石家莊美達(dá)西山御園高端別墅項(xiàng)目發(fā)展思路

美達(dá)·西山御園

2021年度工程開(kāi)展思路呈：河北省省直紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)別墅市場(chǎng)分析工程2021年總結(jié)分析工程2021年?duì)I銷(xiāo)策略推廣建議工程2021年平面風(fēng)格建議PART1。

Analysis

市場(chǎng)分析2021年石家莊別墅市場(chǎng)出現(xiàn)“井噴〞現(xiàn)象，出現(xiàn)大量的別墅樓盤(pán)。全年在售別墅工程共有40余個(gè)，新增別墅工程有20多個(gè)，依據(jù)其所處的位置，被劃分為西部山前板塊、正定新區(qū)、蟠龍湖板塊、龍鳳湖板塊、平山溫塘板塊、滹沱河板塊、植物園板塊等較為成熟的別墅版塊。眾多別墅工程的出現(xiàn)，促使其更加注重自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。石家莊別墅市場(chǎng)逐漸向高品質(zhì)階段開(kāi)展，行業(yè)標(biāo)桿出現(xiàn)，西山御園、原河名墅、河心島等引領(lǐng)石家莊市別墅市場(chǎng)的開(kāi)展方向。石家莊別墅市場(chǎng)處于從低級(jí)向高級(jí)的開(kāi)展階段，在產(chǎn)品品質(zhì)及工程的營(yíng)銷(xiāo)推廣上同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，如何提高別墅的產(chǎn)品品質(zhì)，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中找到新穎獨(dú)特的方式是在未來(lái)別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵。市場(chǎng)總述土地政策及影響隨著石家莊高端別墅工程的放量激增，別墅戶(hù)均用地量增大，出現(xiàn)了2021年高端別墅工程井噴，齊頭亮相，競(jìng)爭(zhēng)劇烈空前。隨著本市高端別墅市場(chǎng)放量增加，市場(chǎng)逐漸趨于飽和，因此2021年的放量、價(jià)格增加會(huì)趨于平穩(wěn)。假設(shè)市場(chǎng)突增大量的高消費(fèi)人群，當(dāng)該局部客群出現(xiàn)后，市場(chǎng)將出現(xiàn)供小于求，因此將會(huì)導(dǎo)致放量增加，銷(xiāo)售價(jià)格大幅增長(zhǎng)。此時(shí)石市別墅市場(chǎng)再遭“禁墅令〞……新出臺(tái)“未來(lái)五年內(nèi)禁止向別墅類(lèi)房地產(chǎn)供地〞政策，石市別墅市場(chǎng)將會(huì)掀起稀缺尊貴之潮?？v觀(guān)歷年來(lái)別墅市場(chǎng)越禁越俏之勢(shì)，石家莊別墅市場(chǎng)產(chǎn)品存量進(jìn)一步去化，產(chǎn)品更傾向于高端化，石家莊別墅的稀缺性更加毋庸置疑，別墅作為石家莊市場(chǎng)中的“奢侈品〞，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)保值增長(zhǎng)，精致、稀缺更能凸顯別墅產(chǎn)品的價(jià)值。由于政策導(dǎo)向，本年度在售高端競(jìng)爭(zhēng)別墅工程成為了2021年主要搶奪市場(chǎng)份額的對(duì)手，因此對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)、深度的調(diào)研、分析。通過(guò)對(duì)2021年石家莊別墅市場(chǎng)上西山御園主要競(jìng)品工程在工程推廣渠道、主題、主推產(chǎn)品類(lèi)型、數(shù)量、產(chǎn)品價(jià)格、價(jià)格變化、銷(xiāo)售情況以及別墅客群的分析。為本案在2021年度的新推產(chǎn)品類(lèi)型、數(shù)量以及產(chǎn)品宣傳推廣主題及渠道確實(shí)定作為參考，整合各種資源最大程度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售及工程形象的維護(hù)及提升。西山御園的競(jìng)品工程主要為：原河名墅、河心島、西山一號(hào)、水悅龍庭、大者、上山間。競(jìng)品工程——原河名墅主推產(chǎn)品及數(shù)量：2021年推出房源約220-250套，其中三期疊拼推出約120套，主推產(chǎn)品以聯(lián)排、獨(dú)棟雙拼、疊拼為主?？腿悍治觯涸摴こ探?jīng)過(guò)了一二期的推廣與銷(xiāo)售，在市場(chǎng)中樹(shù)立良好的口碑與形象高度，在市場(chǎng)頂端客群圈層形成了較高的影響力與號(hào)召力。三期的疊拼產(chǎn)品的推出，更將目標(biāo)客群擴(kuò)大到了城市中高端置業(yè)群體，該類(lèi)客群可以相對(duì)低價(jià)值享受其他高端產(chǎn)品同樣的物管、景觀(guān)等，其中多為企業(yè)高管、中等規(guī)模個(gè)體等客群。銷(xiāo)售情況：目前一二期根本售罄，唯三期房源有部分剩余,約20套房源。工程整體品質(zhì)和形象，市場(chǎng)認(rèn)可較高，產(chǎn)品月均去化量穩(wěn)定在15-20套左右。競(jìng)品工程——原河名墅工程推廣：該工程主要以線(xiàn)下類(lèi)渠道為主，除保持一貫的公交站亭外，新增“原河名墅時(shí)報(bào)〞，主推工程工程進(jìn)度、生活動(dòng)態(tài)及客服管理。2021年1月到3月份，輸出加推百畝實(shí)景樣板群幾十套房源信息。3-4月份，主推215-419㎡全系春品別墅。4月1日，新古典主義樣板間開(kāi)放，VIP全城盛邀。5月28日，新古典主義樣板間開(kāi)放，同時(shí)持續(xù)前期VIP認(rèn)籌。8月上旬至今宣傳推廣主題是，其位于省會(huì)“中央公園〞核心，太平河北岸，總占地402畝，三期新房源火爆銷(xiāo)售，但產(chǎn)品價(jià)格有變動(dòng)，優(yōu)惠力度不變。價(jià)格分析：工程均價(jià)12000元/平方米，其中5月底到10月初，主推疊拼產(chǎn)品，195萬(wàn)/套起，10月下旬至12月初，推出200-800平米不等別墅，435萬(wàn)/套起，房?jī)r(jià)漲幅不大，全款99折。競(jìng)品工程——河心島主推產(chǎn)品及數(shù)量：一期共計(jì)推出100套房源，其中10套獨(dú)棟產(chǎn)品，90套雙拼產(chǎn)品，獨(dú)棟510-590㎡，雙拼320-490㎡。價(jià)格分析：目前工程處于接受價(jià)格咨詢(xún)階段，價(jià)格有較大變動(dòng)空間，產(chǎn)品依據(jù)其臨水遠(yuǎn)近價(jià)格差異較大，雙拼320-400平米，價(jià)格在1.1萬(wàn)-1.6萬(wàn)/㎡之間，獨(dú)棟面積均在500平米以上，價(jià)格約萬(wàn)/㎡之間。銷(xiāo)售情況：工程現(xiàn)未對(duì)外銷(xiāo)售，處于蓄客階段，工程自辦卡以來(lái)共辦約86張左右，vip客戶(hù)享受5萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠政策。競(jìng)品工程——河心島工程推廣：客群分析：工程自入市以來(lái)一直保持強(qiáng)勢(shì)的推廣勢(shì)頭，各渠道覆蓋面較廣，且竭力防止工程處于泄洪區(qū)的不利因素。工程整體的產(chǎn)品品質(zhì)及形象較好，客群關(guān)注度較高，以高端客群為主，但對(duì)其所處區(qū)位并不十分認(rèn)可。工程自入市以來(lái)一直保持強(qiáng)勢(shì)的推廣勢(shì)頭，各渠道覆蓋面較廣，且竭力防止工程處于泄洪區(qū)的不利因素。工程從4月份開(kāi)始正式大規(guī)模宣傳推廣，“市內(nèi)唯一島嶼別墅，開(kāi)啟石市島居別墅時(shí)代〞開(kāi)始大規(guī)模推廣。4月末，售樓處正式開(kāi)放，開(kāi)始在全城范圍內(nèi)招募島主。

