某物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 11.1工程概況 11.2企業(yè)根本概況： 11.3工程建設(shè)的背景和必要性 21.3.1工程建設(shè)的背景 21.3.2工程建設(shè)的必要性 41.4工程建設(shè)的可行性 51.4.1工程建設(shè)具有獨(dú)到的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 51.4.2國(guó)家及省市各級(jí)政府的支持 61.5工程編制依據(jù) 71.6工程編制范圍 71.7結(jié)論 8二、工程建設(shè)條件 82.1地理位置 82.2氣象條件 92.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 92.4農(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀況 9第三章工程技術(shù)方案 113.1工程用地功能分區(qū) 113.1.1指導(dǎo)思想 113.1.2功能分區(qū) 113.1.3用地布局 123.2各功能區(qū)生產(chǎn)技術(shù)方案 133.2.1生產(chǎn)工藝流程 133.2.2貨源供給方案 143.2.3主要設(shè)備及生產(chǎn)控制系統(tǒng) 143.3總平面布置及工程結(jié)構(gòu)方案 153.3.1總平面布置 153.3.2工程結(jié)構(gòu)方案 163.4園區(qū)交通組織方案 173.4.1規(guī)劃原那么 173.4.2園區(qū)交通組織 173.5公用與輔助工程 183.5.1動(dòng)力中心 183.5.2機(jī)修庫(kù) 213.5.3消防 21第四章環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)平安與衛(wèi)生 224.1環(huán)境保護(hù) 224.1.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 224.1.2擬建工程產(chǎn)生的主要污染物 224.1.3污染治理措施 234.1.4結(jié)論 254.2勞動(dòng)保護(hù)與平安衛(wèi)生 254.2.1勞動(dòng)保護(hù) 254.2.2衛(wèi)生條件 264.2.3防火、防盜、防傳染措施 27第五章節(jié)能 295.1編制依據(jù) 295.2能耗分析 295.3節(jié)能措施 295.4節(jié)水 30第六章組織機(jī)構(gòu)及定員 316.1管理體制及組織機(jī)構(gòu) 316.2機(jī)構(gòu)定員 316.3人員培訓(xùn) 32第七章工程實(shí)施進(jìn)度 347.1工程實(shí)施方案 347.2工程進(jìn)度方案 35第八章工程招標(biāo)方案 368.1工程招標(biāo)范圍 368.2工程招標(biāo)組織形式 368.3工程招標(biāo)方式 378.4工程招標(biāo)內(nèi)容 37第九章投資估算和資金籌措 389.1.1投資估算編制說(shuō)明及依據(jù) 389.1.2建設(shè)投資估算編制說(shuō)明 399.1.3建設(shè)期利息 399.1.4流動(dòng)資金估算 409.1.5總投資 409.2資金籌措與使用方案 409.2.1資金籌措 409.2.2資金運(yùn)用 40第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4110.1財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)說(shuō)明 4110.2財(cái)務(wù)分析 4210.3不確定性分析 43第十一章社會(huì)效益 45第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 4612.1工程面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 4612.2風(fēng)險(xiǎn)防范措施 48第十三章結(jié)論與建議 5113.1結(jié)論 5113.2建議 53第一章總論1.1.1工程名稱：×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)1.1.2工程建設(shè)單位：×××××××工程單位法人：××××1.1.3建設(shè)地點(diǎn)：×××××××1.1.4工程性質(zhì)：新建1.1.5工程建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：該工程總占地面積500畝，建設(shè)工程包括新建裝飾五金區(qū)、日用百貨區(qū)、食品調(diào)味區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、商貿(mào)城、物流加工配送中心等經(jīng)營(yíng)設(shè)施，總建設(shè)面積297666㎡；根底配套設(shè)施有道路、給排水、供電、綠化、垃圾處理站、公共廁所、圍墻及大門等；購(gòu)置檢驗(yàn)檢疫設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、消防設(shè)備、管理信息系統(tǒng)、交易信息系統(tǒng)等機(jī)器設(shè)備。1.1.7工程總投資及資金籌措：該工程總投資50080萬(wàn)元，資金來(lái)源為企業(yè)自籌2億元、銀行貸款3億元，2021年方案投資為6500萬(wàn)元，現(xiàn)已征地200畝，前期已投入1200萬(wàn)元征地?！痢痢痢痢痢痢凉居凇痢痢聊?月成立，注冊(cè)資本××萬(wàn)元；目前主要是經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)藏土地、開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園建設(shè)和城區(qū)根底設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等。截止2021年12月31日，公司總資產(chǎn)90802萬(wàn)元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)65819萬(wàn)元，固定資產(chǎn)24982萬(wàn)元；負(fù)債總額39610萬(wàn)元，其中：流動(dòng)負(fù)債9510萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債30100萬(wàn)元；所有者權(quán)益51192萬(wàn)元。其中：實(shí)收資本36000萬(wàn)元，資本公積14427萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)764萬(wàn)元。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2344萬(wàn)元〔主要是土地經(jīng)營(yíng)收入〕，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為105萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為107萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率43.62%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率4.5%。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，效勞水平顯著提高，開(kāi)展的環(huán)境和條件不斷改善，為進(jìn)一步加快開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)根底。1、物流業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2021年，全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)89.9萬(wàn)億元，比2000年增長(zhǎng)4.2倍，年均增長(zhǎng)23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.0萬(wàn)億元，比2000年增長(zhǎng)1.9倍，年均增長(zhǎng)14%。2021年，物流業(yè)增加值占全部效勞業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。2、物流業(yè)開(kāi)展水平顯著提高。一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開(kāi)始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和效勞外包；傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代企業(yè)實(shí)行功能整合和效勞延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長(zhǎng)，形成了多種所有制、多種效勞模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2021年的18.3%，物流費(fèi)用本錢呈下降趨勢(shì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。3、物流根底設(shè)施條件逐步完善。交通設(shè)施規(guī)模迅速擴(kuò)大，為物流業(yè)開(kāi)展提供了良好的設(shè)施條件。截至2021年底，全國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程8.0萬(wàn)公里，高速公路通車?yán)锍?.03萬(wàn)公里，港口泊位3.64萬(wàn)個(gè)，其中沿海萬(wàn)噸級(jí)以上泊位1167個(gè)，擁有民用機(jī)場(chǎng)160個(gè)。物流園區(qū)建設(shè)開(kāi)始起步，倉(cāng)儲(chǔ)、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批區(qū)域性物流中心正在形成。物流技術(shù)設(shè)備加快更新?lián)Q代，物流信息化建設(shè)有了突破性進(jìn)展。4、物流業(yè)開(kāi)展環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。國(guó)家“十一五〞規(guī)劃綱要明確提出“大力開(kāi)展現(xiàn)代物流業(yè)〞，中央和地方政府相繼建立了推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)開(kāi)展的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，出臺(tái)了支持現(xiàn)代物流業(yè)開(kāi)展的規(guī)劃和政策。物流統(tǒng)計(jì)核算和標(biāo)準(zhǔn)化工作，以及人才培養(yǎng)和技術(shù)創(chuàng)新等行業(yè)根底性工作取得明顯成效。但是，我國(guó)物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問(wèn)題。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率高出興旺國(guó)家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求缺乏和專業(yè)化物流供給能力缺乏的問(wèn)題同時(shí)存在，“大而全〞、“小而全〞的企業(yè)物流運(yùn)作模式還相當(dāng)普遍；三是物流根底設(shè)施能力缺乏，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場(chǎng)還不夠標(biāo)準(zhǔn)；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物流效勞的組織化和集約化程度不高。2021年下半年以來(lái)，隨著國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，物流業(yè)作為重要的效勞產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場(chǎng)需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤(rùn)大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等單一效勞的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。整體來(lái)看，國(guó)際金融危機(jī)不但造成物流產(chǎn)業(yè)自身開(kāi)展的劇烈波動(dòng)，而且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的物流效勞供給也產(chǎn)生了不利影響?