杭州城西居住空間特征與居民構(gòu)成(期末)

杭州城西居住空間特征與居民構(gòu)成調(diào)查研究背景現(xiàn)狀分析研究框架和居民構(gòu)成分析居民滿意度調(diào)查規(guī)劃的評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1.背景1.1地塊區(qū)位條件

研究地塊位于杭州城西蔣村居住區(qū)，地塊東至古墩路，西面紫荊花路，南臨文二西路，北靠文一西路，離市中心的距離為6.64千米，通勤時(shí)間約為25分鐘，總占地面積33.85萬(wàn)平方米。在行政區(qū)劃上，該地塊隸屬于西湖區(qū)文新街道辦事處，屬新金都社區(qū)管轄。1.2、歷史發(fā)展（開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序）研究地塊內(nèi)現(xiàn)有3個(gè)小區(qū)，分別為：綠城桂花城，新金都城市花園和駱家莊西苑一區(qū)。其中桂花城為1998年開(kāi)始建設(shè)，2000年交付使用。新金都花園為1998年開(kāi)始建設(shè)，1999年6月竣工交付使用。駱家莊西苑一區(qū)為農(nóng)民自建房，小區(qū)建設(shè)年份為2001年左右。1.3現(xiàn)狀概況

（1）桂花城桂花城位于杭州城西蔣村商住區(qū)，西至紫荊花路，南臨文二西路，東接古墩路，北臨區(qū)間道路。小區(qū)總占地230畝，總建筑面積19萬(wàn)平方米，總居住戶數(shù)1153戶，容積率為1.23，小區(qū)土地性質(zhì)為國(guó)有土地出讓?zhuān)^(qū)住宅屬于正式商品房。1.3現(xiàn)狀概況

（2）新金都城市花園新金都城市花園位于文一西路與古墩路交叉處，小區(qū)總占地面積123畝，總建筑面積12.12萬(wàn)平方米，容積率為1.94。小區(qū)土地性質(zhì)為國(guó)有土地出讓?zhuān)^(qū)住宅屬于正式商品房。1.3現(xiàn)狀概況

（3）駱家莊西苑一區(qū)駱家莊西苑一區(qū)位于文一西路與紫荊花路交叉處，小區(qū)占地面積124.053畝，入住261戶，總建筑面積為95000平方米，容積率1.22，小區(qū)土地性質(zhì)為集體土地，小區(qū)住宅屬于農(nóng)民自有住房。

2.現(xiàn)狀分析二.現(xiàn)狀分析

2.1區(qū)塊功能研究地塊內(nèi)有3個(gè)小區(qū)，分別為南面的桂花城，東北面的新金都城市花園，西北面的駱家莊西苑一區(qū)。地塊緊靠古敦路一側(cè)有綠城醫(yī)院，文新圖書(shū)大樓和綠城金桂大廈。2.2道路交通分析

地塊東臨城市主干道古墩路，西接城市次干道紫荊花路，南面城市主干道文二西路，北靠城市快速路文一西路。地塊內(nèi)三個(gè)小區(qū)被2條相互垂直的城市支路所分割。其中桂花城屬于商品房開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，小區(qū)主路設(shè)置采用了通而不暢的原則。駱家莊西苑一區(qū)主路設(shè)計(jì)比較自由，采用了“三縱一橫”的組織方式。2.3建筑肌理分析三個(gè)小區(qū)大都于90年代末開(kāi)始建造，所以肌理較為規(guī)整，其中桂花城和新金都城市花園的建筑屬于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，建筑布局都呈組團(tuán)式布置，駱家莊西苑一區(qū)由于是農(nóng)民自建住宅，建筑布局較為簡(jiǎn)單，呈網(wǎng)格式布置。2.4建筑類(lèi)型分析三個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)定位稍有不同，桂花城定位為可居、可觀、可游的現(xiàn)代江南小城，因此建筑以4—5層低層公寓為主，間以典雅莊重的別墅和挺拔秀麗的電梯公寓。新金都力圖體現(xiàn)2000年住宅的舒適性、科技性、示范性、超前性，小區(qū)建筑以五六層多層住宅為主，局部點(diǎn)綴九層電梯公寓和二三層公建。駱家莊西苑一區(qū)由于是農(nóng)民自建住房，建筑類(lèi)型較為單一，多為3－4層的農(nóng)家小院。2.5綠地廣場(chǎng)桂花城的綠地設(shè)計(jì)把近3萬(wàn)平方米的中心花園與組團(tuán)綠化、宅間綠化相結(jié)合構(gòu)成了桂花城龐大的綠地系統(tǒng)。新金都城市花園整個(gè)小區(qū)圍著具有4000平米的中心綠地展開(kāi)，天際線高低錯(cuò)落，并且建筑立面淡雅輕盈，與杭州山色秀美的城市特征和諧統(tǒng)一。駱家莊西苑一區(qū)內(nèi)無(wú)大型綠地。

