萬科地產(chǎn)項目建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

（2on版）

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中心研發(fā)部日期2011年12月30日

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準(zhǔn)日期

日期____________

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日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人校對人審核人批準(zhǔn)人

參加討論認(rèn)定人員:

目錄

總則

第一部分總圖設(shè)計

第一章規(guī)模等級.模式與主要配套指標(biāo)

第二章總平面規(guī)劃要點

第三章公共設(shè)施規(guī)劃要點

第四章營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

第五章小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點

第二部分建筑專業(yè)

第一章萬科現(xiàn)有風(fēng)格純化

第二章住宅技術(shù)要求

第三章會所技術(shù)要求

第四章配套商業(yè)技術(shù)要求

第五章地下車庫技術(shù)要求

第六章建材選用標(biāo)準(zhǔn)

第三部分結(jié)構(gòu)專業(yè)

第一章各類建筑的結(jié)構(gòu)形式及材料限額標(biāo)準(zhǔn)

第二章結(jié)構(gòu)設(shè)計總則

第三章材料選用范圍

第四章各類建筑的具體要求

第五章填充墻中構(gòu)造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求

第四部分給排水專業(yè)

第一章住宅技術(shù)要求（未含超高層）

第二章會所技術(shù)要求

第三章配套商業(yè)技術(shù)要求

第四章地下車庫技術(shù)要求

第五部分暖通空調(diào)專業(yè)

第一章住宅技術(shù)要求

第二章會所技術(shù)要求

第三章配套商業(yè)技術(shù)要求

第四章地下車庫技術(shù)要求

第六部分電氣專業(yè)

第一章住宅技術(shù)要求

第二章會所技術(shù)要求

第三章配套商業(yè)技術(shù)要求

第四章地下車庫技術(shù)要求

第七部分室內(nèi)專業(yè)

第一章會所技術(shù)要求

第二章住宅公共部位技術(shù)要求

第三章營銷樣板房技術(shù)要求

第四章精裝修房技術(shù)要求

第八部分景觀專業(yè)

第一章景觀等級分類

第二章景觀構(gòu)成

第三章不同風(fēng)格景觀要求

第四章景觀設(shè)計要求

總則

一、編制目的

1.結(jié)合萬科房地產(chǎn)集團獨有的開發(fā)模式和經(jīng)驗，通過對國家標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的總結(jié)提煉形

成了萬科住宅統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編

制，作為設(shè)計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。

2.該標(biāo)準(zhǔn)將作為集團項目設(shè)計、施工等工作的技術(shù)依據(jù)，與成本標(biāo)準(zhǔn)、營銷標(biāo)準(zhǔn)共同構(gòu)

成萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

3.該標(biāo)準(zhǔn)每年修訂一次，由研發(fā)中心負(fù)責(zé)起草、修訂，技術(shù)決策小組審核，各相關(guān)中心、

項目公司執(zhí)行。

二、適用范圍

本措施適用于萬科地產(chǎn)集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產(chǎn)集團開發(fā)項目的設(shè)計施工

單位，在施工中應(yīng)按照本措施和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一現(xiàn)場施工程序化做法，

提高住宅開發(fā)綠化建造質(zhì)量。

三、總設(shè)計要求

1.施工圖設(shè)計單位應(yīng)作為設(shè)計總包，配合市政設(shè)施配套專項設(shè)計，匯總管網(wǎng)綜合圖；配

合各設(shè)備專業(yè)廠商完成專項設(shè)計；配合室內(nèi)外精裝修等專項設(shè)計，完成審核，并蓋章

出圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設(shè)計的審核工作。

2.正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。

3.方案設(shè)計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。

4.住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)當(dāng)按照戶型要求進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化

5.方案設(shè)計單位及其施工設(shè)計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標(biāo)明雨水

管，陽臺落水管的位置。

6.建筑專業(yè)要協(xié)調(diào)各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達(dá)開關(guān)、插座、管井、箱、柜、雨

水口、地漏、潔具、集水坑等的定位.