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)建設(shè)作為×××××××乃至×××××××物流開(kāi)展的重要示范性工程，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流效勞的具體運(yùn)作，而是通過(guò)園區(qū)建設(shè)建立起×××××××現(xiàn)代物流開(kāi)展的根底平臺(tái)與運(yùn)作基地，積極引導(dǎo)和扶持×××××××現(xiàn)代物流企業(yè)開(kāi)展，并依托園區(qū)的根底設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起×××××××乃至×××××××區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流運(yùn)作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)的建設(shè)，將有效引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化大別山地區(qū)潛在的物流需求，提高×××××××的物流效勞供給能力水平，有利于對(duì)非社會(huì)化物流資產(chǎn)的整合利用和物流效勞的社會(huì)化，有利于行業(yè)自律與良性競(jìng)爭(zhēng)，為降低物流交易本錢和提高物流效勞效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，有效擴(kuò)大物流效勞的市場(chǎng)需求，通過(guò)建立良好的市場(chǎng)秩序，形成對(duì)物流效勞企業(yè)活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)化與積極引導(dǎo)?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)將依托鄂東區(qū)域核心城市×××××××，通過(guò)對(duì)×××××××宏觀物流調(diào)控、微觀物流組織管理以及人才培養(yǎng)、資產(chǎn)整合、根底設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)等方面工作的全面實(shí)踐，有效地提高×××××××經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的對(duì)外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持×××××××保持經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的強(qiáng)勁后勁和健康良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境秩序，從而實(shí)現(xiàn)支持×××××××國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展的最終目標(biāo)?！痢痢痢痢痢痢潦墙?jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放城市,近幾年來(lái)國(guó)家將幾百億的資金投向×××××××?！痢痢痢痢痢痢恋靥帠|南西北交通的要沖,一市跨三省,位于武漢“一小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈〞內(nèi),京九鐵路、106國(guó)道、大廣北高速公路與滬漢蓉快速鐵路、××高速公路、滬蓉高速公路等國(guó)家高等級(jí)主干道在這里交叉對(duì)接、縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了“三縱三橫〞的交通網(wǎng)絡(luò)；武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)距×××××××80公里，武漢陽(yáng)邏深水港距×××××××70公里，為×××××××提供了通江達(dá)海、接港連外的水陸空立體交通環(huán)境?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著京九經(jīng)濟(jì)帶的勃興，經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，作為中南地區(qū)重要的交通樞紐和輻射大別山地區(qū)1000萬(wàn)人口的物流、人流中心的×××××××，未來(lái)的開(kāi)展是毋庸置疑的。在1+8城市圈的背景下，×××××××被國(guó)務(wù)院定位為武漢城市圈的城區(qū)性中心城市、鄂東交通樞紐、旅游效勞基地和大別山南麓工貿(mào)、物流中心，為×××××××打造區(qū)域性甚至全國(guó)性的批發(fā)商貿(mào)物流基地奠定堅(jiān)實(shí)的根底。當(dāng)前，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了較大沖擊，物流業(yè)作為重要的效勞產(chǎn)業(yè)，也受到較為嚴(yán)重的影響。為此國(guó)務(wù)院出臺(tái)了?物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃?，制定實(shí)施物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，不僅是促進(jìn)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快開(kāi)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，也是效勞和支撐其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與開(kāi)展、擴(kuò)大消費(fèi)和吸收就業(yè)，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方式和增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。國(guó)家發(fā)改委也出臺(tái)?物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資管理方法?，促使物流業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和振興，充分發(fā)揮物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資的作用。國(guó)務(wù)院提出，要根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，重點(diǎn)開(kāi)展九大物流區(qū)域，建設(shè)十大物流通道和一批物流節(jié)點(diǎn)城市，優(yōu)化物流業(yè)的區(qū)域布局。九大物流區(qū)域分布區(qū)中即有以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，中部物流區(qū)域要充分發(fā)揮中部地區(qū)承東啟西、貫穿南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快培育第三方物流企業(yè)，提升物流產(chǎn)業(yè)開(kāi)展水平，形成與東部物流區(qū)域的有機(jī)銜接?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)正屬于中部物流區(qū)，聯(lián)接鄂、豫、皖三省大別山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，該工程的建設(shè)受到×××××××政府的大力支持，明確要求要打破行政區(qū)劃的界限，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)劃和物流業(yè)開(kāi)展的客觀規(guī)律，促進(jìn)物流區(qū)域開(kāi)展。積極推進(jìn)和加深不同地區(qū)之間物流領(lǐng)域的合作，引導(dǎo)物流資源的跨區(qū)域整合，逐步形成區(qū)域一體化的物流效勞格局。1.5.1國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?1.5.2?建設(shè)工程可行性研究與經(jīng)濟(jì)手冊(cè)?1.5.3國(guó)務(wù)院?物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃?1.5.4國(guó)家發(fā)改委?物流業(yè)調(diào)整和振興專項(xiàng)投資管理方法?×××××××總體規(guī)劃×××××××開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園建設(shè)規(guī)劃1.5.7工程業(yè)主提供的根底資料1.6.1工程提出背景及必要性1.6.2工程建設(shè)的可行性1.6.3工程建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1.6.4工程建設(shè)條件及前景預(yù)測(cè)1.6.5工程工程技術(shù)方案1.6.6工程環(huán)保、平安、衛(wèi)生1.6.7工程節(jié)能1.6.8工程組織機(jī)構(gòu)及定員1.6.9工程實(shí)施進(jìn)度1.6.10工程招標(biāo)方案1.6.11工程投資估算和資金籌措1.6.12工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.6.13工程社會(huì)效益1.6.14工程風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策1.6.15工程結(jié)論與建議工程建成后,每年實(shí)現(xiàn)銷售收入10398萬(wàn)元，年創(chuàng)稅收1181萬(wàn)元,所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14.38%，所得稅后投資回收期8.2年。工程建設(shè)有利于保障大別山地區(qū)商品穩(wěn)定、平安的供給，平抑區(qū)域物價(jià)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流本錢、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)長(zhǎng)期型、穩(wěn)定型增長(zhǎng)工程，具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)工程技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。二、工程建設(shè)條件×××××××位于鄂、豫、皖三省交界處，京九鐵路貫穿全境，京九、京廣在這里連接并建有二級(jí)區(qū)段站×××××××站，滬漢蓉高速鐵路橫貫全境，并建有二級(jí)區(qū)段站×××××××北站，我市將成為京九鐵路、滬漢蓉高速鐵路和京九京廣聯(lián)絡(luò)線三條國(guó)家級(jí)鐵路線的重要節(jié)點(diǎn)。大廣高速公路、武合高速公路、106國(guó)道貫穿全境，城區(qū)距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里、距陽(yáng)邏深水碼頭70公里，×××××××成為繼武漢、襄樊這后成為×××××××第三大交通樞紐。鐵路、公路、水路、航運(yùn)構(gòu)成×××××××交通優(yōu)勢(shì)。當(dāng)?shù)貙俦眮啛釒Т箨懶约撅L(fēng)氣候，光照充足，熱量豐富，年平均日照時(shí)數(shù)為2129.2小時(shí)，西南部高于東北部。降雨充分，年平均降水量在1111.2~1688.7之間。年平均氣溫為16℃，全年無(wú)霜期在200-240天。光照豐富，雨量充分，是植物生長(zhǎng)的有利條件，但氣候要素時(shí)間、地區(qū)分布不均，也有干旱、洪澇、低溫、連陰雨等為害。近年來(lái)，×××××××委、市政府認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的十七大精神和科學(xué)開(kāi)展觀，全力加快推進(jìn)新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，大力推行招商引資和工程建設(shè)，在對(duì)外招商上給予了“三個(gè)放開(kāi)〞的優(yōu)惠政策，吸引較多的外來(lái)投資者。目前，全市共引進(jìn)招商工程100多個(gè)，解決了城鄉(xiāng)大量就業(yè)和從業(yè)人員，城鎮(zhèn)居民逐年呈上升趨勢(shì)，有力促進(jìn)了×××××××國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的全面開(kāi)展，×××××××城市化進(jìn)程建設(shè)得到穩(wěn)步開(kāi)展?！痢痢痢痢痢痢列庞铆h(huán)境不斷優(yōu)化，已被省政府授予最正確信用縣市。2021年，全縣生產(chǎn)總值83億元，財(cái)政收入7.03億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9910元，農(nóng)民人均純收入3460元。全市擁有耕地面積157371公頃，果園面積1755公頃，水產(chǎn)品養(yǎng)殖面積9756公頃；2007年糧食作物種植面積75663公頃，糧食產(chǎn)量4.98萬(wàn)噸，油料產(chǎn)量6.25萬(wàn)噸，植樹(shù)造林面積2133公頃。生豬出欄61萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)11萬(wàn)頭，增長(zhǎng)22%。鮮魚(yú)產(chǎn)量3萬(wàn)噸。家禽出欄320萬(wàn)只。第三章工程技術(shù)方案3.1工程用地功能分區(qū)本工程根據(jù)場(chǎng)地的實(shí)際情況，本著節(jié)約用地、運(yùn)距較短、交通暢通、合理作業(yè)、節(jié)約建設(shè)資金、布局合理的原那么精神，根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品物流運(yùn)作的特點(diǎn)和需要，劃分成各種功能區(qū)，然后在各功能區(qū)內(nèi)根據(jù)生產(chǎn)作業(yè)流程及經(jīng)營(yíng)管理模式布置建筑物和生產(chǎn)、生活設(shè)施。