方式來傳達開發(fā)商的項目策劃意圖。廣義概念設(shè)計：為項目開發(fā)所賦予的總體指導(dǎo)思想，是貫穿項目發(fā)展始終的“靈魂”。第一是狹義概念設(shè)計的含義，既在指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計；第二，是作為整個項目的運作、特別是在商品房銷售過程中的指導(dǎo)大綱。概念設(shè)計的意義概念設(shè)計是整個項目開發(fā)的大綱、統(tǒng)帥概念設(shè)計能體現(xiàn)出項目產(chǎn)品的價值提升概念設(shè)計能使項目具有區(qū)別于其它項目而展現(xiàn)出來的特有個性，易于體現(xiàn)項目優(yōu)勢概念設(shè)計的原則運用創(chuàng)新或獨到的思想理念的原則領(lǐng)先引導(dǎo)消費者的需求的原則3?善于挖掘項目的文化科技內(nèi)涵的原則十分注重建筑設(shè)計的理念創(chuàng)新的原則要把握好主題概念的整合和推廣概念設(shè)計主題的來源與獲取?項目區(qū)域的文化內(nèi)涵中抽象出來?競爭性項目對比中挖掘出來?項目自身內(nèi)在素質(zhì)中分析出來?顧客需求中選擇出來建筑風(fēng)格：一個建筑物的個性或獨特表征；風(fēng)格是建筑的一種方式、類型或方法；建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學(xué)觀。居住區(qū)的規(guī)劃布局原則方便居民生活，有利于組織管理；組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)；c.合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi)；d.構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。住宅按照居住行為劃分空間私人行為空間公共行為空間家務(wù)行為空間衛(wèi)生行為空間交通空間室外過渡空間住宅功能空間的設(shè)計方法?內(nèi)外分區(qū)住宅內(nèi)部按照使用空間的私密性程度所進行的功能分區(qū)的劃分。按照私密性由低到高的順序，對住宅空間依次排列，是過廳（前室）、起居室、客廳、餐廳、廚房、家務(wù)室、洗衣房、健身房、儲藏室、工作室（書房）、衛(wèi)生間、客房、次臥室、主臥室。C.對空間進行適當(dāng)?shù)膭澐?，將私密性低的空間布置在入口的附近，把私密性最高的空間布置在住宅的最里面。?動靜分區(qū)是按照房間的使用是否需要安靜，以及需要安靜的程度來進行劃分的。臥室和書房屬于靜區(qū)，起居室、客廳、餐廳、廚房、家務(wù)室等空間屬于動區(qū)。在住宅設(shè)計時，要將房間的動、靜進行合理的分區(qū)。一般可以把動區(qū)的房間設(shè)置在住宅的入口附近，把靜區(qū)的房間安排在較為靠里的區(qū)域。?潔污分區(qū)（干濕）住宅的房間在正常使用中會產(chǎn)生油煙、污水、臭氣、垃圾等污染源,將有污染源和沒有污染源的房間按清潔程度進行功能分區(qū)。廚房、衛(wèi)生間易產(chǎn)生污染源的房間，進行集中布置，并將管網(wǎng)集中處理，這樣較為經(jīng)濟合理。臥室的衛(wèi)生間必須是套設(shè)在臥室內(nèi)的，住宅內(nèi)公共衛(wèi)生間的設(shè)計，以使用方便、舒適為主要前提，在許多情況下不宜與廚房相臨。住宅戶型設(shè)計要點注重功能的實用?平面布置力求緊湊合理?在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間注重居住者的生理健康與心理健康?布局上重視住宅的朝向（采光、日照、通風(fēng)）?保證居住者的私密性注重先進科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用注重地域性的特點綠化種植景觀：居住區(qū)公共綠地；綠籬設(shè)置；隔離綠化；屋頂綠化；停車場綠化道路景觀場所景觀：健身運動場;休閑廣場;游樂場硬質(zhì)景觀:雕塑小品;圍墻;柵欄;擋墻;坡道;臺階水景景觀;自然水景；庭院水景；泳池水景；裝飾水景庇護性景觀：亭；廊；棚架；膜結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)項目營銷策劃的特征?市場意識性?創(chuàng)造效益性?資源整合性篇四：項目概念1：項目概念：具有明確的開始和結(jié)束點，有某個人或某個組織所從事的具有一次性特征的一系列協(xié)調(diào)活動，以實現(xiàn)所要求的進度、費用以及各功能因素等特定目標(biāo)。