6月初到12月，工程開(kāi)始發(fā)放VIP卡。12月中旬，工程樣板間開(kāi)放。在媒體渠道的選擇上，前期以道旗、DM單、短信等高效率的渠道為主，重點(diǎn)選擇高到達(dá)率的宣傳渠道。5月27、28、29日三天同國(guó)內(nèi)最大的出租車(chē)LED廣告運(yùn)營(yíng)商合作，而后進(jìn)行了常規(guī)性合作宣傳。競(jìng)品工程——西山一號(hào)客群分析：作為省會(huì)別墅市場(chǎng)為數(shù)不多的品質(zhì)較高的別墅工程，憑借工程自身產(chǎn)品的較高品質(zhì)，持續(xù)高強(qiáng)度的宣傳推廣，售樓部?jī)?yōu)越的地理位置，吸引了局部高端客群的關(guān)注。但由于工程相對(duì)于一線(xiàn)別墅工程的競(jìng)爭(zhēng)力缺乏，優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)相對(duì)較低，致使其社會(huì)頂端置業(yè)人群對(duì)該工程的信心缺乏。銷(xiāo)售情況：月均去化量約8-10套左右，僅余40余套雙拼別墅。主推產(chǎn)品及數(shù)量：工程9月25日主推聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品，配以少量獨(dú)棟，一期共推出別墅房源80-90套。競(jìng)品工程——西山一號(hào)工程推廣：上半年西山一號(hào)推廣、活動(dòng)力度較小，市場(chǎng)反響較弱。西山一號(hào)的整體推廣主要集中在自9月25日開(kāi)盤(pán)之后。工程開(kāi)盤(pán)到11月中旬，工程推廣以形象輸出為主。主廣告語(yǔ)：車(chē)到山前見(jiàn)一號(hào)渠道宣傳上，整合多種傳統(tǒng)媒體，綜合運(yùn)用戶(hù)外、站亭、報(bào)廣、高炮等多角度提升宣傳效果。11月中旬至今，工程推廣以輸出二期產(chǎn)品為主。主廣告語(yǔ)：西山一號(hào)，還有二期。宣傳渠道的選擇上，持續(xù)前期渠道選擇，整合多種媒體，全方位宣傳推廣，加大工程活動(dòng)力度〔“西山一號(hào)〞杯2021石家莊國(guó)際動(dòng)漫汽車(chē)文化節(jié)〕，刊登報(bào)紙整版平面廣告及整版專(zhuān)題報(bào)道，增加工程的曝光率。競(jìng)品工程——水悅龍庭主推產(chǎn)品及數(shù)量：一期共推出223套房源，以聯(lián)排、雙拼為主銷(xiāo)售情況：一期共去化房源90-100套，剩余房源數(shù)量約為總推出量50%-60%左右，獨(dú)棟僅余4套，年末階段推廣力度較大，月去化量有所提升約7-10套客群分析：工程年末宣傳推廣力度較大加上特價(jià)房的推出，吸引一批城市中高端客群的高度注意。本案主要針對(duì)的客群為城市的中堅(jiān)力量，企業(yè)高管、中間型私營(yíng)管理者等人群等。價(jià)格分析：工程均價(jià)在7000元/㎡左右，270萬(wàn)/套起步。對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格根本沒(méi)有變化，在11月推出針對(duì)同盟單位客戶(hù)的30套特價(jià)房，享受9折優(yōu)惠，378㎡雙拼別墅，價(jià)格為270萬(wàn)/套。競(jìng)品工程——水悅龍庭工程推廣：該工程以“純陽(yáng)南坡墅〞為主題概念，上半年石家莊市場(chǎng)上推廣宣傳的別墅工程較少，大力度推廣主要集中的9月份之后。9月份到10月中旬，工程推廣以出租車(chē)渠道為主，配合戶(hù)外、條幅、DM單等傳統(tǒng)渠道，通過(guò)此階段高曝光率高頻率的宣傳，形成一定的市場(chǎng)關(guān)注。10月中旬至今，在推廣渠道的選擇上，除沿襲以往高曝光率高強(qiáng)度的宣傳外，大量增加工程的宣傳渠道，整合多種媒體資源，綜合運(yùn)用報(bào)紙、雜志、播送、條幅、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)等新舊媒體，形成全方位立體宣傳渠道。期間推出高端商家聯(lián)盟，力求打造省會(huì)一個(gè)“鼎級(jí)聯(lián)盟〞品牌，同時(shí)擴(kuò)大工程影響力，爭(zhēng)取在高端客群中的口碑形象。11月初推出特價(jià)房源，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。組織了一系列相關(guān)活動(dòng)，高頻率的活動(dòng)保證水悅龍庭的曝光率，此階段水悅龍庭的銷(xiāo)售情況較好。競(jìng)品工程——大者推售情況：主推產(chǎn)品為合院和雙拼別墅，面積480-606㎡，雙拼別墅共124套，面積在500㎡以上該項(xiàng)目產(chǎn)品為合院式組合類(lèi)型一期共推出房源46套，現(xiàn)僅余6套房源，二期房源辦卡中?？腿悍治觯涸摴こ掏ㄟ^(guò)大力度集中推廣宣傳與良好的形象建立，成功的吸引了局部城市的頂端置業(yè)人群，以最快的速度擠進(jìn)了本市別墅一線(xiàn)市場(chǎng)當(dāng)中，并且在城市頂端結(jié)構(gòu)圈層形成了較強(qiáng)的影響力。銷(xiāo)售情況：10月13日，開(kāi)始出售，一期推出房源共46套。截止本月中旬，一期僅余6套房源，二期房源辦卡中，月去化量約為5-7套。競(jìng)品工程——大者工程推廣：上半年大者沒(méi)有大規(guī)模的宣傳活動(dòng)，主要以重要的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。1月到7月份，輸出工程占地336.6畝，產(chǎn)品以雙拼和合院為主的信息。9月到11月，輸出營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放信息。11月下旬，輸出工程即將開(kāi)盤(pán)。推廣主題：“臥佛山前，大資源別墅〞，主廣告語(yǔ)，畢竟，河北的省會(huì)不是北京。宣傳渠道的選擇上，以市區(qū)主干道〔裕華路〕戶(hù)外、報(bào)廣、短信、雜志、播送等為主，多渠道全方位的進(jìn)行宣傳推廣。價(jià)格分析：工程的推廣重點(diǎn)放在2021年，2021年為推廣的預(yù)熱階段，9月份營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，宣傳力度較大。價(jià)格變動(dòng)不大，合院和雙拼別墅價(jià)格分別為，300萬(wàn)∕套，1000萬(wàn)∕套。競(jìng)品工程——上山間銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天市場(chǎng)消化僅一套，5月份開(kāi)盤(pán)至今共銷(xiāo)售房源50余套。產(chǎn)品受制于工程整體品質(zhì)和形象，市場(chǎng)認(rèn)可較低，月去化量7套左右。聯(lián)排和雙拼產(chǎn)品仍有較大剩余量。主推產(chǎn)品及數(shù)量：二期拾階產(chǎn)品共計(jì)推出房源約100-120余套。以330-500㎡聯(lián)排、雙拼別墅為主,少量680㎡以上獨(dú)棟。銷(xiāo)售價(jià)格：產(chǎn)品230萬(wàn)/套起，全款94折。獨(dú)棟別墅，面積為657-2000㎡，價(jià)格在836-2800萬(wàn)/套；雙拼別墅面積約為495㎡，價(jià)格為495-505萬(wàn)/套；聯(lián)排別墅面積為320-420㎡，價(jià)格約為240-295萬(wàn)/套。競(jìng)品工程——上山間客群分析：該工程產(chǎn)品面積較小，與市場(chǎng)高端工程相比不具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品受制于工程整體品質(zhì)和形象，市場(chǎng)認(rèn)可較低，吸引別墅市場(chǎng)低端客群注意，銷(xiāo)售情況較為一般。工程推廣：大型推廣類(lèi)活動(dòng)較少，僅依靠線(xiàn)上常規(guī)渠道宣傳，宣傳推廣力度較小。推廣渠道的選擇上主要側(cè)重戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、短信等常規(guī)媒體。工程1月到3月，延續(xù)前年度推廣，繼續(xù)輸出聯(lián)排、雙拼別墅新品的信息。3月下旬到5月初，輸出聯(lián)排景觀(guān)別墅信息。5月份工程開(kāi)盤(pán)正式對(duì)外銷(xiāo)售。5月初到7月，輸出二期產(chǎn)品面世，主打聯(lián)排景觀(guān)別墅。7月5日開(kāi)始，輸出全新經(jīng)濟(jì)戶(hù)型樣板間開(kāi)放，到本年度末，仍為主推信息，伴隨著幾次價(jià)格的變化，優(yōu)惠力度不變。2021年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目體量原產(chǎn)品類(lèi)型新增產(chǎn)品類(lèi)型計(jì)劃推出數(shù)量原河名墅總占地402畝,總建筑面積25.96萬(wàn)㎡聯(lián)排獨(dú)棟雙拼疊拼四期預(yù)計(jì)會(huì)推出更多的疊拼產(chǎn)品及部分洋房類(lèi)產(chǎn)品四期產(chǎn)品預(yù)計(jì)推出約100余套河心島

總占地100萬(wàn)㎡，建筑面積26萬(wàn)㎡獨(dú)棟雙拼項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年初開(kāi)盤(pán)屆時(shí)一期將推出100套房源以雙拼為主10套獨(dú)棟和90棟雙拼大者總占地

