萬科地產項目建設技術標準

統(tǒng)一技術標準

（2on版）

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中心研發(fā)部日期2011年12月30日

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目錄

總則

第一部分總圖設計

第一章規(guī)模等級.模式與主要配套指標

第二章總平面規(guī)劃要點

第三章公共設施規(guī)劃要點

第四章營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

第五章小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點

第二部分建筑專業(yè)

第一章萬科現(xiàn)有風格純化

第二章住宅技術要求

第三章會所技術要求

第四章配套商業(yè)技術要求

第五章地下車庫技術要求

第六章建材選用標準

第三部分結構專業(yè)

第一章各類建筑的結構形式及材料限額標準

第二章結構設計總則

第三章材料選用范圍

第四章各類建筑的具體要求

第五章填充墻中構造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求

第四部分給排水專業(yè)

第一章住宅技術要求（未含超高層）

第二章會所技術要求

第三章配套商業(yè)技術要求

第四章地下車庫技術要求

第五部分暖通空調專業(yè)

第一章住宅技術要求

第二章會所技術要求

第三章配套商業(yè)技術要求

第四章地下車庫技術要求

第六部分電氣專業(yè)

第一章住宅技術要求

第二章會所技術要求

第三章配套商業(yè)技術要求

第四章地下車庫技術要求

第七部分室內專業(yè)

第一章會所技術要求

第二章住宅公共部位技術要求

第三章營銷樣板房技術要求

第四章精裝修房技術要求

第八部分景觀專業(yè)

第一章景觀等級分類

第二章景觀構成

第三章不同風格景觀要求

第四章景觀設計要求

總則

一、編制目的

1.結合萬科房地產集團獨有的開發(fā)模式和經驗，通過對國家標準未涉及到的總結提煉形

成了萬科住宅統(tǒng)一技術標準。本標準針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編

制，作為設計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。

2.該標準將作為集團項目設計、施工等工作的技術依據，與成本標準、營銷標準共同構

成萬科產品標準。

3.該標準每年修訂一次，由研發(fā)中心負責起草、修訂，技術決策小組審核，各相關中心、

項目公司執(zhí)行。

二、適用范圍

本措施適用于萬科地產集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產集團開發(fā)項目的設計施工

單位，在施工中應按照本措施和當?shù)氐南嚓P規(guī)定及技術標準，統(tǒng)一現(xiàn)場施工程序化做法，

提高住宅開發(fā)綠化建造質量。

三、總設計要求

1.施工圖設計單位應作為設計總包，配合市政設施配套專項設計，匯總管網綜合圖；配

合各設備專業(yè)廠商完成專項設計；配合室內外精裝修等專項設計，完成審核，并蓋章

出圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設計的審核工作。

2.正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。

3.方案設計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。

4.住宅結構專業(yè)應當按照戶型要求進行結構優(yōu)化

5.方案設計單位及其施工設計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標明雨水

管，陽臺落水管的位置。

6.建筑專業(yè)要協(xié)調各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達開關、插座、管井、箱、柜、雨

水口、地漏、潔具、集水坑等的定位.

7.管線綜合與景觀設計要同步進行，密切聯(lián)動。

第一部分規(guī)劃總圖設計

第一章規(guī)模等級.模式與主要配套指標

1.規(guī)模等級

分類規(guī)范類型人口規(guī)模（人）戶數(shù)（戶）用地規(guī)模（公建筑規(guī)模（萬平

頃）方米）

城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20萬3.0—6.4萬.>150>200-300

城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5萬1.0—1.6萬60-15060-150

城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模121.8萬0.4—0.6萬20-3030-50

2.超級大盤規(guī)劃結構

分類布局結構物業(yè)基本單位網狀道路形態(tài)

