卓昱南苑與北苑車位、車庫(kù)與商業(yè)銷售方案

卓昱南苑、北苑商業(yè)與車位銷售建議及營(yíng)銷方案項(xiàng)目分析卓昱南苑、北苑住宅均已交房入住，通過(guò)物業(yè)了解，入住率均不高，南苑目前入住率不足30%，北苑交房時(shí)間稍長(zhǎng)，入住率在60%左右。臨街商業(yè)沒有銷售，出租率也不高，由于項(xiàng)目前面廣場(chǎng)離道路較遠(yuǎn)，通達(dá)性不高，商業(yè)氛圍較差，不利于商業(yè)的出租和出售，建議可實(shí)行先租后售的銷售方式，通過(guò)合理規(guī)劃招商，盤活項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)，達(dá)到后期出售物業(yè)的目的。卓昱南苑、北苑由于入住交房不久、入住率不高的問(wèn)題，對(duì)車位銷售帶來(lái)很大困難，南苑車位成交價(jià)在12~13萬(wàn)之間，車庫(kù)價(jià)格大體在22~23萬(wàn)，相比同地段、同類型的物業(yè)價(jià)格較高，對(duì)住戶購(gòu)買車位或車庫(kù)帶來(lái)抗性，北苑車位主要由機(jī)械車位組成，價(jià)格在6~8萬(wàn)不等，車位價(jià)格17萬(wàn)，價(jià)格較高，但數(shù)量少，車庫(kù)剩余個(gè)別。南苑銷售車位50多個(gè)，車庫(kù)銷售10多個(gè)，北苑車位銷售20多個(gè)。車位銷售處于初期階段，根據(jù)目前入住率的提高，車位銷售急待提上日程，隨著小區(qū)的逐漸成熟，車位盡快銷售將成為迫切解決的問(wèn)題。車位數(shù)量及總貨值南苑貨值（萬(wàn)）北苑貨值（萬(wàn)）車位25032502401680車庫(kù)902070250總貨值34053202421730合計(jì)7050南苑住戶及商業(yè)客戶統(tǒng)計(jì)南苑北苑住宅730350寫字樓260270合計(jì)990620南苑、北苑車位與住戶配比以上可以看出，南苑、北苑車位配比情況，車位比大約1:3，可以看出，車位還有很大銷售空間，如何解決銷售不利因素是銷售的關(guān)鍵。卓昱南苑、北苑車位銷售存在的問(wèn)題分析卓昱南苑、北苑為拆遷項(xiàng)目，客戶大多為拆遷戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，多數(shù)住戶沒有車，對(duì)車位暫時(shí)沒有購(gòu)買需求。小區(qū)物業(yè)管理跟不上，對(duì)停車管理不嚴(yán)格，部分車輛亂停亂放。周邊有較多含大量地面免費(fèi)停車區(qū)域的便道和廣場(chǎng)，分流本項(xiàng)目地下停車位置業(yè)需求。小區(qū)及商業(yè)樓入住率均較低，購(gòu)買需求量較少。車位及車庫(kù)價(jià)格較之周邊同類型樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，不利于客戶購(gòu)買。社區(qū)外部的道路及商業(yè)廣場(chǎng)、銀行門口有免費(fèi)停車位，業(yè)主可將車隨便停放。車位銷售的問(wèn)題解析銷售面車位產(chǎn)權(quán)為物業(yè)附屬產(chǎn)權(quán)，只能對(duì)在卓昱南苑、北苑置業(yè)的業(yè)主進(jìn)行銷售；在項(xiàng)目住宅、寫字樓、商鋪銷售末期以及業(yè)主入住時(shí)期，針對(duì)地下車位銷售的引導(dǎo)并不充分，致使業(yè)主對(duì)購(gòu)買車庫(kù)的認(rèn)知不足；物業(yè)管理公司不承擔(dān)車位銷售責(zé)任，銷售推廣意識(shí)淡薄項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)及門店沒有出租，缺乏人氣寫字樓目前處于業(yè)主裝修時(shí)間段，入住客戶較少，案場(chǎng)推售廣告與客戶接觸面較窄；車位銷售手段單一，還沒有正式展開車位銷售。車位銷售策略1、車位銷售時(shí)間安排4月6日——5月1日釋放車位集中開盤信息5月1日——5月31日，車位限期選購(gòu)5月31日——12月，持續(xù)消化車位銷售策略A、參照邯鄲車位銷售經(jīng)驗(yàn)，考慮前期開發(fā)商持有，以租售結(jié)合方式進(jìn)行銷售。