年下半年毫州巨人印象營(yíng)銷推廣

過(guò)冬的智慧2012年下半年巨人印象項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案目錄contents宏觀市場(chǎng)及預(yù)測(cè)亳州樓市數(shù)據(jù)報(bào)告

2012年下半年度營(yíng)銷推廣策略

2012年下半年度營(yíng)銷推廣手段第一部分：第二部分：第三部分：第四部分：第一部分宏觀市場(chǎng)及預(yù)測(cè)如何在樓市低迷的形勢(shì)下，我們?nèi)绾尾坏兔裕咳绾慰焖偬嵘袌?chǎng)信心，為項(xiàng)目推廣提升助力？如何制定更精準(zhǔn)的營(yíng)銷思路？思考2011年房地產(chǎn)政策回顧從限貸-限購(gòu)-限價(jià)-保障房，政府在嚴(yán)格執(zhí)行的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)執(zhí)行力度，不斷擴(kuò)大城市范圍，2011年新政策頻頻出臺(tái)。市場(chǎng)回顧與預(yù)判限價(jià)令還會(huì)持續(xù)嗎?限購(gòu)令會(huì)不會(huì)變相松動(dòng)?房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才會(huì)全面回落?……相信隨著時(shí)間的推移，在2012年的某個(gè)時(shí)間段，所有與這些問(wèn)題有關(guān)的答案會(huì)逐個(gè)水落石出。2012年的樓市，注定不會(huì)平靜?；谙拶?gòu)和限貸政策的作用，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本得到遏制。但不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)跌幅并未達(dá)到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢(shì)上漲，因此樓市調(diào)控的大方向不會(huì)改變。但必須明確的是，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，這極有可能會(huì)影響到未來(lái)樓市走勢(shì)。2012年的樓市到底會(huì)是怎樣一番情形?市場(chǎng)回顧與預(yù)判從觀望—價(jià)跌量升—量?jī)r(jià)齊跌——放棄消失，2012的樓市，注定不平靜2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)力量的表現(xiàn)在：1、2011年多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成目標(biāo)，面對(duì)不確定，2012年銷售壓力大，減緩拿地加速融資，體現(xiàn)其對(duì)資金和房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂；2、以目前存量來(lái)看，明年潛在供應(yīng)充足，供大于求愈加明顯，價(jià)格下行壓力增大；3、購(gòu)房者信心下降，期望房?jī)r(jià)下跌以迎合其矛盾心理；4、2011年剛需被壓制，2012年如符合剛性客戶價(jià)格預(yù)期，剛需有望集中釋放。2012年市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)、供求比、剛需、觀望市場(chǎng)回顧與預(yù)判研究認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來(lái)政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（1）【政策長(zhǎng)期延續(xù)】：目前房?jī)r(jià)尚未合理回歸，政府已明確指出，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控結(jié)果，多數(shù)城市表示限購(gòu)政策將持續(xù)。（2）【價(jià)格短期松動(dòng)】：房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素，如果房?jī)r(jià)在明年走高，不排除政策范圍擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。（3）【剛需適時(shí)爆發(fā)】：11年樓市觀望期較長(zhǎng)，部分剛需未得到釋放，未來(lái)在市場(chǎng)降價(jià)主流、觀望減弱、成交回升的情況下，剛性將集中爆發(fā)。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判總結(jié)2011年市場(chǎng)預(yù)判：政策長(zhǎng)期延續(xù)、價(jià)格短期松動(dòng)，剛需適時(shí)爆發(fā)；市場(chǎng)回顧與預(yù)判第二部分市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告亳州譙城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況樓市成交情況2012年5月13日-5月19日亳州住宅備案101套，成交面積10412.37㎡，成交總額4084.552萬(wàn)元，成交均價(jià)3922.788元；商鋪成交96套，成交面積19909.18㎡，成交總額11386.57萬(wàn)元，成交均價(jià)5719.257元。樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況

項(xiàng)目名稱魯班紫荊花園項(xiàng)目地點(diǎn)希夷大道新一中北側(cè)占地面積180畝總建筑面積40萬(wàn)m2容積率3.0綠化率45%開(kāi)發(fā)商安徽魯班置業(yè)有限公司戶型特點(diǎn)戶型方正、有空中花園價(jià)格均價(jià)4500元/m2推、交房時(shí)間全部推出，交房一期2014年4月

樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：在售1#、2#、3#、5#、6#、7#、16#、18#房源，85-144㎡兩房三房四房，均價(jià)4300元/㎡，其中107㎡和117㎡房源已經(jīng)賣完。五一勞動(dòng)節(jié)期間買(mǎi)房每套優(yōu)惠5000元。一次性付款享92折優(yōu)惠，按揭首付30%享99折優(yōu)惠，40%98折……二期85-199㎡房源火爆預(yù)約中，預(yù)計(jì)7月份開(kāi)盤(pán)。戶型面積及銷售情況戶型面積（㎡）數(shù)量（套）銷售數(shù)量占總套數(shù)比例二房二廳81-100約140050%三房二廳100-120約84030%四房二廳120-148約56020%魯班紫荊花園戶型配比樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況戶型面積及銷售情況戶型面積（㎡）數(shù)量（套）銷售數(shù)量占總套數(shù)比例二房二廳81-100約125050%三房二廳100-120約100040%四房二廳120-140約25010%項(xiàng)目名稱國(guó)購(gòu)名城項(xiàng)目地點(diǎn)希夷大道與淮河路交匯處占地面積201畝總建筑面積40萬(wàn)m2容積率3.0綠化率40%開(kāi)發(fā)商亳州市國(guó)購(gòu)發(fā)展有限公司戶型特點(diǎn)戶型方正、有空中花園價(jià)格均價(jià)4000元/m2推、交房時(shí)間全推，北區(qū)2013年5月28日，南區(qū)2013年12月28日樓盤(pán)動(dòng)向：剩余平層92—139㎡房源，價(jià)格4200-4800元/㎡；復(fù)式166—240㎡，價(jià)格4100元/㎡左右。一次性付款92折，按揭首付40%享98折優(yōu)惠，50%享97折…30—60㎡公寓即將推出。老帶新優(yōu)惠執(zhí)行中。

戶型配比樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況

樓盤(pán)動(dòng)向：一期120㎡和140㎡住宅在售，均價(jià)4000元/㎡。二期22#、23#、26#多層組團(tuán)“御園”

在售，面積85-112㎡，均價(jià)4000元/㎡。1#,2#,3#還剩幾間沿街商鋪,面積90—446.55㎡，優(yōu)惠前均價(jià)7200元—7500元/㎡。在規(guī)定時(shí)間點(diǎn)成交返租金一年，返租總房?jī)r(jià)的5%。購(gòu)買(mǎi)商鋪一次性付清享93折優(yōu)惠，15日內(nèi)完成按揭手續(xù)（一次性付清全款）的再享99折優(yōu)惠。