3.研究框架和居民構(gòu)成分析3.1調(diào)查對(duì)象的選擇及調(diào)查內(nèi)容隨機(jī)抽樣、方便抽樣共回收10份問(wèn)卷，問(wèn)卷有效率100%。社區(qū)項(xiàng)目桂花城駱家莊西苑新金都城市花園CountColumnN%MeanCountColumnN%MeanCountColumnN%Mean年齡青少年133.3%

120.0%

0.0%

中年266.7%

240.0%

150.0%

老年0.0%

240.0%

150.0%

家庭三口之家3100.0%

240.0%

0.0%

新婚夫婦0.0%

0.0%

0.0%

老兩口0.0%

0.0%

150.0%

單親0.0%

0.0%

0.0%

單身0.0%

120.0%

0.0%

三代同堂0.0%

240.0%

0.0%

其他0.0%

0.0%

150.0%

教育程度小學(xué)0.0%

0.0%

0.0%

初中0.0%

120.0%

150.0%

高中/職高0.0%

360.0%

0.0%

大專(zhuān)/本3100.0%

120.0%

150.0%

碩士及以上0.0%

0.0%

0.0%

職業(yè)公務(wù)員0.0%

0.0%

0.0%

事業(yè)單位133.3%

120.0%

150.0%

企業(yè)單位133.3%

120.0%

0.0%

個(gè)體戶0.0%

240.0%

0.0%

軍人或其他133.3%

120.0%

150.0%

收入3000以下0.0%

240.0%

150.0%

3000～60000.0%

240.0%

0.0%

6000～100000.0%

120.0%

150.0%

10000以上3100.0%

0.0%

0.0%

人均住宅面積

39.78

94.93

38.75入住方式自買(mǎi)自住3100.0%

480.0%

2100.0%

租用0.0%

120.0%

0.0%

出行方式步行結(jié)合公交133.3%

240.0%

150.0%

自行車(chē)/電動(dòng)車(chē)133.3%

360.0%

0.0%

機(jī)動(dòng)車(chē)133.3%

0.0%

150.0%

表1被調(diào)查對(duì)象社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性構(gòu)成Tab.1Detailsofthesurveydata

3.2研究方法和框架：基于量化指標(biāo)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的分析方法研究方案框架如下：首先對(duì)反映居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性的因子進(jìn)行數(shù)值化處理。其次運(yùn)用相關(guān)分析方法檢驗(yàn)這些屬性因子對(duì)居民評(píng)價(jià)得分的影響。主成分分析方法

(PrincipalComponents)，和varimax矩陣旋轉(zhuǎn)法提取出影響居民評(píng)價(jià)的主因子根據(jù)每個(gè)居民的各因子得分，采用動(dòng)態(tài)聚類(lèi)法

