新疆哈密市房地產(chǎn)高市場(chǎng)分析報(bào)告

新疆哈密市房地產(chǎn)高市場(chǎng)分析報(bào)告哈密是新疆的東大門。東與甘肅省酒泉市相鄰，南與巴州相連，西與吐魯番、昌吉州毗鄰，北與蒙古國(guó)接壤。總面積15.3萬(wàn)平方公里，轄哈密市、巴里坤哈薩克自治縣和伊吾縣，總?cè)丝?8.39萬(wàn)人，少數(shù)民族人口占31.9%，城鎮(zhèn)人口占61.1%。流動(dòng)人口每天約為5000人，市區(qū)的暫住人口略有5萬(wàn)人。與全國(guó)一樣，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，哈密的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲水起、欣欣向榮，既競(jìng)爭(zhēng)激烈，又機(jī)遇遍布。2014年4月16-26日，筆者經(jīng)過(guò)10天的市場(chǎng)調(diào)查，幾乎到達(dá)了哈密市所有在建、在售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查的樓盤總數(shù)達(dá)30余個(gè)?，F(xiàn)將調(diào)查的情況分析、整理并發(fā)布于此，希望能對(duì)哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有參與者有所啟迪。1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析目前的哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著商品房、保障房、集資房“三箭齊發(fā)”的特點(diǎn)，真是“亂花漸欲迷人眼，樓市風(fēng)云狂翻卷！”1.1在售商品房分析目前，哈密的在售商品房樓盤共有24個(gè)，從樓盤宣傳資料的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，總開(kāi)發(fā)體量為368.9萬(wàn)㎡。但多數(shù)過(guò)都是分期開(kāi)發(fā)，每期的開(kāi)發(fā)量均比較小，目前的在售量約為50-60萬(wàn)㎡。從銷售情況來(lái)看，絕大多數(shù)樓盤銷售良好，部分樓盤已經(jīng)售罄并關(guān)上了售房部大門，這說(shuō)明市場(chǎng)暫時(shí)還處于供不應(yīng)求的饑餓狀態(tài)。1.1.1樓盤規(guī)劃普遍重朝向、輕組合。景觀軸、視覺(jué)通廊不明顯，除1個(gè)樓盤外，幾乎沒(méi)有水景設(shè)計(jì)；樓棟分布上，幾乎是“坐排排”式的房屋布局，建筑密度較大，空間層次感較差；樓間距普遍較小，多為20-30米，部分達(dá)30-40米；物業(yè)形態(tài)，多數(shù)為“高層+多層+底商”，而多層為5-6層，且去化速度快于高層；另外，休閑廣場(chǎng)規(guī)劃較少，水系設(shè)置更是鳳毛麟角。各樓盤的規(guī)劃重點(diǎn)，均放在了“座南朝北”上，因?yàn)殇N售單價(jià)從高到低的排序是：南向→北向→東向→西向。1.1.2立面造型基本上是現(xiàn)代風(fēng)格，中規(guī)中矩，造型較為單一，標(biāo)志性及識(shí)別性不明顯；外立面顏色多為淺黃色、淺灰色。只有XX灣，喊出了“西班牙典藏生活”的口號(hào)，其立面上有一定的層次感，采用了“平窗+園窗+坡物頂”造型，顏色選用的是淺黃色+暗紫色。1.1.3小區(qū)配套普遍不太重視小區(qū)配套建設(shè)。絕大多數(shù)樓盤沒(méi)有規(guī)劃會(huì)所、休閑設(shè)施、健身廣場(chǎng)、診所、超市等，除2個(gè)樓盤外，其他樓盤連智能系統(tǒng)也沒(méi)有配置。但奇怪的是，幾乎每個(gè)小區(qū)均配套了幼兒園，這是一種怪癖還是當(dāng)?shù)夭桓阌?jì)劃生育、孩子成群？本人不得而知。1.1.4戶型面積住宅方面，目前市面上只有兩房與三房，全為單衛(wèi)設(shè)計(jì)。兩房面積：72-98㎡，多為85-95㎡；三房面積：100-230㎡，多為110-130㎡。商業(yè)方面，獨(dú)立門面不多，多數(shù)為整體的商場(chǎng)設(shè)計(jì)。1.1.5銷售價(jià)格因區(qū)位不同，銷售單價(jià)差異頗大。住宅方面，農(nóng)十三師機(jī)關(guān)以東至黃田一帶，單價(jià)為2200-3000元∕㎡，均價(jià)在2500元∕㎡左右；迎賓大道-青年北路一帶的東城區(qū)，均價(jià)在3500-3800元∕㎡；以八一路為代表的北城區(qū)，單價(jià)為1980-3160元∕㎡，均價(jià)在2800元∕㎡左右；新民六路一帶的西城區(qū)，均價(jià)為4000元∕㎡左右；市中心區(qū)域，如行署、天山北路一帶，售價(jià)為4100-6500元∕㎡，除XX華府均價(jià)達(dá)5200元∕㎡外，其余地段均價(jià)為4300元∕㎡左右；遠(yuǎn)郊的火箭農(nóng)場(chǎng)，均價(jià)為2700元∕㎡左右，但值得一提的是，三房比兩房的單價(jià)高500元∕㎡左右，這說(shuō)明城市化進(jìn)程剛開(kāi)始的地方均有一個(gè)“大房（三房）時(shí)代”的偏好，也是剛需及封閉市場(chǎng)的特點(diǎn)。