老帶新優(yōu)惠執(zhí)行中。項(xiàng)目名稱金色名城項(xiàng)目地點(diǎn)光明西路占地面積232畝總建筑面積36萬(wàn)m2容積率3.5綠化率40%開(kāi)發(fā)商安徽鼎晟置業(yè)有限公司戶型特點(diǎn)戶型方正價(jià)格均價(jià)4000元/m2推、交房時(shí)間推出22#、23#、26#，交房一期計(jì)劃2012年9月。戶型面積及銷售情況戶型面積（㎡）數(shù)量（套）銷售數(shù)量占總套數(shù)比例二房二廳81-100約54020%三房二廳120-140約202575%四房二廳140約1355%金色名城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況戶型面積及銷售情況戶型面積（㎡）數(shù)量（套）銷售數(shù)量占總套數(shù)比例二房二廳83-95約58080%三房二廳195-135約14020%戶型配比項(xiàng)目名稱翰林華府項(xiàng)目地點(diǎn)新公安局南400米占地面積40多畝總建筑面積8萬(wàn)m2容積率3.0綠化率45%開(kāi)發(fā)商安徽井坤房地產(chǎn)有限公司戶型特點(diǎn)戶型方正價(jià)格均價(jià)4300元/m2推、交房時(shí)間全部推出，1#、2#、4#、7#、8#均在2012年12月30日交房樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：住宅共720戶，1#、2#、已售完，其余為80-135m2

戶型，三室兩廳為主，價(jià)格在3800-4800元/m2，均價(jià)為4300元/m2，現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)18層送閣樓，價(jià)格4500元/㎡左右。老客戶帶新客戶，老客戶享1000元現(xiàn)金紅包，新客戶享5000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠。二期文華園30套保留精裝修房源4000元/㎡起。會(huì)員卡正在辦理，持卡購(gòu)房享2000抵5000元優(yōu)惠。一次性付款享受92折，貸款95折優(yōu)惠。翰林華府（銷售狀況相對(duì)較好）樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況戶型面積及銷售情況戶型面積（㎡）數(shù)量（套）銷售數(shù)量占總套數(shù)比例二房二廳81-100約90020%三房二廳100-130約310070%四房二廳130-160約45010%項(xiàng)目名稱恒大地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)西一環(huán)與杜仲路交叉口占地面積320畝總建筑面積80萬(wàn)m2容積率2.8綠化率40%開(kāi)發(fā)商安徽恒大置業(yè)有限公司戶型特點(diǎn)戶型方正、有空中花園價(jià)格均價(jià)5800元/m2推、交房時(shí)間推出一期12345678棟，預(yù)計(jì)交房2013年底到2014年中戶型配比恒大城

樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目總規(guī)劃4438戶，共由24棟33層高層組成，最大樓間距120米

，

分兩期開(kāi)發(fā)

，一期是12345678棟

。

在售樓王“御府”6#，面積122-157㎡，均價(jià)6800元/㎡，“華庭組團(tuán)”3#4#，面積86-140㎡，均價(jià)5600元/㎡。7#8#在售，面積86—157㎡，7#均價(jià)6200元/㎡，8#均價(jià)5800元/㎡。其中3#4#房源買(mǎi)房即享8.7折優(yōu)惠。20—200㎡商鋪，價(jià)格7000—14000元/㎡不等。老帶新優(yōu)惠執(zhí)行中。

樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目名稱億都國(guó)際項(xiàng)目地點(diǎn)光明西路與研發(fā)路交匯處占地面積1330畝總建筑面積100萬(wàn)m2容積率1.25綠化率15%開(kāi)發(fā)商安徽亳州億都置業(yè)有限公司戶型特點(diǎn)兩層連體價(jià)格均價(jià)5500元/m2推、交房時(shí)間現(xiàn)推出一期，預(yù)計(jì)2012年上半年交房樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：共22棟純商鋪在售，面積78—84.35㎡，均價(jià)5800元/㎡，商鋪2層以上全部有空中橋梁鏈接。一次性93折按揭9.5折。清明節(jié)起，凡預(yù)定商鋪者，只要預(yù)交8萬(wàn)元，且按時(shí)簽約，總房?jī)r(jià)即可優(yōu)惠5000元。

億都國(guó)際商城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱盛祥鳳凰城物業(yè)類型普通住宅開(kāi)發(fā)商亳州蓋盛祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址譙陵北路與鴻業(yè)路交口渦河還原小區(qū)D組團(tuán)總建面積8萬(wàn)m2容積率2.3建筑形態(tài)小高層、多層（帶電梯）裝修情況毛坯在售信息1—4期在售，87.17—146㎡，均價(jià)3400元/㎡，其中一期只剩兩套105.92㎡的，價(jià)格3400元/㎡。現(xiàn)買(mǎi)房可享9.8折優(yōu)惠。

銷售價(jià)格住宅均價(jià)3400元/m2主力戶型87-146m2盛祥鳳凰城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱金色國(guó)際城物業(yè)類型普通住宅開(kāi)發(fā)商合創(chuàng)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址亳州原化肥廠總建面積4.9萬(wàn)m2容積率2.5建筑形態(tài)小高層、多層（帶電梯）裝修情況毛坯在售信息除5#以外其他房源在售，住宅75—120㎡，均價(jià)3580元/㎡。商鋪100㎡，價(jià)格4000—6000元/㎡。西邊沿街別墅在賣，150—200㎡，價(jià)格5100元/㎡起，五一期間購(gòu)買(mǎi)別墅立減500元/㎡。會(huì)員卡正在辦理，持卡購(gòu)房可享住宅2000抵5000，商鋪10000抵50000的優(yōu)惠。

銷售價(jià)格均價(jià)3580元/m2商鋪主力戶型75-120m2金色國(guó)際城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址亳州市工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商亳州春雨光彩國(guó)際汽車城投資有限公司建筑類型1拖2，1拖3商鋪?lái)?xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目為汽車專業(yè)市場(chǎng)建筑面積約1000畝占地面積60萬(wàn)m2在售商業(yè)主力面積1拖2的70平米。1拖3的100平米左右價(jià)格區(qū)間均價(jià)4500元/m2在售信息內(nèi)鋪套數(shù)為：420套一拖二面積在70平方米，開(kāi)間4米，進(jìn)深8米，

一拖三面積在110平方米，開(kāi)間4米，進(jìn)深8米，層高一樓4.2米，二樓3.3米，三樓3.3米外鋪沿105國(guó)道，商鋪有100套左右一拖二，面積在260m2,開(kāi)間8米，進(jìn)深16米，層高一樓4.2米，二樓3.3米周邊環(huán)境天運(yùn)物流、105國(guó)道下階段計(jì)劃現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)駐一些4S店春雨國(guó)際汽車城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址亳州市風(fēng)華中學(xué)北開(kāi)發(fā)商安徽省恒業(yè)工貿(mào)有限責(zé)任公司建筑類型多層