(K-MeansCluster)對(duì)居民進(jìn)行聚類(lèi)分析，將居民分為具有不同特征的組群，從而深入研究不同組群居民的滿意度評(píng)價(jià)情況。樣本量有限，這里主要介紹方法體系。3.3居民構(gòu)成特征居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性指標(biāo)定序數(shù)值化變量變量層次取值年齡定序(Ordinal)1:桂花城；2:駱家莊西苑；3:新金都城市花園家庭定序(Ordinal)1:青少年；2:中年；3:老年教育程度定序(Ordinal)1:三口之家；2:新婚夫婦；3:老兩口；4:單親；5:單身；6:三代同堂；7:其他職業(yè)定序(Ordinal)1:公務(wù)員；2:事業(yè)單位；3:企業(yè)單位；4:個(gè)體戶；5:軍人或其他收入定序(Ordinal)1:3000以下；2:3000～6000；3:6000～10000；4:10000以上人均住宅面積定量(Scale)直接賦值入住方式定序(Ordinal)1:自買(mǎi)自?。?:租用出行方式定序(Ordinal)1:步行結(jié)合公交；2:自行車(chē)/電動(dòng)車(chē)；3:機(jī)動(dòng)車(chē)表2居民屬性數(shù)據(jù)量化標(biāo)準(zhǔn)表Tab.2Thequantitativecriteriatableofresidents'attribute表3個(gè)人屬性與滿意度評(píng)價(jià)的相關(guān)關(guān)系Tab.3Thecorrelationsanalysisbetweenevaluationresultandindividualattributes*Correlationissignificantatthe0.05level(2-tailed).**Correlationissignificantatthe0.01level(2-tailed).總結(jié)文獻(xiàn)中的經(jīng)驗(yàn)：收入、學(xué)歷與絕大部分滿意度指標(biāo)有較大的正相關(guān)性，反之亦然；家庭構(gòu)成與涉及健康的公共空間、居住環(huán)境等指標(biāo)較相關(guān)，年齡、出行方式與交通類(lèi)指標(biāo)相關(guān)度高[1]。比對(duì)發(fā)現(xiàn)：未呈現(xiàn)預(yù)期的效果下一步：同一居住區(qū)的居民往往表現(xiàn)出較高的趨同性，容易被歸入一類(lèi)。這也可以檢驗(yàn)本實(shí)驗(yàn)樣本量充足與否，所以在主成份分析中，剔除了居住區(qū)這一指標(biāo)。共提取出了三個(gè)主成份，它們解釋了原有8項(xiàng)指標(biāo)總方差的78.062%。其中第一主成分、第二主成分和第三主成分所占的比例分別為39.660%、22.323%和16.080%。表4主成份分析—總體差異解釋Tab.4Resultsofprincipalcomponentanalysis—TotalVarianceExplainedComponentInitialEigenvaluesExtractionSumsofSquaredLoadingsRotationSumsofSquaredLoadingsTotal%ofVarianceCumulative%Total%ofVarianceCumulative%Total%ofVarianceCumulative%13.17339.66039.6603.17339.66039.6603.06338.29238.29221.78622.32361.9821.78622.32361.9821.64620.56958.86131.28616.08078.0621.28616.08078.0621.53619.20178.0624.7799.74187.804

5.4625.77493.577

6.3234.04197.618

7.1902.37899.997

8.000.003100.000

第一主成份主要描述了年齡、教育程度、人均住宅面積和出行方式，第二主成份主要描述了家庭結(jié)構(gòu)、收入和入住方式，第三主成份則反映了職業(yè)情況。

