姜堰項目市調報告201504

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城南城西開發(fā)區(qū)城東城北本案姜堰板塊劃分姜堰西移南擴”的規(guī)劃方向，結合樓盤的分布以及本案地塊所處區(qū)域，把姜堰的整個房地產市場劃分為五個區(qū)域。城南區(qū)：主要是東方巴黎城和福田花園兩個百萬超級大盤拉動；城西區(qū)：在城市“西移、南擴”、的發(fā)展戰(zhàn)略下，該區(qū)域將持續(xù)成為姜堰房地產的開發(fā)熱點；城中區(qū)：由于土地因素影響較大，土地供應有限，新開發(fā)項目少；城東、城北區(qū)：不處于城市發(fā)展的主要方向，土地開發(fā)少；片區(qū)城中區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城北區(qū)市場形象姜堰新區(qū)樓盤特征樓盤多圍姜堰市政府與姜堰開發(fā)區(qū)管委會而建、樓盤數量多，品質高，口碑好學府型樓盤眾多，絕大多數樓盤都志在打造學區(qū)房，但樓盤品質一般超級大盤集聚，價格低，品質好，口碑好樓盤開發(fā)量少，樓盤品質低，價格低，口碑一幫物業(yè)類型小高層、高層產品為主高層、小高層產品為主多層產品為主多層、高層產品為主多層、小高層為主客群分析主要面對的客戶群體以企業(yè)員工、事業(yè)單位人員為主，其次是教師和一些投資者該板塊本身的原住民為主，部分為姜堰東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客；職業(yè)也事業(yè)單位為主客戶群體以企業(yè)員工、事業(yè)單位人員為主以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客為主，其次是板塊內的原住民，以周企業(yè)員工為主價格范圍多層在：元/㎡高層在：元/㎡多層在：元/㎡高層在：元/㎡資源配套商業(yè)、行政、生活休閑配套設施集聚配套不是很齊全，生活便利性一般區(qū)域內學校眾多，包括姜堰第二實驗幼兒園、姜堰實驗小學、姜堰二附中、省重點姜堰二中、四中分校和康華實驗小學，以及法院、民政局、司法局、城管局、建設局、統(tǒng)計局、氣象局等事業(yè)單位集聚目前比較缺乏配套設施，主要依靠部分超級大盤的自帶商業(yè)有部分配套設施，但配套檔次低發(fā)展趨勢市中心的生活配套與獨有區(qū)位優(yōu)勢，價格有一定提升空間發(fā)展前景較好，城市“西移南擴”的重心區(qū)域，未來規(guī)劃的重心區(qū)域，發(fā)展前景與潛力都非常好。未來發(fā)展空間不大，但生活配套較完善，隨著城市中心的西移南擴，此板塊的土地供應量比較緊缺，未來有一定的升值空間。城市重點發(fā)展的區(qū)域，土地供應量大，樓盤入市量多，大盤集聚，雖然目前均價遠遠低于市區(qū)，但升值潛力與投資前景很好非城市重點發(fā)展區(qū)域，短期內發(fā)展比較有限；姜堰板塊細分本案姜堰樓盤分布

城南城西開發(fā)區(qū)城中城東城北城中、城南、城西樓盤較為集聚，城東及城北板塊樓盤開發(fā)相對少。本案屬于城中板塊。歷年市場需求2014年1-2月份成交1392套2014年商品住宅市場呈現下行趨勢。2015年住宅成交套數同比略漲。月度市場需求進入2015年，受房交會及春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的影響，姜堰樓市成交量有了明顯的上升。歷年價格表現歷年住宅成交價穩(wěn)定，進入2015年價格呈下行趨勢。樓盤名稱物業(yè)類型成交價（元/㎡）總建（萬㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）翰香府多層、高層475011.0671502169嘉和麗苑多層、小高層570014.3846697149帝景藍灣高層、小高層高層470013.118571297560泰達新河灣高層高層440013.5441309132東方不夜城小高層、高層650023.61677160869中天清華園小高層、高層高層600029.518481154694嘉中名苑高層、小高層高層640012.019971396601宏博錦園多層、小高層高層4400多層530010.1871717154合計————127.11020876802528城中區(qū)當前高層成交價：4400-6400元/㎡。