小高層占地面積45畝主力戶型三室99.85—130.68平米價(jià)格區(qū)間均價(jià)3300元/m2在售信息1#2#在售，89.85㎡兩室、111㎡三室以及115.91㎡和116.38㎡四室房源，均價(jià)3300元/㎡。商鋪42—190㎡，均價(jià)7500左右。購(gòu)房即贈(zèng)送一年物業(yè)費(fèi)以及水、電、天然氣開(kāi)戶費(fèi)，并贈(zèng)送太陽(yáng)能熱水器一臺(tái)。周邊環(huán)境風(fēng)華中學(xué)華日幸福里樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址市政府南，希夷大道東側(cè)。開(kāi)發(fā)商亳州宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑類型高層占地面積53畝主力戶型95平米兩室、126平米-132平米三室、142平米四室價(jià)格區(qū)間均價(jià)5000元/m2在售信息5#7#在售，面積99-132㎡，均價(jià)5000元/㎡左右，一次性付款9.9折。200㎡左右商鋪在售，9000—19000元/㎡，一次性付款96折，按揭97折。老帶新優(yōu)惠執(zhí)行中。周邊環(huán)境國(guó)購(gòu)名都麗陽(yáng)春都總結(jié)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考察得知，目前亳州樓市和其他城市一樣，不容樂(lè)觀。上客量少，成交量更不盡人意。很多樓盤(pán)都在打著不同的促銷手段以期快速回籠資金。主要的營(yíng)銷手段為老帶新及購(gòu)房返現(xiàn)金等優(yōu)惠。老帶新主要形式為老客戶帶新客戶成交，老客戶獲得1－2千的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新客戶獲得5000的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及免一年的物業(yè)費(fèi)。購(gòu)房返現(xiàn)金主要是購(gòu)房主要形式為新客戶自己上門(mén)購(gòu)房，在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，可享受一萬(wàn)至兩萬(wàn)的購(gòu)房返現(xiàn)。亳州利辛縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址利辛縣淝河路前進(jìn)路開(kāi)發(fā)商祥源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型小高層占地面積主力戶型110㎡三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3380元/m2在售信息6—11#共6棟住宅在售，88—130㎡，3000—3600元/㎡。一次性付款享9.3折優(yōu)惠，按揭享9.5折優(yōu)惠。首付2萬(wàn)買(mǎi)電梯花園洋房。周邊環(huán)境新縣一中、六中、三小祥源·中央名城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址人民北路與永興路交匯處開(kāi)發(fā)商利辛縣龍騰置業(yè)有限公司建筑類型多層、小高層、高層占地面積190畝主力戶型93—145㎡兩室三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3200元/m2在售信息21#、25#、26#、29#、30#、31#35#、36#住宅在售，93㎡、97㎡、112㎡、113㎡、120㎡、145㎡六種戶型，2888元/㎡起，均價(jià)3200元/㎡。一次性付款享92折優(yōu)惠。周邊環(huán)境高級(jí)中學(xué)、陽(yáng)光中學(xué)金龍國(guó)際新城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址利辛縣前進(jìn)西路于淝河路交匯處開(kāi)發(fā)商安徽翰聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型多層/小高層/花園洋房/公寓占地面積8萬(wàn)㎡主力戶型94㎡、117㎡、132㎡三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3800元/m2在售信息在售80—150㎡的住宅，均價(jià)3800元/㎡左右。一次性付款享92折優(yōu)惠，公積金貸款首付30%，商業(yè)貸款首付40%。在售200㎡商鋪，價(jià)格12000元/㎡左右。

周邊環(huán)境縣一中、三小、六中、陽(yáng)光中學(xué)翰聯(lián)·時(shí)代廣場(chǎng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址利辛縣文州路與雙橋路交匯處南開(kāi)發(fā)商利辛縣嘉和置業(yè)有限公司建筑類型多層/小高層占地面積36720㎡主力戶型89㎡兩室128㎡三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/m2在售信息103—135㎡多層房源在售，均價(jià)4000元/㎡，買(mǎi)房即享9.5折優(yōu)惠。104—104㎡左右商鋪，均價(jià)12800元/㎡，一次性付款9折優(yōu)惠，按揭9.3折優(yōu)惠。

周邊環(huán)境縣新一中、六中、三小嘉和陽(yáng)光城樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址利辛縣向陽(yáng)路與淝河路交叉口開(kāi)發(fā)商安徽元嘉置業(yè)有限公司建筑類型多層/小高層占地面積158畝主力戶型114平米

三房?jī)蓮d價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/m2在售信息平層剩余幾套140多平米房源在售，均價(jià)4000元/㎡，小高層頂樓復(fù)式200㎡左右，價(jià)格4300元/㎡左右。商鋪109.68㎡，價(jià)格7000元/㎡左右。現(xiàn)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房?jī)?yōu)惠250元/㎡，25000元封頂。

周邊環(huán)境縣新一中麗景名都樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址城關(guān)鎮(zhèn)淝河路西側(cè)、前進(jìn)路南側(cè)開(kāi)發(fā)商滬粵龍佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型多層/小高層占地面積105050.91m2主力戶型96平米-127三房?jī)蓮d價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/m2在售信息一期在售，樣板房開(kāi)放，五千抵一萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)進(jìn)行中。

周邊環(huán)境縣新醫(yī)院奧林清華總結(jié)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考察得知，目前利辛樓市和其他城市一樣，不容樂(lè)觀。上客量少，成交量更不盡人意。而且整個(gè)樓市的均價(jià)有所下降，下降幅度在300左右。同時(shí)，在利辛購(gòu)房還享受農(nóng)村戶口退宅還零補(bǔ)貼優(yōu)惠，補(bǔ)貼為三萬(wàn)八千元。和亳州市一樣，很多樓盤(pán)都在打著不同的促銷手段以期快速回籠資金。主要的營(yíng)銷手段為老帶新及購(gòu)房返現(xiàn)金等優(yōu)惠。老帶新主要形式為老客戶帶新客戶成交，老客戶獲得1－2千的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新客戶獲得5000的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及免一年的物業(yè)費(fèi)。購(gòu)房返現(xiàn)金主要是購(gòu)房主要形式為新客戶自己上門(mén)購(gòu)房，在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，可享受一萬(wàn)至兩萬(wàn)的購(gòu)房返現(xiàn)。亳州蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址蒙城縣寶塔路與齊山路交叉口大轉(zhuǎn)盤(pán)西開(kāi)發(fā)商安徽潤(rùn)爾置業(yè)投資發(fā)展有限公司建筑類型多層、高層占地面積24394㎡主力戶型90㎡左右兩室、100㎡左右三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3200元/m2在售信息85.2㎡、94.4㎡、98.4㎡、106.2㎡四種戶型80多套房源在售，均價(jià)3200元/㎡，一次性付款99折優(yōu)惠?，F(xiàn)推出特價(jià)房，3100元/㎡，94.4㎡和106.2㎡兩種戶型。180—260㎡兩層連續(xù)商鋪在售，3999元/㎡起，均價(jià)4500元/㎡。