Component123年齡-.750-.087.553家庭.188.729.511教育程度.917-.197.072職業(yè)-.515-.237-.686收入.486-.825.197人均住宅面積-.801.029-.004入住方式.389.686-.452出行方式.662.020-.034表5屬性組成矩陣Tab.5ComponentMatrix(a)圖7聚類(lèi)分析圖Fig.7Threeclustersofresidentgroups根據(jù)以上三個(gè)綜合指標(biāo)對(duì)樣本進(jìn)行聚類(lèi)分析，得到分成三組的最優(yōu)劃分方式(圖7)。第5、7、9、10號(hào)樣本被分在第一組，第1、2、4、6、8號(hào)樣本被分在第二組，3號(hào)樣本單獨(dú)成組。調(diào)研、訪談中，發(fā)現(xiàn)城中村和另兩個(gè)社區(qū)的居民結(jié)構(gòu)差異頗大。然而，數(shù)理統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，桂花城的三名住戶與駱家莊的兩名住戶被劃分在一組，新金都的兩名住戶與駱家莊的另兩名住戶被分在一組。這樣的結(jié)果并不符合我們的預(yù)期。數(shù)理統(tǒng)計(jì)未能反映客觀事實(shí)的原因是必然是調(diào)查樣本量的不足?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的不足導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果不能反映實(shí)際情況，也沒(méi)有充分涉及各年齡段和階層。發(fā)放問(wèn)卷時(shí)的隨機(jī)性也導(dǎo)致數(shù)據(jù)分層不合理。因此，在本調(diào)查報(bào)告接下來(lái)的分析中，仍然按照居民所在居住區(qū)分類(lèi)分析他們對(duì)城西宜居性的評(píng)價(jià)差異。如果讀者有時(shí)間和精力能獲得更多的問(wèn)卷，不妨再使用分組研究的方法。建議讀者可使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)中的相關(guān)性分析和非線性判別方法，探索不同組群居民的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性與他們居住滿意度之間的數(shù)理關(guān)系。

4.

居民滿意度調(diào)查（居住區(qū)外部環(huán)境滿意度）：滿意、一般、不滿意，分別賦值100、50、0的分值；（居住區(qū)內(nèi)部環(huán)境滿意度）：滿意、較滿意、一般、不滿意、極不滿意，分別賦值100、