高開放性布局片區(qū)+組團級街坊組團級街坊城市主次干道一組團級道路

（6-12萬）（寬度借鑒小區(qū)級道路）

中開放性布局片區(qū)+小區(qū)級街坊小區(qū)級街坊城市主次干道一小區(qū)級道路

（15-30萬）

低開放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團小區(qū)城市主次干道一居住區(qū)級路

3.道路等級

分類距離（米）道路紅線或建筑控制線之間（米）路面寬度（米）通行模式

城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)過境

居住區(qū)級道路—紅線。20m9-12過境

小區(qū)級道路—建筑控制線間310或14（采暖區(qū)）6-9過境或非過境

組團級道路—建筑控制線間云8或10（采暖區(qū)）3-5非過境

宅間小路—->2.5非過境

4.配套商業(yè)等級

分類基本商業(yè)面積基本設置業(yè)態(tài)基本設置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài)

大型商業(yè)中心6-12萬平米大型商場+步行街區(qū)+購物中心、超市、百旅游、金融服務、圖書

（超級大盤）酒店/酒店公寓貨店，文化娛樂、餐報刊、郵電業(yè)

飲

中等商業(yè)中心2.5-3萬平米中型商場+步行街區(qū)超市、便利店、醫(yī)藥生活服務、圖書報刊、

（中等大盤）+（酒店/酒店公寓）店，菜市場、餐飲郵電業(yè)

街坊商業(yè)總建筑面積的沿街商鋪或沿街商業(yè)便利店、餐飲店，生—

（普通大盤）8-15%內街活服務業(yè)

對10萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可

5.會所面積與數(shù)量

項目規(guī)模會所總面積單個會所面積與數(shù)量備注

超級大盤S總建x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設置1個有五星級酒店和大型

中等大盤S總建x0.07-0.104000-6000;每個居住區(qū)規(guī)模設置1-2個商業(yè)中心，可折減相應

普通大盤S總建x0.10-0.153000-5000:1個功能面積

第二章總平面規(guī)劃要點

1.要有分期分區(qū)建設圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應的景觀范圍。

2.圖紙要充分清楚表達各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位）、廣場、

消防車道及消防登高面設計的關系。

3.地形復雜的基地，應做好豎向設計、排水系統(tǒng)設計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口

之間的豎向處理。場地排水設計，做到簡潔通暢；盡量使用暗溝組織場地的排水系

統(tǒng)，確需使用明溝時，需減少對環(huán)境的影響。

4.總平圖要明示各種配套設施的位置和指標（如物業(yè)用房、物業(yè)崗亭及物業(yè)名稱背景墻、

衛(wèi)生站、居委會、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫等）?；S池、

隔油池等的布置應方便檢修和使用。

5.應特別注意進排風井、排煙井、設備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建（構）

筑物的位置、體量與立面設計，美觀實用。

6.項目公司應現(xiàn)場實測市政部門提供的各管網接口的坐標和標高，無誤后提供設計。對小

區(qū)內綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風井等設于隱蔽處或結合景觀

設計綜合處理。

7.高端項目尤其別墅類要注重顧客心理:01首層樓面標高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02

高低起伏通過景觀來做;03坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑，保證南低北高。

8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結構。

第三章公共設施規(guī)劃要點

1.設備用房應在規(guī)劃設計階段權衡設計、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡

量考慮結合地下車庫布置；必須布置在地上時，應避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應對

周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應設置合理的路徑供工作人員進出設

備用房。

2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會所地下室，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布

置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在

便捷位置（如入口附近），便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應減少對小區(qū)的影響。

3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務室、客戶

接待室，一般結合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設計。

4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉庫應應避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結合

