(可行性報告)南陽王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告最全版

【最新卓越管理方案您可自由編輯】(可行性報告)南陽王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告南都大美之園創(chuàng)新活力之園南陽王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園目錄項目名稱：南陽王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園(暫定)中國工業(yè)從分散走向集中，得益于改革開放沿海14個開放口岸，得益于工業(yè)集飛有著積極意義。作為中國30年高速發(fā)展的成功經(jīng)驗之一，開發(fā)區(qū)正成為“中國模又于1984年在沿海城市建立第一批14個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。而今，難以精確計數(shù)的眾國家級開發(fā)區(qū)而論,其以中國萬分之七的土地創(chuàng)造了7%的GDP、12%的工業(yè)增加值、6%的稅收，吸納了1/3的外商直接投資。對中國30年的高速發(fā)展，開發(fā)區(qū)可謂居功逐漸被邊緣化?在這樣的形勢下，開發(fā)區(qū)應(yīng)該如何應(yīng)對?如何在危機中得到發(fā)展呢?武漢東湖等三個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，國家高新區(qū)總數(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地172家,國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地48家,火炬計劃特色產(chǎn)業(yè)基地259產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，進行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局區(qū)產(chǎn)(企)業(yè)發(fā)展的需求上形成特色的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系?產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引進入?應(yīng)該采取什么樣的手段呢?合的創(chuàng)意這值得我們反思。在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，王永民教授2013年5月正式提出了在南陽市建立“南陽王中國王碼集團，于1989年，由五筆字型發(fā)明人、全國勞動模范、國家級專家、王碼五筆字型1983年8月28心競爭力，成為20多年來中關(guān)村的長青樹。王碼集團在南陽設(shè)立了王碼研究院，建200億元稅收超20億元。對園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企(1)計劃建筑面積40萬平方米，一期10萬平米，打造一個硬件設(shè)施完備、服(2)引進30～50家高新技術(shù)企業(yè)；(3)引資額50～100億元人民幣；(4)搭建企業(yè)合作平臺與服務(wù)體系，推動技術(shù)轉(zhuǎn)移和合作；在區(qū)域內(nèi)形成集群占地面積：225798.8平米(338.698畝);建設(shè)規(guī)模：401915平方米；和企業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)(基地);具有孵化中心、展示交易中心等；具有一定規(guī)模和師資，從事文化產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、人才培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)研究的教學(xué)培訓(xùn)基地，成為科技文化產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營、展示、流通，或兼有旅游、娛項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(見表1-1)序整個項目1規(guī)劃總用地面積(平方米)實際使用面積(平方米)廣場用地面積(平方米)社會停車面積(平方米)公共交通用地面積(平方米)代征道路面積(平方米)代征綠地面積(平方米)河道占地面積(平方米)2規(guī)劃地上建筑面積(平方米)規(guī)劃地下建筑面積(平方米)3項目總投資(萬元)其中：土地費用(萬元)建筑物投入(萬元)工程建設(shè)其它費用(萬元)預(yù)備費用(萬元)建設(shè)期利息(萬元)前期運營費用(萬元)4建設(shè)期2年5資金籌措(萬元)總投資186000萬元自有資金146000萬元銀行貸款40000萬元6財務(wù)評價年投資利潤率年投資利稅率全投資所得稅后財務(wù)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)貸款回期期(年)4、《南陽市2007—2012年文化強市建設(shè)規(guī)劃綱要》5、《南陽市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃2010—2020》6、《南陽市總體規(guī)劃》(2010—2020)第二章項目建設(shè)的必要性和可行性一、項目建設(shè)的必要性分析一。先進市。2010年南陽市文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到36億元位居全省前列。