物業(yè)經(jīng)營管理的商業(yè)模式

第二節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理的商業(yè)模式一、商業(yè)模式的概念

商業(yè)模式（BusinessModel）從現(xiàn)象上看，商業(yè)模式是企業(yè)“賣什么”、“怎么賣”和“掙多少”的問題；從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問題。物業(yè)管理的商業(yè)模式，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)能力，通過特定的業(yè)務(wù)流程，提供滿足客戶特定需求的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，以獲得其賴以生存和發(fā)展的價(jià)值回報(bào)的經(jīng)營范式。二、現(xiàn)有商業(yè)模式從盈利模式的角度，大體分為三種類型：1物業(yè)服務(wù)提供商（基礎(chǔ)服務(wù)模式）——主流商業(yè)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù)，來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入特征物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)2物業(yè)資源開發(fā)商

（多種經(jīng)營模式）通常是具有地產(chǎn)開發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是綠城和上海仁恒。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，通過搭建物業(yè)平臺的方式，直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客戶之間的交易，來獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。特征物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營。實(shí)質(zhì)3物業(yè)顧問服務(wù)商

（不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式）通常是具備豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是成都嘉寶和國際“五大行”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識和專業(yè)技能開展顧問服務(wù)，通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃和銷售代理服務(wù)，向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計(jì)、管理人員培訓(xùn)和管理現(xiàn)場指導(dǎo)服務(wù)，向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)服務(wù)，來獲得物業(yè)顧問費(fèi)用或傭金收入。特征物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。實(shí)質(zhì)三、未來商業(yè)模式模式一：物業(yè)服務(wù)集成商又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。1特征：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)（設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評判服務(wù)（匯總客戶評價(jià)、溝通客戶需求和評判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。實(shí)質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評價(jià)等專業(yè)能力，通過控制物業(yè)管理價(jià)值鏈前后端的方式，協(xié)助業(yè)主購買專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。三、未來商業(yè)模式模式二：物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營商

又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級商業(yè)模式。

2特征：業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)兩項(xiàng)服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。該模式的成功推廣，必須滿足三個(gè)約束條件：物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價(jià)值01物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能02物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力03三、未來商業(yè)模式模式三：物業(yè)保障服務(wù)商

又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。3特征：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。實(shí)質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開展和品牌價(jià)值的創(chuàng)造。

物業(yè)保障服務(wù)商模式適用的客戶類型，主要是從事生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)以及公共服務(wù)的單位（公司）客戶，該模式的生命力和代表性，源于它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶雙贏的理性選擇。AB物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度：將相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)增值服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)資源的有效控制和客戶信息的無障礙溝通。客戶角度：專業(yè)分工使其有必要將后勤保障支援事務(wù)從核心業(yè)務(wù)中剝離，有利于提高管理水平和勞動(dòng)效率，改善工作環(huán)境和服務(wù)形象，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。四、創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)處理好四個(gè)關(guān)系：四個(gè)關(guān)系盈利模式與管理模式的關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)