地下室空間設置。

5.總控室應與消防控制室結合布置，在滿足消防要求的前提下應便于小區(qū)管理和使用。

6.垃圾房應設在小區(qū)的最小風向的上風向和較隱蔽的位置以減少對住戶的干擾。（其面積

由住戶數(shù)量來計算決定，一般不小于6平方米），與住宅距離不宜小于10米，外部與道路

相連；應設給水點和地漏，其地面及內壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設施、

排氣通風設施和照明設施（設計過程中應確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃

圾收集設備）。

7.垃圾房的地面標高設計應考慮垃圾的轉運方式：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求；壓

縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面1.5米且層高不小于4.5米。進出口的門應考慮耐久

性。

10.公共洗手間是提供給小區(qū)內活動或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置

在首層較為隱蔽的位置：其數(shù)量與選點應考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用

要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。

9.崗亭位置確定時應該充分考慮人行、車行的進出口關系，造型應與小區(qū)形象相適，配備

電話、網絡、空調、照明等設施；各主要出入口崗亭宜設衛(wèi)生間；讀卡器位置應與崗亭同

側，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應設置遮雨設施。

第四章營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

一.營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

1.選址應盡量布置在城市人流往返較多處，以達到吸引人流、增加拜訪量的要求。

1.1選址應靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。

1.2選址應靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。

1.3項目地塊周邊有景觀資源時，選址應盡量臨近自然景觀。

1.4一般會所宜與主次出入口結合布置。

1.5地塊條件為以上4種情況綜合時，應按1、2、3、4的順序優(yōu)先考慮。

2.營銷體驗區(qū)一般包括會所兼售樓處，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。

2.1營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。

2.2樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從

而為后期開發(fā)產品定位及產品調整提供實質性依據。

2.3樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價值最高的住宅類型集中。

3.營銷體驗區(qū)總體造價宜高出項目平均成本30%-50%o

二.會所兼售樓處規(guī)劃要點

1.會所及室外場地占地面積應控制在3000-5000n?左右。

1.1如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園），或者會所周圍設置網球場，室

外大型泳池，則另外增加相應場地面積。

1.2如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應減小前廣場面積。

1.3會所前廣場面積不宜小于1500平米，進深不宜小于30米，寬度不宜小于50米。

2.售樓處應盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻LOGO標識應醒目、清晰。

3.停車：售樓處室外應設置15-30個停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。

4.廣場：售樓處室外應布置面積不小于600M2的硬質廣場，用于SP活動使用，也可以做

成景觀淺水池形式（SP活動時把水抽干作為廣場使用）；廣場可不占用售樓處用地，而是

暫時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設計。

5.景觀：通向售樓處主入口的道路應布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組

織。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。

第五章小區(qū)內交通系統(tǒng)設計要點

一、基本原則

1、人車分流。

2,人行便捷。

3、車行通而不暢。

4、高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。

5、要與景觀、建筑、管線良好的組織起來。

6、主次入口布置要合理，數(shù)量要經過計算、檢驗、復核、審定。

二、基本設計措施與設計手法

詳見總圖附錄01。

附錄01..小區(qū)內交通系統(tǒng)設計手法

1、主次入口宜開于城市次干道。

2、從入口起即做人車分離。可采用大小門、隔離欄予以劃分。對于整體上抬式人車分流可

用臺階及扶梯劃分。

3、路網組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。

⑴外圍式

在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導入外圍的地庫入口，或導入組團

的外圍入口。而內部只允許人流通行。

⑵串聯(lián)組團式

對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求。可采用串聯(lián)組團式。將車行到分隔及

串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組團內做到人車分流。

⑶分割管理式

對于消防規(guī)范強制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質異化，平時車輛

不允許通行，以做到人車分流。

⑷整體上抬式

可結合成本及市場考慮，將小區(qū)內的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū)

入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達到人車分流目的。

4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉

的人行景觀小道。

5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品

質下降。

6、由第3條在大的方面已經防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設置交通

標示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時

調節(jié)。水系、臺階等景觀軟阻隔。

第二部分建筑專業(yè)