文化產(chǎn)業(yè)日益聯(lián)席會議，研究部署文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。先后研究出臺了《南陽市2007—2012年文文化產(chǎn)業(yè)項目，引資40多億元。王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)，使得南陽豐富文化與現(xiàn)代科技的“聯(lián)姻開發(fā)”2011年10月18日，中共第十七屆六中全會審議通過了《中共中央關(guān)于深化文加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)。這是繼2010年10月年規(guī)劃的建議》和2011年3月14日十一屆全國人大四次會議通過的《國民經(jīng)濟和社2011年9月28日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的指導(dǎo)根據(jù)《國家十二五時期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》、《南陽市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃2010—2020》,南陽市要把科技文化產(chǎn)業(yè)培植成為南陽市特色支柱產(chǎn)業(yè)，成為在國內(nèi)研究部署科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。先后研究出臺了《南陽市2007—2012年文化強市為我國南北縱向線9條高速公路和南北縱向線6大鐵路主動脈之一，九州之中，十省壁交決市g(shù)t壁范圍的區(qū)域經(jīng)濟分工協(xié)作提供了有力要院校5所，科學(xué)研究開發(fā)機構(gòu)20多個，南陽博物館、漢畫館、科技館、體育中心等相6、場地條件(開發(fā)條件)截至2011年12月1日，南陽市轄2個市轄區(qū)、1個國家級高新區(qū)、2個工業(yè)管理區(qū)、1個省級城市新區(qū)、10個縣、1個縣級市南陽市中心城區(qū)有44個街道，整個南陽市有116個鎮(zhèn)、93個鄉(xiāng)。根據(jù)南陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，2020年南陽城區(qū)人口將達(dá)到180萬人，相當(dāng)于2010-2020年每年凈增長8萬市區(qū)人口。2012年，在南陽市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下深入貫徹落實科學(xué)發(fā)初步核算，全年全市生產(chǎn)總值2367.20億元，比上年增長10.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值423.62億元，增長4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1248.59億元，增長12.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值694.99億元，增長9.0%。人均生產(chǎn)總值23348元。非公有制經(jīng)濟增加值占GDP比重為56.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為17.9:52.7:29.4,二、三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升0.6個百分點。2010年GDP對比參考數(shù)據(jù)：城市國民GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均收入南陽市2065億19000元15000元襄陽市1538億26100元13333元宜昌市1547億38248元14282元2005年，南陽市成為河南省第三個GDP過千億元的經(jīng)濟大市，從此南陽市的國近五年以來，南陽市固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢，2005—2009年，上漲了179.22%,平均增幅在30%以上，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增文化、教育和科學(xué)技術(shù)明顯增長：2012年末共有藝術(shù)表演團體17個，文化館16個，公共圖書館13個，博物館18個；全國重點文物保護單位13處，國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄10個；綜合檔案館14個，已開放各類檔案14.03萬卷。廣播電臺1座，廣播人口覆蓋率96.41%;電視臺1座，電視人口覆蓋率95.73%。年末全市擁有研究生培養(yǎng)單位1個，全年招生人數(shù)14人，在學(xué)研究生14人。擁有普通高等學(xué)校5所，全年招生數(shù)3.10萬人，在校生8.07萬人，畢業(yè)生2.58萬人。成人高校1所。中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校87所，全年招生數(shù)4.03萬人，在校生12.42萬人，畢業(yè)生4.54萬人。全年全市科學(xué)研究開發(fā)機構(gòu)16個，科技活動人員2.37萬人，科技活動經(jīng)費支出22.91億元，其中，R&D經(jīng)費支出17.56億元。國家級企業(yè)技術(shù)中心6個，省級企業(yè)技術(shù)中心32個。省級工程技術(shù)研究中心8家，省重點實驗室3個，省級創(chuàng)新型試點企業(yè)3家。全年獲得省級科技進步獎18項；申請專利2438件，授權(quán)專利1758件；簽訂技術(shù)合同107份，成交金額3158萬元。