在小區(qū)入住率達(dá)到一個(gè)高位前，由開發(fā)商持有物業(yè)，租賃為主，當(dāng)小區(qū)步入成熟，在開始以較高價(jià)格銷售，回籠資金。在地下車庫(kù)全部投入使用后，可考慮分區(qū)進(jìn)行銀行抵押貸款，進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)地下車位的變現(xiàn)。B、付款方式多樣化需立即實(shí)行目前車位價(jià)格較高，一次性付款對(duì)小區(qū)客戶造成較大壓力，通過(guò)多樣化的付款方式可以有效吸引想購(gòu)買車位而資金不足的客戶，促進(jìn)轉(zhuǎn)化成交。具體方式如下：可采用建行信用卡分期付款，首付20%，貸款期限最長(zhǎng)三年。可采用工行車位分期，首付2萬(wàn)，即可擁有車位。其他銀行分期政策也可實(shí)行，按情況需要。以上付款方式，需長(zhǎng)期執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)外宣傳。C、實(shí)行車位控制，減少車位推出量將車位按數(shù)量分為幾批，每次有計(jì)劃的定量推出車位，最大限度完成消化。其他策略車位銷售中利用限期限額優(yōu)惠促銷置業(yè)顧問(wèn)電話聯(lián)系客戶，向客戶告知，本項(xiàng)目車位集中開盤時(shí)車位享受5000——10000元的優(yōu)惠，如購(gòu)買車位的前10名優(yōu)惠10000元，前30名優(yōu)惠5000元，前80名優(yōu)惠3000元等，另外，通知客戶，車位即將調(diào)價(jià)，一個(gè)月后一律上調(diào)10000元，或者購(gòu)買二個(gè)以上車位，額外優(yōu)惠5000元。提升物業(yè)管理水平，提高入住率。提升物業(yè)管理，徹底杜絕小區(qū)亂停車現(xiàn)象，違者采取措施，物業(yè)管理要求汽車一律入地下車位，嚴(yán)禁地面停車，同時(shí)地下車位，一律統(tǒng)一加裝車位鎖，防止隨意停放。加快交房速度，配合客戶裝修工作，盡快讓客戶入住，入住率提高，對(duì)車位銷售能帶來(lái)益處。車位房源搭配購(gòu)買卓昱南苑、北苑的商鋪或房源，享受車位優(yōu)惠或贈(zèng)送車位。如購(gòu)買南苑商鋪100萬(wàn)以上，享受車位半價(jià)優(yōu)惠（可提高價(jià)格，補(bǔ)貼車位優(yōu)惠）購(gòu)買特價(jià)房（頂層、次頂層）享受車位優(yōu)惠等。推廣策略鑒于項(xiàng)目時(shí)間較長(zhǎng)，前期推廣主要以單頁(yè)發(fā)放為主，項(xiàng)目定位及項(xiàng)目形象沒有在邯鄲形成較大影響，尾盤期不適宜大量推廣，針對(duì)車位的推廣僅限于項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目業(yè)主。推廣方式：建立微信訂閱號(hào)、服務(wù)號(hào)，通過(guò)微信掃描讓小區(qū)業(yè)主加入，經(jīng)常不間斷地推送項(xiàng)目各種信息，促銷政策等。具體操作方式：可在售樓部、物業(yè)、寫字樓大廳放置展架等方式，引導(dǎo)客戶掃描二維碼加入。短信群發(fā)消息，通知購(gòu)房業(yè)主前來(lái)選購(gòu)車位。具體操作方式：車位集中銷售開盤前，1-3個(gè)工作日，置業(yè)顧問(wèn)電話邀約客戶前來(lái)選購(gòu)。對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)進(jìn)行裝修布置，懸掛車道指示牌，箭頭指示標(biāo)志燈，醒目宣傳標(biāo)語(yǔ)，增加小區(qū)業(yè)主視覺沖擊。車位集中銷售期間，在小區(qū)內(nèi)部及外部懸掛條幅，宣傳車位銷售信息。廣告語(yǔ)：1、卓昱南苑，珍藏車位，稀缺發(fā)售！2、“零首付”即刻擁有繁華核心車位，火爆銷售中！3、給愛車一個(gè)家，絕版車庫(kù)限量發(fā)售，僅剩6席，欲購(gòu)從速！