T-HRBWP 05-2022 住宅物業(yè)服務價格評估指南試行

HWP哈爾濱市物業(yè)評估監(jiān)理協(xié)會團體標準T/HRBWP

住宅物業(yè)服務價格評估指南Residential

property

service

price

evaluation

guide 哈爾濱市物業(yè)評估監(jiān)理協(xié)會??發(fā)

布T/HRBWP

052022

II

..........................................10

...................................... 12

................................................ 14

............................................16

物業(yè)服務價格評估報告(參考文本)

......................................19T/HRBWP

052022本指南按照GB/T

1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起本指南于2022年6月30日首次發(fā)布。涵蓋評估內(nèi)容及評估規(guī)則等具體內(nèi)容，有助于規(guī)范住宅物業(yè)項IIT/HRBWP

052022

本指南規(guī)定了住宅物業(yè)項目服務價格評估的基本要求,以及價格評估的責任、依據(jù)、準則與指南要

《物業(yè)服務收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864號)

T/HRBWP

052022a)

b)

c)

注1：注2：a)

b)

c)

d)

a)

b)

c)

d)

評估委托人在委托評估機構(gòu)進行物業(yè)服務價格評估時，應:a)

b)

c)

d)

a)

確認不同性質(zhì)的委托人對評估結(jié)果的使用目的(如招標、簽訂合同、解決價格糾紛等)；b)

c)

a)

b)

c)

評估機構(gòu)與委托人簽訂物業(yè)服務價格評估委托服務合同,合同內(nèi)容應包括(但不限于):a)

b)

c)

d)

e)

f)

T/HRBWP

052022g)

評估機構(gòu)在承辦評估業(yè)務時，每個評估項目不得少于兩名價格評估人員。必要時應根據(jù)不同的

a)

b)

a)

b)

相關性:計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用；c)

對應性:計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準相對應；d)

a)

b)

c)

a)

b)

c)

d)

物業(yè)服務價格的評估，應確定影響物業(yè)服務價格的物業(yè)服務的范圍、內(nèi)容和標準作為價格評估

物業(yè)服務的內(nèi)容,應由全體業(yè)主和使用人共同享有的下列事項:a)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)

9)

b)

T/HRBWP

0520221)

2)

3)

4)

c)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

d)

1)

2)

3)

4)

e)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

f)

1)

2)

3)

物業(yè)服務的標準，應滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)大多數(shù)業(yè)主和使用人對服務內(nèi)容中（見

5.3.4）適用的服a)

1)

2)

3)

b)

1)

2)

3)

c)

1)

2)

3)

T/HRBWP

052022d)

1)

2)

3)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

道路和場地分布狀況，如:機動車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場、地下車庫(區(qū)g)

h)

i)

a)

b)

c)

d)

e)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

i)

服務費分攤；j)

總成本占

元/共有3653652436524365...T/HRBWP

052022k)

l)

a)

b)

c)

表

1表

1

住宅項目物業(yè)服務人員基本配置標準

6.2.4.1

據(jù)評估參數(shù)相關內(nèi)容(見

6.2)和成本構(gòu)成要素(見

6.3.1),形成住宅項目物業(yè)服務成本核算

表

表

住宅項目物業(yè)服務成本匯總表1011T/HRBWP

052022

M

M

M

M

M

M

M

Ma)

b)

c)

d)

e)

f)

共有部位設施設備日常運行保養(yǎng)維修,其中二級科目包括:1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)

9)

6.2.4.3

M

m

m

m

......

m上式中:M—本指南6.2.4.2中a)~f)六項中的某一單項成本；6.2.4.4

11

表

兩種財務科目關聯(lián)性與轉(zhuǎn)換邏輯表綜合服公共公共區(qū)域秩序

共有部位設施

設施表注：上表為包干制結(jié)算方式科目；如選用酬金制結(jié)算方式的，“服務費分攤”可計入其“經(jīng)業(yè)主T/HRBWP

052022

6.2.5.1

提供相應的服務內(nèi)容和對應標準所發(fā)生的成本總額,除以專用產(chǎn)權部分可收費的總面積所得出的單位金T/HRBWP

052022?=

?=

?

×?6.2.5.2

根據(jù)住宅性質(zhì)區(qū)分原則,一般情況下對多層、高層、商業(yè)等混合類型項目,各類不同房屋性質(zhì)的局部共有部分的價格標準有所不同。按“誰享用、誰承擔”的原則,某一類型房屋的物業(yè)服務價格應

E)除以該類型可收費面積。6.2.5.3

E)。

評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果應確定物業(yè)服務收費標準，并以書面報告形式交付委托人。評估報告

a)

委托人和評估人(名稱、地址、聯(lián)系方式等)；b)

評估標的(物業(yè)項目名稱、性質(zhì)、四至位置、基本概況等)；c)

d)

e)

f)

評估結(jié)論(物業(yè)服務收費標準)；g)

h)

價格評估委托方應對評估機構(gòu)出具的物業(yè)服務價格評估報告按合同約定予以簽收，并作為價格

業(yè)服務第三方評估機構(gòu)和相關專業(yè)人員應當保持評估檔案資料的齊全完整。報告及相關資料保

業(yè)服務第三方評估機構(gòu)應當將物業(yè)服務評估報告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務