年末共有產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗機構(gòu)14個。年末共有5種產(chǎn)品擁有“國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護”稱號；5種產(chǎn)品擁有“中國名牌產(chǎn)品”稱號；59種二、南陽市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題到了長足發(fā)展，已經(jīng)取得了可喜的成績。2007年科技文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到75億元，占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5.4%;全年共接待游客近900萬人(次),旅游總收入可突破45億元。開展了“文化強市建設(shè)”大型調(diào)研活動，出臺了《南陽市2007——2012年文化強市規(guī)劃綱要》;推出了具有南陽文化特色的5大文化品牌、6大文化產(chǎn)業(yè)；成功舉作品；組織參與了4次文化產(chǎn)業(yè)招商活動。為“打響品牌、做大企業(yè)、激發(fā)活力”已在發(fā)展市場經(jīng)濟的今天，我們應(yīng)認(rèn)識到科技文化產(chǎn)業(yè)是最有前途的“綠色產(chǎn)業(yè)”品住宅的均價是每平方米1700元，高層房產(chǎn)則在2100元~2400元，而2007年第四季度，南陽中心城區(qū)商品住宅多層的綜合均價已升至每平方米1921元。高層均價已達(dá)每平方米3021元，部分樓層已經(jīng)達(dá)到4000元/平方米。從產(chǎn)品形態(tài)上看2007起的樓市新盤，幾乎全是高層板塊，而2007年下半年通過“招拍掛”立項的一些新2011年南陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資93.72億元，比上年增長33.3%;其中，住宅投資82.89億元，增長38.1%。2011年南陽市商品房施工面積1190.40萬平方米，增長23.1%;其中，住宅1023.23萬平方米，增長23.1%。2011年南陽市商品房竣工面積225.64萬平方米，增長32.0%;其中，住宅199.23萬平方米，增長32.8%。2011年南陽市商品房銷售面積358.18萬平方米，增長31.2%。其中，住宅345.26萬平方米，增長33.4%。2011年南陽市商品房銷售額96.45億元，增長69.8%,其中，住宅91.11億元，增長76.5%。2010年，南陽市寫字物業(yè)市場累計銷售面積達(dá)到105萬平方米，共計2068套，成交金額15億元，平均成交價格14702元。其中成交面積比上年提高119%,成交金額比上年提高152%,單價上漲14.3%?！本托略鰧懽謽堑姆植紖^(qū)域而言，中心組團的寫字樓存量占到南陽整個寫字樓市場存量的四分之三，其次是河南組團。就新增寫字樓的成交情況而言，單次大面積成交量所占比重較大。據(jù)租略統(tǒng)計，2010年這類寫字樓產(chǎn)品成交面積達(dá)到年度總成交面積的30%以上。此類公司分為兩類，一類是國南陽寫字樓市場租金將趨于穩(wěn)定。2010年南陽有近105萬平方米寫字樓面積供應(yīng)市場，且廣泛分布于老城區(qū)域。其中，在供應(yīng)面積較多的車站區(qū)域，面積均將達(dá)到30萬平方米；而人民路、獨山大道和中州路區(qū)域也將分別有18萬、16萬和14萬的辦公面積。雖然樓盤去化時間較長，南陽作為三線城市，開放程度的全面提升以及經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，勢必會進一步增強它對國內(nèi)外投資者的吸引力，為寫字樓市場帶綜上所述，我們認(rèn)為：在未來來的幾年內(nèi)，雖然寫字樓供應(yīng)繼續(xù)放量，隨著南陽市快速發(fā)展，南陽市寫字樓市場仍然保持售價、租金的穩(wěn)中有升。定為十二五時期文化發(fā)展的六大重點之一，明確了未來五年要著力發(fā)展影視制作、繼、四個嚴(yán)峻挑戰(zhàn),南陽進一步確立和完善了新的發(fā)展思路，努力推動發(fā)展模式的農(nóng)運會的舉辦拉動南陽市城市框架發(fā)展、推動南陽文化產(chǎn)品和服務(wù)走出去的使6.力爭到2015年，重點建成一個文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意研發(fā)中心和公共服務(wù)平臺，培育5個文化產(chǎn)品和服務(wù)知名品牌，扶植10個在國內(nèi)具有行業(yè)影響力的龍頭和重點企業(yè)，建成8個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地重點培養(yǎng)和引進50名文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)軍和高端人才。南陽文化產(chǎn)業(yè)年均增長率以較GDP年均增長率高2%以上的速度增長，城市居民人均業(yè)對文化產(chǎn)業(yè)的貢獻率達(dá)到60%以上。文化產(chǎn)業(yè)成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，南陽成為在中原六、南陽市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向1、文化產(chǎn)業(yè)資源的整合、開發(fā)利用南陽的文化產(chǎn)業(yè)資源相當(dāng)豐厚，具有得天獨厚的自然優(yōu)勢，但是怎樣使這些得天獨厚的資源成為商品、形成規(guī)模、塑造成為品牌，這是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的一個關(guān)鍵性的2、努力打造文化產(chǎn)業(yè)品牌文化品牌是一個綜合實力的有機結(jié)合，其中包括地域特色、文化底蘊、科技含量等等，是特色文化的高度集中。