年第季度商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析

行業(yè)分析與政策研究報(bào)告2021年第4季度

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一局部宏觀政策 51.12021年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響 91.22021年中國將經(jīng)濟(jì)軟著陸 131.3政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化 14第二局部市場動態(tài) 142.1二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初顯 152.2工業(yè)地產(chǎn)需政府主導(dǎo) 162.3上游行業(yè)的開展及影響 162.3.1建筑材料價(jià)格仍在高位運(yùn)行，加大房地產(chǎn)行業(yè)本錢壓力 16鋼材供給充足價(jià)格回落，房地產(chǎn)企業(yè)鋼材本錢壓力減弱 17第三局部市場供給需求分析 183.1華南區(qū)域—廣州 19廣州寫字樓供需量及走勢情況 19廣州零售物業(yè)供需量及走勢情況 203.2華東地區(qū)—上海 21上海寫字樓供需量及走勢情況 21上海零售物業(yè)供需量及走勢情況 22上海物流設(shè)施供需量及走勢情況 233.3華北地區(qū)—北京 24北京寫字樓供需量及走勢情況 24北京零售物業(yè)供需量及走勢情況 253.4華北地區(qū)—天津 26天津?qū)懽謽枪┬枨闆r 26天津零售物業(yè)市場情況 28天津物流設(shè)施市場情況 283.5西南地區(qū)—成都 29成都寫字樓供需量及走勢情況 29成都零售物業(yè)供需量及走勢情況 30成都物流設(shè)施供需量及走勢情況 30第四局部市場價(jià)格趨勢分析 314.1華南地區(qū)—廣州 31廣州寫字樓租金價(jià)格走勢情況 31廣州零售物業(yè)租金價(jià)格走勢情況 324.2華東地區(qū)—上海 33上海寫字樓租金價(jià)格走勢情況 33上海零售物業(yè)價(jià)格走勢情況 34上海物流設(shè)施價(jià)格走勢情況 354.3華北地區(qū)—北京 36北京寫字樓租金走勢情況 36北京零售物業(yè)租金走勢情況 374.4華北地區(qū)—天津 38天津?qū)懽謽亲饨鹱邉萸闆r 38天津零售商業(yè)租金走勢情況 394.5西南地區(qū)—成都 39成都寫字樓租金價(jià)格走勢情況 39成都零售物業(yè)租金價(jià)格走勢情況 41第五局部競爭對手分析 425.1商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)-恒大集團(tuán) 43恒大集團(tuán)簡介 43股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 43經(jīng)營狀況 44經(jīng)營狀況概述-業(yè)績持續(xù)大幅度增長 44土地儲藏-大規(guī)模吸納優(yōu)質(zhì)低成外鄉(xiāng)地儲藏 44銷售戰(zhàn)略—深耕布局二、三線城市，堅(jiān)持開發(fā)高信價(jià)比產(chǎn)品 47產(chǎn)品戰(zhàn)略—適度增加持有性投資物業(yè) 49產(chǎn)品戰(zhàn)略—各項(xiàng)業(yè)務(wù)增長情況 515.2商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)-富力集團(tuán) 51富力集團(tuán)簡介 515.2.2股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 52經(jīng)營狀況 53經(jīng)營狀況概述-銷售同比增長58% 53土地儲藏-基于市場及外部環(huán)境調(diào)整收購標(biāo)準(zhǔn)。 53銷售戰(zhàn)略—主要布局一線城市 54銷售均價(jià)持續(xù)上漲 565.物業(yè)投資情況 57六、總結(jié) 57

摘要1、房地產(chǎn)對投資的沖擊在2021年二季度以前最大;價(jià)格方面,價(jià)格總水平下行最快的時(shí)間是四季度，二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫正在形成。2021年，國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致局部投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向。商業(yè)地產(chǎn)效勞業(yè)在二三線比重低是國家十二五開展重點(diǎn)，也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長保持在10%以上增長。經(jīng)濟(jì)最壞情形將出現(xiàn)在2021年二季度以前。需求方面,對出口行業(yè)沖擊較為充分,固定資產(chǎn)投資下行空間有限,房地產(chǎn)對投資的沖擊在2021年二季度以前最大;價(jià)格方面,價(jià)格總水平下行最快的時(shí)間是四季度，到2021年二季度以前;需求沖擊疊加價(jià)格下行,庫存調(diào)整在二季度以前較為集中。目前中國房地產(chǎn)的開展方向以及相關(guān)資本也在逐漸從之前高速推進(jìn)的住宅市場向其他政策比擬寬松、回報(bào)更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比方商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。但在2021年到2021年這兩年，由于宏觀調(diào)控對住宅地產(chǎn)的擠出效應(yīng)和各地方城市加大城市根底投資的沖動，帶來各路資金紛紛涌入，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫顯然正在形成。2、建材價(jià)格上漲，鋼材供給充足近幾年建材價(jià)格一直處于上升階段，2004年漲幅高達(dá)3.9%，是最近10年漲幅最高的一次，此后，建材價(jià)格仍在上漲，到2021年8月價(jià)格指數(shù)到達(dá)106.8，對房地產(chǎn)企業(yè)本錢壓力加大，但是鋼材產(chǎn)量增速根本維持在20%以上，鋼材本錢力壓減弱。3、廣州2021年前三季寫字樓市場需求旺盛，增長勢頭明顯，租金累計(jì)增長10%，零售業(yè)由于供給充足，租金上漲有一定壓力2021年前三季度累計(jì)吸納量達(dá)33.8萬平方米，比照去年同期大幅上升49.2%。顯示出寫字樓市場需求旺盛，增長勢頭較強(qiáng)。受到旺盛需求的支撐，本季度的空置率比上一季度下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。這主要受到太古匯寫字樓租金理想的預(yù)租水平所推動。工程交付前累計(jì)的預(yù)租面積被算入這一季度的吸納量，從而大幅推高了本季度吸納量水平。從整體上看，自2021年初至第三季度，廣州市寫字樓租金已累計(jì)上漲達(dá)10%為每平方米每月人民幣145.3元。從去年開始，廣州迎來了零售物業(yè)的集中供給期，全市主要優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金水平與上季度根本持平，平均租金為每平方米每月人民幣1170元。大量的供給雖然滿足了消費(fèi)者對消費(fèi)場所多樣化的要求，但也對租金上漲造成了一定的壓力。市內(nèi)現(xiàn)存的成熟的購物中心經(jīng)過長時(shí)間的經(jīng)營，已積累較豐富的消費(fèi)群體；同時(shí)商場內(nèi)的業(yè)態(tài)、品牌組合隨著屢次的嘗試和調(diào)整，已經(jīng)尋找到比擬能夠符合消費(fèi)者需求的定位；因此，成熟的購物中心的租金仍能維持在較高水平，并保持穩(wěn)定增長。但新進(jìn)入市場的商場物業(yè)為了吸引優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐，只有通過降低租金來增強(qiáng)競爭力，這對全市的平均租金水平將造成壓力。4、上海第三季度寫字樓凈吸納量總計(jì)21萬平方米，凈吸納量超過供給量15%，空置率8.7%，租金環(huán)比增長3.3%至每平方米每天人民幣7.09元，2021年前三季度租金累計(jì)增長7.6%。盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢充滿變數(shù)，大量企業(yè)仍在上海大幅擴(kuò)張，由此進(jìn)一步降低了寫字樓市場空置率，推高了租金價(jià)格。第三季度上海新增增加22.3萬平方米新供給。第三季度凈吸納量總計(jì)21萬平方米，截止第三季度，凈吸納量超過供給量15%，空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。第三季度上海共有三個(gè)購物中心工程入市，為市場帶來164900平方米新增供給。數(shù)家時(shí)尚品牌入駐南京東路步行街東段，淮海中路空置率繼續(xù)下降至4.8%，由于更多品牌商戶觸角延伸至二級商圈，二級商圈租金呈現(xiàn)更為明顯的補(bǔ)漲態(tài)勢，使非中心商圈整體平均租金在第三季度上漲3.7%。5、北京第三季度寫字樓新供給16.54萬平方米，租金上漲，第四季度零售將出現(xiàn)30萬平米供給量。2021年第三季度北京甲級寫字樓市場首次出現(xiàn)新增供給，新增供給量達(dá)16.54萬平方米，凈吸納量環(huán)比下降30%，為12.23萬平方米。受此影響全市平均空置率環(huán)比微升。盡管如此，稀缺的供給以及強(qiáng)勁的需求將持續(xù)促使租金上漲，但漲幅將逐漸減弱。第三季度北京甲級寫字樓租金環(huán)比上升7.9%，同比上漲42.5%，達(dá)每平方米每月人民幣258.7元2021年第三季度只有1個(gè)新的商業(yè)工程開業(yè)，為市場帶來50000平方米的供給量。第四季度預(yù)計(jì)將有6個(gè)工程為市場帶來306000平方米的供給，但鑒于這些工程已取得較高預(yù)租率，該新增供給對整體入駐率及租金影響有限。6、天津甲級寫字樓空置率下跌至28.7%，寫字樓租金150元，零售業(yè)平均租價(jià)503元。天津第三季度寫字樓主要以本季度的市場需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，并未有甲級寫字樓工程進(jìn)入租賃或銷售市場，第三季度的凈吸納量為6400平方米，甲級寫字樓空置率下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.7%，甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.3%至每平方米每月人民幣150.4元，同比上漲5.1%。天津中心城區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降1.3%至每平方米每月人民幣503元，平均入駐率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至84%。本季度濱海新區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲3.7%，為每平方米每月人民幣236元。7、成都甲級寫字樓空置率略升，空置率34.9%，需求量總計(jì)到達(dá)116900平方米，租金水平113元/平方米，零售業(yè)新增12萬平方米，中心商圈租金環(huán)比增長0.4%盡管吸納量處于正常水平，隨著今年第一輪新增供給入市，三季度成都甲級寫字樓空置率略有上升，市場新增92000平方米甲級寫字樓面積。2021年第三季度，凈吸納量為53400平方米，使2021年到目前為止，需求量總計(jì)到達(dá)116900平方米；空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，至34.9%。2021年第三季度，租金環(huán)比增長0.2%，至每平方米每月人民幣113.0元。第三季度甲級寫字樓資本價(jià)值環(huán)比增長3.6%，至每平方米人民幣15762元。隨著越來越多的國外零售商進(jìn)入成都市場，預(yù)計(jì)未來幾年綜合體工程數(shù)量將會成倍增長，并蔓延至非核心區(qū)域。第三季度，蘇寧廣場入市，總面積為12萬平方米。2021年第三季度末，優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15.4%。購物中心首層平均租金在第三季度環(huán)比增長0.5%至人民幣每平方米每日15.9元；中心商圈首層租金環(huán)比增長0.4%至人民幣每平方米每日19.6元。國內(nèi)外零售商強(qiáng)勁的租賃需求持續(xù)推高租金。8、恒大、富力集團(tuán)業(yè)績持續(xù)上漲恒大2021年上半年同比2021年總資產(chǎn)148086%1044.53凈資產(chǎn)292.5386%213.66銷售收入320.5857.4%203.66利潤總額112.4127.1%49.47凈利潤57144.6%23.3富力2021年上半年同比2021年總資產(chǎn)84915.76%774.17凈資產(chǎn)207.1425%200銷售收入109.8258%69.35利潤總額52.59187%22.6凈利潤20185%7.02目前競爭對手積極調(diào)整策略，深耕布局二、三線城市，堅(jiān)持開發(fā)高信價(jià)比產(chǎn)品，大規(guī)模吸納優(yōu)質(zhì)低成外鄉(xiāng)地。產(chǎn)品戰(zhàn)略不斷側(cè)重增加商鋪、車位等投資性物業(yè)，以獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長為目標(biāo)，作為地產(chǎn)經(jīng)營的有益補(bǔ)充，物業(yè)大量竣工后管理費(fèi)收入也在大幅度增長。隨著商業(yè)工程的增加，產(chǎn)品銷售均價(jià)大幅增長，也拉動工程業(yè)績。