75、

50、

25、0的分值。

綜合得分桂花城駱家莊西苑新金都城市花園外部公交站得分75.0050.0080.00100.00外部購(gòu)物餐飲得分50.0066.6740.0050.00外部公共場(chǎng)所得分55.00100.0040.0025.00外部教育機(jī)構(gòu)得分40.00.0060.0050.00外部醫(yī)療機(jī)構(gòu)得分30.0016.6730.0050.00外部健身機(jī)構(gòu)得分35.0050.0020.0050.00內(nèi)部建筑外觀得分60.00100.0035.0062.50內(nèi)部整體環(huán)境得分60.00100.0035.0062.50內(nèi)部運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地得分55.0066.6735.0087.50內(nèi)部停車(chē)得分52.5041.6760.0050.00內(nèi)部機(jī)動(dòng)車(chē)交通得分52.5058.3345.0062.50內(nèi)部步行交通得分57.5083.3340.0062.50內(nèi)部生活服務(wù)配套得分67.5066.6770.0062.50總分53.0861.5445.3859.62表6各組居民居住滿意度評(píng)價(jià)Tab.6Satisfactionofdifferentresidentgroups總體上看，居民對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)存在很大差異。評(píng)價(jià)相對(duì)最高的指標(biāo)是“外部公交站得分”內(nèi)部得分都比較高，駱家莊低檔的配套設(shè)施拉高了整體分值。高品質(zhì)社區(qū)另業(yè)主較為滿意。外部分值都很低4.1外圍規(guī)劃被訪居民對(duì)外圍規(guī)劃總體不滿（除公交配套外）駱家莊居民收入較低，而城西區(qū)塊的大部分外圍商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所收費(fèi)較高，不甚滿意；桂花城、新金都等社區(qū)的居民大部分收入較高，較為滿意。城西地塊缺乏大型且優(yōu)質(zhì)的商業(yè)中心，大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)（同德醫(yī)院）也不是位于城西的地區(qū)核心，交通成本、弱勢(shì)群體（夜間急診等）。原因：1、早期開(kāi)發(fā)建設(shè)中缺乏合理的規(guī)劃，城市各種用地安排不合理，以致城西缺乏商業(yè)、金融等功能復(fù)合的核心區(qū)，生活配套設(shè)施規(guī)模就上不去。2、不同社會(huì)階層雜糅在一起，而較富裕階層占主導(dǎo)地位，致使外圍配套設(shè)施在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下傾向高消費(fèi)階層，城中村居民等弱勢(shì)群體的利益無(wú)法被充分滿足。4.2內(nèi)部設(shè)施突出矛盾：高檔社區(qū)與城中村的居住環(huán)境差異很大，內(nèi)部居民滿意度分化嚴(yán)重。駱家莊：臟亂差。而新金都、桂花城：居民樂(lè)居于此。在滿意度調(diào)查結(jié)果中，城中村唯獨(dú)比其他小區(qū)得分高的兩項(xiàng)是“內(nèi)部停車(chē)”和“內(nèi)部生活服務(wù)配套”村民的需求催生出城中村內(nèi)部大量自發(fā)形成的低檔配套設(shè)施，如沿街大排檔、雜貨店等(圖10)，因此城中村居民對(duì)“內(nèi)部生活服務(wù)配套”非常滿意，滿意度甚至高過(guò)高檔社區(qū)居民。這一獨(dú)特現(xiàn)象亦引人深思。環(huán)境優(yōu)美的桂花城圖10城中村內(nèi)部商業(yè)街Fig.10TradingStreetinVillages4.3居民交往桂花城居民的熟識(shí)度和交往程度較高，居民認(rèn)識(shí)的范圍大，根據(jù)調(diào)查這是由于小區(qū)會(huì)所與幼兒園拉近了人與人之間的距離，方便人與人之間的交流，此外桂花城業(yè)主委員會(huì)也經(jīng)常組織一些活動(dòng)：如小區(qū)露天電影播放、組織老人旅游等一系列活動(dòng)(圖11)。更大的綠化核心在社區(qū)安全方面，駱家莊居民最低，原因在于：1.駱家莊居住人口構(gòu)成比較復(fù)雜，不僅有村民，也有外來(lái)租住者2.駱家莊的安保能力不足，其物業(yè)管理也沒(méi)有另外2個(gè)小區(qū)那么的好。3．小區(qū)居住環(huán)境也比較復(fù)雜，出入口較多，降低了犯罪分子的作案難度。圖11桂花城居民社區(qū)交往活動(dòng)Fig.11ContactsamongResidentsofthecommunity

5.規(guī)劃的評(píng)價(jià)MIT規(guī)劃評(píng)價(jià)建議：5.1考察利益相關(guān)者的滿意度（住戶、政府、開(kāi)發(fā)商）5.2過(guò)程是否高效？（節(jié)省時(shí)間，資金）5.3結(jié)果是不是高效的、持續(xù)的？5.4對(duì)政府/制度的信任度如何？5.1考察利益相關(guān)者的滿意度住戶：桂花城和新金都城市花園：滿意的。優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，城市地價(jià)上漲而帶來(lái)的個(gè)人資產(chǎn)的膨脹；城中村的業(yè)主：不滿意。過(guò)低的土地補(bǔ)償、政府未兌現(xiàn)的工作承諾、居住環(huán)境差城中村內(nèi)的租住戶：基本滿意，低廉的租金降低生活成本，外地人進(jìn)城打工的跳板。政府：對(duì)規(guī)劃不太滿意：區(qū)塊功能單一，大型公共配套服務(wù)設(shè)施不足或距離過(guò)遠(yuǎn)；鐘擺效應(yīng)對(duì)城市交通又產(chǎn)生了巨大的影響；城市擴(kuò)張時(shí)期，城市土地歸屬權(quán)的轉(zhuǎn)移和政策的不明朗使大量土地被快速廉價(jià)出讓?zhuān)瑩p害了城市利益。開(kāi)發(fā)商：抓住了政策的不明朗和土地歸屬權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的機(jī)遇，低價(jià)得到土地，高價(jià)賣(mài)出5.2過(guò)程是否高效（節(jié)省時(shí)間，資金）