把園區(qū)建成一個(gè)設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、專業(yè)化程度高的綜合性大型商品物流中心。園區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要以交易、加工配送片區(qū)為核心，配套倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、居住功能為空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃布局，主要包括交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)用地、配套效勞用地、綠化用地、道路用地。交易、加工、倉(cāng)儲(chǔ)用地：交易用地，指為各品類商品批發(fā)交易提供集中交易場(chǎng)所的建筑用地；加工用地，指對(duì)存放商品貨物進(jìn)行簡(jiǎn)單加工及進(jìn)行有關(guān)貨物的分類、包裝、保管等輔助作業(yè)的用地；倉(cāng)儲(chǔ)用地，指以儲(chǔ)存物理化學(xué)性能穩(wěn)定的各類商品為主的倉(cāng)庫(kù)建筑用地。配套效勞用地：指為園區(qū)的日常生活、生產(chǎn)提供必需的相關(guān)效勞和設(shè)施及對(duì)整個(gè)園區(qū)的生產(chǎn)作業(yè)進(jìn)行組織監(jiān)管，功能包括配套居住功能、配套辦公功能和配套市政功能。道路用地：指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)道路及配建停車場(chǎng)等用地。表4-1規(guī)劃功能分區(qū)用地匯總綠化用地：指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)綠地、小游園用地，以及植草磚鋪地，周圍植樹(shù)的綠化生態(tài)停車場(chǎng)用地等。表4-1規(guī)劃功能分區(qū)用地匯總其中交易用地內(nèi)又細(xì)分為裝飾五金交易區(qū)、日用百貨交易區(qū)、食品調(diào)味交易區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、商貿(mào)城等五大片區(qū)；加工、倉(cāng)儲(chǔ)用地又可細(xì)分為常溫倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、冷凍、冷藏倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、物流區(qū)。通過(guò)環(huán)形內(nèi)部交通體系、外部道路綠化環(huán)境和內(nèi)部綠化系統(tǒng)的相互滲透，使各功能片區(qū)之間形成空間上相互獨(dú)立、功能上相互依托和環(huán)境上相互融合的有機(jī)整體。同時(shí)在各交易、加工配送、倉(cāng)儲(chǔ)片區(qū)構(gòu)筑立體互通交通體系，實(shí)現(xiàn)各層區(qū)域都可與地面通過(guò)車道直接相連，從而形成交通順暢、功能完善、集約高效的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)。圖3-3農(nóng)產(chǎn)品流通多級(jí)體系示意圖園區(qū)各功能區(qū)主要功能包括配送、加工、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合效勞等。其中:圖3-3農(nóng)產(chǎn)品流通多級(jí)體系示意圖配送功能——主要包括產(chǎn)品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括各類商品的粗深加工等；交易功能——主要包括各類商品交易以及大宗商品交易；倉(cāng)儲(chǔ)功能——主要包括各類商品存儲(chǔ)等；綜合效勞功能——主要包括商品平安檢驗(yàn)檢疫、展銷、辦公、生活等。結(jié)合園區(qū)開(kāi)展需求與現(xiàn)狀特點(diǎn)，在滿足功能需求、交通順暢、集約高效以及空間特色的根底上，做出以下地塊劃分：1、該宗地北面位于建設(shè)路與閔五路交叉處建設(shè)裝飾五金交易區(qū)。主要車行入口設(shè)于地塊西面閔五路；主要車行出口設(shè)于地塊北面建設(shè)路。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。圖4-2片區(qū)與地塊索引圖2、該宗地中部主要是行政辦公、生活設(shè)施、商貿(mào)城、廣場(chǎng)、客戶效勞中心、電子商務(wù)中心、電子結(jié)算中心，以及相配套的公共廁所等。主要設(shè)施自×××××××自東向西兩側(cè)建設(shè)，截止閔五路交叉處。圖4-2片區(qū)與地塊索引圖3、該宗地南部主要功能及設(shè)施有日用百貨交易區(qū)、食品調(diào)味交易區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、物流中心、和倉(cāng)儲(chǔ)配送中心、設(shè)備維修機(jī)房、污水處理站、垃圾站、公廁、停車場(chǎng)等。主要車行入口在地塊北面中間位置設(shè)置，主要車行出口設(shè)于閔五路。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。3.2各功能區(qū)生產(chǎn)技術(shù)方案1．商品交易區(qū)貨物流程來(lái)貨車進(jìn)場(chǎng)——運(yùn)至附近倉(cāng)庫(kù)——登記入庫(kù)；買家進(jìn)場(chǎng)——檔位看貨、詢價(jià)、侃價(jià)——商定價(jià)格——配貨稱貨〔計(jì)件〕——交現(xiàn)金〔賒賬〕——檔位工人送貨至車輛停放處、裝貨上車——批發(fā)完成。2．加工配送區(qū)貨物流程物流園批發(fā)區(qū)〔或物流園外〕來(lái)貨——運(yùn)至加工檔位——卸貨進(jìn)檔——加工——加工完成，裝貨上車——往外配送。3．倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)貨物流程〔1〕低溫庫(kù)工藝流程檢測(cè)——分揀——包裝——速凍——冷藏——配送〔2〕常溫庫(kù)工藝流程檢測(cè)——分揀——包裝——入庫(kù)——配送 本物流園的貨源來(lái)自全國(guó)各地，其中認(rèn)證商品加工中心的貨源均來(lái)自全國(guó)各地的注冊(cè)基地、注冊(cè)采購(gòu)點(diǎn)或者注冊(cè)包裝廠。3.2.3.1本工程有以下主要設(shè)備1.運(yùn)輸設(shè)備：各類適合保鮮、冷藏的汽車、集裝箱車等；2.冷凍、冷藏設(shè)備；3.輸送設(shè)備：各類輸送機(jī)、鏟車及叉車等；4.包裝及檢重設(shè)備：主要包括包裝機(jī)、自動(dòng)稱及選別機(jī)等；5.食品平安檢測(cè)裝置及儀器設(shè)備；6.監(jiān)控設(shè)備；7.消防設(shè)備；8.計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)。3.2.3.2生產(chǎn)及控制系統(tǒng)1.進(jìn)出貨物采用機(jī)械化、自動(dòng)化的運(yùn)輸、傳送作業(yè)系統(tǒng)；2.貨物來(lái)源和分配采用電子商務(wù)信息管理；包括貨物查詢系統(tǒng)、驗(yàn)貨系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)、分揀系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)、配送系統(tǒng)在內(nèi)的信息管理系統(tǒng)。3.貨物的識(shí)別、保管采用自動(dòng)化條碼識(shí)別系統(tǒng)與物流中心自動(dòng)化控制系統(tǒng)，建立上、中、下游共同條碼與物流中心自動(dòng)化等系統(tǒng)，促進(jìn)上、中、下游咨訊流通。4.商品保管的溫度、濕度及風(fēng)速采用自動(dòng)化控制系統(tǒng)。3.3總平面布置及工程結(jié)構(gòu)方案3.3.1總平面布置1.總用地面積33.35萬(wàn)平方米2.建筑占地面積15.5萬(wàn)平方米〔不含綠化、道路、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等)3.總建筑面積29.8萬(wàn)平方米根據(jù)工程用地功能分區(qū)，本工程組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下:裝飾五金區(qū)建筑面積88500平方米；日用百貨區(qū)建筑面積45000平方米；食品調(diào)味區(qū)建筑面積35000平方米；農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)建筑面積70000平方米；商貿(mào)區(qū)建筑面積30000平方米；物流中心建筑面積20000平方米；生活效勞區(qū)建筑面積2658平方米；綜合效勞大樓建筑面積6508平方米。4.綠化面積6.67萬(wàn)平方米,綠化率20％；道路及停車場(chǎng)占地0.7萬(wàn)平方米5.建筑密度46％6.容積率0.893.3.2工程結(jié)構(gòu)方案1．裝飾五金區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積：88500平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 2．日用百貨區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 45000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 3．食品調(diào)味區(qū) 建筑層數(shù)：3層 建筑面積：35000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)4．農(nóng)副產(chǎn)品區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 70000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)5．商貿(mào)區(qū)建筑層數(shù)： 1-6層 建筑面積： 30000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)6．物流中心 建筑層數(shù)： 1層 建筑面積： 20000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)7．生活效勞區(qū) 建筑層數(shù)： 1-6層 建筑面積： 658平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)8．綜合效勞大樓 建筑層數(shù)： 1-6層 建筑面積： 6508平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)3.4園區(qū)交通組織方案1．基地與周邊主要交通形成便捷聯(lián)系。根據(jù)周邊交通狀況較為興旺的有利條件，工程在考慮外部交通時(shí)采用合理規(guī)劃，充分利用的原那么。2．基地內(nèi)部流線清晰、便捷高效、易于裝卸，做到人車分流、客貨分流，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、生活輔助區(qū)等相互獨(dú)立，互不干擾。貨運(yùn)交通組織——對(duì)外貨運(yùn)主要依靠金橋大道、閔五路銜接大廣北高速、合武高速、麻竹高速及京九鐵路、滬漢蓉鐵路形成的集疏運(yùn)系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)部貨運(yùn)系統(tǒng)主要由園區(qū)環(huán)形通道構(gòu)成，貨運(yùn)通道設(shè)置集中的裝卸貨界面，提高裝卸效率，并減少對(duì)園區(qū)內(nèi)部交通的干擾。人行交通組織——人行主要出入口設(shè)在平安大道與城市支路交叉口兩側(cè)和城市支路中部。3.5公用與輔助工程供配電本工程屬二級(jí)負(fù)荷，采用雙回路10KV電源供電，由區(qū)外的110kV變電站提供。圖4-13電力工程規(guī)劃圖電力負(fù)荷預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷密度法進(jìn)行計(jì)算，各類型建筑用電指標(biāo)如下：圖4-13電力工程規(guī)劃圖負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)表:建筑性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)需要系數(shù)倉(cāng)儲(chǔ)、倉(cāng)儲(chǔ)深加工區(qū)60～70瓦/平方米0.6倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)60瓦/平方米0.6客服、商務(wù)中心、行政辦公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5設(shè)備機(jī)房50瓦/平方米0.6供水 水源來(lái)自市政自來(lái)水公司供水管網(wǎng)，水質(zhì)、水量能滿足中心的生產(chǎn)、生活用水要求。本工程的建筑物大局部為低層建筑，可由管網(wǎng)直接供水。用水主要為生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統(tǒng)用水等。圖4-10給水工程規(guī)劃圖〔1〕用水量預(yù)測(cè)圖4-10給水工程規(guī)劃圖①用水量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)×××××××城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)確定。