商鋪方面（獨(dú)立門面），農(nóng)十三師以東至黃田一帶，單價(jià)為5000-6000元∕㎡；東城區(qū)，9000-216000元∕㎡；西城區(qū)為17000元∕㎡左右；中心區(qū)域?yàn)?5000-36000元∕㎡，需要說(shuō)明的是，中心區(qū)域的商鋪幾乎是整層出售，分零出售的情況極少，但銷售效果仍然不錯(cuò)。1.1.6案場(chǎng)包裝開(kāi)發(fā)商普遍不重視案場(chǎng)包裝。具體表現(xiàn)在：導(dǎo)視、導(dǎo)行牌較小或根本沒(méi)有，行人難以觀售現(xiàn)場(chǎng)均未見(jiàn)到這個(gè)政策的公示，相當(dāng)于一紙空文。實(shí)際上，目前的保障房是限價(jià)房，黃田一帶的均價(jià)是1880元∕㎡以下，火箭農(nóng)場(chǎng)的均價(jià)是2300元∕㎡以下。產(chǎn)權(quán)證辦理上，據(jù)銷售人員講，一棟樓一個(gè)大證，如果客戶要辦理自己購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)證，只需在接房后去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門補(bǔ)交土地出讓金后即可辦理；購(gòu)買資格上，當(dāng)?shù)貞艨诘娜魏稳司少?gòu)買。1.2.5保障房開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)主體單位是當(dāng)?shù)卣?，但具體操作者卻是開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)流程是：政府劃撥土地→政府組織規(guī)劃設(shè)計(jì)→政府發(fā)包給開(kāi)發(fā)商建設(shè)→開(kāi)發(fā)商銷售（收款單位是政府）→移交政府→政府組織物業(yè)管理。1.3集資房分析集資房既有小區(qū)，又有單體樓，物業(yè)形態(tài)均是高層，多分布在哈密市的中心區(qū)域。樓盤體量一般不大，多為幾千㎡，但最大的達(dá)6.5萬(wàn)㎡（目前僅是一期建設(shè)），全市每年集資房建設(shè)總規(guī)模約在5萬(wàn)㎡左右。據(jù)了解，業(yè)主均是當(dāng)?shù)氐囊恍┱块T或國(guó)營(yíng)企業(yè)。盡管集資房不對(duì)外銷售，但一定會(huì)分流一部分商品房及保障房市場(chǎng)的客戶，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)此引起注意。2哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)資源分析一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要良性發(fā)展，離不開(kāi)其賴以發(fā)展的支撐性資源，如土地、資本、人口、產(chǎn)業(yè)、城市拓展戰(zhàn)略等。而哈密作為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)起步相對(duì)較晚的城市，其支撐性資源如何呢？2.1人口資源前已述及，哈密目前的常住人口已達(dá)58.39萬(wàn)人，有漢、維、哈、回、蒙等36個(gè)民族，少數(shù)民族人口占31.9%，城鎮(zhèn)人口占61.1%。此外，轄區(qū)內(nèi)有新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)十三師、吐哈油田公司、烏魯木齊鐵路局哈密辦事處等中央、自治區(qū)駐哈單位。在流動(dòng)人口方面，在2009年哈密交通局做了一個(gè)詳細(xì)調(diào)查，312國(guó)道每日車流量3600臺(tái)左右，客運(yùn)含汽車、火車、飛機(jī)每日約5000人左右。由于中央舉全國(guó)之力建設(shè)新疆、發(fā)展新疆，來(lái)哈密投資、打工的人也絡(luò)繹不絕，據(jù)悉，目前哈密的暫住人口已達(dá)5萬(wàn)人以上。綜上所述，哈密市目前的總?cè)丝诹恐辽龠_(dá)35萬(wàn)人以上，相當(dāng)于一個(gè)中等城市。而從重慶具有同等轄區(qū)人口的衛(wèi)星城市房地產(chǎn)市場(chǎng)年去化量來(lái)看，大約在100-120萬(wàn)㎡。但哈密目前的房地產(chǎn)放量（商品房+保障房+集資房），每年約為90-100萬(wàn)㎡，這樣，市場(chǎng)總的情況是供不應(yīng)求。2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境就哈密目前的產(chǎn)業(yè)來(lái)看，主要以資源型產(chǎn)業(yè)為主，如風(fēng)電業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)（礦產(chǎn)資源也非常豐富，目前已發(fā)現(xiàn)各類礦種76種，占新疆已發(fā)現(xiàn)礦種的65%，儲(chǔ)量居全疆前列的有17種。