投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估-房地產(chǎn)估價的基本方法

第三節(jié)房地產(chǎn)估價的基本方法一、房地產(chǎn)估價

的含義作用含義2房地產(chǎn)估價：

房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)評估，服務(wù)于房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)征收征用，房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)拍賣，房地產(chǎn)分割，房地產(chǎn)保險等各種需要。

房地產(chǎn)估價應(yīng)按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍捎每茖W(xué)的方法經(jīng)過。測量和判斷對房地產(chǎn)的價值和價格提供較為客觀，合理的專業(yè)意見，具有公信力，并要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，專業(yè)的房地產(chǎn)估價在我國目前必須由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價資格的專業(yè)人員注冊房地產(chǎn)估價師來從事。二、房地產(chǎn)估價原則作用含義房地產(chǎn)估價原則的含義是運動規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出的房人們在房地產(chǎn)估價的理論和實踐的探索中，基于對房地產(chǎn)價格形成和地產(chǎn)估價活動應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。1房地產(chǎn)估價原則的內(nèi)容：1、獨立客觀公正原則；2、合法原則；

3、估價時點原則；4、替代原則；

5、最高最佳利用原則；6、謹(jǐn)慎原則。

作用含義2一、房地產(chǎn)估價原則概述房地產(chǎn)估價原則的作用：

使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致認(rèn)識，對于同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。

評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是看估價機構(gòu)和估價師是否遵守了估價原則。要求房地產(chǎn)估價師中立，評估出對當(dāng)事人均公平合理的價值。獨立客觀公正、公平

——基本原則、最高行為準(zhǔn)則11.獨立、客觀、公正原則12.合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值。

所謂依法是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定。

22.合法原則

具體內(nèi)容

1、在依法判定的權(quán)益類型及歸屬方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》《房屋他項權(quán)證》土地權(quán)屬證書：《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》《土地他項權(quán)力證明書》2、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度等3、在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等4、在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象？不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，關(guān)鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估；不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估。13.估價時點原則概念：遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。1）有利于分析資金的時間價值，體現(xiàn)估價結(jié)論的時間相關(guān)性。2）有利于分析價格變動，體現(xiàn)估價結(jié)論的時效性。3）估價時點明確了估價的責(zé)任界限。4）估價時點是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。23.估價時點原則估價時點估價對象狀況

房地產(chǎn)市場狀況一般情況過去（回顧性估價）過去過去房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價?，F(xiàn)在過去現(xiàn)在

大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中?，F(xiàn)在最常見，也包括在建工程估價。未來評估期房的價值未來（預(yù)測性估價）未來未來

多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值。估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系14.替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。理論依據(jù)

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。15.最高最佳利用原則指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值最大化的一種最可能的利用。是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值最大化的一種最可能的利用。是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。最高最佳使用必須同時滿足的4個條件：

法律上允許

技術(shù)上可能

經(jīng)濟上可行

價值最大化16.謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵循的原則

存在不確定因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)力下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。二、房地產(chǎn)估價方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮囊韵聨讉€途徑求取：

（1）近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的；（2）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用；（3）如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益等。房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法1（一）比較法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，則難以采用市場法估價。比如，商品住宅、寫字樓、商鋪等。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法。搜集交易實例選取可比實例對可比實例成交價格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價格比較法估價的操作步驟：1.搜集交易實例內(nèi)容包括：交易實例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價格：計價方式和價款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費的負(fù)擔(dān)方式等。可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。2.選取可比實例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過2年。選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例選取可比實例應(yīng)符合以下基本要求：3.對可比實例成交價格進(jìn)行處理（一）建立價格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵3.對可比實例成交價格進(jìn)行處理（二）交易情況修正

可比實例的成交價格可能是正常，也可能是不正常的。如果可比實例的成交價格是不正常的，應(yīng)將其修正為正常，這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正稱為交易情況修正利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購買的交易交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易3.對可比實例成交價格進(jìn)行處理（三）市場狀況調(diào)整

需要評估的估價對象的價值是價值時點的價值，是應(yīng)當(dāng)在價值時點的物業(yè)市場狀況下進(jìn)行的，由于可比實例的成交日期與價值時點不同，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化。因此，將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點的價格，這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，成為市場狀況調(diào)整3.對可比實例成交價格進(jìn)行處理（四）物業(yè)狀況調(diào)整

物業(yè)狀況調(diào)整是將可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整在估價對象狀況下的價格。調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整，權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整4.求取比較價值

通過不同可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結(jié)果。1（二）成本法先分別求取估價對象在估價時點時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評估，住宅、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的評估；成本法估價的操作步驟（一）選擇具體估價路徑物業(yè)價格＝重新購建價格－折舊物業(yè)價格構(gòu)成土地取得成本：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費用、稅金等開發(fā)成本：土地開發(fā)成本、建筑物建造成本管理費用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費、辦公費等投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費等銷售稅費：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等開發(fā)利潤：按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。重新構(gòu)建價格是估價時點時、客觀的、全新狀況下的價格。（二）物業(yè)的重新購建價格2024/2/530建筑物重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價格：是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格：是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額。建筑物折舊的分類：（三）測算建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩造成；經(jīng)濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。（四）計算成本價值物業(yè)成本價值=物業(yè)價格-土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊（四）計算成本價值1（三）收益法理論依據(jù)：預(yù)期原理決定房地產(chǎn)價值的是其未來所能獲得的收益，而不是過去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足程度，而不是基于其歷史價格（生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況）。收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險都能夠量化的房地產(chǎn)。如，公寓、寫字樓、倉庫、游樂場等（一）收益法估價的操作直接資本化法估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。V——物業(yè)價值NOI——物業(yè)未來第一年的凈收益R——資本化率或者：物業(yè)價值=年收益×收益乘數(shù)（一）收益法估價的操作報酬資本化法在考慮資金時間價值的前提下，認(rèn)為物業(yè)的價值等于其未來割棄凈收益的現(xiàn)值之和。估價步驟：估計收益期或持有期預(yù)測估價對象的未來收益確定報酬率計算收益價值（二）物業(yè)凈收益的測算以租賃為例：凈