7.管線綜合與景觀設(shè)計要同步進行，密切聯(lián)動。

第一部分規(guī)劃總圖設(shè)計

第一章規(guī)模等級.模式與主要配套指標(biāo)

1.規(guī)模等級

分類規(guī)范類型人口規(guī)模（人）戶數(shù)（戶）用地規(guī)模（公建筑規(guī)模（萬平

頃）方米）

城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20萬3.0—6.4萬.>150>200-300

城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5萬1.0—1.6萬60-15060-150

城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模121.8萬0.4—0.6萬20-3030-50

2.超級大盤規(guī)劃結(jié)構(gòu)

分類布局結(jié)構(gòu)物業(yè)基本單位網(wǎng)狀道路形態(tài)

高開放性布局片區(qū)+組團級街坊組團級街坊城市主次干道一組團級道路

（6-12萬）（寬度借鑒小區(qū)級道路）

中開放性布局片區(qū)+小區(qū)級街坊小區(qū)級街坊城市主次干道一小區(qū)級道路

（15-30萬）

低開放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團小區(qū)城市主次干道一居住區(qū)級路

3.道路等級

分類距離（米）道路紅線或建筑控制線之間（米）路面寬度（米）通行模式

城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)過境

居住區(qū)級道路—紅線。20m9-12過境

小區(qū)級道路—建筑控制線間310或14（采暖區(qū)）6-9過境或非過境

組團級道路—建筑控制線間云8或10（采暖區(qū)）3-5非過境

宅間小路—->2.5非過境

4.配套商業(yè)等級

分類基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)基本設(shè)置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài)

大型商業(yè)中心6-12萬平米大型商場+步行街區(qū)+購物中心、超市、百旅游、金融服務(wù)、圖書

（超級大盤）酒店/酒店公寓貨店，文化娛樂、餐報刊、郵電業(yè)

飲

中等商業(yè)中心2.5-3萬平米中型商場+步行街區(qū)超市、便利店、醫(yī)藥生活服務(wù)、圖書報刊、

（中等大盤）+（酒店/酒店公寓）店，菜市場、餐飲郵電業(yè)

街坊商業(yè)總建筑面積的沿街商鋪或沿街商業(yè)便利店、餐飲店，生—

（普通大盤）8-15%內(nèi)街活服務(wù)業(yè)

對10萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可

5.會所面積與數(shù)量

項目規(guī)模會所總面積單個會所面積與數(shù)量備注

超級大盤S總建x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設(shè)置1個有五星級酒店和大型

中等大盤S總建x0.07-0.104000-6000;每個居住區(qū)規(guī)模設(shè)置1-2個商業(yè)中心，可折減相應(yīng)

普通大盤S總建x0.10-0.153000-5000:1個功能面積

第二章總平面規(guī)劃要點

1.要有分期分區(qū)建設(shè)圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應(yīng)的景觀范圍。

2.圖紙要充分清楚表達(dá)各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位）、廣場、

消防車道及消防登高面設(shè)計的關(guān)系。

3.地形復(fù)雜的基地，應(yīng)做好豎向設(shè)計、排水系統(tǒng)設(shè)計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口

之間的豎向處理。場地排水設(shè)計，做到簡潔通暢；盡量使用暗溝組織場地的排水系

統(tǒng)，確需使用明溝時，需減少對環(huán)境的影響。

4.總平圖要明示各種配套設(shè)施的位置和指標(biāo)（如物業(yè)用房、物業(yè)崗?fù)ぜ拔飿I(yè)名稱背景墻、

衛(wèi)生站、居委會、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫等）?；S池、

隔油池等的布置應(yīng)方便檢修和使用。

5.應(yīng)特別注意進排風(fēng)井、排煙井、設(shè)備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建（構(gòu)）

筑物的位置、體量與立面設(shè)計，美觀實用。

6.項目公司應(yīng)現(xiàn)場實測市政部門提供的各管網(wǎng)接口的坐標(biāo)和標(biāo)高，無誤后提供設(shè)計。對小

區(qū)內(nèi)綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風(fēng)井等設(shè)于隱蔽處或結(jié)合景觀

設(shè)計綜合處理。

7.高端項目尤其別墅類要注重顧客心理:01首層樓面標(biāo)高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02

高低起伏通過景觀來做;03坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑，保證南低北高。

8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜形成穿透性景觀結(jié)構(gòu)。

第三章公共設(shè)施規(guī)劃要點

1.設(shè)備用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段權(quán)衡設(shè)計、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡

量考慮結(jié)合地下車庫布置；必須布置在地上時，應(yīng)避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應(yīng)對

周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應(yīng)設(shè)置合理的路徑供工作人員進出設(shè)

備用房。

2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會所地下室，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布

置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在

便捷位置（如入口附近），便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應(yīng)減少對小區(qū)的影響。

3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務(wù)室、客戶

接待室，一般結(jié)合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設(shè)計。

4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉庫應(yīng)應(yīng)避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結(jié)合

地下室空間設(shè)置。

5.總控室應(yīng)與消防控制室結(jié)合布置，在滿足消防要求的前提下應(yīng)便于小區(qū)管理和使用。

6.垃圾房應(yīng)設(shè)在小區(qū)的最小風(fēng)向的上風(fēng)向和較隱蔽的位置以減少對住戶的干擾。（其面積

由住戶數(shù)量來計算決定，一般不小于6平方米），與住宅距離不宜小于10米，外部與道路

相連；應(yīng)設(shè)給水點和地漏，其地面及內(nèi)壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設(shè)施、