周邊環(huán)境蒙太島市政生態(tài)公園潤(rùn)爾·凱旋府樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址蒙城縣新一中對(duì)面，城南中心水公園旁開(kāi)發(fā)商安徽名邦置業(yè)（集團(tuán)）有限公司建筑類型多層、高層占地面積71554㎡主力戶型73㎡、86㎡兩室，113平米、128㎡三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)4500元/m2在售信息部分樓層較高住宅在售，73—128㎡，價(jià)格4200—4800元/㎡。已開(kāi)盤(pán)商鋪銷售結(jié)束，其他商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。周邊環(huán)境城南中心水公園名邦·學(xué)府樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址城南新區(qū)/莊周小區(qū)以南，文體公園以北開(kāi)發(fā)商蒙城縣恒祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型多層、高層占地面積71554㎡主力戶型119平米3室價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/m2在售信息1#，5#，11—16#在售，94—124㎡，單價(jià)3600—4500元/㎡不等。一次性付款優(yōu)惠20000元，按揭優(yōu)惠6000，公積金貸款優(yōu)惠8000，分期付款優(yōu)惠2000。小高層每套優(yōu)惠3000。現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)100㎡以上住宅，可獲贈(zèng)價(jià)值8000元海南雙人雙飛。現(xiàn)有4套特價(jià)房在售，，面積120平米左右，價(jià)格3673元/㎡。周邊環(huán)境城南中心水公園御景華庭樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址蒙城縣城南新區(qū)仁和路南側(cè)、張莊路北側(cè)開(kāi)發(fā)商安徽金成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑類型多層

小高層

高層占地面積約108畝主力戶型96㎡、106㎡三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3800元/m2在售信息二期10#20#在售，96—106㎡。價(jià)格3580—4000元/㎡不等。二期17#開(kāi)盤(pán)，大小為97.9㎡、98.1㎡、99.06㎡，價(jià)格3700—4100元/㎡。20#樓不分樓層朝向一口價(jià)3580元/㎡。購(gòu)房即優(yōu)惠18000元，按時(shí)付款優(yōu)惠3000元，公積金貸款優(yōu)惠6000元，一次性付款再享95折優(yōu)惠。周邊環(huán)境城南中心水公園金成御園總結(jié)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考察得知，目前蒙城樓市和其他城市一樣，不容樂(lè)觀。上客量少，成交量更不盡人意。而且整個(gè)樓市的均價(jià)有所下降，下降幅度在200左右。同時(shí)，在利辛購(gòu)房還享受農(nóng)村戶口退宅還零補(bǔ)貼優(yōu)惠，補(bǔ)貼為三萬(wàn)五千元。蒙城的優(yōu)惠促銷活動(dòng)基本也以老帶新為主。有個(gè)別樓盤(pán)甚至推出了單棟樓一口價(jià)3580元的活動(dòng)。亳州蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況項(xiàng)目概況樓盤(pán)地址蒙城縣寶塔路與齊山路交叉口大轉(zhuǎn)盤(pán)西開(kāi)發(fā)商安徽潤(rùn)爾置業(yè)投資發(fā)展有限公司建筑類型多層、高層占地面積24394㎡主力戶型90㎡左右兩室、100㎡左右三室價(jià)格區(qū)間均價(jià)3200元/m2在售信息85.2㎡、94.4㎡、98.4㎡、106.2㎡四種戶型80多套房源在售，均價(jià)3200元/㎡，一次性付款99折優(yōu)惠。現(xiàn)推出特價(jià)房，3100元/㎡，94.4㎡和106.2㎡兩種戶型。180—260㎡兩層連續(xù)商鋪在售，3999元/㎡起，均價(jià)4500元/㎡。

周邊環(huán)境蒙太島市政生態(tài)公園潤(rùn)爾·凱旋府第三部分2012下半年度推廣策略淡市中我們會(huì)面臨什么問(wèn)題市場(chǎng)環(huán)境的角度上門(mén)量銳減，銷售中心冷清推廣收效甚微，客戶拉動(dòng)力太弱，不能支撐銷售樓市出現(xiàn)價(jià)格觀望所有的蓄客手段，客戶參與度低客戶心理的角度市場(chǎng)環(huán)境不好，現(xiàn)在不是出手的時(shí)候?qū)τ趧傂璧目蛻?，?duì)市場(chǎng)沒(méi)信心，大家都不買(mǎi)現(xiàn)在市場(chǎng)不好，不愁買(mǎi)不到，看看再說(shuō)希望在這種市場(chǎng)下?lián)毂阋耸袌?chǎng)完全受政策的營(yíng)銷，出現(xiàn)疲態(tài)，銷售業(yè)績(jī)的整體下滑，使得市場(chǎng)更缺乏信心客戶完全受市場(chǎng)影響，存在觀望情緒，對(duì)市場(chǎng)的缺乏購(gòu)買(mǎi)的信心如何建立市場(chǎng)信心是關(guān)鍵整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了嚴(yán)冬狀態(tài)，市場(chǎng)冷的讓人琢磨不透，越來(lái)越來(lái)越來(lái)多的房產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目出現(xiàn)了資金鏈短缺的形象，甚至有很多項(xiàng)目出現(xiàn)了停工、停售。但是，在這寒冷的冬天，里也同樣有一些項(xiàng)目雖不是熱火朝天，但也是信心十足的努力拼搏著。淡市中我們應(yīng)該怎么去營(yíng)銷，去建立信心?如何從營(yíng)銷角度入手建立信心在嚴(yán)寒季節(jié)，沒(méi)有客戶會(huì)主動(dòng)的出門(mén)來(lái)尋找我們的信心。我們應(yīng)該積極主動(dòng)的走出去，想盡一切有利的有用的辦法，有針對(duì)性的，明確的我們的優(yōu)勢(shì)，我們的價(jià)值傳遞給市場(chǎng)，引起消費(fèi)群體對(duì)我們的關(guān)注。只要消費(fèi)群體了解我們項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值了。才會(huì)對(duì)我們又信心，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)有信心。信心來(lái)源自哪里？信心產(chǎn)品價(jià)格渠道促銷通過(guò)展示包裝讓客戶感覺(jué)值，制造一個(gè)不得不買(mǎi)的理由充分運(yùn)用消費(fèi)者心理，制造價(jià)格壓迫感化被動(dòng)為主動(dòng)，拉動(dòng)客戶一切圍繞成交做文章,全面制造賣壓價(jià)值梳理的輔助工具--FAB分析F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特點(diǎn)/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤(pán)帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒

我能給你帶來(lái)什么價(jià)值如何在產(chǎn)品面給客戶一個(gè)信心，找一個(gè)不得不買(mǎi)的理由核心價(jià)值點(diǎn)一：環(huán)境給一個(gè)讓客戶不得不買(mǎi)的理由核心價(jià)值點(diǎn)二：配套核心價(jià)值點(diǎn)三：產(chǎn)品其實(shí)核心的賣點(diǎn)，對(duì)于客戶就是一句話，一個(gè)理由，在淡市中我們要找準(zhǔn)這個(gè)理由，不斷強(qiáng)化它，才能不斷強(qiáng)化讓客戶買(mǎi)它的決心核心價(jià)值點(diǎn)四：愿景有形及無(wú)形的價(jià)值體現(xiàn)線上推廣策略方案銷售業(yè)績(jī)和品牌形象雙提升一、2012年下半年整體營(yíng)銷推廣思路銷售為王品牌先行下半年度項(xiàng)目所有營(yíng)銷推廣工作需緊密圍繞銷售節(jié)點(diǎn)和品牌形象提升而開(kāi)展，在持續(xù)提升項(xiàng)目和巨人置業(yè)品牌形象的同時(shí)，全力促進(jìn)后期房源去化。如何將整體思路貫穿至所有營(yíng)銷推廣工作中？