42.5萬(wàn)㎡。建筑面積27.2萬(wàn)㎡雙拼合院明年項(xiàng)目仍主打雙拼和合院，從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看不會(huì)出現(xiàn)新型產(chǎn)品一期全部房源數(shù)量為228套合院組團(tuán)38棟

水悅龍庭總規(guī)劃占地1086畝（山地景觀(guān)500畝）總建筑面積19萬(wàn)㎡聯(lián)排獨(dú)棟雙拼明年將繼續(xù)以雙拼和聯(lián)排為主，部分獨(dú)棟產(chǎn)品

延續(xù)今年強(qiáng)勢(shì)推廣明年預(yù)計(jì)推出房源較多，約100-130套

上山間占地面積38萬(wàn)㎡，建筑面積23萬(wàn)㎡聯(lián)排雙拼獨(dú)棟

聯(lián)排為主，獨(dú)棟僅作樓王標(biāo)價(jià)之用，不做大面積推廣銷(xiāo)售

明年預(yù)計(jì)推出80-100套房源

西山一號(hào)總占地66.7萬(wàn)㎡。建筑面積30萬(wàn)㎡獨(dú)棟雙拼明年項(xiàng)目將仍然以雙拼和聯(lián)排為主，附帶部分定制型大院產(chǎn)品預(yù)計(jì)明年推出量將在80-90套左右一品西山總占地1000余畝。中心線(xiàn)、koma開(kāi)發(fā)暫未定暫未定暫未定別墅市場(chǎng)總結(jié)/預(yù)測(cè)2021年高端別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，多數(shù)高端型工程面市推廣、銷(xiāo)售，在所在的各區(qū)域搶奪市場(chǎng)份額。策略推廣多項(xiàng)選擇擇針對(duì)小眾目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳，線(xiàn)下活動(dòng)組織比重高于普通的推廣渠道。線(xiàn)上宣傳推廣，不再單獨(dú)運(yùn)用單一高曝光率的媒體渠道，轉(zhuǎn)而整合現(xiàn)有所有資源，綜合運(yùn)用多種媒介渠道，到達(dá)最正確的推廣宣傳效果。原河名墅工程整體的宣傳推廣較為成功。其宣傳推廣具有較高的系統(tǒng)性，活動(dòng)的推出極具持續(xù)性，任何一個(gè)細(xì)小的宣傳推廣點(diǎn)，都可以連續(xù)不間斷的進(jìn)行宣傳推廣。隨著“別墅土地控制〞的政策推出，別墅市場(chǎng)供給量的相對(duì)減少，在一定階段內(nèi)可能會(huì)促成別墅產(chǎn)品價(jià)格的平穩(wěn)上漲，在長(zhǎng)期的階段內(nèi)會(huì)保持相對(duì)平衡。2021年，別墅產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)必然伴隨自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升，將更加注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造，致力給業(yè)主帶來(lái)至高的尊貴感。營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，注重挖掘自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)化現(xiàn)象會(huì)有所改善。PART2。