排氣通風(fēng)設(shè)施和照明設(shè)施（設(shè)計過程中應(yīng)確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃

圾收集設(shè)備）。

7.垃圾房的地面標(biāo)高設(shè)計應(yīng)考慮垃圾的轉(zhuǎn)運方式：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求；壓

縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面1.5米且層高不小于4.5米。進出口的門應(yīng)考慮耐久

性。

10.公共洗手間是提供給小區(qū)內(nèi)活動或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置

在首層較為隱蔽的位置：其數(shù)量與選點應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用

要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。

9.崗?fù)の恢么_定時應(yīng)該充分考慮人行、車行的進出口關(guān)系，造型應(yīng)與小區(qū)形象相適，配備

電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、照明等設(shè)施；各主要出入口崗?fù)ひ嗽O(shè)衛(wèi)生間；讀卡器位置應(yīng)與崗?fù)ね?/p>

側(cè)，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應(yīng)設(shè)置遮雨設(shè)施。

第四章營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

一.營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點

1.選址應(yīng)盡量布置在城市人流往返較多處，以達(dá)到吸引人流、增加拜訪量的要求。

1.1選址應(yīng)靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。

1.2選址應(yīng)靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。

1.3項目地塊周邊有景觀資源時，選址應(yīng)盡量臨近自然景觀。

1.4一般會所宜與主次出入口結(jié)合布置。

1.5地塊條件為以上4種情況綜合時，應(yīng)按1、2、3、4的順序優(yōu)先考慮。

2.營銷體驗區(qū)一般包括會所兼售樓處，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。

2.1營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。

2.2樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從

而為后期開發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調(diào)整提供實質(zhì)性依據(jù)。

2.3樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價值最高的住宅類型集中。

3.營銷體驗區(qū)總體造價宜高出項目平均成本30%-50%o

二.會所兼售樓處規(guī)劃要點

1.會所及室外場地占地面積應(yīng)控制在3000-5000n?左右。

1.1如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園），或者會所周圍設(shè)置網(wǎng)球場，室

外大型泳池，則另外增加相應(yīng)場地面積。

1.2如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應(yīng)減小前廣場面積。

1.3會所前廣場面積不宜小于1500平米，進深不宜小于30米，寬度不宜小于50米。

2.售樓處應(yīng)盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻LOGO標(biāo)識應(yīng)醒目、清晰。

3.停車：售樓處室外應(yīng)設(shè)置15-30個停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。

4.廣場：售樓處室外應(yīng)布置面積不小于600M2的硬質(zhì)廣場，用于SP活動使用，也可以做

成景觀淺水池形式（SP活動時把水抽干作為廣場使用）；廣場可不占用售樓處用地，而是

暫時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設(shè)計。

5.景觀：通向售樓處主入口的道路應(yīng)布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組

織。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應(yīng)布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。

第五章小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點

一、基本原則

1、人車分流。

2,人行便捷。

3、車行通而不暢。

4、高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。

5、要與景觀、建筑、管線良好的組織起來。

6、主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過計算、檢驗、復(fù)核、審定。

二、基本設(shè)計措施與設(shè)計手法

詳見總圖附錄01。

附錄01..小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計手法

1、主次入口宜開于城市次干道。

2、從入口起即做人車分離?？刹捎么笮￠T、隔離欄予以劃分。對于整體上抬式人車分流可

用臺階及扶梯劃分。

3、路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。

⑴外圍式

在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導(dǎo)入外圍的地庫入口，或?qū)虢M團

的外圍入口。而內(nèi)部只允許人流通行。

⑵串聯(lián)組團式

對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求?？刹捎么?lián)組團式。將車行到分隔及

串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組團內(nèi)做到人車分流。

⑶分割管理式

對于消防規(guī)范強制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質(zhì)異化，平時車輛

不允許通行，以做到人車分流。

⑷整體上抬式

可結(jié)合成本及市場考慮，將小區(qū)內(nèi)的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū)

入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達(dá)到人車分流目的。

4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務(wù)與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉

的人行景觀小道。

5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品

質(zhì)下降。

6、由第3條在大的方面已經(jīng)防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設(shè)置交通

標(biāo)示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時

調(diào)節(jié)。水系、臺階等景觀軟阻隔。

第二部分建筑專業(yè)

