商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分前期介入方案

商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分前期介入方案_物業(yè)經(jīng)理人商業(yè)物業(yè)工程修理維保局部的前期介入方案

和商戶裝修及物業(yè)費(fèi)（工程修理維保局部）測(cè)算參考

一、工程修理前期介入

11、依據(jù)《商業(yè)治理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合該工程實(shí)際狀況，進(jìn)展圖紙收集、整理或標(biāo)注，重點(diǎn)放在凹凸壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1）、凹凸壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；

2）、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)掌握，是否實(shí)行了節(jié)能措施；

4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量削減代收、代墊狀況；

5）水系統(tǒng)為低層市政直供；

6）空調(diào)系統(tǒng)要依據(jù)業(yè)戶的分布，合理進(jìn)展系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；

2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要?jiǎng)由硖岢龊侠砘ㄗh：

1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期治理使用需要；

2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿意使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、修理乃至更換的本錢費(fèi)用是否能做到節(jié)能、牢靠、便于修理且費(fèi)用合理；

5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、安排、管線布局、配置走向等是否滿意業(yè)戶使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿意餐飲業(yè)態(tài)需要；

7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

8）修理及設(shè)備治理用房面積是否滿意需求；

二、工程施工監(jiān)視與驗(yàn)收的介入

1、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)治理造成治理難題

質(zhì)量問題總是給進(jìn)展商和物業(yè)治理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建筑中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在竣工時(shí)物業(yè)公司不易發(fā)覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必定造成后期工程修理及治理的力不從心。

2、利用治理公司的專業(yè)力量實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效治理

在工程的施工階段，物業(yè)治理的早期介入能確保工程的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度動(dòng)身監(jiān)視施工，削減返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提示工程開發(fā)公司重點(diǎn)處理。

2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議物業(yè)工程修理技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3、在商業(yè)局部?jī)?nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；

3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否適宜，安裝挨次、質(zhì)量是否合格；

4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接收階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝狀況是否滿意使用需求。

三、物業(yè)治理預(yù)備階段

1.收集和把握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和把握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。

2.提前籌劃工程修理效勞治理方案

依據(jù)第一手材料提前籌劃工程修理治理方案，進(jìn)展機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)預(yù)備等工作，使工程建立與物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理有條不紊的連接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建立與軟件治理相得益彰。

3.建立完善有用的效勞系統(tǒng)和效勞聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)治理效勞過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生親密關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)展如下方面的工作。

1)工程修理維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建立、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供給商、安裝施工單位等部門進(jìn)展聯(lián)絡(luò)和溝通。

4.物業(yè)治理市場(chǎng)調(diào)研工作

1）、主要調(diào)研內(nèi)容有：

可比工程的工程修理、維護(hù)、維保有償效勞和無償

效勞預(yù)算或修理、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)治理費(fèi)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)參考依據(jù)，員工薪酬水平及專業(yè)力量，專業(yè)治理水平，物業(yè)治理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)效勞特色，市場(chǎng)分包方水平及力量、信譽(yù)度評(píng)估等。

2）、法規(guī)及政策調(diào)研

了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛治理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程修理市場(chǎng)狀況等。

3）、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)效勞市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)效勞市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:

①本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策；

②本地物業(yè)治理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；

③物業(yè)治理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

④主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相像樓盤)的物業(yè)治理狀況分析(物業(yè)效勞費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、效勞模式、效勞狀況)。

5.物業(yè)治理本錢測(cè)算（工程修理維保局部）

對(duì)于商業(yè)物業(yè)治理者而言，物業(yè)治理費(fèi)是主營(yíng)收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理水平和商業(yè)工程的定位。因此，物業(yè)治理本錢測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)精確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。

1）、商業(yè)物業(yè)治理本錢的主要由以下方面構(gòu)成：

①人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

②公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

③公共能消耗用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能消耗及水費(fèi)。

④治安防范本錢：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

⑤環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

⑥綠化養(yǎng)護(hù)本錢：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

⑦治理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)款待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員聘請(qǐng)、培訓(xùn)、印刷、用具修理費(fèi)等。