未預(yù)見(jiàn)及滲漏水量按15%計(jì)。規(guī)劃區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)用地，用水量按建筑面積計(jì)算。②預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)最高日用水量為1000立方米/日，日變化系數(shù)Kd=1.18，時(shí)變化系數(shù)Kh=1.29。③消防用水量：本區(qū)域內(nèi)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，一次滅火用水量為30升/秒?！?〕給水工程規(guī)劃①給水管網(wǎng)按最高日最大時(shí)流量計(jì)算,按最高日最大時(shí)流量加消防用水量或事故水量〔為設(shè)計(jì)水量的70％〕校核管徑。②規(guī)劃區(qū)用水來(lái)自周邊DN200～DN500規(guī)劃市政給水管道。③沿規(guī)劃區(qū)道路布置DN200的環(huán)狀配水管網(wǎng)，并與周邊道路上的市政給水管道連接成環(huán)狀管網(wǎng)，以確保供水的平安性。④在規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃一定數(shù)量的室外消火栓，每個(gè)室外消火栓的間距不大于120米。排水本工程的排水嚴(yán)格按照雨污分流的原那么實(shí)施?！?〕雨水工程規(guī)劃①雨水流量按下式計(jì)算Q=q?F?ψ式中：Q—規(guī)劃雨水流量〔升/秒〕q—暴雨強(qiáng)度〔升/秒.公頃〕F—匯水面積〔公頃〕ψ—徑流系數(shù)②暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式：設(shè)計(jì)暴雨重現(xiàn)期采用一年，暴雨強(qiáng)度公式為：式中：q—設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度〔升/秒.公頃〕t—降雨歷時(shí)〔分鐘〕t=t1+mt2t1—地面集水時(shí)間〔分鐘〕，按距離長(zhǎng)短、地形坡度和地面鋪蓋情況取定m—延緩系數(shù)，暗管取m=2t2—管內(nèi)雨水流行時(shí)間〔分鐘〕③地面集水時(shí)間采用10分鐘;徑流系數(shù)采用綜合徑流系數(shù)0.65。④規(guī)劃區(qū)內(nèi)沿道路規(guī)劃d600～d1200的雨水管道，區(qū)內(nèi)雨水就近接入上層次規(guī)劃市政雨水管道?！?〕污水工程規(guī)劃①污水量預(yù)測(cè)倉(cāng)儲(chǔ)用地按用水量的95％計(jì)算，道路用地不計(jì)算污水量。預(yù)測(cè)平均日污水量為2700立方米/日，總變化系數(shù)Kz=1.87。②管網(wǎng)規(guī)劃沿規(guī)劃區(qū)道路布置d400污水管道，區(qū)內(nèi)污水排入上層次規(guī)劃確定的d400市政污水管道，最終排入污水處理廠進(jìn)行處理。污水處理廠規(guī)劃規(guī)模為6.0萬(wàn)立方米/日。③規(guī)劃區(qū)污水排入城市污水系統(tǒng)的水質(zhì)應(yīng)符合?污水排水城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)?(CJ3082)的要求。 機(jī)修庫(kù)的任務(wù)主要承當(dāng)中心內(nèi)的各種生產(chǎn)設(shè)備、配送車輛及裝卸機(jī)械的小修和零件修理，機(jī)修庫(kù)可根據(jù)實(shí)際情況配備一般的通用設(shè)備和修理機(jī)具。消防設(shè)施本工程的建筑物的室外消防給水管網(wǎng)、消火拴等按“建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)〔GBJ16-87〕〔1997年版〕〞的規(guī)定設(shè)置；建筑物內(nèi)按規(guī)定設(shè)有消防給水管及留有室內(nèi)消火栓借口。消防設(shè)施主要有室內(nèi)消火栓、火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、化學(xué)滅火器裝置、室內(nèi)有關(guān)消防器材的配備及防煙系統(tǒng)等，以水消防為主，化學(xué)消防為輔，控制室、配電室配置二氧化碳〔CO2〕類滅火裝置系統(tǒng)。防煙、排煙系統(tǒng)一旦發(fā)生火災(zāi)，煙氣危害性很大，本工程在防煙、排煙方面采取以下措施：(1)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮自然通風(fēng)和排煙的要求；(2)對(duì)長(zhǎng)度超過(guò)20m的內(nèi)走道，面積超過(guò)100m2，且經(jīng)常有人停留或放有可燃性物體較多的房間、庫(kù)房，無(wú)直接自然通風(fēng)時(shí)，設(shè)置機(jī)械排煙。第四章環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)平安與衛(wèi)生4.1環(huán)境保護(hù)4.1.1.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.?地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3838-2002〕Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；2.?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3095-1996〕二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；3.?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3096-93〕二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；4.1.1.2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)1.?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB8978-1996〕；2.?×××××××大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)?；3.整個(gè)區(qū)域布置的工程均無(wú)重型污染，環(huán)境狀況較好。工程建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。4.1.2.1污水1.生產(chǎn)污水本工程設(shè)有污水處理站，采用序批式活性污泥法〔SBR工藝〕。生產(chǎn)污水分別經(jīng)粗、細(xì)格柵隔渣、隔油、沉淀、調(diào)節(jié)，然后經(jīng)SBR系統(tǒng)處理至達(dá)標(biāo)后排放，污泥脫水后外運(yùn)填埋處理。2.地面清洗水地面清洗面積約15000平方米，日排地面清洗水約：30立方米。3.生活污水生活污水主要是當(dāng)班員工的生活用水，日排生活污水約150立方米。4.1.2.2廢氣工程投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過(guò)程中產(chǎn)生的廢氣和汽車尾氣。4.1.2.3噪聲噪聲主要是加工、制冷過(guò)程中設(shè)備和高壓水泵產(chǎn)生的噪聲。4.1.2.4固體廢棄物固體廢棄物主要是商品損壞、果皮、菜葉、腐爛果蔬、肉類海鮮類廢棄物、各種包裝廢棄物、生活垃圾及檢修庫(kù)的廢棄材料等。4.1.3.1污水1.清洗污水設(shè)污水處理站，果蔬清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。2.洗車污水洗車污水含有少量油污和泥沙，經(jīng)隔油、沉淀后排入污水處理站處理。3.地面清洗水地面清洗水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站。4.生活污水生活污水采用三級(jí)厭氧工藝處理后排入污水處理站。4.1.3.2廢氣1.職工飯?zhí)门胝{(diào)過(guò)程中產(chǎn)生的油煙，擬采用集氣罩收集，經(jīng)油煙水膜濾清器凈化處理后高空排放。2.由于進(jìn)入本中心的車輛較多，對(duì)于長(zhǎng)期進(jìn)入中心的車輛應(yīng)要求其安裝汽車尾氣凈化裝置。4.1.3.3噪聲機(jī)器、設(shè)備產(chǎn)生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。4.1.3.4固體廢棄物在物流園內(nèi)建設(shè)有機(jī)肥廠和廢棄物處理站。將物流園的固體廢棄物分類收集，富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物送到有機(jī)肥廠加工成有機(jī)肥，其余廢棄物在廢棄物處理站分門別類進(jìn)行處理。我們將廢棄物分類為：商品垃圾、果蔬類廢棄物、肉類海鮮類廢棄物、生活垃圾、危險(xiǎn)廢棄物、廢棄金屬、廢棄塑料等。處理方式如下：1．果蔬類廢棄物和肉類海鮮類廢棄物等富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物，送到有機(jī)肥廠加工成有機(jī)肥。2．將生活垃圾分類，對(duì)于有回收再利用價(jià)值的廢棄物〔如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等〕交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收，對(duì)于有機(jī)類垃圾運(yùn)到有機(jī)肥廠，其余生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。3．危險(xiǎn)廢棄物〔如廢舊電池、廢舊日光燈管等〕收集到專門容器和場(chǎng)地，由專業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)其定期清運(yùn)及無(wú)害化處理。4．廢棄金屬、廢棄塑料等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。綜上所述，本工程建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。由于工程的污染程度較輕，且有較完善的防治措施。因此，工程在建設(shè)過(guò)程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程“三同時(shí)〞的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，那么對(duì)工程所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)造成太大影響，本工程在環(huán)保治理方面是可行的。4.2勞動(dòng)保護(hù)與平安衛(wèi)生1.管理人員和生產(chǎn)崗位職工平安教育管理人員、企業(yè)新職工、上崗前必須進(jìn)行廠級(jí)、車間級(jí)、班組三級(jí)完全教育。三級(jí)完全教育時(shí)間不得少于40學(xué)時(shí)。企業(yè)新職工按規(guī)定通過(guò)三級(jí)完全教育并經(jīng)考核合格方可上崗。從事特種作業(yè)的人員必須經(jīng)過(guò)專門的平安知識(shí)與平安操作技能培訓(xùn)，并經(jīng)過(guò)考核，取得特種作業(yè)資格方可上崗工作。企業(yè)在實(shí)施新工藝、新技術(shù)或使用新設(shè)備、新材料時(shí)，必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行相應(yīng)的有針對(duì)性的平安教育。2.落實(shí)企業(yè)平安教育責(zé)任企業(yè)法定代表人或總經(jīng)理對(duì)本企業(yè)平安教育工作負(fù)責(zé)。企業(yè)平安衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施平安教育工作。企業(yè)平安教育工作應(yīng)納入本單位培訓(xùn)教育年度方案和中長(zhǎng)期方案，所需人員、資金和物資應(yīng)予保證。3.制訂企業(yè)平安管理制度平安管理制度是企業(yè)平安規(guī)章制度的重要組成局部，是企業(yè)平安管理的根底，是實(shí)現(xiàn)平安生產(chǎn)的根本保障。企業(yè)平安管理制度要根據(jù)國(guó)家規(guī)定和待業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及本單位實(shí)際來(lái)制訂。4.制訂平安操作規(guī)程平安操作規(guī)程是規(guī)定工人在生產(chǎn)操作時(shí)必須遵守的程序和考前須知的技術(shù)文件。制定平安操作規(guī)程應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)工藝、機(jī)械設(shè)備的特性和參考平安操作經(jīng)驗(yàn)及事故教訓(xùn)。5.執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的工時(shí)制度國(guó)務(wù)院新工時(shí)制度規(guī)定：各企業(yè)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織的職工，從1995年5月1日起執(zhí)行每日工作8小時(shí)，每周工作40小時(shí)的新工時(shí)制度。6.女職工勞動(dòng)保護(hù)嚴(yán)格的按照1988年7月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布?