第一章萬科現(xiàn)有風(fēng)格純化與提升

風(fēng)格體系地中海官邸風(fēng)格地中海田園風(fēng)格森海灣度假風(fēng)格

風(fēng)格特點典雅華貴.細(xì)部豐富舒緩浪漫.追求質(zhì)樸與手工感明快浪漫.熱帶休閑

外飾特點紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍(lán)瓦

出檐深遠(yuǎn)，裝飾繁細(xì)出檐中等，裝飾簡潔出檐較小，裝飾極潔

凹凸有致，變化較規(guī)則。多通過屋頂變化，退臺，陽臺穿屋頂變化豐富；陽角，陽臺窗

用細(xì)膩線腳，雙短列柱，古插等手法形成參差錯落的豐富洞輪廓圓潤；白色墻體熱反射

典柱式，組合窗套，浮雕，體形變化；線腳.窗套較為簡潔；性好。宜提倡單體簡潔，群體

壁柱拱廊等要素。墻體顏色墻體顏色中黃，飽和度較低（較高低錯落有致，整體變化豐富

淺黃，飽和度中，明度較高。高亦可），明度較低。的建筑形象藝術(shù)。

主墻體為涂料；1-3層為曖主墻體為涂料，1-2層基座可考主墻體為涂料；1-3層局部突

色砂巖或頁巖基座，基座普慮借鑒托斯卡納風(fēng)格，采用天出部為可考慮采用天然石材，

通段宜1.5-2層，八角陽臺然石材或文化石，為考慮施工結(jié)合深色木質(zhì)花架，作為中介

或客廳陽臺，交通核處可考效果，一般宜相對規(guī)則。根據(jù)材料，以與周圍綠色植物取得

慮局部3層，形成變化；宜體形變化，可采用2種石材形更加和諧的關(guān)系。勒腳周圍宜

采用水平錯縫規(guī)則貼法，垂成肌理變化：根據(jù)閣樓，八角采用灌木遮擋，以避免排水溝

直宜寬窄相間；勒腳可考慮亭處可考慮基座與主體皆作石對建筑形象與景觀形象的破

采用蘑菇石或與基座相同；材，形成穿插變化；主墻體涂壞。同時基墻排水溝可不用考

石材與涂料交界處宜采用料根據(jù)體形變化顏色可采用同慮作特殊裝飾處理。

線腳過渡。頂層露臺可考慮色系2種顏色，一般分界處為

木質(zhì)或仿木花架，顏色為深外墻陰腳部分?；茴愃乒氽?/p>

栗色。風(fēng)格。

硬裝華貴，墻體多用木裝飾硬裝簡潔，公共部分多為中黃建議采用西班牙田園與東南

板，大理石壁柱，臺盆等。色涂料，局部房間涂料顏色變亞巴厘島風(fēng)格的混合體。即深

裝修特點

線腳細(xì)膩，天棚多做吊頂；化，色彩飽和度較低；軟裝豐栗色木材或藤編作為硬裝重

軟裝古典華貴。富，各種壁掛裝飾豐富。要元素與家具的主要材料。

重點區(qū)域宜考慮采用熱帶小尺度景觀，較小間距下不感熱帶植被。暴雨強度大，多為

植物，強調(diào)坡度變化，道路覺到壓抑。一般宜采用同緯度紅沙土，建議土坡為緩，通過

宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相氣候區(qū)域常用植物，形成多重植物的垂直變化形成高低錯

景觀特點

間，開闔有序。強調(diào)首層住垂直綠化，品種豐富，綠量較落，起伏有致的形象。重點區(qū)

戶的私密性。亭閣花架雕塑大。通過陶罐，小塊磚石材甬域考慮大椰王，聚集處采用格

宜采用經(jīng)典歐式造型。路，木質(zhì)或鐵藝小品營造氣氛。樹，花池矮墻多用火山石。

適用項目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層

適用高度別塞.多高層住宅項目別墅.類別墅海南項目.熱帶休閑風(fēng)格

標(biāo)桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬科杭州

歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風(fēng)格

現(xiàn)有項目世紀(jì)城系列（主體風(fēng)格）軍山.鎮(zhèn)江項口.海門局部海南森海灣項口

第二章住宅技術(shù)要求

第一節(jié).住宅外立面設(shè)計要點

1.采用三段式建筑形式，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關(guān)系。

2.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細(xì)部線腳過渡。

3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細(xì)碎。要求廠家根據(jù)建筑門窗表及門窗圖集，根據(jù)施

工工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設(shè)計單位復(fù)核。

4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建筑，建筑四周僅留出單元出入口。

5.地方規(guī)范要必加外遮陽的項目:應(yīng)對措施:01窗扇盡量布置在外墻內(nèi)側(cè),建議加窗套;02在

窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽，尺寸小不影響外立面造型，便于拆卸更換;03造價便宜。