總的來(lái)說(shuō)城西的建設(shè)是相當(dāng)高效的：１．10余年基本建成，爛尾樓和豆腐渣工程少。緩解了城市住房緊張的問(wèn)題，滿足居民的住房需求。２．房地產(chǎn)公司獲得了大量的資金和利潤(rùn)，同時(shí)利用這些利潤(rùn)又接著支持了城市的建設(shè)，形成了良性循環(huán)。３．政府在農(nóng)用地征用和拆遷問(wèn)題上頗具決心、行動(dòng)積極，征地效率很高，使城西建設(shè)得以順利的展開(kāi)。這和當(dāng)時(shí)特殊背景下的政策有直接關(guān)系。1996年，省政府決定將蕭山、余杭的六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共253萬(wàn)平方千米用地劃入杭州市區(qū)，以加快城市總體規(guī)劃的修編工作，2001年更是將余杭撤市設(shè)區(qū)。因此早在上世紀(jì)90年代初開(kāi)始，城西土地行政歸屬權(quán)未來(lái)的走向就變得不明朗，最大的可能是由余杭市政府移交給杭州西湖區(qū)政府。迫于政策的不明朗和土地歸屬權(quán)的轉(zhuǎn)移壓力，從90年代初開(kāi)始，余杭政府就決意在土地尚歸自己所有之時(shí)盡快將其出讓?zhuān)垣@得更多財(cái)政收入，城西便在這種情況下風(fēng)風(fēng)火火的建設(shè)起來(lái)。5.3結(jié)果是不是高效的、持續(xù)的成果并不持續(xù)。缺乏充分的調(diào)查論證和合理規(guī)劃，建設(shè)項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，后遺癥頗多：１．城中村的不可持續(xù)。缺乏合理規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理，臟亂差。建成僅數(shù)年的城中村面臨改造或拆除，可持續(xù)性非常低。２．城中村居民的生活方式難以繼續(xù)。原有交往空間（祠堂、街巷、盥洗場(chǎng)所等）消失，村民的交往活動(dòng)日漸減少，宗族關(guān)系日趨淡化、鄰里關(guān)系越來(lái)越生疏。村民原有的生活方式受到周?chē)鞘蟹諊挠绊懚y以繼續(xù)。３．社會(huì)治安問(wèn)題。城西地塊居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，各種身份的社會(huì)人被雜糅在一起，每天交流摩擦，不利于地區(qū)的社會(huì)治安（前些年在城西的邊緣地帶一度出現(xiàn)大量紅燈區(qū)、聚賭區(qū)等）。5.4對(duì)政府/制度的信任度如何？遷入戶：基本滿意。新遷入戶大多購(gòu)買(mǎi)了新開(kāi)發(fā)的商品房或政府安置房，這些社區(qū)成熟完善，建筑質(zhì)量良好，宜居度高。加之外部配套設(shè)施基本齊備，所以遷入戶的滿意度尚可。返遷戶：不滿意。城西地區(qū)的返遷戶絕大多數(shù)是城中村居民，政府疏于兌現(xiàn)承諾：集中安置房（城中村）居住條件很差，村民的工作沒(méi)有得到妥善安排。越晚搬遷的居民往往獲得越高的土地和房屋補(bǔ)償。返遷戶成為了城西城市化中最大的利益犧牲者。開(kāi)發(fā)商：最大的得益者。他們對(duì)政府的政策沒(méi)有滿意與不滿意，只是抓住了政策中的機(jī)遇。這也刺激了開(kāi)放商的投機(jī)心理。6.規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