⑧保險(xiǎn)費(fèi)。

⑨不行預(yù)見費(fèi)。

⑩治理酬金。

⑾稅金。

2）、由于商業(yè)物業(yè)治理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)治理界面不盡一樣，因而它們的物業(yè)治理本錢是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)治理測(cè)算較住宅、寫字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要簡(jiǎn)單。商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必需確定以下條件：公司治理架構(gòu)、治理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)治理界面確定；效勞內(nèi)容及效勞標(biāo)精確定等。

6.主力店物業(yè)效勞

（1）前期治理階段主力店物業(yè)效勞的主要內(nèi)容：

①幫助招商部門與主力店的租賃談判，重點(diǎn)幫助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)治理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨(dú)立使用或共用等）；

②進(jìn)展物業(yè)治理合同談判，重.點(diǎn)確定雙方物業(yè)效勞界面和治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

③幫助招商、工程開發(fā)公司與主力店的進(jìn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，保證主力店順當(dāng)進(jìn)場(chǎng)裝修施工；

④對(duì)主力店裝修施工進(jìn)展監(jiān)管，保證現(xiàn)場(chǎng)施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和治理規(guī)定。

（2）正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)效勞的主要內(nèi)容：

①根據(jù)合同商定對(duì)主力店供應(yīng)物業(yè)效勞，收取治理費(fèi)用；

②對(duì)主力店物業(yè)治理狀況進(jìn)展監(jiān)視，尤其是消防治理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，以消退各類安全隱患；

③協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境；

④與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；

⑤當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí)，幫助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議，進(jìn)展各類費(fèi)用清算；并根據(jù)相關(guān)商定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。

（3）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)效勞界面要點(diǎn)

主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的治理方式多樣，所涉及的治理界面也不同。一般狀況如下：（供參考）

A、超市

1）、中心空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立治理并擔(dān)當(dāng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

2）、消防、排水、局部電梯或扶梯與其他租戶共用，一般根據(jù)租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

B、百貨

1）中心空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立治理并擔(dān)當(dāng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；

3）消防與其他租戶共用；

C、餐飲

1）除個(gè)別廣場(chǎng)的KFC、必勝客、麥當(dāng)勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中心空調(diào)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)的局部，費(fèi)用繳納一般按單獨(dú)計(jì)量或商定標(biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)治理公司繳納；

2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向各治理公司繳納；各系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶根據(jù)面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

3）設(shè)立為獨(dú)立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行治理并擔(dān)當(dāng)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及費(fèi)用；

4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對(duì)其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達(dá)標(biāo)狀況要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；

5）租賃區(qū)域內(nèi)的

保安、保潔、垃圾處置由租戶自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；

6）消防與其他租戶共用；

D、KTV、電子消遣、影院

1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無法獨(dú)立，能源費(fèi)用由租戶向治理公司繳納；各系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶根據(jù)面積比例分?jǐn)偦蛏潭?biāo)準(zhǔn)方式向物業(yè)治理公司繳納運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

2）中心空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由物業(yè)治理公司治理，租戶一般根據(jù)商定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)治理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

3）消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；

4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；

5）消防與其他租戶共用；

E、建材、家居

1）中心空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，一般都為租戶獨(dú)立治理并擔(dān)當(dāng)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費(fèi)用，能源費(fèi)用由租戶向各治理公司繳納；

2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)；

3）消防、排水、局部電梯或扶梯與其他租戶共用，一般根據(jù)租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

F、電器賣場(chǎng)

1）水、氣系統(tǒng)為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無法獨(dú)立，各系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶一般按獨(dú)立計(jì)量方式向各地治理公司繳納費(fèi)用；