比如南陽現(xiàn)在的文化品牌：獨玉文化、旅游文化、民間藝術(shù)文化、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、姓氏文化、楚漢文化。3、建設(shè)高素質(zhì)的文化產(chǎn)業(yè)隊伍人才是產(chǎn)業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。南陽市發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，最缺的就是人才，尤其是經(jīng)營管理人才、市場策劃人才和科技創(chuàng)新人才。因此，創(chuàng)新人才機制，建設(shè)高素質(zhì)的文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)隊伍，是文化產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展的關(guān)鍵。不斷完善人才激勵機制。加強對人才的培養(yǎng)，創(chuàng)造能上能下、能進能出、選優(yōu)汰劣、合理流動的用人機制。對高層次的人才，實行特殊政策，鼓勵文化工作者鉆研業(yè)務(wù)，多出作品，多出成果。實現(xiàn)文化人才資源的市場化配置，促進人才合理流動，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。理解、關(guān)心、愛護文化人才，根據(jù)文化工作的特點，加強和改進文化人才的管理和教育，形成有利于文化人才成長和發(fā)展的良好環(huán)境。4、以政策導(dǎo)向和法制保障促進文化產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展出臺優(yōu)惠政策建立健全產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)推進機制，調(diào)動社會各種力量發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的積極性，這是繁榮和發(fā)展南陽市文化產(chǎn)業(yè)的可靠保障。政府在應(yīng)該在以下方面加強宏觀管理發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)：一是搞好規(guī)劃。二是政策配套。三是創(chuàng)造活躍有序的以北區(qū)域，毗鄰南陽市體育場館、李寧體育公園，規(guī)劃面積338.70畝。南北長約750米，東西寬約300米。用途為商住用地。土地使用權(quán)及構(gòu)筑物所有權(quán)清淅。土地面積225798.8平方米，地面附著物有苗圃，臨時構(gòu)筑物2處，總建筑面積300平方米。場地內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，原有李寧體育公園緊鄰，距南陽市新聞中心兩公里。區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合科技文化產(chǎn)業(yè)園項目場地四周城市道路已建成，北距繞城高速出入口約4公里，東距許平南高速出入口6公里，距南陽飛機場僅5公里。地塊區(qū)域的道路暢通、交通便捷。一、項目建設(shè)原則效”的基本原則：客戶；寫字樓部分總建筑面積在30000平方米左右，地下2層，地上最少12層，地下標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在3000平方米左右，滿足中型企業(yè)總部辦公及其他區(qū)域人群的目標(biāo)消費的賓客本項目商業(yè)產(chǎn)品定位為服務(wù)于南陽市北部區(qū)域居住人口和商務(wù)辦公人群的集購商業(yè)部分整體占地面積在9000平方米左右，將由1個集中商業(yè)形態(tài)構(gòu)成，地下1層，地上4層半。各個獨立的商業(yè)單元便于組合和拆分，便于與回廊、平臺、通道相叉路口北約100米處設(shè)置園區(qū)主入口，而在園區(qū)中間區(qū)間路上設(shè)置次入園區(qū)內(nèi)機動車停車主要以地面綠化停車為主，結(jié)合地下停車為輔?？傆嬐＼?26輛，其中地上綠化停車191輛，地下停車135輛。園區(qū)綠地面積是指建筑物周邊1.5米和道路兩側(cè)1米以外的3米覆土的實土綠地(1)給水系統(tǒng)中水系統(tǒng)：本工程設(shè)置中水處理機房，收集優(yōu)質(zhì)雜排水作為中水水源，供衛(wèi)塵間沖廁、車庫沖洗地面、綠化等。展覽中心部分豎向分為高、低兩區(qū)：辦公部分豎向分為高、中、低三區(qū)，均采用變頻給水。(2)排水系統(tǒng)本工程室內(nèi)排水為雨污分流系統(tǒng)。廚房排水經(jīng)隔油處理排入市政管網(wǎng)。(1)負(fù)荷等級本工程供電負(fù)荷等級為一級負(fù)荷，非消防用電設(shè)備及中央控制和監(jiān)控系統(tǒng)等供電為一級負(fù)荷，生活水泵、客梯等電源為二級負(fù)荷，其他為三級負(fù)荷。(2)供電電源本工程由市政電網(wǎng)引入10KV四路專用電源作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主供電源。(3)高壓系統(tǒng)源單母線分段運行，互為備用，當(dāng)其中一路電源失電時，聯(lián)絡(luò)開關(guān)自動或手動投入，由另一中電源向全部一級負(fù)荷和部分二級負(fù)荷供電。