第一章萬科現(xiàn)有風格純化與提升

風格體系地中海官邸風格地中海田園風格森海灣度假風格

風格特點典雅華貴.細部豐富舒緩浪漫.追求質樸與手工感明快浪漫.熱帶休閑

外飾特點紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍瓦

出檐深遠，裝飾繁細出檐中等，裝飾簡潔出檐較小，裝飾極潔

凹凸有致，變化較規(guī)則。多通過屋頂變化，退臺，陽臺穿屋頂變化豐富；陽角，陽臺窗

用細膩線腳，雙短列柱，古插等手法形成參差錯落的豐富洞輪廓圓潤；白色墻體熱反射

典柱式，組合窗套，浮雕，體形變化；線腳.窗套較為簡潔；性好。宜提倡單體簡潔，群體

壁柱拱廊等要素。墻體顏色墻體顏色中黃，飽和度較低（較高低錯落有致，整體變化豐富

淺黃，飽和度中，明度較高。高亦可），明度較低。的建筑形象藝術。

主墻體為涂料；1-3層為曖主墻體為涂料，1-2層基座可考主墻體為涂料；1-3層局部突

色砂巖或頁巖基座，基座普慮借鑒托斯卡納風格，采用天出部為可考慮采用天然石材，

通段宜1.5-2層，八角陽臺然石材或文化石，為考慮施工結合深色木質花架，作為中介

或客廳陽臺，交通核處可考效果，一般宜相對規(guī)則。根據材料，以與周圍綠色植物取得

慮局部3層，形成變化；宜體形變化，可采用2種石材形更加和諧的關系。勒腳周圍宜

采用水平錯縫規(guī)則貼法，垂成肌理變化：根據閣樓，八角采用灌木遮擋，以避免排水溝

直宜寬窄相間；勒腳可考慮亭處可考慮基座與主體皆作石對建筑形象與景觀形象的破

采用蘑菇石或與基座相同；材，形成穿插變化；主墻體涂壞。同時基墻排水溝可不用考

石材與涂料交界處宜采用料根據體形變化顏色可采用同慮作特殊裝飾處理。

線腳過渡。頂層露臺可考慮色系2種顏色，一般分界處為

木質或仿木花架，顏色為深外墻陰腳部分。花架類似官邸

栗色。風格。

硬裝華貴，墻體多用木裝飾硬裝簡潔，公共部分多為中黃建議采用西班牙田園與東南

板，大理石壁柱，臺盆等。色涂料，局部房間涂料顏色變亞巴厘島風格的混合體。即深

裝修特點

線腳細膩，天棚多做吊頂；化，色彩飽和度較低；軟裝豐栗色木材或藤編作為硬裝重

軟裝古典華貴。富，各種壁掛裝飾豐富。要元素與家具的主要材料。

重點區(qū)域宜考慮采用熱帶小尺度景觀，較小間距下不感熱帶植被。暴雨強度大，多為

植物，強調坡度變化，道路覺到壓抑。一般宜采用同緯度紅沙土，建議土坡為緩，通過

宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相氣候區(qū)域常用植物，形成多重植物的垂直變化形成高低錯

景觀特點

間，開闔有序。強調首層住垂直綠化，品種豐富，綠量較落，起伏有致的形象。重點區(qū)

戶的私密性。亭閣花架雕塑大。通過陶罐，小塊磚石材甬域考慮大椰王，聚集處采用格

宜采用經典歐式造型。路，木質或鐵藝小品營造氣氛。樹，花池矮墻多用火山石。

適用項目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層

適用高度別塞.多高層住宅項目別墅.類別墅海南項目.熱帶休閑風格

標桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬科杭州

歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風格

現(xiàn)有項目世紀城系列（主體風格）軍山.鎮(zhèn)江項口.海門局部海南森海灣項口

第二章住宅技術要求

第一節(jié).住宅外立面設計要點

1.采用三段式建筑形式，根據建筑高度的不同，選擇合式的比例關系。

2.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細部線腳過渡。

3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細碎。要求廠家根據建筑門窗表及門窗圖集，根據施

工工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設計單位復核。

4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。

5.地方規(guī)范要必加外遮陽的項目:應對措施:01窗扇盡量布置在外墻內側,建議加窗套;02在

窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽，尺寸小不影響外立面造型，便于拆卸更換;03造價便宜。