第一局部宏觀政策隨著國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫、購物中心涌現(xiàn)，從而導(dǎo)致局部投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)效勞業(yè)在我們國家開展空間非常大，尤其在二三線比重低；商業(yè)物業(yè)推進(jìn)效勞業(yè)開展，為效勞業(yè)提供平臺，效勞業(yè)是國家十二五開展重點(diǎn)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)。好的商業(yè)物業(yè)在未來中國的城鎮(zhèn)化開展中，空間非常大。商業(yè)地產(chǎn)的效勞范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速開展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)開展中的地位也越來越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比擬活潑。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長較快。商業(yè)地產(chǎn)投資情況1.12021年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響經(jīng)歷了06年、07年高速經(jīng)濟(jì)增長過后，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)開展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素有所增加。2021年國家實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，在內(nèi)外因素作用下，2021年中國經(jīng)濟(jì)增速已從今年一季度的9.7%回落到三季度的9.1%。面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務(wù)院堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)預(yù)警趨勢圖(2021年10月)2021年度前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值320692億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.4%。分季度看，一季度同比增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值30340億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值154795億元，增長10.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值135557億元，增長9.0%。從環(huán)比看，三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.3%。

2006年-2021年11月國內(nèi)生產(chǎn)總額及其增長速度前三季度，社會消費(fèi)品零售總額130811億元，同比名義增長17.0%〔扣除價(jià)格因素實(shí)際增長11.3%〕，比上半年加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，限額以上企業(yè)〔單位〕消費(fèi)品零售額60165億元，增長23.5%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額113265億元，同比增長17.1%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額17546億元，增長16.4%。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入14737億元，同比增長16.5%；商品零售116074億元，增長17.0%。在商品零售中，限額以上企業(yè)〔單位〕商品零售額55607億元，同比增長24.3%。其中，汽車類增長16.0%，增速比上年同期回落18.9個(gè)百分點(diǎn)；家具類增長31.4%，回落7.0個(gè)百分點(diǎn)；家用電器和音像器材類增長20.5%，回落7.6個(gè)百分點(diǎn)。9月份，社會消費(fèi)品零售總額同比增長17.7%〔扣除價(jià)格因素實(shí)際增長11.0%〕，環(huán)比增長1.35%。2021年10月份社會消費(fèi)品零售總額主要數(shù)據(jù)指標(biāo)10月1-10月絕對量〔億元〕同比增長〔%〕絕對量〔億元〕同比增長〔%〕社會消費(fèi)品零售總額1654617.214735717.0其中：限額以上企業(yè)〔單位〕消費(fèi)品零售額762921.36779223.0按經(jīng)營地分城鎮(zhèn)1435517.212762017.1鄉(xiāng)村219117.41973716.5按消費(fèi)形態(tài)分餐飲收入194517.11668216.5其中：限額以上企業(yè)〔單位〕餐飲收入60119.2516018.8商品零售1460217.313067517.1其中：限額以上企業(yè)〔單位〕商品零售702721.56263223.4其中：糧油食品、飲料煙酒90322.7833724.9服裝鞋帽、針紡織品75019.5620024.1化裝品10015.589319.1金銀珠寶16132.3151546.0日用品24920.4223924.2體育、娛樂用品349.830012.6家用電器和音像器材53415.3436519.9中西藥品32624.6300220.7文化辦公用品16035.7126825.8家具11833.391931.6通訊器材9924.586527.4石油及制品130334.21187038.7汽車174612.61656915.6建筑及裝潢材料14426.1106829.3總的來看，2021年通脹壓力依然顯著，中央緊縮的政策保持不變，人民幣利率和匯率進(jìn)入了一個(gè)不斷上升和升值的通道，房地產(chǎn)市場博弈依然處于僵滯觀望狀態(tài)是當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)的最主要特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣對房地產(chǎn)市場的開展產(chǎn)生非常不利的直接影響。1.22021年中國將經(jīng)濟(jì)軟著陸預(yù)計(jì)2021年經(jīng)濟(jì)增長8.6%2021年GDP增速應(yīng)會自2021年預(yù)期的9.2%放緩至8.6%，一季度至最低點(diǎn)約8.2%。

經(jīng)濟(jì)最壞情形出現(xiàn)在明年二季度以前。需求方面,出口沖擊較為充分,固定資產(chǎn)投資下行空間有限,房地產(chǎn)對投資的沖擊在2021年二季度以前最大;價(jià)格方面,價(jià)格總水平下行最快的時(shí)間是四季度到2021年二季度以前;需求沖擊疊加價(jià)格下行,庫存調(diào)整在二季度以前較為集中。