著名的吐哈油田總部就在這里），其次是農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)（兵團(tuán)農(nóng)十三師為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)），最后是交通運(yùn)輸業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)。主次產(chǎn)業(yè)均具有一定的壟斷特性，其利潤(rùn)率非同一般。正因?yàn)槿绱耍艿慕?jīng)濟(jì)相對(duì)較為良好，其2012年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如下：地區(qū)生產(chǎn)總值274.62億元（第一產(chǎn)業(yè)增加值33.47億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值143.54億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值97.61億元）、固定資產(chǎn)投資402.13億元、全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額55.45億元、貨物進(jìn)出口總額2624萬(wàn)美元、居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3.7%、城鎮(zhèn)居民家庭總收入20943元（其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18454元，農(nóng)村居民人均純收入8390元）、地方財(cái)政收入35.18億元、地方財(cái)政支出72.29億元、金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額372.52億元。2.3購(gòu)買力由于哈密有著豐富的各種資源，這為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（前述2012年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已可說(shuō)明）。有了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，就有了就業(yè)基礎(chǔ)，有了就業(yè)基礎(chǔ)，就有了收入基礎(chǔ)，有了收入基礎(chǔ)，也就有了消費(fèi)（購(gòu)買）基礎(chǔ)。哈密目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以供不應(yīng)求，這與其居民的良好收入與購(gòu)買力是分不開(kāi)的。另外，所經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，1元錢投入到房地產(chǎn)業(yè)中，可以激活128元的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)影響到其上下游共62個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)值為8-10%，加上62個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)，其間接貢獻(xiàn)值近50%。我們有理由相信，隨著哈密政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加及政策扶持，哈密的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，居民的收入與購(gòu)買力也將水漲船高。2.4土地資源哈密目前的主城區(qū)面積為26平方公里。2013年3月16日，哈密市委常委、哈密市副市長(zhǎng)王曉生說(shuō)，哈密市將把城區(qū)面積擴(kuò)大一倍左右，擴(kuò)大區(qū)域主要在城區(qū)的西部片區(qū)。哈密市之所以開(kāi)發(fā)西部片區(qū)主要是為解決三個(gè)問(wèn)題：一是改善交通擁堵?tīng)顩r；二是改善被征收土地的農(nóng)村居民的生活條件；三是給入駐哈密的大型企業(yè)創(chuàng)造生活、創(chuàng)業(yè)環(huán)境。擴(kuò)大的西部片區(qū)面積為27.4平方公里，可容納25.9萬(wàn)人。另外，哈密市的北邊（312國(guó)產(chǎn)與主城之間的區(qū)域），也有大量可供開(kāi)發(fā)的土地。因此，哈密的土地資源非常豐富，完全能夠滿足哈密“北擴(kuò)西拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)土地的需求。2.5城市拓展戰(zhàn)略據(jù)哈密政府網(wǎng)報(bào)道，在2013年4月8日，哈密地區(qū)召開(kāi)城鄉(xiāng)管理委員會(huì)議，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)取了《哈密市城市總體規(guī)劃》和《大營(yíng)房城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》情況匯報(bào)。