女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定?的條例對(duì)女職工的勞動(dòng)進(jìn)行保護(hù)。商品倉(cāng)儲(chǔ)配送過(guò)程中應(yīng)當(dāng)符合的最根本的衛(wèi)生要求：(1)保持內(nèi)外環(huán)境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲(chóng)及其孳生條件的措施，與有毒有害場(chǎng)所保持規(guī)定的距離；(2)應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的消毒、更衣、采光、照明、通風(fēng)、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設(shè)施；(3)貯存和運(yùn)輸裝卸食品的容器包裝、工具、設(shè)備和條件必須平安、無(wú)害，保持清潔，防止食品污染；(4)倉(cāng)庫(kù)管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常保持個(gè)人衛(wèi)生，穿戴清潔的工作衣帽，全體工作人員每年至少進(jìn)行一次體檢；(5)使用的洗滌劑、消毒劑應(yīng)當(dāng)對(duì)人體平安、無(wú)害。1.防火措施(1)建立防火檔案，確定消防平安重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理；(2)實(shí)行每日防火巡查，并建立巡查記錄；(3)對(duì)職工進(jìn)行消防平安培訓(xùn)；(4)制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練；(5)執(zhí)行上級(jí)有關(guān)防火平安規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防平安制度；(6)制訂崗位防火責(zé)任制和平安操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況；(7)劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施；(8)對(duì)職工進(jìn)行消防平安教育，普及消防知識(shí)，新職工、臨時(shí)工要做好上崗位前的防火平安教育；(9)組織專職、義務(wù)消防隊(duì)，定期開(kāi)展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能；(10)組織職工和警消人員進(jìn)行護(hù)庫(kù)值班、值宿、夜間巡邏檢查。倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)導(dǎo)必須按規(guī)定參加值班、值宿。2.防盜措施(1)建立一個(gè)智能化的保安系統(tǒng)；(2)定期組織防盜宣傳教育；(3)加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)；(4)劃分防盜片區(qū)，落實(shí)責(zé)任；(5)加強(qiáng)對(duì)盜竊常發(fā)地如成品區(qū)的保安力量；(6)不定期組織司法工作者到加工中心進(jìn)行法律宣傳教育。第五章節(jié)能加強(qiáng)節(jié)能工作是深入貫徹科學(xué)開(kāi)展觀、落實(shí)節(jié)約資源根本國(guó)策、建設(shè)節(jié)約型和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要措施，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針和緊迫任務(wù)。合理利用能源、提高能源利用效率，從源頭上杜絕能源的浪費(fèi)，以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有重要意義，綠色、環(huán)保、節(jié)能、平安、健康已成為各行各業(yè)開(kāi)展的新趨勢(shì)。因此，本工程的節(jié)能工作必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)法律法規(guī)。5.1編制依據(jù)1.?中華人民共和國(guó)節(jié)能法?中華人民共和國(guó)主席令第90號(hào)；2.?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定?；3.?民用建筑節(jié)能管理規(guī)定?建設(shè)部令第143號(hào)；4.國(guó)家開(kāi)展改委文件?關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資工程節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知?發(fā)改投資〔2006〕2787號(hào)；5.?公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?。5.2能耗分析本工程的能耗主要是供電的能耗，包括動(dòng)力、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等，其中機(jī)械設(shè)備、空調(diào)、照明占能耗的比例較大。其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統(tǒng)用水等。5.3節(jié)能措施本工程的節(jié)能主要是設(shè)備節(jié)能和建筑節(jié)能，節(jié)能措施主要如下：⒈嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)上采用合理的窗墻比，以利于自然通風(fēng)和采光，在不影響建筑物結(jié)構(gòu)和工程使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。2.采用最正確總體平面布置和合理的車流和物流，減少車輛在配送中心迂回。3.根據(jù)實(shí)際情況選用節(jié)能型中央空調(diào)，場(chǎng)區(qū)內(nèi)空調(diào)制冷設(shè)備將采用太陽(yáng)能技術(shù)，極大節(jié)約能源。4.選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能的光源和燈具〔如節(jié)能、高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素?zé)簟臣岸嘟M合控制開(kāi)關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開(kāi)關(guān)。5.實(shí)行營(yíng)運(yùn)管理計(jì)算機(jī)化，提高客運(yùn)效率。6.加強(qiáng)用電設(shè)備的維護(hù)和管理，防止污染，以提高供電效率，降低能耗。5.4節(jié)水1.提倡科學(xué)合理節(jié)水，盡量選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔具，在工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)對(duì)選用的用水器材和排水設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真審查，在工程建設(shè)期間，對(duì)使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗(yàn)收。2.建立完善的節(jié)水規(guī)章制度，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長(zhǎng)流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。3.合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。第六章組織機(jī)構(gòu)及定員6.1管理體制及組織機(jī)構(gòu)該工程是大型的商品物流配送、第三方物流、倉(cāng)儲(chǔ)中心，根據(jù)物流中心管理的特點(diǎn)，組織結(jié)構(gòu)如圖6-1所示。董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理信息/結(jié)算中心檢驗(yàn)檢疫中心客戶效勞中心計(jì)財(cái)部人力資源部交易管理部倉(cāng)儲(chǔ)管理部加工中心管理部加工配送管理部裝卸搬運(yùn)部圖6-1工程組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理辦公室安保部工程動(dòng)力中心6.2機(jī)構(gòu)定員表6-2工程定員一覽表序號(hào)部門管理人員一般員工合計(jì)1公司領(lǐng)導(dǎo)442總經(jīng)理辦公室2353人力資源部1234計(jì)財(cái)部2685客戶效勞中心1566檢驗(yàn)檢疫中心2577信息/結(jié)算中心1568工程動(dòng)力中心2469交易管理部281010倉(cāng)儲(chǔ)管理部281011加工中心管理部25712加工配送管理部24613裝卸搬運(yùn)部3424514安保部22527合計(jì)281221506.3人員培訓(xùn)1.職前培訓(xùn)一般而言，對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的職前培訓(xùn)，包括：(1)一般性的職前培訓(xùn)。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)展規(guī)劃和員工的權(quán)利義務(wù)等。(2)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù)的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。2.在職培訓(xùn)主要是針對(duì)員工在崗位工作中所需學(xué)識(shí)技能的欠缺局部予以補(bǔ)充。3.非在職培訓(xùn)是指員工暫時(shí)離開(kāi)現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)校或組織參加為期較長(zhǎng)的培訓(xùn)。配送中心的采購(gòu)、檢驗(yàn)、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等除了采用先進(jìn)的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)指揮、協(xié)調(diào)。因此，各職能部門的有關(guān)人員必須經(jīng)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，做到持證上崗。第七章工程實(shí)施進(jìn)度本工程在建設(shè)過(guò)程中需要多行業(yè)、多部門的密切配合.為了確保工程建設(shè)的順利進(jìn)行,在工程實(shí)施過(guò)程中,要做到尊重科學(xué)、實(shí)事求是;要嚴(yán)格按照根本建設(shè)程序辦事,要妥善處理好各個(gè)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系,權(quán)衡協(xié)調(diào);本著“科學(xué)管理合理安排〞的原那么，組織施工。真正做到工程業(yè)主負(fù)責(zé)制；工程發(fā)包招標(biāo)制；工程實(shí)施監(jiān)理制。本工程方案從以下三個(gè)階段實(shí)施。第一階段：前期準(zhǔn)備階段。本階段主要工作內(nèi)容包括提出和審批工程建議書(shū)、進(jìn)行工程可行性研究、編制方案任務(wù)書(shū)、編制工程方案任務(wù)書(shū)、編制工程設(shè)計(jì)文件、租賃土地、辦理規(guī)劃手續(xù)等工作。第二階段：施工階段本階段的主要工作包括制定年度工作方案、建設(shè)準(zhǔn)備、組織施工，生產(chǎn)準(zhǔn)備等到工作，具體工作內(nèi)容如下：制定年度工作方案：1、合理安排各個(gè)單項(xiàng)工程的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進(jìn)度；2、合理安排建設(shè)資金。建設(shè)準(zhǔn)備：1、作好技術(shù)準(zhǔn)備，搞好“四通一平〞工作；2、協(xié)調(diào)圖紙和技術(shù)資料的供給；3、落實(shí)相關(guān)材料、設(shè)備及制品的供給等。組織施工：按照方案、設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，編制施工組織設(shè)計(jì)，進(jìn)行文明施工。生產(chǎn)準(zhǔn)備：1、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置；2、人員配備及培訓(xùn)，第三階段：竣工投產(chǎn)階段本階段主要工作內(nèi)容包括工程竣工驗(yàn)收、交付使用工作，具體包括：1、及時(shí)組織設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行驗(yàn)收，并做好驗(yàn)收記錄；2、編制竣工決算文件；3、向主管部門提出竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；4、辦理固定資產(chǎn)交付手續(xù)。本工程整個(gè)工期24個(gè)月，進(jìn)度方案安排如下：7.2.1前期準(zhǔn)備階段2021年5月2021年7月完成可行性研究報(bào)告和考察工作。2021年9月前完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)工作和工程招標(biāo)工作。