6.雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內(nèi)排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻

凹進部位或陰角處。雨水管應(yīng)避免過多彎頭，當(dāng)遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時，

雨水管宜直通。

7.陽臺落水管要求：布置在陽臺內(nèi)側(cè)：01無外裝飾柱時：一般布置在外墻側(cè)一邊；陰角

陽臺布置在陰角處；02有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土L型構(gòu)造柱，上下鋼筋拉結(jié);

多層采用磚砌構(gòu)造柱，上下鋼筋拉結(jié);落水管布置在L型構(gòu)造柱陰角部位。L型構(gòu)造柱內(nèi)側(cè)直

采用輕質(zhì)砌塊，將落水管隱藏。

8.空調(diào)位與空調(diào)冷凝水管要求：01.空調(diào)位盡量考慮結(jié)合陽臺，露臺布置；02.空調(diào)位盡量

考慮做到外墻凹進部位或陰角處；03.空調(diào)位位于凸窗下，隔板不應(yīng)采用實體墻面以避免安

裝不便及影響散熱；04.空調(diào)位位于平窗下，鐵藝隔板兩側(cè)應(yīng)大于窗套邊200MM，冷凝立管

應(yīng)布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調(diào)冷凝水由室內(nèi)機冷凝水口沿墻地暗埋

PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。

9.雨水管，陽臺水落管，空調(diào)冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制，

但應(yīng)禁止在白色PVC管材上噴涂顏料，不耐久。

10.外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為12-15MM。

11.雙聯(lián)窗設(shè)計要求：01客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間；

03南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過20%；04雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部1-2層即可。

第二節(jié).公共部分設(shè)計要點

一.首層門廳與門廊空間

1.除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。

2.單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè)300

MM混凝土翻邊。入口應(yīng)設(shè)入戶對講機等設(shè)施，并應(yīng)進行無障礙設(shè)計。

3.單元門不應(yīng)采用無框玻璃門，開啟扇應(yīng)設(shè)電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應(yīng)有詳細(xì)設(shè)計，

型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過專業(yè)計算，并滿足建筑設(shè)計的要求。

4.住宅入口大堂面積，多層宜為8~12m\中高層（18層以下）宜為15?25m2,高層

（18層以上）宜位25-30m，，大堂面積不包括電梯廳面積。

5.入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3個單元共

享）宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。

6.信報箱的深度應(yīng)可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結(jié)合布置。在大堂內(nèi)時，宜考慮外

投內(nèi)?。耗Ｊ?1.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于L5米；模式02.箱設(shè)在大堂外時需考

慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)（參見上海綠城）；模式03信報箱在架空層時，

應(yīng)有照明；04雙廳設(shè)計：外廳設(shè)信報箱，不設(shè)門禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。

7.消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)，

但應(yīng)避開人行主要通道。以上箱體應(yīng)當(dāng)采用嵌壁式安裝。

二.電梯廳、走廊

1.電梯廳、敞開式過道、走廊應(yīng)加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，

找坡（敞開式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝）并設(shè)地漏。外設(shè)花池應(yīng)考慮取水點和排水設(shè)施。

2.應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。

3.公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設(shè)置，消火栓

箱必須采用嵌壁式安裝。

4.強弱電井宜合并為1個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應(yīng)利用通道作為檢修面積，

高層豎井凈寬度不宜小于0.60M；多層豎井凈寬度不宜小于0.35M；管井門寬度設(shè)計應(yīng)

保證維修操作方便。

5.所有管道井門上緣宜與入戶門上緣齊平，即2100高度。設(shè)備管井應(yīng)設(shè)不少于100MM高

的門檻，門檻高度應(yīng)與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯

間疏散防火門顏色一致。

三.電梯

1.電梯門口做高差10-20MM的反坡，防止電梯井進水。

2.住宅每單元至少有一臺電梯通達(dá)地下車庫。

3.在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計算確定。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿足以下要

求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒.