二季度經(jīng)濟(jì)比一季度好。工業(yè)庫存調(diào)整近半,從一季度到二季度,一些行業(yè)從去庫存到恢復(fù)生產(chǎn)或回補(bǔ)庫存,季節(jié)性生產(chǎn)活動開始活潑,政策繼續(xù)松動,經(jīng)濟(jì)形勢逐漸好轉(zhuǎn)。因此,2021年經(jīng)濟(jì)很有可能在一季度見底。未來一段時(shí)間,中國工業(yè)增加值增速和GDP增速的中樞水平為12.5%和8.4%左右。中國存在一股內(nèi)生性增長力量,支撐其不至于陷入一個(gè)深度調(diào)整。只要不發(fā)生2021年底雷曼破產(chǎn)式?jīng)_擊,中國經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)軟著陸。房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接影響不大,其直接影響主要表達(dá)在對鋼筋、水泥、挖掘機(jī)等建筑產(chǎn)品上,對投資的影響很不顯著。房地產(chǎn)產(chǎn)值對其他行業(yè)的拉動作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建筑業(yè),房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的影響也不夠顯著。調(diào)房地產(chǎn)就是最大的調(diào)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)改變了中國的資源配置和收入分配,是中國經(jīng)濟(jì)失衡的一個(gè)主要根源。房地產(chǎn)調(diào)控有利于中國長期經(jīng)濟(jì)增長。2021年中國經(jīng)濟(jì)有拐點(diǎn)、無趨勢。新周期沒有啟動,下一個(gè)繁榮取決于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

堅(jiān)決的房地產(chǎn)調(diào)控,加上一系列減稅政策取得實(shí)效,中國過去十年中房地產(chǎn)部門和出口部門吸收的資源重新被利用,一個(gè)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展帶動就業(yè)和消費(fèi)、從而帶動投資的繁榮周期將值得期待。1.3政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，房產(chǎn)稅、信貸緊縮、限購、保障性住房、閑置土地查處成為2021年政策重點(diǎn)。第二局部市場動態(tài)未來10年我國城鎮(zhèn)化率的年均增加率在0.8-1%，到2021年，我國的城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)在55-56%。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長，以及國家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動城市根底設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的開展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的開展。在宏觀經(jīng)濟(jì)背景特別是住宅市場受到空前調(diào)控的形勢之下，房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)中所占的比重在逐漸減弱。目前中國經(jīng)濟(jì)的增幅也在放緩，在這樣的情況下，房地產(chǎn)的開展方向以及相關(guān)資本也在逐漸從之前高速推進(jìn)的住宅市場向其他政策比擬寬松、回報(bào)更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比方商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。但在2021年到2021年這兩年，由于宏觀調(diào)控對住宅地產(chǎn)的擠出效應(yīng)和各地方城市加大城市根底投資的沖動，帶來各路資金紛紛涌入，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫顯然正在形成。2.1二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初顯目前一些三四線城市在政策“遺忘〞之下，房價(jià)大漲。日前國家的限購政策再次加碼，限購城市也將進(jìn)一步擴(kuò)大，這將會是今明兩年的政策基調(diào)，短期內(nèi)不會改變，國家層面控制房價(jià)的決心也不會動搖。這就迫使開發(fā)商去尋求一些其他的出口，因此從去年第二季度開始，很多開發(fā)企業(yè)就開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是在二三線城市一些開展相對較快的區(qū)域，零售業(yè)、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)都受到很大關(guān)注。而今年上半年開始，工業(yè)地產(chǎn)也漸成熱點(diǎn)。目前在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體、寫字樓、零售業(yè)、復(fù)式公寓酒店等業(yè)態(tài)近一兩年都呈現(xiàn)出良性的開展態(tài)勢，在北京、上海這些城市，需求量都非常大，租金的增長率也在成倍增加。至少在未來三年之內(nèi)，這樣的開展勢頭是不會改變的。而在二線城市，商業(yè)地產(chǎn)中開展較好的是零售業(yè)和酒店，寫字樓那么相對較弱。寫字樓開發(fā)量比擬大，對效勞業(yè)支撐力度的要求也比擬高，在一些二線城市尚未形成很好的產(chǎn)業(yè)支柱的情況下，寫字樓這一市場很難消化。比方天津，今年大約將有100萬平方米的寫字樓入市，但一年下來能夠消化的量也就在20萬平方米左右，剩下的體量如何消化？因此在二線城市，寫字樓市場的風(fēng)險(xiǎn)還是比擬大的。目前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)特別是零售業(yè)存在著很大的時(shí)機(jī)。人們的購置力在逐漸增強(qiáng)，消費(fèi)模式也在悄然發(fā)生著變化。零售業(yè)現(xiàn)在逐漸從百貨商場走向購物中心的模式，越來越多的開發(fā)商看到了萬達(dá)、中糧、華潤這些企業(yè)的成功并進(jìn)行借鑒，但必須要警惕其中的風(fēng)險(xiǎn)，特別是定位和運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商并不專業(yè)，對于這一業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)、人流甚至消費(fèi)模式都沒有進(jìn)行深入的了解，特別是由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)尤其是零售業(yè)市場，其中的風(fēng)險(xiǎn)和難度很大。目前民間資本也在紛紛涌向這一領(lǐng)域，因此二三線城市也要警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫。2.2工業(yè)地產(chǎn)需政府主導(dǎo)很多比擬大的二線城市都開始“退二進(jìn)三〞，以前一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)入效勞性、研發(fā)性的領(lǐng)域市場需求很高。在未來，效勞外包、工業(yè)寫字樓研發(fā)、呼叫中心這類業(yè)態(tài)將成為工業(yè)地產(chǎn)中的熱點(diǎn)。另外，物流這一塊需求量也很大，現(xiàn)在網(wǎng)購非常流行，像阿里巴巴、淘寶網(wǎng)、京東商城等供給量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一兩年這類業(yè)態(tài)的租金變化并不大，這類土地的地價(jià)也就相對廉價(jià)。加上目前真正進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商并不多，只有萬通等少數(shù)一些開發(fā)商開始介入，因此工業(yè)地產(chǎn)未來的空間是很大的。工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛泻軓?qiáng)的政府指導(dǎo)性，因此一定是由政府主導(dǎo)來操作，像天津泰達(dá)這類主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也都是半官方的性質(zhì)，都會有政府的職能在里面。其他企業(yè)介入工業(yè)地產(chǎn)的話，最好的參與模式就是與當(dāng)?shù)卣钠髽I(yè)形成一家合資公司，由企業(yè)進(jìn)行土地的一級開發(fā)等業(yè)務(wù)，再由政府行使其招商職能，把其他一些企業(yè)帶進(jìn)來，這樣的模式還是比擬有效的。當(dāng)然做工業(yè)地產(chǎn)，對開發(fā)商來講還是有比擬高的專業(yè)難度，還要取決于地方政府的支持力度有多大，否那么的話就會遇到不小的阻力。2.3上游行業(yè)的開展及影響2.3.1建筑材料價(jià)格仍在高位運(yùn)行，加大房地產(chǎn)行業(yè)本錢壓力房地產(chǎn)行業(yè)與建材關(guān)系緊密，可以說是互動互連的關(guān)系。從近幾年建材市場的價(jià)格走勢來看，建材價(jià)格一直處于上升階段，2004年漲幅高達(dá)3.9%，是最近10年漲幅最高的一次，此后，建材價(jià)格仍在上漲，到2021年8月價(jià)格指數(shù)到達(dá)106.8。建筑材料工業(yè)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2.3.2鋼材供給充足價(jià)格回落，房地產(chǎn)企業(yè)鋼材本錢壓力減弱鋼材是房地產(chǎn)行業(yè)的重要根底資源，從歷年情況來看，近十年來我國鋼鐵行業(yè)取得了快速的開展，自1998年鋼材產(chǎn)量突破1億噸后，鋼材產(chǎn)量直線上漲，特別是2001年到2007年之間，鋼材產(chǎn)量增速根本維持在20%以上，2004年增速最高，到達(dá)32.64%，2021年受經(jīng)濟(jì)形勢影響，鋼材產(chǎn)量增速大幅滑落，到達(dá)3.41%，2021年到2021年鋼材產(chǎn)量已超過7億噸，增速超過10%，2004-2021〔1-11月〕年鋼材產(chǎn)量及增速〔單位：噸〕2021-2021年11月鐵礦石掉期交易市場表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：新交所礦價(jià)大跌后，實(shí)現(xiàn)了快速反彈，但很快又步入回落。鋼價(jià)大跌后盤整運(yùn)行，鋼材品種漲跌互現(xiàn)，預(yù)計(jì)鋼價(jià)年前難有大的改觀，因此地產(chǎn)企業(yè)鋼材本錢壓力減弱。第三局部市場供給需求分析在中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁開展的吸引下，跨國公司對在華設(shè)立區(qū)域總部和研發(fā)中心繼續(xù)表現(xiàn)出極大的興趣，其積極的海外擴(kuò)張方案已經(jīng)對市場需求產(chǎn)生影響。盡管2021年初市場冷淡，但市場對于優(yōu)質(zhì)辦公樓的租務(wù)需求并沒有降溫，現(xiàn)租戶及新租戶仍物色優(yōu)質(zhì)樓盤以滿足業(yè)務(wù)需要。大量擴(kuò)租、續(xù)約、搬遷及新租戶的需求促使辦公樓租賃市場繼續(xù)表現(xiàn)活潑，多數(shù)大宗租賃成交集中在新近入市或在建工程中，租戶主要為金融、汽車、電子、農(nóng)業(yè)等行業(yè)。3.1華南區(qū)域—廣州3.1.1廣州寫字樓供需量及走勢情況受良好的預(yù)租活動所推動，本季度吸納量大幅增加，反映出廣州寫樓租賃市場需求旺盛。盡管本季度新增寫字樓供給較多，但全市寫字樓凈吸納量根本與新增供給持平，總計(jì)達(dá)187,200平方米。天河北石牌橋地鐵站上蓋的太古匯寫字樓及位于珠江新城的高德置地廣場〔三期南塔〕均在本季度交付使用，分別為市場帶來16萬和27.6萬平方米的寫字樓供給。全市空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，至10.2%水平。全市甲級寫字樓本季度吸納量為18.7萬平方米，主要受到來自新工程良好的預(yù)租水平所推動。廣州寫字樓供需走勢情況來源：第一太平戴維斯2021.11.162021年前三季度累計(jì)吸納量達(dá)33.8萬平方米，比照去年同期大幅上升49.2%。顯示出寫字樓市場需求旺盛，增長勢頭較強(qiáng)。受到旺盛需求的支撐，本季度的空置率比上一季度下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。這主要受到太古匯寫字樓租金理想的預(yù)租水平所推動。工程交付前累計(jì)的預(yù)租面積被算入這一季度的吸納量，從而大幅推高了本季度吸納量水平。從整體上看，自2021年初至第三季度，全市租金已累計(jì)上漲達(dá)10%，超過過去十年任何一年的同期升幅，說明本年度寫字樓需求總體來說仍然旺盛，業(yè)主對繼續(xù)上調(diào)租金仍存在信心。3.1.2廣州零售物業(yè)供需量及走勢情況隨著太古匯的正式開業(yè)，多個(gè)國際一線品牌紛紛進(jìn)入消費(fèi)者的視線，路易威登和愛馬仕更在此開出其在中國大陸的最大門店。在第四季度，廣州將迎來多個(gè)新增零售工程的開業(yè)，對業(yè)主招商也帶來了壓力。2021年前九個(gè)月累計(jì)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)人民幣3,750.5億元，同比增長達(dá)16.9%；其中本季度廣州市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)人民幣1,329.1億元，較去年同期增長16.7%5號停機(jī)坪和花城匯〔一區(qū)〕分別在本季度開始陸續(xù)試營業(yè)，市場上新增優(yōu)質(zhì)購物中心面積約為21萬平方米。