(4)低壓系統(tǒng)變配電低壓室變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運行，互為聯(lián)(5)變壓器選用干式變壓器，自帶冷卻風(fēng)機，并配繞組熱保護裝置，其主要功能應(yīng)包括：溫(6)電容補償在每臺變壓器低壓側(cè)裝設(shè)一組低壓干式電容器，控制方式采用負(fù)荷無功率變化自動循環(huán)投切，并設(shè)有過電壓自動切除保護裝置，實際運行功率因數(shù)不小于0.9。(7)低壓配電系統(tǒng)一、二級負(fù)荷及重要設(shè)備采用雙路電源供電末端互投方式供電，其它負(fù)荷根據(jù)容量及使用特性采用放射式或樹干式供電。(8)智能化能源管理系統(tǒng)采用智能化能源管理系統(tǒng)對變配電系統(tǒng)進行監(jiān)測。在變配電室設(shè)監(jiān)控管理站，監(jiān)測計量電壓、電流、功率因數(shù)、功率、頻率、開關(guān)狀態(tài)等各種運行參數(shù)，電能統(tǒng)計、分析和預(yù)測。本系統(tǒng)納入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)中。(9)設(shè)備選型變壓器采用環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器；高壓配電柜采用安全性好，可靠性高的金屬鎧裝中置式高壓開關(guān)柜；低壓配電柜則采用應(yīng)用廣泛技術(shù)成熟的低壓抽出式開關(guān)柜。柜內(nèi)均考慮配裝帶智能接口的斷路器，以滿足建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)以及整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配電系統(tǒng)智能化的要求。(10)線路敷設(shè)由于電纜的覆蓋面廣、用量大，體現(xiàn)綠色環(huán)保的設(shè)計思想，在電纜的選型采用低煙無鹵的線纜。3、弱電系統(tǒng)設(shè)計弱電系統(tǒng)設(shè)計遵循先進性、開放性、安全性、需求與服務(wù)的功能性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)樓宇管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平(1)通信網(wǎng)絡(luò)(2)計算機網(wǎng)絡(luò)(3)綜合布線系統(tǒng)(4)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)(5)安全監(jiān)控系統(tǒng)電梯轎箱內(nèi)設(shè)置固定或云臺式保安監(jiān)控彩色攝像頭。對整個地下空間(商業(yè))內(nèi)的營出/入口管理設(shè)計：本工程在監(jiān)控中心設(shè)門管理計算機，采用接觸式或非接觸式感應(yīng)智能卡，中心統(tǒng)一電子制/發(fā)卡系統(tǒng)，對不同身份持卡人的卡進行功能及權(quán)限設(shè)(6)有線電視網(wǎng)絡(luò)線口，系統(tǒng)采用雙向傳輸設(shè)計(大于860MHz),包括城市有線電視網(wǎng)信號、衛(wèi)星電視(7)消防報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)系統(tǒng)、各種風(fēng)道閥門、防煙排煙設(shè)施；消防專用通訊及119專線電話；電梯控制；非(8)背景音樂廣播和緊急廣播系統(tǒng)(9)緊急電話系統(tǒng)(10)車輛引導(dǎo)系統(tǒng)和停車收費系統(tǒng)(11)無線通訊信號轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)(12)信息顯示系統(tǒng)(1)空調(diào)系統(tǒng)(2)通風(fēng)系統(tǒng)(1)遵循原則(2)具體內(nèi)容的規(guī)劃與建設(shè)期初步估算為24個月，時間是從2013年8月至2015年8月。文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園第六章環(huán)境影響評價(2)《國務(wù)院關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》(2005年12月3日)(3)國務(wù)院(98)第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》(4)國家計委、國務(wù)院環(huán)委(87)國環(huán)字第002號文《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》(5)國務(wù)院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會(86)國環(huán)字第003號文《關(guān)于頒發(fā)“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”的通知》(6)大氣環(huán)境執(zhí)行GB3095-1996《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的二級標(biāo)準(zhǔn)。(1)噪聲污染防治措施(2)揚塵防治措施(3)廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施(1)廢氣的防治措施油煙應(yīng)采用油煙凈化設(shè)備對其進行處理，嚴(yán)格執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(試(2)廢水的防治措施(3)固體廢棄物防治措施(4)噪聲防治措施第七章節(jié)能1.