7.2.2施工階段2021年10月--2021年12月，完成工程土建施工工作，2021年1月--2021年5月，完成裝修及設(shè)施、設(shè)備安裝調(diào)試。7.2.3竣工投產(chǎn)階段2021年5月前逐步完成竣工驗(yàn)收、交付使用的工作.第八章工程招標(biāo)方案為了有利于節(jié)約投資，提高投資效益，節(jié)約人力、物力、財(cái)力，使工程價(jià)格趨于合理，同時(shí)為了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格行為，使公開(kāi)、公平、公正的原那么得以貫徹，本建設(shè)工程方案在工程的施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)等到階段實(shí)行招標(biāo)。結(jié)合當(dāng)?shù)睾蛦挝坏膶?shí)際情況建筑設(shè)計(jì)采用多方案專家評(píng)審的方式擇優(yōu)委托中選單位設(shè)計(jì)。8.1.1施工招標(biāo)范圍本工程施工實(shí)行招標(biāo),采用招標(biāo)方式確定施工單位.8.1.2監(jiān)理招標(biāo)范圍本工程監(jiān)理擬實(shí)行招標(biāo),采取招標(biāo)方式確定監(jiān)理單位.本工程采用委托招標(biāo)形式,委托市建設(shè)工程招標(biāo)中心進(jìn)行招標(biāo),與其簽訂委托招標(biāo)協(xié)議書(shū),明確各自的權(quán)利和義務(wù),以利于建設(shè)工程招標(biāo)的順利實(shí)施.8.3工程招標(biāo)方式為了使建設(shè)資金得到科學(xué)、合理的運(yùn)用，使該工程的建設(shè)順利、圓滿地完成，根據(jù)?中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法?的有關(guān)規(guī)定將采取公開(kāi)招標(biāo)的方式在眾多的投標(biāo)單位中選定報(bào)價(jià)最優(yōu)，工期較短、信譽(yù)良好的承包商、監(jiān)理單位。發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位的招標(biāo)工程的名稱，招標(biāo)工程簡(jiǎn)介，工程承包方式，投標(biāo)單位資質(zhì)，領(lǐng)取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。建設(shè)工程招標(biāo)具體內(nèi)容詳見(jiàn)表?招標(biāo)根本情況表?工程名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額〔萬(wàn)元〕備注全部招標(biāo)局部招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√重要設(shè)備√√√第九章投資估算和資金籌措1.?投資工程經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南?2×××××××近期工程造價(jià)信息3.有關(guān)的各項(xiàng)資料1.本投資估算的主要根底數(shù)據(jù)由×××××××城市建設(shè)投資提供；2.本工程投資估算包括建設(shè)投資，流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。建設(shè)投資估算包括設(shè)計(jì)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案提出的全部建筑、構(gòu)筑物工程和供電、照明、給排水、消防、空調(diào)通風(fēng)、環(huán)保、綠化等公用工程和輔助工程以及工程建設(shè)其它費(fèi)用等；3.主要設(shè)備包括檢驗(yàn)檢疫設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備及信息系統(tǒng)設(shè)備等；4.建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)工程從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收交付使用及后評(píng)估等全過(guò)程管理所需費(fèi)用；5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是指為本建設(shè)工程提供工程建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用；6.工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照工程費(fèi)用的0.2%計(jì)；7.工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；8.預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的8%計(jì)；9.建設(shè)投資經(jīng)估算總額約為人民幣50080萬(wàn)元，見(jiàn)工程建設(shè)投資估算表。該工程長(zhǎng)期借款3億元，按銀行貸款基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算,建設(shè)期利息支出1782萬(wàn)元。本工程采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，鑒于本工程招商特點(diǎn)，本工程各階段建設(shè)期間即可開(kāi)展招商工作，在建成運(yùn)營(yíng)前即可獲得一定收入，由于本工程建設(shè)期運(yùn)營(yíng)所占流動(dòng)資金較少，因此本工程各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。由以上估算，本工程總投資50080萬(wàn)元，其中建設(shè)投資50080萬(wàn)元，無(wú)流動(dòng)資金投入。9.2資金籌措與使用方案本工程總投資經(jīng)估算為50080萬(wàn)元，其中2億來(lái)自于公司自籌資金，剩余3億元資金采用銀行貸款方式籌集。本工程建設(shè)期為24個(gè)月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以12個(gè)月為一個(gè)投資周期，那么各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為50%、50%。第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程的財(cái)務(wù)計(jì)算期為15年。10.1.1總本錢費(fèi)用本錢的估算量按照同類產(chǎn)品生產(chǎn)的本錢調(diào)查情況結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行估算。10.1.1.1動(dòng)力及原材料工程經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)主要消耗為電力和水。電每年本錢價(jià)估算350萬(wàn)元;水每年本錢估算價(jià)為85萬(wàn)元。10.1.1.2工資及福利工程勞動(dòng)定員為150人,按人均3萬(wàn)元/年,年本錢為450萬(wàn)元。10.1.1.3制造費(fèi)用10.1.1.3.1折舊費(fèi)根據(jù)工程的總投資估算表可知,固定資產(chǎn)總值為13232萬(wàn)元,其中:機(jī)械設(shè)備1980萬(wàn)元,建設(shè)工程4310萬(wàn)元,其中機(jī)械設(shè)備折舊15年,殘值率為5%,建筑及構(gòu)筑物按30年折舊,殘值為10%。10.1.1.3.2修理費(fèi)修理費(fèi)按年折舊費(fèi)20%計(jì)算。10.1.1.3.3其它費(fèi)用其它費(fèi)用包括生產(chǎn)管理人員工資及其它不定的費(fèi)用如:機(jī)物料消消耗、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、存貨盤虧等。其它制造費(fèi)用按年本錢127.5萬(wàn)元計(jì)算。10.1.1.4營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括銷售人員工資，業(yè)務(wù)運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等到，按收入的3%計(jì)算。10.1.1.5管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括無(wú)形及遞延攤銷及工會(huì)經(jīng)費(fèi)、稅金、職工教育費(fèi)等其它管理費(fèi).按年370萬(wàn)元計(jì)算。10.1.2銷售收入工程建成后,按目前的經(jīng)驗(yàn)估算,年租金收入將到達(dá)9398萬(wàn)元，交易傭金收入1000萬(wàn)元，共計(jì)銷售收入10398萬(wàn)元。10.1.3稅金10.1.3.1銷售營(yíng)業(yè)稅工程此項(xiàng)稅率按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定為5%,年繳金額為520萬(wàn)元。10.1.3.2城鄉(xiāng)建設(shè)及教育附加稅城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按城鎮(zhèn)5%計(jì)算,教育附加稅為3%。10.1.3.3所得稅按國(guó)家統(tǒng)一所得稅率25%計(jì)提。10.2.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為14.38%,所得稅后為11.63%。10.2.2投資回收期工程投資回收期所得稅前為8.20年,所得稅后為9.25年。10.2.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值工程財(cái)務(wù)凈值按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率標(biāo)準(zhǔn)制定為8%,經(jīng)計(jì)算,所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為24094萬(wàn)元,所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為12656萬(wàn)元。10.2.4投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或平均利潤(rùn)總額/工程總投資×100%=7.94%10.2.5投資利稅率投資利稅率=年利、稅總額或年平均利、稅總額/工程總投資×100%=8.94%10.3.1盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式為:盈虧平衡點(diǎn)=總固定本錢/(產(chǎn)品售價(jià)-單位產(chǎn)品變動(dòng)本錢)×100%經(jīng)測(cè)算:盈虧平衡點(diǎn)BEP為41.1%,市場(chǎng)交易額到達(dá)4274萬(wàn)元即到達(dá)盈虧點(diǎn)。10.3.2敏感性分析工程的敏感因素為:主要為工程交易量,其大小決定市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入。第十一章社會(huì)效益工程的建設(shè)提供了大別山地區(qū)產(chǎn)品集中交易的場(chǎng)所，以市場(chǎng)為紐帶，把產(chǎn)地與市場(chǎng)連接起來(lái)，再通過(guò)市場(chǎng)的輻射帶動(dòng)作用，使大別山農(nóng)產(chǎn)品商品化，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時(shí)，產(chǎn)品通過(guò)集中交易，提高了產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流本錢，降低了流通費(fèi)用，提高了農(nóng)產(chǎn)品鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難〞問(wèn)題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對(duì)平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。本工程率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動(dòng)化和信息化，將成為×××××××農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個(gè)中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對(duì)我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展起到重大的推動(dòng)作用。工程的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個(gè)技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。