2012年11月萬科城競品培訓(xùn)PP

報告說明：本報告系在原來競品監(jiān)控基礎(chǔ)上更新、提升而做，對原有內(nèi)容進行了更加深入的分析，同時對近期周邊市場的熱點項目進行了說辭的提升，從城市規(guī)劃、城市發(fā)展的高度提升了競品的說辭。希望本報告對各位同事的銷售有所幫助。報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑海洋半島11月17號海洋半島2#棟開盤，推出264套房源，去化102套；均價6500。暢銷戶型96㎡2+1戶型。認籌240多張，解籌率42%；開盤優(yōu)惠一次性95折，按揭96折，7天之內(nèi)簽約額外優(yōu)惠一個點，2000抵20000。成交主要原因：1、贈送面積大，基本與公攤互抵；2、96㎡戶型價格略低，去化較好；3、兩萬元裝修基金，每位客戶都能享受，再加開盤的額外優(yōu)惠，優(yōu)惠額度比較大。11月17號開盤，推264套，銷售102套，成交均價6500/㎡。主要優(yōu)勢贈送面積大，幾與公攤相抵；優(yōu)惠較多。海洋半島——項目定位以“打造醇正港式生活”為原則，在項目規(guī)劃設(shè)計中，從整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境、戶型設(shè)計上還原香港感覺。項目中心圍合5萬平米情景式主題園林，港式雕塑及園林工藝小品。88-136㎡的戶型面積，瀏陽河270度環(huán)繞。

以純港式生活為定位的親水樓盤地段升值空間?。旱囟挝挥趥鹘y(tǒng)城區(qū)的邊緣，又瀏陽河隔離，與城區(qū)快速發(fā)展的區(qū)域相隔離，地段的升值空間小。周邊配套少：項目周邊配套全無，唯一的配套的是毛家橋水果大市場。自身配套建設(shè)晚，兌現(xiàn)期限長。一期即將交房，此問題會特別突出。公共交通系統(tǒng)不便：所有途徑的公交車都走環(huán)線，在項目步行可達的距離幾乎沒有公交線路。攻擊點：項目定位高端，但與實際情況頗有不符。周邊的配套、公共交通系統(tǒng)、地段的升值空間等都無法支撐整個項目成為一個具有發(fā)展?jié)摿Φ母叨隧椖?。海洋半島——項目規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計特點：1、圍合式設(shè)計，樓棟呈圓圈形排布。2、商業(yè)不臨主干道，且處于端點流線，無法匯聚人流。3、項目東端樓棟擺規(guī)不合理，戶型呈東南-西北朝向。4、對視的樓棟樓間距較遠。5、樓棟呈現(xiàn)”“品”字型毛家橋水果市場海洋半島商業(yè)攻擊點：項目商業(yè)不臨主干道，而且是放在項目最后修建，目前周邊配套全無，內(nèi)部配套全無，地塊成熟遙遙無期。海洋半島——目前在售產(chǎn)品攻擊點：冬季刮東北河風(fēng)，濕氣重，偏冷，夏季東南風(fēng)被遮擋。地處陰濕之地，風(fēng)水不好。90戶型靠小區(qū)，視野、景觀欠佳。120戶型存在對視。2#棟北北瀏陽河136㎡133㎡96㎡136㎡133㎡96㎡南北朝向，冬季刮東北方，靠近瀏陽河，河風(fēng)偏冷。夏季東南風(fēng)，南端有高樓遮擋，通風(fēng)效果不佳。臨瀏陽河邊上的棲鳳路，存在噪音影響。位于瀏陽河以南，風(fēng)水上屬陰，是陰濕之地，風(fēng)水不好。從標準層來看，兩梯四戶，96㎡戶型臨小區(qū)內(nèi)部，看不到河，沒有競爭優(yōu)勢。120的戶型與1#棟相對，有對視問題。較好的是133的戶型。海洋半島——目前在售產(chǎn)品攻擊點：目前在售2#棟，均價6500元/㎡。