如何實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)與品牌形象

雙雙騰飛？！營(yíng)銷六大戰(zhàn)線+營(yíng)銷五大攻堅(jiān)戰(zhàn) 渦陽(yáng)縣作為內(nèi)陸三四線中小縣城，其經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一二線城市有著本質(zhì)的區(qū)別，因而其營(yíng)銷策略與推廣方式也大相徑庭。要制訂渦陽(yáng)縣下年度推廣方式之前，首先要總結(jié)以往營(yíng)銷推廣經(jīng)驗(yàn)，分析我們項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體，了解他們的接觸媒體渠道，他們的主要來(lái)源構(gòu)成，他們的消費(fèi)實(shí)力與生活習(xí)慣，進(jìn)而探討于其相對(duì)應(yīng)的推廣方式。

客戶群： 根據(jù)儲(chǔ)備客戶及成交客戶整理分析，現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)群體無(wú)外乎五類：事業(yè)單位（比如公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融系統(tǒng)職工等）、私營(yíng)業(yè)主、外出勞務(wù)人員和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。此外，縣城地域有一個(gè)特點(diǎn)就是小，所以信息在人與人之間的傳播速度很快。由于縣城的狹小，居住在渦陽(yáng)縣的人們大多相互認(rèn)識(shí)，在縣城內(nèi)真可謂抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，城東發(fā)生點(diǎn)什么事當(dāng)天城西的人就能馬上知道。所以客戶的口碑是決定項(xiàng)目銷售好壞的關(guān)鍵所在，是最好的廣告方式，良好的企業(yè)形象及人際關(guān)系所帶來(lái)的附加值不容低估和忽視。消費(fèi)心理：

縣城的特點(diǎn)是：1、從眾心理嚴(yán)重，愛(ài)湊熱鬧；

2、相對(duì)的貪小便宜，注重實(shí)惠。

縣城人的視野、理念相對(duì)狹窄，同時(shí)又更重實(shí)在。所以利益重于理念、物質(zhì)勝于精神，他們的“尊貴”、“榮耀”都需要實(shí)物體現(xiàn)。所以，相對(duì)而言，推廣渠道越小眾越好。大眾媒體除了戶外看板、電視，報(bào)紙、道旗、包括公交車都進(jìn)不了他們的視野，這與生活習(xí)慣和到達(dá)率有關(guān)。所以文藝娛樂(lè)及趣味活動(dòng)、傳單、短信、老客戶介紹等能產(chǎn)生小圈子議論的形式會(huì)更勝一籌。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目前存在的問(wèn)題

渦陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，財(cái)政收入微薄，目標(biāo)客戶群狹??； 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍處于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，市場(chǎng)較為混亂； 項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 項(xiàng)目所在地在城南新區(qū)，周邊配套設(shè)施尚未成熟；

一直以來(lái)，渦陽(yáng)城區(qū)私房林立，價(jià)格低廉。項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)會(huì)

1、老城區(qū)人口擁擠，住宅環(huán)境差，城市體質(zhì)擴(kuò)容迫在眉睫；

2、南城新區(qū)的建設(shè)正在有序的進(jìn)行中，區(qū)域日顯成熟；

3、2012年公積金卡發(fā)放工作即將展開(kāi)，項(xiàng)目推廣會(huì)更加深入；

5、項(xiàng)目樣板房正在傾力打造中，后續(xù)景觀樣板也將隨著樣板房陸續(xù)呈現(xiàn)。二、2011營(yíng)銷推廣六大戰(zhàn)線銷售線推廣線物業(yè)展示線活動(dòng)線包裝展示線客戶維護(hù)線（一）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——銷售線銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)策略目標(biāo)：持續(xù)提高銷售團(tuán)隊(duì)接待水平和談判能力，提高業(yè)務(wù)和職業(yè)道德素養(yǎng)，為后期房源銷售打造一支充滿戰(zhàn)斗力的銷售隊(duì)伍。手段：穩(wěn)定銷售隊(duì)伍規(guī)模；加強(qiáng)禮儀和專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督考核；同時(shí)完善公司制度體系，為員工發(fā)展提供制度保障。價(jià)格策略目的：有效促進(jìn)當(dāng)期房源銷售；持續(xù)提高項(xiàng)目利潤(rùn)率；傳遞房源升值信息；擠壓上一批次房源去化。規(guī)避客戶毀約退房風(fēng)險(xiǎn)。策略：采取低開(kāi)高走策略。每次推盤(pán)的價(jià)格，要比上一次提高50-100元/平米。大客戶開(kāi)發(fā)策略

列出渦陽(yáng)各企事業(yè)單位、社團(tuán)組織（如企業(yè)家協(xié)會(huì)、律師協(xié)會(huì)、工商聯(lián)組織）的名單，由專人逐一進(jìn)行拜訪，做針對(duì)性推介活動(dòng)。備注：該項(xiàng)策略已在在做前期準(zhǔn)備工作。人脈營(yíng)銷策略目的：充分利用巨人地產(chǎn)在渦陽(yáng)的人脈和社會(huì)資源，為營(yíng)銷推廣的開(kāi)展提供強(qiáng)力支持。策略：利用巨人地產(chǎn)的人脈資源為圈層營(yíng)銷、大客戶開(kāi)發(fā)、異業(yè)結(jié)盟、直銷推介會(huì)等營(yíng)銷工作打好前站工作；與政府各部門(mén)建立良好關(guān)系，提前獲得最新樓市政策信息，做好應(yīng)對(duì)之策。全員營(yíng)銷策略目的：充分利用所有員工的社會(huì)資源，拓展銷售渠道，促進(jìn)項(xiàng)目盡快去化。策略：發(fā)動(dòng)公司所有員工拓展自身社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，實(shí)行全員營(yíng)銷；同時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)深化和完善全員營(yíng)銷政策，提高獎(jiǎng)勵(lì)幅度，重獎(jiǎng)有突出貢獻(xiàn)的非銷售部的員工，提高拓展積極性。異業(yè)聯(lián)盟策略目的：充分利用其他高端社會(huì)團(tuán)體和組織客戶資源，進(jìn)行資源共享，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。策略：與巨客會(huì)聯(lián)盟商家及其他等一些高端機(jī)構(gòu)進(jìn)行異業(yè)聯(lián)盟。對(duì)雙方的會(huì)員或客戶進(jìn)行相應(yīng)的商品和服務(wù)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。外銷策略目的：開(kāi)拓項(xiàng)目銷售渠道，擴(kuò)大客群區(qū)域來(lái)源，促進(jìn)項(xiàng)目快速去化。策略：網(wǎng)絡(luò)銷售