Analysis

回憶總結(jié)【工程2021年全程總結(jié)回憶】工程經(jīng)過(guò)了一年時(shí)間的市場(chǎng)磨合，在競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈的省會(huì)別墅市場(chǎng)中，進(jìn)一步加強(qiáng)了作為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型工程的主導(dǎo)地位，客群認(rèn)可程度不斷加深，不僅在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上較好的完成了經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，更為關(guān)鍵的是成功的聚集了一批擁護(hù)美達(dá)及西山御園的城市高端圈層，在這些圈層客群的心里產(chǎn)生了較好的口碑宣導(dǎo)作用，這對(duì)于一個(gè)別墅工程在長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)上具有極高的戰(zhàn)略意義，必須成功穩(wěn)固工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是值得我們深思的是，從全年工程運(yùn)作的角度思考，工程的營(yíng)銷(xiāo)策略、推廣思路、客群定位等方面依然存在些許缺乏，因此逐步深度分析本案的全年運(yùn)作思想對(duì)于工程明年開(kāi)展方向具有較高的指導(dǎo)意義。???1-3月份營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)???1-3月份4-6月份第二階段7-9月份10-12月份第三階段第四階段【工程2021年?duì)I銷(xiāo)策略回憶】1.營(yíng)銷(xiāo)策略：在年初無(wú)大型活動(dòng)及其他條件支撐的情況下，繼續(xù)維持工程原有價(jià)格及常規(guī)優(yōu)惠政策，并無(wú)其他策略配合銷(xiāo)售。2.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：平穩(wěn)過(guò)渡年初市場(chǎng)的淡季，承接2021年工程在客群中的高端地位，進(jìn)一步翻開(kāi)工程的認(rèn)知度，此階段不作為營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)的主力階段。3.活動(dòng)組織：年末除業(yè)主答謝宴之外，考慮到天氣及年終的原因，本階段根本無(wú)較大的活動(dòng)組織，根本以感恩與關(guān)心業(yè)主為主題。第一階段???4-6月份營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)???1-3月份4-6月份第一階段7-9月份10-12月份第三階段第四階段【工程2021年?duì)I銷(xiāo)策略回憶】1.營(yíng)銷(xiāo)策略：從工程營(yíng)銷(xiāo)角度考慮，工程改變?cè)挟a(chǎn)品組合方式，增加新產(chǎn)品形式——合院，對(duì)客戶(hù)形成產(chǎn)品價(jià)格上選擇的差異性，通過(guò)功能性產(chǎn)品和高端性產(chǎn)品的相互擠壓促進(jìn)銷(xiāo)售，過(guò)渡對(duì)新產(chǎn)品的市場(chǎng)接受期。2.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：保持對(duì)原有聯(lián)排及庭院產(chǎn)品的銷(xiāo)售任務(wù)同時(shí)，向市場(chǎng)灌輸合院產(chǎn)品理念，加速合院產(chǎn)品的去化速度，為下一階段市場(chǎng)主力銷(xiāo)售期提供客群根底。3.活動(dòng)組織：推出合院產(chǎn)品推介會(huì)，與常規(guī)合作品牌商家合作，如高爾夫俱樂(lè)部、寶馬車(chē)友俱樂(lè)部等，進(jìn)一步挖掘高端客群資源。第二階段???7-9月份營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)???1-3月份7-9月份第一階段4-6月份10-12月份第二階段第四階段【工程2021年?duì)I銷(xiāo)策略回憶】1.營(yíng)銷(xiāo)策略：本階段由于聯(lián)排產(chǎn)品根本銷(xiāo)售完畢，工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向單一化，合院和庭院產(chǎn)品逐步合而為一，市場(chǎng)接受度更為廣泛，推出局部新房源并停止對(duì)大院產(chǎn)品的推廣，甚至推出特價(jià)房源和會(huì)員專(zhuān)享組合優(yōu)惠政策，提高老帶新政策影響力。2.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：主要以庭院和合院產(chǎn)品作為主力回款依托，此階段實(shí)現(xiàn)對(duì)“庭院〞產(chǎn)品本年度60%左右的去化量，完成對(duì)本年度營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)的大半方案目標(biāo)。3.活動(dòng)組織：成立并完善璽盟匯商家聯(lián)盟，提供高端客戶(hù)交流平臺(tái)，進(jìn)一步挖掘客戶(hù)資源，加強(qiáng)聯(lián)合商家之間的聯(lián)動(dòng)效能。定制之夜，邀約馬伊琍到場(chǎng)，推廣闊院產(chǎn)品及定制管家效勞為主要內(nèi)容。第三階段???10-12月份營(yíng)銷(xiāo)總結(jié)???第一階段1-3月份10-12月份4-6月份7-9月份第二階段第三階段【工程2021年?duì)I銷(xiāo)策略回憶】1.營(yíng)銷(xiāo)策略：繼續(xù)保持主打優(yōu)惠房源的營(yíng)銷(xiāo)策略，同時(shí)加大與其他置業(yè)平臺(tái)的合作力度，尋求客戶(hù)資源挖掘新的刺激點(diǎn)，與國(guó)大置業(yè)聯(lián)手翻開(kāi)新的別墅營(yíng)銷(xiāo)模式，將工程完全展現(xiàn)在目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)下，增加工程實(shí)質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)根底。2.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：在市場(chǎng)收官階段最后沖擊年度營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，完成集團(tuán)制定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。3.活動(dòng)組織：主要以璽盟匯商家活動(dòng)為主，建立起良好的圈層主導(dǎo)作用，為明年璽盟匯的開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)根底。第四階段27第二階段【工程2021年推廣策略回憶】第三階段第四階段第二階段第一階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份1、推廣主題：2021年1-3月國(guó)賓道上的傳世家業(yè)2、推廣策略：延續(xù)去年工程提出的整體調(diào)性宣傳語(yǔ)，保持工程作為別墅產(chǎn)品的高端性，進(jìn)一步穩(wěn)固市場(chǎng)地位。3、推廣渠道：主要以常規(guī)渠道輔助推廣為主，年初不作為工程推廣的主力階段，此階段各渠道配合較少，無(wú)法給工程提供必要支撐。28第二階段【工程2021年推廣策略回憶】第三階段第四階段第二階段第一階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份1、推廣主題：2021年4-6月感受千畝獨(dú)墅的傳世之美/不是聯(lián)排，不是疊拼，是純別墅2、推廣策略：主打工程最大優(yōu)勢(shì)——獨(dú)棟別墅，通過(guò)產(chǎn)品自身的高端性和稀缺性超越同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)工程，獲得市場(chǎng)客戶(hù)認(rèn)可，此階段在各推廣渠道輸出上較為直接犀利，針對(duì)性更為明顯。3、推廣渠道：除常規(guī)渠道外，另新增了高速戶(hù)外〔攔截型和形象型〕，短信、報(bào)廣〔硬廣為主〕、網(wǎng)絡(luò)和活動(dòng)配合，由于戶(hù)外布點(diǎn)少因此效果相對(duì)一般，客戶(hù)認(rèn)知度不高，短信帶來(lái)了較為直接的來(lái)電。