廣州購物中心供給量，1993–2021年第三季度盡管本年度的零售市場在開始表現(xiàn)得較為平淡，但在第三季度顯示出較為明顯的增長，其中，主要是受到傳統(tǒng)節(jié)日對市民消費(fèi)的影響。在中秋節(jié)前后，過節(jié)送禮、人情往來等活動有力地推動了本季度零售消費(fèi)的增長，僅九月份單月的零售總額達(dá)人民幣487.6萬，同比增長達(dá)20.4%。從去年開始，廣州迎來了零售物業(yè)的集中供給期。大量的供給雖然滿足了消費(fèi)者對消費(fèi)場所多樣化的要求，但也對租金上漲造成了一定的壓力。市內(nèi)現(xiàn)存的成熟的購物中心經(jīng)過長時(shí)間的經(jīng)營，已積累較豐富的消費(fèi)群體；同時(shí)商場內(nèi)的業(yè)態(tài)、品牌組合隨著屢次的嘗試和調(diào)整，已經(jīng)尋找到比擬能夠符合消費(fèi)者需求的定位；因此，成熟的購物中心的租金仍能維持在較高水平，并保持穩(wěn)定增長。但新進(jìn)入市場的商場物業(yè)為了吸引優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐，只有通過降低租金來增強(qiáng)競爭力，這對全市的平均租金水平將造成壓力。3.2華東地區(qū)—上海3.2.1上海寫字樓供需量及走勢情況盡管全球經(jīng)濟(jì)形勢充滿變數(shù)，大量企業(yè)仍在上海大幅擴(kuò)張，由此進(jìn)一步降低了寫字樓市場空置率，推高了租金價(jià)格。4棟甲級寫字樓于第三季度投入市場，為市場增加223,100平方米新供給。第三季度凈吸納量總計(jì)211,100平方米，截止第三季度，凈吸納量超過供給量15%。全市空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。甲級寫字樓供給量,吸納和空置率,2005年第一季度-2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.20第三季度共有4棟甲級寫字樓入市，包括陸家嘴基金大廈,陸家嘴投資大廈,1788國際中心和龍之夢二期進(jìn)入市場，為市場帶來223100平方米新增供給，前三季度總供給量到達(dá)570500平方米。在第四季度，預(yù)計(jì)將有1個(gè)新工程入市，屆時(shí)2021年上海甲級寫字樓年供給量將到達(dá)628,000平方米。該工程名為招商銀行大廈，位于小陸家嘴區(qū)域，由58,400平方米甲級寫字樓面積組成。有消息稱招商銀行將把該工程大局部面積作為自用。今后三年，供給量將保持在平均每年約為543,600平方米的水平。與2007年以后不同的是，大局部的供給將集中在浦西。這些新增供給會較均勻的分布于核心和非核心區(qū)域。盡管目前寫字樓需求旺盛，與供給量相當(dāng)，但歐債危機(jī)很有可能在明年暫時(shí)降低上海的雇員增長率。然而，即使有這樣的擔(dān)憂，由于跨國企業(yè)將越來越多的注意力放在新興市場，如中國，其中很多公司還將其亞洲或中國區(qū)總部置于上海，因此，從中長期來看，上海甲級寫字樓市場前景良好。3.2.2上海零售物業(yè)供需量及走勢情況第三季度共有三個(gè)購物中心工程入市，為市場帶來164900平方米新增供給。數(shù)家時(shí)尚品牌入駐南京東路步行街東段?；春Ｖ新房罩寐世^續(xù)下降至4.8%，為近兩年最低水平。截至第三季度末，除中環(huán)廣場由于租戶調(diào)整導(dǎo)致入駐率下降，其他所有購物中心工程入駐水平均有所提升。主要零售區(qū)域空置率，2021年第二季度與2021年第三季度3.2.3上海物流設(shè)施供需量及走勢情況2021年第3季度的上海工業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)保持整體穩(wěn)定的態(tài)勢。廠房、倉庫和研發(fā)辦公樓這三大類型的工業(yè)房地產(chǎn)的空臵率都根本保持穩(wěn)定。其中，倉庫空臵率到達(dá)歷史新低，而廠房和研發(fā)辦公樓由于本季市場供給量增大，空臵率分別小幅上升0.65和4.16個(gè)百分點(diǎn)。第3季度，全市主要工業(yè)園區(qū)總體新增供給量約為734,000平方米，與前兩季度相比有較大增長。其中500,000平方米的新增研發(fā)辦公樓供給來自于張江高科技園區(qū)，234,000平方米的新增廠房來自于南匯和寶山科技園區(qū)。而結(jié)合空臵率來看，廠房在上海土地市場上持續(xù)受到熱捧，新增供給一上市即很快被租用。上海工業(yè)地產(chǎn)供需量表來源：戴德梁行2021.11.153.3華北地區(qū)—北京3.3.1北京寫字樓供需量及走勢情況2021年第三季度北京甲級寫字樓市場首次出現(xiàn)新增供給，受此影響全市平均空置率環(huán)比微升。盡管如此，稀缺的供給以及強(qiáng)勁的需求將持續(xù)促使租金上漲，但漲幅將逐漸減弱。2021年第三季度，共有三棟甲級寫字樓物業(yè)交付使用終結(jié)了連續(xù)兩季度都無供給情況，新增供給量達(dá)16.54萬平方米。凈吸納量環(huán)比下降30%，為12.23萬平方米。受新增供給影響，全市范圍空置率環(huán)比上升零點(diǎn)四個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.3%，但新增供給主要集中于新興地區(qū)，因此主要商業(yè)區(qū)供給量依然缺乏。甲級寫字樓租金和售價(jià)在未來一定時(shí)間內(nèi)還將繼續(xù)保持增長，但由于市場需求逐步冷卻因此租金上漲速度將有所減緩。過去一年以來，北京市甲級寫字樓市場之空置面積被強(qiáng)勁需求迅速吸納。由此導(dǎo)致可租賃面積越發(fā)匱乏，因此2021年第三季度，寫字樓市場凈吸納量環(huán)比下降至122,300平方米。受新增供給影響，全市范圍空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.3%，但新增供給主要集中于新興地區(qū)，因此主要商業(yè)區(qū)供給量匱乏狀況未見改善。甲級寫字樓指數(shù)，年第二季度到年第二季度可租賃面積(平方米)空置率(%)吸納量(平方米)供給量(平方米)凈租金(元/月/平方米)2021年第三季度90350006.3%122300165400258.7環(huán)比-0.4%-30%-7.9%同比--5.3%-77%64.8%42.5%來源：第一太平戴維斯2021.11.43.3.2北京零售物業(yè)供需量及走勢情況雖然供給壓力依然存在，強(qiáng)勁的需求仍持續(xù)支持年第三季度的租金上漲，特別是位于核心區(qū)域的工程。2021年前九個(gè)月，北京社會消費(fèi)品零售總額同比增長11.5%，到達(dá)人民幣5008億元。2021年第三季度只有1個(gè)新的商業(yè)工程開業(yè)，為市場帶來50000平方米的供給量。第四季度預(yù)計(jì)將有6個(gè)工程為市場帶來306000平方米的供給，但鑒于這些工程已取得較高預(yù)租率，該新增供給對整體入駐率及租金影響有限。監(jiān)測的40家零售商的銷售額同比上漲22.2%，達(dá)人民幣11.7億元。其中，百貨業(yè)銷售額上漲17.8%，超市上漲12.2%，專賣店上漲31.1%，餐飲業(yè)上漲30.1%。高端工程同樣表現(xiàn)喜人。燕莎友誼商城及新光天地兩座高檔購物中心的營業(yè)額上半年分別同比上漲46.6%及42.8%，到達(dá)人民幣34.2億及30.5億元。北京中高端零售物業(yè)供給量和存量，2000-2021年預(yù)測值2021年市場預(yù)計(jì)將有150萬平方米以上的新增供給，供給壓力將大幅增加，不過新供給中只有20%位于核心商業(yè)區(qū)域。由于租賃市場活潑及核心區(qū)域的供給有限，租金及入駐率都有望保持穩(wěn)定。3.4華北地區(qū)—天津3.4.1天津?qū)懽謽枪┬枨闆r本季度的市場需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，大局部需要擴(kuò)容或更新辦公區(qū)域的現(xiàn)有租客選擇入駐新近入市的天津環(huán)球金融中心。本季度并未有甲級寫字樓工程進(jìn)入租賃或銷售市場。第三季度的凈吸納量為6,400平方米，主要來自于一些需要擴(kuò)容或更新辦公區(qū)域的現(xiàn)有租客，而非新租客，全市甲級寫字樓空置率下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.7%各區(qū)域存量比照,2021年第三季度天津環(huán)球金融中心依靠其獨(dú)特的城市地標(biāo)優(yōu)勢以及先進(jìn)的硬件配置，吸引了來自金融、物流等企業(yè)租客的注意。供給量，吸納量及空置率，1999年之前-2021年第三季度第三季度的吸納量共計(jì)6,400平方米，主要奉獻(xiàn)來自于天津環(huán)球金融中心〔占本季度吸納量的78%〕。而從需求來看，來自金融、物流和咨詢效勞行業(yè)的企業(yè)將更多的興趣放在海河沿線區(qū)域及友誼路區(qū)域。天津的勃勃商機(jī)正鼓勵(lì)國內(nèi)外企業(yè)在本地尋求進(jìn)一步開展，紛紛擴(kuò)張和升級原有的辦公區(qū)域。同時(shí)受益于作為國家港口城市以及國家經(jīng)濟(jì)動力引擎的優(yōu)勢地位，天津吸引了大量外資企業(yè)來津投資，這對天津的商業(yè)物業(yè)來說無疑是個(gè)好消息。未來，市場對天津商業(yè)物業(yè)的需求將有望繼續(xù)增長。3.4.3天津零售物業(yè)市場情況今年前八個(gè)月天津全社會零售品總額增長強(qiáng)勁。作為中國最活潑的零售市場之一，天津持續(xù)吸引著越來越多的零售商。2021年前8個(gè)月天津全社會消費(fèi)品零售總額同比上漲18.6%，到達(dá)2,220億元人民幣。零售市場的繁榮主要是受到9月的中秋節(jié)和國慶節(jié)的推動。同時(shí)隨著傳統(tǒng)結(jié)婚旺季的到來，婚禮用品和珠寶首飾銷售旺盛。隨著水游城的入市，天津中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量到達(dá)235萬平方米。新增供給向天津西站等非傳統(tǒng)商圈擴(kuò)展。中心城區(qū)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)存量比例，2021年第三季度隨著天津零售市場的開展，零售商業(yè)工程開始出現(xiàn)在一些新興區(qū)域。例如水游城所坐落的天津西站地區(qū)，未來5年間將有140萬平方米的零售工程建成入市。該區(qū)域建成后將成為天津西部金融，商務(wù)，文化和旅游中心，同樣也是新興商圈之一。3.4.4天津物流設(shè)施市場情況天津工業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)小幅上漲。主要優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施物業(yè)平均租金環(huán)比上升0.6%至每月每平方米26.8元。同時(shí)，平均工業(yè)用地價(jià)格環(huán)比上漲0.1%至每平方米449.2元。近期，憑借著優(yōu)惠政策帶來的快速開展，更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集國家級開發(fā)區(qū)如賽達(dá)等，而對于未來租金走勢，物流設(shè)施有望獲得緩慢而穩(wěn)定的增長趨勢。3.5西南地區(qū)—成都3.5.1成都寫字樓供需量及走勢情況盡管吸納量處于正常水平，隨著今年第一輪新增供給入市，三季度成都甲級寫字樓空置率略有上升。兩個(gè)新工程于第三季度交付，分別是摩根中心和平安財(cái)富中心，為市場新增92000平方米甲級寫字樓面積。2021年第三季度，凈吸納量為53400平方米，使2021年到目前為止，需求量總計(jì)到達(dá)116900平方米；空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，至34.9%。成都甲級寫字樓市場趨勢預(yù)測單位：萬平方米除供給量增加外，由新進(jìn)入市場的企業(yè)或個(gè)人帶來的新增需求，亦為產(chǎn)生高吸納量的原因之一。尤其值得注意的是，本季被吸收的寫字樓面積，均位于未來成都甲級寫字樓的兩條新軸，東大街和第二商務(wù)區(qū)(SBD)。全市空置率環(huán)比增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，至34.9%，主要是由新入市工程引起。除去這局部新增供給，全市空置率環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。3.5.2成都零售物業(yè)供需量及走勢情況隨著越來越多的國外零售商進(jìn)入成都市場，預(yù)計(jì)未來幾年綜合體工程數(shù)量將會成倍增長，并蔓延至非核心區(qū)域。2021年前九個(gè)月，成都全社會消費(fèi)品零售總額同比增長18.3%，至人民幣2,082億元。蘇寧廣場于2021年第三季度入市，為市場增加120000平方米的商鋪面積，零售面積達(dá)68300平方米的茂業(yè)中心有望在2021年第四季度入市。目前，零售商看多成都商鋪市場的局部原因在于消費(fèi)者偏好的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者從一般時(shí)尚品牌，轉(zhuǎn)而更加親睞快速時(shí)尚品牌。尤其是年輕一代消費(fèi)者，更多關(guān)注合理的產(chǎn)品價(jià)格和時(shí)尚設(shè)計(jì)。Zara和H&M作為第一批進(jìn)入成都市場的快速時(shí)尚品牌，已經(jīng)建立起較高的市場認(rèn)知度，并占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，這恰恰是新入市品牌渴望到達(dá)的效果。第三季度，只有一個(gè)新工程，即蘇寧廣場入市。該購物中心工程臨近三環(huán)路和火車南站〔地鐵一號線〕，總面積為120,000平方米。蘇寧電器作為該工程主要租戶，占據(jù)了15,000平方米的面積。3.5.3成都物流設(shè)施供需量及走勢情況物流設(shè)施市場繼續(xù)延續(xù)上行勢頭。平均租金環(huán)比上漲4.1%至每月每平方米21.3元。供求關(guān)系仍然保持了一季度的情況，因而造成局部工程報(bào)價(jià)進(jìn)一步提升。盡管這種供求不平衡還有待解決，來自零售商業(yè)和其他效勞業(yè)的需求繼續(xù)進(jìn)入成都，這也促使局部大量電子商務(wù)企業(yè)自行建設(shè)倉儲設(shè)施以滿足該行業(yè)快速增長的需要。盡管新一輪的供給要到今年年底或2021年初才能交付使用，但這恐怕很難明顯改善市場情況，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的未來工程已被預(yù)租或?qū)⑹菫樽鈶舳ㄖ?。因此，預(yù)計(jì)未來一兩年開發(fā)商和業(yè)主仍將處在有利的市場地位。第二季度飛利浦宣布在成都高新區(qū)開設(shè)其在國內(nèi)的第二個(gè)地區(qū)總部，用來支撐其一系列業(yè)務(wù)功能。第四局部市場價(jià)格趨勢分析4.1華南地區(qū)—廣州4.1.1廣州寫字樓租金價(jià)格走勢情況本季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比上升2.1%，為每平方米每月人民幣145.3元。全市空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，至10.2%水平。越秀區(qū)租金環(huán)比上升3.1%，報(bào)于每平方米每月人民幣115.6元，空置率環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。天河北區(qū)域平均租金達(dá)每平方米每月人民幣143.1元，租金水平環(huán)比上升0.6%，空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至6.3%。珠江新城租金環(huán)比上升28%為每平方米每月人民本季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比上升2.1%，為每平方米每月人民幣145.3元2.8%，幣168.2元，空置率環(huán)比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。各區(qū)租金及空置率比擬，2021年第二季度和2021第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.12由于新寫字樓工程硬件設(shè)施普遍質(zhì)素較高，對廣州整體的商務(wù)環(huán)境將有較大的提升作用，并且預(yù)期新工程的租金水平也會相應(yīng)上升一個(gè)層次。除此以外，廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)，市場前景從長遠(yuǎn)來說仍是十分樂觀，未來將有越來越多的企業(yè)進(jìn)入廣州，加上現(xiàn)有企業(yè)的升級擴(kuò)張，長期來說，租金上升仍將得到支撐。4.1.2廣州零售物業(yè)租金價(jià)格走勢情況全市主要優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金水平與上季度根本持平，平均租金為每平方米每月人民幣1,170元。隨著太古匯的正式開業(yè)，多個(gè)國際一線品牌的廣州首店陸續(xù)開業(yè)，其中包括CHANEL精品店,GiorgioArmani等等。廣州購物中心首層租金指數(shù)，2021年第一季度至2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.204.2華東地區(qū)—上海4.2.1上海寫字樓租金價(jià)格走勢情況寫字樓租金環(huán)比增長3.3%至每平方米每天人民幣7.09元，2021年前三季度租金累計(jì)增長7.6%。第三季度市場共有七項(xiàng)整棟交易，交易總金額到達(dá)83億元人民幣〔13億美元〕。寫字樓毛收益率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.3%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