6.雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻

凹進部位或陰角處。雨水管應避免過多彎頭，當遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時，

雨水管宜直通。

7.陽臺落水管要求：布置在陽臺內側：01無外裝飾柱時：一般布置在外墻側一邊；陰角

陽臺布置在陰角處；02有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土L型構造柱，上下鋼筋拉結;

多層采用磚砌構造柱，上下鋼筋拉結;落水管布置在L型構造柱陰角部位。L型構造柱內側直

采用輕質砌塊，將落水管隱藏。

8.空調位與空調冷凝水管要求：01.空調位盡量考慮結合陽臺，露臺布置；02.空調位盡量

考慮做到外墻凹進部位或陰角處；03.空調位位于凸窗下，隔板不應采用實體墻面以避免安

裝不便及影響散熱；04.空調位位于平窗下，鐵藝隔板兩側應大于窗套邊200MM，冷凝立管

應布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調冷凝水由室內機冷凝水口沿墻地暗埋

PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。

9.雨水管，陽臺水落管，空調冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產廠家訂制，

但應禁止在白色PVC管材上噴涂顏料，不耐久。

10.外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為12-15MM。

11.雙聯(lián)窗設計要求：01客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間；

03南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過20%；04雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部1-2層即可。

第二節(jié).公共部分設計要點

一.首層門廳與門廊空間

1.除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。

2.單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側設300

MM混凝土翻邊。入口應設入戶對講機等設施，并應進行無障礙設計。

3.單元門不應采用無框玻璃門，開啟扇應設電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應有詳細設計，

型材安全性、玻璃安全性應經過專業(yè)計算，并滿足建筑設計的要求。

4.住宅入口大堂面積，多層宜為8~12m\中高層（18層以下）宜為15?25m2,高層

（18層以上）宜位25-30m，，大堂面積不包括電梯廳面積。

5.入口大堂一般應設置公告欄、信報箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3個單元共

享）宜增設電子顯示屏、服務臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務。

6.信報箱的深度應可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結合布置。在大堂內時，宜考慮外

投內?。耗Ｊ?1.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于L5米；模式02.箱設在大堂外時需考

慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內（參見上海綠城）；模式03信報箱在架空層時，

應有照明；04雙廳設計：外廳設信報箱，不設門禁，內廳為業(yè)主入口。

7.消火栓箱、電表箱等水電設備應避免設在首層大廳的主要視線范圍內，可設于樓梯間內，

但應避開人行主要通道。以上箱體應當采用嵌壁式安裝。

二.電梯廳、走廊

1.電梯廳、敞開式過道、走廊應加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，

找坡（敞開式走廊靠外側可考慮作淺邊溝）并設地漏。外設花池應考慮取水點和排水設施。

2.應避免從公共空間跨越或翻爬至戶內，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。

3.公共空間應合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設置，消火栓

箱必須采用嵌壁式安裝。

4.強弱電井宜合并為1個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應利用通道作為檢修面積，

高層豎井凈寬度不宜小于0.60M；多層豎井凈寬度不宜小于0.35M；管井門寬度設計應

保證維修操作方便。

5.所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即2100高度。設備管井應設不少于100MM高

的門檻，門檻高度應與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯

間疏散防火門顏色一致。

三.電梯

1.電梯門口做高差10-20MM的反坡，防止電梯井進水。

2.住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。

3.在初步設計和施工圖設計階段，電梯數(shù)量應經計算確定。電梯的服務質量應滿足以下要

求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒.

4.電梯數(shù)量、容量和速度表

標準建筑數(shù)量（臺）額定容量速度V

經濟級常用級舒適級豪華級P（人）(m/s)

住宅80-100戶/臺60-80戶/臺40-60戶/臺V40戶/臺8,10,151-2.5

5.高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設計；觀景住宅宜考慮設觀光電梯；為了與歐式風格協(xié)調，

不宜采用弧形觀光電梯：高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設計。

四.公共樓梯間

1.單元交通核平面應合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。

1.疏散樓梯應盡量考慮自然通風。

2.樓梯應注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設吸頂燈，可設置壁燈。

3.樓梯間窗戶開啟扇的高度應滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應設護欄。樓

梯間為敞開式時，應采取措施防止臺風時雨水飄入梯間，并設地漏，樓梯間地磚應考慮防

滑。同時應防止從梯間攀爬至戶內的可能性。

4.雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-2.70米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超