工程建成后,可以給本地及周邊地區(qū)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品提供更好存儲(chǔ)及銷售渠道,在帶動(dòng)區(qū)域及周邊農(nóng)民致富的同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司的開(kāi)展,短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益不明顯,但其社會(huì)效益明顯,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,它蘊(yùn)含的較大商機(jī)將帶動(dòng)×××××××及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)開(kāi)展,推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,解決產(chǎn)品信息閉塞和加工困難等問(wèn)題,提高農(nóng)民收入。由此可見(jiàn)，工程建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會(huì)效益明顯。第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)工程的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工程對(duì)×××××××物流業(yè)的開(kāi)展至關(guān)重要，對(duì)大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與開(kāi)展也具有重大意義。工程開(kāi)展前景廣闊，開(kāi)展?jié)摿薮?。同時(shí)，由于工程建設(shè)過(guò)程中存在一些不確定因素，因此，工程的建設(shè)也同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，下面把工程可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行分析綜述。12.1工程面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)分析，本工程的風(fēng)險(xiǎn)因素有：1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指工程市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是本工程面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，是工程成敗的關(guān)鍵。本工程市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面〔1〕行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。武漢市及周邊地區(qū)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)分布密集，其中有局部市場(chǎng)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，輻射范圍又根本以中部地區(qū)為主，物流園工程的建設(shè)將使競(jìng)爭(zhēng)加劇。在如此劇烈的環(huán)境中謀求生存與開(kāi)展，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?！?〕行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)。近年來(lái)，超市的開(kāi)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個(gè)社會(huì)零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過(guò)中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地〔廠家〕直接進(jìn)入直銷店銷售；局部產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來(lái)貨，繞過(guò)批發(fā)市場(chǎng)直接送到采購(gòu)商手中。以上模式將對(duì)商批市場(chǎng)在商品流通的優(yōu)勢(shì)地位產(chǎn)生較大的沖擊。2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來(lái)的物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的開(kāi)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開(kāi)辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會(huì)改變?cè)こ淘u(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。3.工程風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。4.資金風(fēng)險(xiǎn)本工程投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價(jià)等因素可能會(huì)造成工程開(kāi)發(fā)本錢上升。5.政策風(fēng)險(xiǎn)由于×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)工程是近年來(lái)國(guó)家振興開(kāi)展的物流業(yè)，由國(guó)家政府部門進(jìn)行政策扶植，物流園工程的開(kāi)發(fā)，不可防止的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。6.外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政根底配套設(shè)施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會(huì)大大增加工程的投資，延誤工程工期，對(duì)工程的建設(shè)和實(shí)施帶來(lái)不利。7.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是工程與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題。物流園工程處于×××××××陵園村內(nèi)，工程用地原為該村所有。工程的施工可能會(huì)給工程所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)短暫的不便。8.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程在工程建設(shè)期對(duì)周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響；運(yùn)營(yíng)期生產(chǎn)加工過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生加工、運(yùn)輸機(jī)械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對(duì)周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響。致使工程不能順利進(jìn)行或要追加大量投資才能順利完成。12.2風(fēng)險(xiǎn)防范措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)采取以下兩方面的措施：〔1〕通過(guò)一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計(jì)、一流的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的商貿(mào)物流園，通過(guò)整合×××××××在大別山地區(qū)所掌控的批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進(jìn)大批實(shí)力雄厚的經(jīng)營(yíng)者，共同打造一艘商貿(mào)流通的綠色巨艦，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，筑高區(qū)域性的行業(yè)進(jìn)入本錢，立足大別山，輻射華中，面向全國(guó)?！?〕利用公司政策性優(yōu)勢(shì)，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者和采購(gòu)商提供更加高效、廉價(jià)、個(gè)性化的、高附加值的效勞。完善效勞配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如儲(chǔ)藏效勞、信息效勞、檢驗(yàn)效勞、通關(guān)效勞、配送效勞等，提高整個(gè)供給鏈節(jié)點(diǎn)的效勞功能，提升競(jìng)爭(zhēng)力。2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程通過(guò)引進(jìn)權(quán)威物流專家組、設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證工程建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和表達(dá)決策的前瞻性。工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險(xiǎn)處置方面通過(guò)合同的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時(shí)，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來(lái)協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。3.工程風(fēng)險(xiǎn)在工程實(shí)施階段應(yīng)對(duì)工程現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為工程設(shè)計(jì)提供可靠的根底數(shù)據(jù)，以降低工程建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)工程工程的過(guò)程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過(guò)程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。4.資金風(fēng)險(xiǎn)面對(duì)資金方面的風(fēng)險(xiǎn)，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費(fèi)用，在遵循節(jié)約原那么的根底上盡量打足投資。在工程開(kāi)工前就需要有完整的資金保障方案，同時(shí)，開(kāi)設(shè)專款專用帳戶，確保工程的建設(shè)資金能及時(shí)到位，不被挪作他用。5.政策風(fēng)險(xiǎn)研究政府態(tài)度、社會(huì)開(kāi)展趨勢(shì)、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。6.外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)工程選址確定于×××××××陵園村，目前各工程配套設(shè)施和條件比擬完善。7．社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做好工程建設(shè)必要性的宣傳工作，積極、及時(shí)地按國(guó)家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補(bǔ)償工作，化解前進(jìn)中碰到的困難，順利推進(jìn)工程規(guī)劃和建設(shè)。8．環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)在工程建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時(shí)間作業(yè)，必要時(shí)對(duì)噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營(yíng)期間，對(duì)產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。綜上所述，×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)工程在建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度均不大，不會(huì)對(duì)工程造成實(shí)質(zhì)性影響。加上采取及時(shí)和有效的措施，是可以將上述風(fēng)險(xiǎn)降至最低。第十三章結(jié)論與建議13.1結(jié)論1、工程將整合×××××××的商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗商品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、商品展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以大別山地區(qū)的商品集散、儲(chǔ)存、加工、配送、中轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，以商品進(jìn)出口、無(wú)公害檢驗(yàn)檢疫、商品價(jià)格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網(wǎng)上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的商品物流中心，并在效勞創(chuàng)新、質(zhì)量平安、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為×××××××商品流通企業(yè)的標(biāo)桿工程。