4.電梯數(shù)量、容量和速度表

標(biāo)準(zhǔn)建筑數(shù)量（臺）額定容量速度V

經(jīng)濟級常用級舒適級豪華級P（人）(m/s)

住宅80-100戶/臺60-80戶/臺40-60戶/臺V40戶/臺8,10,151-2.5

5.高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設(shè)計；觀景住宅宜考慮設(shè)觀光電梯；為了與歐式風(fēng)格協(xié)調(diào)，

不宜采用弧形觀光電梯：高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設(shè)計。

四.公共樓梯間

1.單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。

1.疏散樓梯應(yīng)盡量考慮自然通風(fēng)。

2.樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。

3.樓梯間窗戶開啟扇的高度應(yīng)滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應(yīng)設(shè)護欄。樓

梯間為敞開式時，應(yīng)采取措施防止臺風(fēng)時雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防

滑。同時應(yīng)防止從梯間攀爬至戶內(nèi)的可能性。

4.雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-2.70米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超

過6.60米；電梯前室的寬度控制不宜小于1.8；電梯井道尺寸設(shè)計要求按照選用具體電梯

產(chǎn)品的最小尺寸進行設(shè)計，18層以上宜考慮高速電梯。

五.屋面

1.屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時，應(yīng)滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏

散要求，并預(yù)留公共設(shè)施檢修通道，私家花園欄桿設(shè)計應(yīng)保證屋面排水暢通。

2.屋頂私家花園、露臺應(yīng)考慮安全防范措施；頂層陽臺應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計。

3.上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細(xì)考

慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計，花架可宜布置室外桌

椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）

時，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。

4.上層屋面的雨水不應(yīng)排入下層私家使用的屋面和露臺。

5.機房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。

6.屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結(jié)構(gòu)層應(yīng)有可靠連接。在排氣管300范圍內(nèi)多加一層

柔性防水層。

第三節(jié).套內(nèi)空間設(shè)計要點

單體得房率：18層以上不小于81%,11-18層不小于84%,7-11層不小于87%,多層

花園洋房不小于87%。當(dāng)設(shè)計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當(dāng)放開。

套內(nèi)入口空間

1.入戶門

1.1入戶門應(yīng)具備防盜功能，門洞高不少于2100MM,門洞寬按兩種考慮，子母門寬1300MM,

單扇門寬1000MM（門扇凈寬900MM）。

1.2一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設(shè)通風(fēng)裝置。

1.3入戶門應(yīng)設(shè)墻垛，垛寬不小于100MM,可能情況下垛寬200MM。

1.4入戶門不宜正對居室門，不應(yīng)正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。

1.5多層住宅入戶門應(yīng)避免緊貼樓梯臺階，應(yīng)留有不少于300MM的緩沖距離。

2.入戶花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設(shè)置）

2.1入戶花園根據(jù)設(shè)計具體情況宜結(jié)構(gòu)降板100?150MM。

2.2配電箱可以安裝在花園內(nèi)合適的墻上。

2.3入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設(shè)施。

3.入戶玄關(guān)

3.1套型面積九十平方米以上戶型宜設(shè)入戶玄關(guān)，并應(yīng)考慮鞋柜位置，鞋柜深300MM。

3.2入戶玄關(guān)的走道凈寬度不小于1200MM,（不包含鞋柜位置）。

3.3玄關(guān)天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側(cè)暗裝照明開關(guān)，底邊距地1.30M；在門開

啟方向一側(cè)安裝對講機，底邊距地1.30M（如選用掛墻式對講機可只預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)接線盒86X

86MM）,對講機距門邊的距離宜大于400MM；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊距地

0.30Mo開關(guān)，對講機，住戶弱電分線箱應(yīng)考慮布置的美觀。

4.客廳及餐廳

3.1客廳小二房戶型（90nf以下）開間不宜小于3600MM,大兩房及小三房戶型（90-110

m2）不宜小于3900MM；大三房及小四房戶型（90-120m2）不宜小于4200MM,130平米以

上戶型不宜小于4500MM?客廳應(yīng)有良好的朝向或戶外景觀視野。

3.2客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于3000MM。如考慮設(shè)置柜式空調(diào)

則不宜小于4000MM。客廳通往陽臺的落地門不應(yīng)滿開間布置，至少一側(cè)設(shè)置寬度不小于

550MM的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數(shù)量。

3.3客廳、餐廳合設(shè)時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風(fēng)。

3.4客廳內(nèi)不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設(shè)梁，可采用大板形式。

3.5無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。

3.6客廳正/側(cè)面設(shè)陽臺，進深不宜小于1500MMo建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做

到1800MM以上。（雙層欄桿，間距600MM,作為空調(diào)位報建，驗收后將內(nèi)側(cè)欄桿拆除。）

3.7客廳要考慮安裝壁掛式分體空調(diào)或柜式分體空調(diào)的兩種可能性,并預(yù)留相應(yīng)的電器插座

和冷凝水管，合理設(shè)計空調(diào)留洞及排水方式。采用分體機，暗裝插座距側(cè)墻邊200?300MM,

底邊距地2.0?2.2M,冷媒管穿墻留洞直徑80MM,中心距地2.20M,向外傾斜2%。采用空

調(diào)柜機，暗裝插座底邊高度0.30M,留洞中心距地250MM,直徑80MM,向外傾斜2%。

3.8客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話、網(wǎng)絡(luò)插座及電源插座；其他墻面應(yīng)