國家計委、經(jīng)委、建設(shè)部計交能(1997)2542號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告“節(jié)能篇(章)編制及評估的規(guī)定》通知。本項目日用水量約為500立方米/日，用電負(fù)荷約為7500KVA。(一)建筑節(jié)能(二)機電設(shè)備節(jié)能(三)照明系統(tǒng)節(jié)能(四)節(jié)水措施《飯店(餐廳)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB16153-1996(一)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)表8-1各項衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)表標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值夏季降溫溫度空氣細(xì)菌數(shù)風(fēng)速m/s撞擊法cfu/m2二氧化碳%沉降法個/皿甲醛mg/m3照度Ix大于5(二)要求與措施米/小時計算，建議設(shè)計走廊余壓采用15Pa。(一)編制范圍(二)水源(三)消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87(20室內(nèi)外消火栓用水量約為30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間按3小時考慮；(四)消防給水系統(tǒng)1.室外消火栓系統(tǒng)2.室內(nèi)消火栓系統(tǒng)滅火級別5A,最大保護面積15平方米/A,最大保護距離20米，采用MF4手提式干(一)負(fù)荷等級(二)供電可靠性路供電，直接引自10KV變電室低壓兩段母線上，并且在消防配電箱未級備用自動切(三)控制系統(tǒng)(四)應(yīng)急照明及電纜的敷放(五)電氣防護(六)防雷設(shè)防利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)做接地裝置。電器接地、防雷接地及弱電接地共用接地裝，接地電阻六、空氣調(diào)節(jié)和防煙、排煙(一)空氣調(diào)節(jié)在下列通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的風(fēng)道設(shè)置防火閥：1、管道穿越防火分區(qū)的隔墻處；2、穿越通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)機房及重要的或火災(zāi)危險性大的房間隔墻和樓板處；3、垂直風(fēng)管與水平風(fēng)管交接處的兩側(cè)；(二)機械防煙(三)機械排煙無自然通風(fēng)且長度超過20米的內(nèi)走道或有自然通風(fēng)長度超過60米的內(nèi)走道；無自然排煙條件或凈高超過12米的大空間；除利用窗井等開窗進行自然排煙的房間外，個房間面積超過200平方米或一個房間超過50平方米，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。度超過280℃時能自動關(guān)閉的排煙防火閥，排煙風(fēng)機應(yīng)保證在280℃時能連續(xù)工作30不燃燒材料制作，并與可燃物保持不小于150毫米的距離。設(shè)置機械排煙的地下室，同時設(shè)置不少于排煙量(一)火災(zāi)自動報警根據(jù)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50116-98)》,產(chǎn)業(yè)園區(qū)火災(zāi)自動報警系(二)消防控制室與聯(lián)動系統(tǒng)1.消防控制室的消防控制室，應(yīng)采用耐火極限不低于3小時的隔墻和2小時的樓板，并與其他部位(四)消防通訊系統(tǒng)(五)電梯系統(tǒng)20分鐘。第十章項目建設(shè)進度、管理模式及項目組織(一)項目階段劃分計劃2013年8月至2014年9月完工。計劃2014年10月開工，2015年6月完工。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體改造計劃在2015年8月前完成；(二)項目實施進度安排項目建設(shè)總工期為從2013年8月至2015年8月止(2年)。項目實施進度安排2)為客戶訂做全面解決方案2015年6月底，爭取進入最后一個階段運營調(diào)整。這個階段是在其他三個階段完1)招商手冊和招商說明書2)委托經(jīng)營合同(代為管理),授權(quán)委托書3)招商委托書4)招商流程表5)招商文案1)招商方式：項目招商發(fā)布會、項目推介洽談會、登門拜訪(目標(biāo)自薦)網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系2)目標(biāo)客戶劃分：主要客戶(會員客戶)、普通客戶兩種客戶的區(qū)別：(1)服務(wù)著眼點不一樣：普通客戶重在解決已經(jīng)存在的問題，會員客戶重在防患未然、未雨綢繆。(2)服務(wù)期限不一樣：普通客戶問題解決合作關(guān)系就結(jié)束，是一次性的。會員客戶是日常關(guān)注、跟蹤服務(wù)，是長期的。(3)要求不一能不折不扣地執(zhí)行我們的策劃方案。執(zhí)行力差的客戶不能成為公司的會員客戶。