2.工程將立足×××××××、流通大別山、面向華中、輻射全國(guó)，建設(shè)成為大別山地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、平安、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供給。因此，工程建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。3.提供了商品集中交易的場(chǎng)所和效勞，以市場(chǎng)為紐帶，把產(chǎn)地與市場(chǎng)連接起來(lái)，再通過(guò)市場(chǎng)的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時(shí)，商品通過(guò)集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流本錢，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難〞問(wèn)題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對(duì)平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。4.工程總投資50080萬(wàn)元，建設(shè)周期24個(gè)月，投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值24094萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.38%，投資回收期8.2年。整個(gè)工程建設(shè)投資、建設(shè)周期和投資回報(bào)比擬協(xié)調(diào)、合理。通過(guò)二年建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)工程全部投產(chǎn)后，達(dá)產(chǎn)能力快捷，通過(guò)8.2年的營(yíng)運(yùn)可收回投資，表達(dá)了工程風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的特點(diǎn)?！痢痢痢痢痢痢?中國(guó)中部物流園區(qū)工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和×××××××產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入×××××××重點(diǎn)建設(shè)工程。工程用地符合選址原那么，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供給有保障，適合工程建設(shè)。工程建設(shè)有利于保障大別山地區(qū)商品穩(wěn)定、平安的供給，平抑區(qū)域物價(jià)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流本錢、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)長(zhǎng)期型、穩(wěn)定型增長(zhǎng)工程，具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此，×××××××?中國(guó)中部物流園區(qū)工程技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。13.2建議1．和同類工程相比，本工程具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本工程的難點(diǎn)。因此，后續(xù)工作中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)本工程總平面布置及工程方案的研究，尤其對(duì)工程各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進(jìn)行更加深入的分析。2．本工程投資額較大，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測(cè)算，在確保工程進(jìn)度的根底上，提高資金使用效率。附件：1、工程單位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、建設(shè)工程的核準(zhǔn)或備案文件；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可意見(jiàn)；4、國(guó)土資源部門出具用地預(yù)審意見(jiàn)函5、建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)6、工程建設(shè)資金落實(shí)的證明材料7、工程實(shí)施進(jìn)度的證明8、附表:1、固定資產(chǎn)投資表2、總本錢估算表3、固定資產(chǎn)折舊及無(wú)形、遞延資產(chǎn)估算表4、銷售收入及銷售附加表5、損益表6、資產(chǎn)負(fù)債表7、資金來(lái)源與運(yùn)用表8、流動(dòng)資金估算表9、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表10、財(cái)務(wù)指標(biāo)表小產(chǎn)權(quán)房〞并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房〞，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)〞其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房〞是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房〞。目前的“小產(chǎn)權(quán)房〞、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地〞上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房〞沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房〞的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房〞的根本原因。法律屬性那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)置或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法?的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)〔大產(chǎn)權(quán)〕

國(guó)務(wù)院?關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知?中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)置的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“局部產(chǎn)權(quán)〞而言，“全部產(chǎn)權(quán)〞才有存在的意義。2、局部產(chǎn)權(quán)。〔小產(chǎn)權(quán)〕

小產(chǎn)權(quán)房〞并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房〞，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)〞其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房〞是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房〞。前的“小產(chǎn)權(quán)房〞、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地〞上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房〞沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房〞的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房〞的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)置或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法?的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)〔大產(chǎn)權(quán)〕

國(guó)務(wù)院?關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知?中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)置的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“局部產(chǎn)權(quán)〞而言，“全部產(chǎn)權(quán)〞才有存在的意義。2、局部產(chǎn)權(quán)?！残‘a(chǎn)權(quán)〕

根據(jù)國(guó)務(wù)院?關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知?，職工購(gòu)置公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有局部產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)置5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出局部產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。局部產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，局部產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使那么限定在一定范圍之內(nèi)。2021年，他閉門不出，開(kāi)始一筆一畫(huà)、一絲不茍的伏案抄寫?杜甫全集?，歷時(shí)10個(gè)月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書(shū)以古書(shū)形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點(diǎn)畫(huà)嚴(yán)謹(jǐn)，毫無(wú)懈怠?！耙话愣际前胍蛊饋?lái)寫，一是心靜，再一個(gè)是周圍環(huán)境也沒(méi)有什么干擾，這時(shí)候可以說(shuō)是屏息凝思，全神貫注。〞徐殿庭說(shuō)起自己喜愛(ài)的書(shū)法，頗為沖動(dòng)。他說(shuō)，手抄這些詩(shī)集，除了弘揚(yáng)杜詩(shī)，在抄寫的過(guò)程中，也能更深入地理解一些杜甫詩(shī)的精髓。長(zhǎng)時(shí)間的書(shū)寫讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫了一首八言詩(shī)，表達(dá)感慨。采訪中記者看到，?杜甫全集?只是徐殿庭抄寫的眾多作品中的一部，在他家中書(shū)房里還擺放了很多其它作品，如?金剛經(jīng)?、?道德經(jīng)?、?孫子兵法?、?論語(yǔ)?、?離騷?、?三國(guó)演義?等，其中有書(shū)籍、條幅、長(zhǎng)卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬(wàn)字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時(shí)間，把四大名著里其余三部也抄寫一遍。“寫上癮了，現(xiàn)在不是坐不下來(lái)的問(wèn)題，而是每天不寫都覺(jué)得少點(diǎn)啥。〞徐殿庭笑笑說(shuō)，由于最近幾年書(shū)寫密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫了或少寫點(diǎn)，但他說(shuō)停不下來(lái)了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫好收藏在家里，但他說(shuō)不管歸宿如何，自己享受的是抄寫的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當(dāng)離開(kāi)這個(gè)世界的時(shí)候，看能留些什么，想留點(diǎn)東西，至于抄寫這條路能走多遠(yuǎn)，我想只要一息尚存，還是要堅(jiān)持下去的。〞也許，這正如他在寫作感悟中所說(shuō)：“寄身翰墨終不悔，清凈無(wú)求天地寬〞。出局部產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。局部產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，局部產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使那么限定在一定范圍之內(nèi)。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴〔350KM〕住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國(guó)大熊貓研究保護(hù)中心，欣賞國(guó)寶大熊貓。翻越巴朗山〔