工程此階段來(lái)訪(fǎng)依然主要靠朋友介紹為主，符合別墅工程推廣渠道的一般特征。29第二階段【工程2021年推廣策略回憶】第三階段第四階段第二階段第一階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份1、推廣主題：2021年7-9月千畝御墅，一城之享/不是所有的別墅都可以定制/讓別墅更懂生活2、推廣策略：由于本階段參加了大院產(chǎn)品的推廣，因此在宣傳調(diào)性上工程更顯高端，主要通過(guò)“定制〞概念作為推廣主線(xiàn)引導(dǎo)市場(chǎng)認(rèn)可度，后期增加大量純粹生活氣氛的輸出，凸顯別墅生活感，策略執(zhí)行上突破以往高端厚重的平面風(fēng)格，更多偏向于營(yíng)造清新自然的家庭氣氛，讓客戶(hù)更易接受本案。3、推廣渠道：延續(xù)上一階段使用推廣渠道外，又新加雜志類(lèi)、軟文類(lèi)報(bào)廣、播送，并逐步開(kāi)始通過(guò)利用璽盟匯的圈層口碑作用將工程優(yōu)勢(shì)傳導(dǎo)出去，成為了工程新辟的推廣渠道，并且更為接近別墅工程推廣的效能。30第二階段【工程2021年推廣策略回憶】第三階段第四階段第二階段第一階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份1、推廣主題：2021年10-12月讓別墅更懂生活/‘感恩’主線(xiàn)，答謝業(yè)主2、推廣策略：延續(xù)下半年別墅生活的推廣主線(xiàn)，在所有出街平面上適當(dāng)參加實(shí)質(zhì)銷(xiāo)售信息，虛實(shí)結(jié)合，側(cè)重點(diǎn)依然放在對(duì)于生活氣氛的營(yíng)造上，年終初定采取專(zhuān)場(chǎng)演出的形式答謝業(yè)主3、推廣渠道：本階段更多的運(yùn)用璽盟匯的圈層作用，通過(guò)與聯(lián)合商家的合作形成更多的圈層認(rèn)同感，保證工程的客群根底準(zhǔn)確且龐大，同時(shí)線(xiàn)下推廣渠道依然保有，并新增高端商場(chǎng)廣告、DM單、工程內(nèi)刊，機(jī)場(chǎng)貴賓廳等，全方面灌輸市場(chǎng)工程高端性?！?021年度客群分析】對(duì)于任何一個(gè)工程而言，客戶(hù)都是成功的關(guān)鍵，準(zhǔn)確定位客戶(hù)特征，找尋客戶(hù)心理認(rèn)可點(diǎn)成為工程運(yùn)作的必修課，反觀(guān)本案，西山御園作為省會(huì)第一個(gè)真正意義上的別墅工程已然具備了較強(qiáng)的客群根底，除此之外，一期已交付的業(yè)主資源更成為工程得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)條件，因此分析客群對(duì)于工程未來(lái)開(kāi)展就顯得尤為重要?？腿悍治瞿Ｐ?.23.3工程已成交客戶(hù)分析工程流失客戶(hù)分析意向客戶(hù)分析3.1工程已成交客戶(hù)分析3.1工程關(guān)注點(diǎn)成交客戶(hù)分析社會(huì)地位家庭構(gòu)成從事行業(yè)年齡結(jié)構(gòu)居住區(qū)域主要以橋西區(qū)域?yàn)橹鳎植客獾刂脴I(yè)客群，如邯鄲、保定等地，由于距離原因相對(duì)東部區(qū)域客群較少，更多的選擇原河名墅等區(qū)位條件更優(yōu)的工程多以個(gè)體老板或政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)為主，也有少量社會(huì)高收入職業(yè)人群如教師、醫(yī)生等，行業(yè)分布明顯40-60歲區(qū)間為最為普遍的年齡段，年輕置業(yè)客群也保證在30歲以上，由于別墅置業(yè)的特殊性，客群年齡相對(duì)穩(wěn)重三口之家和四口之家相對(duì)最為常見(jiàn)，少數(shù)以家族形式購(gòu)置別墅的客群也依然存在，此類(lèi)客群多數(shù)已有多套房產(chǎn)客群關(guān)注點(diǎn)依次為工程品質(zhì)環(huán)境、價(jià)格因素、周邊配套、交通區(qū)位條件、樣板間，少數(shù)客群對(duì)于小區(qū)未來(lái)升值關(guān)注也較為關(guān)注，其中朋友圈層的口碑影響起到了很大的宣導(dǎo)作用，近半客戶(hù)通過(guò)朋友介紹成交。此局部成交客群均具備較高的社會(huì)地位，追求生活品質(zhì)，樂(lè)于進(jìn)行別墅置業(yè)改善生活條件局部客戶(hù)存在一定的虛榮心，以御園帶來(lái)的身份感進(jìn)入頂端圈層3.2工程流失客戶(hù)分析工程形象園區(qū)環(huán)境交通區(qū)位細(xì)節(jié)品質(zhì)工程工程進(jìn)度一直相對(duì)緩慢，由其對(duì)于交付客戶(hù)來(lái)說(shuō)信心缺乏導(dǎo)致口碑宣傳不利，流失局部客群且整改延后，造成了項(xiàng)目整體形象較大的損害，客戶(hù)置業(yè)信任度減低。園區(qū)內(nèi)由于施工經(jīng)常出現(xiàn)黃土高堆的現(xiàn)象，導(dǎo)致客戶(hù)對(duì)于工程第一印象打折包括景觀(guān)小品的日常打理失職造成了多處落敗的景象，不利于別墅工程形象的樹(shù)立。由于人們根深蒂固的距離觀(guān)念及原河名墅工程的出現(xiàn)客群對(duì)于本案的區(qū)位條件不報(bào)以認(rèn)可，特別是相對(duì)于橋東區(qū)域的客群來(lái)說(shuō)，此局部原因造成了本工程該類(lèi)客群的流失細(xì)節(jié)品質(zhì)上的缺失主要表達(dá)在客服管理及工程形象上，在工程樣板間和交付區(qū)整改前依然出現(xiàn)停電和漏水現(xiàn)象，客戶(hù)一度出現(xiàn)較大微詞，品質(zhì)上的不到位也是客戶(hù)流失的關(guān)鍵因素之一3.3意向客戶(hù)分析工程客戶(hù)未成交分析〔客戶(hù)抗性點(diǎn)〕意向客戶(hù)分析工程客戶(hù)成交分析〔客戶(hù)契合點(diǎn)〕認(rèn)同工程價(jià)值宣傳的主流導(dǎo)向方向，渴望擁有純粹別墅生活的居住條件追求高品質(zhì)的生活，希望被社會(huì)財(cái)富人群認(rèn)可并融入到核心圈層中〔璽盟匯〕與工程本身所具備的氣質(zhì)相符，個(gè)人價(jià)值得到表達(dá)，因此選擇本案客群本身不具備足夠?qū)嵙?，?duì)高端別墅類(lèi)產(chǎn)品依然可望而不可及對(duì)于本工程的品質(zhì)環(huán)境、工程形象、效勞細(xì)節(jié)或其他屬性不滿(mǎn)，自身心理存在購(gòu)置抗性【2021年度工程回憶總結(jié)概述】?jī)r(jià)值認(rèn)同點(diǎn)價(jià)值分歧點(diǎn)未來(lái)別墅市場(chǎng)放量的大量減少凸顯工程產(chǎn)品的稀缺性，客戶(hù)認(rèn)同度提升。工程主流賣(mài)點(diǎn)愈發(fā)得到目標(biāo)客群的價(jià)值認(rèn)同。省會(huì)別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，較多的競(jìng)品工程的出現(xiàn)造成了對(duì)本案的分流，在本工程尚未做到絕對(duì)標(biāo)桿的時(shí)候，各工程自身的優(yōu)勢(shì)依然存在對(duì)客戶(hù)的足夠吸引力市場(chǎng)原因客群原因自身原因?qū)τ诒竟こ坛掷m(xù)推廣的高端調(diào)性和生活意境存在共鳴，價(jià)值取向一度成為連接工程和客群的主要因素，除此之外，工程品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境也是客戶(hù)認(rèn)可的主要導(dǎo)向。工程目前依然存在較多劣勢(shì)和缺乏，客群認(rèn)為對(duì)于高端生活的追求目前本案尚缺乏以匹配，或者自身缺乏足夠?qū)嵙?gòu)置本物業(yè)，兩級(jí)分化明顯。工程自身具備其他競(jìng)爭(zhēng)工程都不具備的優(yōu)勢(shì)條件，尤其表達(dá)在產(chǎn)品的稀缺性上，并且在自身規(guī)模、環(huán)境和品質(zhì)上均做到了本地市場(chǎng)的一線(xiàn)運(yùn)營(yíng)水平，得到市場(chǎng)認(rèn)可。盡管工程自身已具備較為成熟的別墅開(kāi)發(fā)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但存在的缺乏依然清晰可見(jiàn)，對(duì)客群把握也相對(duì)不夠準(zhǔn)確，因此出現(xiàn)了局部客戶(hù)對(duì)本案信心缺乏的現(xiàn)象。營(yíng)銷(xiāo)推廣工程年初的推廣渠道、活動(dòng)組織契合度較高，到達(dá)了良好的效果。推盤(pán)節(jié)奏失調(diào)，主題變換過(guò)于頻繁，失去了系統(tǒng)性?？蛻?hù)資料數(shù)據(jù)庫(kù)不完整，無(wú)法準(zhǔn)確分析，調(diào)整推廣、策略。PART3。