過6.60米；電梯前室的寬度控制不宜小于1.8；電梯井道尺寸設計要求按照選用具體電梯

產品的最小尺寸進行設計，18層以上宜考慮高速電梯。

五.屋面

1.屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時，應滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏

散要求，并預留公共設施檢修通道，私家花園欄桿設計應保證屋面排水暢通。

2.屋頂私家花園、露臺應考慮安全防范措施；頂層陽臺應考慮晾衣遮雨設計。

3.上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應精細考

慮，屋頂排氣管應做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設計，花架可宜布置室外桌

椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）

時，應設置相應洞口，避免屋頂空間閉塞。

4.上層屋面的雨水不應排入下層私家使用的屋面和露臺。

5.機房屋面應設爬梯，便于檢修，爬梯應有防止兒童攀爬的措施。

6.屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結構層應有可靠連接。在排氣管300范圍內多加一層

柔性防水層。

第三節(jié).套內空間設計要點

單體得房率：18層以上不小于81%,11-18層不小于84%,7-11層不小于87%,多層

花園洋房不小于87%。當設計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當放開。

套內入口空間

1.入戶門

1.1入戶門應具備防盜功能，門洞高不少于2100MM,門洞寬按兩種考慮，子母門寬1300MM,

單扇門寬1000MM（門扇凈寬900MM）。

1.2一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設通風裝置。

1.3入戶門應設墻垛，垛寬不小于100MM,可能情況下垛寬200MM。

1.4入戶門不宜正對居室門，不應正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。

1.5多層住宅入戶門應避免緊貼樓梯臺階，應留有不少于300MM的緩沖距離。

2.入戶花園（根據地方政策規(guī)定與房型需要設置）

2.1入戶花園根據設計具體情況宜結構降板100?150MM。

2.2配電箱可以安裝在花園內合適的墻上。

2.3入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設施。

3.入戶玄關

3.1套型面積九十平方米以上戶型宜設入戶玄關，并應考慮鞋柜位置，鞋柜深300MM。

3.2入戶玄關的走道凈寬度不小于1200MM,（不包含鞋柜位置）。

3.3玄關天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側暗裝照明開關，底邊距地1.30M；在門開

啟方向一側安裝對講機，底邊距地1.30M（如選用掛墻式對講機可只預留標準接線盒86X

86MM）,對講機距門邊的距離宜大于400MM；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊距地

0.30Mo開關，對講機，住戶弱電分線箱應考慮布置的美觀。

4.客廳及餐廳

3.1客廳小二房戶型（90nf以下）開間不宜小于3600MM,大兩房及小三房戶型（90-110

m2）不宜小于3900MM；大三房及小四房戶型（90-120m2）不宜小于4200MM,130平米以

上戶型不宜小于4500MM?客廳應有良好的朝向或戶外景觀視野。

3.2客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于3000MM。如考慮設置柜式空調

則不宜小于4000MM?？蛷d通往陽臺的落地門不應滿開間布置，至少一側設置寬度不小于

550MM的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數(shù)量。

3.3客廳、餐廳合設時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風。

3.4客廳內不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設梁，可采用大板形式。

3.5無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。

3.6客廳正/側面設陽臺，進深不宜小于1500MMo建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做