中心商務(wù)區(qū)租金及空置率，2021年第二季度與2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.204.2.2上海零售物業(yè)價(jià)格走勢情況中心商圈購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣39.9元。二級商圈局部工程表現(xiàn)優(yōu)異，使非中心商圈租金整體上漲3.7%。零售租金指數(shù)，2006年第一季度–2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.16第三季度中心商圈多數(shù)工程租金未有變化，整體租金僅環(huán)比微升0.3%，市場處于整固期。自年初至2021年第三季度末，中心商圈租金已累計(jì)上漲5.0%。租戶方面，除港匯恒隆廣場年初起大幅調(diào)整之外，多數(shù)工程一二層變化不大。由于更多品牌商戶觸角延伸至二級商圈，二級商圈租金呈現(xiàn)更為明顯的補(bǔ)漲態(tài)勢，使非中心商圈整體平均租金在第三季度上漲3.7%。主要零售區(qū)域租金范圍2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.164.2.3上海物流設(shè)施價(jià)格走勢情況本季度各類工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租金價(jià)格，從整體上來看，各有變化。在新建優(yōu)質(zhì)工程較高的租金報(bào)價(jià)的影響下，研發(fā)辦公樓租金環(huán)比上漲3.33%。而廠方和倉庫的租金那么與上一季度根本持平。工業(yè)租金指數(shù)(1998年第一季至2021年第三季)2021年第三季工業(yè)市場租金分布4.3華北地區(qū)—北京4.3.1北京寫字樓租金走勢情況第三季度北京甲級寫字樓租金環(huán)比上升7.9%，同比上漲42.5%，達(dá)每平方米每月人民幣258.7元。東部寫字樓市場1租金環(huán)比上升7.8%，達(dá)每平方米每月人民幣269.9元，空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.7%，其中東二環(huán)區(qū)域空置率為東部市場最高，達(dá)9.5%；非核心區(qū)租金同比漲幅與整體市場相近，但環(huán)比漲幅大幅提升，環(huán)比上漲15.2%，租金達(dá)每平方米每月人民幣204.9元。該區(qū)域租金增長主要由于主要商業(yè)區(qū)可租賃面積短缺，迫使需求向新興區(qū)域擴(kuò)散所致。