6.1.總體規(guī)劃層面從問(wèn)卷調(diào)查反饋來(lái)看，60%上班族在市中心區(qū)上班，他們每天花在上下班的時(shí)間為2小時(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中看到，在上下班的高峰期，城西與市中心區(qū)往往產(chǎn)生鐘擺式交通，這樣既增加了城市的交通負(fù)荷，又增加了居民的上下班時(shí)間。6.1.總體規(guī)劃層面分析其原因在于杭州市總體規(guī)劃中只把城西地區(qū)當(dāng)作杭州的教育科研和居住區(qū)，考慮到城西地區(qū)的生態(tài)敏感性和居民的生活健康，在城西不設(shè)置工業(yè)區(qū)還是合情合理的，但從整體上看城西生產(chǎn)性第三產(chǎn)業(yè)的缺失還是比較嚴(yán)重的，這也是產(chǎn)生鐘擺式交通的根本原因，個(gè)人認(rèn)為在城西建立一個(gè)小型商務(wù)區(qū)還是可行的，或者可以依托紫金港校區(qū)建立一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，以部分承擔(dān)中心商業(yè)區(qū)的職能，從而緩解城市交通壓力。6.2．控制性規(guī)劃層面

6.2.1社會(huì)公共資源的共享城西公共綠地相對(duì)缺乏，僅有的沿紫金港河畔的公共綠地也不是處于開(kāi)放的狀態(tài)，為數(shù)不多的社會(huì)公共資源也被湖畔的小區(qū)住戶所壟斷。社會(huì)公共資源特別是綠地資源的共享應(yīng)考慮到過(guò)公平原則，應(yīng)維護(hù)公共資源的共享性，防止壟斷現(xiàn)象的產(chǎn)生。6.2.2市場(chǎng)機(jī)制的不足和區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)的引入在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，城市開(kāi)發(fā)的時(shí)間經(jīng)濟(jì)規(guī)律對(duì)于有效地配置土地和其他資源，適時(shí)地協(xié)調(diào)城市活動(dòng)的空間需求，起著相當(dāng)重要的作用。但是，在城市開(kāi)發(fā)這樣的一種特殊的空間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制也存在著嚴(yán)重不足。比較明顯的就是外部效應(yīng)。所謂外部性效應(yīng)是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，是指社會(huì)的某一個(gè)體或群體的行為影響到其他個(gè)體或群體的利益。小區(qū)外部性的內(nèi)部化源于人們對(duì)于小區(qū)產(chǎn)權(quán)的界定，出于對(duì)自身居住邊界的認(rèn)定和自身利益的保護(hù)，但是這種現(xiàn)象對(duì)于整個(gè)社區(qū)群體是不利的在研究地塊我們發(fā)現(xiàn)了2個(gè)問(wèn)題：1.地塊內(nèi)沒(méi)有大塊的公共綠地，地塊內(nèi)的綠地都較為分散，其中駱家莊西苑一區(qū)無(wú)綠地，桂花城和新金都城市花園有小塊綠地2.分隔小區(qū)邊界的道路處與三不管狀態(tài)，道路兩側(cè)的建筑界面也較為消極，這也不利于社區(qū)的自我管理，容易產(chǎn)生安全問(wèn)題。6.2.2市場(chǎng)機(jī)制的不足和區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)的引入6.2.2市場(chǎng)機(jī)制的不足和區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)的引入倘若在控規(guī)層面對(duì)地塊實(shí)行區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)，即用容積率、建筑密度、建筑限高等指標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)不同地塊開(kāi)發(fā)者采取區(qū)域合作以促成大型綠地的產(chǎn)生，避免小配套，那么這不僅有利于居民的交流與活動(dòng)和社區(qū)的管理，也有利于臨街積極界面的產(chǎn)生。