保證3米之內(nèi)有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面0.30M?？蛷d電視柜背景

墻上都應(yīng)設(shè)置3個以電源插座，并設(shè)置相應(yīng)的電視.電話.多媒體.寬帶網(wǎng)等插座。安裝

高度應(yīng)高出電視矮柜（300-400MM高）100MM,安裝高度宜底邊距地面500-600MM?？?/p>

廳電視柜背景墻上各種插座宜組合設(shè)計，并位于電視的垂直中間線上。

3.9餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設(shè)計。

3.10餐廳開間凈寬度不宜小于2400MM,大三房以上房型凈寬度不宜小于2700MM。

5.臥室及書房

5.1臥室及書房的開間與進深

5.1.1主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于3400MM,大兩房及小三房戶型（90-110

m2）不宜小于3600MM；大三房及小四房戶型（90-120m2）不宜小于3800MM,臥室開間一

般不宜大于3900MMo

5.1.2次臥室開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于3200MM,大戶型不宜小于3300MM。

5.1.3書房與兒童房開間：不應(yīng)小于2400MM和2700MM?

5.1.4臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度X2+床寬+300（考慮抹灰厚度）

5.2不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。

5.2.1在外立面設(shè)計無需在凸窗下做空調(diào)位的情況下，宜采用步入式凸窗，進深宜不小于600

MM。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。

5.2.2步入式凸窗窗洞底邊一般距地面600MM,如房間考慮設(shè)置書寫功能，可設(shè)置為900

高，內(nèi)窗臺板宜800高且整體澆筑，業(yè)主裝修時可拆除窗下填充墻后可做寫字臺使用。

523凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作25MM薄壁方管，噴涂黑色。

5.3臥室開門、開窗位置需結(jié)合室內(nèi)設(shè)計的要求考慮家具的合理布置。臥室內(nèi)均應(yīng)考慮一定

衣柜位置，大三房以上主臥宜設(shè)步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對床開門，如通

過步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門洞高2100MM,寬900MM,門垛寬不小于

50nun。

5.4主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設(shè)計時要嚴(yán)格注意。

5.5書房的家具布置應(yīng)考慮與插座、網(wǎng)絡(luò)接口相一致。

6.廚房

6.1廚房單側(cè)布置操作臺時開間不宜小于1.8M,雙側(cè)布置操作臺時開間不宜小于2.4M。

6.2廚房宜配置服務(wù)陽臺，陽臺應(yīng)考慮布置洗衣機，陽臺增設(shè)給水龍頭及洗衣機專用地漏。

6.3廚房操作臺總長度不宜小于2600MM,各部分長度應(yīng)滿足以下要求：

面寬（MM）進深（MM）備注

準(zhǔn)備臺300*550

洗滌臺（雙星盆）700市550

調(diào)理臺500+550

灶臺8004550

配餐臺300<550

6.4廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機（插座暗裝于吊櫥內(nèi)，底邊距地2000MM）、冰箱

（專用插座暗裝，底邊距地130MM）、消毒柜（插座暗裝于操作臺面下，底邊距地500MM）；

如廚房設(shè)置燃?xì)鉄崴?，在適當(dāng)位置設(shè)置電源開關(guān)，底邊距地130MM。液化氣探測器暗裝

于爐灶下方，底邊距地0.30M,天然氣探測器安裝于吊頂。在燃?xì)馓綔y器（0.4M）旁應(yīng)預(yù)

留電源線和接線盒。

6.5為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當(dāng)處（非灶臺，洗菜池,

切菜板）另外預(yù)留3-4個成組防水型可開關(guān)插座，底邊距操作臺面200MM高，一般距地面

距離1000MM?

6.6冰箱預(yù)留位不應(yīng)小于700X700MM,當(dāng)住宅面積超過150m2時，應(yīng)考慮市面上雙開門冰

箱（1000MM寬、800MM深）的尺寸。

6.7廚房不設(shè)地漏，洗菜池宜靠外窗設(shè)置，洗菜池和灶臺之間應(yīng)為調(diào)理臺。窗戶設(shè)計應(yīng)考慮

櫥柜的位置及合理性。

6.8廚房排水管在樓板面上起坡明敷設(shè)，盡可能與服務(wù)陽臺上的排水立管接駁。

6.9排氣道

6.9.1聯(lián)排別墅、獨立別墅宜設(shè)排氣道；多層以上住宅均應(yīng)設(shè)置排氣道。

6.9.2排氣道不可與冰箱位相鄰。

6.9.3不設(shè)排氣道的廚房，應(yīng)在外墻預(yù)留①150孔洞。

6.9.4四房以上戶型宜考慮工人房及小設(shè)備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務(wù)區(qū)域,