當前多層成交價：住宅推案存量約：2528套數據統(tǒng)計時間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價（元/㎡）總建（萬㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）和睦新城多層、高層、小高層高層39995.025421539藍岳首府高層、小高層高層410016.012351066169德馳熙園多層,高層,小高層高層440014.834631630榕錦花園高層,小高層小高340014.73563524皇廷御苑高層,小高層高層370040.080875652錦繡姜城高層,小高層高層460060.019081486422美好家園多層、高層高層3800小高40006.2894554340君安世紀城多層,高層,小高層高層390012.8796585211中天御苑多層、高層高層398030.0517391126合計199.5711457211393城西區(qū)當前高層成交價：3700-4400元/㎡。當前多層成交價：住宅推案存量約：1393套數據統(tǒng)計時間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價（元/㎡）總建（萬㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）中天二村養(yǎng)老社區(qū)多層338021.6509509221潤景國際花園多層、高層460013.0576455121東方明珠城多層408010.063361221德馳金郡多層、高層高層440093.2898736162香溪美地多層、小高層、高層高層4800小高520022.074371924中天清華園小高層、高層29.518481154694名人書苑多層、小高層、高層高層4300多層5000-530021.3509288221合計210.6571644731464城東區(qū)當前高層成交價：4300-4800元/㎡。當前多層成交價：住宅推案存量約：1464套數據統(tǒng)計時間：20150330樓盤名稱物業(yè)類型成交價（元/㎡）總建住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）麗江花園

多層多層41005.322063157福田銘苑多層、高層多層4700高層350011.3856302554福生緣聯排別墅46001.9996625鳳凰園多層490013.81186886300正太棲嶺多層、高層高層4500多層58009.5282126156久源尚郡高層、小高層高層470021.6621512109南洋雅苑多層、小高層、高層高層410018.1340206134東方巴黎城多層、小高層、高層小高4000100.017041466238藍岳相府高層、小高層高層440028.7821651170羅馬嘉園多層、高層高層4600多層56608.2277118159亞美國際花園多層、高層22.017531220533紫星城多層、高層多層440024.2536231305合計282.6869558472840城南區(qū)當前高層成交價：3500-4700元/㎡。當前多層成交價：住宅推案存量約：套數據統(tǒng)計時間：20150330城北區(qū)樓盤名稱物業(yè)類型成交價（元/㎡）總建（萬㎡）住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）嘉和麗苑多層小高450021.0846697149翰香府小高層小高510011.0671502169陽光水郡多層3.0774334合計3515941242352區(qū)域價格表現住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）城中區(qū)1020876802528城南區(qū)869558472840城西區(qū)711457211393城東區(qū)571644731464城北計33327249638577總結‖市場需求：2014年姜堰商品住宅市場呈現下行趨勢。2015年住宅成交套數同比略漲；2015年1-2月份，受房交會多重優(yōu)惠政策刺激及春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的影響，姜堰樓市成交量環(huán)比明顯回升。價格表現：歷年住宅成交價穩(wěn)定，進入2015年價格呈下行趨勢。本案所在城中板塊價格水平較高，高層售價在