5、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：在網(wǎng)絡(luò)論壇，業(yè)主QQ群，微信微博釋放車位開盤信息。軟文炒作撰寫車位炒作軟文，在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行輪番炒作，增大曝光率。熱銷場(chǎng)面營(yíng)造：通過(guò)首期開盤熱銷場(chǎng)面制造緊張銷售氛圍，促成車位開盤當(dāng)天成交。8、付款方式多樣化。具體操作方式1、三種付款方式：一次性付款+商業(yè)貸款+信用卡分期2、一個(gè)大禮包：開盤折扣優(yōu)惠+送價(jià)值1000元洗車店禮包+10年車位管理費(fèi)。（洗車店可自營(yíng)）五、2015年車位銷售方案2015年，南苑、北苑合計(jì)車位582個(gè)，住宅及寫字樓業(yè)主共計(jì)1610組，達(dá)到35%的轉(zhuǎn)化率可以完全消化車位。按照1:3的成交比例，車位銷售有望實(shí)現(xiàn)。以此為目標(biāo)制定以下銷售方案：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：車位開盤持續(xù)銷售車位銷售信息釋放車位認(rèn)籌車位開盤持續(xù)銷售車位銷售信息釋放車位認(rèn)籌至年底5月16日5月1日-15日5月1日前至年底5月16日5月1日-15日5月1日前尾盤住宅銷售一、卓昱南苑、北苑住宅分析卓昱南苑、北苑住宅剩余共計(jì)三十余套，其中南苑20套，北苑20套，基本上為頂層與次頂層戶型，卓昱南苑、北苑房源總貨值大約2000萬(wàn)。銷售策略：卓昱南苑所剩戶型均為頂層與次頂層，戶型均為九十多平的剛需戶型，根據(jù)邯鄲市各個(gè)樓盤的銷售情況，采取低首付或者“零首付”的策略對(duì)剛需戶型具有極大地優(yōu)勢(shì)。因此，南苑剩余戶型建議用”低首付”或”首付分期+特價(jià)房”的噱頭推向市場(chǎng)，預(yù)期能達(dá)到盡快清盤的銷售目標(biāo)。二、推廣策略：微信營(yíng)銷推廣微信推送特價(jià)房房源信息，房源有限，機(jī)不可失，促進(jìn)剛需客戶購(gòu)買。單頁(yè)宣傳印刷部分單頁(yè)進(jìn)行為期一個(gè)月的派單，重點(diǎn)宣傳特價(jià)房信息，輔住宣傳商業(yè)。社區(qū)海報(bào)、條幅懸掛，宣傳珍藏房源，清盤信息，再次引起市場(chǎng)關(guān)注。卓昱北苑住宅銷售建議與南苑采取同樣的手段，盡快清盤，達(dá)到回籠資金的目的。卓昱西苑剩余房源一百多套，可按工程進(jìn)度實(shí)行首付分期的策略，重點(diǎn)針對(duì)剛需，實(shí)行一房一價(jià)，對(duì)部分較好戶型進(jìn)行銷控，價(jià)格上漲，優(yōu)先消化較差戶型與較差樓層。也可采用與本地電商合作的模式進(jìn)行快速消化，利用電商資源、廣告優(yōu)勢(shì)進(jìn)行銷售?？蛇x擇本地戀家網(wǎng)等媒體合作。電商合作可減少?gòu)V告支出，可由電商利用自身平臺(tái)進(jìn)行線上推廣，線上、線下相結(jié)合達(dá)到快速去化的目的。注：以上推廣均不需投入大量廣告費(fèi)，只用少量資源、銷售手段即可。卓昱南苑、北苑、西苑商業(yè)銷售建議一、卓昱南苑商業(yè)情況分析1、卓昱南苑商業(yè)位于住宅底商，項(xiàng)目已交房，長(zhǎng)時(shí)間未出租造成項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)氛圍淡薄。2、底商離道路邊較遠(yuǎn)，不利于商戶經(jīng)營(yíng)，降低商業(yè)價(jià)值。3、商鋪為剪力墻，結(jié)構(gòu)較差，不便于利用。二、商業(yè)銷售解決辦法目前邯鄲市整體商業(yè)銷售困難，無(wú)論是大型樓盤還是中小型項(xiàng)目商業(yè)受市場(chǎng)影響都難以消化，本案的商業(yè)消化形成很大的難點(diǎn)。因此，采取新型的營(yíng)銷手段和方式進(jìn)行銷售是當(dāng)前的解決辦法。先租后售形成商業(yè)氣氛，必須先經(jīng)過(guò)招商，炒熱社區(qū)商業(yè)氛圍，