Analysis

回憶總結(jié)通過(guò)對(duì)工程房源及市場(chǎng)情況整合分析，針對(duì)西山御園工程2021年度銷(xiāo)售方案，主推產(chǎn)品類(lèi)型為合院產(chǎn)品，以大院及疊拼產(chǎn)品為輔進(jìn)行銷(xiāo)售。庭院產(chǎn)品房源充足，且明年仍有一局部新品推出，因此將其作為年度銷(xiāo)售的主力承擔(dān)回款任務(wù)；定制級(jí)大院具有極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì)，將極大程度提升工程的形象及品質(zhì)，在市場(chǎng)內(nèi)引起較高的關(guān)注度。大院產(chǎn)品作為工程整體高端形象的支撐，但相對(duì)目標(biāo)客群范圍較小，因此不依靠大院實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)，而是通過(guò)對(duì)大院產(chǎn)品的宣傳形成對(duì)局部庭院客戶(hù)的轉(zhuǎn)換，進(jìn)而完成銷(xiāo)售任務(wù)。疊拼產(chǎn)品在下半年度推出，但價(jià)格未定因此暫不計(jì)算在明年回款目標(biāo)當(dāng)中，本類(lèi)產(chǎn)品可吸引庭院的下一圈層客群，將擴(kuò)大市場(chǎng)目標(biāo)客群受眾范圍。2021年年度方案分析工程介紹及2021年度銷(xiāo)售目標(biāo)產(chǎn)品類(lèi)型套數(shù)單套總貨值（千萬(wàn)）產(chǎn)品總貨值（億）2012年存量合院44----庭院45----2013年推出量合院1280.45.1庭院450.552.5大院1811.8疊拼80-100未定價(jià)未定價(jià)2021年主推合院產(chǎn)品，大院及疊拼入市推售，以回款60%計(jì)算，回款額為5.64億元。◆以下各事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)需確定，而后對(duì)此推出相應(yīng)的推廣方案及營(yíng)銷(xiāo)策略。1、北入口整改，動(dòng)線(xiàn)沿線(xiàn)的景觀(guān)打造與布置。2、二期庭院B區(qū)塊的交付?！?021年9月份〕3、樣板區(qū)開(kāi)放；大院、合院以及新推疊拼產(chǎn)品的樣板間的全面開(kāi)放。〔2021年10月〕4、實(shí)體交房樣板區(qū)展示：一期實(shí)體樣板房的建筑、景觀(guān)、物管等各方面的展示，可更為直觀(guān)的感受到后期效勞及生活品質(zhì)，提升客戶(hù)對(duì)本案的認(rèn)可度。〔2021年10月〕5、會(huì)所整改；〔地下健身房、棋牌室、影音區(qū)等〕完成改建，會(huì)所利用率將全面提高〔4月會(huì)所一層、三層的整改完畢，明年2021年幼兒園宣傳，2021年投入使用?！?、橫山村改造：將形成一片“城〞區(qū)，使工程周邊區(qū)域生活配套的更為完善，全面、持續(xù)影響工程?！哺脑焱瓿珊笠攒浳男问郊右猿醋鳌！潮灸甓葘⒀永m(xù)2021年?duì)I銷(xiāo)節(jié)奏，續(xù)推剩余產(chǎn)品及新增產(chǎn)品，排布重要事件、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從而在各階段制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略等方案。第一階段延續(xù)階段第二階段主推階段第三階段主推階段第四階段維持階段2021年?duì)I銷(xiāo)方案排期本階段屬于感恩季，不進(jìn)行強(qiáng)銷(xiāo)推廣，主要進(jìn)行工程整改及其他準(zhǔn)備工作，3月開(kāi)始預(yù)熱大院1-3月份4-6月份7-9月份庭院合院大院疊拼合院大院疊拼合大院庭院正常銷(xiāo)售，大院在具備一定的客戶(hù)基數(shù)后開(kāi)始銷(xiāo)售；媒體戶(hù)外資源的優(yōu)化，大院簽約儀式及銷(xiāo)售；疊拼產(chǎn)品預(yù)熱。4月份會(huì)所整改完畢，成立紅酒會(huì)所2期庭院B區(qū)塊的交付庭院、大院樣板區(qū)的開(kāi)放7、8月份活動(dòng)配合相對(duì)較多，為9月份整體銷(xiāo)售進(jìn)行鋪墊，三種產(chǎn)品同時(shí)銷(xiāo)售，可一定程度擠壓庭院產(chǎn)品的銷(xiāo)售。疊院新品的加推，以大院繼續(xù)拔工程調(diào)性，十月份銷(xiāo)售策略的延續(xù)調(diào)整，大院、庭院實(shí)體樣板間的宣傳與開(kāi)發(fā),維系新老客戶(hù)10-12月份銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)提升外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)挖掘本市客戶(hù)資源重點(diǎn)城市發(fā)展案場(chǎng)科技多媒體展示產(chǎn)品提升會(huì)所整改北入口整改產(chǎn)品樣板區(qū)開(kāi)放A區(qū)實(shí)體樣板區(qū)橫山村規(guī)劃確定市區(qū)售樓處設(shè)立入口動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策略團(tuán)隊(duì)組建工程物料動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)讓別墅更懂生活當(dāng)別墅遇到美好請(qǐng)別墅選擇幸福讓別墅溫暖未來(lái)內(nèi)部月刊發(fā)放增加集團(tuán)價(jià)值板塊重大時(shí)間、事件節(jié)點(diǎn)媒體組合Ipad及多媒體設(shè)備功能完善市區(qū)主干道形象戶(hù)外鋪設(shè)重點(diǎn)縣市宣傳型戶(hù)外鋪設(shè)明年重大活動(dòng)及電影宣傳嫁接聯(lián)合商家店面宣傳推廣市區(qū)高端會(huì)所嫁接宣傳感恩線(xiàn)品牌線(xiàn)，集團(tuán)事件參與及推廣璽盟匯，聯(lián)合商家活動(dòng)推廣參與戶(hù)外營(yíng)銷(xiāo)推廣階段主題常規(guī)推廣活動(dòng)配合非常規(guī)推廣對(duì)社會(huì)周期性進(jìn)行捐贈(zèng)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行答謝文化線(xiàn)針對(duì)歐洲文化介紹系列性講座運(yùn)動(dòng)線(xiàn)國(guó)賓館對(duì)客戶(hù)開(kāi)放體驗(yàn)路虎體驗(yàn)中心體驗(yàn)高爾夫系列趣味、專(zhuān)業(yè)比賽會(huì)員拓展、開(kāi)展商家聯(lián)盟活動(dòng)、推廣嫁接感恩線(xiàn)，回報(bào)社會(huì)提升形象品牌線(xiàn)，推廣提升集團(tuán)知名度銀行、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)盟車(chē)管所聯(lián)盟，資源共享同行業(yè)聯(lián)盟，資源共享高端住宅、商業(yè)鎖定宣傳周邊縣市鎖定推廣營(yíng)銷(xiāo)渠道璽盟匯美達(dá)匯相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)盟目標(biāo)鎖定與國(guó)大聯(lián)合銷(xiāo)售???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段本階段屬于銷(xiāo)售淡季，推廣力度及活動(dòng)組織力度、數(shù)量可適當(dāng)調(diào)整，不作為回款主力期。主要工作為意向合作單位洽談、工程整改、外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建等準(zhǔn)備工作及年終答謝會(huì)。年后對(duì)大院產(chǎn)品進(jìn)行宣傳預(yù)熱〔根據(jù)大院工程調(diào)整預(yù)熱時(shí)間〕第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段銷(xiāo)售人員：對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，為業(yè)主提供全面的理財(cái)投資和置業(yè)意見(jiàn)，給予業(yè)主高端品質(zhì)的效勞模式。團(tuán)隊(duì)效勞：對(duì)大院客戶(hù)專(zhuān)業(yè)化、團(tuán)隊(duì)式進(jìn)行接待，配有理財(cái)師及法律參謀，保證解答客戶(hù)較為關(guān)心的問(wèn)題及疑問(wèn)。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份對(duì)大院客戶(hù)不用常規(guī)的一對(duì)一接待，為了更好的彰顯工程的高端性、品質(zhì)感，營(yíng)造出城市別墅類(lèi)產(chǎn)品領(lǐng)航者的形象，因此建議對(duì)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)配備專(zhuān)業(yè)的理財(cái)師、法律參謀等，可以更好、更專(zhuān)業(yè)的對(duì)客戶(hù)提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答與說(shuō)明，提升客戶(hù)的身份感。