96㎡，總價62萬以上，入住成本30萬以上；136㎡總價88萬以上，入住成本40萬左右。交付時間2014年5月。2+1室2廳1衛(wèi)1廚96.56㎡北3室2廳2衛(wèi)1廚136㎡只有96㎡的戶型存在競爭關(guān)系，總價62萬以上，和萬科城裝修三房價格一樣。136㎡三房功能還不如萬科城125㎡四房，總價還是88萬以上/套，價格與萬科城帶裝修的四房一樣，哪個性價比高，還用比嗎？同樣的戶型，總價與萬科相當?shù)拿鞣?。您這是要怎么選？海洋半島甚是，開發(fā)商硬著頭皮也要漲價，不怕撞得滿頭包，之前請來古天樂代言，現(xiàn)在連個屁都沒有，明年業(yè)主等著入伙，還等著聽后面的施工噪音?？恐h(huán)線，水果批發(fā)市場，自己沒配套，現(xiàn)在卻漲價，開發(fā)商的腦筋沒轉(zhuǎn)過彎。項目總價（萬元）面積段戶型貨量備注海洋半島62以上96三房兩廳一衛(wèi)350毛坯交付88以上133-136三房兩廳兩衛(wèi)250毛坯交付總價60萬是三房，確實比萬科便宜5萬塊。但這5萬塊買不了裝修，買不了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，也買不了生活的便捷。為了節(jié)省這5萬，以后不知道要花多少個5萬才能不鬧心。1#棟9#棟賣了一年還沒賣完。實在就是瀏陽河在那里拐了個灣就要價6300，實在看不到什么性價比呀。目前辦卡2#棟和8#棟，2梯4戶264套房，88-136的兩房到三房，辦卡2000抵20000，預(yù)計開盤時間11月中下旬。開發(fā)商資金鏈有問題，施工時間太長，1#棟和9#棟賣了一年多都沒賣完?，F(xiàn)在要賣的樓交房時間2014年往后，越看越覺得它要跑路了。瀏陽河在此轉(zhuǎn)彎開發(fā)商卻轉(zhuǎn)不過彎海洋半島——說辭提升1、地段處于城市自然擴張的邊緣線，升值空間?。汉Ｑ蟀雿u東面、北面被瀏陽河包圍，南面直接被毛家橋水果市場隔斷，接著就是城郊棚戶區(qū)，西面是城市快速主干道；可以說那個地段基本上沒有發(fā)展的空間了。唯一或可以突圍的是南面的棚戶區(qū)，但要拆遷一個大型的水果市場、和大面積的棚戶區(qū)，成本非常高，現(xiàn)在基本上也沒看到政府對那個地塊有什么動作。另外海洋半島的交通通達性非常差。步行能到達的距離基本上沒有公交車可以坐。所以買在那里的客戶基本上都是四方坪附近的，歲數(shù)比較大，不想去其他地方的客戶，年輕人基本上不會考慮那個地方。2、開發(fā)商實力終究有限：海洋半島雖然是香港環(huán)球置業(yè)投資，但實際香港公司對這個項目并沒有投入更多的資金。這個項目從2010年開始開發(fā)，將近3年時間才建成兩棟房子，而且1#棟和9#棟將要已經(jīng)接近交房，才開始建設(shè)2#棟和8#棟，因為他們要拿1#棟和9#棟賣的錢去建設(shè)2#棟和8#棟。真?zhèn)€項目只有11棟房子，開發(fā)周期卻非常長，這個項目要做完，估計還要3年時間。而反觀萬科城，我們只用了三年時間，就把項目做完了。這就是實力的體現(xiàn)，如果再碰上政策的調(diào)整，像海洋半島那樣的開發(fā)商很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，到那時開發(fā)商要撂挑子不干了，那也是說不準的事。3、配套匱乏：最現(xiàn)實的問題，海洋半島1#棟和9#棟馬上面臨交房，但是他們的業(yè)主現(xiàn)在找不到地方買東西；而且后期的工程量很大，很吵也很雜亂。在那里生活絕對沒有便捷度可言。