2：項目特點：1）目的性2）壽命周期性3）依賴性4）獨特性5）沖突性6）漸進明細3：工程項目管理概念：工程項目是通過項目經(jīng)理和項目組織的努力，運用系統(tǒng)理論和方法對項目及其資源進行計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，旨在實現(xiàn)項目的特定目標(biāo)的管理方法體系。4：項目管理的特點：1）項目管理是一項復(fù)雜的工作2）項目管理具有創(chuàng)造性3）項目管理需集權(quán)領(lǐng)導(dǎo)和建立專門的項目組織4）項目管理者在項目管理中起著非常重要的作用5：理解項目環(huán)境：1）文化與社會環(huán)境2）國際與政治環(huán)境3）自然環(huán)境6：工程建設(shè)項目概念：工程建設(shè)項目是指需要一定量的投資，經(jīng)過前期策劃、設(shè)計、施工等一系列程序，在一定的資源約束條件下，以形成固定資產(chǎn)為確定目標(biāo)的一次性事業(yè)。7：工程建設(shè)項目的基本特征:1）工程建設(shè)項目的一次性2）工程建設(shè)項目的約束性3）工程建設(shè)項目的目標(biāo)性4）工程建設(shè)項目的壽命周期性8：工程建設(shè)項目的其他特征:1）工程建設(shè)項目投資大2）建設(shè)周期長3）不確定性因素多，風(fēng)險大4）項目參與人員多5）工程建設(shè)項目的項目管理極其重要9：我國現(xiàn)行工程建設(shè)項目建設(shè)程序：1）項目建議書階段2）可行性研究階段3）設(shè)計工作階段4）建設(shè)準(zhǔn)備階段5）建設(shè)實施階段6）竣工驗收階段10：業(yè)主對工程建設(shè)項目的管理職能:1）決策職能2）計劃職能3）組織職能4）協(xié)調(diào)職能5）控制職能11：政府對工程建設(shè)項目管理的意義：1）保證工程建設(shè)項目符合城市規(guī)劃的要求維護工程建設(shè)項目所在地區(qū)的環(huán)境2）最合理地利用國土資源并保護其他資源，維護生態(tài)平衡3）保證工程建設(shè)項目遵守有關(guān)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。12：構(gòu)思的產(chǎn)生：1）技術(shù)方面2）組織方面3）財務(wù)方面4）經(jīng)濟方面5）環(huán)境方面13：可行性研究的目的：1）避免項目投資決策失誤2）減小項目的風(fēng)險性3）避免項目方案的多變4）保證項目不超支、不延誤5）對項目因素的變化心中有數(shù)6）達到投資的最佳經(jīng)濟效果14：對風(fēng)險的理解或看法：1）風(fēng)險是一種不確定性2）風(fēng)險是損失或損害3）風(fēng)險是預(yù)測和結(jié)果之間的差異15：風(fēng)險的屬性：1）風(fēng)險事件的隨機性2）風(fēng)險的相對性3）風(fēng)險的可變性16：決策的基本程序：確定決策目標(biāo)—情報的收集與溝通f探索各種可行方案f衡量比較行動方案f方案的優(yōu)化f決策方案的實施與反饋17：風(fēng)險決策的原則:1）優(yōu)勢原則2）期望值原則3）最小方差原則4）最大可能原則5）滿意原則18：常有工程項目管理模式：1）傳統(tǒng)模式2）代理型cm模式3）項目管理模式4）設(shè)計管理模式5）設(shè)計、施工總承包（d-B）/EPc交鑰匙工程模式6）風(fēng)險型cm管理模式7）項目管理承包模式19：BoT方式的主要優(yōu)點：從政府來說，BoT可以開辟新的公共項目資金渠道，彌補政府資金的不足，吸引更多投資者；減輕政府財政負擔(dān)和國際債務(wù)，優(yōu)化項目，降低成本；減少政府管理項目的負擔(dān);擴大地方政府的資金來源，引進外國的先進技術(shù)和管理，轉(zhuǎn)移風(fēng)險。20：組織結(jié)構(gòu)的概念：組織結(jié)構(gòu)即組織的實體，是指表現(xiàn)組織內(nèi)部各部門、各層級排列順序、空間位置、聚集狀態(tài)、聯(lián)系方式以及各要素之間的相互關(guān)系的一種模式，也即組織的各要素相互作用的方式或形式，是執(zhí)行管理任務(wù)的體制，一般以組織系統(tǒng)圖表Z示O21：組織結(jié)構(gòu)的基本形式：1）直線型組織結(jié)構(gòu)2）職能型組織結(jié)構(gòu)3）矩陣型組織結(jié)構(gòu)22：項目范圍：是指為了成功達到項目的目標(biāo)，完成最終可交付工程的所有工作總和。