到1800MM以上。（雙層欄桿，間距600MM,作為空調位報建，驗收后將內側欄桿拆除。）

3.7客廳要考慮安裝壁掛式分體空調或柜式分體空調的兩種可能性,并預留相應的電器插座

和冷凝水管，合理設計空調留洞及排水方式。采用分體機，暗裝插座距側墻邊200?300MM,

底邊距地2.0?2.2M,冷媒管穿墻留洞直徑80MM,中心距地2.20M,向外傾斜2%。采用空

調柜機，暗裝插座底邊高度0.30M,留洞中心距地250MM,直徑80MM,向外傾斜2%。

3.8客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話、網絡插座及電源插座；其他墻面應

保證3米之內有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面0.30M?？蛷d電視柜背景

墻上都應設置3個以電源插座，并設置相應的電視.電話.多媒體.寬帶網等插座。安裝

高度應高出電視矮柜（300-400MM高）100MM,安裝高度宜底邊距地面500-600MM?？?/p>

廳電視柜背景墻上各種插座宜組合設計，并位于電視的垂直中間線上。

3.9餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設計。

3.10餐廳開間凈寬度不宜小于2400MM,大三房以上房型凈寬度不宜小于2700MM。

5.臥室及書房

5.1臥室及書房的開間與進深

5.1.1主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于3400MM,大兩房及小三房戶型（90-110

m2）不宜小于3600MM；大三房及小四房戶型（90-120m2）不宜小于3800MM,臥室開間一

般不宜大于3900MMo

5.1.2次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于3200MM,大戶型不宜小于3300MM。

5.1.3書房與兒童房開間：不應小于2400MM和2700MM?

5.1.4臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度X2+床寬+300（考慮抹灰厚度）

5.2不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。

5.2.1在外立面設計無需在凸窗下做空調位的情況下，宜采用步入式凸窗，進深宜不小于600

MM。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。

5.2.2步入式凸窗窗洞底邊一般距地面600MM,如房間考慮設置書寫功能，可設置為900

高，內窗臺板宜800高且整體澆筑，業(yè)主裝修時可拆除窗下填充墻后可做寫字臺使用。

523凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作25MM薄壁方管，噴涂黑色。

5.3臥室開門、開窗位置需結合室內設計的要求考慮家具的合理布置。臥室內均應考慮一定

衣柜位置，大三房以上主臥宜設步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對床開門，如通

過步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門洞高2100MM,寬900MM,門垛寬不小于

50nun。

5.4主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設計時要嚴格注意。

5.5書房的家具布置應考慮與插座、網絡接口相一致。

6.廚房

6.1廚房單側布置操作臺時開間不宜小于1.8M,雙側布置操作臺時開間不宜小于2.4M。

6.2廚房宜配置服務陽臺，陽臺應考慮布置洗衣機，陽臺增設給水龍頭及洗衣機專用地漏。

6.3廚房操作臺總長度不宜小于2600MM,各部分長度應滿足以下要求：

面寬（MM）進深（MM）備注

準備臺300*550

洗滌臺（雙星盆）700市550

調理臺500+550

灶臺8004550

配餐臺300<550

6.4廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機（插座暗裝于吊櫥內，底邊距地2000MM）、冰箱

（專用插座暗裝，底邊距地130MM）、消毒柜（插座暗裝于操作臺面下，底邊距地500MM）；

如廚房設置燃氣熱水器，在適當位置設置電源開關，底邊距地130MM。液化氣探測器暗裝

于爐灶下方，底邊距地0.30M,天然氣探測器安裝于吊頂。在燃氣探測器（0.4M）旁應預

留電源線和接線盒。

6.5為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當處（非灶臺，洗菜池,

切菜板）另外預留3-4個成組防水型可開關插座，底邊距操作臺面200MM高，一般距地面

距離1000MM?

6.6冰箱預留位不應小于700X700MM,當住宅面積超過150m2時，應考慮市面上雙開門冰

箱（1000MM寬、800MM深）的尺寸。

6.7廚房不設地漏，洗菜池宜靠外窗設置，洗菜池和灶臺之間應為調理臺。窗戶設計應考慮

櫥柜的位置及合理性。

6.8廚房排水管在樓板面上起坡明敷設，盡可能與服務陽臺上的排水立管接駁。

6.9排氣道

6.9.1聯(lián)排別墅、獨立別墅宜設排氣道；多層以上住宅均應設置排氣道。

6.9.2排氣道不可與冰箱位相鄰。

6.9.3不設排氣道的廚房，應在外墻預留①150孔洞。

6.9.4四房以上戶型宜考慮工人房及小設備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務區(qū)域,