根據(jù)規(guī)劃，我們可以明確地知道到2025年時(shí)哈密將呈現(xiàn)出何種模樣？在哈密市近、遠(yuǎn)期規(guī)劃中，城市定位為新疆東部地區(qū)重要的鐵路、公路、航空、管道運(yùn)輸交通樞紐和物流集散中心，是重要的新型工業(yè)基地和旅游服務(wù)中心，體現(xiàn)為“生態(tài)化、信息化、工業(yè)化、現(xiàn)代化”的文化型城市和宜居城市。近期城市建筑用地面積控制在67.5平方公里以內(nèi)，人均150平方米，遠(yuǎn)期控制在８４平方公里，人均140平方米。在城市空間結(jié)構(gòu)和用地布局上，通過(guò)對(duì)東、西河壩環(huán)境治理，將東、西河壩生態(tài)綠軸向北延伸，與北部保留的城市綠心連接，形成一條南北向的生態(tài)綠軸，在生態(tài)綠軸兩側(cè)分別形成6個(gè)多功能組團(tuán)，組團(tuán)之間以生產(chǎn)綠地銜接。在住房發(fā)展政策與居住用地規(guī)劃上要求，規(guī)劃居住水平：2025年人均50.35平方米，多層容積率不大于1.8，建筑密度不大于30％，高層容積率不大于3.0。居住交通：大力發(fā)展公共交通和無(wú)污染交通工具，提供居民出行方便、環(huán)境更優(yōu)美的住區(qū)交通和步行交通。正確引導(dǎo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給，完善向低收入居民住房補(bǔ)貼和社會(huì)保障制度。規(guī)劃以天山路為城市景觀背景，以道路及開(kāi)暢空間作景觀通廊，形成以城市為中心，向北呈放射狀的景觀視覺(jué)體系，內(nèi)部景觀體系形成一個(gè)綠心（規(guī)劃城市北部綠心）和一個(gè)藍(lán)心（花園子水庫(kù)形成的藍(lán)心），形成“一心、四廊、多契”的城市綠地結(jié)構(gòu)。以上規(guī)劃，就是哈密市在2025年前的城市拓展戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，為哈密房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。3對(duì)開(kāi)發(fā)商建議前已術(shù)及，哈密房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著競(jìng)爭(zhēng)，但相對(duì)機(jī)遇來(lái)說(shuō)，目前的機(jī)遇大于競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)閺?qiáng)大的市場(chǎng)需求與供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及狂飆突進(jìn)的城市化進(jìn)程，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的春天時(shí)光。然而，機(jī)遇總是親睞有準(zhǔn)備的人。為此，筆者對(duì)進(jìn)入哈密的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建議如下：3.1項(xiàng)目拓展建議所謂項(xiàng)目拓展，就是拿地。針對(duì)哈密的城市拓展戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)商應(yīng)走“城市中心主義”或“城市機(jī)會(huì)主義”的路線，快速聚集企業(yè)的“糧票（土地儲(chǔ)備）”。具體地說(shuō)，首先是在城市中靠近北側(cè)的地段拿地，因?yàn)檫@里的城市配套相對(duì)較為成熟，房?jī)r(jià)也相對(duì)其他新興開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)楦?，獲利相對(duì)較大；其次是在西城區(qū)域拿地，這與城市拓展戰(zhàn)略同步，政府會(huì)對(duì)這一地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加大支持力度，可以“借力打力、借勢(shì)造勢(shì)、四兩拔千斤”，相當(dāng)于走了一條“城市機(jī)會(huì)主義”的發(fā)展路線。3.2產(chǎn)品定位建議對(duì)住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，定位為中低端產(chǎn)品、滿足絕大部分的中低者需求，是目前較為明智的選擇。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，其定位非常復(fù)雜，考慮的因素眾多，包括產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人流、車流、周邊人口素質(zhì)、街道寬窄等相關(guān)因素。只有充分考慮了各種有利因素，排除了各種不利因素后，才能進(jìn)行準(zhǔn)確定位。