)%

1010T/HRBWP

052022

T/HRBWP

05202211T/HRBWP

052022

總功率kW 總功率kW 總功率kW總功率kW給排水系

總功率kW

總功率kW

總功率kW

地下車庫，合計功率kW

總功率kW

總功率kW

總功率kW

總功率KW

12T/HRBWP

052022 停車服務

頭(

頭(

13T/HRBWP

052022

I.1

指服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費,以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務I.2

I.3

I.4

I.5

I.6

I.7

I.8

指物業(yè)服務企業(yè)在服務多個物業(yè)項目情況下,為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務項目14T/HRBWP

052022I.9

I.10 I.11 15T/HRBWP

052022

L.1

人員費用應包括提供物業(yè)服務和管理的相關人員成本,通常由工資、社會保險和職工福利三部分組

職工每月工資的實際所得,不應低于當年政府主管部門頒布的最低工資標準,但不包括:a)

b)

c)

社會保險為單位和個人繳納總額,其繳納基數(shù)不應低于當年政府主管部門規(guī)定的下限金額,應包a)

b)

c)

d)

e)

職工福利由行政性福利和企業(yè)福利兩部分構(gòu)成,其中:a)

房公積金單位和個繳納總額按職工本上一年度均工資的定比例繳，其繳納b)

c)

工會經(jīng)費(針對有工會的企業(yè))，按本企業(yè)上一年度職工工資總額的規(guī)定比例撥繳；d)

e)

f)

g)

12

200

h)

i)

企業(yè)福利為物業(yè)服務企業(yè)自主規(guī)定的相關福利，例如:j)

雇主責任險,企業(yè)在員工受雇過程中遭受意外事故或患職業(yè)性疾病,而依法應承擔的經(jīng)濟賠償k)

L.2

16T/HRBWP

052022a)

b)

c)

專項檢測,主要指法定強制第三方監(jiān)測費用,例如:d)

e)

f)

g)

避雷設施(18

h)

i)

j)

L.3

a)

b)

c)

d)

e)

L.4

a)

清潔用水(如:墻面、門窗或地面的清洗、沖刷、除污)；b)

c)

d)

1)

下水道疏浚費(暴雨季前)；2)

3)

L.5

a)

b)

L.6

a)

b)

c)

車輛服務(如:地面隔離塔/樁、限位裝置等)；d)

L.7

17T/HRBWP

052022a)

b)

c)

d)

e)

L.8

采用包干制且企業(yè)在服務多個物業(yè)項目情況下,為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務項a)

b)

注1：注2：企業(yè)只從事物業(yè)服務的,其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述L.9

物業(yè)項目專用固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。a)

b)

3%—5%計算；c)

L.10 按國家規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收繳的物業(yè)服務費應逐月繳納相應的增值稅及附加,其中采購物資企業(yè)分為一般納稅人和小額納稅人,其繳納稅率有所差別,在具體價格評估中該因素不作考慮,但在明確有物業(yè)L.11L.12 a)

b)

18T/HRBWP

052022

物業(yè)服務價格評估報告(參考文本)(封面)

聯(lián)系人:19

T/HRBWP

052022

T/HRBWP

052022

21T/HRBWP

052022

22

23T/HRBWP

052022T/HRBWP

05202224

—25T/HRBWP052022

25T/HRBWP052022T/HRBWP05202226—T/HRBWP0520222627T/HRBWP05202227T/HRBWP052022

T/HRBWP05202228—T/HRBWP05202228T/HRBWP

052022

2930T/HRBWP

052022T/HRBWP

0520221)

2)

利用植物、山石、水景等設置景點,且與環(huán)境協(xié)調(diào)。3)

喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好?；▔⒒ň趁娣e占綠地總面積的

0.5%4)

32T/HRBWP

052022T/HRBWP

0520221)

業(yè)服務費格評估的用測算，據(jù)國家和市所涉及業(yè)服及勞動用等方面的2)

據(jù)委托人供的建筑劃參數(shù)、施設備參、物業(yè)服內(nèi)容標準等相數(shù)據(jù)和要3)

“質(zhì)價相符”“誰享用、誰”的原則，根本項目物種類和性按共有區(qū)4)

1)

務人員崗的工資標的確定，參照行業(yè)酬標準及類型業(yè)中服務員的工資2)

層服務人的工資標的確定，照本市歷最低工資準，判年最低資基數(shù)為3)

國定節(jié)假日加班費：按照國家勞工法規(guī)定，按員工日均工資的

300%發(fā)放國定假日的加班

11

1)

繳費比例為 %,繳納基數(shù)為本市人保局公布當年度職工月平均工資收入的

60%。參照歷年社保最低繳納基數(shù),預判年最低繳納基數(shù)為 元/月/人,作為此次社保繳納比例確定2)

3)

12

200

1)

政辦公費主要為：場服務機的日常辦的支出，括：公文具、資快遞、2)

1)

2)

境消殺，要為：小內(nèi)的定期毒所產(chǎn)生材料費用不包應疫情等可預知的3)

331)

1)

34T/HRBWP

0520221)

警用器材與必需品，主要為：保安人員的對講機、記錄簿等消耗,防臺防汛器具耗材(如沙袋、黃沙、氈布等)。2)

1)

2)

主要為住宅物業(yè)項目內(nèi)共有設施設備，如公共部位、照明、消防、給排水、避雷、弱電、電梯1)

2)

3)

本項目屬于高、多層混合及少量商業(yè)配套的混合型住宅小區(qū)，在物業(yè)成本和