周邊幾乎沒有能滿足生活需求的配套。他們自己的商業(yè)放在項目的最后去建設(shè)，項目要實現(xiàn)真正的“港式生活”的便捷醇熟，還需要很多年。報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑萬國城11月20號開盤，開盤前一周開始進行洽購。一周內(nèi)洽購約60套，20號當天現(xiàn)場簽約18套。均價6500元/㎡；對外報價6200-6800元/㎡。優(yōu)惠：認籌優(yōu)惠10000元/套；一次性98折；提前洽購98折；按時簽約99折；開盤優(yōu)惠99折。本月推出18#棟，132套房源，均價6500元/㎡。目前去化60余套；預(yù)計下月將拿出15#棟部分房源入市銷售。整個三期地塊共有26棟高層，貨量還很大。萬國城——項目定位科技的支撐薄弱：以科技為主推概念，在長沙是唯一的一個。但萬國城的客戶支撐太少，只有地暖和24小時熱水，費用也比較貴，這種適用于北方的科技系統(tǒng)，在長沙有些水土不服。帶地暖的毛坯房：以毛坯做科技住宅，科技含量大大打折。商業(yè)配套缺乏：120萬方的大盤，但是缺乏大盤的應(yīng)有的配套。整個項目120多萬方，商業(yè)配套的比重才不到5萬方。當代置業(yè)（湖南）在長沙本著"以融為本"的公司理念，以當代節(jié)能置業(yè)價值觀文化為根基，有效融匯湖南長沙自然與人文條件，充分延展"舒適而節(jié)能"的MOMA產(chǎn)品品牌，利用有限的土地資源，節(jié)地、節(jié)材、節(jié)電、節(jié)水，建恒溫恒濕、節(jié)能省地型建筑，精心打造國際化的住宅精品，為客戶創(chuàng)造精誠所至、真實美好的生活體驗。定位：長沙唯一科技大盤攻擊點：含量不高的科技不如沒有科技。毛坯房里的科技又能由于多少居住舒適度可言？只有大盤的規(guī)模，沒有大盤的品質(zhì)，商業(yè)配套少，三期生活便捷度不高。萬國城——項目規(guī)劃項目三期地塊處于北端，有撈刀河自然阻隔，撈刀河對岸城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本為零，城市自然擴張在此停止，升值空間小。三期規(guī)劃26棟高層，密度大，舒適度不夠。三期的規(guī)劃中生活配套缺乏，購物仍需到福元路邊上，生活舒適度、便捷度不高。萬國城——在售產(chǎn)品18#棟臨內(nèi)湖，位于小區(qū)內(nèi)部，三期共有26棟高層，密度較大，樓間距窄，前后存在較嚴重的對視問題，通風(fēng)采光也有影響。臨湖，但能看到湖的戶型只有兩個，一個戶型只能看到部分湖，93的戶型看不到湖。2梯4戶，34層（底層架空）共132套。117㎡90.03㎡90.03㎡93.93㎡18#棟北北攻擊點：號稱中央湖景單位，但小區(qū)內(nèi)部高層多，密度大，樓間距小，有一個戶型是看不到湖的。萬國城——在售產(chǎn)品攻擊點：117的戶型總價比同樣戶型的貴10萬左右，毛坯房，在萬科裝修房面前毫無性價比可言；同樣的90戶型，只比萬科便宜3萬元左右，不帶裝修，性價比在哪里？93.93㎡三房兩廳一衛(wèi)90.03㎡三房兩廳一衛(wèi)117.82㎡三房兩廳兩衛(wèi)117戶型臨湖，均價6500左右，總價76萬以上，同樣是三房兩廳兩衛(wèi)戶型，功能還沒有萬科城的好，總價比萬科城同樣的戶型貴將近10萬。90的戶型，總價58萬以上，比萬科城便宜3萬左右，不帶裝修。萬國城項目總價（萬元）面積段戶型貨量備注萬國城54-5890三房兩廳一衛(wèi)100毛坯交付66-70113三房兩廳兩衛(wèi)33毛坯交付2014年交付的毛坯房還要6300的均價，總價58萬。