圖12區(qū)劃獎(jiǎng)勵(lì)示意圖Fig.12IncentiveZoningMap6.3.城市設(shè)計(jì)層面

6.3.1消極界面的應(yīng)對(duì)和犯罪防范在我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，地塊中2條相互垂直的城市支路，基本喪失了作為城市支路的功能，僅作為分隔三個(gè)小區(qū)的道路和臨時(shí)停車(chē)之用，其中南北向道路由于街邊體育活動(dòng)設(shè)施的存在，稍有活力。而東西向道路全天幾乎沒(méi)有行人，加之照明設(shè)施的缺乏和城中村較差的治安環(huán)境，往往成為搶劫犯罪的高發(fā)地點(diǎn)。6.3.1消極界面的應(yīng)對(duì)和犯罪防范根據(jù)CPTED理論（CrimeProtectionThroughEnvironmentalDesign）即通過(guò)正常的環(huán)境設(shè)計(jì)降低犯罪事件的發(fā)生幾率，提高生活的質(zhì)量。犯罪行為的發(fā)生需要四個(gè)密切相關(guān)的條件：作案時(shí)機(jī)、匿名性、實(shí)施作案的便捷性、逃跑路線。6.3.1消極界面的應(yīng)對(duì)和犯罪防范街道的現(xiàn)實(shí)存在問(wèn)題：1.物業(yè)管理的缺失2.街道照明的缺乏3.城市村復(fù)雜的居住環(huán)境4.街道領(lǐng)域感的匱乏

6.3.1消極界面的應(yīng)對(duì)和犯罪防范改進(jìn)方法：1.進(jìn)行“亮化工程”，建設(shè)良好的照明環(huán)境

2.加強(qiáng)城中村管理，增加易犯罪地區(qū)的巡邏次數(shù)

3.創(chuàng)造街道的活力、領(lǐng)域感和場(chǎng)所感，如增加街邊樹(shù)木及架設(shè)座椅、增加小型活動(dòng)設(shè)施等。6.4城市政策層面6.4.1對(duì)土地出讓方式的反思國(guó)有土地改革在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)有土地作為一種免費(fèi)物品通過(guò)行政方式分配給國(guó)有事業(yè)和經(jīng)濟(jì)單位使用1986年上海市開(kāi)創(chuàng)先河，開(kāi)始對(duì)外資企業(yè)試行土地使用收費(fèi)，1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，至此國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利制度基本確定。6.4.1對(duì)土地出讓方式的反思

稅制改革

1994年分稅制作為一種新型的財(cái)政管理體系被我國(guó)采用，城鎮(zhèn)土地使用稅也開(kāi)始成為地方政府的重要財(cái)政來(lái)源。6.4.1對(duì)土地出讓方式的反思城西行政區(qū)劃的更改和土地出讓1996年，省政府決定將蕭山、余杭的六個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共253萬(wàn)平方千米用地劃入杭州市區(qū)，以加快城市總體規(guī)劃的修編工作。然而在行政區(qū)劃調(diào)整前，余杭市出于對(duì)地方財(cái)政收入的考慮，抓住了政策的不明朗和土地歸屬權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中時(shí)間差，將大量城西的土地進(jìn)行了廉價(jià)出讓?zhuān)瑢?dǎo)致如今土地功能的單一，如今城西大型公共服務(wù)設(shè)施的缺乏就是當(dāng)初土地出讓的體現(xiàn)。6.4.2對(duì)城中村的反思及改制

城中村產(chǎn)生的根源：

90年代，因城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或納入城市建設(shè)用地范圍，成為城中村。由于城市政府要在“城中村”土地補(bǔ)償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本，為規(guī)避巨額成本，城市政府選擇了“獲取農(nóng)村耕地，繞開(kāi)村落居民點(diǎn)”的迂回發(fā)展思路。6.4.2對(duì)城中村的反思及改制駱家莊的歷史發(fā)展1993年的駱家莊是一個(gè)行政村，隸屬余杭縣三墩鎮(zhèn)，全村共有農(nóng)田、農(nóng)地、魚(yú)塘、宅基地等，共計(jì)3100畝，人口2011人，1992-1993，余杭縣政府對(duì)該所所轄范圍內(nèi)的全部集體土地（除預(yù)留宅基地301畝外）進(jìn)行征用，所征土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1996年蔣村所在地區(qū)從余杭縣并入杭州西湖區(qū)，而駱家莊也以“股份經(jīng)濟(jì)合作社”