淺析房產(chǎn)價值與物業(yè)品質(zhì)的關(guān)系

淺析房產(chǎn)價值與物業(yè)品質(zhì)的關(guān)系摘要物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；物業(yè)管理品質(zhì)；提升房產(chǎn)價值正文物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。房地產(chǎn)的價值房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在許多方面，能夠直接多房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的就是各種因素，房地產(chǎn)可以說是許多相關(guān)因素的集合體。是各相關(guān)方面集中的體現(xiàn)。1.1影響房產(chǎn)價值的因素根據(jù)實習以來對房產(chǎn)建筑的觀察，我發(fā)現(xiàn)了其實影響房地產(chǎn)價值的因素除了有一些根深蒂固的不可變因素外，還有一些短期內(nèi)可改變的內(nèi)在因素。1.1.1外在因素（短時期不可改變的）：區(qū)位:區(qū)位是一個影響房地產(chǎn)價格的重要因素，區(qū)位在短時期是不會改變的，無論是居住還是投資好的區(qū)位都是人們的首選。道路:人們的出行是必須的，好的道路會給人們出行帶來方便，好的道路會加快區(qū)域之間的聯(lián)系，讓彼此更近。城市底蘊（文化）:隨著人們生活水平的提高，他們就能很好的去理解和貫徹很多政策，有一個好的文化底蘊才有一個好的生活習慣。能展示良好的文明習慣，這也是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素。（4）自然環(huán)境:土地是生命的基礎(chǔ)，好的環(huán)境會給人們健康，好的生活環(huán)境是人們生存的根本。1.1.2內(nèi)在因素（短時期內(nèi)可改變的）：配套設(shè)施：隨著人們消費觀念的理性回歸，對居住質(zhì)量的標準要求，不僅體現(xiàn)在對所購買房屋本體硬件非常重視，而且消費者對住治安、和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。(2)物業(yè)品質(zhì)的體現(xiàn)：技術(shù)水平、功能品質(zhì)、物業(yè)管理的服務(wù)效率。3.2房產(chǎn)價值與物業(yè)品質(zhì)的關(guān)系—相輔相成的關(guān)系房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動物。物業(yè)本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現(xiàn)出來自身的價值。房地產(chǎn)通過物業(yè)得以提升自身價值，物業(yè)管理的成果也通過房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關(guān)系：(1)品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會使同水平的房產(chǎn)失去自身價值。房地產(chǎn)競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業(yè)服務(wù)就顯得尤為重要了。如果因為物業(yè)服務(wù)拖了后腿，整個房產(chǎn)價值甚至開發(fā)商的聲譽可能都會受到影響。(2)良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價值物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點：第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。第二，有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)有機地結(jié)合起來，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。第五，有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。4.結(jié)論以濱海新區(qū)南港工業(yè)區(qū)—南港標準廠房項目為例，南港標準工業(yè)廠房是濱海新區(qū)的重點項目，這個項目屬于工地前期管理的范疇，這個項目物業(yè)公司負責的服務(wù)范圍主要是生活區(qū)和辦公區(qū)，每個區(qū)域包括宿舍區(qū)和功能房，生活區(qū)宿舍住宿的主要是施工工人們，在辦公區(qū)住宿的主要是業(yè)主和各施工單位的管理人員；功能房主要包括盥洗室、衛(wèi)生間、浴室、多功能培訓教室，每天都要對保潔員安排工作、進行檢查，因為這個項目是示范工地，前不久還接待了濱海新區(qū)區(qū)長何立峰，所以無論是施工現(xiàn)場還是生活區(qū)，對各方面的要求都非常嚴格。在這個項目上的人都在努力做好每一項物業(yè)管理工作：冬天天氣情況惡劣，工人宿舍暖氣片因停電水溫低凍裂，物業(yè)人凌晨2點冒著寒風把暖氣片全部拆下，關(guān)掉總閥，為業(yè)主減少了損失；生活區(qū)外被凍住的四、五十米長的排污溝，物業(yè)人在一鍬一鍬清理；工人放假后，物業(yè)人員對生活區(qū)、辦公區(qū)共計132間宿舍進行了清理。良好的物業(yè)管理，既是房產(chǎn)的助推劑又是老百姓的定心丸。在做好房產(chǎn)開發(fā)的同時不忽視物業(yè)服務(wù)，會給房產(chǎn)本身做到最大限度的保值增值，良好的物業(yè)管理能最大限度的保證了房產(chǎn)本身及配套的設(shè)施設(shè)備的完好，為業(yè)主做好后勤工作，使彩鋼板房的價值大大提升，實現(xiàn)了農(nóng)民工宿舍公寓化的標準，實現(xiàn)了房地產(chǎn)價值的最大化。異曲同工，在其他的房地產(chǎn)中，良好的物業(yè)管理也同樣可以實現(xiàn)對房產(chǎn)本身的保值增值?？偠灾己玫奈飿I(yè)品質(zhì)有助于房產(chǎn)價值的提升，同時物業(yè)管理也將成為衡量房地產(chǎn)價值的重要因素。房產(chǎn)與物業(yè)相輔相成的關(guān)系應(yīng)得到最好的詮釋，達到對房產(chǎn)的保值增值的