擺著65萬的萬科裝修房不買，買萬國，除非你是他們家親戚！2014年交付的毛坯房90個平方只做三房兩廳一衛(wèi)，還是毛坯，總價57萬，隨隨便便搞個裝修10萬總要吧，那總價也要67萬了，裝修操心費神還不一定搞得好，加好一點的裝修30萬，87萬買一套，2014年交付的毛坯房。萬科90戶型總價65萬左右，三房兩廳兩衛(wèi)，裝修房，實用性強，不用再操心搞裝修，同樣也是2014年交房，誰好誰壞您自己判斷吧。同面積的產(chǎn)品比萬科便宜7萬左右，但是7萬買不來萬科的裝修，買不來萬科的物業(yè)。萬國城——說辭拔升1、站在整個片區(qū)去說：萬國城是片區(qū)最大的項目，但從片區(qū)幾個項目的重要性來看，萬國城的作用卻不如萬科帶給片區(qū)的作用大。萬科城為片區(qū)引進了華潤萬家，同時也因為品牌大而帶動了整個片區(qū)區(qū)域價值的提升。如果把萬科這塊地換成其他項目，這里一定不會有太多升值空間。因為萬科的品牌效力吸引了城市發(fā)展的精英族群來到這個地方安家，來到這個地方消費，才帶動整個片區(qū)的發(fā)展。這個并不是我們自吹自擂，當初英祥春天那塊地，萬科本想買下來，但是英祥的老板不愿意，您知道為什么嗎？應(yīng)為他們老板知道和他挨著的是萬科，他慢慢買比直接賣地要賺錢的多。2、科技產(chǎn)品，水土不服：萬國城整個小區(qū)定位科技住宅，確實他們的地暖、熱水很棒。但是在湖南這種氣候條件下，是水土不服的。當代置業(yè)這家公司是北京公司，他們的科技系統(tǒng)在北方是大大的有市場，但是他們沒有因地制宜，沒有很好的考慮到長沙的氣候環(huán)境，夏天很熱，冬天很長。他們的地暖只開兩個月；而且要5元/㎡，說白了，您自己還是要買個空調(diào)。那既然都要買空調(diào)，又何必多此一舉？3、地塊發(fā)展空間小：三期那塊地北端靠近撈刀河，城市的自然擴張在那個地方停止，撈刀河北岸是什么地方？完完全全的沒有市政配套，一條道路都沒有的毛地。所以他們那里沒有商業(yè)，因為一般的人不會到那里去。撈刀河北岸不是城市自然擴張的方向，城北的自然擴張都是沿著芙蓉路走的，您仔細看看樓市地圖您就知道了，您買在萬國城三期，只能圖個清靜。在整個雙河板塊缺乏大型企業(yè)、大型事業(yè)單位的情況下，您的房子要在萬國城三期地塊，基本上是沒有租出去的可能，更不用說升值！報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑珠江花城珠花售樓部珠江酈城目前在建4棟高層。在項目三組團扶水岸北端據(jù)了解，珠江酈城后期主要產(chǎn)品類型為76-120㎡兩房至四房。下半年將會推出至少240套。2梯4戶，18層高的小高層。預(yù)計11月中旬開始辦卡，辦卡方式未定。珠江花城目前余貨40來套，主要集中在四組團6#棟，以120㎡戶型為主，目前價格7300元/㎡左右。珠江花城——珠江酈城高層規(guī)劃分布圖京廣線廣鐵路扶水岸組團方向珠江花城項目總價（萬元）面積段戶型貨量備注珠江花城93-95125三房兩廳兩衛(wèi)21精裝交付63-117

78-138

兩房-四房

8002015年后交付