(4)(劃分原則：投資大小、合作前景、合作關(guān)系)3)第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺的建立4、招商的原則1)媒體宣傳推廣2)大型主題招商活動大型主題性招商活動，配合全方位立體化媒體平臺(電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播)第十一章投資估算及資金籌措(一)投資估算編制依據(jù)(二)投資估算編制范圍(三)項目投資估算南陽市土地轉(zhuǎn)讓的價格基礎(chǔ)上考慮本項目的一些政策優(yōu)惠取300元/平方米作為項目土地投入暫估價格。本項目共投入土地面積為225798.8平方米，則土地投入作價6770.4萬元.綜合辦公樓總建筑面積1.7萬平米，按照3500元/平米計算，總造價約為5950萬元；科研生產(chǎn)樓總建筑面積為2.9萬平米，按照3500元/平米計算，總造價約10150萬元；孵化器總建筑面積為3.2萬平米，按照3500元/平米計算，總造價約為11200萬元；標(biāo)準(zhǔn)化廠房總建筑面積為1.5萬平米，按照3000元/平米計算，總造價約45000萬元；公寓樓總建筑面積為8.2萬平米，按照3000元/平米計算，總造價約為24600萬元；商業(yè)總建筑面積為10萬平米，按照3000元/平米計算，總造價約為30000萬住宅總建筑面積為12.5萬平米，按照2800元/平米計算，總造價約為35000萬元；綠化用地10.2萬平方米，按100元/平方米計算，共計1020萬元；市政、道路與廣場總投資約1280萬元；以上合計164200萬元。合計工程改造其他費用為2978.3萬元。備費，基本預(yù)備費按工程投資額(工程建設(shè)其他費用之和)的計算5%取。預(yù)備費為9727.8萬元。建設(shè)期利息按中長期銀行貸款利息5.76%計取，貸款40000萬元，使用期1年的利息為2304萬元。項目運營前期鋪底推廣資金3000萬元，用作項目總投資為186000萬元，本項目投資估算結(jié)果祥見下表11-1。序號項目名稱投資金額(萬元)比例(%)土地投入建筑物投入工程建設(shè)其它費用預(yù)備費建設(shè)期利息前期運營推廣費用總投資合計估算本項目總建設(shè)投資約186000萬元，按照項目建設(shè)進度安排和項目建設(shè)資金的使用計劃，項目建設(shè)將安排在2013年8月～2015年8月進行。項目投資計劃本項目土地于2013年8月項目啟動后由投資單位王碼集團一次性投入。本項目的建筑物于2013年8月項目啟動后由投資單位王碼集團按工程進度分批次投入。其他費用根據(jù)項目建設(shè)進度，2013年度發(fā)生20%;2014年度發(fā)生50%。4.預(yù)備費運營推廣費用根據(jù)項目建設(shè)進度，2013年度發(fā)生30%;2014年度發(fā)生60%。表11-2項目分年度投資計劃表(單位：萬元)序號2013年2014年合計投資總額靜態(tài)建設(shè)投資土地取得費00建筑物工程費工程建設(shè)其他費預(yù)備費(二)建設(shè)期利息00(三)前期運營推廣費用項目總投資186000萬元。投資的78.49%。第十二章財務(wù)分析2.項目初步擬定的經(jīng)營期限，即2015年至2045年，共計30年(不含建設(shè)期2年，其中2015年為交叉年，既為建設(shè)期又為經(jīng)營期)。二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(一)經(jīng)營收入類型建筑面積(萬m2測算均價(元/.m2)總價公寓住宅類型建筑面積(m)測算實租均價(元/月.m)商鋪首層商鋪2-4層寫字樓酒店/娛樂宿舍倉庫的招租率大致呈以下合理現(xiàn)象：第一年招租率40%-60%,第二年招租率80%-90%,第三年招租率90-100%,以后各年保持90%-100%的招租率。我們對本項目物業(yè)的招率測算如12-3項目招租率測算匯總表類型第一年招租率第二年招租率第三年招租率以后各年商鋪首層寫字樓酒店/娛樂宿舍倉庫說明：酒店、娛樂為整體招租，故招租率按100%測算。以上測算是以項目成功運營為基礎(chǔ)進首次招租期3年滿后，第四年商鋪租金優(yōu)惠將出現(xiàn)大大降低，項目商鋪租金將會上漲15%-25%,我們?nèi)【蛋?0%測算，按照前面的租金收入和招租率表，我們可以計算項目租金收入如表12-4類型第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金以后每年租以商鋪首層商鋪2-4層寫字樓酒店/娛樂宿舍倉庫合計上測算除考慮商鋪首次招期滿3年后，商鋪實際租金上漲20%外，不考慮由于物價上漲或項我們按照同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)(商鋪及寫字樓按15元/平方米/月，酒店及娛樂按10元/平方米/月),第一年：(7986*60%+24510*50%+4452*60%)*15*12+18395*10*12=575.66萬元第二年：(7986*90%+24510*80%+4452*90%)*15*12+18395*10*12=775.18萬元第三年：(7986*95%+24510*85%+4452*95%)*15*12+18395*10*12=808.43萬元1)營業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為5%;2)城市維護建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，按南陽市現(xiàn)行稅率取1%;3)教育費附加：以營業(yè)稅為費基，費率取3%;5)房產(chǎn)稅：按南陽相關(guān)規(guī)定，按公司房產(chǎn)價值扣除30%的年1.2%計算；(三)項目計算期項目財務(wù)分析只包括2015年至2045年的正式經(jīng)營期階段，計算期30年。(四)財務(wù)基準(zhǔn)收益率的風(fēng)險溢價，本項目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率取9%。