北京市各商務(wù)區(qū)域2021年第三季度平均租金與空置率來源：第一太平戴維斯2021.11.044.3.2北京零售物業(yè)租金走勢情況本季度購物中心首層平均租金環(huán)比上漲了7.2%，到達(dá)每平方米每月808.8人民幣元。本季度優(yōu)質(zhì)購物中心平均入駐率環(huán)比提高個(gè)1百分點(diǎn)至91.3%。2021年第四季度預(yù)計(jì)將有6個(gè)工程為市場帶來306000平方米的供給，但鑒于這些工程已取得較高預(yù)租率，該新增供給對整體入駐率及租金影響有限。西單大悅城、藍(lán)色港灣、朝陽大悅城、及三里屯等購物中心工程良好的運(yùn)營狀況，及急于進(jìn)駐這些商場的零售商輪候名單促使業(yè)主根據(jù)當(dāng)前市場狀況調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)及租金。北京零售物業(yè)首層租金走勢來源：第一太平戴維斯2021.11.044.4華北地區(qū)—天津4.4.1天津?qū)懽謽亲饨鹱邉萸闆r甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.3%至每平方米每月人民幣150.4元，同比上漲5.1%。小白樓的租金環(huán)比上漲1.9%至每平方米每月人民幣132.6元，南京路區(qū)域平均租金與上季度相比下降3.0%至每平方米每月人民幣167.3元甲級寫字樓租金指數(shù)，2007年第四季度-2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.164.4.2天津零售商業(yè)租金走勢情況本季度天津中心城區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降1.3%至每平方米每月人民幣503元，平均入駐率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至84%。本季度濱海新區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲3.7%，為每平方米每月人民幣236元。