應(yīng)設(shè)獨立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆、淋?。ㄔ诙妆闫魃希?。

7.衛(wèi)生間

7.1TOWNHOUSE,別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板（結(jié)構(gòu)降板50MM）,如衛(wèi)生間下層為廳房

時，可采用結(jié)構(gòu)降板350MM的大降板、側(cè)排或同層排水等方式進行排水。

7.2衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻，反檻高度應(yīng)按照相鄰房間地坪計算。

7.3衛(wèi)生間：門洞高2100MM,寬800MM。

7.4衛(wèi)生間內(nèi)不宜設(shè)置熱水器，也不宜設(shè)洗衣機；

7.5坐便器應(yīng)盡量避開臥室墻面布置。

7.6給水管、排水管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管宜結(jié)合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗,

室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。

7.7復(fù)式房上下衛(wèi)生間盡量對齊。

8.陽臺及露臺

8.1生活陽臺面積不小于4.5nf,推拉門兩側(cè)宜留不小于550MM的墻垛，方便立管和室內(nèi)

家具擺放；

8.2服務(wù)陽臺面積不宜小于30m、進深不小于1200MM,在服務(wù)陽臺宜設(shè)燃?xì)鉄崴?、?/p>

氣計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調(diào)室外機等應(yīng)與廚房開窗協(xié)調(diào)，合理設(shè)置，保證

廚房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應(yīng)有利于通風(fēng)換氣。燃?xì)鉄崴鲬?yīng)保證與排

水立管的水平距離不小于400MM。陽臺門不宜采用門連窗形式。

8.4陽臺露臺降板：為防止雨水灌入室內(nèi)，陽臺一般宜降板80MM,露臺降板分3種情況：

①凡是垂直落影為下面房間一部分的，為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門

檻方式，門檻高度不宜超過200MM,鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于

80MM；

②凡是垂直落影為全部小房間的，降板150MM；

③凡是垂直落影為陽臺的，根據(jù)露臺進深降板80-100MM,

④陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于50-80MM,便于裝修。

8.5空調(diào)穿墻管避免與雨水管沖突。

8.6陽臺、露臺及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點，并充分考慮排水順暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺完

成面的高差，并需有防水和排水處理?；ǔ爻乇陧毈F(xiàn)澆細(xì)石混凝土。

8.7熱水器

①1熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的服務(wù)陽臺上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。

②純THOUSE及別墅有條件時應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。

③熱水器設(shè)在室內(nèi)時，應(yīng)預(yù)留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為150,如

排煙孔在梁下，則孔中心距梁底為100。應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留中120孔洞。

9.首層頂層住戶特別設(shè)計

9.1首層住宅特別設(shè)計

①應(yīng)盡可能設(shè)私家花園，花園范圍應(yīng)包括該戶整個面寬?；▓@范圍內(nèi)不得設(shè)有管井，花園

標(biāo)高可以比環(huán)境標(biāo)高略高。

②私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。

③首層住戶各入口應(yīng)設(shè)門禁，公共樓道主入口門內(nèi)設(shè)對講機，花園次入口設(shè)門鈴。

④私家花園應(yīng)預(yù)留上、下水設(shè)施。水表箱應(yīng)避免設(shè)在私家花園。

9.2頂住戶特別設(shè)計

①頂層復(fù)式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時，為保證下層廳房天花平整，上層衛(wèi)生間不降板,

并采用同層排水。

②復(fù)式廚房與標(biāo)準(zhǔn)層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。

③頂層住戶的私家花園應(yīng)預(yù)留上下水，私家花園出入口設(shè)防雨設(shè)施并預(yù)留帶防水電源插座。

9.3主體地下一層空間的利用

①主體地下室北側(cè)宜作為非機械停車庫，南側(cè)宜作為住戶生活用房。

②住戶生活用房宜延面寬分為2部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內(nèi)樓梯上下聯(lián)系;

一部分歸2層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸1800X1800MM）。

③如考慮北側(cè)地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北側(cè)地坪及基礎(chǔ)

局部降低至與地下車庫底板同高。主體北側(cè)地下室考慮上部做夾層，凈高2190。有戶內(nèi)樓

梯或爬梯與南側(cè)空間結(jié)合布置。

④南側(cè)應(yīng)有地下庭院，進深不宜小于2400MM。夾層北側(cè)結(jié)合采光井設(shè)置采光通風(fēng)高窗。

第四節(jié).建筑構(gòu)造節(jié)點

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