(一)經(jīng)營稅金及附加估算面確定的各稅費的稅(費)率和測算的未來項目正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入。(二)成本費用估算根據(jù)項目運營規(guī)劃和配合項目前期推廣項目推廣銷售費用第一年按收入的25%計算，第二年按收入的20%計算，第三年按收入的5%計算，以后各年按收入的5%計政費用等，按商業(yè)出租收入和服務(wù)收入的15%估算。15年折舊；各類固定資產(chǎn)均不留殘值。土地費用攤銷年限取30年。由于項目運營期較長，在項目運營期內(nèi)，部分設(shè)備(如：中央空調(diào)、消防、自動扶梯等)按照設(shè)備合理使用期限，預(yù)計在項目運營15年時，計提1500萬費用，用于財務(wù)費用為項目在經(jīng)營過程中發(fā)生的貸款利息，本項目按從國家銀行貸款4億元，1年期，貸款利率為年5.76%。(一)項目盈利能力分析利潤率、投資利稅率、投資凈利潤率等。通過項目的投資現(xiàn)金流量分析(詳見后附現(xiàn)金流量分析表),測算項目盈利能力分析指標(biāo)如表12-4所示。注：計注：計算過程請詳見附表二序指標(biāo)名稱指標(biāo)內(nèi)容1稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPVI=9%(萬元)88560.91萬元2稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)3項目貸款回收期(年)3.39年4靜態(tài)投資回收期(年)8.30年5年投資利潤率6年投資利稅率和附表由表12-4可以看出項目具有一定的經(jīng)營效益和盈利能力從整個經(jīng)營的過程察，后運營投資財務(wù)凈現(xiàn)值為88560.91萬元(大于零),按目前測算分析，項目在財務(wù)上(二)清償能力分析本項目以折舊、攤銷、項目未分配利潤償還長期借款，銀行貸款利率5.76%,借款年限為1年，借款償還期1年(含建設(shè)期)。分析表明，項目自身收益可以在借款償(三)不確定性分析后凈現(xiàn)值(I=9%,萬元)稅后內(nèi)部收益率基本方案(全投資)186000萬元投資增加10%4621.20萬元投資增加20%3382.18萬元投資減少10%7231.68萬元投資減少20%8455.06萬元收入增加10%7885.31萬元收入增加20%9890.39萬元收入減少10%3845.15萬元收入減少20%1830.07萬元出口貿(mào)易、倉儲、商務(wù)服務(wù)等功能作用。作為南陽市文化產(chǎn)業(yè)園(基地)之一，其建一、項目的社會效益一般每家商鋪將提供2-4個就業(yè)崗位計算，將新增就業(yè)崗位近3000個。第十四章項目風(fēng)險預(yù)測與防范(一)工期風(fēng)險(二)工期風(fēng)險的防范(一)質(zhì)量風(fēng)險對采購的建材、設(shè)備沒有嚴(yán)格的檢驗手段和驗收制度，那么,項目的建設(shè)質(zhì)量是無法(二)質(zhì)量風(fēng)險防范(一)經(jīng)營風(fēng)險類別4.經(jīng)營管理風(fēng)險(二)防范風(fēng)險對策鑒別、控制與監(jiān)督。具體為：第十五章結(jié)論和建議中心等。建成后的王碼文化產(chǎn)業(yè)園用地面積約121792.7平方米，建筑面積約40萬平設(shè)期約2年。5項目總投資為186000萬元,其中，土地投入6770.4萬元,建筑物投入147498萬元，建設(shè)工程其他費用16702.8萬元、預(yù)備費9727.8萬元、建設(shè)期利息2304萬元，前期運營費用3000萬元。王碼集團和寶路集團負(fù)責(zé)出資146000萬元，占項目總投資的78.49%;申請銀行貸款40000萬元，占項目總投資的21.51%。6.經(jīng)測算，按基準(zhǔn)收益目標(biāo)，整體項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為88560.91萬元大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率為13.33%,超過了基準(zhǔn)收益目標(biāo)，項目在財務(wù)上是可行的。附表1:固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資估算序號建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費工器具費1固定資產(chǎn)征地費電梯空調(diào)市政供暖門窗、幕墻、石材配電消防設(shè)計費監(jiān)理費2遞延資產(chǎn)開辦費用3無形資產(chǎn)5預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費6總計附表2:資金來源與運用資金來源與運用序號建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期1資金來源5576486977777751040000000折舊費7777777攤銷費 0-自有資金5回收固定資產(chǎn)余值2回收流動資金2資金運用25855333333固定資產(chǎn)投資3建設(shè)期利息“3333333003074444444494累計盈余資金602252,763.58,581.70,216.887,670.93,487.單位：萬元序號單位建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期31收入合計62877000000000房屋銷告收入44租金收入111111111費3333333332銷售稅金及附加營業(yè)稅%易契稅%稅(預(yù)繳)%土地合同契稅 土地使用稅1元/平米，年附表4:總成本費用估算序號合計建設(shè)期投