23：項目范圍定義的一般方法:1）產(chǎn)品分析2）其他方案識別3）專家判斷4）利害關(guān)系者分析24：項目分解的要求:1）內(nèi)容完整，不重復(fù)，不遺漏2）一個工作單元只能從屬于上一層工作單元3）每個工作單元應(yīng)有明確的工作內(nèi)容和責(zé)任者，工作單元之間的界面應(yīng)清晰4）項目分解應(yīng)有利于項目實施和管理，便于考核評價5）工作單元應(yīng)是分解結(jié)果的最小單位，便于落實職責(zé)、實施、核算和信息收集等。25：合同管理應(yīng)包括合同的訂立、實施、控制和綜合評價。26：合同管理應(yīng)遵循的程序：1）合同評審2）合同訂立3）合同實施計劃4）合同實施控制5）合同綜合評價6）有關(guān)知識產(chǎn)權(quán)的合法使用。27：工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)的基本原則：1）公開原則2）公平原則3）公正原則4）誠實信用原則28：《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的招標(biāo)方式：1）公開招標(biāo)2）邀請招標(biāo)（:項目策劃概念）29:招標(biāo)的組織形式：1）招標(biāo)人自行招標(biāo)2）招標(biāo)人委托招標(biāo)機構(gòu)代理招標(biāo)30：工程建設(shè)項目進度管理標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定：1）以預(yù)期利潤標(biāo)準(zhǔn)確定目標(biāo)工期2）以費用-工期標(biāo)準(zhǔn)確定目標(biāo)工期3）以資源-工期標(biāo)準(zhǔn)確定目標(biāo)工期31：解決進度拖延問題的措施：1）分析導(dǎo)致進度偏差的原因，盡可能從源頭上杜絕進度拖延現(xiàn)象的發(fā)生，對基于某種原因而形成的進度拖延，應(yīng)盡快消除該因素所造成的不利影響，力爭避免由其造成進一步的進度拖延2）若計劃執(zhí)行過程中進度拖延已成為事實，此時可考慮在工程費用目標(biāo)水平的允許范圍之內(nèi)通過增加勞動力、材料和設(shè)備投入量等各種措施手段有效加快后期工程進度3）在確保施工工藝要求及工程質(zhì)量不受影響的前提下刪減、合并或轉(zhuǎn)移一部分計劃工作量，通過改變計劃工作之間的組織關(guān)系加快后期工程進度4）借助網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)有關(guān)時間參數(shù)計算分析的原理，精確估量進度拖延對后續(xù)工作如期完成造成影響的程度大小，優(yōu)化調(diào)整后期工程進度。32：計價特點：1）單件計價2）多次計價3）組合計價4）計價方法的多樣性5）計價依據(jù)的多樣性。33：費用估算的類型:1）數(shù)量級估算2）研究性估算3）預(yù)算性估算4）確定性估算5）詳細估算。34：費用目標(biāo)的分解:1）按費用組成分解的費用計劃2）按子項目分解的費用計劃3）按時間進度分解的費用計劃。35：質(zhì)量的定義：質(zhì)量是一組固有特性滿足要求的程度。36：質(zhì)量管理的意義：1）質(zhì)量是顧客的基本要求2）質(zhì)量是企業(yè)的生命3）質(zhì)量反映市場經(jīng)濟的成熟程度37：質(zhì)量成本的構(gòu)成：1）質(zhì)量損失成本：質(zhì)量損失成本由內(nèi)部損失成本和外部損失成本組成2）質(zhì)量管理成本：質(zhì)量管理成本由鑒定成本和預(yù)防成本組成38：建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則：1）以顧客為關(guān)注焦點2）領(lǐng)導(dǎo)作用3）全員參與4）過程方法5）管理的系統(tǒng)方法6）持續(xù)改進7）基于事實的決策方法8）與供方互利的關(guān)系39：建設(shè)項目質(zhì)量管理的“三全管理”：1）全過程管理2）全員管理3）全面管理40：影響建設(shè)項目質(zhì)量的五大因素：1）人2）材料3）機械4）環(huán)境5）方法41：質(zhì)量監(jiān)督的方式：1）法律監(jiān)督2）技術(shù)監(jiān)督3）行政監(jiān)督4）輿論監(jiān)督43：建設(shè)項目職業(yè)健康安全和環(huán)境管理的基本方針：1）安全第一2）預(yù)防為主基本手段：1）制度約束2）技術(shù)管理3）改善環(huán)境44：項目危險源分類:1）第一類危險源是指可能發(fā)生外釋放能量的載體或物質(zhì)2）第二類危險源是指造成約束、限制能量措施失效或破壞的各種不安全因素。45：風(fēng)險控制方法：1）第一類危險源的控制方法，消除危險源、限制能量和隔離危險物質(zhì)2）第二類危險源的控制方法,提高各