《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》課件

《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》PPT課件2023REPORTING土地估價(jià)概述土地估價(jià)方法土地估價(jià)程序土地估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)土地估價(jià)案例分析目錄CATALOGUE2023PART01土地估價(jià)概述2023REPORTING土地估價(jià)：是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響地價(jià)的因素的基礎(chǔ)上，對(duì)土地價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判別的活動(dòng)。土地估價(jià)具有科學(xué)性、技術(shù)性、應(yīng)用性和相對(duì)性。土地估價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要分支，是土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等專(zhuān)業(yè)的重要專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課。土地估價(jià)定義土地估價(jià)目的可歸納為4種類(lèi)型，即土地交易、課稅、開(kāi)發(fā)、土地權(quán)益保全。土地估價(jià)目的土地估價(jià)的任務(wù)在于根據(jù)評(píng)估目的，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，選擇適宜的評(píng)估方法，制定科學(xué)的評(píng)估方案，確定合理的評(píng)估程序，按照規(guī)定的評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)和程序，實(shí)施必要的地價(jià)評(píng)估過(guò)程，最終為委托方提供科學(xué)、公正的土地估價(jià)結(jié)果。土地估價(jià)任務(wù)土地估價(jià)目的和任務(wù)合法原則：以國(guó)家有關(guān)法律、法令為依據(jù)，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章對(duì)土地權(quán)利的規(guī)定，參照規(guī)劃確定的用途，評(píng)估土地權(quán)利及其狀況。最高最佳使用原則：以土地的最佳使用為前提，確定土地的合理用途。替代原則：在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，同一用途的土地，具有相同或類(lèi)似的地質(zhì)條件、區(qū)位條件的情況下，應(yīng)按生地價(jià)格或特定地段修正后得出的某宗待評(píng)估土地的熟地價(jià)格為基礎(chǔ)，評(píng)估出待評(píng)估的土地價(jià)格。期日原則：以待估宗地所處區(qū)域正常市場(chǎng)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)而變動(dòng)的趨勢(shì)為依據(jù)，確定未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)價(jià)格。土地估價(jià)原則PART02土地估價(jià)方法2023REPORTING總結(jié)詞通過(guò)比較類(lèi)似土地的成交價(jià)格來(lái)評(píng)估待估土地的價(jià)值。詳細(xì)描述市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中常用的一種方法，它是通過(guò)搜集市場(chǎng)上近期發(fā)生的類(lèi)似土地交易案例，比較這些案例與待估土地的差異，從而調(diào)整價(jià)格，得出待估土地的價(jià)值。該方法主要適用于市場(chǎng)交易活躍的土地。市場(chǎng)比較法將土地未來(lái)產(chǎn)生的收益折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以此確定土地的價(jià)值?？偨Y(jié)詞收益還原法是根據(jù)土地未來(lái)預(yù)期的收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值的方法。首先預(yù)測(cè)土地未來(lái)每年的純收益，再選定合適的折現(xiàn)率，將未來(lái)的純收益折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，累加得出土地的價(jià)值。該方法適用于有穩(wěn)定收益的土地。詳細(xì)描述收益還原法總結(jié)詞通過(guò)計(jì)算取得土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和來(lái)確定土地的價(jià)值。詳細(xì)描述成本逼近法是從取得土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用出發(fā)，如土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)等，將這些費(fèi)用累加起來(lái)作為土地的價(jià)值。該方法主要適用于新開(kāi)發(fā)土地或無(wú)市場(chǎng)參照物的土地。成本逼近法VS通過(guò)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后土地的總價(jià)值，減去開(kāi)發(fā)成本及稅費(fèi)等費(fèi)用來(lái)評(píng)估土地的價(jià)值。詳細(xì)描述剩余法是從開(kāi)發(fā)完成后的土地價(jià)值中減去開(kāi)發(fā)成本及稅費(fèi)等費(fèi)用，剩余的部分即為待估土地的價(jià)值。該方法適用于待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，尤其適用于待開(kāi)發(fā)土地周邊環(huán)境較好的情況。總結(jié)詞剩余法PART03土地估價(jià)程序2023REPORTING根據(jù)土地估價(jià)的具體目的，如土地征收、房地產(chǎn)抵押等，明確估價(jià)對(duì)象和估價(jià)范圍。確定估價(jià)目的搜集資料現(xiàn)場(chǎng)勘察收集相關(guān)法律法規(guī)、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、地勘報(bào)告等，為估價(jià)提供依據(jù)。對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察，了解土地的實(shí)際情況，如地形、地質(zhì)、建筑物等。030201土地估價(jià)作業(yè)程序根據(jù)土地用途、價(jià)值類(lèi)型等選擇合適的估價(jià)方法，如市場(chǎng)比較法、收益還原法等。確定估價(jià)方法根據(jù)選擇的估價(jià)方法和收集的資料進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，得出初步估價(jià)結(jié)果。評(píng)估計(jì)算根據(jù)評(píng)估結(jié)果撰寫(xiě)詳細(xì)的估價(jià)報(bào)告，包括估價(jià)對(duì)象描述、價(jià)值類(lèi)型定義、估價(jià)方法選擇等。撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，確保其準(zhǔn)確性和公正性，并對(duì)外發(fā)布。審核發(fā)布土地估價(jià)作業(yè)程序在確定估價(jià)目的時(shí)，需要考慮土地的具體用途、價(jià)值類(lèi)型等因素，以確保估價(jià)的準(zhǔn)確性和公正性。明確估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象和范圍確定價(jià)值類(lèi)型確定估價(jià)基準(zhǔn)日根據(jù)估價(jià)目的，明確需要評(píng)估的土地范圍和對(duì)象，如某一地塊或某一建筑物等。根據(jù)土地的具體用途和價(jià)值類(lèi)型，選擇合適的價(jià)值定義和評(píng)估方法，如市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值等。選擇合適的基準(zhǔn)日，通常為土地交易或評(píng)估需求發(fā)生的時(shí)間，以確保估價(jià)的時(shí)效性和公正性。確定估價(jià)基本事項(xiàng)根據(jù)土地估價(jià)的作業(yè)程序和要求，制定詳細(xì)的時(shí)間計(jì)劃，包括資料收集、現(xiàn)場(chǎng)勘察、評(píng)估計(jì)算等各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間安排。制定時(shí)間計(jì)劃根據(jù)估價(jià)工作的需要，合理分配工作人員和資源，確保各項(xiàng)工作的順利完成。分配人員和資源制定詳細(xì)的工作流程，包括各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接和協(xié)作方式，以確保整個(gè)估價(jià)工作的有序進(jìn)行。確定工作流程對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，如應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等問(wèn)題。制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃PART04土地估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)2023REPORTING土地估價(jià)報(bào)告的編寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘查對(duì)土地進(jìn)行實(shí)地勘查，了解土地的實(shí)際情況，包括土地的形狀、面積、地質(zhì)、水文等條件。收集資料收集相關(guān)資料，包括土地的權(quán)屬資料、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境等，以及相關(guān)法律法規(guī)和政策文件。確定估價(jià)目的根據(jù)委托方的要求，明確土地估價(jià)的目的是為了交易、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)?。確定估價(jià)方法根據(jù)土地的特點(diǎn)和估價(jià)目的，選擇合適的估價(jià)方法，如市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法等。撰寫(xiě)報(bào)告按照規(guī)定的格式和要求，撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告，包括土地的基本情況、估價(jià)方法的選擇和運(yùn)用、估價(jià)結(jié)果等部分。內(nèi)容審核對(duì)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行審核，包括數(shù)據(jù)、資料是否準(zhǔn)確可靠，估價(jià)方法是否合理，結(jié)論是否客觀(guān)公正等。規(guī)范性審核審核報(bào)告的格式和表述是否規(guī)范，符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和慣例。合法性審核審核報(bào)告是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策文件的要求，是否存在違法違規(guī)的情況。完整性審核檢查報(bào)告是否完整，包括封面、目錄、摘要、正文、附件等部分是否齊全。土地估價(jià)報(bào)告的審核根據(jù)委托方的要求，選擇適當(dāng)?shù)奶峤环绞?，如紙質(zhì)版或電子版。提交方式按照委托方要求的時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)提交土地估價(jià)報(bào)告。提交時(shí)間將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方或相關(guān)政府部門(mén)，確保報(bào)告能夠被正確理解和使用。提交對(duì)象土地估價(jià)報(bào)告的提交PART05土地估價(jià)案例分析2023REPORTING案例概述本案例是對(duì)某城市住宅小區(qū)的土地估價(jià)，該小區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)計(jì)算，該住宅小區(qū)的土地估價(jià)為每平方米XX元，總價(jià)值為XX萬(wàn)元。估價(jià)方法采用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)，綜合考慮影響地價(jià)的因素，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系等。結(jié)論本案例中，采用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行土地估價(jià)，能夠較為準(zhǔn)確地反映該住宅小區(qū)的土地價(jià)值。居住用地估價(jià)案例案例概述采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，綜合考慮影響地價(jià)的因素，如商業(yè)繁華度、配套設(shè)施等。估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果結(jié)論本案例是對(duì)某商業(yè)街的土地估價(jià)，該商業(yè)街地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，人流密集。本案例中，采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行土地估價(jià)，能夠較為準(zhǔn)確地反映該商業(yè)街的土地價(jià)值。經(jīng)過(guò)計(jì)算，該商業(yè)街的土地估價(jià)為每平方米XX元，總價(jià)值為XX萬(wàn)元。商業(yè)用地估價(jià)案例ABCD案例概述本案例是對(duì)某工業(yè)園區(qū)的土地估價(jià)，該工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚，企業(yè)眾多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆９纼r(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)計(jì)算，該工業(yè)園