由渦陽(yáng)縣為務(wù)工大縣，全縣百萬(wàn)人口中，有近百分之50的人口在外務(wù)工，他們有的在外做生意，有的在外打工。收入?yún)⒉畈积R。但其中有一部分人的收入可觀，且會(huì)回家鄉(xiāng)置業(yè)。但是他們?cè)谕鈩?wù)工，獲得信息的渠道只能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)。所以，建議建設(shè)項(xiàng)目的官方網(wǎng)站設(shè)計(jì)網(wǎng)上看房及網(wǎng)上訂房系統(tǒng)。并在專業(yè)級(jí)網(wǎng)站對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，以達(dá)到更加的推廣目的。網(wǎng)絡(luò)媒體對(duì)項(xiàng)目的推動(dòng)主要表現(xiàn)在： 1，能夠時(shí)時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，對(duì)項(xiàng)目的所有信息可以一網(wǎng)打盡，在網(wǎng)上瀏覽項(xiàng)目信息如同在售樓部聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)在講解一樣。 2，與網(wǎng)名的互動(dòng)和推薦，隨著問(wèn)房網(wǎng)友的不斷增多，網(wǎng)絡(luò)媒體可以整合這些資源，統(tǒng)一組織網(wǎng)友去售樓部看房和購(gòu)房。 3，隨著電子商務(wù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)媒體可以和開(kāi)發(fā)商一起溝通拿出部分房源在網(wǎng)上供網(wǎng)友瀏覽和訂購(gòu)。 4，隨著網(wǎng)絡(luò)逐漸大眾化，假如萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)面消息，網(wǎng)絡(luò)媒體可以針對(duì)性的對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行言語(yǔ)屏蔽和正面宣傳。 5，網(wǎng)絡(luò)媒體可以拍攝制作“高端訪談”和“樓市伊人秀”視頻宣傳，用老總和職業(yè)顧問(wèn)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行側(cè)面宣傳和推廣。 6，如果項(xiàng)目出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)推廣和宣傳，網(wǎng)絡(luò)媒體可以排出視頻組現(xiàn)場(chǎng)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播，從而產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。（二）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——包裝展示線售樓處包裝及形象提升

售樓部現(xiàn)場(chǎng)包裝的好壞，往往決定了購(gòu)房者對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的信心。弱市之下，售樓部的包裝除了常規(guī)的形象展示之外，更應(yīng)該突出企業(yè)和項(xiàng)目的資質(zhì)、榮譽(yù)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)的展示。讓購(gòu)房者更加了解企業(yè)的實(shí)力、項(xiàng)目的有點(diǎn)、產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。以增加他們對(duì)項(xiàng)目的信心。一切從頭做起，一個(gè)好的物業(yè)，他不但體現(xiàn)在產(chǎn)品，更體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)。售樓部不單是一個(gè)銷售部，而且也是一個(gè)項(xiàng)目的形象中心。建議售樓部加強(qiáng)迎賓、開(kāi)門(mén)、接待、引導(dǎo)等禮儀服務(wù)，在這體驗(yàn)式營(yíng)銷中，讓客戶感受到一個(gè)品質(zhì)大盤(pán)無(wú)微不至的星級(jí)服務(wù)。從而加深對(duì)項(xiàng)目好感及印象。樣板房包裝展示目的：通過(guò)奢雅、精致的樣板房，向客戶直觀展示戶型特色和布局特點(diǎn)，給客戶以直觀感染力和心理觸動(dòng)，激發(fā)客戶購(gòu)房興趣和欲望，促進(jìn)房源快速銷售。樣板房裝修原則樣板間裝修風(fēng)格需與項(xiàng)目建筑風(fēng)格以及目標(biāo)客群居住特征相匹配，需將戶型特色優(yōu)勢(shì)充分展示出來(lái)。整體應(yīng)奢雅、大氣、精致，直觀傳遞出尊榮、優(yōu)雅、浪漫、時(shí)尚的生活氣息?？捶客ǖ澜M織此看房通道安排優(yōu)點(diǎn)：參觀樣板房后，可以先行給客戶以直觀感受，提高客戶選房率備注：1、需將工地圍墻打通，做成一個(gè)臨時(shí)出入口。2、需對(duì)看房通道進(jìn)行平整和道路美化。3、需要對(duì)看房通道進(jìn)行美化包裝，設(shè)置看板及引導(dǎo)牌。

待樣板房開(kāi)放后，建議對(duì)看房通道和路線進(jìn)行重新組織。建議從售樓西處樂(lè)行路門(mén)工地大門(mén)進(jìn)入到項(xiàng)目樣板區(qū)，從別墅區(qū)進(jìn)入先陪客戶參觀樣板房后，再參觀意向房源。看房通道售樓部西處大門(mén)樣板房所看房源意義：物業(yè)服務(wù)是彰顯高端社區(qū)品質(zhì)的重要因素。對(duì)于高端客戶來(lái)說(shuō)，高標(biāo)準(zhǔn)人性化的物業(yè)服務(wù)不僅為其提供了高標(biāo)準(zhǔn)的居住品質(zhì)，也是體現(xiàn)其尊貴社會(huì)地位，展示成功一種方式。背景：