配備專(zhuān)業(yè)化的安保人員及客服人員，使客戶(hù)在一系列看房行為中體會(huì)到高品質(zhì)的效勞，彰顯工程的專(zhuān)業(yè)水平與品質(zhì)，客服人員需要具備一定的工程銷(xiāo)售知識(shí)，保證在單獨(dú)面對(duì)客戶(hù)的同時(shí)可為其解答疑問(wèn)，提升客戶(hù)及其朋友對(duì)本案的認(rèn)可度。團(tuán)隊(duì)式效勞提升???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段市區(qū)售樓部：工程地距離市區(qū)較遠(yuǎn)，建議在市區(qū)設(shè)立銷(xiāo)售中心，人流較大，對(duì)外宣傳后，意向客戶(hù)可更方便的了解到工程的具體情況，增加來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，提高工程的知名度，提升成交率。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段動(dòng)線(xiàn)布置：從北門(mén)入口，沿景觀(guān)區(qū)繞一圈，沿線(xiàn)景觀(guān)精心打造，形成強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊力。建議動(dòng)線(xiàn)沿著北門(mén)入口兩側(cè)至中心湖沿線(xiàn)〔鐘鼓樓、白樺林景觀(guān)線(xiàn)路〕，車(chē)輛停靠在轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)后步行參觀(guān)中心湖景觀(guān)進(jìn)入會(huì)所。景觀(guān)建議：五重立體景觀(guān)打造，形成立體景觀(guān)綠化?！惨员ＷC視野開(kāi)闊且綠化品質(zhì)為原那么〕第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份景觀(guān)動(dòng)線(xiàn)與打造建議一重：百種林木護(hù)衛(wèi)體系：選用如雪松、垂柳、國(guó)槐等精選樹(shù)木，擺布數(shù)量不宜過(guò)多，保證視野的開(kāi)闊。兩重：珍惜喬木種植：選用如加納利海棗、棕櫚、蘇鐵、櫻花等形成第二重園林景觀(guān)，控制數(shù)量。三重：低矮灌木類(lèi)選?。哼x用如紫葉小臂、金邊黃楊、金葉女貞、大葉女貞等低矮灌木密集栽植造景，形成第三重園林景觀(guān)，在該層面中擺放建筑小品等。四重：以花灌木為主：選用如薔薇、美人蕉等花類(lèi)品種，形成四重植物景觀(guān)。五重：果嶺坡地草皮，鋪設(shè)園林第五重立體景觀(guān)。景觀(guān)動(dòng)線(xiàn)與打造建議●景觀(guān)小品的布置：在沿路重要線(xiàn)路鋪設(shè)景觀(guān)小品，增加景觀(guān)美感與藝術(shù)性。1〕建筑小品：道路節(jié)點(diǎn)精致小雕塑的建立。2〕生活設(shè)施小品：坐椅、亭、以及復(fù)古郵箱、藝術(shù)垃圾通的應(yīng)用。3〕道路實(shí)施小品：街燈、防護(hù)欄、道路標(biāo)志、道路兩側(cè)排水側(cè)石的使用?！窬坝^(guān)高科技的打造：采用新型路面材料，如瀝青瑪蹄質(zhì)碎石保持路面的平坦。運(yùn)用全國(guó)首創(chuàng)調(diào)井技術(shù)保持井蓋與路面的齊平并進(jìn)行隱藏。???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段銷(xiāo)售道具：在售樓部設(shè)置多媒體形式宣傳工程信息，給予業(yè)主全方位的工程介紹，提升售樓部品位和科技含量，同時(shí)對(duì)銷(xiāo)售人員配備ipad作為輔助道具，即提升工作效率也符合工程的高端定位，一定程度上彌補(bǔ)了在沒(méi)有實(shí)體樣板房開(kāi)放的劣勢(shì)，給予客戶(hù)高科技體驗(yàn)感。數(shù)據(jù)建立：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)、成交客戶(hù)的認(rèn)知途徑、居住區(qū)域、從事行業(yè)類(lèi)型等信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，保證后期對(duì)推廣、策略方案進(jìn)行調(diào)整，保證更準(zhǔn)確的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)成交。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段會(huì)所整改：會(huì)所整改完畢后，游泳以及健身娛樂(lè)設(shè)施的開(kāi)放讓客戶(hù)體驗(yàn)上流生活圈層的極致效勞；分銷(xiāo)組織：工程以省會(huì)高端別墅定位，除了維護(hù)本地市場(chǎng)的原有客流外，在省會(huì)周邊經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)區(qū)域成立分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，挖掘更多客戶(hù)資源第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份周邊重點(diǎn)地級(jí)市排布首先考慮區(qū)域性，主要針對(duì)北京以南的城市，考慮選擇的城市到達(dá)本市的距離較近，并且在可通往北京方向的交通主路上。衡水，礦產(chǎn)資源有石油、地?zé)?、礦泉水和磚瓦用粘土礦種，2021年生產(chǎn)總值781.5億，距離本市距離較近。邯鄲，邯鄲市是全國(guó)雙擁模范城，旅游、農(nóng)業(yè)較為興旺，2021年全市生產(chǎn)總值完成2787億元保定，保定市自然資源豐富，縣域經(jīng)濟(jì)特色明顯，2021年生產(chǎn)總值2450億。邢臺(tái)，2021年生產(chǎn)總值1426.3億元，且距離本市較近，我市成為其通往北京地區(qū)的主要站點(diǎn)。省重點(diǎn)縣城排布選擇距離本市較近的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣進(jìn)行重點(diǎn)分銷(xiāo)執(zhí)行。辛集，本市市區(qū)東行80公里，素有皮革之都的稱(chēng)號(hào)，屬于本市第一強(qiáng)縣。沙河，2021年生產(chǎn)總值完成180億左右，并且以迅猛的速度增加，近幾年城市不斷開(kāi)展，居民消費(fèi)能力大幅提升，在通往石家莊、北京方向的京珠沿線(xiàn)。定州，位于保定南行100公里左右，以鑄造、鋼網(wǎng)、紡織、建材為主要行業(yè)，經(jīng)濟(jì)較為興旺。山西陽(yáng)泉，素有鐵煤之鄉(xiāng)，距離石家莊距離較近，經(jīng)濟(jì)興旺。武安市，位于邯鄲西部，主要為礦產(chǎn)，居民消費(fèi)能力較強(qiáng)。重要高速路段戶(hù)外鋪設(shè)在本市高速出入口進(jìn)行高炮位置排布，京珠、京昆等高速口為主；石太、繞城高速為輔。輸出內(nèi)容簡(jiǎn)單明了，易于記憶，不建議在平面上圖片比重過(guò)大，對(duì)于高速行駛中的車(chē)輛并無(wú)較大的吸引力，且噴繪水平有限，不能很好的表現(xiàn)出工程的品質(zhì)感。市區(qū)通往工程重要關(guān)卡點(diǎn)鋪設(shè)建議體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)展示別墅生活區(qū)真實(shí)的生活情境與工程現(xiàn)場(chǎng)，讓客戶(hù)身臨其境，給客戶(hù)真正感官享受的同時(shí)，以高端別墅區(qū)的強(qiáng)大的科技含量與生活質(zhì)感影響客戶(hù)，提升客戶(hù)對(duì)本案產(chǎn)品各方面的認(rèn)可度及購(gòu)置信心，而后實(shí)現(xiàn)口碑傳播的目的?！e墅施工現(xiàn)場(chǎng)安裝攝像頭，通過(guò)與IPAD、多媒體終端機(jī)的連接可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操作，客戶(hù)在室內(nèi)可真實(shí)觀(guān)看工地現(xiàn)場(chǎng)及各細(xì)節(jié)的處理，方便定制大院客戶(hù)對(duì)自己購(gòu)置物業(yè)的監(jiān)督，表達(dá)客戶(hù)的身份感及定制過(guò)程的高科技體驗(yàn)感;·可組織全市越野挑戰(zhàn)賽或給予相關(guān)組織提供比賽場(chǎng)地，擴(kuò)大比賽的影響面，吸引客戶(hù)及愛(ài)好者到訪(fǎng)，并進(jìn)行全場(chǎng)比賽的報(bào)道，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)的獲知度。