中心城區(qū)主要商圈平均租金和空置率，2021年第二季度和第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.162021年第三季度天津中心城區(qū)主要商圈購物中心首層平均租金環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月人民幣503元，這主要是由于新增供給及即將入市的工程帶來的競爭加劇。水游城于本季度入市，和平區(qū)858城市廣場已開始試營業(yè)，位于東馬路的大悅城方案于下個(gè)季度上市，在這些工程對市場競爭的沖擊下，租金略有下滑。第三季度天津全市平均入駐率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至84%。由于受到來自其他商圈的競爭及自身的租金壓力，一級商圈的入駐率較上季度環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至91%。4.5西南地區(qū)—成都4.5.1成都寫字樓租金價(jià)格走勢情況2021年第三季度，租金環(huán)比增長0.2%，至每平方米每月人民幣113.0元。第三季度甲級寫字樓資本價(jià)值環(huán)比增長3.6%，至每平方米人民幣15762元。2021年第三季度天府新城甲級寫字樓租金增長最為迅速，環(huán)比增長1.0%，至每平方米每月人民幣101.0元。由于2021年第三季度，地鐵一號線建成通車，提高了該區(qū)域便利程度，引起了租金增長。CBD租金環(huán)比下降0.2%，至每平方米每月人民幣108.8元。該區(qū)域租金下降主要是：本季新增供給地處CBD以外，其出現(xiàn)壓低了老寫字樓租金價(jià)格，而這些老寫字樓大多位于CBD以內(nèi)。東大街和SBD租金環(huán)比分別上漲0.2%和0.5%，至每平方米每月人民幣106.5元和124.9元。兩區(qū)域日漸成熟且被市場認(rèn)可，是租金增長的主要原因。成都甲級寫字樓租金指數(shù)來源:第一太平戴維斯2021.11.04第三季度甲級寫字樓資本價(jià)值環(huán)比增長3.6%，至每平方米人民幣15,762元。SBD資本價(jià)值漲幅最大，環(huán)比增長6.1%成都甲級寫字樓資本價(jià)格指數(shù)來源:第一太平戴維斯2021.11.08寫字樓散售市場交易面積與均價(jià)，2006年第一季度-2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.08寫字樓成交量的增長并沒有引起散售價(jià)格的大幅增長，交易均價(jià)維持在每平方米人民幣9300元。4.5.2成都零售物業(yè)租金價(jià)格走勢情況2021年第三季度末，優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15.4%。購物中心首層平均租金在第三季度環(huán)比增長0.5%至人民幣每平方米每日15.9元；中心商圈首層租金環(huán)比增長0.4%至人民幣每平方米每日19.6元。國內(nèi)外零售商強(qiáng)勁的租賃需求持續(xù)推高租金。成都零售物業(yè)租金指數(shù)，2021年第一季度--2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.11主要零售區(qū)租金范圍，2021年第三季度來源：第一太平戴維斯2021.11.11第五局部競爭對手分析2021年全國各大房企開始布局商業(yè)地產(chǎn)，商鋪、寫字樓租金持續(xù)上升，萬科、富力、恒大等集團(tuán)紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，加快對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)布局。2021年上半年，調(diào)控成為中國房地產(chǎn)的主軸，政策疊加效應(yīng)漸露鋒芒。大型房企市場集中度進(jìn)一步提升，全國前20大房企合約銷售總額占比18%，較2021年同期增長3.6%；與此同時(shí)區(qū)域市場分化加劇，重心逐步轉(zhuǎn)移至二三線城市，2021年上半年全國三線城市銷售面積占比65.2%。5.1商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)-恒大集團(tuán)恒大集團(tuán)簡介恒大集團(tuán)是在香港聯(lián)交所主板上市，以住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)物業(yè)、旅游綜合體、體育及文化產(chǎn)業(yè)于一體的特大型企業(yè)集團(tuán)，逾百家國際知名投資銀行、財(cái)團(tuán)、基金股東遍布全球，擁有員工3萬余名，92%以上工程技術(shù)及管理人員為大學(xué)本科以上學(xué)歷。恒大集團(tuán)已在廣州、上海、天津、重慶、深圳、沈陽、成都、長沙、太原、武漢、濟(jì)南、鄭州、石家莊、合肥、南京、長春、南昌、貴陽、西安、?？?、昆明、蘭州、呼和浩特、啟東、銀川、南寧、哈爾濱、烏魯木齊等3個(gè)直轄市及25個(gè)省會級城市設(shè)立分公司〔地區(qū)公司〕，在全國100多個(gè)主要城市擁有大型住宅工程200多個(gè)，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列，是中國銷售面積最多、在建工程量最大、進(jìn)入省會城市最多、城市布局最廣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。2021年，恒大品牌價(jià)值到達(dá)210.18億元；2021年上半年，恒大總資產(chǎn)達(dá)1500億元，企業(yè)凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤、銷售面積、在建面積、銷售額增長率、營業(yè)額等多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)指標(biāo)全國第一；2021年1-11月，恒大實(shí)現(xiàn)銷售面積1202.1萬平方米，位居全國第一；實(shí)現(xiàn)銷售金額791.1億元，完成銷售目標(biāo)的113%。5.1.2股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)股本類型股份數(shù)量所占比例(%)

香港流通股本3957809000.00

5.1.3經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況概述-業(yè)績持續(xù)大幅度增長恒大2021年上半年同比2021年總資產(chǎn)148086%1044.53凈資產(chǎn)292.5386%213.66銷售收入320.5857.4%203.66利潤總額112.4127.1%49.47凈利潤57144.6%23.32021年上半年合約銷售額423.2億元，較去年同期增長101.7%；合約銷售建筑面積611.7萬平方米。銷售面積同比增長83.2%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)額320.6億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)局部營業(yè)額316.9億元，較去年同期增長56.5%；現(xiàn)金總額286.9億元，較2021年末的199.5億元增長43.8%；土地儲藏建筑面積13539萬平方米，土地儲藏平均本錢617元╱平方米，其中方案2021年下半年支付的土地款約162.3億元；在建工程面積約31651萬方米，可售建筑面積31567萬平方米。5.1.3.2土地儲藏-大規(guī)模吸納優(yōu)質(zhì)低成外鄉(xiāng)地儲藏2021年上半年，恒大集團(tuán)土地儲藏建筑面積1.35億平方米，分布在全國101個(gè)城市，工程總數(shù)量181個(gè)，土地本錢平均617元/平方米，其中二線城市483元/平方米，低于行業(yè)平均水平，新購?fù)恋?0塊，持續(xù)聚焦二、三線城市，新增土地儲藏4897.1萬平方米，主要分布于重慶、天津、成都、哈爾濱、蘭州、長春、鎮(zhèn)江、佛山、東莞等具增長潛力的58個(gè)城市，其中11個(gè)為二線城市，46個(gè)為3線城市，土地平均本錢664元/平方米。2021年上半年新增土地儲藏分布表來源：恒大2021年上半年年報(bào)來源：恒大2021年上半年年報(bào)土地儲藏面積及區(qū)域分布〔單位：平方米〕分布面積比例一線城市土地儲藏5288200．4%二線城市土地儲藏5207306038.5%三線城市土地儲藏827882061.1%合計(jì)135390160100%土地儲藏面積及區(qū)域分布分布數(shù)量比例一線城市工程數(shù)量63.3%二線城市工程數(shù)量8144.8%三線城市工程數(shù)量9451.9%合計(jì)181100%5.1.3.3銷售戰(zhàn)略—深耕布局二、三線城市，堅(jiān)持開發(fā)高信價(jià)比產(chǎn)品通過以上數(shù)據(jù)說明，恒大集團(tuán)經(jīng)營策略以現(xiàn)有中心城市輻射周邊興旺三線城市，全國性工程布點(diǎn)及完善的區(qū)域布局使得恒大集團(tuán)規(guī)模優(yōu)勢較為明顯。同時(shí)恒大集團(tuán)通過本錢控制，以價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)越的產(chǎn)品，滿足市場需求，面對限購、限價(jià)、限貸及保障房供給等外部調(diào)控環(huán)境，憑借高信價(jià)比產(chǎn)品，輔以靈活的價(jià)格策略，2021年恒大集團(tuán)產(chǎn)品銷售均價(jià)6918元/平方米，同比增長10.1%，合約銷售94.1%來自于長沙、重慶、太原、成都、武漢、沈陽等二、三線城市涵蓋了高、中端、旅游地產(chǎn)等全系列產(chǎn)品。2021年上半年-2021年上半年同期合約銷售情況比照來源：恒大年報(bào)報(bào)告其內(nèi)合約銷售金額地區(qū)分布情況產(chǎn)品戰(zhàn)略—適度增加持有性投資物業(yè)2021年上半年，恒大集團(tuán)共有60個(gè)工程實(shí)現(xiàn)竣工，其中分布于中國19個(gè)主要地區(qū)，竣工建筑面積673.1萬平方米。報(bào)告期內(nèi)工程竣工情況表竣工建筑面積分布報(bào)告期內(nèi)共66個(gè)工程實(shí)現(xiàn)交樓，總金額316.9億元，同比增長56.5%，交樓面積499.5萬平方米，同比增長28%，交樓均價(jià)6345元/平方米，同比增長22.2%。5.1.3.5產(chǎn)品戰(zhàn)略—各項(xiàng)業(yè)務(wù)增長情況恒大集團(tuán)適度增加商鋪、車位等投資性物業(yè)，以獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長為目標(biāo)，作為地產(chǎn)經(jīng)營的有益補(bǔ)充，到2021年上半年共擁有商鋪、商業(yè)樓等投資物業(yè)400619平方米，車位33873個(gè)，實(shí)現(xiàn)租金收入4556萬元，同比增長105.2%，利潤約為13.9億元，其中包括13.4億元的投資物業(yè)價(jià)值增加。物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)總收入1.2億元，同比增長140%，主要是由于竣工及交樓總面積有所增加所以收取額外物業(yè)管理費(fèi)用。其他業(yè)物其他業(yè)物主要包括房地產(chǎn)建設(shè)、足球運(yùn)營、酒店經(jīng)營，上半年總收入1.9億元，同比增長375%，主要是足球門票及廣告收入增加。5.2商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)-富力集團(tuán)5.2.1富力集團(tuán)簡介富力集團(tuán)于2005年7月14日在香港聯(lián)交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),并榮登市值最高公司之一?！耙?guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)〞是富力多年來的拓展模式，成功的策略使富力的每一個(gè)工程都成為城市開展的坐標(biāo)，極大提升了富力品牌影響力。截至2021年12月31日，富力土地儲藏約2448萬平方米，擁有超過90多個(gè)物業(yè)工程公司，企業(yè)總資產(chǎn)高達(dá)774億。從大本營廣州開始，富力的業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、南京、沈陽、太原、惠州等十二個(gè)城市和地區(qū)，根本上已實(shí)現(xiàn)全國性的布局策略。同時(shí),隨著中國經(jīng)濟(jì)正突飛猛進(jìn)的開展，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也日益高漲,各地CBD商務(wù)圈的逐漸形成，深具戰(zhàn)略眼光的富力地產(chǎn)在繼續(xù)打造理想人居的同時(shí)，開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍，全力打造21世紀(jì)優(yōu)尚的商務(wù)環(huán)境。在廣州，富力地產(chǎn)率先拿下CBD中心所在地珠江新城超過十個(gè)地塊，約140多萬平方米建筑面積的商業(yè)樓宇，另外，富力地產(chǎn)還與全球著名連鎖酒店管理集團(tuán)——萬豪國際集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)等合作，共同打造多家酒店。展望未來，商用物業(yè)的投資、開發(fā)與管理將會為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。在北京，富力地產(chǎn)也增加了商業(yè)樓宇的開發(fā)力度，商業(yè)地產(chǎn)的拓展，不僅能滿足了企業(yè)長期投資收益的需要，更提高了國內(nèi)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的頂級標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)股本類型股本類型股份數(shù)量所占比例(%)內(nèi)資股2207108944