沒有樓賣，看著萬科干瞪眼，等萬科沒樓賣了，它就要賣8000了?？啾魄嗄甑确?！最早進入片區(qū)的開發(fā)商，守著這塊地。準備干到黨的二十大去。萬科城的新出生的小baby都要上一年級了既生萬科，何生珠花其實珠花還不錯啦，除了鐵路有點吵，除了個別物業(yè)素質(zhì)不高，除了物流園就在隔壁搞，除了外立面顏色多一點，我們也實在找不到其他缺點了。珠江花城目前只有6#棟有120以上的少量戶型在售。價格7300。后面的房源元月份開盤，價格要賣8000多，還靠鐵路、物流園。后期產(chǎn)品2梯4戶，18層，一共8棟，面積78-138㎡兩房到四房。交房時間2015年往后。珠江花城——戶型89兩房兩廳一衛(wèi)124三房兩廳兩衛(wèi)報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑英祥春天英祥5#棟和6#棟共272套房源，這兩棟均為兩梯4戶兩單元18層的高層，目前存貨約220套房源。其他各棟均有10-20套不等的余貨。目前英祥主要以特價房的形式在消化5、6兩棟的余貨。預(yù)計11月加推6號棟95平米小三房，VIP認籌即將開始。英祥春天項目總價（萬元）面積段戶型貨量英祥春天45-5082-84兩房兩廳一衛(wèi)13265-75105-112兩房兩廳兩衛(wèi)57一句話說死你：跟著萬科干三年，萬科賣完了，它還在干。80多個平方的毛坯兩房，45萬以上的價格是壓軸主力產(chǎn)品。“我說我的眼里沒有你!”我是打醬油的50萬的毛坯兩房和50萬的裝修兩房，怎么選？一個萬科擺在客戶面前，客戶還要去買英祥，客戶肯定是為了省錢。但現(xiàn)在價格還差不多，還要有客戶還要去選擇英祥，那樣的客戶也太不識貨了。我想，您一定是識貨的！堅決以及嚴重同意！英祥春天目前產(chǎn)品以兩房為主，88-112㎡。兩房毛坯總價45以上，稍微大一點的兩房要65萬多。主要集中在5#棟和6#棟。其他房源都是底樓和頂樓產(chǎn)品。英祥春天——戶型2室2廳1衛(wèi)84.48㎡2室2廳1衛(wèi)95.56㎡2室2廳2衛(wèi)1廚105.95㎡報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑北辰三角洲2#棟1#棟。瀏陽河過江隧道10月14號開盤推出D2區(qū)1#、2#棟，共384套房源。累計辦卡550多張，開盤銷售190余套。價格8400元/㎡。開盤后一周去化36套，上周去化22套。北辰三角洲北辰的配套確實好，但只是服務(wù)少數(shù)人，他們從來不說這一點，所以才叫不解釋，因為實在不知道怎么解釋！項目總價（萬元）面積段戶型貨量備注北辰75-7688兩房兩廳一衛(wèi)200毛坯91-96106四房兩廳兩衛(wèi)150毛坯115-120135四房兩廳兩衛(wèi)140毛坯北辰大配套、送學(xué)位、位置好、江邊的、不解釋！看到江的只是少數(shù)人，在北辰D2看的都是定江洋，哪里還有什么江。8400的價格買毛坯，您鐵定是沖著學(xué)位去的。同樣面積的房子比萬科貴15萬以上，等于花15萬的錢買一個一次性的學(xué)位，這學(xué)位也太貴了點。其他的還有啥好說的呢？為少數(shù)人服務(wù)，不解釋！北辰11月4號開盤D2區(qū)5#棟，88的兩房，135的四房，160多的大戶型。同一面積產(chǎn)品總價比萬科貴15萬以上；同樣的總價，面積比萬科少20個平方還是毛坯的。看不到江，密度大，交房2014年！103㎡兩房兩廳兩衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)1廚133.60㎡2室2廳2衛(wèi)1廚168.80㎡2室2廳2衛(wèi)1廚168.80㎡北辰戶型報告體系4英祥春天321海洋半島珠江花城萬國城5北辰三角洲6恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑售樓部恒大雅苑30#棟即將推售明年入市產(chǎn)品恒大雅苑目前存貨30余套，目前是其30號棟辦卡中，交10000可享受開盤最低折扣。