對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了體量大、產(chǎn)品形態(tài)較高等，缺乏其他獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，缺乏一個(gè)彰顯高端社區(qū)的鮮明標(biāo)簽。通過(guò)我們對(duì)渦陽(yáng)樓市的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在售樓盤(pán)的物業(yè)公司和服務(wù)均無(wú)特色而言?？梢哉f(shuō)物業(yè)因素是渦陽(yáng)樓盤(pán)的一大軟肋。而這對(duì)于本項(xiàng)目，恰恰提供了一個(gè)樹(shù)立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目形象的機(jī)會(huì)。不過(guò)，由于本項(xiàng)目處于期房銷售，需2013年才能交付使用，大部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)。因此，我們需根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)策略性的物業(yè)展示，向市民和業(yè)主傳遞高端物業(yè)信息。（三）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——物業(yè)服務(wù)展示線物業(yè)展示策略售樓處現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)展示：售樓處現(xiàn)場(chǎng)增加2名保安人員。建議在售樓處門(mén)口設(shè)置保安崗?fù)ず捅０踩藛T，引導(dǎo)客戶停車，并為來(lái)訪客戶開(kāi)門(mén)。引進(jìn)高端物管顧問(wèn)：全國(guó)知名物管顧問(wèn)公司，如萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)、戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)等，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，并通過(guò)媒體等進(jìn)行大力宣傳炒作，以此提升項(xiàng)目高端形象。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)炒作：在樣板段開(kāi)放之際讓看房者切身體驗(yàn)本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，借此炒作項(xiàng)目高端物業(yè)服務(wù)，吸引市民和業(yè)主的關(guān)注和興趣，塑造項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、安全的高端社區(qū)形象。（四）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——客戶維護(hù)線客戶是本項(xiàng)目最為寶貴的資源之一，其良好口碑對(duì)于項(xiàng)目品牌形象的提升有很大意義；其對(duì)親友的推薦是項(xiàng)目最為主要的來(lái)訪、成交途徑之一，對(duì)于銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。2012年，項(xiàng)目應(yīng)更加重視和加強(qiáng)客戶維護(hù)溝通工作，持續(xù)提升客戶滿意度和美譽(yù)度。建議項(xiàng)目建立客戶檔案，并從以下幾個(gè)方面開(kāi)展客戶維護(hù)溝通工作。1、節(jié)日、生日等祝福：通過(guò)賀卡、短信、電話、贈(zèng)送禮品等方式對(duì)客戶進(jìn)行節(jié)日、生日祝福等。2、客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)來(lái)訪、購(gòu)房、推薦新客戶、參加項(xiàng)目活動(dòng)的客戶分別進(jìn)行積分。積分達(dá)到一定程度后可享受獎(jiǎng)勵(lì)或抵扣購(gòu)房?jī)?yōu)惠等。3、老帶新活動(dòng)：客戶介紹是項(xiàng)目最為重要的成交途徑之一，需結(jié)合客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)政策出臺(tái)極具吸引力的“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)政策，激發(fā)業(yè)主介紹新客戶積極性和熱情。4、客戶公關(guān)活動(dòng)：圍繞老客戶不定期舉辦聯(lián)誼活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)等，拉進(jìn)近客戶與項(xiàng)目感情，提升項(xiàng)目口碑和美譽(yù)度。5、項(xiàng)目品質(zhì)提升：努力按《好房子100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目高端品質(zhì)，加快項(xiàng)目工程進(jìn)度，落實(shí)各項(xiàng)承諾，是最為根本的客戶維護(hù)之道。客戶維護(hù)主要策略（五）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——公關(guān)活動(dòng)線

公關(guān)活動(dòng)的成功舉辦和大力炒作，可以有效吸引市民及業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注和興趣，提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度、品牌形象。

2012年，公關(guān)活動(dòng)應(yīng)緊密配合項(xiàng)目營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)，著眼于傳遞項(xiàng)目特色、高端品質(zhì)、生活方式，提升項(xiàng)目美譽(yù)度和品牌形象，有效促進(jìn)項(xiàng)目銷售。（六）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線——推廣線

推廣主體思路2012年銷推廣工作將緊密圍繞營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開(kāi)展，并著眼于提升項(xiàng)目和公司品牌形象，為銷售線提供強(qiáng)大的宣傳推廣支持。

推廣訴求點(diǎn)1、項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息：配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排，傳遞項(xiàng)目各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息，宣傳項(xiàng)目樣板房開(kāi)放、樣板段開(kāi)放、選房、開(kāi)盤(pán)、以及公關(guān)活動(dòng)信息。2、項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析總結(jié)，歸納出項(xiàng)目賣點(diǎn)所帶來(lái)的客戶利益點(diǎn)，闡述項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、浪漫、時(shí)尚的生活方式和生活品位。平面策略文案：文字應(yīng)簡(jiǎn)潔、大氣、優(yōu)雅、具有感染力和美感，傳遞出項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、浪漫、時(shí)尚的高端形象和品質(zhì)。畫(huà)面：結(jié)合文案要求，選用較有質(zhì)感、美感、場(chǎng)景化、生活化、視覺(jué)沖擊力和感染力的畫(huà)面，吸引目標(biāo)群體關(guān)注和興趣，促使目標(biāo)群體產(chǎn)生美好的聯(lián)想。整體格調(diào)：整體推廣格調(diào)應(yīng)從以往單純宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)的方式中“跳出來(lái)”，向客戶傳遞項(xiàng)目帶來(lái)的優(yōu)雅生活方式和美好居住夢(mèng)想。通過(guò)尊貴的生活方式、浪漫的生活場(chǎng)景、溫馨的家庭生活片段、時(shí)尚的居住文化等渲染，以此來(lái)感染客戶，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注和興趣。媒體策略媒體排期原則：根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、形象宣傳需要和樓市淡季等因素，策略性分階段安排媒體投放。最大化提高來(lái)電、來(lái)客量，為后期推售房源提供充足的客戶資源。媒體選擇原則：結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)和媒體特性對(duì)相關(guān)媒體進(jìn)行初步篩選，并根據(jù)媒體性價(jià)比安排媒體的比重。由于渦陽(yáng)當(dāng)?shù)孛襟w資源較少。因此，重點(diǎn)選取戶外廣告、電視滾動(dòng)字幕、dm單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、短信群發(fā)等幾種集中性價(jià)比較高的媒體作為本項(xiàng)目主要媒體。三、2營(yíng)銷推廣五大戰(zhàn)役6.1