如果說(shuō)住宅地產(chǎn)只需小學(xué)水平即可操作，那商業(yè)地產(chǎn)就必須要大學(xué)水平才能運(yùn)營(yíng)，它涉及的專業(yè)領(lǐng)域太多太多，開(kāi)發(fā)商在定位時(shí)一定要謹(jǐn)而慎之。3.3樓盤規(guī)劃建議樓盤就是開(kāi)發(fā)商的孩子，子如其父，樓盤素質(zhì)就代表了開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)。針對(duì)哈密的特點(diǎn)，要想打造山水樓盤、景觀樓盤、“小橋·流水·人家”式的夢(mèng)想花園樓盤，顯然不太現(xiàn)實(shí)。因此，在樓盤具體規(guī)劃時(shí)，一定要從“區(qū)域經(jīng)濟(jì)的寬度、城市建設(shè)的高度、地塊價(jià)值的深度”這“三度”上綜合考慮，強(qiáng)力挖掘地形地貌、歷史人文，因地制宜、因時(shí)制宜、因錢制宜，規(guī)劃出獨(dú)具特色、客戶喜歡、銷售快速的樓盤。3.4運(yùn)營(yíng)策劃建議開(kāi)發(fā)商要摒棄“重產(chǎn)品、輕營(yíng)銷；重管理、輕運(yùn)營(yíng)；重經(jīng)驗(yàn)、輕策劃”的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思路。在運(yùn)營(yíng)上，要堅(jiān)持“挖掘土地價(jià)值、構(gòu)建地產(chǎn)概念高地、建立文化內(nèi)核板塊，與政府、策略聯(lián)盟伙伴、購(gòu)房者等房地產(chǎn)參與者實(shí)現(xiàn)多方共贏”的開(kāi)發(fā)理念；在策劃上，一定要把房地產(chǎn)的九大價(jià)值鏈進(jìn)行系統(tǒng)分析、權(quán)衡，并制定出適合自己企業(yè)具體特點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)方案，然后加以實(shí)施。3.4.1資源整合建議資源整合是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的不二法門。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，一定是“三不企業(yè)”，即不造房子、不賣房子、不管房子。他們會(huì)把專業(yè)的建筑商、營(yíng)銷代理商、物業(yè)服務(wù)商整合起來(lái)，進(jìn)行虛擬經(jīng)營(yíng)，從而快速發(fā)展企業(yè)，并將企業(yè)的價(jià)值最大化。有的房地產(chǎn)企業(yè)看起來(lái)實(shí)力強(qiáng)大、機(jī)構(gòu)眾多，并有自己的建筑、營(yíng)銷、物管甚至園林等專業(yè)公司，其實(shí)，這是最不專業(yè)的真正表現(xiàn)，因?yàn)樗麄円蛐∈Т?，為了喝一杯廉價(jià)的牛奶而去養(yǎng)一頭奶牛，得不償失；同時(shí)，他們也不明白房地產(chǎn)的真正屬性是“第四金融”，是虛擬經(jīng)營(yíng)狀況下的資本運(yùn)營(yíng)，收之桑榆、失之東隅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)核心是資源整合，其重心應(yīng)放在項(xiàng)目拓展、產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、資本運(yùn)營(yíng)等方面，而不是去賺盡所有的小錢。3.4.2能力培養(yǎng)建議一個(gè)合格的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備三大資源與三大能力，即：土地資源、資本資源、人力資源和產(chǎn)品研發(fā)能力、市場(chǎng)拓展能力、營(yíng)銷策劃能力。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，要想在市場(chǎng)上立足并獲得發(fā)展，培養(yǎng)自己企業(yè)的“三大能力”就顯得迫在眉睫。3.4.3人力資源開(kāi)發(fā)建議一個(gè)一流項(xiàng)目，如果讓一個(gè)三流人才來(lái)操作，可能招致失?。环粗?，一個(gè)三流項(xiàng)目，如果讓一個(gè)一流人才來(lái)操作，卻可能產(chǎn)生奇跡。實(shí)際上，企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，就是員工（人才）與員工（人才）之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此，企業(yè)資源，以人為本；經(jīng)營(yíng)之道，以人為先?！捌?人+止”，也就是說(shuō)，企業(yè)一旦離開(kāi)了人，就自然停止了。建議所有的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)重視人才、尊重人才、重用人才，善待人才。3.4.4營(yíng)銷推廣建議營(yíng)銷雖不能決定一個(gè)項(xiàng)目的生，但絕對(duì)可以決定一個(gè)項(xiàng)目的死。開(kāi)發(fā)商