應設獨立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應設蹲便器、柱盆、淋浴（在蹲便器上）。

7.衛(wèi)生間

7.1TOWNHOUSE,別墅衛(wèi)生間應盡量做小降板（結構降板50MM）,如衛(wèi)生間下層為廳房

時，可采用結構降板350MM的大降板、側排或同層排水等方式進行排水。

7.2衛(wèi)生間墻周邊應做200高（距結構面）反檻，反檻高度應按照相鄰房間地坪計算。

7.3衛(wèi)生間：門洞高2100MM,寬800MM。

7.4衛(wèi)生間內不宜設置熱水器，也不宜設洗衣機；

7.5坐便器應盡量避開臥室墻面布置。

7.6給水管、排水管不應發(fā)生沖突，立管宜結合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗,

室內吊裝排水管不影響熱水器排風管出洞。

7.7復式房上下衛(wèi)生間盡量對齊。

8.陽臺及露臺

8.1生活陽臺面積不小于4.5nf,推拉門兩側宜留不小于550MM的墻垛，方便立管和室內

家具擺放；

8.2服務陽臺面積不宜小于30m、進深不小于1200MM,在服務陽臺宜設燃氣熱水器、燃

氣計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調室外機等應與廚房開窗協(xié)調，合理設置，保證

廚房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應有利于通風換氣。燃氣熱水器應保證與排

水立管的水平距離不小于400MM。陽臺門不宜采用門連窗形式。

8.4陽臺露臺降板：為防止雨水灌入室內，陽臺一般宜降板80MM,露臺降板分3種情況：

①凡是垂直落影為下面房間一部分的，為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門

檻方式，門檻高度不宜超過200MM,鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于

80MM；

②凡是垂直落影為全部小房間的，降板150MM；

③凡是垂直落影為陽臺的，根據露臺進深降板80-100MM,

④陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結構樓面高度不小于50-80MM,便于裝修。

8.5空調穿墻管避免與雨水管沖突。

8.6陽臺、露臺及種植屋面應預留給水點，并充分考慮排水順暢。花池需考慮底板與平臺完

成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ爻乇陧毈F(xiàn)澆細石混凝土。

8.7熱水器

①1熱水器可設在廚房或靠近廚房的服務陽臺上，且應標明熱水器的位置及形式。

②純THOUSE及別墅有條件時應預留可使用太陽能熱水器的設備給水管。

③熱水器設在室內時，應預留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為150,如

排煙孔在梁下，則孔中心距梁底為100。應避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預留中120孔洞。

9.首層頂層住戶特別設計

9.1首層住宅特別設計

①應盡可能設私家花園，花園范圍應包括該戶整個面寬。花園范圍內不得設有管井，花園

標高可以比環(huán)境標高略高。

②私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。

③首層住戶各入口應設門禁，公共樓道主入口門內設對講機，花園次入口設門鈴。

④私家花園應預留上、下水設施。水表箱應避免設在私家花園。

9.2頂住戶特別設計

①頂層復式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時，為保證下層廳房天花平整，上層衛(wèi)生間不降板,

并采用同層排水。

②復式廚房與標準層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。

③頂層住戶的私家花園應預留上下水，私家花園出入口設防雨設施并預留帶防水電源插座。

9.3主體地下一層空間的利用

①主體地下室北側宜作為非機械停車庫，南側宜作為住戶生活用房。

②住戶生活用房宜延面寬分為2部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內樓梯上下聯(lián)系;

一部分歸2層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸1800X1800MM）。

③如考慮北側地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北側地坪及基礎

局部降低至與地下車庫底板同高。主體北側地下室考慮上部做夾層，凈高2190。有戶內樓

梯或爬梯與南側空間結合布置。

④南側應有地下庭院，進深不宜小于2400MM。夾層北側結合采光井設置采光通風高窗。

第四節(jié).建筑構造節(jié)點

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