68.5%香港流通股本1015258400

31.5%合計(jì)3222367344100%主要股東港股股東主要是以機(jī)構(gòu)為主。5.2.3經(jīng)營狀況5.2.3.1經(jīng)營狀況概述-銷售同比增長58%富力2021年上半年同比2021年總資產(chǎn)84915.76%774.17凈資產(chǎn)207.1425%200銷售收入109.8258%69.35利潤總額52.59187%22.6凈利潤20185%7.022021年富力集團(tuán)目標(biāo)合約銷售400億元，同比2021實(shí)際銷售增長25%，上半年實(shí)際完成134億元，完成全年目標(biāo)34%。從銷售上看看有所滯后，主要受預(yù)售許可證及工程退出影響。主要銷售區(qū)域集中在北京、廣州、天津到達(dá)94億元，占總銷售的85%。銷售奉獻(xiàn)主要來自廣州富力盈盛廣場的寫字樓約8億元的銷售收入〔占94億元的8%〕及北京富力又一城、天津富力津門湖的中檔住宅。2021年上半年，物業(yè)銷售均價(jià)15500元/平方米，較去年同期增長30%，主要是受北京富力10號工程高價(jià)位拉動〔平均49000元/平方米〕，以及廣州商業(yè)物業(yè)售價(jià)穩(wěn)步增長影響。、2021年上半年物業(yè)銷售收入總額100.7億元，同比增長62%，溢價(jià)收益20.3億元，增長269%，酒店收入增長37%投資性物業(yè)收入2.1億元，同比增長32%。5.2.3.2土地儲藏-基于市場及外部環(huán)境調(diào)整收購標(biāo)準(zhǔn)。2021年上半年年，富力集團(tuán)只收購廣州越秀楊箕村建筑面積274000平方米土地，主要是基于對現(xiàn)時(shí)物業(yè)市場及信貸環(huán)境的判斷，調(diào)整收購標(biāo)準(zhǔn)。2021年8月以23億元收購哈爾濱道里區(qū)總建筑面積70萬平方米位置優(yōu)越，具有開展?jié)摿Φ耐恋亍Ｖ?021年上半年，富力集團(tuán)土地儲藏量共2540萬平方米。位置占地面積〔平方米〕建筑面積〔平方米〕總地價(jià)〔百萬元〕均價(jià)〔元/平方米〕廣州越秀楊箕村6280827380023508600合計(jì)62808273800至2021年上半年富力集團(tuán)土地儲藏情況表建筑面積比例可售面積比例來源：富力集團(tuán)半年報(bào)5.2.3.3銷售戰(zhàn)略—主要布局一線城市上半年，富力集團(tuán)在中國主要的12個(gè)城市合約銷售額約134.1億元，售出可銷售面積86.4萬平方米。完成工程銷售情況：在建工程銷售情況：來源：富力集團(tuán)半年報(bào)竣工工程：報(bào)告期內(nèi)，竣工的可售面積69.1萬平方米，占全年方案的26%，而去年同期為28%，下半年預(yù)計(jì)落成面積196萬平方米。來源：富力集團(tuán)半年報(bào)5.2.3.4銷售均價(jià)持續(xù)上漲至2021年上半年，富力集團(tuán)已完工交付的物業(yè)分布在10個(gè)城市，售出面積由2021年的698500增加到723600平方米，增長4%，產(chǎn)品總體均價(jià)由8900元/平方米增長到13900元，主要受珠江新城商業(yè)工程影響。按工程分類：工程分類均價(jià)〔元/平方米〕銷售額〔億元〕富力盈尊、盈盛2630034盈信600003.67富力金港城6200〔19%〕3.37富力又一城14900〔-11%〕7.73按城市分類：工程分類均價(jià)〔元/平方米〕銷售額〔億元〕占比廣州21500〔同比88%〕44.344%北京15700〔同比67%〕19.519%天津12400〔同比69%〕5.5914%其余7個(gè)城市——31.31海南：5.54太原4.1723%合計(jì)139000〔同比56%〕100.7100%5.2.3.5物業(yè)投資情況在成都熊貓城天匯購物商場在2021年底開業(yè)，天匯廣場的落成為富力集團(tuán)增加23萬平方米的優(yōu)質(zhì)建筑面積，聯(lián)同其他物業(yè)，包括廣州富力中心，北京富力中心及北京富力廣場、寫字樓合計(jì)超過40萬平方米〔未包含富力物流集團(tuán)〕。六、總結(jié)1、房地產(chǎn)對投資的沖擊在2021年二季度以前最大;價(jià)格方面,價(jià)格總水平下行最快的時(shí)間是四季度，二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫正在形成。2021年，國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而導(dǎo)致局部投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向。商業(yè)地產(chǎn)效勞業(yè)在二三線比重低是國家十二五開展重點(diǎn)，也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對數(shù)量增長保持在10%以上增長。經(jīng)濟(jì)最壞情形將出現(xiàn)在2021年二季度以前。需求方面,對出口行業(yè)沖擊較為充分,固定資產(chǎn)投資下行空間有限,房地產(chǎn)對投資的沖擊在2021年二季度以前最大;價(jià)格方面,價(jià)格總水平下行最快的時(shí)間是四季度，到2021年二季度以前;需求沖擊疊加價(jià)格下行,庫存調(diào)整在二季度以前較為集中。目前中國房地產(chǎn)的開展方向以及相關(guān)資本也在逐漸從之前高速推進(jìn)的住宅市場向其他政策比擬寬松、回報(bào)更加穩(wěn)定的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，比方商業(yè)地產(chǎn)