2）中心空調(diào)（供暖）為廣場(chǎng)主系統(tǒng)一局部，無法獨(dú)立，主機(jī)系統(tǒng)由各治理公司治理，租戶一般根據(jù)商定標(biāo)準(zhǔn)的方式向物業(yè)治理公司繳納空調(diào)（供暖）費(fèi)用；

3）供電系統(tǒng)單獨(dú)在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費(fèi)用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地治理公司治理；

4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分?jǐn)傔\(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

5）消防與其他租戶共用，消防部門對(duì)消防要求較高，為物業(yè)治理的重點(diǎn)；

6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行治理，租賃區(qū)域外由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)。

G、商戶裝修治理

1）、成立裝修治理小組

開業(yè)前3-4個(gè)月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修治理小組，對(duì)管轄區(qū)商戶裝修實(shí)施統(tǒng)一治理。

2）、編制裝修治理工作流程和治理制度

①編制《裝修手冊(cè)》，為商戶及施工單位供應(yīng)便利及指引，該手冊(cè)在與商戶簽訂租賃合同時(shí)予以派發(fā)。參見附錄1《**購物廣場(chǎng)裝修手冊(cè)》

②制定《裝修治理制度》，明確裝修治理中各部門工作職責(zé)及工作流程。

3）、裝修治理掌握環(huán)節(jié)

①商戶進(jìn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必需對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的重要設(shè)備設(shè)施和將來可能引起糾紛的部位進(jìn)展拍照，并在交接記錄中簽字確認(rèn)。

②要求商戶在開業(yè)前90天～60天提交裝修圖紙，以保證留有充分的時(shí)間進(jìn)展裝修。在物業(yè)治理公司招商部(營(yíng)運(yùn)部)收到商戶提交的裝修設(shè)計(jì)方案的5個(gè)有效工作日之內(nèi)，物業(yè)治理公司應(yīng)對(duì)這些初步方案、設(shè)計(jì)圖紙（工程修理維保主管審核）進(jìn)展批閱和簽署意見。假如初步方案設(shè)計(jì)圖退回租戶時(shí)簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)馬上根據(jù)物業(yè)治理公司的意見修改初步方案設(shè)計(jì)圖，并重新提交給物業(yè)治理公司進(jìn)展審核。商戶裝修方案中涉及拆改構(gòu)造的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一治理的，應(yīng)上報(bào)工程開發(fā)商審核其可行性，否則，物業(yè)治理公司可直接拒絕商戶裝修方案。

③商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請(qǐng)審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。租戶須擔(dān)當(dāng)各項(xiàng)費(fèi)用。

④現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)場(chǎng)通道、工具運(yùn)輸、退場(chǎng)

全部運(yùn)進(jìn)及運(yùn)出施工場(chǎng)所的施工設(shè)備必需經(jīng)過物業(yè)治理公司的批準(zhǔn)。裝卸貨物和運(yùn)輸物品必需按物業(yè)治理公司指定的路線與時(shí)間進(jìn)展。.進(jìn)入地下室裝卸貨物區(qū)的運(yùn)輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場(chǎng)的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴(yán)格避開損壞物業(yè)電梯、樓梯、公共區(qū)域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶擔(dān)當(dāng)一切相關(guān)修復(fù)費(fèi)用。物業(yè)治理公司有權(quán)要求商戶對(duì)商場(chǎng)公共區(qū)域及貨梯做出愛護(hù)裝置方能使用。

⑤內(nèi)裝穿插施工

內(nèi)裝過程中難免會(huì)有穿插施工現(xiàn)象發(fā)生，著重掌握施工安全和成品愛護(hù)。

⑥、工期治理

依據(jù)商業(yè)開業(yè)時(shí)間的安排，合理掌握裝修工期，準(zhǔn)時(shí)提示商戶及早完成裝修。工程部及招商部必需參加跟蹤各商戶的裝修進(jìn)度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時(shí)開業(yè)供應(yīng)效勞。

工期治理重點(diǎn)關(guān)注以下可能延誤工期的相