元/㎡。市場小結壹姜堰市場現狀貳本案競品研究貳市調總結項目名稱泰達·星河灣開發(fā)商江蘇泰達房地產開發(fā)有限公司版塊城中地址羅塘路與三水大道交匯處占地面積（㎡）59807建筑面積（㎡）124758已推體量（㎡）64351.22未推體量（㎡）60406.78物業(yè)類型多層、高層、復式、商鋪、別墅總戶數626綠化率30.25%容積率2.09首次開盤2012.10交付時間未定物業(yè)公司未定銷售動態(tài)目前在售高層產品，面積87-135㎡，3688元/㎡起售，均價4600元/㎡本案概況統(tǒng)計時間截止到：2015.3.12房屋用途總套數總面積（㎡）已售已備案套數可售套數住宅44160236300141非住宅0000其他0000商業(yè)、金融、信息27411612152014年項目年銷售額約1個億，2015年銷售目標約1.3億（目前主要在售高層產品，面積87-135㎡，3688元/㎡起售，均價4200-4300元/㎡，住宅可售套數141套。）本案嘉中名苑藍岳相府帝景藍灣君安世紀城亞美國際花園中天御府主要競品分布競品界定：產品的趨同性質；項目的單價范圍；項目的總價區(qū)間；錦繡姜城藍岳首府福田銘苑項目名稱總建（萬㎡）物業(yè)類型當前成交單價（元/㎡）泰達星河灣12.5多層住宅、高層住宅、別墅高層4200福田銘苑11.3多層、高層高層3450多層4500錦繡姜城60.0高層高層3600藍岳首府24.1小高層、高層高層4100藍岳相府28.7高層高層4200亞美國際花園22.0多層、高層高層4600多層5200中天御苑30.0多層、高層、雙拼、疊加多層4800高層3980雙拼7000疊加4800嘉中名苑12.0高層高層6100君安世紀城12.7多層、高層、小高層高層3900多層4550帝景藍灣22.0高層高層4300競品單價對比競品高層成交價在：3600-4300元/㎡。多層成交價在：4500-4800元/㎡競品存量樓盤名稱住宅推案總量（套）住宅推案去化（套）住宅推案存量（套）泰達新河灣441309132福田銘苑856302553藍岳首府12351066169錦繡姜城19081486422君安世紀城796585211中天御苑517391125帝景藍岳相府821651170亞美國際花中名苑19971396601合計1218187033476截至到3月30日，競品推案總存量約3476套數據統(tǒng)計時間：20150330項目首次開盤時間銷售周期（月）推案去化（套）推案存量（套）月均去化（套/月）泰達星河灣2012.1030.030913210福田銘苑2014.4.1335.63025539藍岳首府2011.10.142.0106616925錦繡姜城2010.10.1653.5148642228君安世紀城2012.6.1745.458521113中天御苑2014.5.123.039112517藍岳相府2011.10.2241.365117016亞美國際花園2011.8.3143.0122053328嘉中名苑2011.10.453.9139660126帝景藍灣2011.11.153.0129756024合計420.78705347621競品去化速度數據統(tǒng)計時間：20150330競品月均去化約在21套當前高層面積區(qū)間項目60及以下708090100110120130140150160160及以上泰達星河灣福田銘苑錦繡姜城藍岳首府藍岳相府亞美國際花園中天御苑嘉中名苑君安世紀城帝景藍灣競品產品需求產品面積段集中在110-130㎡。當前多層面積區(qū)間項目60及以下708090100110120130140150160160及以上泰達星河灣福田銘苑亞美國際花園中天御苑君安世紀城競品產品需求產品面積段集中在120-140㎡。姜堰市區(qū)客（一級客源地）姜堰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客（二級客源地）外地客（三級客源地）以市區(qū)客及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客為主競品客戶分布客群來源：一級客源地：以市區(qū)客為主，各個板塊的客群均有；購買客群約占一半以上；二級客源地：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要以東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，其次是北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客約占四成左右；三級客源地：外地區(qū)域，主要來姜堰工作并定居此地，此類客約占一成左右；區(qū)域項目名稱區(qū)域來源購房目的職業(yè)特征年齡分布城中區(qū)泰達星河灣主要集中在項目周邊原住民自建區(qū)、老小區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交客源從剛需置業(yè)到改善居住均有；婚房、子女教育、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客進城，外地客定居企