30#棟產(chǎn)品以122-140三房-四房為主共計約150套房源。預(yù)計11月下旬開盤，價格折后7000左右。萬家麗路恒大雅苑目前的主打廣告打地基處將建5棟高層，是該項目明年主力產(chǎn)品88-144㎡兩房-四房在萬家麗路上拍攝在萬家麗路上拍攝恒大雅苑項目總價（萬元）面積段戶型貨量備注恒大雅苑87-92125三房兩廳兩衛(wèi)100精裝103-110144四房兩廳兩衛(wèi)60精裝

恒大就是好啊，大開發(fā)商，靠近月湖，靠近廣電，精裝的，戶型不錯，園大，景觀好。除了景觀有點特色，實在找不到別的優(yōu)點了。面價整到8000多，太浮夸。宣傳資料把月湖放大放大再放大，其實都沒著邊際，不務(wù)實，不靠譜！恒大玩兒的就是價格，玩兒的就是華而不實。他們的裝修就是墻上抹點灰，不靠譜，出了問題找不到主！配套全在對面安置房，旁邊都是貨車路，廣電輻射大，地段升值還要等到黨的十九大！恒大就三個字“不靠譜”！最重要的是買恒大的錢，足夠買萬科最絕四房。不靠譜華而不實，不靠譜恒大雅苑11月中下旬推30#棟125-144的三房-四房，160多套，2015年交付。折后單價7000左右，總價87萬以上。同樣的面積，總價差不多，但是地段和萬科沒法比。沒有90以下的小戶型。買80萬以下的裝修房，今年不用考慮恒大了。恒大雅苑——戶型三室兩廳兩衛(wèi)125.77㎡中海國際社區(qū)售樓部中海國際社區(qū)項目面積段戶型貨量（套）單價總價（萬）中海84-87兩房兩廳一衛(wèi)6667005692三房兩廳一衛(wèi)1507000-730064-67125四房兩廳兩衛(wèi)907200-830090-110160四房以上戶型809100-9800145-160對不起，便宜房子賣完了當便宜已成往事，中海上半年賣的很火呀，那個地方一沒配套，二靠環(huán)線，能賣的那么好，除了價格便宜確實沒有別的解釋。但是便宜的都賣完了。其實中海的戶型也不咋滴，在高速邊上，從河?xùn)|過去要繞很遠才能到，生活配套更是沒蹤影，買個東西還得開車去新開鋪的新一佳。后面大片大片的空地還不知道要建設(shè)到什么時候，現(xiàn)在在賣的房子2014年交房，后面還沒建的就不知道等到什么時候了。中海國際社區(qū)目前只剩下兩棟靠靳江的樓棟未售，價格在9000以上。即將開盤的產(chǎn)品都是7000以上的價格。以90-120的產(chǎn)品為主。同樣面積的產(chǎn)品，總價略便宜，但其使用功能不如萬科。萬科對比中海的優(yōu)勢主要在地段以及產(chǎn)品的實用性上。中海國際社區(qū)——戶型B戶型3室2廳1衛(wèi)92.46㎡4室2廳2衛(wèi)1廚125.80㎡中建梅溪湖壹號北售樓部在售產(chǎn)品中建梅溪湖壹號10棟高層，25層高。兩梯4戶。目前只剩兩棟未開，與高層未售罄房源一起約300多套房源可售。主力產(chǎn)品90-120，兩房到三房。同面積產(chǎn)品，總價比萬科城貴10多萬。在萬科賣裝修四房，在梅溪湖旁只能買毛坯兩房。性價比在梅溪湖旁邊沒有生存空間。項目面積段戶型貨量單價總價（萬）中建

梅溪湖壹號78兩房407800-800060-6297兩房1008000-840077-81116兩房608200-850095-98125三房608400-8800105-113160三房408700-9400140萬以上自然環(huán)境有點貴北邊靠山，南邊臨水——風(fēng)水上叫陰盛陽衰。但在市場面前，風(fēng)水也弱爆了。只要環(huán)境好，房子差的問題都能忽略。買梅溪湖就是