7.31

8.10

9.31

10.8

11.20

12.31第1大戰(zhàn)：形象及二批房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：公布樣板房即將呈現(xiàn)信息攻擊時(shí)間：2012.6-7.31第3大戰(zhàn)：三批房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：公布樣板段即將開(kāi)放信息攻擊時(shí)間：2012.9.31-10.10第2大戰(zhàn)：二批房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：樣板房開(kāi)放儀式攻擊時(shí)間：2012.8.10-9.31導(dǎo)入期第5大戰(zhàn)：尾盤(pán)攻堅(jiān)戰(zhàn)攻擊核心：特定房源促銷攻擊時(shí)間：2012年11月以后尾盤(pán)促銷預(yù)熱期再次預(yù)熱第4大戰(zhàn)：三批房源攻擊戰(zhàn)攻擊核心：樣板段耀世呈現(xiàn)及三批樣板房開(kāi)盤(pán)攻擊時(shí)間：2012.10.8-11.20熱銷期第一大戰(zhàn)：形象及第二批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn)日期：2012年6月初-7月底階段目標(biāo)：1、銷售：全力去化一、二批次剩余房源。2、推廣：公布樣板房即將呈現(xiàn)信息，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌形象。第一大戰(zhàn)：形象及第一、二批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)三：企事業(yè)單位拓展工作核心點(diǎn)：結(jié)合此前制作的公積金卡發(fā)放過(guò)程，拓展企事業(yè)單位；拉進(jìn)客戶與項(xiàng)目感情，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。攻擊點(diǎn)二：售樓處、現(xiàn)場(chǎng)等形象提升核心點(diǎn)：項(xiàng)目售樓部現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置，設(shè)立精神堡壘、道旗、樓體字等；節(jié)日期間售樓處裝扮；樣板房裝修工作跟進(jìn)。攻擊點(diǎn)四：高端機(jī)構(gòu)拜訪、宣傳核心點(diǎn)：與巨客會(huì)聯(lián)盟商家及其他等一些高端機(jī)構(gòu)進(jìn)行異業(yè)聯(lián)盟。對(duì)雙方的會(huì)員或客戶進(jìn)行相應(yīng)的商品和服務(wù)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。并派銷售人員至高端場(chǎng)所發(fā)放dm單頁(yè)。攻擊點(diǎn)一：公布樣板房即將呈現(xiàn)信息核心點(diǎn)：公布樣板房即將呈現(xiàn)信息，而引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的更多關(guān)注。推廣主題：墅級(jí)生活從巨人印象開(kāi)始！巨人印象墅級(jí)精裝樣板房即將耀世呈現(xiàn)！推廣附標(biāo)：推廣目的：將樣板房即將呈現(xiàn)信息大規(guī)模立體式宣傳，為后期樣板房開(kāi)放蓄客。攻擊點(diǎn)一:媒體全面攻擊第二大戰(zhàn)：第二批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn)階段目標(biāo)：1、銷售：擠壓和促進(jìn)前一、二批次房源銷售2、推廣：公布樣板房耀世呈現(xiàn)信息，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌形象。日期：2012年8月初旬-9月下旬第二大戰(zhàn)：第二批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)二：樣板房品鑒活動(dòng)核心點(diǎn)：邀請(qǐng)社會(huì)上流人士、相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、媒體及業(yè)主代表、意向客戶鑒賞樣板房，提高項(xiàng)目的形象口碑。攻擊點(diǎn)一：媒體全面攻擊核心點(diǎn)：戶外媒體、電視滾動(dòng)字幕、dm單、網(wǎng)絡(luò)、短信群發(fā)等全部媒體高頻次集中宣傳樣板房開(kāi)放信息；并通過(guò)文字、畫(huà)面、賣點(diǎn)等進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象。攻擊點(diǎn)三：社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)核心點(diǎn)：邀請(qǐng)多有客戶至售樓處現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng)，通過(guò)趣味游戲及一系列親子活動(dòng)，讓客戶感受到豐富多彩、樂(lè)趣橫生的社區(qū)生活。推廣主題：巨人印象樣板房耀世呈現(xiàn)！巨人印象墅級(jí)精裝樣板房耀世呈現(xiàn)！歡迎蒞臨品鑒！推廣附標(biāo)：推廣目的：將樣板房呈現(xiàn)信息大規(guī)模立體式宣傳，引起市場(chǎng)關(guān)注，制造熱銷場(chǎng)面。攻擊點(diǎn)一:媒體全面攻擊攻擊點(diǎn)二：樣板間開(kāi)放儀式品鑒會(huì)目的：吸引新老客戶前來(lái)項(xiàng)目感受樣板房的魅力；通過(guò)咖啡品鑒會(huì)傳遞項(xiàng)目高雅、浪漫、時(shí)尚的生活方式時(shí)間：2011年5月初地點(diǎn)：巨人一品售樓處及門(mén)前廣場(chǎng)、樣板房等人物：媒體+新老客戶+公司領(lǐng)導(dǎo)主要活動(dòng)：樣板間開(kāi)放儀式、樣板房參觀、咖啡品鑒、咖啡文化介紹、贈(zèng)送純正精品咖啡。樣板房開(kāi)放活動(dòng)大型活動(dòng)：讓客戶“震撼”，更要讓客戶“認(rèn)可”巨人印象的品質(zhì)和實(shí)力攻擊點(diǎn)三：社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)目的：營(yíng)造和諧、積極、健康的社區(qū)文化；拉進(jìn)客戶與項(xiàng)目的距離和感情；提升項(xiàng)目美譽(yù)度和品牌形象。時(shí)間：2012年9月初地點(diǎn)：售樓處及門(mén)前廣場(chǎng)人物：媒體人員、項(xiàng)目業(yè)主和高意向客戶主要活動(dòng)：有獎(jiǎng)親子游戲；皮球、兩人三足、踩氣球等趣味運(yùn)動(dòng)。端午節(jié)粽子DIY迎中秋賞月活動(dòng)業(yè)主生日PARTY淡市下，客戶上門(mén)實(shí)屬不易，讓客戶留在現(xiàn)場(chǎng)，成交才更近一步！每周不足2000元的活動(dòng)費(fèi)用，有限經(jīng)費(fèi)創(chuàng)造無(wú)限人氣。旺場(chǎng)活動(dòng)：讓客戶“低成本的來(lái)”，更要讓客戶“低成本的留”暖場(chǎng)活動(dòng)不斷第三大戰(zhàn)：第二批次房源攻擊戰(zhàn)日期：2012年9月31日-10月初階段目標(biāo)：1、銷售：擠壓和去化前期剩余房源，全力去化第二批次房源。2、推廣：圍繞樣板段即將開(kāi)放進(jìn)行一些列推廣，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌形象。第三大戰(zhàn)：第三批房源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)一：樣板段即將開(kāi)放信息公布核心點(diǎn)：利用此前樣板房開(kāi)放的余溫，對(duì)項(xiàng)目樣板段即將開(kāi)放信息炒作。攻擊點(diǎn)二：頂級(jí)物業(yè)管理公司成立儀式核心點(diǎn)：邀請(qǐng)業(yè)主及客戶參加成立儀式，兌現(xiàn)項(xiàng)目“巨人物業(yè)，頂級(jí)禮遇”的承諾，同時(shí)借助物管公司，提升項(xiàng)目及品牌形象。攻擊點(diǎn)二：XX物管顧問(wèn)公司成立儀式目的：兌現(xiàn)項(xiàng)目“巨人物業(yè)，頂級(jí)禮遇”的承諾，同時(shí)借助物

管公司品牌知名度，提升項(xiàng)目品牌形象，增加賣點(diǎn)。時(shí)間：2012年10月初地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人物：媒體+新老客戶+公司領(lǐng)導(dǎo)主要活動(dòng)：高端物業(yè)解析、歌舞表演、成立儀式、禮品發(fā)放。第四大戰(zhàn)：樣板段開(kāi)放及第三批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn)日期：2012年10月8日-11月20日階段目標(biāo)：1、銷售：擠壓和去化前期剩余房源，全力去化第三批次房源2、推廣：公布樣板段開(kāi)放信息及第三批房源開(kāi)盤(pán)信息。第四大戰(zhàn)：樣板段開(kāi)放及第三批房源攻堅(jiān)戰(zhàn)——工作重點(diǎn)攻擊點(diǎn)三：樣板段品鑒活動(dòng)。核心點(diǎn)：邀請(qǐng)社會(huì)上流人士、相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、媒體及業(yè)主代表、意向客戶鑒賞樣板段，提高項(xiàng)目的形象口碑。目的：通過(guò)媒體炒作，再次提升項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，結(jié)合開(kāi)盤(pán)余溫，再次制造熱銷場(chǎng)面。攻擊點(diǎn)二：第三批房源開(kāi)盤(pán)活動(dòng)核心點(diǎn)：盛大開(kāi)盤(pán)儀式、歌舞表演、抽獎(jiǎng)活動(dòng)、第三批房源開(kāi)盤(pán)銷售。目的：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氛圍，全面吸引媒體、業(yè)主、意向客戶關(guān)注。攻擊點(diǎn)一：樣板段開(kāi)放及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)媒體全面攻擊核心點(diǎn)：媒體集中全面投放，對(duì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)進(jìn)行全方位炒作和