???營(yíng)銷(xiāo)推廣???第一階段第二階段第四階段階段主題：讓別墅更懂生活2021，只有御園——相識(shí)不晚，相知正好沿用之前推廣線(xiàn)路，對(duì)于別墅生活氣氛和生活意境的渲染，提前預(yù)熱大院產(chǎn)品。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???第一階段第二階段第四階段報(bào)紙〔軟文〕：別墅專(zhuān)家形象解讀、產(chǎn)品系列賣(mài)點(diǎn)解讀與別墅生活方式、生活氣氛的闡述；大院產(chǎn)品預(yù)熱一篇報(bào)廣形象宣傳短信：促銷(xiāo)政策期間投放時(shí)效性宣傳信息網(wǎng)絡(luò)：延續(xù)現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)渠道上的軟文輸出并于報(bào)廣軟文保持統(tǒng)一性?xún)?nèi)刊：每月向重要客戶(hù)派發(fā)工程內(nèi)刊，分區(qū)塊展示工程形象〔企業(yè)文化、人物訪(fǎng)談、活動(dòng)展示、璽盟匯、品牌推介等〕賀歲檔期熱門(mén)電影片頭廣告宣傳片：在2021年11月29日—2021年2月14日賀歲檔期，在熱門(mén)電影入?王的盛宴??一九四二?電影首映前以廣告形式播放工程宣傳片。與石家莊高端影院合作，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北國(guó)先天下金棕櫚等知名影院，擴(kuò)大工程認(rèn)知度與影響力。攔截型戶(hù)外：保存目前攔截戶(hù)外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程進(jìn)行客戶(hù)分流。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???第一階段第二階段第四階段嫁接私家會(huì)所：別墅的私家會(huì)所的作用不僅僅存在于業(yè)主之間的聚會(huì)和交流，更有利于工程在業(yè)主及朋友圈之間形成一種無(wú)形的宣傳口碑，通過(guò)口口相傳的宣傳途徑對(duì)吸引這局部高端客群要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于媒體渠道的宣傳?！c城市的頂端私人會(huì)所進(jìn)行合作、聯(lián)盟〔如中茂海悅、勒泰私人會(huì)所等〕，其消費(fèi)者或會(huì)員與本案的目標(biāo)客群根本重疊，可在此高端圈層進(jìn)行宣傳及后期的口碑傳播；▲持工程憑證方可帶著朋友到此喝茶、聊天、休閑等，同時(shí)可享受御園效勞〔特供茶水、食品、娛樂(lè)工程等〕；·在會(huì)所內(nèi)配有體驗(yàn)式的3D展示〔觸摸顯示屏、iPad類(lèi)似蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)的平板體驗(yàn)〕，消費(fèi)客群可在聊天之余便可獲知一定工程信息；第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???第一階段第二階段第四階段美達(dá)匯主要效勞于業(yè)主及客戶(hù)，為擴(kuò)大美達(dá)匯的影響力，實(shí)現(xiàn)高端圈層的口碑效應(yīng)，利用社會(huì)慈善及品牌效應(yīng)同步進(jìn)行。感恩線(xiàn)：對(duì)社會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，由會(huì)員、客戶(hù)組織發(fā)起對(duì)貧困災(zāi)區(qū)、教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行捐贈(zèng)；由客服部對(duì)業(yè)主、客戶(hù)在節(jié)日、生日節(jié)點(diǎn)進(jìn)行答謝或發(fā)起祝福。品牌線(xiàn)：集團(tuán)答謝會(huì)，御園業(yè)主代表參加，相關(guān)會(huì)員、媒體參觀(guān)美達(dá)產(chǎn)業(yè)鏈，并進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，借集團(tuán)知名度較高的合作伙伴之勢(shì)進(jìn)行宣傳。在月刊中排布專(zhuān)區(qū)對(duì)集團(tuán)活動(dòng)、時(shí)間、人物等事由進(jìn)行炒作。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???第一階段第二階段第四階段≯1月美達(dá)西山御園年終答謝晚宴以感恩為主題，邀約業(yè)主、客戶(hù)、美達(dá)匯成員、璽盟匯成員、媒體記者等人員參加，以溫馨、感恩為主要元素進(jìn)行組織，同時(shí)在答謝會(huì)上，輸出大院產(chǎn)品信息，為實(shí)現(xiàn)后期老帶新的成交?！?月中旬美達(dá)匯新、老業(yè)主赴杭州參觀(guān)集團(tuán)工程及會(huì)所邀約業(yè)主、璽盟匯成員代表及媒體記者參加集團(tuán)工程及西湖會(huì)所，將集團(tuán)旗下工程、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行展示，凸顯集團(tuán)實(shí)力，為而后參觀(guān)人員在其圈層進(jìn)行口碑傳播。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)渠道???第一階段第二階段第四階段銀行、金融機(jī)構(gòu)：持璽盟匯或美達(dá)匯卡者，到此辦理轉(zhuǎn)賬、取錢(qián)、炒股等業(yè)務(wù)行為，可享受優(yōu)先辦理的權(quán)利，同時(shí)由其方提供理財(cái)師效勞，保證了案場(chǎng)多對(duì)一接待的專(zhuān)業(yè)度及信任度。車(chē)管所機(jī)構(gòu)：該機(jī)構(gòu)具有車(chē)輛登記的客戶(hù)資料，對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行小眾推廣，實(shí)現(xiàn)成交。璽盟匯、美達(dá)匯成員持相關(guān)證明可在車(chē)管所享受代辦、代檢效勞及優(yōu)先辦理權(quán)。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)渠道???第一階段第二階段第四階段璽盟匯拓展：聯(lián)合商家23家，涵蓋了汽車(chē)、美容、高爾夫、家具、裝修等行業(yè)，為使其形成更為強(qiáng)大的高端品牌集成體。2021年可對(duì)市內(nèi)高端私人茶社、會(huì)所、高端酒店進(jìn)行聯(lián)盟，成為在高端圈層影響力更大的多元化行業(yè)組合聯(lián)盟。聯(lián)盟資源共享：璽盟匯會(huì)員可在西山置業(yè)享受一定額度的優(yōu)惠，同時(shí)可共享會(huì)員品牌的優(yōu)惠活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)真正的聯(lián)盟會(huì)，擴(kuò)大高端圈層的真正價(jià)值與影響力。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)渠道???第一階段第二階段第四階段同行業(yè)資源共享：與目標(biāo)客群相一致的不同產(chǎn)品類(lèi)型工程進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)高端客戶(hù)的資源共享，實(shí)現(xiàn)雙方成交的共贏(yíng)局面；與一些具備高端客戶(hù)資源的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)資源的互有共享，最終實(shí)現(xiàn)成交。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段本階段為強(qiáng)銷(xiāo)期，經(jīng)過(guò)第一階段的客戶(hù)積累與新品預(yù)熱，主力產(chǎn)品及高價(jià)值產(chǎn)品主要將在本階段推出，因此本階段的活動(dòng)組織、推廣力度將勢(shì)必有所增加。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段市區(qū)售樓部：售樓部啟用，銷(xiāo)售、客服人員到場(chǎng)，正式投入使用，在啟動(dòng)前推廣中輸出市區(qū)銷(xiāo)售中心啟幕的信息，增加市場(chǎng)獲知度。北入口：園區(qū)北側(cè)入口及景觀(guān)整改完畢，并在御園路設(shè)立指引標(biāo)示。分銷(xiāo)、行銷(xiāo)：分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)洽談合作完畢，進(jìn)入宣傳推廣及資源共享階段；行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)正式開(kāi)始挖掘客戶(hù)資源。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)：展示別墅生活區(qū)真實(shí)的生活情境與工程現(xiàn)場(chǎng)，讓客戶(hù)身臨其境，給客戶(hù)真正感官享受的同時(shí)，以高端別墅區(qū)的強(qiáng)大的科技含量與生活質(zhì)感影響客戶(hù)，提升客戶(hù)對(duì)本案產(chǎn)品各方面的認(rèn)可度及購(gòu)置信心，而后實(shí)現(xiàn)口碑傳播的目的。別墅施工現(xiàn)場(chǎng)安裝攝像頭，通過(guò)與IPAD、多媒體終端機(jī)的連接可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操作，客戶(hù)在室內(nèi)可真實(shí)觀(guān)看工地現(xiàn)場(chǎng)及各細(xì)節(jié)的處理，方便定制大院客戶(hù)對(duì)自己購(gòu)置物業(yè)的監(jiān)督，表達(dá)客戶(hù)的身份感及定制過(guò)程的高科技體驗(yàn)感;第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???階段主題：當(dāng)別墅遇見(jiàn)美好大院主要以拔形象為主，尋找18位城市的頂尖人士；繼加推合院產(chǎn)品，對(duì)于產(chǎn)品功能以及實(shí)質(zhì)銷(xiāo)售信息的輸出；預(yù)熱疊拼。第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???階段主題：當(dāng)別墅遇見(jiàn)美好合院系列：男人的另一個(gè)自己，在露臺(tái)女人的另一個(gè)自己，在后花園孩子的另一個(gè)自己，在閣樓大院系列：不是所有的別墅都可以定制不是所有的人都可以享受定制不是所有的物管都為了定制第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???報(bào)紙〔硬廣、軟廣〕：別墅生活的價(jià)值解讀、大院高端形象的維持，合院產(chǎn)品功能賣(mài)點(diǎn)的輸出；疊拼產(chǎn)品預(yù)熱一篇報(bào)廣形象宣傳。短信：對(duì)重要活動(dòng)、事件受眾客群進(jìn)行精準(zhǔn)投放，輸出產(chǎn)品功能與銷(xiāo)售信息，增加來(lái)電來(lái)訪(fǎng)。網(wǎng)絡(luò)：延續(xù)現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)渠道上的軟文輸出并于報(bào)廣軟文保持統(tǒng)一性，根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)不同更換輸出內(nèi)容。內(nèi)刊：對(duì)大院產(chǎn)品進(jìn)行賣(mài)點(diǎn)性輸出，配合合院產(chǎn)品信息點(diǎn)，對(duì)慈善捐贈(zèng)進(jìn)行登刊宣傳。攔截型戶(hù)外：保存目前攔截戶(hù)外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，增加對(duì)市區(qū)交通對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程進(jìn)行客戶(hù)分流。框架廣告：在市區(qū)主要高端寫(xiě)字樓，如勒泰、萬(wàn)達(dá)、先天下等寫(xiě)字樓電梯、停車(chē)場(chǎng)等廣告位的投放。第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???嫁接私家會(huì)所：私家會(huì)所洽談成功后，人員培訓(xùn)、宣傳物料等工作到位，同時(shí)對(duì)業(yè)主、璽盟匯、美達(dá)匯成員進(jìn)行告知，并輸出在此可享受到的特權(quán)。美達(dá)匯慈善捐贈(zèng)：4月份籌備完成，并進(jìn)行第一站捐贈(zèng)，由美達(dá)匯發(fā)起，業(yè)主、客戶(hù)、璽盟匯、美達(dá)匯成員自由參加，媒體進(jìn)行報(bào)道。第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???≯4月：會(huì)所酒莊入駐，簽約儀式高端紅酒會(huì)所進(jìn)駐本案會(huì)所，邀約媒體、璽盟匯會(huì)員、業(yè)主、客戶(hù)參加本次簽約儀式及紅酒品鑒會(huì)?！?月：大院簽約儀式在國(guó)賓館組織大院產(chǎn)品推介會(huì)，邀約客戶(hù)、同行業(yè)人士參加，主要目的為對(duì)市場(chǎng)告知本案大院產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)及稀缺性?；顒?dòng)當(dāng)天，推介局部結(jié)束后舉行大院的簽約儀式，簽約結(jié)束后可到園區(qū)進(jìn)行冷餐游園。≯6月，疊拼產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，養(yǎng)生講坐在會(huì)所舉辦疊拼產(chǎn)品的推介會(huì)，邀約所有業(yè)主、客戶(hù)參加，主講疊拼產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)、由來(lái)以及與市場(chǎng)其他工程的同類(lèi)型工程進(jìn)行比照。推介會(huì)后舉辦養(yǎng)生、風(fēng)水講座。第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)渠道???分銷(xiāo)組織根據(jù)第一階段分銷(xiāo)組織的回饋，對(duì)目標(biāo)客群鎖定、區(qū)域鎖定、推廣方案進(jìn)行調(diào)整，繼續(xù)進(jìn)行分銷(xiāo)方案。國(guó)大需自行擴(kuò)大本案的影響力，積累意向客戶(hù)，促使成交，可通過(guò)高端客戶(hù)的回訪(fǎng)、軟推形式的跟進(jìn)等實(shí)現(xiàn)成交。第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)渠道???璽盟匯拓展：繼續(xù)擴(kuò)大會(huì)員規(guī)模及高端性，通過(guò)聯(lián)合商家活動(dòng)等形式，實(shí)現(xiàn)高端客戶(hù)的資源共享，增加成交量。同行業(yè)合作：該項(xiàng)合作需要持續(xù)進(jìn)行，需要不斷開(kāi)發(fā)新的合作方，保證高端資源的不斷更新，提高成交幾率。商會(huì)聯(lián)盟：聯(lián)系浙江、上海、北京等大型商會(huì)組織，可為其提供國(guó)賓館會(huì)場(chǎng)、場(chǎng)地進(jìn)行洽談事務(wù)等，邀約其參加工程相關(guān)的高端性活動(dòng)，突出工程賣(mài)點(diǎn)，增加其中會(huì)員的購(gòu)置意向或口碑傳播。???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段本階段經(jīng)過(guò)了第二階段的強(qiáng)銷(xiāo)，進(jìn)入了持續(xù)銷(xiāo)售階段，大院產(chǎn)品的推出、銷(xiāo)售將工程的高端性進(jìn)一步提升。7、8月份屬于淡季，活動(dòng)組織相對(duì)較多，為9月份整體銷(xiāo)售進(jìn)行鋪墊，三種產(chǎn)品同時(shí)銷(xiāo)售，可一定程度擠壓合院產(chǎn)品的銷(xiāo)售。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段分銷(xiāo)、行銷(xiāo)：繼續(xù)開(kāi)展市場(chǎng)高端客戶(hù)資源，根據(jù)前兩個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)、反響，對(duì)后期的客戶(hù)跟進(jìn)、目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，保證更有效的鎖定目標(biāo)客戶(hù)。B塊交房：對(duì)B區(qū)塊交房組織交房活動(dòng)，將媒體記者、業(yè)主等人員邀約參加，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宣傳、推廣，月刊對(duì)此排布大事件板塊。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)策略???第一階段第二階段第四階段橫山村工程規(guī)劃：衡山村工程規(guī)模較大，規(guī)劃、配套確實(shí)定對(duì)本案具有深遠(yuǎn)的積極影響，完善的配套成為了本案業(yè)主后期生活的有力保障，一定程度上彌補(bǔ)了環(huán)境、居住氣氛劣勢(shì)。幼兒園籌備：工程規(guī)劃了幼兒園，但正式投入使用預(yù)計(jì)在2021年，為增加工程的競(jìng)爭(zhēng)力，建議在本階段開(kāi)始進(jìn)行宣傳、輸出。第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份第一階段第二階段第四階段第三階段1-3月份4-6月份7-9月份10-12月份???營(yíng)銷(xiāo)推廣???階段主題：請(qǐng)別墅選擇幸福報(bào)紙〔硬廣、軟廣〕：軟文形式輸出，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)、全價(jià)值效勞體系、璽盟匯、集團(tuán)大事件等。網(wǎng)絡(luò)：以軟推形式為主，對(duì)活動(dòng)組織的宣傳推廣為主。內(nèi)刊：著重對(duì)集團(tuán)活動(dòng)集團(tuán)實(shí)力的展示及工程組織的活動(dòng)展示。站亭：短期內(nèi)集中投放站亭廣告，疊拼新品的推出，前期造勢(shì)。攔截型戶(hù)外：保存目前攔截戶(hù)外布點(diǎn)并進(jìn)行資源優(yōu)化，著重新品的推出，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)工程進(jìn)行客戶(hù)分流，為自身蓄客提供客戶(hù)根底。